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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)范文1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)；實(shí)踐性教學(xué)；探討

中圖分類號(hào)：G642.41文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1674-9324（2015）07-0139-02

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程是我國(guó)高等院校的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、工程管理、工商管理和物業(yè)管理等房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的重要課程。課程以管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)，涉及房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)營(yíng)銷與策劃、房地產(chǎn)法律制度及房地產(chǎn)金融等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的實(shí)踐性。作為一門理論與實(shí)際緊密結(jié)合的課程，在教學(xué)中如果僅僅以“以教為主”，以結(jié)論形式把深?yuàn)W的經(jīng)濟(jì)理論直接呈現(xiàn)在學(xué)生面前，學(xué)生很難清楚地理解經(jīng)濟(jì)理論的深刻含義。只有將理論性和實(shí)踐性很好地結(jié)合在一起，才能達(dá)到教學(xué)目的，完成教學(xué)任務(wù)。所以，改變以知識(shí)傳承為首要目標(biāo)的滿堂灌的填鴨式教學(xué)模式，代之以實(shí)踐性教學(xué)模式，是當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)改革的出路之一。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)踐性教學(xué)的必要性

西方國(guó)家倡導(dǎo)行為主義教育哲學(xué)和實(shí)用主義教育哲學(xué)，強(qiáng)化教育職業(yè)化，在這一歷史背景下產(chǎn)生實(shí)踐性教學(xué)模式。實(shí)踐性教學(xué)的運(yùn)用是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程的重大變革，是提高該課程教學(xué)質(zhì)量的一條切實(shí)可行的途徑。

1.實(shí)踐性教學(xué)真正體現(xiàn)“以學(xué)生為主”的教學(xué)理念。教學(xué)改革的核心內(nèi)容就是變被動(dòng)學(xué)習(xí)為主動(dòng)學(xué)習(xí)，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情，學(xué)生根據(jù)自己的興趣作出選擇，體現(xiàn)了自主學(xué)習(xí)，學(xué)生運(yùn)用已有的知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)并提高自己的技能；從師生互動(dòng)的方面考慮，該教學(xué)方法表現(xiàn)出學(xué)生主動(dòng)提出問(wèn)題、教師為學(xué)生解答問(wèn)題的互動(dòng)學(xué)習(xí)形式，實(shí)踐證明，該教學(xué)方法大大地調(diào)動(dòng)了學(xué)生的內(nèi)在動(dòng)力，且能維持長(zhǎng)久。

2.實(shí)踐性教學(xué)能夠做到理論聯(lián)系實(shí)際。在實(shí)踐性教學(xué)中，理論能夠和實(shí)際相結(jié)合，使學(xué)生在職業(yè)成長(zhǎng)中先人一步。“理論聯(lián)系實(shí)際”理念來(lái)源于工程師工作對(duì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的依賴，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)強(qiáng)調(diào)利用課程理論知識(shí)解決房地產(chǎn)相關(guān)工作實(shí)際問(wèn)題的過(guò)程。美國(guó)工程與技術(shù)認(rèn)證委員會(huì)（ABET）在工程教育專業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中也強(qiáng)調(diào)理論聯(lián)系實(shí)際的重要性。通過(guò)課程實(shí)踐環(huán)節(jié)的訓(xùn)練，提高學(xué)生的實(shí)踐動(dòng)手能力，有助于后期的職業(yè)發(fā)展。

3.實(shí)踐性教學(xué)有利于知識(shí)的融合，以提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。“知識(shí)融合”理念體現(xiàn)了現(xiàn)代教育思路，強(qiáng)調(diào)知識(shí)的不同視角及其完整性。核心思想是將課程知識(shí)進(jìn)行有機(jī)組合，從而改變知識(shí)“一盤散沙”的無(wú)序狀態(tài)，促使知識(shí)產(chǎn)生聚合效應(yīng)、質(zhì)變效應(yīng)，使知識(shí)能夠相互催化、相互作用，以完成知識(shí)的升華，實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)質(zhì)量的飛躍。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)存在的問(wèn)題分析

1.教學(xué)方法單一。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教育主要以傳統(tǒng)式理論灌輸教學(xué)方法為主，在教師為主導(dǎo)的教學(xué)模式中，教師機(jī)械地講，學(xué)生只能被動(dòng)地聽(tīng)，學(xué)生不能參與到課堂中來(lái)，課堂氣氛死氣沉沉，學(xué)生缺乏參與的主動(dòng)性與積極性。雖然有時(shí)也進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的案例教學(xué)、課堂討論等教學(xué)方法的嘗試，但基本上脫離不了理論科學(xué)教學(xué)模式的框架，教學(xué)方法過(guò)于單一的問(wèn)題不能從根本上解決。

2.學(xué)生缺少實(shí)踐機(jī)會(huì)，解決實(shí)際問(wèn)題的能力不足。長(zhǎng)期進(jìn)行課堂教學(xué)，學(xué)生外出實(shí)踐的機(jī)會(huì)很少，課堂內(nèi)學(xué)習(xí)的理論知識(shí)不能被真正理解，理論與實(shí)踐不能融會(huì)貫通。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的課程目標(biāo)在于培養(yǎng)學(xué)生掌握房地產(chǎn)課程基本理論，在此基礎(chǔ)上，學(xué)生在將來(lái)的實(shí)際工作中分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力才能得到提高。這就要求教師和學(xué)校充分利用一些有利條件給學(xué)生爭(zhēng)取更多的實(shí)踐機(jī)會(huì)，通過(guò)實(shí)踐鍛煉，既能夠加深學(xué)生對(duì)課程理論知識(shí)的理解，又可以有效提高學(xué)生的思考和動(dòng)手能力。

3.師資水平匱乏。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)涉及政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、建筑、規(guī)劃、金融學(xué)、財(cái)政學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)涉及的學(xué)科領(lǐng)域非常多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程的綜合性、交叉性很強(qiáng)。這就要求教師也要具備綜合、全面的專業(yè)理論知識(shí)。而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教師大都畢業(yè)于其他相關(guān)專業(yè)，如土地管理、地理、經(jīng)濟(jì)類等，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)的時(shí)間也不長(zhǎng)，精通的也只是本專業(yè)領(lǐng)域的、某一方面的理論知識(shí)。所以，讓精通某一方面專業(yè)理論知識(shí)的教師面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中大量存在著的綜合性、交叉性知識(shí)時(shí)，這些教師難免會(huì)感到捉襟見(jiàn)肘，困難較大，也就難以有效地開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論教學(xué)。

4.考核形式單調(diào)。在課程成績(jī)考核方面，學(xué)校目前仍以理論考試成績(jī)?yōu)橹鳎瑢?shí)踐考核的重要性未能得到重視，往往不能納入成績(jī)考核。而校方各項(xiàng)激勵(lì)機(jī)制直接與學(xué)生成績(jī)掛鉤，這就造成學(xué)生思想上對(duì)教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)的不重視，理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐之間的關(guān)系不能得到平衡。最后可能學(xué)生的成績(jī)都相對(duì)較高，但實(shí)際動(dòng)手能力很差，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程失去設(shè)置的意義。

三、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)踐性教學(xué)的建議

1.實(shí)行案例教學(xué)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教材包含較多的理論講述，比較枯燥，在教學(xué)過(guò)程中教師如果照本宣科，很難激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)，具有很強(qiáng)的理論性和實(shí)踐性，在課堂教學(xué)中可根據(jù)每章教學(xué)內(nèi)容的特點(diǎn)靈活地引入房地產(chǎn)相關(guān)案例，結(jié)合案例介紹相應(yīng)的理論知識(shí)，這既可以提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使學(xué)習(xí)過(guò)程不再枯燥乏味，又能夠做到理論和實(shí)踐相結(jié)合，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立分析、解決問(wèn)題的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.分組進(jìn)行專題辯論。在授課過(guò)程中，教師可以根據(jù)教學(xué)內(nèi)容要求提前設(shè)定辯論題目，比如，在講房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，可結(jié)合2014年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍看跌的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，就地方政府是否應(yīng)該救市、如何救市設(shè)定辯論題目，將學(xué)生分成正方、反方兩個(gè)小組，安排小組成員去搜索相關(guān)的文獻(xiàn)資料和數(shù)據(jù)資料，對(duì)辯題進(jìn)行深入的分析。在上課時(shí)，正反兩方就此專題進(jìn)行辯論，最后教師進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。通過(guò)專題辯論，既可以調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性，使學(xué)生所學(xué)知識(shí)更加牢固，也培養(yǎng)了學(xué)生思考問(wèn)題的能力和語(yǔ)言表達(dá)能力。

3.互換角色教學(xué)。本科學(xué)生已經(jīng)具備較強(qiáng)的自學(xué)能力、分析理解能力和創(chuàng)新能力。在課程教學(xué)過(guò)程中，可以適當(dāng)安排一些較易理解的章節(jié)由學(xué)生進(jìn)行講述。比如在房地產(chǎn)價(jià)格一章，房?jī)r(jià)的影響因素教材上寫得很清楚，比較淺顯易懂，如按傳統(tǒng)的教學(xué)模式由教師講述，效果并不理想。因此，可要求學(xué)生自己講述，事先將全班同學(xué)分成幾個(gè)小組，以小組為單位完成PPT制作，上課時(shí)教師挑選小組代表上臺(tái)演示，這樣學(xué)生由被動(dòng)接受知識(shí)到主動(dòng)思考問(wèn)題，既調(diào)動(dòng)了學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，又鍛煉了學(xué)生的膽量。由此可見(jiàn)，教師應(yīng)逐步完成角色轉(zhuǎn)換，由知識(shí)傳授者和教學(xué)監(jiān)督者轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)習(xí)的指導(dǎo)者和協(xié)調(diào)者。

4.進(jìn)行社會(huì)調(diào)查。社會(huì)調(diào)查是一種被普遍運(yùn)用的方式，讓學(xué)生在調(diào)查中學(xué)會(huì)理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)會(huì)認(rèn)識(shí)社會(huì)、了解社會(huì)、適應(yīng)社會(huì)，學(xué)會(huì)如何解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題等。因此，教師可適當(dāng)布置一些大型作業(yè)，要求學(xué)生利用課余時(shí)間或假期開(kāi)展多種形式的專題調(diào)查，利用網(wǎng)絡(luò)查詢、問(wèn)卷調(diào)查等形式收集相關(guān)數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)處理的基礎(chǔ)上撰寫專題報(bào)告，這樣可以彌補(bǔ)課堂實(shí)踐的不足，加深對(duì)所學(xué)知識(shí)的理解和運(yùn)用。比如在房地產(chǎn)市場(chǎng)一章，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是實(shí)踐性很強(qiáng)的教學(xué)內(nèi)容，單純的理論講述學(xué)生很難掌握。可以安排學(xué)生選擇學(xué)校附近待開(kāi)發(fā)的住宅或商業(yè)樓盤進(jìn)行調(diào)研，獲取項(xiàng)目的第一手資料，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行CMA或SWOT分析，然后做一份嚴(yán)謹(jǐn)、翔實(shí)的項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告。實(shí)踐證明，通過(guò)這一作業(yè)的完成可以收到很好的教學(xué)效果。

5.加強(qiáng)校企合作。為了實(shí)現(xiàn)課程教學(xué)和企業(yè)人才需求的“無(wú)縫對(duì)接”，專業(yè)系室可以通過(guò)教師個(gè)人的人脈關(guān)系，或者聯(lián)系房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的本校畢業(yè)生，爭(zhēng)取和一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介公司形成校企合作關(guān)系，建立實(shí)習(xí)基地。將學(xué)生分批推薦到合作單位實(shí)習(xí)，為提高專業(yè)技能，圍繞公司某一具體項(xiàng)目讓學(xué)生參與可行性研究報(bào)告編制、項(xiàng)目審批、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目融資、施工預(yù)算分析、施工組織設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃等實(shí)際工作，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)技能進(jìn)行初步培訓(xùn)，并深化對(duì)課程理論的理解和認(rèn)識(shí)。

6.加強(qiáng)“雙師型”教師隊(duì)伍建設(shè)。“雙師型”要求教師既有豐富的理論知識(shí)又有較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另外，教師還需具有一定的組織能力和創(chuàng)新精神。因此，可以采用“請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去”的辦法加以解決，既可以聘請(qǐng)校外的具備較高理論水平及實(shí)踐能力的企業(yè)人才擔(dān)任課程兼職教師，也可以有計(jì)劃地安排授課教師外出學(xué)習(xí)、培訓(xùn)或到相關(guān)企業(yè)鍛煉。

7.完善實(shí)踐性教學(xué)評(píng)價(jià)體系。建立科學(xué)合理的考評(píng)體系是實(shí)踐性教學(xué)改革的重要保障。教師應(yīng)積極探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多樣化、考核內(nèi)容多元化和考核過(guò)程全程化。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)范文2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；行為經(jīng)濟(jì)學(xué)

一、引言

自20世紀(jì)80年代以來(lái)，伴隨著全球現(xiàn)代化發(fā)展的進(jìn)程，全球財(cái)富的逐漸積累，逐漸開(kāi)放國(guó)際的市場(chǎng)，使全球資本的迅速流動(dòng)起來(lái)，全球房地產(chǎn)價(jià)格也隨之迅速上漲。中國(guó)也不例外，從2001年開(kāi)始我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲（宋超英，張乾，2008）。特別是2008-2010年，全國(guó)房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格上漲了將近2倍，而且很多一線城市甚至上漲了3倍。持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)引起了社會(huì)各界的重點(diǎn)關(guān)注。另外，中國(guó)國(guó)正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的快速期，每年都有大量勞動(dòng)人口定居城市，這些新進(jìn)人口都對(duì)所在城市的住房產(chǎn)生購(gòu)買需求，并且會(huì)帶動(dòng)對(duì)配套服務(wù)設(shè)施及商品房的需求，房地產(chǎn)的、制度性因素和社會(huì)因素四方面分析中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因（黃啟云，2014）。方開(kāi)群從價(jià)格合謀的角度分析房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因，并確定了房地產(chǎn)價(jià)格合謀的市場(chǎng)條件包括：房地產(chǎn)區(qū)域性寡頭壟斷競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)，以及在區(qū)域性寡頭壟斷下有利于價(jià)格合謀的六大條件（方開(kāi)群，2006）。雖然傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)也能解釋大部分房地產(chǎn)上漲的原因，但傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性人假設(shè)不能房地產(chǎn)領(lǐng)域中出現(xiàn)的許多非理性現(xiàn)象進(jìn)行解釋。而行為經(jīng)濟(jì)學(xué)相對(duì)于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)而言，則放寬了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中完全理性人的假設(shè)，從而增強(qiáng)了行為經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)現(xiàn)實(shí)中非理性現(xiàn)象的解釋力。正因?yàn)槿绱耍袨榻?jīng)濟(jì)學(xué)的出現(xiàn)為其提供了一個(gè)新的研究視角。孔凡文，王英華和蘇永玲就利用前景理論和啟發(fā)式認(rèn)知偏向理論的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的“買漲不買跌”的特殊現(xiàn)象（孔凡文，王英華，蘇永玲，2009）。劉大鵬利用心理賬戶、短期損失厭惡和時(shí)間偏好等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求（劉大鵬，2011）。利用心理預(yù)期、羊群效應(yīng)、投機(jī)心理和系統(tǒng)機(jī)制等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性（顧成彥，2006）。通過(guò)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀主體從房地產(chǎn)泡沫的形成到泡沫的破滅各階段的心理過(guò)程和行為特征，分析了房地產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)在機(jī)理并揭示了房地產(chǎn)泡沫形成的非理性本質(zhì)（宋超英，張乾，2008）。

二、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是由美國(guó)普林斯頓大學(xué)心理學(xué)教授卡尼曼和特維斯基共同提出，他們將心理學(xué)研究成果引入傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架，從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)微觀主體的心理活動(dòng)出發(fā)，將復(fù)雜的人類行為納入經(jīng)濟(jì)研究之中，分析經(jīng)濟(jì)主體的選擇、判斷和抉擇等經(jīng)濟(jì)行為，進(jìn)而解釋傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)無(wú)法解釋的非理性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，從而構(gòu)建起一門獨(dú)立的科學(xué)――行為經(jīng)濟(jì)學(xué)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)放寬了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中完全理性人的假設(shè)，把人定義為有限理性、存在自我約束，并且是有限自私，從而行為經(jīng)濟(jì)學(xué)增強(qiáng)了對(duì)現(xiàn)實(shí)中非理性現(xiàn)象的解釋力。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)主要包括前景理論、啟發(fā)式認(rèn)知偏向、偏好理論等。現(xiàn)如今，人們?cè)絹?lái)越多的運(yùn)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論解釋現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的各種現(xiàn)象，包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)非理性現(xiàn)象。

1.前景理論

前景理論是由美國(guó)普林斯頓大學(xué)心理學(xué)家卡尼曼和特維斯基共同提出。前景理論重新定義了一個(gè)價(jià)值函數(shù)v（x），引入經(jīng)濟(jì)分析模型取代了古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用函數(shù)u（x）。價(jià)值函數(shù)v（x）有三個(gè)重要的性質(zhì)，即參照依賴、敏感性遞減和損失厭惡。

（1）參照依賴

參照依賴指人們?cè)趯?duì)損失和收益的心理衡量是財(cái)富的相對(duì)變動(dòng)，而不是財(cái)富的絕對(duì)值。并且相對(duì)變動(dòng)變動(dòng)的衡量需要一個(gè)參考點(diǎn)，而人們對(duì)參照點(diǎn)的選擇一般是以目前的擁有的財(cái)富為基礎(chǔ)。當(dāng)獲得的財(cái)富高于參照點(diǎn)時(shí)評(píng)價(jià)為收益；當(dāng)所得財(cái)富低于參照點(diǎn)時(shí)評(píng)價(jià)為損失。從價(jià)值函數(shù)圖可以看出：收益和損失是相對(duì)的，坐標(biāo)0點(diǎn)是參照點(diǎn)而不是絕對(duì)值0點(diǎn)（董志勇，2006）。

（2）損失規(guī)避和敏感度遞減

首先，損失規(guī)避是指人們對(duì)損失比收益更加敏感，即相等的損失金額要比相等的收益金額對(duì)人們產(chǎn)生跟大的心理沖擊，人們都傾向于規(guī)避損失。價(jià)值函數(shù)在損失區(qū)域的斜率要比在收益區(qū)域的斜率大很多。而敏感性遞減是指人們對(duì)收益和損失的邊際價(jià)值都會(huì)隨著收益和損失的增大而減少，呈反向變動(dòng)關(guān)系。價(jià)值函數(shù)是S型函數(shù)，在收益區(qū)域是凹函數(shù)，在損失區(qū)域是凸函數(shù)（宋超英，張乾，2008）。

2.啟發(fā)式認(rèn)知偏向

啟發(fā)法是指人們做出決策時(shí)的一種思維捷徑。啟發(fā)式認(rèn)知偏向是只人們?cè)谟龅綇?fù)雜并且不確定的事件時(shí)，人們經(jīng)常依賴過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)而去不加思索地作出判斷。啟發(fā)有時(shí)是相當(dāng)有效的，但是有時(shí)會(huì)造成重大的誤導(dǎo)，作出錯(cuò)誤的決策。啟發(fā)式認(rèn)知偏向包括可得性啟發(fā)偏向、代表性啟發(fā)偏向和錨定效應(yīng)。其中代表性啟發(fā)偏向是指人們?cè)诓淮_定的條件下，機(jī)械地用類比的方法去判斷身邊的事物，并作出決策。正是由于代表性啟發(fā)偏向，人們通常認(rèn)為如果A事件相似于B事件，那么A事件與B事件就是同類事件，并且他們的程度越高，將A事件與B事件看做為同一事件。這往往會(huì)導(dǎo)致人們作出錯(cuò)誤的決策。

3.羊群效應(yīng)

在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)中，存在著很多用古典經(jīng)濟(jì)學(xué)難以解釋的異常現(xiàn)象，最典型的就是羊群效應(yīng)。羊群行為是我們現(xiàn)實(shí)中最常見(jiàn)的一種特殊非理。當(dāng)人們對(duì)某個(gè)事件的發(fā)展趨勢(shì)不了解或者沒(méi)有足夠的理由說(shuō)明他證券，于是就參照周圍其他人的行為進(jìn)行行動(dòng)，這就是典型的羊群效應(yīng)。但實(shí)際上其他人也是同樣的心理，以至于一旦由于某種偶然的原因?qū)е铝酥車娜碎_(kāi)始做出某種行為，這是其他所有的人會(huì)跟隨其行動(dòng)，最后爆發(fā)羊群效應(yīng)。

三、應(yīng)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲進(jìn)行分析

1.基于前景理論的分析

（1）參照依賴

首先，我們根據(jù)參照依賴?yán)碚摻忉尀槭裁丛诜康禺a(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的過(guò)程中，雖然人們收入增加很少，但是卻愿意購(gòu)買以前還覺(jué)得相當(dāng)昂貴的房子。終其原因，主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)者的購(gòu)買決策主要取決于內(nèi)心對(duì)于住房?jī)r(jià)格的判斷，而價(jià)格的判斷需要有一個(gè)參考點(diǎn)，即人們的心理價(jià)格。比如很多年前，人們對(duì)于普通的房子心理價(jià)格是20萬(wàn)。如果人們花30多萬(wàn)買了一套房子，人們就會(huì)覺(jué)得太貴。但是隨著房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升，人們對(duì)房屋的心理價(jià)格已經(jīng)達(dá)到60萬(wàn)，這時(shí)候如果人們花40多萬(wàn)買房子反而覺(jué)得相當(dāng)便宜。這個(gè)心理價(jià)格則是由市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格反復(fù)刺激形成的。從中可以看出，人們并不是按照自己的邊際效用來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的，也不是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中的實(shí)現(xiàn)了邊際效用最大化。

（2）損失規(guī)避和敏感度遞減

投資學(xué)理論說(shuō)：“贏利持有，虧損拋出”。但是這個(gè)理論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資并不適用，人們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)投資則是：“贏利拋出，虧損持有”。這就是著名的處置效應(yīng)（宋超英，張乾，2008）。現(xiàn)實(shí)世界中，人們?cè)诿鎸?duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益時(shí)人的態(tài)度會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，對(duì)待收益是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避而對(duì)待損失是風(fēng)險(xiǎn)偏好。這主要是因?yàn)槿说母泄僭诮邮芡鈦?lái)的刺激時(shí)，敏感性會(huì)逐漸遞減。例如一個(gè)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行投資，如果隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲他已經(jīng)收益了5萬(wàn)元，之后房地產(chǎn)價(jià)格接著上漲，他收益又增加5萬(wàn)元，但是因?yàn)槊舾行赃f減，他從后面的5萬(wàn)元收益中獲得的快樂(lè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于之前的5萬(wàn)元收益，雖然收益的金額是相等的。相反，當(dāng)人們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)面臨損失時(shí)，則是另一個(gè)完全不同的心理賬戶，即便是損失的金額和收益的金額在絕對(duì)值上是相等的，但是對(duì)于人們的敏感性是不同的，人們對(duì)損失的敏感度比對(duì)相等收益的敏感度要大很多；人們根據(jù)自己的參照點(diǎn)評(píng)價(jià)增加損失和減少收益己經(jīng)完全是不同的，因?yàn)樗麄兎痔幱趦蓚€(gè)完全不同的心理賬戶。人們對(duì)于損失是單獨(dú)的心理賬戶，敏感性同樣呈現(xiàn)遞減的特點(diǎn)，即隨著投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的損失逐漸加大，人們的痛苦增加程度的也遞減。同樣人們投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著房?jī)r(jià)的下跌人們先損失了5萬(wàn)元，他們會(huì)非常痛苦。但是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步不景氣，價(jià)格繼續(xù)下跌5萬(wàn)元，他的痛苦會(huì)增加，但是痛苦增加的程度比之前的那5萬(wàn)元少很多了。如果房?jī)r(jià)再持續(xù)的下跌，他便泰然處之不顧了。所以我們可以看到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量的這種非理性投資行為現(xiàn)象：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升時(shí)，房地產(chǎn)交易量相當(dāng)多，換手相當(dāng)頻繁，價(jià)格被進(jìn)一步推高，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上升；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，伴隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，交易量相應(yīng)的持續(xù)減少。

2.基于啟發(fā)式認(rèn)知偏向理論的分析

現(xiàn)如今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格持續(xù)上漲就是投資者通過(guò)代表性偏向進(jìn)行判斷導(dǎo)致的。人們自用房購(gòu)買決策中，如果房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，人們會(huì)根據(jù)過(guò)去房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)以后房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲，因此會(huì)提前購(gòu)買自用房。同樣，人們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)投資過(guò)程中，人們同樣會(huì)根據(jù)過(guò)去房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)以后房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲，因而盡早買進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)行投資。然而人們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，如果連續(xù)獲得成功，這樣會(huì)促使他們得出房地產(chǎn)價(jià)格任然會(huì)持續(xù)上漲的結(jié)論，這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的交易量持續(xù)增加，價(jià)格持續(xù)上漲。另外，人們還會(huì)將房地產(chǎn)投資成功的原因歸為自己的購(gòu)買行為，這樣會(huì)促使投資者不再仔細(xì)分析投資成功的原因，而直接歸為自己的行為。如果根據(jù)他的預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，那么人們就會(huì)更加相信自己的投資行為，并促使房其更加熱衷于地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升就是這種認(rèn)知偏向?qū)е碌模诜康禺a(chǎn)價(jià)格上升階段，由于人們的啟發(fā)式認(rèn)知偏向進(jìn)一步促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升。

3.基于羊群效應(yīng)理論的分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量的羊群效應(yīng)：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)長(zhǎng)時(shí)間的上漲，消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)的參照點(diǎn)不斷提高，買房子獲得的收益也不斷提高，這樣就會(huì)使越來(lái)越多的投資者加入到買房的行列。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，普通的投資者很難獲取房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的信息，同時(shí)信息也是相當(dāng)不對(duì)稱的。因此，缺乏信息的購(gòu)房者主要是通過(guò)觀察周圍人的行為來(lái)獲取信息。當(dāng)看到周圍有相當(dāng)多的投資者加入到購(gòu)買房地產(chǎn)的行列時(shí)，人們就會(huì)模仿其他人的行為，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的人會(huì)越來(lái)越多，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。

四、政策建議

國(guó)家和政府應(yīng)該重視中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲中存在的種種非理，制定相關(guān)政策以防范和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)度增長(zhǎng)。

（1）制定商品房銷售網(wǎng)上備案和登記制度。當(dāng)房屋預(yù)售后必須在網(wǎng)上登記，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一房二賣的違規(guī)行為，有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需雙方信息不對(duì)稱的問(wèn)題。

（2）執(zhí)行期房限轉(zhuǎn)政策。即限制房屋購(gòu)買者在交房之前的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，這樣抑制短期投機(jī)行為，使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)更加穩(wěn)定的運(yùn)行。

（3）對(duì)超過(guò)一套住房的人征收高額房產(chǎn)稅。按人們擁有的房地產(chǎn)數(shù)量實(shí)行差額累進(jìn)稅率，擁有的房產(chǎn)數(shù)量越多，房產(chǎn)稅的稅率也就越高，這樣可以增加房屋的持有成本，打擊炒房者的投機(jī)行為。

（4）對(duì)超過(guò)一套住房的人征收交易稅。征收房產(chǎn)的交易稅可以增加房屋的轉(zhuǎn)讓成本，抑制房地產(chǎn)的過(guò)度投資行為，正確引導(dǎo)人們對(duì)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。（作者單位：陜西師范大學(xué)）

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)范文3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；評(píng)估機(jī)構(gòu)；高估行為；經(jīng)濟(jì)學(xué)分析；對(duì)策建議

隨著我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的快速崛起，近幾年相關(guān)估價(jià)制度及內(nèi)部行為規(guī)范基本形成，但是在實(shí)際的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中往往會(huì)出現(xiàn)高估的行為。比如，委托人為了將房產(chǎn)作為抵押物跟銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，一般會(huì)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己所持有的抵押物進(jìn)行高估，此時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)很可能會(huì)一味地滿足委托方不切實(shí)際的要求，這種高估行為往往帶來(lái)非常嚴(yán)重的惡性循環(huán)。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)高估價(jià)格，一旦委托人無(wú)法按照要求償還銀行貸款，那么銀行在進(jìn)行抵押物拍賣時(shí)出現(xiàn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)格，造成銀行出現(xiàn)壞賬。

1房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)高估行為的發(fā)展

1.1博弈理論

隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出井噴式的發(fā)展態(tài)勢(shì)，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)也得到了顯著的發(fā)展。當(dāng)前，雖然相關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在不斷完善，但是房地產(chǎn)高估問(wèn)題卻給人們帶來(lái)了越來(lái)越多的困擾。評(píng)估機(jī)構(gòu)有時(shí)候?yàn)榱藵M足委托人的需求，忽視客觀情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格失真。這種行為會(huì)帶來(lái)諸多危害，需要相關(guān)管理部門給予高度關(guān)注和重視，因?yàn)檫@種行為完全違背了道德問(wèn)題。在此，本文主要通過(guò)利用博弈理論來(lái)預(yù)測(cè)這種行為的發(fā)生，并對(duì)如何防范進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。

1.2理性預(yù)期理論分析

為了能夠更好地解讀我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，我們還可以利用理性預(yù)期理論進(jìn)行分析，這也是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)相關(guān)房屋進(jìn)行估價(jià)過(guò)程中非常重要的一個(gè)理論依據(jù)。

2房地產(chǎn)估價(jià)行為中高估行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

2.1假設(shè)分析

如果從短期實(shí)際狀況來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)行為中高估行為是一種相對(duì)比較理性的行為。對(duì)其進(jìn)行深入分析，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行假設(shè)分析：①比如將兩家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為假設(shè)對(duì)象，分別為評(píng)估機(jī)構(gòu)甲和乙，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)它們的重心是如何實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，并為此采取對(duì)自己有利的一些對(duì)策。②兩個(gè)假設(shè)對(duì)象的相關(guān)資格等級(jí)都是一致的。③在假設(shè)的時(shí)間內(nèi)，兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)的信息不同，而且相互獨(dú)立。④為了能夠滿足委托方的實(shí)際需求，兩家都可能接受委托的評(píng)估業(yè)務(wù)。⑤委托方對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)支付的報(bào)酬在此假設(shè)為一個(gè)常數(shù)Qc。

2.2關(guān)于博弈的相關(guān)策略

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，對(duì)于博弈的相關(guān)策略可以分為正常估價(jià)和高估價(jià)格兩種。前者是在估價(jià)的過(guò)程中基本上符合當(dāng)前房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，而后者則是將房地產(chǎn)的估價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格，而這是房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中的真實(shí)一面。

2.3關(guān)于博弈的矩陣分析

對(duì)于上述假設(shè)的兩個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)甲、乙來(lái)說(shuō)，其支付函數(shù)可以通過(guò)博弈矩陣來(lái)表示（見(jiàn)表1）。

從表1可以看出，無(wú)論是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)甲或者機(jī)構(gòu)乙，相對(duì)于“正常估價(jià)”來(lái)說(shuō)“高估價(jià)格”可以獲得更多的利潤(rùn)報(bào)酬，從實(shí)現(xiàn)利益最大化來(lái)考慮，兩個(gè)機(jī)構(gòu)都會(huì)采用“高估價(jià)格”這種博弈策略。但是相對(duì)來(lái)說(shuō)，納什均衡的占率是唯一的，因此無(wú)論如何選擇都不會(huì)達(dá)到帕累托最優(yōu)，因此“高估價(jià)格”是短期靜態(tài)博弈的納什均衡點(diǎn)。

3房地產(chǎn)估價(jià)中高估行為的相關(guān)解決對(duì)策

3.1構(gòu)建完善的評(píng)估監(jiān)管激勵(lì)體制，加強(qiáng)監(jiān)督管理力度

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中出現(xiàn)的高估行為，我們應(yīng)該構(gòu)建完善的評(píng)估監(jiān)管激勵(lì)體制，在對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理時(shí)應(yīng)該加入一些獎(jiǎng)懲政策，而不是一味地采取懲罰模式。從某些方面來(lái)說(shuō)，一味地進(jìn)行強(qiáng)制性懲罰并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)高估行為起到很好的約束作用，因此，必須結(jié)合一些相對(duì)應(yīng)的激勵(lì)措施。如果房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以正確地給委托人進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)，那么相關(guān)監(jiān)督管理部門應(yīng)該給予該機(jī)構(gòu)一定的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣對(duì)一些高估行為能起到有效的制約效果。對(duì)于任何機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，激勵(lì)比懲罰更容易接受，而且也會(huì)形成更好、更完善的約束體制。

為了能夠更好地保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的信用準(zhǔn)則，不但需要通過(guò)教育的方式來(lái)強(qiáng)化，還應(yīng)通過(guò)法律及相關(guān)規(guī)章制度來(lái)保障。如果沒(méi)有完善的法律法規(guī)，那么人們對(duì)信用構(gòu)建的積極性往往比較低。法律是保障信譽(yù)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最根本的底線，通過(guò)嚴(yán)格的法律制裁可以讓人們變得更加注重信譽(yù)。因此，我們應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況制定相關(guān)的法律制度，加強(qiáng)監(jiān)督力度。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，必須要求其嚴(yán)格遵從法律法規(guī)，講求誠(chéng)信。另外，法律對(duì)高估行為的處罰必須深入人心，可以對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的高估行為起到震懾作用。

3.2增加高估行為的社會(huì)道德影響成本

人們?nèi)粘Ｉ钪须x不開(kāi)道德的制約和規(guī)范，這也是社會(huì)調(diào)整人際關(guān)系非常重要的準(zhǔn)則。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮中，擁有良好的道德體制不但可以給房地產(chǎn)高估行為帶來(lái)更多的社會(huì)道德風(fēng)險(xiǎn)，也有利于其朝著正常估價(jià)的方向發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中應(yīng)該認(rèn)真落實(shí)經(jīng)濟(jì)道德基石，時(shí)刻牢記誠(chéng)信。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格遵守“公平、公正、公開(kāi)”的職業(yè)道德，這對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的和諧、健康、自律發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。目前，我國(guó)在構(gòu)建市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的道德體系及信用關(guān)系相關(guān)制度方面仍然存在較多不足，很多時(shí)候出現(xiàn)失信問(wèn)題，沒(méi)有一定的約束。對(duì)于一些守信的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，其正常的估價(jià)行為也沒(méi)有得到認(rèn)可和尊重，對(duì)于失信機(jī)構(gòu)的高估行為也沒(méi)有給予應(yīng)有的懲罰和譴責(zé)，而且出現(xiàn)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等問(wèn)題。此外，在一些地區(qū)政府沒(méi)有起到很好的調(diào)控作用，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)體制沒(méi)有充分發(fā)揮作用，導(dǎo)致道德失信的評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然存在于市場(chǎng)中。因此，加強(qiáng)道德影響成本建設(shè)工作非常有必要，可以有效抑制房地產(chǎn)估價(jià)行為中出現(xiàn)高估行為。

3.3盡量減少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的不確定性及短期行為

在短期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為中，出現(xiàn)房地產(chǎn)高估行為的概率很大；相反如果房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)處在一個(gè)穩(wěn)定的政策環(huán)境中，那么其預(yù)期收益時(shí)間相對(duì)變長(zhǎng)，其對(duì)于誠(chéng)信及房產(chǎn)的正常評(píng)估行為就越重視，也會(huì)更加注重自身對(duì)品牌及信用的構(gòu)建。在很多時(shí)候，人們更多關(guān)注產(chǎn)權(quán)是否模糊、政府的相關(guān)政策是否明確等。當(dāng)產(chǎn)權(quán)不明確時(shí)，人們就無(wú)需對(duì)自己的一些行為負(fù)責(zé)，這就出現(xiàn)了失信；如果政府的相關(guān)政策不明確，那么就會(huì)讓評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法做出正確的預(yù)期，出現(xiàn)一些短期行為在所難免。因此，應(yīng)該規(guī)范政府行為，明確評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)，這樣可以盡量減少房地產(chǎn)估價(jià)行為中的短期行為及不確定性，有效抑制出現(xiàn)高估行為。

3.4構(gòu)建更加高效的信息傳播體制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)范文4

中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格一路走高，可謂是風(fēng)光無(wú)限。但也讓無(wú)數(shù)的潛在購(gòu)房者望而卻步，造就了無(wú)數(shù)的“房奴”為房夢(mèng)而奔波。是什么造就了中國(guó)房地產(chǎn)的居高不下？下面作者將從三個(gè)方面解釋房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因。

（一）需要與需求

1、理論分析

需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社會(huì)性要求。是有機(jī)體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機(jī)體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，必須區(qū)分需要不等于需求，這是兩個(gè)不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒(méi)有支付能力，則不能將需要稱為需求。形成需求有三個(gè)要素：對(duì)物品的偏好，物品的價(jià)格和手中的收入。需要只相當(dāng)于對(duì)物品的偏好，并沒(méi)有考慮支付能力等因素。一個(gè)沒(méi)有支付能力的購(gòu)買意愿并不構(gòu)成需求。需求比需要的層次更高，涉及的因素不僅僅是內(nèi)在的。所以在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，必須注意不要將兩者混淆。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。

2、實(shí)際分析

我國(guó)是一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國(guó)家，人口基數(shù)大、人口增長(zhǎng)快，而且城市化水平低，農(nóng)村人口多。因此，伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)村居民遷移到城市中來(lái)，形成了對(duì)商品房的龐大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因?yàn)閯倓傔M(jìn)入城市的很多人并沒(méi)有購(gòu)買商品房的經(jīng)濟(jì)能力。所以，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商品房的需要量大于需求量。

通過(guò)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論分析可知，商品價(jià)格是指有市場(chǎng)上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價(jià)格。但是，現(xiàn)實(shí)中往往將需要和需求混淆，錯(cuò)把需要當(dāng)做需求，而沒(méi)有注意到兩者的差別。由于房地產(chǎn)供給的有限性和房地產(chǎn)商的極力宣傳，大家錯(cuò)把需要曲線看做需求曲線，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應(yīng)曲線條件下，商品房的價(jià)格高于其實(shí)際價(jià)值，形成了高房?jī)r(jià)。

在前半部分的介紹中作者指出，由于經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力的因素，我國(guó)眾多對(duì)商品房的需要沒(méi)有轉(zhuǎn)化為需求。那為什么多開(kāi)發(fā)的商品房還是依舊被銷售出去了呢？這是因?yàn)槲覈?guó)居民貧富差距大，富人雖少但富裕程度相當(dāng)高，趨于利潤(rùn)的追逐，他們把商品房作為一種投資的手段，大量買進(jìn)并炒作商品房，進(jìn)一步加劇了商品價(jià)格的居高不下。

2009年我國(guó)的GDP總量位于世界第三位，表明我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，經(jīng)濟(jì)總量位居世界前列。但是我國(guó)的貧富差距大，窮人太窮、富人太富。社科院的2011年《社會(huì)藍(lán)皮書(shū)》中指出，2010年我國(guó)人均GDP預(yù)計(jì)超過(guò)4000美元，已經(jīng)進(jìn)入中等收入國(guó)家行列。從這里可以看出，中國(guó)并不缺錢。在本書(shū)中還指出，全社會(huì)總收入差距一直在擴(kuò)大，基尼系數(shù)目前在0.5左右。按照國(guó)際通常標(biāo)準(zhǔn)，基尼系數(shù)在0.3以下為最佳的平均狀態(tài)，在0.3～0.4之間為正常狀態(tài)，超過(guò)0.4為警戒狀態(tài)，達(dá)到0.6則屬于危險(xiǎn)狀態(tài)。

通過(guò)上面的分析我們可以看到，中國(guó)的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會(huì)超乎我們的想象。由于城市化進(jìn)程等原因?qū)τ诔鞘猩唐贩康拇罅啃枰唐贩看嬖谏档目臻g，富人為了獲得升值利潤(rùn)，將房地產(chǎn)作為其投資的一種手段，大量買進(jìn)炒作商品房，待高價(jià)時(shí)賣出商品房以賺取差價(jià)。

由于較高的基尼系數(shù)，中國(guó)富人的資金持有量相當(dāng)可觀，同時(shí)商品房的升值空間比較明朗，所以中國(guó)富人的大量買進(jìn)和炒作房地產(chǎn)，極大地促使了中國(guó)商品房?jī)r(jià)格的提高。

（三）土地的稀缺性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依賴于土地，甚至可以說(shuō)地理區(qū)位因素可以決定房地產(chǎn)的價(jià)格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應(yīng)量是有限的，而且每一區(qū)位的土地都是獨(dú)一無(wú)二的。可見(jiàn)，土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮著不可替代的作用。

由于土地具有不可再生的稀缺性和獨(dú)一無(wú)二性，加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使了土地價(jià)格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價(jià)格最終會(huì)分?jǐn)偟缴唐贩康南M(fèi)者手中，這進(jìn)一步加劇了商品房?jī)r(jià)格的攀升。

同時(shí)，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中也發(fā)揮著重要的作用。中央政府對(duì)于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績(jī)效則高；GDP低，地方政府的績(jī)效則差。因此地方政府為了創(chuàng)造更高的GDP和更好的績(jī)效，也在推動(dòng)土地價(jià)格的持續(xù)攀升，進(jìn)而增加政府的財(cái)政收入。

二、房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的解決措施

認(rèn)清原因是途徑，解決問(wèn)題才是目的。下面作者將在原因分析的基礎(chǔ)上，探索解決房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的途徑。

1、認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要與需求。需要是人的本能，需求才會(huì)創(chuàng)造市場(chǎng)。因此，應(yīng)該分清房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需要與需求，以需求為基礎(chǔ)來(lái)對(duì)商品房進(jìn)行定價(jià)，避免因高需要、低需求造成商品房市場(chǎng)價(jià)格的居高不下。

2、創(chuàng)造社會(huì)公平，避免兩極分化。公平與效率的關(guān)系一直是專家學(xué)者探討的重點(diǎn)，但也是眾口難調(diào)，沒(méi)有形成一致的結(jié)論。但是，我國(guó)的基尼系數(shù)太高，兩極分化太嚴(yán)重似乎已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，國(guó)家要進(jìn)一步處理好效率與公平的關(guān)系，在注重效率的基礎(chǔ)上也要注重公平的因素。

3、改變地方政府評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。中央政府在對(duì)地方政府的評(píng)價(jià)過(guò)程中，要改變“唯GDP論”的方法，更加注重地方政府的綜合執(zhí)政能力，防止地方政府為了追求高GDP而提高轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)范文5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 情境教育 現(xiàn)狀 問(wèn)題

中圖分類號(hào)：G423.07

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是開(kāi)發(fā)企業(yè)搜集市場(chǎng)信息輔助開(kāi)發(fā)決策的重要手段，同時(shí)也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程，能夠幫助學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本理論和方法，未來(lái)從事相關(guān)工作時(shí)理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學(xué)習(xí)接近“房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研實(shí)戰(zhàn)”，是達(dá)成以上目標(biāo)的關(guān)鍵。

1 情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論概述

情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論（Situated Cognition）是20世紀(jì)90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學(xué)習(xí)理論。情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論和中國(guó)古語(yǔ)“紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事要躬行”表達(dá)的意義一致，該理論在研究過(guò)程中認(rèn)為知識(shí)寓于情境之中，學(xué)習(xí)者需親臨其境、參與實(shí)踐，通過(guò)參與活動(dòng)的過(guò)程去了解知識(shí)產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程。同時(shí)，知識(shí)也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問(wèn)題的行為模式，從而達(dá)到適應(yīng)環(huán)境動(dòng)態(tài)變化的目的。因此，情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論非常強(qiáng)調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學(xué)應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學(xué)生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)第三學(xué)年第一學(xué)期開(kāi)設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學(xué)內(nèi)容等相關(guān)安排如下：

2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)

通過(guò)在學(xué)習(xí)過(guò)程中綜合運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)與分析、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)分析等多方面的知識(shí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開(kāi)展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，可以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、咨詢等相關(guān)活動(dòng)奠定基礎(chǔ)。

2.2 課程教學(xué)內(nèi)容

課程教學(xué)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概論、內(nèi)容細(xì)分、調(diào)研提綱撰寫、實(shí)用方法、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、資料收集、計(jì)劃與方案、市場(chǎng)調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報(bào)告撰寫。

2.3 課時(shí)安排

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程分為理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐操作兩部分，其中理論學(xué)習(xí)共33個(gè)課時(shí)，實(shí)踐操作部分共24課時(shí)，合計(jì)57課時(shí)。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)和項(xiàng)目特性等，從不同角度進(jìn)行闡述和分析。課程教學(xué)主要存在以下問(wèn)題：

3.1 不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研提綱撰寫、計(jì)劃制定，需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識(shí)；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)，而具體在操作過(guò)程中又需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計(jì)軟件等相關(guān)知識(shí)，學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度非常高。這就要求學(xué)生具備扎實(shí)的知識(shí)積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中尚未開(kāi)設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析時(shí)會(huì)比較吃力。

3.2 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目理論和實(shí)踐脫節(jié)來(lái)源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開(kāi)展實(shí)訓(xùn)方案設(shè)計(jì)。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的了解僅限于書(shū)本，教授的市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，學(xué)和用的分離導(dǎo)致對(duì)知識(shí)掌握的牢固程度低。而且學(xué)生沒(méi)有具體的項(xiàng)目經(jīng)歷體驗(yàn)，在方案撰寫過(guò)程中常出現(xiàn)大而全但細(xì)節(jié)卻考慮不到位的情況，如計(jì)劃梳理了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施的全過(guò)程，卻沒(méi)有首先對(duì)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的工作目標(biāo)以及重點(diǎn)工作內(nèi)容進(jìn)行定位，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出。

3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研規(guī)范程度低

由于學(xué)生在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動(dòng)策劃需要使用市場(chǎng)調(diào)研，但當(dāng)時(shí)尚未系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場(chǎng)調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研程序，如采用問(wèn)卷調(diào)查方法時(shí)，將調(diào)研者主觀判斷帶人問(wèn)卷設(shè)計(jì)中，問(wèn)卷選擇項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，導(dǎo)致問(wèn)卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。

3.4 課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)信息

房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開(kāi)展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)鑒于課時(shí)安排、教學(xué)計(jì)劃等方面的原因，未提前預(yù)留時(shí)間幫助學(xué)生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對(duì)性和實(shí)用性。

4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)的思考

為了能夠規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題，建議在以后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程中采用以下教學(xué)方法：

4.1 夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

建議在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過(guò)上述兩門課程的學(xué)習(xí)讓學(xué)生掌握聚類分析、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表分析等統(tǒng)計(jì)和財(cái)務(wù)分析的相關(guān)知識(shí)，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開(kāi)展市場(chǎng)分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。

4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策需求開(kāi)展實(shí)地調(diào)研的情境教育

學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開(kāi)展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題，讓學(xué)生參與知識(shí)的獲得過(guò)程。具體操作步驟如下：

第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開(kāi)發(fā)公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過(guò)和公司營(yíng)銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進(jìn)班級(jí)同學(xué)在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、工程進(jìn)度、營(yíng)銷安排進(jìn)度等方面內(nèi)容的基本認(rèn)知。

第二，由班級(jí)同學(xué)分組組建虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司，各同學(xué)分別在公司中扮演市場(chǎng)調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項(xiàng)目甲方代表，以課程成績(jī)作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬(wàn)元）向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)和招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容為針對(duì)土地購(gòu)買決策、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)或者項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略決策所需的市場(chǎng)調(diào)研分析。請(qǐng)同學(xué)們根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況撰寫市場(chǎng)調(diào)研方案并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進(jìn)度和工作完成情況支付對(duì)應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗(yàn)收成果并結(jié)清費(fèi)用），使學(xué)生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負(fù)責(zé)人根據(jù)工作內(nèi)容分工進(jìn)行分配。

第三，各小組調(diào)研報(bào)告撰寫完成后，將打印裝訂成冊(cè)，邀請(qǐng)項(xiàng)目單位參與在學(xué)院實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行的課程作品展示和成果，通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)同學(xué)們對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的掌握程度。學(xué)期結(jié)束后根據(jù)每個(gè)同學(xué)獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分?jǐn)?shù)給予對(duì)應(yīng)的課程作品成績(jī)，最后結(jié)合學(xué)生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績(jī)。

4.3 規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

第一，課程初始就和學(xué)生共同制定學(xué)習(xí)本次課程的規(guī)矩，取得學(xué)生對(duì)教師教學(xué)方法的認(rèn)同感，如學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時(shí)調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學(xué)生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的行為。

第二，通過(guò)安排定期資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量。

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)范文6

關(guān)鍵詞：學(xué)科鏈；產(chǎn)業(yè)鏈；濱海新區(qū)

作者簡(jiǎn)介：謝蘊(yùn)江（1986-），男，天津人，天津科技大學(xué)食品工程與生物技術(shù)學(xué)院，研究實(shí)習(xí)員；鄒志強(qiáng)（1984-），男，安徽東至人，天津科技大學(xué)研究生處，助理研究員。（天津 300457）

中圖分類號(hào)：G642.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-0079（2013）32-0085-02

天津?yàn)I海新區(qū)是現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)成果轉(zhuǎn)化基地，是中國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門戶。促進(jìn)天津高校校園文化和濱海新區(qū)企業(yè)文化相互融合，實(shí)現(xiàn)學(xué)科鏈與產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接，發(fā)展有創(chuàng)新能力的科技型企業(yè)是調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的迫切需要，對(duì)增加濱海新區(qū)財(cái)政收入、擴(kuò)大新區(qū)就業(yè)、提升濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。天津科技大學(xué)地處濱海新區(qū)的心腹之地，其學(xué)科建設(shè)情況對(duì)濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤為重要。

濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是第二產(chǎn)業(yè)處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位，其中工業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，最低時(shí)的2009年也達(dá)到92.83%。新區(qū)目前已構(gòu)建了航空航天、石油化工、先進(jìn)裝備制造、電子信息、新能源材料、生物醫(yī)藥、輕工紡織、節(jié)能環(huán)保等支柱產(chǎn)業(yè)，這些都屬于高端、高科、高質(zhì)項(xiàng)目，因此加強(qiáng)天津市高校學(xué)科建設(shè)促進(jìn)濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是必然選擇。

二十多年前我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)學(xué)科鏈與產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接的合作形式，隨著現(xiàn)代高新技術(shù)的發(fā)展及新型工業(yè)園區(qū)的興起，傳統(tǒng)的結(jié)合模式需要不斷創(chuàng)新，以適應(yīng)濱海新區(qū)的發(fā)展需要。

一、目前學(xué)科鏈與產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接中存在的問(wèn)題

1.合作形式單一，難以可持續(xù)發(fā)展

目前，我國(guó)大學(xué)、科研院所與企業(yè)開(kāi)展的合作多是通過(guò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓或合作開(kāi)發(fā)的形式，方式局限于技術(shù)咨詢和合同委托。通常雙方合作局限于某項(xiàng)具體的科技成果，高校和研發(fā)機(jī)構(gòu)將成果送到生產(chǎn)過(guò)程中，產(chǎn)品出來(lái)合作就算結(jié)束。[1]這種產(chǎn)學(xué)研模式難以建立企業(yè)與高校長(zhǎng)期的合作機(jī)制。另外，目前濱海新區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)企業(yè)缺乏實(shí)力，技術(shù)吸收能力弱，導(dǎo)致合作難以可持續(xù)進(jìn)行。

2.協(xié)調(diào)性失衡，資源沒(méi)有得到有效配置

大學(xué)、科研院所和企業(yè)的能力在不同環(huán)節(jié)上有顯著差異。在基礎(chǔ)性、創(chuàng)造性科學(xué)研究和技術(shù)開(kāi)發(fā)方面，大學(xué)和科研院所能力強(qiáng)、優(yōu)勢(shì)突出；而在生產(chǎn)和市場(chǎng)開(kāi)拓環(huán)節(jié)，企業(yè)則具有明顯優(yōu)勢(shì)。[2]但由于大學(xué)、科研院所在科研方面之外的商業(yè)化及產(chǎn)品營(yíng)銷能力較弱，單獨(dú)創(chuàng)辦企業(yè)并不成功，如天津科技大學(xué)的食品加工中心一直未能走向市場(chǎng)，企業(yè)成立研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行基礎(chǔ)性技術(shù)研發(fā)，由于其科學(xué)研究和技術(shù)開(kāi)發(fā)能力薄弱，導(dǎo)致研發(fā)經(jīng)常性中斷。

3.合作目的不一致，導(dǎo)致成果轉(zhuǎn)化率過(guò)低

天津科技大學(xué)是整建制高等院校，在科研工作中注重的是基礎(chǔ)研究。主要以學(xué)科建設(shè)來(lái)帶動(dòng)教學(xué)和科研，這就導(dǎo)致：一是校企在開(kāi)始合作階段就存在分歧。企業(yè)需要的是拿來(lái)就可以創(chuàng)造效益的現(xiàn)成技術(shù)，而實(shí)驗(yàn)室里的成果，在產(chǎn)業(yè)化過(guò)程中還需大量投入、進(jìn)行更細(xì)致的實(shí)踐和研究。二是關(guān)于校企合作的課題，許多都是企業(yè)先提出問(wèn)題，反饋給學(xué)校實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行研究，這樣的科研很被動(dòng)。三是學(xué)校的許多科研成果在專利申報(bào)上不是很多，即使申請(qǐng)專利也是在現(xiàn)有的技術(shù)上進(jìn)行的一些改良，不具有原始創(chuàng)新性。

4.利益分配不均，各利益方創(chuàng)新主動(dòng)性不足

校企合作是技術(shù)的合作，更是利益的合作。但目前天津科技大學(xué)與濱海新區(qū)內(nèi)的中小企業(yè)的合作存在以下問(wèn)題：一是合作前期的投入大部分由學(xué)校教師申請(qǐng)的基金支持，成果交付后往往還要負(fù)責(zé)接受咨詢和培訓(xùn)人員，合作成本大大增加。二是我國(guó)目前對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)力度不夠。三是技術(shù)的研發(fā)到獲利是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者是有任期的，為了創(chuàng)業(yè)績(jī)，往往不會(huì)對(duì)企業(yè)技術(shù)研發(fā)下大力氣，這就造成企業(yè)原始創(chuàng)新動(dòng)力缺失。

5.合作資金短缺影響研發(fā)進(jìn)程

企業(yè)資金不雄厚，只能選擇見(jiàn)效快的技術(shù)合作。即便學(xué)校想要解決行業(yè)的關(guān)鍵共性技術(shù)，也由于資金所限而無(wú)能為力。數(shù)據(jù)顯示，40%左右的企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)沒(méi)有穩(wěn)定的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，大多中小企業(yè)很難獲取必要的技術(shù)支持。[3]

二、對(duì)濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈與天津科技大學(xué)學(xué)科鏈對(duì)接的建議

濱海新區(qū)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略重點(diǎn)，承擔(dān)著推動(dòng)京津冀和環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)振興、促進(jìn)全國(guó)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的歷史重任。實(shí)現(xiàn)濱海新區(qū)學(xué)科鏈與產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接過(guò)程中，政府、大學(xué)、科研院所和企業(yè)存在多層次委托關(guān)系，各方獨(dú)占知識(shí)技術(shù)和能力的異質(zhì)性、信息不對(duì)稱、利益不一致，其合作創(chuàng)新動(dòng)機(jī)是節(jié)省交易成本、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。因此，天津市政府、濱海新區(qū)內(nèi)企業(yè)、天津科技大學(xué)、金融機(jī)構(gòu)等出于各自利益的考慮，要建立更加緊密的合作關(guān)系，需發(fā)揮各自在兩鏈對(duì)接中的不同作用和能力。

1.天津科技大學(xué)及聯(lián)合研究院等科研院所

天津科技大學(xué)擁有多種學(xué)科、豐富的人才資源，既培養(yǎng)科技創(chuàng)新人才，又提供科技創(chuàng)新成果。一是學(xué)校應(yīng)積極主動(dòng)并采取多種形式與園區(qū)企業(yè)合作，注重橫向課題的申請(qǐng)，在合作中利用企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備，彌合研究成果市場(chǎng)推廣的缺陷。二是與企業(yè)深度合作，促使天津科技大學(xué)發(fā)酵等科技成果進(jìn)行必要的中試，轉(zhuǎn)化為巨大的生產(chǎn)力。三是科研成果要注入企業(yè)，真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)研究的終極價(jià)值。四是學(xué)校科研團(tuán)隊(duì)之間、各學(xué)院之間、或者與國(guó)際生物聯(lián)合研究院也應(yīng)加強(qiáng)合作，醞釀大的科研項(xiàng)目，形成多學(xué)科合作攻堅(jiān)的局面。五是加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，嚴(yán)把科研立項(xiàng)關(guān)，將科研成果與專利結(jié)合起來(lái)，鼓勵(lì)具有專利的項(xiàng)目研究。為保護(hù)科研工作者在技術(shù)轉(zhuǎn)讓中的利益，學(xué)校應(yīng)該設(shè)立詳細(xì)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)規(guī)定。

2.天津市政府及濱海新區(qū)政府

對(duì)于有深遠(yuǎn)行業(yè)影響的重大科技攻關(guān)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅有學(xué)校和一般企業(yè)間的合作還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，只有政策才能真正調(diào)動(dòng)合作鏈各方的投入合作。一是天津市政府及區(qū)政府應(yīng)強(qiáng)化政策的激勵(lì)引導(dǎo)作用，為學(xué)校和企業(yè)營(yíng)造協(xié)同創(chuàng)新的良好環(huán)境。二是加大科技投入和成果獎(jiǎng)勵(lì)，扶持建設(shè)創(chuàng)新平臺(tái)等。三是強(qiáng)化考核的保障作用。四是支持企業(yè)自主創(chuàng)新和校企戰(zhàn)略聯(lián)盟，鼓勵(lì)使用國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品。五是引導(dǎo)社會(huì)輿論和加強(qiáng)對(duì)校企合作的普及教育。六是校企聯(lián)合建立并共用實(shí)驗(yàn)室，設(shè)立大學(xué)——企業(yè)合作研究中心。

3.濱海新區(qū)內(nèi)的企業(yè)

在加強(qiáng)學(xué)科鏈與產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接的同時(shí)，逐步使企業(yè)成為創(chuàng)新成果應(yīng)用主體，使其更好地服務(wù)社會(huì)。一是企業(yè)通過(guò)與學(xué)校合作，利用學(xué)校創(chuàng)新科技成果培養(yǎng)對(duì)口的專業(yè)化人才，促進(jìn)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新。二是充分利用學(xué)校資源，企業(yè)可以在校內(nèi)設(shè)置寄附研究部門。三是與學(xué)校共建研究基地，能夠支持一些短期內(nèi)看不到利益的，但又是國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必需的基礎(chǔ)研究。四是利用高科技產(chǎn)品參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，搶占市場(chǎng)的份額。五是將市場(chǎng)信息反饋給天津科技大學(xué)，推動(dòng)學(xué)校學(xué)科建設(shè)與教學(xué)改革，提升學(xué)科水平，從而更好地促進(jìn)科技成果的轉(zhuǎn)化，形成良性循環(huán)。

4.金融機(jī)構(gòu)

對(duì)于新區(qū)內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)——金融機(jī)構(gòu)而言，提供風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)是學(xué)科鏈與產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合的強(qiáng)大支柱。一是建立公平、科學(xué)、有效的評(píng)估系統(tǒng)，選擇市場(chǎng)前景好、成功率高的科技成果和管理有效的企業(yè)進(jìn)行投資，做到風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，使投資不斷增殖。二是與市、區(qū)政府金融政策結(jié)合，為產(chǎn)學(xué)研聯(lián)盟拓展融資渠道，使投資體系合理化。[4]三是向企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)資金，同時(shí)提供市場(chǎng)前景評(píng)估、管理、信息、企業(yè)股票上市等所需的服務(wù)和擔(dān)保。四是成立專門的產(chǎn)學(xué)研集團(tuán)，解決研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)投資基金。

在加強(qiáng)學(xué)科鏈與產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合工作中，高校是提供創(chuàng)新成果的源頭，政府起著導(dǎo)向作用，企業(yè)是科技創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化實(shí)施的主戰(zhàn)場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)是支柱，多個(gè)環(huán)節(jié)組成一個(gè)平臺(tái)，各平臺(tái)充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性和各自的優(yōu)勢(shì)有機(jī)銜接，全力推動(dòng)學(xué)科鏈與產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合向更高層次發(fā)展。

三、產(chǎn)學(xué)研合作健康發(fā)展促成濱海新區(qū)輕工業(yè)及輕工業(yè)院校雙贏局面

實(shí)現(xiàn)天津科技大學(xué)優(yōu)勢(shì)學(xué)科與濱海新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的有效對(duì)接，實(shí)驗(yàn)室研究成果實(shí)現(xiàn)中試再到走向市場(chǎng)，探索具有科大特色的科技與經(jīng)濟(jì)結(jié)合創(chuàng)新之路，對(duì)推動(dòng)濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮和優(yōu)化天津科技大學(xué)人才培養(yǎng)機(jī)制具有重要意義。

2011年，天津市啟動(dòng)的高等學(xué)校“十二五”綜合投資中，天津科技大學(xué)輕工技術(shù)與工程、食品科學(xué)與工程、海洋科學(xué)、化學(xué)工程與技術(shù)、機(jī)械工程、儀器科學(xué)與技術(shù)、設(shè)計(jì)學(xué)共7個(gè)一級(jí)學(xué)科入選天津市第四期重點(diǎn)學(xué)科，發(fā)酵工程是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)學(xué)科。目前學(xué)校已與天津中科百奧工業(yè)生物技術(shù)有限公司、國(guó)際聯(lián)合研究院、華泰（天津）集裝箱服務(wù)有限公司、康師傅、中海油以及一些汽車配件企業(yè)等建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系。充分調(diào)研濱海新區(qū)園區(qū)內(nèi)企業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合學(xué)校重點(diǎn)學(xué)科對(duì)學(xué)科與產(chǎn)業(yè)對(duì)接的項(xiàng)目進(jìn)行了初步規(guī)劃 （見(jiàn)表1），以期使學(xué)校在服務(wù)濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中釋放科技創(chuàng)新能量，實(shí)現(xiàn)一流大學(xué)創(chuàng)建和區(qū)域高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的共同發(fā)展。

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