前言：中文期刊網精心挑選了銀行貸款評估報告范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。

銀行貸款評估報告范文1

關鍵詞：房地產評估；金融風險；商業銀行

近年來，隨著中國房地產業的高速發展并日趨成熟,房地產業已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行業，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國房地產評估防范金融風險的現狀分析

中國的房地產評估行業還屬于一個年輕的行業，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發達國家相比還顯得陳舊。

為進一步防范房地產信貸風險，國務院、人民銀行及銀監會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產投資規模的通知》、《銀監會關于銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列文件來規范房地產貸款市場。這些規定對于規范抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作，產生了深遠的影響。

二、中國房地產評估防范金融風險存在的問題

（一）對抵押物價值過高評估

一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。

（二）不能準確把握抵押物隱含的風險

這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額，即保障抵押貸款清償的安全性。

（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估

房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發，房地產抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當第一還款來源出現問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。

（四）評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬

在房地產抵押貸款業務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。

銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業內公開的秘密，產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統風險[2]。

（五）評估師隊伍素質參差不齊

在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當的責任。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。

（六）制度建設落后，行業規范缺乏約束性

雖然房地產評估行業隨著房地產業的繁榮得到了快速的發展，但仍處于發展的初級階段，很多房地產評估機構是近幾年由原來的政府房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執業過程中不遵守房地產評估的技術規范和職業道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現債權時處置抵押房地產，銀行就要受經濟損失。總的說來，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施

（一）評估理論和評估方法方面

1.借鑒國外的評估理論和方法

中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。

2.對現有評估方法進行創新和完善

在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化，若這時候對抵押房地產進行處置，抵押物的現值與評估價值就會存在相當的差異。

（二）評估師隊伍建設方面

1.嚴格評估師行業準入

日本的房地產評估行業對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數竟然有20000多[2]。

2.加強評估人員對銀行抵押貸款業務的認知

評估人員對銀行抵押貸款安全性負有的責任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業務有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權利義務以及有關手續及費用等三項內容。（三）評估行業主管部門和行業協會方面

1.評估行業主管部門最重要的責任就是制定和完善房地產評估相關制度

隨著房地產抵押貸款規模的不斷擴大，專業評估機構的抵押評估量也迅速增加。據統計，專業評估機構抵押評估業務量已占日常業務量的60%以上，評估機構和評估師在抵押評估中負有重大的社會責任。但是許多評估機構服務質量低劣，出具不負責任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產評估相關制度成為評估行業主管部門最重要的任務。

2.加強評估行業協會的統一建設

雖然房地產評估師有自己的行業協會——房地產評估師學會，但就整個房地產評估市場來說，卻是由建設部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應的房地產評估師學會、土地評估師學會和注冊會計師學會各行其政，多頭管理，從而使評估標準難以統一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標準和評估程序不統一，這樣就容易造成對同一標的物的評估結果差異較大，使得房地產評估的權威性弱化。因此當前重要任務之一就是加強行業協會的統一建設。

3.杜絕行業壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機構的獨立性

當前的房地產評估市場中，相當一部分評估機構是由當初的政府機構脫鉤改制成立的，這些評估機構在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關系，通過這層關系評估機構能夠相對容易的獲得評估業務，甚至壟斷市場。評估行業主管部門和行業協會應該盡快通過完善制度，杜絕行業壟斷，提倡公平競爭，促進行業主管部門、行業協會和評估機構等有關各方的良性互動。此外評估行業管理部門和行業管理協會方面還可以通過建立地區統一的房地產市場信息數據庫來為行業的健康發展提供有效服務。

（四）銀行抵押貸款估價管理方面

1.加強對抵押評估報告以及出具報告相關評估機構的審核

中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。

2.合理選擇評估機構，共享評估機構質量保證資源

評估機構質量保證體系是在評估機構內部為減少面臨的風險設置的一系列保證評估質量的組織模式。銀行在房地產貸款過程中，有必要了解和擁有評估機構質量保證體系的完整資料信息，指定資質高、信譽好、服務水平好的評估機構，并與評估行業實現資源共享，為防范風險創造條件[4]。

參考文獻：

[1]陳平.房地產評估能有效防范金融風險[J].中國房地產金融：開發與經營，2006，（6）.

[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產估價與房地產金融風險[J].西南民族大學學報：人文社科版，2005，（3）.

銀行貸款評估報告范文2

關鍵詞：抵押資產；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統，評估信息的質量特征就是指明（或規范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據企業的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。

其計算模型為抵押資產價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價值估算法

其基本思路是：首先求出持續使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產以強制變現為目的的變賣條件和權利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產的快速變現系數（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現系數得出委托評估資產的清算和強制變現價值。

其計算模型為抵押資產價值評估值Y=V（S，T）*R

S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內部變量（如資產質量因素）。

β=V（S，T）：解釋變量系數（變量S，變量T）

最后，通過經驗數據確定兩種方法得出的評估值應占的比重，得到最終的評估值。假設以即期價值修正法得到的資產評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2

二、運用SPSS軟件進行回歸分析

廣東省某資產管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數額和實際回收額的數據（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統計軟件SPSS經過回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F統計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。

從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關系數為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關系數為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產的評估值，評估師要充分認識抵押資產的價值特性、影響其價值的有關因素及銀行特定的處置方案與其內在的價值因素關系，確定恰當的變現系數，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據。

三、小結

通過引入統計方法，在抵押資產評估中確定即期修正值和到期價值的系數時，對傳統的僅憑經驗確定系數的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統計方法在抵押資產評估中的一個發展。

參考文獻:

[1]馬慶國.管理統計——數據獲取、統計原理、SPSS工具與應用研究[J].北京:科學教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產評估[J].審計理論與實踐，2002，(9).

[3]王生龍.關于抵押貸款評估有關問題的探討[J].中國資產評估，2003，(1).

銀行貸款評估報告范文3

關鍵詞：信貸經營管理；風險評估；評估機制

中圖分類號：F830.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01

銀行信貸管理是指商業銀行如何配置信貸資金，才有利于發展經濟并增加自身盈利的決策活動。其內容包括：管理信貸關系；管理貸款規模和貸款結構；管理貸款風險，提高貸款經濟效益；建立合理的利率體系，正確貫徹利率政策；改進結算服務，加強結算管理。

而商業銀行與一般工商企業的最大不同在于商業銀行是利用客戶的存款和其他借入款作為主要的營運資金進行經營。我國是市場經濟不完善的國家，商業銀行的公司治理尚不完善、盈利產品有限、利潤來源過度集中，從而造成抗風險能力較弱。中國銀行業雖然自1994年金融改革后便將商業銀行與政策性銀行分開，但整體改革滯后應是不爭的事實。可以說加強商業銀行的信貸經營管理迫在眉睫。本文針對商業銀行信貸經營管理存在的問題進行分析，并提出自己建議，希望對完善我國商業銀行信貸經營管理有所幫助。

一、商業銀行信貸經營管理存在的問題

（一）貸前調查工作存在的風險

1.評估人員專業人員力量不足。項目評估主要是對項目風險的評估，這就要求商業銀行不僅要擁有眾多對各個行業、各個地區情況非常熟悉的專業評估人員，而且商業銀行既沒有充足的熟悉各行各業情況的專業力量，也缺乏對行業、地區信息的積累，導致目前信貸項目評估效率低下，影響了評估報告的科學性和客觀性。

2.對客戶風險的評價重視不夠。對客戶風險的評價主要包括：信息風險、財務風險、經營風險。但是有的時候，商業銀行往往覺得有項目評估報告就夠了，使得審批人員無法迅速作出準確的判斷，貽誤信貸決策時機，并容易造成信貸決策失誤。

3.評估工作不全面。其一，無論是評估報告，還是客戶評價報告，都沒有對該項目所在行業、地區的貸款風險進行明確的評價。其二，對擔保等第二還款來源的評估無人盡責。而目前商業銀行貸款擔保還存在著許多問題，在評估階段的具體表現為：（1）對保證單位的評估不全面。無論是項目評估報告，還是客戶風險評價報告，都沒有對保證單位的保證意愿、資格、能力做出全面真實的反映。（2）對抵押物設定的評估不全面，導致評價不合理。

4.對借款主體資格審查不嚴。其主要表現為：一是向未取得法人授權同意的分支機構借款，二是有關信貸人員在辦理具體業務時，對借款人審查不嚴，出現冒名情況。

（二）審批與放貸環節存在的風險

1.為搶占市場份額而發放貸款。由于商業銀行之間缺乏交流與合作，為了搶占市場份額及相關效益，而紛紛降低標準放貸，這既不利于投資體制的合規性改革，更為以后貸款的依法收回埋下隱患。

2.過分重視相關效益。目前審批項目時候有過分重視相關效益的不良傾向。在客戶風險比較大，或者項目風險比較大的情況下，一筆貸款往往僅僅因為它能帶來理想計算的大量存款及結算業務而被批準。

3.對第二還款來源審查不嚴。在審批貸款時存在的另一個不良傾向是過分依靠第二還款來源，而對其審查卻不嚴格。審批人員對保證單位的商場往往止于貸前調查環節提供的不夠全面、不夠具體的素材，對保證單位的保證能力、保證意愿的真實性不予深究。

4.部分信貸人員在信貸操作上存在一定的道德風險。主要表現在超越權限發放貸款，或者擅自私下冒名貸款或挪用貸款資金。

二、商業銀行信貸經營管理存在的原因分析

針對目前商業銀行信貸經營管理存在的問題，原因何在？具體可以從這幾個方面來說：從體制上說，金融立法相對滯后，存在無法可依、有法不依、執法不嚴的現象。風尚未形成符合市場經濟運行規律的信貸文化，經營觀念尚未徹底適應市場環境的變化。險監控體系不完善。從文化角度說，尚未形成符合市場經濟運行規律的信貸文化，經營觀念尚未徹底適應市場環境的變化。最后，從銀行自身的角度來說，銀行間存在著惡性競爭。目前我國銀行之間除了低水平、低層次的價格競爭外，還會才卻更低效率的競爭方式：無條件的向企業讓步。另一方面是信貸經營管理的責權不統一。

三、針對上述的問題，可以從以下的幾方面進行改進，具體的對策和建議是：

（一）進一步完善信貸風險評估體系。在現階段我國信用體系尚未成熟，中介評估機構力量有限的情況下，國有商業銀行要切實加強對客戶風險、項目風險、保證人風險的評價，實行專門的專家評估審批制。

（二）轉變思想觀念，重視風險控制。商業銀行雖然有國家作為后盾，但是是個自負盈虧的法人實體。所以要加強法律制度建設，保證風險管理工作有法可依、有章可循。商業銀行自身要強化規章制度的制定實施，嚴格風險控制流程、標準，尤其要注重金融創新風險的監管工作。

（三）重視客戶經理制，完善信息管理系統。對現有和潛在的客戶進行調查研究，加強與客戶的聯系，由客戶經理代表銀行與客戶進行溝通，了解客戶的需求，開發客戶需要的金融產品。另一方面，完善信息管理系統，理順信息溝通渠道，提到信息利用的效率，保證信貸工作的及時、高效、切實提高競爭能力。

（四）堅持穩健經營原則，把好信貸審批投放關。將信貸風險的防范意識貫穿于信貸業務的各個環節，尤其是在貸款的審批發放環節，要嚴格掌握貸款發放標準，落實貸款發放條件。首先要重點考察客戶的信用狀況；其次考慮第二還款來源的有關情況。總之，要全面考察客戶、項目的風險狀況，既重視眼前的風險，更要側重于風險的預測。

（五）做好貸款風險分類工作，強化貸后管理。作好貸款風險分類工作，根據貸款人還款能力的變化，將其適時劃分適當的檔次，采取相應的風險防范、化解措施，減少不良貸款的發生，克服因銀企之間信息不對稱對信貸管理造成的不利影響，使貸后管理規范化、制度化。

（六）強化信貸工作責任制，培育符合市場經濟運行規律的商業信貸文化。嚴格、明確、公正的責任制，是強化信貸風險防范意識、培育符合市場經濟運行規律的商業信貸文化的制度保證。在信貸工作的各個環節推行責任制：調查評估責任制、審批放款責任制、貸后管理制。

參考文獻：

銀行貸款評估報告范文4

P2P網貸風險源自無門檻、缺監管、乏征信

現在的P2P無門檻，魚龍混雜，問題平臺多是出于投機目的，而可怕的是網民無力區分。P2P公司往往告訴這些投資人，不良貸款率不到1%，而且平臺還有各種風控手段和保障，以吸引投資人投標。但是，承諾是一回事，兌現是另外一回事，在出事之前是無從考證的。這幾年有那么多平臺出問題，甚至倒閉和跑路，最初的承諾往往變成了口號和文字游戲。雖然P2P平臺把資金托管在第三方支付平臺，但這也并非萬無一失，因為人民銀行已經批了二三百家第三方支付平臺，卻沒有相關部門負責監管。

現在，P2P行業歸銀監會普惠金融工作部監管。今年1月20日，銀監會機構改革，調整新設銀行業普惠金融工作部，此為國家對P2P的利好。首先認可模式，其次規范了市場運行與政府監管。專家認為，P2P金融雖然是種創新，但是法律和政策的風險大，難免會踏紅線，沒有金融牌照卻在做金融的事情，沒有典當的牌照卻在做典當的事情，大多數P2P是存在各種問題的。當然，銀監會也不太可能把P2P行業一棍子打死。一方面，P2P無需抵押，靠的是信用，對中國社會而言，可以引導民眾重視信用，是一大進步。另一方面，大量的小微企業和個人有客觀的貸款需求，銀行無法滿足他們的需求，P2P網貸面對的正是這些人群的小額貸款需求。

P2P模式審核借款人信用的依據是互聯網大數據，但是不少人會懷疑，這種方式真的靠譜嗎？幾家大的P2P公司除了通過人民銀行征信系統、工商局年檢信息等數據庫查找借款人的部分信用記錄外，還需要買其他的很多數據庫，交叉對比來判斷借款人的信用度。不過中國目前的征信系統非常薄弱，這些數據不全，瑣碎凌亂，且工商局的這些信息也是這幾年才開始建，根本不足以提供可資參考的數據。實際上，所有的P2P平臺不敢完全放棄線下審查，一定會派人去實地考察借款人的具體情況。

現在的P2P行業出現跑路和倒閉現象，也有一部分原因是成本過高。首先，需要有龐大的線下隊伍，據說宜信的員工數量高達兩三萬人，規模較大的P2P平臺一般也需要幾百位員工，而且IT系統和風控系統需要高薪挖很多人才，員工工資花費就已經不菲。其次，需要買各種數據庫，如果沒有線下審查團隊，還需要委托其他線下公司做審查。此外，還有高額的房租、廣告等費用。可見，這是一個極為燒錢的行業，在競爭中自然會淘汰一些不規范的小平臺。

當然，銀監會也不會一直任由P2P行業繼續野蠻生長。早在2014年4月，中國銀監會某官員在一次會議中強調，P2P網絡借貸平臺要明確四條紅線：一是要明確平臺的中介性質，二是要明確平臺本身不得提供擔保，三是不得歸集資金搞資金池，四是不得非法吸收公眾資金。不過，銀監會一直沒有出臺文件監管P2P行業。2015年1月8日，銀監會、最高檢、公安部、國家安全部聯合《銀行業金融機構協助人民檢察院公安機關國家安全機關查詢凍結工作規定》，打擊詐騙，被視為對P2P的重大利好。業內人士預測，國家對于P2P的監管將會趨嚴，P2P接下來兩年一定會理性回歸，一些不規范的平臺將會被淘汰，而那些風控很強、產品有競爭力、穩定的平臺將會脫穎而出。

藝金所嘗試P2P模式

2014年3月17日文化部、人民銀行、財政部（《關于深入推進文化金融合作意見》鼓勵文化類電子商務與互聯網金融結合、創新文化資產管理方式，提高文化資產效率。2014年12月下旬，藝金所的商業模式就在此宏觀政策中應運而生。作為藝術圈第一個P2P藝術品理財借貸平臺，藝金所的創始人黃宇杰創辦這個平臺的原因是，一方面，雖然藝術品市場的交易規模在2013年已經高達3800億元，但是，藝術品市場永遠缺錢，因為藝術品變現需要時間。另一方面，中國面臨金融改革，很快會推出上市公司備案制，到時散戶就以藏養藏不能買股票了，而且銀行存款利率必定會下調，理財成為大勢所趨。在以上兩個背景下，黃宇杰希望通過藝金所將圈外的資金引入藝術市場，支持藝術品市場的交易體量。

和大部分P2P平臺一樣，藝金所是一個信息中介平臺，為投資人和借款人建立聯系，實現雙方交易。投資人被稱為金主，是有閑散資金，又有意愿理財的網民。借款人主要為收藏家、畫廊、藝術品經紀人及藝術品收藏愛好者。具體的模式是，借款人持藝術品作為抵押物向藝金所申請貸款，藝金所通過對借款人的信用、還款能力、抵押藝術品真偽及價值進行審核后，將借款信息在藝金所平臺上，如果投資人覺得風險和收益合適的話，可以投標，以獲取利息。目前平臺上的各藝術金年化收益率8%-12%，將來最高的收益率不超過15%，這個數值是根據借款人和投資人雙方的需求決定的，如果借款金額不高，不急用這筆錢，借款人可以把年化利率設定得低一些，慢慢募集。如果借款人用款比較急，使用時間較長，利率可以設定稍高一些，否則很難募集到資金。募集的期限一般是一周，如果到期募集不到足額的資金，則采取分期籌款的方式。藝金所只代為保管抵押物，不接觸資金，投資人的資金托管在第三方支付平臺中，等募集足夠資金后，第三方支付平臺將款項匯入借款人的賬戶，藝金所收取借款金額3%的平臺服務費。

質押物如何鑒定估值？

對于P2P網貸平臺來說，最重要的就是風控。在黃宇杰看來，降低風險的核心在于質押物的實際價值，只要持有足夠價值的抵押資產在手，其他問題不大。所以，為了控制風險，除了對借款人的個人資信進行審核外，藝金所特別強調對抵押藝術品的真偽及價格的審查。

首先，要求借款人提供的抵押藝術品有清晰的來源和權威的出版著錄。

其次，要求借款人提供拍賣公司出具的鑒定評估報告，藝金所會對拍賣公司的鑒定估值能力、資產處置能力、資金墊付能力進行審核，然后決定是否采用其鑒定評估報告。拍賣公司的鑒定估價報告通常是按照比例收費的，估得越高，借款人可借的額度越大，拍賣行的傭金也會越高。為了防止拍賣公司與借款人因利益捆綁而估價過高，藝金所要求拍賣公司為質押藝術品承擔保真保價責任，促使拍賣公司謹慎估價。

第三，由借款人提供拍賣公司鑒定評估報告的同時，藝金所的專家鑒定委員會的至少三位專家對該抵押藝術品進行鑒定估值，實行一票否決制，參照雅昌的價格指數、類似作品在主要拍賣行的成交記錄、作品的年代、尺寸等對質押藝術品進行綜合評估，堅持謹慎估價原則，估價不高于雅昌藝術網公布的藝術家作品價格指數的80%，并取最低估價作為借款依據，借款額度不超過最低估價的40%。為了確保質押物足額變現，藝金所正在籌劃做一個藝術家的價格指數，按照題材、創作年代、尺幅、材質、來源等做價格標準。一旦拍賣公司與鑒定評估委員會的估價不一致，則以藝金所鑒定評估委員會的結果為準。

由于古代書畫的鑒定、估價難度和風險太大，藝金所不接受古代書畫抵押，用黃宇杰的話來說，“藝金所只做自己看得懂的，只做自己做得了的事情。”為了收款更容易，確保質押藝術品能夠以高于本息的價格處置，平臺只接受市場流通比較好的作品。

本息如何擔保？

為了保障投資人資金安全，藝金所設置了本息擔保三重保障：

借款人到期不能還本付息時，藝金所風險準備金向投資人足額墊付本息，然后委托拍賣公司拍賣銷售質押的藝術品資產，藝金所優先收回墊付的足額本息、罰息及費用；風險準備金不足墊付到期本息時，由提供藝術品鑒定估價服務的拍賣公司立即向投資人墊付足額本息，然后拍賣公司銷售借款人質押的藝術品資產，并收回墊付的足額本息、罰息及費用；拍賣公司不能履行墊付責任時，由拍賣公司實際控制人（國有控股）向投資人足額墊付本息，然后銷售借款人質押的藝術品資產，實際控制人優先收回墊付的足額本息、罰息及費用。處置資產總額扣除足額本息、罰息及費用后，余額歸還借款人。

上述所說風險準備金，是由每筆借款額度的3%組成的，比如借款人借100萬，第三方支付平臺只打給借款人97萬，把3萬元劃入風險準備金，借款到期時，這3萬元會與其他的本息一起還給投資人。

在還款保障中，拍賣公司的角色非常重要，據藝金所總經理謝云飛分析，拍賣公司是愿意做這個擔保的：

第一，可以給藏家和客戶提供附加值服務。當客戶資金周轉不靈的時候，拍賣機構可以給他們介紹一個平臺，提供擔保，并可以收取一定的費用，兩全其美。

第二，藝金所設有藝保金。比如，藏家想買一件藝術品，但是資金不夠，可以把錢交到藝金所，藝金所代為募集一部分資金，用這兩部分資金購買藝術品，由藝金所代為保管，等還完本息后，借款人取走藝術品。這樣的業務是給藏家提供了增值服務。

第三，質押藝術品一般是比較好的作品，現在拍賣行征集好作品越來越難，一旦出現壞賬，質押藝術品就可以在拍賣行拍賣，而且估價會很低，拍賣行自然會樂意。

至于請哪家拍賣公司做鑒定評估報告，黃宇杰表示：“請哪家拍賣行是借款人自己的意愿，可以是傳是拍賣，也可以是其他可以提供擔保的有足夠資質的拍賣行，比如中國嘉德、北京保利、北京匡時、北京華辰等。”

藝金所是邦興財富的項目，黃宇杰同時是藝金所與傳是創始人。有些投資人也許會問：“P2P網貸是禁止平臺自身擔保的，但這兩家公司關系這樣密切，由傳是拍賣提供擔保，這樣好嗎？”

藝金所總經理謝云飛回應道：“首先，邦興財富和傳是拍賣不是同一個法人主體；其次，藝金所是藝術品產業鏈發展的一種完善。目前，傳是只給傳是推薦的借款人進行擔保，一旦到期客戶無力償還本息，傳是拍賣就有義務去償還借款人的債務。目前，在中國沒有權威的官方鑒定機構，鑒定證書也不具有法律效益。傳是拍賣公司提供鑒定評估報告，并簽訂保證協議，一旦出現壞賬，由傳是墊付本息。如果傳是的鑒定估價專家與藝金所的鑒定評估委員會把價格估得過高，無異于是給傳是平添風險。藝金所是藝術品行業與金融行業跨界整合的平臺服務機構，歡迎其他符合藝金所風險管理體系的拍賣行為藝金所推薦合格的借款人，藝金所將來的定位是在完善好風控體系后服務整個藝術品行業。”

藝金所、銀行、互聯網銀行、典當行各有千秋

一般的互聯網銀行和傳統銀行不同，傳統銀行向大企業服務，貸款額度高，互聯網銀行向小企業服務，貸款額度低；傳統銀行采用實物資產抵押的方式，互聯網銀行以互聯網大數據為依據，采集個人信息，更易取得貸款；傳統銀行的基本利率是5%-6%，而互聯網銀行相對偏高，比如總理見證的眾微銀行的第一筆貸款利率是7.5%；傳統銀行的手續繁多，審核時間長，而互聯網銀行比較快捷。

相對于銀行貸款來說，黃宇杰認為藝金所優點在于：首先，速度快，省去了銀行貸款需要辦理的各種手續和審核的時間。其次，借款金額沒有限制，而一般的銀行貸款會有金額的限制，審核的指標繁多，不一定能夠借到。第三，藝金所以藝術品作為抵押，而銀行一般不會接受藝術品作為抵押；第四，藝金所信息透明，投資人可以通過平臺選擇收益更高的項目，雖然借款人的成本相對高，但是募集難度比較小，更容易達成合作。

藝金所相對于一些互聯網銀行借貸來說，成本偏高。比如，眾微銀行的第一筆貸款利率只有7.5%，而藝金所最低的年化利率已是8%，此外，還需要交給藝金所平臺服務費，付給拍賣公司一定數額的鑒定評估報告費用。但是，黃宇杰認為，互聯網銀行的借貸服務需要大數據支持，需要借款人身份后的所有誠信信息，交易信息和資產信息。所以，互聯網銀行解決的還是小微企業和百姓的臨時周轉，額度比較小，想要借幾百萬、幾千萬的話是很難的，而藝金所的定位是解決藝術品行業的資金供應鏈問題，是細分化的市場，沒有額度限制。如果傳統銀行和互聯網銀行想要做藝術品質押貸款的話，首先需要解決的就是鑒定評估和變現能力，而這兩個難題一直是銀行難做藝術品質押的癥結所在。

嚴格地說，藝金所并不是完全的P2P模式，因為P2P模式不需要抵押，依靠的是數據。在質押物及其鑒定估值方面，藝金所的理念類似于典當。典當不考慮借款人的信用，只考慮抵押品的價值，只借估價的四五成，到時如果還不上，把抵押品賣掉即可。與藝金所相比，黃宇杰認為典當有幾個劣勢：“首先，在典當行借款的成本高于藝金所。一般典當行的月息在2.5%左右，年化利率在30%左右，而目前藝金所的最高年化利息12%，加上服務費、鑒定費等只有15%左右。其次，借款人在典當行的借款一旦到期無力償還本息時，抵押物就歸典當行自由處置，所得金額全部歸典當行所有，而在藝金所，抵押物處置后只扣除本息、罰息及費用，余額仍歸借款人所有。當然，對于典當行來說，抵押物的種類繁多，處置資產并沒有那么快捷方便，他們還是希望能夠正常還款。總之，與典當行相比，藝金所的借款成本更低，變現更快，資產處置流程更完整，交易更透明。”

銀行貸款評估報告范文5

“投入項目自有資本金一般會比銀行貸款資金的投入早一些”這是房地產開發企業貸款的基本前提。由于，房地產企業在編制其財務報表的過程中，“存貨”科目一般是負責企業開發項目的投入成本的核算，審計人員在進行相關現場的查證核實時，一般通過對照房地產開發企業的財務報表附注來對“存貨”科目里的資金來源進行具體分析，也就是說，企業財務報表中“存貨”科目中的余額以及企業銀行借款余額兩者跟企業銷售收入等之間的差額值得是房地產企業在實際工作中投入自有資金的大小，接下來我們比較企業自有資金跟在評估報告中企業投資項目的項目資本金，借此就可以有效查明房地產企業不是落實了“投入項目自有資本金一般會比銀行貸款資金的投入早一些”這一個基本前提。例如：北京某一個公司，B企業計劃完成“未來新城”項目的投資開發，分析B企業二期項目的評估報告得到，“未來新城”項目的總投資額高達47762萬元，也就是有以下兩個部分的組成，第一個部分是企業自有資金，該企業的預售收入總計為10116元，第二部分是企業銀行貸款。于2009年1月的時候，企業銀行貸款經辦行向B企業完成了25000萬元項目貸款的發放。B企業于2009年的末經審計的財務數據結果為，其中“存貨”科目余額，其核算的是“未來新城”二期項目的合計開發成本，金額為9723萬元。因為在這個時間點本項目還沒有達成銷售，該企業的資金主要來源于一部分企業自有資金來源以及一部分企業銀行貸款來源。通過詳細的、科學的計算得到，將“未來新城”項目在經辦行的貸款金額3500萬元除掉，該企業在2009年后期到位的企業自有資金金額為6223萬元，在“未來新城”項目評估報告中需要B企業投入的應該是金額為12646萬元自有資金，二者有很大的差距。由此可見，在貸款審批要求中，該企業并沒有按照實際需要落實“投入項目自有資本金一般會比銀行貸款資金的投入早一些”這一個基本前提。

二、對比分析企業報表現金流量結構，得到一部分房地產企業存在少數貸款資金被關聯企業占用的現象

對比分析企業報表現金流量結構，指的是在企業的資產負債表以及現金流量表相關數據分析的前提下，更加明確企業現金流入以及流出的構成，進而對經辦行的借貸資金發放到企業之后是否得到正確使用，借款人將借款資金用在企業項目的開發建設中而不是被借款人私自挪用以及占用等展開更深一步的調查。以B公司為例，B項目公司成立時間為2011年，成立地點為北京，主要負責“龍騰園”項目的投資開發，該公司在經辦行實現了2.5億元的貸款，2.5億元的貸款是“龍騰園”項目的重要開發基金，貸款發放之后B公司將全部的貸款轉給了此項目的建筑施工單位C公司，D公司是C集團公司的一個子公司。審計人員對2012年期間借款人審計的財務報表現金流入以及相應的審計人員通過對借款人在2012年經審計的財務報表現金流入與支出展開進行強有效的分析，發現于2012年，上述公司財務報表中的“銀行借款”現金流入科目多出了2億元的現金，而其“預收賬款”科目現金則相應的增加了0.3億元；在2011年期間主要的現金凈流出科目分析中，“存貨”科目核算的企業項目開發成本支出為1.2億元、“其他應收款”科目資金流出為1.1億元。對D公司現金流入科目與現金流出科目構成分析結果表明，借款人向經辦銀行的信貸資金不少于0.8億元（銀行借款增加2億元-存貨增加1.2億元=0.8億元）這些資金并未用在項目的開發上，而B公司的財務報表附注中“其他應收款”科目顯示，有0.5億元其他應收款項是來源于C公司，所以，不排除經辦行的信貸資金未能正確用在項目開發建設之中，有部分資金被集團母公司占用的可能性。

三、收集企業的財務數據，逐一核對就可以發現企業個別財務問題

報表真實度不夠看企業財務報表是否具有足夠的完整性、真實性以及正確性，我們可以逐一查看企業的各個年度的財務報表數據，不僅如此我們還可以逐一查看企業的各個月度的財務報表數據，查看企業的財務數據是否具備該有的連續性以及科學性，不僅如此還可以對比分析行征信記錄，分析其錄入財務報表的數據信息，通過對比分析方法來進一步判定報表數據對幾個相對重要財務指標的真實性以及完整性。例如：房地產開發企業資本構成一般具備以下幾個方面：第一個是自有資金除注冊資本，第二部分是源于股東方面追加的投資資本，一般來說，我們會將第二部分的投資資本記在“資本公積”科目下，審計機構的審計人員可以對股東財務報表的數據進行對比分析，看是不是存在該項投資相關的數據信息，借此有效的確定財務報表中記錄的“資本公積”是否真的存在，這是對其真實性進行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一個項目公司，該公司其企業財務報表日，報表中“預收賬款”科目所記錄的余額為4580萬元，“預收賬款”科目的余額則為該企業某項目的預售款收入。該公司的審計人員通過分析發現，預收賬款的來源項目只是在經辦銀行完成過按揭貸款金額的辦理，高達6800萬元，這樣就會發現，所記錄的企業財務數據跟實際情況是不相符的，這就可以確定該企業的財務報表真實性存在問題。

四、通過財務數據的使用，將企業財務數據的作用最大程度地發揮出來

將關健的數據找出來，這樣就可以以最快的速度掌握企業的實際基本情況。因為企業的財務數據以及財務報表非常的多，大部分人如對報表一無所知，難以掌握其真實的用途。在實際工作中想要有效的解決上述問題就需要準確的找到關鍵數據，對相關的數據進行充分的了解，最后使用相應的方法準確的找出需要的數據，再此前提下就可以掌握該企業真實的財務情況以及經營情況。例如：對企業現金流量進行重點關注，與此同時還要關注企業的應收賬款，不僅如此還要歸主企業的經濟利潤，同時還要關注企業的應付賬等重要的數據變化，在此基礎上可以掌握企業現金是否充裕還是盈虧，進而對企業客戶的實際動態進行有效的分析以及評估，嚴格分析企業跟其供應商等之間的關系，促使完成資金支出安排進一步科學化以及準確化，為企業的現金流量有效性提供切實的保障，不僅如此還可以促使企業實現最大程度的盈利以及相應指標的實現。

銀行貸款評估報告范文6

誰料，鬧心的事還沒完。她向工商銀行申請了商業貸款，“雖然還沒過戶，但是工行回復貸款審批已完成，隨后立刻在卡里扣款4000多元”。

“如果按照合同成交價1‰收費，那么應該是3000多元。”陶女士隨即電話咨詢工行信貸員，得到的解釋是“按照銀行內部評估價格征收”。陶女士非常納悶，“這套房子在銀行那兒瞬間就增值了100多萬？那么為什么貸款額不能按照評估價400萬來放貸？”

今年以來，樓市交易升溫，很多購房者像陶女士一樣，在申請二手房商業貸款時，被要求繳納一筆動輒數千元的評估費。然而，這筆錢的繳納標準是多少？該由購房者承擔嗎？

收費有彈性

建設銀行住房貸款部的業務員小張向記者介紹：“所謂房產評估費，就是銀行在審核貸款時，對購房者抵押的房屋價值進行評估所產生的費用。”

小張說：“二手房交易與新房市場的交易不同，這套房子很可能沒有經過任何機構或部門定過價，如果銀行僅僅按照雙方的交易價來提供貸款，難免會產生風險，因此就需要專業的評估公司來進行評估，以確定該交易住房的價格。”

本刊記者以購房者名義咨詢發現，在上海、北京、南京等多個城市，向購房者收取房產評估費是普遍現象。多數銀行將房產評估作為貸款的前置條件，并要求貸款申請人承擔評估費。

一家小型中介機構的負責人小楊向記者透露，房產評估費一般在房價的1‰-5‰不等。據悉，1995年國家規定房屋估價100萬元以下，評估費最高收5‰，各地具體執行標準由當地制定。

然而，記者調查發現，房產評估收費的議價彈性很大，尤其是一些房地產中介代收時，收費標準不一。“如果房子總價達到500萬元，評估費能打折扣優惠，當然如果能找到熟人打招呼，最低只收500元。”

小楊坦言，他曾經遭遇過態度強勢的客戶，堅決不愿意承擔這筆費用，最后就從中介費里讓出相關的費用：“反正也沒多少錢”。

網友王先生在某知名網站的BBS里分享了自己的親身經歷：中介原定收取其1‰的房屋評估費，但他態度相當強硬地表示不會支付這筆不合理的費用。在與中介的兩三個來回之后，得到了中介的最終回復，王先生只需要支付100元的“咨詢費”。

從4000元到100元，評估費的價格之所以有如此彈性，有業內人士解釋：“雖然客戶所繳納的評估費應該直接交給評估公司，但這筆費用一般都是通過中介公司交納的，中間的議價空間就比較大了。”

目前市場上，二手房評估是眾多評估機構主要業務，不過評估機構的客戶主要還是偏重于企業。

王先生表示，交完錢后就沒人再提評估的事，他既沒見到估價人員，也沒看到評估報告。最后只收到一張標有“預收評估費”字樣的收據，連發票都沒有。

根據住建部房地產估價規范，注冊房地產估價師必須到估價對象現場，實地查勘估價對象狀況，還要現場拍照記錄。但像王先生一樣，花錢買報告的購房者不在少數，所謂評估只是“走過場”。

小楊向記者解釋，評估公司一般不會要求去住房內部進行拍照，而是在外部進行勘察，了解其環境以及大致的房型即可，“這樣不會給買賣住房的雙方帶來太大的麻煩。”

錢進了誰的口袋

盡管銀行聲明收費是由第三方機構進行，但多數銀行均有指定的合作評估機構，消費者可以在3-5家合作機構中“隨機”選取。

“銀行貸款通常只承認至少二級以上資質的評估公司的評估報告。”小張說，“不少銀行都有自己簽約的評估公司，交易雙方只能通過這家評估公司來進行評估。”

“銀行指定評估機構，顯然剝奪了消費者權益保護法關于消費者自由選擇的權利。”上海市消費者權益保護委員會法律與理論研究部主任汪鶇說。

其中，最大贏家無疑是銀行。有銀行人士透露，部分銀行與評估機構之間存在利益返點，返點的比例甚至可達到一半，銀行內部分支行之間、支行與客戶經理之間再進行相關利益分配。

值得注意的是，即使部分銀行已經不要求購房者承擔評估費用，但房產中介與評估機構依舊利用信息不對稱向購房者“下手”。

在采訪中，不少市民都向記者表示，通過中介買房時都遭遇過“糊涂賬”，不明白哪些費用該收，收取的標準是什么，各家中介實際收取的也不一致。

本刊記者以購房者的名義咨詢了一家房產中介門店，工作人員介紹說，“除了房款、稅費之外，我們要收取總房款1%的中介傭金，還有評估費，按房款5‰來收。”也就是說，如果成交一套300萬元的二手房，購房者要交3萬元中介費，1.5萬元評估費。

該工作人員稱：“評估費是交給評估公司的，費用屬于代收。”他強調，他們公司有一個專業的團隊負責這項業務，可以把房價評低，有助于購房者在繳稅的時候“省錢”。

“5.6%的營業稅、1%的個稅還有契稅，這一下子就可以少繳好幾萬的稅，花5‰的評估費很劃算。而且我們跟各家銀行熟，知道哪家銀行利率打折，門檻低，放款快，比你自己跑腿辦省心、省事還省錢。”

小楊說，很多房產中介代辦按揭，自然是想要吃回扣，會糊弄購房者，很多購房者不懂，便做了冤大頭，“表面上評估公司收費，但大部分流進房屋中介和利益第三方的腰包”。

該由誰承擔

2006年，原建設部、央行、銀監會下發《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》，規定“房地產抵押估價原則上由商業銀行委托，但商業銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔”。

法律界人士認為，評估是銀行內部風控的手段，依據誰委托誰付費原則，商業銀行應當承擔二手房評估費用，但部分銀行及中介要求購房者承擔，有濫用強勢地位追求不當利益之嫌。

曾在房產公司任職的上海星瀚律師事務所主任衛新說：“‘通知’中提到的‘另有約定’，是銀行在少數情況下與借貸人協商約定的特殊情況。部分銀行忽略原則條款，將約定條款變成市場慣例，利用購房者對業務流程不熟悉、信息不對稱，轉嫁收費，侵害了消費者權益。”

“銀行內部風控需要卻讓客戶埋單，暴露出相關部門的監管缺失。”一位銀行業內人士說。

有專家表示，評估費不應由銀行硬性規定，而是應該讓客戶自己選擇一定級別的評估公司，再由銀行確認。這樣也能避免銀行和評估公司之間可能產生的貓膩。