前言：中文期刊網(wǎng)精心挑選了不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則范文供你參考和學(xué)習(xí)，希望我們的參考范文能激發(fā)你的文章創(chuàng)作靈感，歡迎閱讀。
不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則范文1
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第二條第二款、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第二條第二款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物。不難理解，在不動(dòng)產(chǎn)中，土地、海域是房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等，是土地、海域的定著物，是土地、海域的“毛”。
《細(xì)則》第六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿?！恫粍?dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《編制規(guī)則》）規(guī)定，“宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”“宗海是指權(quán)屬界線封閉的同類型用海單元”。這里必須注意的是，“宗地”或者“宗?！?，僅僅是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“編成單位”。
《條例》第八條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼?！毒幹埔?guī)則》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線固定封閉，且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間”“不動(dòng)產(chǎn)單元代碼即不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，是按一定規(guī)則賦予不動(dòng)產(chǎn)單元的唯一和可識(shí)別的標(biāo)識(shí)碼”。
《細(xì)則》第五條規(guī)定：《條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。
這里必須注意的是，“不動(dòng)產(chǎn)單元”僅僅是不動(dòng)產(chǎn)的“登記單位”。同時(shí)還必須注意的是，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“編成單位”和不動(dòng)產(chǎn)的“登記單位”是既相互區(qū)別又相互聯(lián)系的兩個(gè)概念，不能混為一談。前已述及，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“編成單位”是指“宗地”或者“宗?！?；不動(dòng)產(chǎn)的“登記單位”是指“不動(dòng)產(chǎn)單元”。
按照《細(xì)則》第五條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)單元僅僅只有兩種類型：第一，“有皮無毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元。即《細(xì)則》第五條第二款規(guī)定的，沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間劃定的不動(dòng)產(chǎn)單元。第二，“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元。即《細(xì)則》第五條第三款規(guī)定的，有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間劃定的不動(dòng)產(chǎn)單元?！都?xì)則》第五條第四款的規(guī)定，僅僅是對(duì)“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元中“毛”的計(jì)量單位的定義，并不是規(guī)定了第三種類型的不動(dòng)產(chǎn)單元。《細(xì)則》第六條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元，不論其數(shù)量多寡，也僅僅只會(huì)有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動(dòng)產(chǎn)單元?！白诘亍薄白诤！焙汀安粍?dòng)產(chǎn)單元”，不是一個(gè)層級(jí)上的概念。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，“宗地”“宗?！睒?gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“皮”，“有皮無毛”型和“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元，是植入“皮”上的“毛”。
《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）第1.3.1條規(guī)定了設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元的三種情形，其中第1項(xiàng)，與《細(xì)則》第五條第二款的規(guī)定相同，是關(guān)于“有皮無毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元的規(guī)定；其中第2項(xiàng)，與《細(xì)則》第五條第三款的規(guī)定相同，是關(guān)于“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元的規(guī)定。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記新法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)定義的內(nèi)涵，僅僅包括“宗地”“宗海”和“定著物”這三要素?！兑?guī)范》第1.3.1條第3項(xiàng)，是關(guān)于地下車庫、商鋪、碼頭、油庫、隧道、橋梁的規(guī)定，其所述建筑物、構(gòu)筑物無疑屬于“宗地”“宗?！钡亩ㄖ?，從這個(gè)意義上說，《規(guī)范》第1.3.1條第2項(xiàng)、第3項(xiàng)的屬性相同，法理相通，也就是說，此兩項(xiàng)都是關(guān)于“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元的規(guī)定。需要強(qiáng)調(diào)指出的是，在筆者視聽所及范圍內(nèi)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的新法，只規(guī)定有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動(dòng)產(chǎn)登記單元。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記宗地、宗?；拘畔?，登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息和其他信息這三類信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然屬性，權(quán)利信息反映不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況，其他信息反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利負(fù)擔(dān)或者限制情況，比如，抵押權(quán)和地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記等?！秶?guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由“簿頁”（即通常所稱“活頁”）組成。為了敘述的方便，筆者將在同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，登記宗地、宗?；拘畔⒌牟卷摱x為主簿頁，將登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息和其他信息的簿頁定義為輔簿頁。主簿頁從“皮”的角度登記不動(dòng)產(chǎn)信息；輔簿頁從“毛”的角度登記不動(dòng)產(chǎn)信息。從《物權(quán)法》意義上說，同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主簿頁，記載或者主要記載“物權(quán)”的“物”；輔簿頁記載或者主要記載“物權(quán)”的“權(quán)”。主簿頁和輔簿頁登記的信息，共同構(gòu)成了完整意義上的不動(dòng)產(chǎn)“物權(quán)”。
不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則范文2
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定，因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。
法律依據(jù)：
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條
不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則范文3
由于國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章未對(duì)利用（即查詢、復(fù)制）不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人的概念給予明確的定義或釋義，對(duì)其如何準(zhǔn)確認(rèn)定以及如何框定其利用范圍是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所面臨的實(shí)務(wù)難題。由于不同的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人概念的內(nèi)涵或外延有不同理解，因而存在利害關(guān)系人的利用申請(qǐng)被拒、利用范圍受限或所謂的利害關(guān)系人越權(quán)利用的現(xiàn)象，使得利害關(guān)系人的知情權(quán)遭侵害或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人隱私與商業(yè)秘密被泄露，進(jìn)而導(dǎo)致行政賠償或刑事追責(zé)。雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十七條羅列出利害關(guān)系人的種類及其利用范圍。但該規(guī)定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料對(duì)外利用的實(shí)際操作仍有未盡之處。為此，本文建議國(guó)家應(yīng)對(duì)利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人進(jìn)行概念定義或釋義并框定其利用范圍等，以充分發(fā)揮物權(quán)登記的公示作用，提高不動(dòng)產(chǎn)登記資料合理利用效能，切實(shí)保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人的合法權(quán)益，著力維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。
一、不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人概述
利害關(guān)系人作為一個(gè)專用法律術(shù)語，在國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)實(shí)體法、程序法均有對(duì)其權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，但都未明確規(guī)定各自所稱利害關(guān)系人或利害關(guān)系的概念，讓行政執(zhí)法主體在實(shí)際操作中難以準(zhǔn)確判斷與全面把握。本文認(rèn)為就利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人（以下簡(jiǎn)稱不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人）而言，可作如下定義：能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)影響或涉及其合法權(quán)益的人。不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人包含自然人、法人和其他組織，其最大利用范圍應(yīng)視利害關(guān)系程度來框定。
二、不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的分類管理
為厘清不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人種類，便于實(shí)務(wù)操作，有必要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人進(jìn)行分類管理。不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人可分為不動(dòng)產(chǎn)直接利害關(guān)系人和不動(dòng)產(chǎn)間接利害關(guān)系人兩大類。
不動(dòng)產(chǎn)直接利害關(guān)系人是指能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)影響其合法權(quán)益的人，一般而言，其也是不動(dòng)產(chǎn)更正登記和異議登記的申請(qǐng)人，即其獲知不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人同意更正的，其就持相關(guān)證明文件等材料申請(qǐng)更正登記；而如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，其就持相關(guān)證明文件等材料申請(qǐng)異議登記。不動(dòng)產(chǎn)更正登記、異議登記申請(qǐng)人是理所當(dāng)然的利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人，因?yàn)槠渖暾?qǐng)不動(dòng)產(chǎn)更正登記、異議登記時(shí)必須先行查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿相關(guān)記載或復(fù)制相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料進(jìn)行確認(rèn)并作為首要證據(jù)。
不動(dòng)產(chǎn)間接利害關(guān)系人是指能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)涉及其合法權(quán)益的人。但當(dāng)其獲知相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)已影響其合法權(quán)益時(shí)，其可能會(huì)去申請(qǐng)更正登記或異議登記而成為不動(dòng)產(chǎn)直接利害關(guān)系人。
三、不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的具體分類
不動(dòng)產(chǎn)直接利害關(guān)系人可主要分為：
1.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的相關(guān)權(quán)利歸屬狀況持有異議，且有證據(jù)證明自己才是真正的權(quán)利人。例如其提供證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的某不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人系采用造假、冒充等欺詐手段騙取登記的，或者其供證據(jù)證明某不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人系暫時(shí)代其登記后卻拒不配合轉(zhuǎn)為登記在其名下的等。
2.有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的相關(guān)狀況或事項(xiàng)與實(shí)際不符，導(dǎo)致?lián)p害自己利益的人。例如其供證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的某不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限等內(nèi)容與其不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)記載內(nèi)容重復(fù)，或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)記載其在某不動(dòng)產(chǎn)上的查封或異議的內(nèi)容有誤等。
3.提供審判機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)受理某不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛案件證明的訴訟、仲裁案件的當(dāng)事人。
4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他利害關(guān)系人。
不動(dòng)產(chǎn)間接利害關(guān)系人可主要分為：
1.不動(dòng)產(chǎn)繼承人。指有證據(jù)證明的不動(dòng)產(chǎn)遺囑繼承人、受遺贈(zèng)人，有身份關(guān)系證明的不動(dòng)產(chǎn)法定繼承人、代位繼承人。
2.不動(dòng)產(chǎn)婚姻關(guān)系人。指在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，共有不動(dòng)產(chǎn)可能登記在一方名下的有婚姻關(guān)系證明的另一方。
3.不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人。指有證據(jù)證明與某不動(dòng)產(chǎn)具有買賣、互換、贈(zèng)與關(guān)系的當(dāng)事人。
4.不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系人。本文特指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而產(chǎn)生利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人?！段餀?quán)法》已對(duì)相鄰關(guān)系設(shè)專章規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系人是很容易被忽視的非不動(dòng)產(chǎn)登記利害關(guān)系人，例如在實(shí)踐中，常見不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系人因其鄰居家中無人，不知何故竟然漏水滲透至其家中而造成損失，故持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明和相關(guān)證明，申請(qǐng)查詢其鄰居手機(jī)號(hào)碼或聯(lián)系方式以立即催促其鄰居緊急處理等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)口頭告知。
5.不動(dòng)產(chǎn)承租人。一般是指進(jìn)行過房屋租賃備案的房屋承租人。主要涉及其承租房屋出售時(shí)的優(yōu)先購買權(quán)問題。
6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他利害關(guān)系人。
四、不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的利用范圍
利害關(guān)系人作為不動(dòng)產(chǎn)登記資料的特殊利用主體，對(duì)其利用范圍原則上應(yīng)僅限于有利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的登記簿記載信息或原始登記憑證。至于利害關(guān)系人可否僅以權(quán)利人的身份信息（姓名、身份證明號(hào)碼、名稱、組織機(jī)構(gòu)代碼等）為條件申請(qǐng)查詢權(quán)利人名下的不動(dòng)產(chǎn)登記記錄（即俗稱的“以人查房”）， 本文認(rèn)為根據(jù)《繼承法》、《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定來推斷，不動(dòng)產(chǎn)法定繼承人、代位繼承人與不動(dòng)產(chǎn)婚姻關(guān)系人提供與權(quán)利人的身份關(guān)系證明應(yīng)當(dāng)可以查詢，其中不動(dòng)產(chǎn)婚姻關(guān)系人的查詢顯示結(jié)果應(yīng)以婚姻關(guān)系存續(xù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為限。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)法定繼承人與不動(dòng)產(chǎn)婚姻關(guān)系人作為核心的間接利害關(guān)系人，其與權(quán)利人名下的不動(dòng)產(chǎn)可能會(huì)有利害關(guān)系，觸及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利將來或真正的歸屬問題，如不讓其查詢，則已侵害其知情權(quán)，或會(huì)導(dǎo)致其相關(guān)合法權(quán)益由此而未能得到切實(shí)保障，進(jìn)而引發(fā)行政訴訟。
五、不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的利用服務(wù)原則
隨著將來國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作逐步落實(shí)，加上因出現(xiàn)新的多樣化的不動(dòng)產(chǎn)登記主客體或會(huì)產(chǎn)生新的利害關(guān)系人及其新問題、新情況。為此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)對(duì)可能涉及利害關(guān)系人利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料時(shí)應(yīng)遵循以下服務(wù)原則：
1.合理原則。對(duì)利害關(guān)系人的認(rèn)定范圍不應(yīng)隨意擴(kuò)大，也不應(yīng)刻意縮小，應(yīng)限定在合法合理范圍內(nèi)。例如不直接涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的債權(quán)債務(wù)與其他合同糾紛、仲裁或訴訟案件的當(dāng)事人不能視為利害關(guān)系人。
不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則范文4
一、對(duì)房屋測(cè)繪成果的審核
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條規(guī)定，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交“不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料”并對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。國(guó)土資源部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》表明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果包括“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖”。故權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容包含了房屋調(diào)查及面積測(cè)繪。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果是相關(guān)登記的必備要件，測(cè)繪成果是不動(dòng)產(chǎn)登記簿中相關(guān)數(shù)據(jù)資料的來源依據(jù)，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)采用后，具備公信力。故不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核把關(guān)，審核內(nèi)容包括調(diào)查機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、質(zhì)量管理措施的落實(shí)、調(diào)查內(nèi)容的完備性等?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確”進(jìn)行查驗(yàn)。但筆者發(fā)現(xiàn)，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第十八條規(guī)定，“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。
這兩個(gè)規(guī)章有沖突！《立法法》規(guī)定，部門規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決。在靜靜等候國(guó)務(wù)院裁決之前，可暫按以下思路辦理：
1.住建部門、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可商定房屋測(cè)繪報(bào)告的審核部門；
2.商定由住建部門審核房屋測(cè)繪報(bào)告的，住建部門如授權(quán)其下屬機(jī)構(gòu)審核測(cè)繪成果，應(yīng)將授權(quán)情況書面告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；
3.如商定不成，可依據(jù)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》“住建部門負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)和交易管理工作的監(jiān)督和指導(dǎo)”的指導(dǎo)精神，明確用于交易管理的面積報(bào)告由住建部門審核，用于不動(dòng)產(chǎn)登記的報(bào)告由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核；
4.業(yè)主、委托方對(duì)測(cè)繪報(bào)告有異議的，交由當(dāng)?shù)販y(cè)繪行政管理部門處理或委托國(guó)家認(rèn)定的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)（如測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站）鑒定測(cè)繪成果；
5.因測(cè)繪成果審核及適用引發(fā)的矛盾、糾紛、、訴訟等由審核部門負(fù)責(zé)。
二、保障性房屋（轉(zhuǎn)移）登記問題
保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、成本價(jià)出售公有住房、合作建房等。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房、定向安置房、成本價(jià)出售公有住房合作建房等購買資格審查、上市交易審查由住建行政主管部門完成。在不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易的對(duì)接中，存在以下問題：
1.準(zhǔn)予購買（出售）的審批資料是否屬于登記資料？
2.交易告知書（樓盤表）是否作為交易機(jī)構(gòu)已經(jīng)審核的證明？
3.交易機(jī)構(gòu)的審核是否意味著住建主管部門審核？
鑒于國(guó)家沒有設(shè)定準(zhǔn)予購買相關(guān)房屋的行政許可事項(xiàng)，故準(zhǔn)予購買可以三種形式體現(xiàn)，一是交易機(jī)構(gòu)合同備案，二是交易機(jī)構(gòu)出具交易告知書，三是住建部門的審批資料。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，預(yù)售合同備案的機(jī)構(gòu)一般為房產(chǎn)（住建）管理部門。交易機(jī)構(gòu)是住建部門設(shè)立的房屋交易管理職能部門，其出具的備案證明、告知書等，應(yīng)當(dāng)視為住建部門已經(jīng)審核準(zhǔn)予購買或準(zhǔn)予上市，可以作為不動(dòng)產(chǎn)登記材料。
但是，目前備案的范圍僅限于預(yù)售商品房合同，并不涉及經(jīng)濟(jì)適用房、定向安置房、成本價(jià)出售公有住房，此類合同備案的與否取決于各地住建部門的工作進(jìn)度，其效力尚存疑。而《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條規(guī)定，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件、其他必要材料。這里的主管部門批準(zhǔn)文件，顯然不應(yīng)該局限于用地批文，而應(yīng)當(dāng)包括住建部門依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第五條 “縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房管理工作” 的授權(quán)作出的準(zhǔn)予購買或準(zhǔn)予上市的批文。其他保障性住房上市交易，即使不作為前置性審批，住建部門需提前審查的，應(yīng)將審查結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。
因此，因購買保障性住房或上市交易申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)收取住建部門的審查結(jié)果作為登記材料。住建部門出具說明，以其下屬交易機(jī)構(gòu)出具的“告知書”“備案證明”“樓盤表”作為審查結(jié)果的，從其說明。
三、直管公房、落實(shí)政策發(fā)還房屋的登記
公有房屋是指國(guó)有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權(quán)利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國(guó)有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產(chǎn)管理部門所有的或直接經(jīng)營(yíng)管理的房屋，稱直管房屋。
按照原《城市公有房屋管理規(guī)定》，公有房屋實(shí)行所有權(quán)登記制度，公有房屋所有權(quán)的合法憑證是《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》。原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。但該辦法第二十一條同時(shí)規(guī)定：依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。因此，直管公房中，存在著部分登記發(fā)證、部分登記不發(fā)證的情形。在“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對(duì)很多直（代）管公房未曾登記發(fā)證的狀況。
當(dāng)這些房屋因?yàn)楣凶》砍鍪?、落?shí)私房政策發(fā)還以后，必然出現(xiàn)未經(jīng)初始（首次）登記而申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續(xù)登記原則。所謂連續(xù)登記原則包括兩層含義：其一，不動(dòng)產(chǎn)未辦理所有權(quán)初始登記的，除非法律另有規(guī)定，否則不得辦理其他權(quán)利登記；其二，因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)相應(yīng)的處分登記的，被處分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)已經(jīng)登記。對(duì)此，宜在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，擬定相關(guān)操作方案，作為轉(zhuǎn)移登記的特殊情形對(duì)待，以保證相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益不受影響。
四、預(yù)售合同信息共享
《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》要求“國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門，通過數(shù)據(jù)交換接口、數(shù)據(jù)抄送等方式，實(shí)現(xiàn)土地、房屋、草原、林地、水域?yàn)┩俊⒑Ｓ蚝u等審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。
共享即分享，意為將一件物品或者信息的使用權(quán)或知情權(quán)與其他人共同擁有。不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享，其法理基礎(chǔ)是基于登記簿的公示力，來源于“權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”的規(guī)定。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記簿以其公信力為交易雙方當(dāng)事人提供交易參考；另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的預(yù)查封、預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記等需要交易信息支撐。因此，交易實(shí)時(shí)共享與不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)時(shí)共享同樣重要。
住建部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》規(guī)定，房產(chǎn)管理部門應(yīng)及時(shí)將預(yù)售許可信息、買賣合同網(wǎng)簽備案表信息、現(xiàn)售備案信息，以及查封、抵押等信息以交易告知單的方式及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。該導(dǎo)則還規(guī)定商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案程序?yàn)椋悍吭春蓑?yàn)與購房資格審核、商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽、合同備案及生成商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案表、合同備案信息記載至樓盤表。由此可見，買賣合同網(wǎng)簽備案表信息共享應(yīng)在合同備案之后。而房屋不動(dòng)產(chǎn)交易登記職能分設(shè)后，較多地區(qū)的住建部門在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)將原來采用的網(wǎng)絡(luò)備案調(diào)整為窗口備案，必然導(dǎo)致合同網(wǎng)簽與合同備案之間存在較長(zhǎng)的時(shí)差。故以合同備案時(shí)間作為交易信息共享的推送時(shí)間，不利于不動(dòng)產(chǎn)登記部門了解房屋不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)狀況，影響了預(yù)查封等登記業(yè)務(wù)的辦理，相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記、交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)通過協(xié)商方式溝通，解決預(yù)售信息的實(shí)時(shí)共享問題。
五、房屋已經(jīng)竣工的材料
申請(qǐng)建筑物所有權(quán)首次登記，需提交房屋已經(jīng)竣工的材料，這是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定的。實(shí)踐中一般將竣工驗(yàn)收備案表作為房屋等建筑物已竣工的證明。這個(gè)做法，如申請(qǐng)人無爭(zhēng)議，也無不妥。但確有部分建筑物因?yàn)楦鞣N原因無法辦理竣工驗(yàn)收備案，是否必然導(dǎo)致登記不能的后果？
《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。通常講合法，應(yīng)包括程序合法及結(jié)果合法。對(duì)建造房屋這一事實(shí)而言，程序合法即建造過程合法，如領(lǐng)有施工許可證等；結(jié)果合法即通過規(guī)劃、國(guó)土等部門驗(yàn)收合格。雖然說建造的程序和建造的結(jié)果都應(yīng)該合法，并不因?yàn)槠溥^程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說不能因?yàn)槲崔k理施工許可或竣工驗(yàn)收備案而導(dǎo)致建筑物成為違法建筑，但相關(guān)主體應(yīng)該受到行政機(jī)關(guān)的處罰。由此可見，建設(shè)主體并不因是否辦理竣工驗(yàn)收備案而影響其物權(quán)。
不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則范文5
據(jù)調(diào)查，各地的不動(dòng)產(chǎn)登記局基本上都隸屬于當(dāng)?shù)貒?guó)土部門，不動(dòng)產(chǎn)登記中心的形式主要有以下四種模式。
一是隸屬于政府辦成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，脫離住建與國(guó)土兩家的直管，以原有架構(gòu)齊全的房屋登記中心為基礎(chǔ)，歸并涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的其他機(jī)構(gòu)。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機(jī)構(gòu)的管理職能及所有登記機(jī)構(gòu)的登記職能，適合登記水平較發(fā)達(dá)的地區(qū)。
二是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，但只是設(shè)立發(fā)證平臺(tái)，涉及各機(jī)構(gòu)的登記與管理模式不變，只是通過信息數(shù)據(jù)歸集到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，實(shí)現(xiàn)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)登記發(fā)證的過渡模式。此種模式屬于過渡模式，但在法規(guī)和頂層設(shè)計(jì)還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內(nèi)對(duì)軟件的投入少，業(yè)務(wù)銜接變動(dòng)少，在轉(zhuǎn)型期平穩(wěn)過渡，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)再順利轉(zhuǎn)型到完善的不動(dòng)產(chǎn)登記模式。
三是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，將涉及的其他登記機(jī)構(gòu)成建制劃轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門的其他管理職能難以剝離與落實(shí)。
四是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，將涉及的房屋登記、林權(quán)登記等登記職能劃轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，相應(yīng)的人員與登記資料隨之劃轉(zhuǎn)。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產(chǎn)權(quán)管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機(jī)制問題太多，沒有很成熟轉(zhuǎn)型的代表模式與代表地區(qū)，各地自行協(xié)調(diào)解決。
以上四種代表模式各有千秋，當(dāng)然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽區(qū)為例，就最具普遍性的第四種模式――不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離方式工作中應(yīng)考慮的幾個(gè)問題進(jìn)行交流探討。筆者認(rèn)為，在實(shí)施整合前，應(yīng)當(dāng)明確以下幾方面的內(nèi)容，做好兩機(jī)構(gòu)間對(duì)接的準(zhǔn)備，方可全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與房屋交易管理工作。
一、建立數(shù)據(jù)共享實(shí)時(shí)互通機(jī)制
1.必要性與重要性
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例 》第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機(jī)制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記與交易有序銜接。不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)交易信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)將登記信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)。
在今年5月25日召開的國(guó)際大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上提出，大數(shù)據(jù)被譽(yù)為新時(shí)代的鉆石礦，政府就要在其中發(fā)揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門手中，除涉及隱私之外，其他信息都應(yīng)該向公眾和社會(huì)開放。這不是第一次喊話政府?dāng)?shù)據(jù)開放。2014年，大數(shù)據(jù)寫入政府工作報(bào)告。2015年，表示，數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)性資源，也是重要生產(chǎn)力。這一年也是政府?dāng)?shù)據(jù)開放政策密集年，包括《促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展行動(dòng)綱要》等涉及大數(shù)據(jù)開放和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)方案。“開著寶馬吃低?！薄伴_著寶馬購經(jīng)適房”，這些令人發(fā)指的不誠(chéng)信現(xiàn)象之所以屢禁不絕，一個(gè)重要原因就是部門之間存在著信息壁壘。盡管我國(guó)銀行、工商、稅務(wù)、海關(guān)等都建立了相關(guān)信息平臺(tái)，但部門之間難以共享。
因此，新形式下的不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理之間應(yīng)當(dāng)打破信息壁壘，依法實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享機(jī)制。
2.數(shù)據(jù)共享的具體要求
不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立共享機(jī)制并實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)互通。不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記信息（含空間信息）、限制信息實(shí)時(shí)傳送到房屋交易管理機(jī)構(gòu)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)依送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)信息的歸集。房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將樓盤信息、交易信息實(shí)時(shí)傳送到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，不動(dòng)產(chǎn)登記中心依提取送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行登記。
一是數(shù)據(jù)共享的日志問題。房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記緊密相聯(lián)，對(duì)數(shù)據(jù)共享的實(shí)時(shí)性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應(yīng)建立安全有效的數(shù)據(jù)共享日志，以便厘清責(zé)任。
二是數(shù)據(jù)共享的網(wǎng)絡(luò)問題。由于房屋交易管理機(jī)構(gòu)合同網(wǎng)上簽約備案等系統(tǒng)均要求互聯(lián)網(wǎng)訪問使用，而不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)通常運(yùn)行在局域網(wǎng)或者政務(wù)內(nèi)網(wǎng)，數(shù)據(jù)如何共享，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)提前考慮。建議可以考慮專用光纜連接互通方式或是通過網(wǎng)閘等設(shè)備過渡。
三是數(shù)據(jù)共享的時(shí)效性問題。受理的登記業(yè)務(wù)保存后，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)同時(shí)將數(shù)據(jù)進(jìn)行推送，若不動(dòng)產(chǎn)登記記載登記簿后方才共享數(shù)據(jù)給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，將可能存在時(shí)間差，導(dǎo)致交易糾紛的發(fā)生。登簿后的有效數(shù)據(jù)再行推送以更新最終的限制狀態(tài)。
四是數(shù)據(jù)共享的準(zhǔn)確性問題。若數(shù)據(jù)共享僅僅是將不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入共享前置庫，將導(dǎo)致房屋交易管理機(jī)構(gòu)在獲取最新的登記數(shù)據(jù)時(shí)需花費(fèi)大量時(shí)間精力。應(yīng)該在將不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入前置庫時(shí)，通過技術(shù)手段通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)具體需要更新的登記數(shù)據(jù)索引，以便房屋交易管理機(jī)構(gòu)及時(shí)更新數(shù)據(jù)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)的交易數(shù)據(jù)推送要求相同。
二、歷史檔案、登記簿及電子數(shù)據(jù)的管理與利用
在實(shí)現(xiàn)登記與交易機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)共享互通的基礎(chǔ)上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問題。依照國(guó)土資源部、住建部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》（國(guó)資發(fā)〔2015〕90號(hào)）文件精神，房屋登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產(chǎn)權(quán)管理及登記的內(nèi)容，無法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內(nèi)容為房屋登記簿的相關(guān)數(shù)據(jù)信息。房屋登記簿作為登記結(jié)果信息進(jìn)行移交，房屋登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)管理資料由房屋交易管理機(jī)構(gòu)管理。移交之前的房屋登記相應(yīng)訴訟由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；移交后新受理不動(dòng)產(chǎn)登記的相應(yīng)訴訟由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)。
為保證登記工作的延續(xù)性，在實(shí)踐中各地歷史檔案、數(shù)據(jù)的管理利用主要有以下三種模式：
第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機(jī)構(gòu)保管，房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫復(fù)制一份移交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。
第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫全部移交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心，房屋交易管理機(jī)構(gòu)保留電子成果。
第三，歷史檔案移交到政府下設(shè)的檔案局統(tǒng)一保管，不動(dòng)產(chǎn)登記中心和房屋交易管理機(jī)構(gòu)都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫等資料由檔案局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、房屋交易管理機(jī)構(gòu)各備份一份，以保證各部門日常的管理需要。
三種模式各有特色，主要還是看當(dāng)?shù)鼐唧w的情況，如果當(dāng)?shù)貦n案局管理規(guī)范，筆者最支持第三種檔案管理模式。
房屋登記簿等信息交接后，有關(guān)登記信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)；有關(guān)合同備案、預(yù)售許可等信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由房屋交易管理部門負(fù)責(zé)。個(gè)人住房信息證明（首套房、首購房）由房屋交易管理機(jī)構(gòu)出具。
不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以保證房屋登記和交易、產(chǎn)權(quán)管理的正常運(yùn)行。
三、無縫對(duì)接查封工作
因協(xié)助司法部門的查封工作責(zé)任重大，在剝離過程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房屋交易管理機(jī)構(gòu)對(duì)涉及房產(chǎn)的查封工作，筆者認(rèn)為可按以下思路進(jìn)行分工：
涉及已進(jìn)行登記類的查封及預(yù)查封由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，涉及開發(fā)企業(yè)的預(yù)售許可后未售部分及購房人合同備案后尚未辦理預(yù)告登記的預(yù)查封由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)受理的預(yù)查封數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)推送給不動(dòng)產(chǎn)登記中心，等同于不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理的預(yù)查封效力，在具備轉(zhuǎn)本登記條件不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理相應(yīng)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)辦理正式查封，并通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)解除預(yù)查封。不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理的查封及預(yù)查封信息實(shí)時(shí)推送給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，買賣合同網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)完全按照不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供的不動(dòng)產(chǎn)單元限制狀態(tài)（是否抵押、是否查封）進(jìn)行網(wǎng)上簽約限制。
四、樓盤表建立
樓盤表是描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等其他相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。根據(jù)一個(gè)物業(yè)中每棟樓的房屋總套數(shù)以及具體的限制及歷史記載情況來顯示該棟樓中每個(gè)最小基本單元的真實(shí)情況。最早來源于開發(fā)企業(yè)的樓盤銷控表，后延伸使用到登記領(lǐng)域。在涉及房屋的登記與交易管理系統(tǒng)中，樓盤表是一種重要的關(guān)聯(lián)管理手段，主要分為商品房項(xiàng)目樓盤表和非商品房項(xiàng)目樓盤表。
那么，在管理與登記分立的機(jī)制下，應(yīng)如何做好樓盤表的建立工作呢？筆者認(rèn)為，考慮到商品房項(xiàng)目樓盤的復(fù)雜性，且前期的預(yù)售許可、合同備案數(shù)據(jù)較多，商品房項(xiàng)目樓盤表的建立應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)將預(yù)售的項(xiàng)目、在建建筑物抵押的項(xiàng)目樓盤表建立完畢后推送給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。涉及商品房項(xiàng)目樓盤變更的相應(yīng)業(yè)務(wù)，應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)先進(jìn)行樓盤數(shù)據(jù)變更后，不動(dòng)產(chǎn)登記中心再行受理相應(yīng)登記業(yè)務(wù)。如存在有在建建筑物抵押、預(yù)查封等涉及樓盤變更的數(shù)據(jù)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)時(shí)將數(shù)據(jù)推送到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。非商品房項(xiàng)目樓盤表由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，需確保新建樓盤房屋可與交易管理系統(tǒng)樓盤房屋數(shù)據(jù)共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。
五、測(cè)繪審核的必要性
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均未提及不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量成果需要測(cè)繪審核的內(nèi)容，較多地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在流程設(shè)置及業(yè)務(wù)指南中未明確只提供具備資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪成果是否可直接用于產(chǎn)權(quán)登記。那么在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢(shì)下，用于產(chǎn)權(quán)登記的測(cè)繪成果是否需要測(cè)繪審核呢？
建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局2000年出臺(tái)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》規(guī)定，用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。出臺(tái)的背景是在1994年出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》運(yùn)行后，各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經(jīng)過不斷的完善之后，于2000年才陸續(xù)出臺(tái)了《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》等系列規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪，明確行政機(jī)構(gòu)的審核職能，解決了許多的面積紛爭(zhēng)問題。
在當(dāng)前去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)的情形下，購房人相對(duì)不容易；購房人簽約時(shí)間大多在預(yù)售階段，到實(shí)際交房時(shí)間跨度長(zhǎng)；隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)越來越復(fù)雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分?jǐn)偛糠钟行┯植皇翘鞔_；老百姓不僅對(duì)自己取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積十分關(guān)注，甚至對(duì)記載于登記簿的公共部分的權(quán)利范圍與面積也十分關(guān)注。因此，由于面積的復(fù)雜性，涉及利益大，建議各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)慎重取消測(cè)繪審核環(huán)節(jié)，特別是針對(duì)復(fù)雜的商品房項(xiàng)目，不宜將有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪成果直接用于產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)經(jīng)測(cè)繪審核后方可用于產(chǎn)權(quán)登記。
前置于不動(dòng)產(chǎn)登記的測(cè)繪審核是住建部門以備案方式出具還是不動(dòng)產(chǎn)登記中心內(nèi)部設(shè)置的測(cè)繪審核職能，以何種方式進(jìn)行審核不重要，重要的是應(yīng)當(dāng)通過測(cè)繪審核這個(gè)環(huán)節(jié)方可將中介機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告用于不動(dòng)產(chǎn)登記。至于以何種方式，由當(dāng)?shù)卣孕写_定即可。
六、其他必要的關(guān)聯(lián)
不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則范文6
分布廣 數(shù)量大
在北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，因價(jià)格低廉環(huán)境優(yōu)美而“聞名”京城。都知道小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)沒保障，但還是有不少人“涉險(xiǎn)”購買?！氨逼倍嗄甑闹祜w2010年買了小產(chǎn)權(quán)房，他說，像他這一群體買小產(chǎn)權(quán)房的人多了，他附近幾個(gè)小區(qū)都住滿了，“政府不可能都拆吧”。
與朱飛的期待不同，更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿擔(dān)心。在單位附近購買一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權(quán)房無法登記。“將來會(huì)不會(huì)被，或者要求補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)？”
據(jù)記者調(diào)查，從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域，還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個(gè)在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，總建筑面積約381萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個(gè)區(qū)縣。
中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政說，購買小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買不起商品房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉(zhuǎn)賣。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近30萬戶家庭。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，1995年- 2010年全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
新條例不涉及小產(chǎn)權(quán)房
多位法律人士表示，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說，不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國(guó)有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長(zhǎng)蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因?yàn)橐怯洷仨毷呛戏ǖ模‘a(chǎn)權(quán)房不合法。
宮步坦說，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問題的確是不動(dòng)產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國(guó)當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進(jìn)行明確。
也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。天則經(jīng)濟(jì)研究所研究員程雪陽認(rèn)為，即使當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記回避有“爭(zhēng)議”的小產(chǎn)權(quán)房部分，但有望在登記完“合法”不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。
可見，此次“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。
小產(chǎn)權(quán)房需分類治理
不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)繞不過去的問題。專家分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。
專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)，不能一拆了之。
“不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是要對(duì)全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，制度無法繞開，登不登記必須明確?！敝心县?cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東說，《條例》的實(shí)施使得這一問題更加迫切，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則予以解決。
