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宏觀調(diào)控機構(gòu)的屬性范文1

一、我國房地產(chǎn)業(yè)開始步入轉(zhuǎn)型期

當我國宏觀調(diào)控進入第三年后，我國的房地產(chǎn)業(yè)開始步入了實質(zhì)意義上的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，這個轉(zhuǎn)型期首先表現(xiàn)為住宅正從商品向公共產(chǎn)品的屬性轉(zhuǎn)變。住宅是有別于其它商品的具有雙重功能的產(chǎn)品，但在我國住房制度改革后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，過分強調(diào)了住宅的商品屬性，忽略了其公共產(chǎn)品的屬性。住宅的社會功能被其強大的經(jīng)濟功能所掩蓋而被忽視，或者沒有放在應(yīng)有的位置上，其結(jié)果是廉租房存在不同程度的政策缺位、資金缺位和管理缺位問題，使之成為我國建立和諧社會的障礙所在。其次這個轉(zhuǎn)型期表現(xiàn)為住宅從投資功能向使用功能轉(zhuǎn)移。住宅的投資功能毋庸置疑，這取決于不動產(chǎn)與金融的高度緊密聯(lián)系，但不可否認的是使用功能是住宅的根本所在。這次的宏觀調(diào)控更加強調(diào)住宅的使用功能，對住房的面積和房型的控制成為關(guān)鍵，就是強調(diào)從使用功能來規(guī)劃設(shè)計住宅，實用性和合理性成為新的理念。原來的投資功能被控制了，投機功能被限制了，使我國住宅從資源消耗型向資源節(jié)約型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移邁出了堅實的步伐。

二、增加住房有效供給以抑制房價

經(jīng)過數(shù)十年“先工作，后生活”的傳統(tǒng)觀念束縛，我國居民形成了巨大的改善居住環(huán)境的客觀需求。但是，目前的房地產(chǎn)價格已經(jīng)嚴重超出了居民的實際收入水平和承受能力，為了實現(xiàn)居住環(huán)境改善的愿望，相當部分的城市和居民只能加大儲蓄力度，這成為抑制我國居民消費的關(guān)鍵因素之一，已經(jīng)成為我國城市化進程中的重要障礙。特別對沿海開放城市和內(nèi)陸發(fā)達地區(qū)而言，房地產(chǎn)已經(jīng)超越了其作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段。如果房地產(chǎn)調(diào)控不能落到實處，將嚴重制約當?shù)亟?jīng)濟可持續(xù)發(fā)展能力和競爭力水平的提高。而增加住房的有效供給，就必須明白價格最終是由市場供求關(guān)系所決定的。

為了形成合理的價格，我們一方面需要引導(dǎo)有效需求，另一方面就是要大力增加有效供給。在此，首先，要進一步加快已有土地供給的住宅建設(shè)速度，大力打擊囤積土地行為。在土地利用招拍掛等方式正式出讓后，必須在規(guī)定時限內(nèi)建成達到可入住標準的住房，一旦超過期限可從受讓之日起征收高額土地閑置稅，極端情況下可以采取收回土地及附屬建筑物的措施進行懲罰。其次，要大力加強廉租房的建設(shè)，在新建住宅中廉租房的住宅面積應(yīng)達到二成以上，以確保中底收入的居民的住房也能得到與社會發(fā)展同步的改善。

三、房地產(chǎn)全國摸底預(yù)示深層調(diào)控措施仍將推出

“國六條”實施后，持續(xù)半年的新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進入全面的效果調(diào)查階段，由建設(shè)部牽頭組織的調(diào)查組，正分兵八路在全國范圍內(nèi)調(diào)查各地房地產(chǎn)市場調(diào)控的反饋情況，這些專業(yè)人士組成的調(diào)查組已于9月末分別開始了對北京、上海、廣州、南京、重慶、深圳、天津、杭州等地的摸底調(diào)查。與此同時，國務(wù)院辦公廳、國土資源部等相關(guān)部門也在積極籌措，亦將從宏觀調(diào)控的不同角度和不同范圍對此輪樓市調(diào)控的效果進行全面調(diào)研。以上海為例：建設(shè)部上海調(diào)查組在滬的日程安排非常緊湊：第一天由上海市建委和上海房地局做工作匯報，并組織部分房地產(chǎn)開發(fā)商代表座談；第二天是市民代表座談，同時實地考察相關(guān)區(qū)域的樓市情況；第三天進行封閉式討論后同上海市府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行適當溝通后離開上海。此次摸底調(diào)研中，了解情況和掌握第一手資料成為調(diào)查組的基本目的，然后將各組調(diào)研情況形成專題報告后將上報中央和國務(wù)院。

各地匯報的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)投資規(guī)模、土地出讓的招拍掛狀況、房地產(chǎn)市場交易情況、二手房的網(wǎng)上備案制度以及開發(fā)商經(jīng)營秩序的監(jiān)管實施情況。繼建設(shè)部組織調(diào)查后，國務(wù)院辦公廳也將在近期組成調(diào)查組，在全國調(diào)查房地產(chǎn)調(diào)控效果，涉及地區(qū)包括北京、天津、遼寧、江蘇、陜西、廣東、四川、江西、山東、湖北、內(nèi)蒙古等。由此可見，緊鑼密鼓的宏觀調(diào)控已經(jīng)進入質(zhì)量檢驗階段，各地能否在檢查中過關(guān)將直接影響下一步樓市的政策走向，中央正通過一系列信號傳達將調(diào)控深入到底的決心。隨著全國性調(diào)查的展開，各地房地產(chǎn)開發(fā)中的違規(guī)建設(shè)與調(diào)控不力等情況將逐漸浮出水面，而各地房地產(chǎn)業(yè)的深層調(diào)控也將加快步伐并努力使之落到實處。

四、房地產(chǎn)招投標市場和房地產(chǎn)經(jīng)濟市場將成整頓重點

為了進一步規(guī)范招投標工作，建設(shè)部近日頒發(fā)了《關(guān)于做好房屋建筑和市政工程投招標檢查工作的通知》，稱由國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、商業(yè)部、水利部、民航總局、國務(wù)院法制辦聯(lián)合行動，在年末對招投標市場開展專項檢查，其中的重點是房屋建筑和市政工程的招投標情況。這次檢查范圍包括：工程建設(shè)項目招標公告是否嚴格在政府指定的媒介；是否存在違法收費；是否存在要挾、暗示投標人在中標后分包部分工程給本地區(qū)、本系統(tǒng)承包商和供貨商的情況；投標人是否存在掛靠有資質(zhì)或高資質(zhì)單位以其名義投標，或者從其他單位租借資質(zhì)證書等行為。專項檢查工作將分兩個環(huán)節(jié)進行：首先是部門檢查階段在11月底結(jié)束，由各部門根據(jù)情況自行安排；其次是聯(lián)合檢查工作在12月進行，由上述各部委辦組成聯(lián)合檢查組，對自查中暴露出來的問題聯(lián)合進行檢查。

為了規(guī)范各省市二手房市場的房地產(chǎn)經(jīng)濟行為國務(wù)院法制辦和建設(shè)部等有關(guān)委辦將針對今年合肥、南京和天津等城市發(fā)生的多起房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違法案件組織專項調(diào)查，整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，加強房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀監(jiān)管。為此，建設(shè)部和國家工商總局等還于日前頒發(fā)了《關(guān)于規(guī)范和整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的通知》，著重就房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域的9大問題進行規(guī)范和整頓。一是加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)監(jiān)管和全面實行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案公示制度；二是加強房地產(chǎn)經(jīng)紀人員管理和嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度；三是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀信息；四是加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行為監(jiān)管；五是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀合同簽署；六是加強二手房交易資金監(jiān)管；七是創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)紀管理方式和提高行政效能；八是建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員信用公示制度；九是加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律。與此同時，還將要求各地房地產(chǎn)管理部門結(jié)合整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作，積極會同工商部門進行一次房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)調(diào)整摸底，嚴肅查處一批違法違規(guī)的典型案例并向社會曝光。

五、土地資源法律法規(guī)趨于完善和調(diào)控力度逐步加大

“十一五”期間，我國國土資源法律法規(guī)框架體系基本建

立，國土資源管理法制環(huán)境明顯改善，這是國土資源部在《國土資源系統(tǒng)開展法制宣傳教育的第五個五年規(guī)劃》中明確的工作目標。根據(jù)這項規(guī)劃，國土資源系統(tǒng)要通過廣泛深入的宣傳教育，使全社會資源法制意識不斷強化，資源保護的基本國策意識和集約節(jié)約用地觀念明顯增強，土地市場秩序穩(wěn)定和規(guī)范，違法案件明顯下降和國土資源系統(tǒng)依法行政深入推進，國土資源管理能力和水平明顯提高。與此同時，針對當前經(jīng)濟運行和土地管理中存在的突出矛盾和問題，國務(wù)院頒發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，該通知按照責權(quán)統(tǒng)一的原則，進一步完善了責任制度，強化了地方政府土地管理的責任，并按照權(quán)責統(tǒng)一的原則調(diào)整了審批方式，簡化了審批秩序，強化了地方責任。

國土資源部認為土地管理面臨的矛盾和問題，具有長期性、艱巨性和復(fù)雜性，具體表現(xiàn)在四個方面：一是一些地方違法用地嚴重，在計劃之外擴大建設(shè)用地規(guī)模。主要方式是“以租代征”或以“農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)”為名，擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地影響了宏觀調(diào)控的實際效果。二是競相壓低地價甚至以零地價出讓工業(yè)用地，造成工業(yè)用地過度擴張。重復(fù)建設(shè)，影響了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。三是保證被征地農(nóng)民生活水平不降低和長遠生計有保障的原則，在有些地方未能有效落實，加上土地出讓收支不夠透明，使用不盡合理，影響了社會穩(wěn)定。四是土地執(zhí)法難的問題仍然比較突出，“因公”違法調(diào)查難、處理難、處理人更難的局面沒有明顯改觀，影響了土地法律法規(guī)的有效實施。針對當前土地管理宏觀調(diào)控中存在的問題，《通知》堅持以全面落實科學發(fā)展現(xiàn)為指導(dǎo)，按照促進經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化的需求，確保中央宏觀調(diào)控政策的有效實施，著重從利益機制和法制方面解決當前土地調(diào)控中存在的突出問題，注重措施的及時有效原則和突出措施的針對性原則。針對土地調(diào)控中的突出問題，提出進一步深化改革的具體措施，力求消除建設(shè)用地過度擴張的經(jīng)濟動因，堅決懲處土地違法行為。

六、工業(yè)地產(chǎn)將成為新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控重點

從住宅到商辦物業(yè)，再從商辦物業(yè)轉(zhuǎn)至工業(yè)地產(chǎn)，伴隨著顯而易見的投資路線，政策盲點也在相應(yīng)凸現(xiàn)。雖然，宏觀調(diào)控開始的住宅和商辦樓的建設(shè)成本大大上升，進入門檻也不斷提高，但是現(xiàn)在各地工業(yè)地產(chǎn)的政策限制仍寬嚴不一，一些欠發(fā)達地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)政策相當寬裕，給投機者有可乘之機。精明的發(fā)展商認為，用房地產(chǎn)開發(fā)的名義做住宅和商辦樓都不合算了，因為資金門檻太高，而且宏觀調(diào)控出臺的有針對性的政策那么多，沒有利潤可言。倒是工業(yè)地產(chǎn)，往往利用當?shù)卣庇谖顿Y的心態(tài)，通過許諾可以順利完成招商引資計劃，同時利用工業(yè)或科技園區(qū)的土地的名義對外進行招租，從而順利獲得工業(yè)或科技園區(qū)的土地開發(fā)權(quán)限。

由于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)可以起到吸引投資、創(chuàng)造就業(yè)機會的作用，因此各地政府通常會采用較為優(yōu)惠的政策進行鼓勵。工業(yè)地產(chǎn)具備較大的投資價值和上升空間，從去年開始便已成為海外投資基金的投資熱點。與住宅和商辦用地相比，工業(yè)用地在出讓價格上的相對低廉，成為了開發(fā)企業(yè)賺取利潤的巨大空間。開發(fā)商在招商計劃完成之后，蓋好工業(yè)廠房，然后將工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地，以工業(yè)園區(qū)配套的名義建造寫字樓進行出讓。新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控中這種情況將得到有效的遏制。建設(shè)部和國土資源部等有關(guān)部委將有針對性地出臺相關(guān)政策和措施，側(cè)重于工業(yè)用地項目的調(diào)控，從根本上制止工業(yè)用地低成長的過度擴張和違規(guī)發(fā)展。

七、高品質(zhì)辦公樓將成為上海和北京市場需求的熱點

宏觀調(diào)控時對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響是首當其沖的，但就房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，住宅和商業(yè)用房的沖擊最大，工業(yè)用房和別墅次之，而甲級辦公樓和酒店公寓則影響小的多。尤其是上海、北京和天津的高品質(zhì)辦公樓的需求隨著世博會、奧運會和北方經(jīng)濟中心城市的建設(shè)而不斷升溫，高品質(zhì)商業(yè)辦公樓的租售市場價格不跌反漲。這些城市高品質(zhì)辦公樓的售價正以每年10％以上的速度繼續(xù)增長，而租金則以每年近20％的速度不斷上漲，空置率一直保持在5％左右的合理水平，并且這種情況將在整個“十一五”期間得以延續(xù)。如此良好的發(fā)展前景吸引了更多的海外資金和個人投資者，全新的酒店式辦公概念也應(yīng)運而生。隨著全國中心城區(qū)打造中央商務(wù)區(qū)CBD效應(yīng)的不斷擴大，上海國際金融中心和天津區(qū)域金融中心的加快建設(shè)，高品質(zhì)辦公樓的供不應(yīng)求現(xiàn)象將更加突出。

當然，高品質(zhì)辦公樓市場熱銷的情況主要體現(xiàn)在一些國家重點發(fā)展的特大型城市和中心城區(qū)。一些區(qū)域中心城市的高品質(zhì)辦公樓的租售情況并不相同，如今年以來蘇州、武漢等地高品質(zhì)辦公樓的空置率就超過15％，租售價格也不容樂觀。上海、北京和天津的特殊情況是由其在國家所處的特殊地位和特殊環(huán)境以及“十一五”期間的特殊發(fā)展背景所決定的。根據(jù)國際權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，目前美國紐約甲級辦公樓面積為3000多萬平方米，日本東京甲級辦公樓面積為4000多萬平方米，而我國目前上海的甲級辦公樓僅為400多萬平方米，北京的甲級辦公樓僅為500多萬平方米，天津的甲級辦公樓不到200萬平方米。由此可見，隨著我國和諧社會的構(gòu)建和經(jīng)濟的快速發(fā)展，大量的跨國公司總部和跨國集團的研發(fā)中心，國際組織的地區(qū)機構(gòu)和國際金融機構(gòu)以及服務(wù)型企業(yè)將大量涌入，所以上海、北京和天津的高品質(zhì)辦公樓的需求量很大，前景很是看好。

宏觀調(diào)控機構(gòu)的屬性范文2

一、中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控對住房消費、住房投資與金融危機關(guān)系的傳統(tǒng)認識

傳統(tǒng)理論將居民購房活動主要區(qū)分為住房消費與住房投資兩大類。二者的區(qū)別在于，前者購買的住房用于自己家庭居住，后者購買的住房并非用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價格的上漲中獲利。至于住房投機，它是與住房投資既有區(qū)別，又緊密相關(guān)的活動。雖然在學理層面上存在將二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇慶所言，“在現(xiàn)實操作層面上對住房投資與住房投機進行區(qū)分是很困難的，很難在二者之間劃出清晰的界限，在一定條件下正常的投資也許很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C行為?！盵1]因為本文主要討論房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，宏觀調(diào)控顯然屬于現(xiàn)實操作層面，所以本文并未將住房投機單獨作為一類活動與住房消費和住房投資相并列來進行考察，而是將其置于廣義的住房投資的范疇之內(nèi)。

中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控， 特別是2005年以來的本輪房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控高度重視住房消費與住房投資，尤其突出地表現(xiàn)為對二者的區(qū)別對待?！肮膭钕M，抑制投資”成為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，如“舊國八條”、“新國八條”和“國六條”等為此做了最好的詮釋。同樣是居民購房行為，卻因購房目的不同而被區(qū)別對待。消費與投資之分，就像中國歷史上的“華夏與夷狄之分”一樣，被反復(fù)強調(diào)。住房消費如同“華夏”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的支持和鼓勵，而且在道德層面上也占據(jù)優(yōu)勢地位；相反，住房投資如同“夷狄”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的抑制和區(qū)別對待，而且在道德層面上也往往被置于受歧視的地位。抑制住房投資的主要原因之一是：在傳統(tǒng)理論看來，住房投資與信貸危機，乃至整個金融危機或經(jīng)濟危機有著某種天然聯(lián)系；而住房消費似乎具備某種“抗體”，其引發(fā)信貸危機，乃至金融危機或經(jīng)濟危機的風險卻很小。

二、美國次級債危機從現(xiàn)實層面對中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控理論基礎(chǔ)的沖擊

美國次級債危機是一起典型的由住房消費引起的信貸危機和金融危機。這起危機從現(xiàn)實層面沖擊了中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)，引發(fā)人們重新認識住房消費、住房投資與金融危機之間的關(guān)系。

在美國住房抵押貸款市場上，放貸機構(gòu)根據(jù)借款人信用高低，對其進行區(qū)別對待，從而形成兩個層次的市場，即“優(yōu)惠級”（Prime）抵押貸款市場和“次級”(Sub-prime)抵押貸款市場。信用低的人申請不到優(yōu)惠級抵押貸款，只能在次級市場上尋求貸款。兩個層次的住房抵押貸款市場的服務(wù)對象均為貸款購房者，但次級抵押貸款市場的貸款利率通常比優(yōu)惠級抵押貸款的貸款利率高出2%―3%。因為次級抵押貸款市場為那些受到歧視或者不符合優(yōu)惠級抵押貸款市場標準的借款者提供按揭服務(wù)，所以在少數(shù)族裔高度集中和經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)很受歡迎。由于次級抵押貸款利率通常比優(yōu)惠級抵押貸款利率高，因而次級抵押貸款對放貸機構(gòu)來說是一項高回報業(yè)務(wù)，所以該業(yè)務(wù)受到放貸機構(gòu)的有力推動。另外，美聯(lián)儲實施的低利率政策和美國住宅價格的持續(xù)上升，也引起美國居民購房熱情不斷升溫。

在次級抵押貸款業(yè)務(wù)推出的最初10年里，該業(yè)務(wù)取得了顯著效果。1994―2006年，美國的住房自有率從64％上升到69％，超過900萬的家庭在這一期間擁有了自己的住房，這很大部分歸功于次級住房抵押貸款。在利用次級住房抵押貸款購買住房的居民中，一半以上是少數(shù)族裔，其中大部分是低收入者，這些居民由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得優(yōu)惠級抵押貸款。次級抵押貸款為這些低收入者提供了選擇權(quán)，通過次級抵押貸款購買住房的居民主要是為了自己家庭居住，而非為了投資牟利。按照傳統(tǒng)理論對居民購房行為的分類，這些購房活動顯然絕大部分屬于住房消費，而非住房投資。2004年6月到2006年6月，為了避免經(jīng)濟過熱，防止通貨膨脹，阻止資本外流，控制美元跌勢，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，將聯(lián)邦基金利率從1％提升至5．25％。加息從兩個方面影響到房地產(chǎn)業(yè)：其一，由于大部分次級住房抵押貸款采取可調(diào)整利率形式，隨著美聯(lián)儲17 次上調(diào)利率，次級住房抵押貸款的還款利率越來越高，借款者的還貸壓力越來越大；其二，美聯(lián)儲17 次上調(diào)利率直接導(dǎo)致美國房價下挫，房地產(chǎn)交易也從此由火熱轉(zhuǎn)向低迷。債務(wù)負擔的增加與住房價格的下跌交相作用于美國次級住房抵押貸款，引起了越來越嚴重的信貸危機。

在辦理次級住房抵押貸款時，放款機構(gòu)和借款者都認為，如果出現(xiàn)還貸困難，借款人可以出售所購住房或者進行抵押再融資。但事實上，由于美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，住房市場持續(xù)降溫，借款人很難將自己的住房賣出，即使能夠賣出，住房的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。在這種情況下，自然會出現(xiàn)逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的案例。案例一旦大幅增加，必然引起對次級住房抵押貸款市場的悲觀預(yù)期，次級住房抵押貸款市場就會發(fā)生嚴重震蕩，并沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個住房抵押貸款市場。與此同時，房地產(chǎn)市場價格也會因為住房所有者止損的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成惡性循環(huán)，加劇了次級住房抵押貸款市場危機的嚴重程度，這便是美國次級債危機。在危機的初始階段，危及僅僅存在于美國次級住房抵押貸款市場上。但是，隨著美國次級債危機的逐步加劇，市場預(yù)期更加悲觀，住房價格進一步下跌，優(yōu)惠級住房抵押貸款市場也受到?jīng)_擊。隨著次級債危機中住房價格的一跌再跌，越來越多優(yōu)惠級住房抵押貸款市場上的借款者發(fā)現(xiàn)，他們購買的住房市值已經(jīng)低于住房抵押貸款的本息，于是即使在優(yōu)惠級住房抵押貸款市場上，也出現(xiàn)了越來越多的逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的案例，美國次級債危機波及到了整個抵押貸款市場。不僅如此，銀行的信貸危機很快波及到了以住房抵押貸款為發(fā)行基礎(chǔ)的住房抵押貸款證券市場，進而影響到了整個證券市場，最終釀成了一場深刻影響美國經(jīng)濟的金融危機。

反思美國次級債危機可以發(fā)現(xiàn)，引發(fā)本次危機的恰恰是住房消費，而不是住房投資。次級住房抵押貸款的借款者絕大多數(shù)是那些少數(shù)族裔和低收入者，這些弱勢群體通過次級住房抵押貸款來購買住房，用于自己居住，而非用于投資。作為一個典型案例，美國次級債危機從現(xiàn)實層面對傳統(tǒng)理論中關(guān)于住房消費、住房投資與金融危機關(guān)系的認識產(chǎn)生了重大沖擊，即不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機，住房消費同樣也能夠引發(fā)金融危機。

三、對住房消費和住房投資的重新解讀從理論層面修正了傳統(tǒng)認識

美國次級債危機沖擊了中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)，顛覆了人們對于住房消費、住房投資與金融危機關(guān)系的傳統(tǒng)認識。而這種傳統(tǒng)認識追根溯源是基于傳統(tǒng)理論對于居民購房性質(zhì)的分類，即對住房消費與住房投資的認識。

本文認為，從經(jīng)濟學理論層面而言，對居民購房性質(zhì)的研究至少存在三種分析視角：其一，基于國民經(jīng)濟帳戶體系（SNA）的分析視角；其二，基于需求目的的分析視角；其三，基于虛擬經(jīng)濟理論的分析視角。在不同分析視角下，對于居民購房性質(zhì)，或者說對于何謂住房消費、何謂住房投資會得出截然不同的結(jié)論。每一種結(jié)論都建立于自己獨特的分析視角之下，亦即只有基于各自獨特的分析視角，才能找到其結(jié)論的合理性。對住房消費與住房投資在多重視角下的重新解讀，從理論層面修正了傳統(tǒng)認識，為重新審視住房消費、住房投資與金融危機的關(guān)系，以及重建我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)奠定了根基。

（一）基于國民經(jīng)濟帳戶體系分析視角下的住房投資與住房消費

國民經(jīng)濟帳戶體系是當代最主要的國民經(jīng)濟核算體系，被所有發(fā)達國家和眾多發(fā)展中國家所采用。國內(nèi)生產(chǎn)總值的核算是SNA最主要的內(nèi)容之一，GDP由消費、投資、政府支出和凈出口四部分組成。基于SNA的分析視角，在新房市場上，居民購買的住房無論是用于自己居住，還是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價格的上漲中獲利，都屬于投資活動。

SNA之所以如此設(shè)計統(tǒng)計口徑是基于商品住房的特殊屬性。GDP用來衡量給定時期內(nèi)一個經(jīng)濟體生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和服務(wù)的市場價格。對于普通消費品而言，人們會在一個給定時期內(nèi)購買它，并在該時期或比該時期稍長的一個時期里消費掉它，因而購買這些商品的支出被歸為當期消費。但住宅與普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用壽命長久，可以在相當長的時間里為消費者提供一個持續(xù)的服務(wù)流。雖然住房服務(wù)的消費可以綿延很久，但對住房的購買支付卻是在某個相對短的時期內(nèi)進行，住房的購買行為和消費行為在時間跨度上存在極大背離。對于GDP及組成GDP的消費、投資等流量指標來說，這種背離會給統(tǒng)計工作帶來嚴重偏差。如果將購買住房的支出計入當期消費，無疑極大地高估了當期的消費支出，于是在SNA中，僅僅將住房服務(wù)視作消費品，將房租計入消費?？梢?，如果基于SNA分析視角，在新房市場上購買住宅，無論是用于自己家庭居住還是用于其他用途，都屬于投資活動。而享受住宅提供的住房服務(wù)，并為此支付房租的行為屬于消費活動。同時，GDP僅僅衡量現(xiàn)期生產(chǎn)的所有產(chǎn)品和服務(wù)的價值，非現(xiàn)期生產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)，即舊貨的購買并不計入當期GDP，因為舊貨的交易反映了一種資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，并不是經(jīng)濟價值的增加，因此舊貨的交易并不包括在當期GDP中。所以，居民在二手房市場上購買住房，無論用于自己家庭居住，還是用于其他用途，都不在SNA的考察范圍之內(nèi)，所以居民在二手房市場上的購房活動既不是住房投資，也不是住房消費。

（二）基于需求目的分析視角下的住房投資與住房消費

顯然，傳統(tǒng)理論對于住房消費與住房投資的認識絕非基于SNA分析視角，而是基于需求目的分析視角。在需求目的分析視角下，研究者根據(jù)居民的購房目的來界定住房消費與住房投資。他們認為吃、穿、住、行是人的基本消費集合，是人類生存與發(fā)展的必備前提。滿足居住需求的方式有兩種：一種是租住他人住房；一種是購買用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人類的基本消費需求，而購買用于自己家庭居住的住房是滿足這種基本消費需求的一種方式，于是一些學者就得出居民購買用于自己家庭居住的住房的行為屬于消費活動，而被購買的住房屬于消費品的結(jié)論。[2]同理，基于需求目的分析視角，居民購買住房，如果不是用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價格的上漲中獲利，那么這種購房活動與購買工業(yè)、商業(yè)或辦公等非住宅房地產(chǎn)的行為一樣，屬于投資活動。從需求目的分析視角對住房投資和住房消費的界定，是通過分析商品用途來判斷其被購買的行為屬于投資活動還是消費活動。這一分析方法在理論研究和日常思維中被普遍使用，獲得人們廣泛認同，以商品用途來區(qū)分投資品和消費品不僅在實踐中被廣泛應(yīng)用，而且在概念的劃分上也做到了邏輯自洽。然而，使用這種方法來分析商品住房及購房活動的性質(zhì)時，研究者必須考慮到商品住房有別于普通消費品的特殊性。

許多學者把居民購買的用于自己家庭居住的住房看作是消費品，但他們卻忽略了其有別于其他普通消費品的特殊性，而試圖用研究普通商品價格形成與波動的方法來研究商品住房的價格形成與波動，即試圖僅僅使用實際經(jīng)濟因素如人口數(shù)量、居民收入水平、就業(yè)率等指標來解釋和預(yù)測住宅價格的周期性波動，這就忽略了商品住房具有的有別于普通消費品的虛擬資產(chǎn)屬性，采用這樣的方法做出的預(yù)測往往是失敗的。Quigley的研究證明了這一點，他使用1986―1994年美國41個大城市的截面數(shù)據(jù)，根據(jù)居民收入、家庭數(shù)量、人口數(shù)量、就業(yè)量、每年房屋建造許可和開工數(shù)量、空置率等實際經(jīng)濟變量及商品住房價格滯后變量對商品住房價格進行回歸分析。結(jié)果表明，這些解釋變量對商品住房價格雖然具有一定的解釋能力，但是，難以預(yù)測價格變動的拐點，即使是預(yù)測最準確的模型錯誤率也高達52．73%。[3]這是因為隨著商品住房虛擬資產(chǎn)屬性的日益增強，其價格波動越來越受到貨幣和資本市場等虛擬經(jīng)濟領(lǐng)域因素的影響，而實際經(jīng)濟因素對商品住房市場的影響在逐步減弱。事實上，馬克思早在19世紀下半葉就認識到了房價的特殊性，他指出“房價只由購買欲和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價格或產(chǎn)品價值所決定的價格無關(guān)”。[4]

由此可見，雖然可以基于需求目的分析視角合乎邏輯地區(qū)分住房投資與住房消費，但是該結(jié)論僅僅在這一獨特視角下才能成立，而超越這一視角，推廣到更為廣闊的范圍中，這一結(jié)論便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破這一獨特視角，在更為廣闊的范圍內(nèi)理解住房投資與住房消費的涵義。因為住房消費與一般意義上的消費行為大不相同，集中體現(xiàn)在商品住房不同于普通消費品，其價格的形成與變動遵循著不同于普通消費品的特有邏輯。傳統(tǒng)理論對于住房投資與住房消費的認識基于需求目的分析視角之下。所以，傳統(tǒng)理論中住房投資與住房消費的涵義僅僅在這一獨特視角之下才具有合理性，即僅僅在“住房是用于自己家庭居住還是用于其他用途”這一意義上具有合理性。但是，在這一視角下，我們并不能找到住房投資與金融危機的關(guān)聯(lián)性，也同樣找不到住房消費對于金融危機存在“免疫力”的絲毫證據(jù)。

正如下文所述，金融危機往往是由虛擬資產(chǎn)價格的強波動性引發(fā)的，從虛擬經(jīng)濟分析視角來看，商品住房具有虛擬資產(chǎn)屬性，其價格具有強波動性。正是房價的強波動性，才是房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機的主要因素。從虛擬經(jīng)濟分析視角看，傳統(tǒng)意義上的住房投資與住房消費并無二致，二者均具有投資活動屬性。

（三）基于虛擬經(jīng)濟視角的住房投資與住房消費

從1997年東南亞金融危機以后開始，我國部分學者開始研究虛擬經(jīng)濟現(xiàn)象，這一研究很快得到社會承認。2002年10月，“虛擬經(jīng)濟”一詞被寫入了十六大報告。虛擬經(jīng)濟研究對于深化關(guān)于房地產(chǎn)屬性的認識意義重大。雖然對于什么是虛擬經(jīng)濟和虛擬資產(chǎn)尚未達成一致定義，但是人們基本認同這樣一種觀點，即“虛擬經(jīng)濟是一種與實體經(jīng)濟相對應(yīng)的經(jīng)濟形態(tài)，虛擬資產(chǎn)是指金融資產(chǎn)以及具有類同金融資產(chǎn)屬性的其他資產(chǎn)形式，而房地產(chǎn)就是除了金融資產(chǎn)以外的最主要的虛擬資產(chǎn)形式”。[5]由于房地產(chǎn)具有虛擬資產(chǎn)屬性，所以它有別于普通資產(chǎn)，而與貨幣、股票、債券和金融衍生品具有某種相似性。

虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的本質(zhì)區(qū)別在于他們遵循完全不同的運行模式。這種不同表現(xiàn)為“在實體經(jīng)濟中，資本必須通過與實物形態(tài)之間的相互轉(zhuǎn)換，經(jīng)過交換――生產(chǎn)――流通――交換這一循環(huán)后才能產(chǎn)生利潤，但是，在虛擬經(jīng)濟中，資本卻不需要通過這一循環(huán)就可以產(chǎn)生利潤。由于虛擬經(jīng)濟中不包括物質(zhì)生產(chǎn)活動，故其本身并不能創(chuàng)造財富，但卻能對實體經(jīng)濟創(chuàng)造的財富進行再分配”。[6]虛擬經(jīng)濟也被看作是虛擬價值系統(tǒng)，“虛擬價值系統(tǒng)與實體價值系統(tǒng)具有本質(zhì)區(qū)別，它與人們的心理密切相關(guān)”。[7]雖然研究者對于什么是虛擬經(jīng)濟和虛擬資產(chǎn)尚未達成完全一致的意見，但是有一點是共同認可的，那便是：虛擬經(jīng)濟具有自己獨特的載體――虛擬資產(chǎn)，與普通資產(chǎn)不同，虛擬資產(chǎn)具有獨特的價格形成與波動機制，強波動性是其價格的基本特征。而房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)、郵票、古玩字畫等資產(chǎn)都具有這一特征，因而都被納入了虛擬資產(chǎn)的范疇。由于虛擬資產(chǎn)價格具有強波動性，使其成為投資或投機活動的主要對象。虛擬經(jīng)濟理論正是從價格形成與波動的特征――強波動性的分析視角出發(fā)得出如下結(jié)論：居民購房無論是用于自己家庭居住還是用于出租，或等房價上漲之后將其出售以賺取差價，都屬于投資活動，無論是自住房還是非自住房都具有投資品屬性?！胺康禺a(chǎn)價格的波動性表明房地產(chǎn)不僅僅是一般消費品或耐用消費品，而更多的成為一種投資工具，從而決定房地產(chǎn)價格的不只是由建筑及土地成本決定的供給和消費者效用決定的需求，更重要的是投資于房地產(chǎn)所能帶來的預(yù)期收益和資產(chǎn)升值的潛力，這正體現(xiàn)了房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特性”。[7][8]

基于虛擬經(jīng)濟視角，可以解釋為什么商品住房的價格具有強波動性，進而可以解釋為什么房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機。而在虛擬經(jīng)濟視角下，傳統(tǒng)理論意義下的住房投資與住房消費本質(zhì)上并無區(qū)別，二者均具有投資屬性。這就從理論層面上解釋了為什么住房消費可以引發(fā)美國次級債危機，同時本文在多重視角下對住房消費和住房投資的重新解讀也從理論層面上修正了關(guān)于住房投資、住房消費與金融危機關(guān)系的傳統(tǒng)認識。

主要參考文獻：

［1］徐滇慶．房價與泡沫經(jīng)濟［M］．北京：機械工業(yè)出版社,2006．166～268．

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［3］Quigley, J. M., Real Estate Prices and Economic Cycles, International Real Estate Review , 1999,Vol.2, No.1.

［4］馬克思．資本論(第三卷)［M］．北京：人民出版社，1963．

［5］劉駿民．從虛擬資本到虛擬經(jīng)濟［M］．山東人民出版社，1998．

［6］成思危．虛擬經(jīng)濟研究叢書序言［M］．見姚國慶，2005：《經(jīng)濟虛擬化下的金融危機》，南開大學出版社，序言．

［7］郭金興．房地產(chǎn)的虛擬性及其波動［M］．天津：南開大學出版社，2005．10～16頁．

［8］Courchane, M., Surette, B. and P. Zorn, Subprime Borrowers: Mortgage Transitions and Outcomes. Journal of Real Estate Finance and Economics, 2007, 29(4).

Housing Consumption, Housing Investment and Financial Crisis:Impact of the US Sub-prime Loan Crisis on the Theoretic Foundation of China's Macro-control of Real Estate

Zhou Jiancheng1 Bao Shuangye2Abstract: China's macro-control of the real estate attaches great importance to the difference of housing consumption and housing investment. It is a fundamental principle of China's macro-control that government should encourage housing consumption and curb housing

宏觀調(diào)控機構(gòu)的屬性范文3

證券通綜合各方的觀點后顯示，藍籌板塊之所以受到機構(gòu)的普遍關(guān)注，和即將推行的股指期貨不無關(guān)系。股指期貨開設(shè)后市場將迎來權(quán)重股時代，“權(quán)重股搭臺，其它股唱戲”在很多時候?qū)蔀樾星榈某B(tài)，投資者的投資偏好和投資風格的界限將更加清晰，以往那種“看大勢做行情”的傳統(tǒng)策略將會逐漸失靈。未來行情中，如果策略是做大勢行情，那么，除了對指數(shù)做多以外，最簡單有效的方法就是買入成份股。這也就是為什么眾多機構(gòu)紛紛追捧藍籌板塊的原因了。

根據(jù)證券通資訊分析系統(tǒng)的統(tǒng)計，最近一個月機構(gòu)重點關(guān)注了石化、通信、鋼鐵、金融等多個行業(yè)的龍頭個股。機構(gòu)對此的看法是，在大盤的未來走勢仍為完全明朗的情況下，大盤藍籌股，尤其是那些業(yè)績優(yōu)秀的行業(yè)龍頭個股，即是調(diào)整時期的防御佳品，也能在大盤確立向上走勢的時候為投資者帶來不菲的收益，更可以提前為股指期貨時代做好投資準備，可以說是一舉三得的絕佳投資品種。

銀行業(yè)：今明兩年仍可穩(wěn)步增長

加息、調(diào)高準備金率、緊縮貸款規(guī)模，調(diào)控措施頻頻出臺使很多投資者認為銀行業(yè)將首當其沖受到?jīng)_擊。但證券通資訊分析系統(tǒng)得到的信息顯示，機構(gòu)并未因宏觀調(diào)控而看淡銀行業(yè)，反而認為其在未來幾年中仍將穩(wěn)步發(fā)展。

證券通得到的數(shù)據(jù)顯示，雖然自年初以來政府已經(jīng)采取了多次宏觀調(diào)控措施，但銀行信貸仍穩(wěn)步增長，這無疑為銀行下半年、乃至明年盈利的穩(wěn)步增長打下了堅實基礎(chǔ)。

焦點公司：G招行

招商銀行公布中報后，引來機構(gòu)們的一片好評,國內(nèi)外的14家機構(gòu)都對該公司進行了調(diào)研。機構(gòu)投資者普遍認為，招商銀行作為國內(nèi)最有活力的銀行，無論在傳統(tǒng)存貸業(yè)務(wù)還是新的中間業(yè)務(wù)上都取得了驕人的業(yè)績，公司未來業(yè)績增長趨勢明確，且增長勢頭十分穩(wěn)健，尤其在至為關(guān)鍵的風險控制方面更顯突出。因此，“招商銀行是最好的銀行股”、“招商銀行是值得長期投資的銀行股”已成機構(gòu)投資者們的共識。由于招商銀行在9月份即將發(fā)行H股，這無論對公司基本面還是對股股價都將具有提振作用，因此，該股行情無論是短期走勢，還是中、遠期趨勢都將向好。

從“證券通”最新得到的數(shù)據(jù)看，各家機構(gòu)對招商銀行未來3年的業(yè)績都抱有良好的預(yù)期。中銀國際的分析師認為，公司非息收入強勁增長，投行業(yè)務(wù)與資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)都發(fā)展良好，預(yù)計將從新業(yè)務(wù)中獲得更多利潤。假定招行H股發(fā)行融資160億，則資本充足率有望升至10.59%。綜合顯示，招商銀行2006～2008年的每股收益有望達到0.4元、0.51元、0.70元，公司具有長期的投資價值，因此機構(gòu)紛紛給出了“買入”和“增持”評級。

評級機構(gòu) 股票評級 EPS （元） 估值 (元)

2006年 2007年 2008年

中銀國際 優(yōu)于大市 0.45 0.60 0.72 9.00

東方證券 增持 0.43 0.45 ---- 8.20

上海證券 跑贏大市 0.36 0.47 ---- 9.00

廣發(fā)證券 買入 0.43 0.58 0.80 8.44

銀河證券 增持 ---- ---- ---- ----

招商證券 強烈推薦 0.37 0.45 ---- 8.40

中信證券 買入 ---- ---- ---- 10.00

國信證券 推薦 0.46 0.58 0.73 8.00～8.50

申銀萬國 增持 0.35 0.44 0.55 ----

長江證券 推薦 0.36 0.47 ---- 8.60～9.30

天相投顧 買入 0.43 0.56 ---- ----

業(yè)績預(yù)測與價格估值的均值（元） 0.404 0.511 0.70 8.78

對應(yīng)目前股價的動態(tài)市盈率（倍） 18.94 14.97 10.91

風 險 提 示

（1） 宏觀調(diào)控政策對信貸方面的業(yè)務(wù)帶來影響

（2） H股上市后將帶來股價聯(lián)動的影響

鋼鐵業(yè)：長期值得看好

鐵礦石漲價、產(chǎn)品價格下調(diào)、宏觀調(diào)控，這些不利因素接踵而至使市場人士一度對鋼鐵板塊的投資價值產(chǎn)生懷疑。但證券通資訊分析系統(tǒng)的信息顯示，機構(gòu)經(jīng)過嚴密分析后認為，雖然短期利空可能對板塊造成不利影響，但中長期來看，板塊的投資價值依然突出。原因在于：

1）鐵礦石漲價被運輸價格下調(diào)所抵消，暫未對行業(yè)整體造成重大影響；

2）需求有望年底回升，鋼材產(chǎn)品價格屆時將也將隨其上升；

3）行業(yè)整合，屆時大規(guī)模的兼并重組將使整個行業(yè)帶來難得的價值重估機會；

4）目前估值正處于極低水平。證券通綜合各方觀點來看，隨著宏觀調(diào)控的深入和行業(yè)整合的進行，行業(yè)內(nèi)部可能出現(xiàn)分化，而行業(yè)龍頭則是投資鋼鐵板塊的首選。

焦點公司：G鞍鋼

G鞍鋼中報取得了每股收益達0.513元的優(yōu)異業(yè)績。因業(yè)績超出原來的普遍預(yù)期，該公司中報一經(jīng)公布當即引起了機構(gòu)投資者們的高度關(guān)注。從機構(gòu)們的研究視角和研究結(jié)論來看，該股在實現(xiàn)整體上市后既提升了業(yè)績水平，又增強了行業(yè)競爭力，從而成為了行業(yè)內(nèi)首屈一指的，具有穩(wěn)健增長能力的價值型公司。目前該股行情受到整個行業(yè)景氣度淡季的影響而被低估，但市場的投資理念正在從尋找優(yōu)勢行業(yè)向?qū)ふ覂?yōu)勢企業(yè)轉(zhuǎn)化，G鞍鋼的價值屬性最終將會逐漸受到具有理性投資偏好的投資者的厚愛。據(jù)證券通資訊分析系統(tǒng)統(tǒng)計，近期有7家權(quán)威機構(gòu)了該公司的調(diào)研報告，報告認為公司未來3年盈利有望保持穩(wěn)步增長，并給予了平均6.4元的合理估值。

評級機構(gòu) 股票評級 EPS （元） 估值 (元)

2006年 2007年 2008年

中金公司 推薦 1.00 1.13 ---- ----

國信證券 推薦 0.98 1.24 1.34 ----

光大證券 優(yōu)勢-2 1.01 0.90 0.91 ----

東方證券 增持 1.05 1.08 1.00 6.50

申銀萬國 買入 1.03 1.07 ---- ----

招商證券 推薦 1.02 0.93 0.88 6.10～6.50

天相投顧 買入 0.99 1.06 ---- ----

業(yè)績預(yù)測與價格估值的均值（元） 1.01 1.06 1.03 6.40

對應(yīng)目前股價的動態(tài)市盈率（倍） 5.42 5.16 5.31

風 險 提 示

（1）鋼材出口退稅率的調(diào)整，以及國家宏觀調(diào)控背景下鋼材價格波動等不確定性因素；

（2）鞍鋼集團的鐵礦石資源以優(yōu)惠的價格提供于公司，使公司成本低于行業(yè)平均水平，此關(guān)聯(lián)因素是否有變動。

電信業(yè)：壟斷體現(xiàn)價值

作為公用事業(yè)的一部分，電信行業(yè)的壟斷特性是行業(yè)盈利的最主要保證。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，中國上半年業(yè)績十強行業(yè)中，電信業(yè)再次位列三甲。如此驕人的業(yè)績，不得不讓人對其刮目相看。機構(gòu)預(yù)計，在未來的市場中，中國電信、中國聯(lián)通、中國移動三巨頭仍將占據(jù)整個電信營運商市場的大半個江山。而隨著3G時代的到來，行業(yè)整合可能加劇，一些中小運營商將被兼并重組，電信市場可能出現(xiàn)寡頭壟斷局面，再加上當前行業(yè)內(nèi)公司價值遭到普遍低估，因此目前的電信業(yè)的投資價值十分突出。

焦點公司：中國聯(lián)通

最為中國移動通信兩大巨頭中唯一一家在國內(nèi)上市的企業(yè)，中國聯(lián)通的投資價值始終為各機構(gòu)所看好，而近期該股更是成為了市場的焦點。據(jù)悉，公司即將進行重大資產(chǎn)重組，而且目前已經(jīng)有多種重組方案等待最后的確定。根據(jù)證券通資訊分析系統(tǒng)得到得調(diào)研信息，公司即使剔除重組因素的影響，其合理估值也有超過20%的上漲空間；如果公司進入重組程序，無論以怎樣方案進行重組，那么該股將至少有超過50%的的合理估值空間。正因如此，該股股價近期頻頻發(fā)力上攻，成為市場中的明星。另外，鑒于公司穩(wěn)健、溫和的行情屬性，機構(gòu)認為中期的合理估值區(qū)間在2.65~3.00元之間，而公司業(yè)績也將在未來兩年保持13%左右的穩(wěn)健增長。

評級機構(gòu) 股票評級 EPS （元） 估值 (元)

2006年 2007年 2008年

中信證券 買入 0.166 0.179 0.196 3.00

光大證券 優(yōu)勢-1 0.167 ---- ---- ----

申銀萬國 買入 0.15 0.18 0.21 ----

海通證券 買入 0.15 0.17 0.19 2.65

東方證券 增持 0.153 0.158 ---- 2.74

銀河證券 增持 0.154 0.159 ---- 2.70

廣發(fā)證券 買入 ---- ---- ---- 2.80

國泰君安 增持 ---- ---- ---- 2.80

興業(yè)證券 強烈推薦 0.16 0.19 0.21 3.07

業(yè)績預(yù)測與價格估值的均值（元） 0.157 0.173 0.202 2.82

對應(yīng)目前股價的動態(tài)市盈率（倍） 14.90 13.53 11.58

風 險 提 示

（1）新增用戶增長比較乏力；

（2）電信重組、3G發(fā)牌、與SKT合作等具有一定的不確定性；

（3）發(fā)放3G牌照后，市場競爭更加激烈。

石化行業(yè)：油價跌 業(yè)績漲

受到高企的石油價格的影響，今年石化企業(yè)的業(yè)績普遍不甚理想。其中，成品油加工企業(yè)因受價格倒掛的影響而虧損嚴重；聚合物生產(chǎn)企業(yè)相比較而言則好了許多，僅面臨較重的成本壓力。然而，因當看到的是，在所有石化企業(yè)中還有一家公司不但面臨高油價的壓力，反而享受著高油價帶來的巨額利益，她就是中國石化。也正因此，中石化成為了各個機構(gòu)青睞的對象。證券通資訊分析系統(tǒng)的相關(guān)信息表明，隨著下半年油價的逐漸下跌，煉油業(yè)務(wù)盈利有望好轉(zhuǎn)；而受到需求下降、產(chǎn)能擴張的影響，聚合物生產(chǎn)企業(yè)則仍舊面臨較大壓力。

焦點企業(yè)：中國石化

中國石化因股改和中報業(yè)績增長，成為當前市場中眾矢之的的焦點個股。證券通資訊分析系統(tǒng)的相關(guān)信息顯示，中石化的上游產(chǎn)業(yè)盈利豐厚，尤其是天然氣開發(fā)使公司收益頗豐。而煉油業(yè)務(wù)則繼續(xù)下滑。但隨著近期油價回落，中石化煉油業(yè)務(wù)的利潤空間有望再度上升，大大提升公司總體盈利水平，因此機構(gòu)紛紛給予了“買入”或“增持”評級。

評級機構(gòu) 股票評級 EPS （元） 估值 (元)

2006年 2007年 2008年

中信證券 買入 0.536 0.648 0.734 7.20

國信證券 謹慎推薦 0.51 0.54 ---- ----

申銀萬國 增持 0.512 0.602 0.657 7.68

海通證券 買入 0.49 0.55 0.51 ----

長江證券 推薦 0.52 ---- ---- ----

光大證券 最優(yōu)-1 0.53 0.69 0.73 8.96

銀河證券 ---- 0.52 0.65 ---- ----

中投證券 推薦 0.50 0.60 0.75 8.00

東方證券 增持 0.498 0.544 ---- 7.50

國金證券 買入 0.46 0.631 0.602 ----

廣發(fā)證券 買入 0.514 0.563 0.608 7.20

國泰君安 增持 0.51 0.61 0.76 7.04

中銀國際 優(yōu)于大市 0.508 0.956 0.886 8.50

渤海證券 推薦 0.508 0.583 ---- 7.68

平安證券 推薦 0.55 0.60 ---- 7.68

上海證券 跑贏大市 0.481 0.569 ---- 6.72

業(yè)績預(yù)測與估值的均值（元） 0.509 0.622 0.693 7.65

目前股價的動態(tài)市盈率（倍） 12.06 9.87 8.86

目前股價股改除權(quán)后的動態(tài)市盈率（倍） 9.43 7.72 6.93

風 險 提 示

宏觀調(diào)控機構(gòu)的屬性范文4

關(guān)鍵詞：貨幣市場 財政政策 互相配合

宏觀調(diào)控是我國最為基本的經(jīng)濟政策，既可以調(diào)整國民經(jīng)濟的走勢，保證國民經(jīng)濟健康、快速發(fā)展，又能夠賦予社會主義市場經(jīng)濟各參與體最大的自由，而貨幣市場與財政政策作為宏觀調(diào)控的兩大方法，在我國經(jīng)濟發(fā)展中起到了極為重要的作用。

一、貨幣市場與財政政策相關(guān)理論概述

所謂貨幣市場，是指由政府、銀行及工商企業(yè)發(fā)行的短期信用工具所構(gòu)成的金融市場，國家對于貨幣市場的調(diào)整，主要依靠調(diào)整貨幣供應(yīng)量、銀行利率、信貸規(guī)模調(diào)整、收放現(xiàn)金供應(yīng)和存款準備金等手段實現(xiàn)。

相比貨幣市場，財政政策的概念更為廣泛，主要是對于社會的總需求進行調(diào)節(jié)，其主要手段是政府預(yù)算的調(diào)整、稅率變化、稅種增減、公債、刺激性財政支出、專項補貼等等。兩者中貨幣市場一般僅局限于經(jīng)濟領(lǐng)域，而財政政策不僅涉及經(jīng)濟領(lǐng)域，而且其財政資金的無償性決定了其在非經(jīng)濟領(lǐng)域亦能發(fā)揮相應(yīng)的作用。

由于貨幣市場的對象是單純的經(jīng)濟領(lǐng)域，所以其起效時間短、效果直接，但是從長遠來看，貨幣市場更應(yīng)該側(cè)重于調(diào)整，暫時的維護經(jīng)濟的穩(wěn)定，但是無法真正解決我國宏觀經(jīng)濟中所存在的問題。財政政策能夠通過各種手段改進產(chǎn)能結(jié)構(gòu)、調(diào)整收入分配、調(diào)整國民負擔，能夠在本質(zhì)上解決經(jīng)濟領(lǐng)域中所存在的問題，是一種能夠治本的經(jīng)濟手段。

二、貨幣市場與財政政策配合中的問題

由于貨幣市場和財政政策的不同屬性，所以兩者之間雖然能夠互相配合，但是由于兩者的屬性、方法不同，在不同時期和不同情況下會產(chǎn)生不同的效果，所以必然具有著相互間的矛盾和阻礙。

（一）關(guān)于貨幣市場與財政政策之間“松”與“緊”的問題

任何政策都必然具有“松”與“緊”的問題，且都是由現(xiàn)實的環(huán)境和政策的最終目的所決定的，在經(jīng)濟生活中，對于“送”或“緊”的要求更為嚴格，否則極易引發(fā)經(jīng)濟過熱或經(jīng)濟減緩，所以，兩者之間必須掌握平衡。比如，當社會經(jīng)濟膨脹時，便需要實行緊的貨幣政策和松的財政政策，而在稅收、公債等問題上，兩者也有著一定的矛盾。

（二）財政透支引起的矛盾

目前，我國財政透支總額較多，這就導(dǎo)致了流通總量的增加，繼而影響了和商品供應(yīng)的平衡，引起一定程度的通貨膨脹的產(chǎn)生，這就導(dǎo)致了貨幣市場的虛假繁榮。但是財政政策一旦收縮，貨幣市場極易產(chǎn)生泡沫，或者大量帶有投機性質(zhì)的熱錢流入實體市場，對我國的經(jīng)濟基礎(chǔ)造成一定的損害。

（三）財政信用的發(fā)展不利于兩者相結(jié)合

近年來，財政信用已經(jīng)得到了一定程度的發(fā)展，即財政所無償集中的資金以信用的形式進行的借貸活動。這樣的活動雖然在一定程度上增加了財政資金的可用性，也可以促進地方經(jīng)濟的發(fā)展，但是無法保證預(yù)算資金的平衡，進而將這種不平衡轉(zhuǎn)移到了金融機構(gòu)，極大地影響到信貸的平衡，間接的導(dǎo)致了通貨膨脹的產(chǎn)生。

三、對于處理財政政策和貨幣市場相互配合問題的建議

促進財政政策和貨幣市場的平衡，是社會主義市場經(jīng)濟能夠快速、健康發(fā)展的有效途徑，對于兩者的有效配合，應(yīng)當有以下幾條途徑：

（一）完善相關(guān)法律、政策

貨幣市場和財政政策從本質(zhì)而言，是國家為了調(diào)控宏觀經(jīng)濟而采取的一種以經(jīng)濟方式為載體的行政手段，其本身有著很重的政策趨向性。但目前我國對于貨幣市場和財政政策的立法相對不完善，導(dǎo)致中央和地方、地方和地方之間的做法不一致，不能形成“全國一盤棋”的正常局面，這無疑不利于經(jīng)濟工作的展開。所以，國家必須加快有關(guān)貨幣市場和財政政策的立法，使得政府采取這兩種手段時能夠有法可依，進而做到有法必依、違法必究、執(zhí)法必嚴，以法律的形式保證兩者的配合。

（二）做好協(xié)調(diào)工作

對于經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是國家的一項重要職能之一，故對于貨幣市場和財政政策這兩種主要的宏觀調(diào)控手段，財政和銀行部門應(yīng)當加強聯(lián)系、做好協(xié)調(diào)，并且樹立確認職責、分口使用、分開管理、自我負責的觀點，不能各行其是，更不允許互相推諉情況的發(fā)生，使貨幣市場和財政政策這兩種手段能夠真正的發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（三）堅持財政自我平衡

財政的平衡是貨幣市場平衡的基礎(chǔ)，不能或者少用從銀行借款、透支的辦法來解決財政問題，否則只是治標不治本的權(quán)宜之計，甚至有可能導(dǎo)致財政愈窮、貨幣越熱、通脹越重的惡性循環(huán)。要做到這一點，首先需要的就是不能實施“赤字”政策，應(yīng)當加強稅收管理、節(jié)約不必要開支、優(yōu)化產(chǎn)能結(jié)構(gòu)，做到量入未出，將赤字控制在合理的范圍內(nèi)，以此來維護經(jīng)濟的良性健康發(fā)展。

四、結(jié)束語

貨幣市場與財政政策在經(jīng)濟領(lǐng)域中發(fā)揮著無可替代的重要作用，因此，無論是宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域還是微觀經(jīng)濟領(lǐng)域，兩者都互相配合、互相制約、相輔相成、互相促進，因此，在國家經(jīng)濟生活中，做好貨幣政策和財政政策這兩種重要的宏觀經(jīng)濟調(diào)控手段的協(xié)調(diào)和配合，對于國民經(jīng)濟的健康快速發(fā)展、社會主義市場經(jīng)濟的建設(shè)有著極為重要的實際意義。

參考文獻：

[1]劉毅.后金融危機時代中國財政貨幣政策協(xié)調(diào)問題研究[D].湖南大學，2012.

宏觀調(diào)控機構(gòu)的屬性范文5

一､改革完善農(nóng)村金融組織體系

農(nóng)業(yè)銀行作為國有獨資商業(yè)銀行,與農(nóng)村金融有著千絲萬縷的聯(lián)系｡農(nóng)業(yè)銀行以網(wǎng)點､網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢和創(chuàng)新的業(yè)務(wù)品種領(lǐng)先于其他銀行,要繼續(xù)發(fā)揮支農(nóng)作用,要把小企業(yè)作為農(nóng)業(yè)銀行市場拓展的基礎(chǔ)､支持小城鎮(zhèn)的改造建設(shè),支持重點農(nóng) 業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施及扶貧工作,支持高層面的農(nóng)業(yè)發(fā)展需要等｡

農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行作為農(nóng)業(yè)政策性銀行,對支持農(nóng)村及農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展責無旁貸,業(yè)務(wù)品種要逐步拓展到農(nóng)副產(chǎn)品加工增值領(lǐng)域,及國家農(nóng)業(yè)政策需要支持的其他項目｡

農(nóng)村信用社的改革要堅持市場化､商業(yè)化取向,逐步過渡到符合現(xiàn)代金融企業(yè)需要的､有特色的社區(qū)性農(nóng)村金融機構(gòu)｡農(nóng)村合作金融機構(gòu)要發(fā)揮遍布城鄉(xiāng)的機構(gòu)網(wǎng)點優(yōu)勢,努力發(fā)揮對農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的不可替代的作用｡

“三足鼎立”的農(nóng)村銀行體系是在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮積極作用的基本格局,要改革和完善農(nóng)村金融服務(wù)體系,逐步形成一個以三足鼎立銀行為主,各金融機構(gòu)并存,揚各所長,舉各所優(yōu),分工協(xié)作,各有側(cè)重的新型的農(nóng)村金融服務(wù)體系｡

二､疏通融資渠道,廣集支農(nóng)資金

在農(nóng)村這個大市場,在現(xiàn)在經(jīng)濟條件和金融體制下,解決農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展資金不足問題,唯有依靠國家宏觀調(diào)控手段方可奏效｡一是對非涉農(nóng)商業(yè)股份制銀行,入境外資銀行實施“支農(nóng)配股”制度;二是各家銀行實施年度貸款增量確定“支農(nóng)配額”計劃｡上述作為宏觀調(diào)控任務(wù),實行指令性管理｡通過“支農(nóng)配股”吸納的股本金由主體銀行按國家政策,法律法觀,在有效監(jiān)管的前提下統(tǒng)籌使用｡對按比例確定的支農(nóng)貸款額度,可實施本行考查選項直接經(jīng)營或委托農(nóng)村金融機構(gòu)經(jīng)營｡

三､振興農(nóng)村保險,為農(nóng)村經(jīng)濟服務(wù)

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)受自然災(zāi)害侵襲頻繁且嚴重,而以農(nóng)副產(chǎn)品加工為主體的產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)處于起步階段,企業(yè)規(guī)模小､科技含量低､融資能力弱,市場抗險能力差｡建立完善農(nóng)村保險制度,為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展保駕護航,是建設(shè)社會主義新農(nóng)村的當務(wù)之急｡

目前,我國仍實行金融保險分業(yè)經(jīng)營模式,盡管國家出臺了農(nóng)業(yè)保險業(yè)務(wù)品種及條款,但是高風險的農(nóng)業(yè)保險業(yè)務(wù)目前保險公司尚未涉足｡農(nóng)村保險業(yè)無論是新農(nóng)村建設(shè)的政策需要,還是農(nóng)民增收的期盼及愿望,是國家必須解決的重要問題,可以確定的說,隨著農(nóng)村科學技術(shù)的進步,農(nóng)業(yè)工廠化生產(chǎn)的推廣,集約化經(jīng)營的形成｡農(nóng)村經(jīng)濟走向繁榮是定向,在農(nóng)村廣闊的大市場中保險業(yè)大有用武之地｡當前過渡時期,在落實相關(guān)配套政策措施的同時,建立有效的激勵機制,從農(nóng)村金融機構(gòu)農(nóng)村保險業(yè)務(wù)起步,逐步過渡到金融保險混業(yè)經(jīng)營,有目的的引導(dǎo)保險業(yè)務(wù)“上山下鄉(xiāng)”,服務(wù)于“三農(nóng)”｡

四､完善農(nóng)村金融服務(wù)體系須解決的問題

健全和完善農(nóng)村金融服務(wù)體系是一個龐大的系統(tǒng)工程,是農(nóng)村金融體制改革不斷深入的漸進過程｡隨著國家對農(nóng)村各項配套政策,措施的出臺,農(nóng)村金融的發(fā)展必將走向成熟｡

一是確定農(nóng)村金融服務(wù)體系模式｡要建立以國有獨資商業(yè)銀行為主體的農(nóng)村金融集團公司,在銀監(jiān)會､保監(jiān)會有效監(jiān)督管理下,逐步實施銀?；鞓I(yè)經(jīng)營｡

宏觀調(diào)控機構(gòu)的屬性范文6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場調(diào)控；綜合效應(yīng)；評價指標；方法

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

文章編號：1003—0751（2013）04—0035—05

自2003年以來，國家連續(xù)不斷地出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。每一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控都是各種調(diào)控措施綜合運用下的全面調(diào)控，是一套“組合拳”，根據(jù)管理學系統(tǒng)理論原理，“組合拳”政策的綜合效應(yīng)要大于各調(diào)控政策單獨發(fā)揮的效應(yīng)之和。但是，對于房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的綜合評價卻還沒有一套科學合理的指標體系?；诖?，本文將對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價指標體系和方法進行探索，意在從整體上對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果進行分析評價，為房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理提供參考和借鑒。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策及其效應(yīng)研究回顧

針對我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展中暴露出來的突出問題，中央從2003年開始對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。按照調(diào)控政策的方向，大致可以分為三個階段：第一階段，2003年到2008年8月的緊縮性調(diào)控，目的是為了抑制房地產(chǎn)市場投資過熱，控制房價過快上漲，調(diào)整不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等；第二階段，2008年9月到2009年末，我國房地產(chǎn)市場受2008年下半年全球性金融危機的影響，這一時期整個房地產(chǎn)市場在低迷中徘徊，中央調(diào)控政策由緊縮向?qū)捤赊D(zhuǎn)變，以刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展；第三階段，2010年初到現(xiàn)在，針對前兩輪調(diào)控后房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，政府出臺了一系列“組合拳”政策，拉開了2010年房地產(chǎn)調(diào)控大幕，“有保有壓”、“重在穩(wěn)定”是這輪調(diào)控政策的主要基調(diào)。縱觀以上三輪調(diào)控實踐，我國房地產(chǎn)市場是在反復(fù)波動與反復(fù)調(diào)控中發(fā)展，這期間國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度之大，出臺政策之多，是歷史少見的。

我國房地產(chǎn)市場調(diào)控歷經(jīng)數(shù)年，調(diào)控的成效成為社會各界廣泛關(guān)注的焦點，由此引起的對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效應(yīng)的研究也相當多。從目前已有的研究成果來看，盡管各類研究成果從不同方面和角度對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果做過分析評價，但主要集中于單一指標評價或?qū)蝹€政策的評價，大多是簡單的總結(jié)概括，缺乏將這些單方面評價綜合起來的研究。這就導(dǎo)致由于分析的側(cè)重點和分析方法的差異，不同學者對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的判斷存在著較大的爭議。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價指標體系構(gòu)建

1.指標體系的設(shè)計思路

房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本目標是保持房地產(chǎn)市場價格相對平穩(wěn)，供求總量基本平衡，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與每一時期的實際需求相協(xié)調(diào)，加大住房保障力度，保證社會公平，努力改善居民的住房狀況，滿足大多數(shù)居民的住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)整個房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。對于房地產(chǎn)調(diào)控效果的評判，不能只看房價，應(yīng)該建立一個綜合的評價指標體系，對政策效果進行全面整體的研究。房地產(chǎn)市場調(diào)控效果應(yīng)該從調(diào)控的目標和調(diào)控的結(jié)果中進行對比分析，看最終政策執(zhí)行的結(jié)果是否達到了調(diào)控的目標，或者是在多大程度上達到了目標。

2.指標體系框架構(gòu)建

基于以上分析并考慮房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)，評價指標體系的設(shè)置應(yīng)遵循綜合性、科學性、可操作性、層次性、可比性等原則，本研究對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價指標設(shè)計如表1，本評判指標體系由4個層次共11項指標構(gòu)成，分別為目標層、準則層和指標層：（1）目標層：單一目標層，即房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價。（2）準則層：準則層的設(shè)計直接關(guān)乎評價結(jié)果的科學性。根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)市場調(diào)控的實際來確定準則層，選取了房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系C、房地產(chǎn)市場供求平衡狀況E、房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)狀況S和居民住房水平情況L四個準則層。（3）指標層：在準則層的基礎(chǔ)上，考慮從各方面全面反映相應(yīng)的準則，進一步將這些準則細分，共選取了11個具體指標。

3.指標釋義

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/實際GDP增長率：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與GDP增速之間的關(guān)系，反映房地產(chǎn)投資冷熱程度。針對我國房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，這一指標應(yīng)小一些較好。（2）房地產(chǎn)貸款余額/金融機構(gòu)全部貸款余額：這一指標從金融的角度反映房地產(chǎn)投資開發(fā)和購買活動狀況，這一比例越高，商業(yè)銀行金融風險越大。我國不斷地對商業(yè)銀行的存款準備金率進行調(diào)整，縮緊“銀根”是我國對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的一項重要手段，隨著調(diào)控政策的實施，這一比例應(yīng)該有所下降。（3）房價收入比：平均房價與戶均可支配收入的比值，這一指標反映房價與居民購房能力之間的關(guān)系。（4）商品房銷售價格增長率：價格是當前市場供求作用下最直接的外在表現(xiàn)，商品房銷售價格的波動，直接反映了房地產(chǎn)市場供求平衡狀況。（5）商品房銷售價格指數(shù)/房屋租賃價格指數(shù)：反映的是出售房與租賃房之間的一種供求平衡關(guān)系。本研究中價格指數(shù)均采用環(huán)比指數(shù)。（6）商品房銷售面積/商品房竣工面積：商品房已銷售面積代表市場需求，竣工面積代表市場供給，反映了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。（7）住宅建設(shè)面積/所有商品房建設(shè)面積：反映的是房地產(chǎn)市場調(diào)控后商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，體現(xiàn)了調(diào)控的效果。（8）別墅高檔公寓建設(shè)面積/全部住宅建設(shè)面積：通過別墅高檔公寓占住宅建設(shè)面積的比例變化情況，體現(xiàn)調(diào)控政策對住房結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)是否有效。（9）90m2以下住宅投資/住宅總投資：從投資資金的角度反映調(diào)控政策對普通商品房供給的影響情況。（10）經(jīng)濟適用房建設(shè)面積/住宅建設(shè)面積：經(jīng)濟適用房作為保障性住房模式之一，它的建設(shè)面積在住宅建設(shè)面積中的比重，體現(xiàn)了政府對保障性住房的投入的力度大小，在一定程度上也體現(xiàn)了住房的社會公平性狀況。（11）人均住房面積增長率：反映了城鎮(zhèn)居民住房水平的變化情況。房地產(chǎn)市場調(diào)控的最終目的是要保證“居有其所”。

三、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價的方法推薦

房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價指標體系設(shè)定之后，接下來確定各指標的權(quán)重是關(guān)鍵。在多指標綜合評價中，確定權(quán)重的原始方法大體分為兩種：一是主觀賦權(quán)法，此法多采取綜合咨詢評分的定性方法確定權(quán)重，如層次分析法、德爾菲法、綜合指數(shù)法等，這種方法容易受評價者個人經(jīng)驗和偏好等人為因素的影響，夸大或降低某些指標的作用，評價結(jié)果隨意性較大，雖然這類方法研究比較早也比較完備，但目前使用得較少。另一種是客觀賦權(quán)法，此法的原始數(shù)據(jù)是由各指標在評價單位中的實際數(shù)據(jù)形成，它不依賴于人的主觀判斷，因而，此類方法客觀性較強，目前應(yīng)用得比較多，如因子分析法、主成分分析法、均方差法等。由于均方差決策法具有計算簡便且客觀準確等優(yōu)越性，本文基于多指標下采用均方差決策的方法，評價房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的綜合效應(yīng)，具體方法和步驟如下：

1.指標無量綱化處理

設(shè)多指標綜合評價問題中方案集為A={A1，A2，…，An}；指標集為G={G1，G2，…，Gm}；方案Ai對指標Gi的屬性值為Yij（i=1，2，…，n）；j=1，2，…，m）；Y=（yij）n×m表示方案集A對指標集G的“屬性矩陣”，俗稱“決策矩陣”。通常，評價指標有“效益型”和“成本型”兩大類?！靶б嫘汀敝笜藶閷傩灾翟酱笤胶玫闹笜?；而“成本型”指標為屬性值越小越好的指標。根據(jù)我國房地產(chǎn)市場目前狀況和調(diào)控的實際，在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價指標體系中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/實際GDP增長率C1、房地產(chǎn)貸款余額/商業(yè)銀行全部貸款余額C2、房價收入比C3、商品房銷售價格增長E1、商品房銷售價格指數(shù)/房屋租賃價格指數(shù)E2、別墅高檔公寓建設(shè)面積/全部住宅建設(shè)面積S2，這6個指標為“成本型”指標，其余均為“效益型”指標。

一般情況下，不同的評價指標往往具有不同的量綱和量綱單位，為了消除量綱與量綱單位的影響，在決策之前，應(yīng)首先對原始數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)無量綱化處理。無量綱化處理的方法很多，根據(jù)所選擇的評價方法的需要，選擇適當無量綱化處理方法。本文采用規(guī)格化變換對數(shù)據(jù)進行無量綱化處理：

對于效益型指標，令

*指標原始數(shù)據(jù)來源于歷年《中國統(tǒng)計年鑒》、《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《中國貨幣政策執(zhí)行報告》、《城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》和國家統(tǒng)計局網(wǎng)站：http：///.

2.指標權(quán)重的確定——均方差決策法

本文選用的均方差決策法是確定權(quán)重的一種客觀的賦權(quán)方法。這種方法的基本原理為：各指標相對權(quán)重系數(shù)的大小取決于在該指標下各方案屬性值的相對離散程度，若各方案在某指標下屬性值的離散程度越大，該指標的權(quán)系數(shù)也越大，反之，該指標權(quán)系數(shù)應(yīng)越小。

這種方法的基本思路是：以各評價指標為隨機變量，各方案Aj在指標Gj下的無量綱化的屬性值為該隨機變量的取值，首先求出這些隨機變量的均方差，將這些均方差歸一化，其結(jié)果即為各指標的權(quán)重系數(shù)。該方法的計算步驟為：

（1）求隨機變量Gj的均值：

四、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)分析

1.調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價值整體呈上升趨勢，但有一定波動性。從綜合情況來看（如表5、圖2），2003年以來的調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價值整體上呈上升趨勢，尤其是2009年以來，調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價值保持逐年穩(wěn)定上升，這一整體趨勢與我國不斷吸取經(jīng)驗教訓，加大政策調(diào)控力度，綜合運用各種調(diào)控措施全方位進行調(diào)控是分不開的，同時由于調(diào)控政策本身的不足和執(zhí)行的效率，以及受到我國乃至世界宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，2003年以來的調(diào)控政策綜合效應(yīng)仍表現(xiàn)出一定的波動狀態(tài)，說明我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場過程中發(fā)揮了一定的積極作用，但這些政策執(zhí)行的效果并不是十分理想。

2.房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系評價值值波動較大。從各準則層情況來看（如表4、圖1），房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系（C）從2003年到2006年評價值基本是平穩(wěn)的，但在2007年和2008年間出現(xiàn)了較大的波動，之后2009年和2010年連續(xù)下滑，到2011年評價值又有所回升，這一波動說明房地產(chǎn)調(diào)控在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟關(guān)系方面的效果是不明顯的。

3.房地產(chǎn)市場供求平衡狀況評價值保持上升趨勢。房地產(chǎn)市場供求平衡狀況（E）評價值除了在2009年有較大幅度下降外，整體上評價值保持著上升趨勢，說明房地產(chǎn)市場調(diào)控在調(diào)整房地產(chǎn)市場供求平衡方面的效果較為明顯。

4.房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)狀況評價值曾呈現(xiàn)整體上升趨勢。房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)狀況（S）的評價值從2003年到2011年整體上表現(xiàn)出上升趨勢，尤其是自2008年以來評價值較快上升，表明近幾年調(diào)控在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面起到了一定的效果。

5.居民住房水平情況評價值呈現(xiàn)下降趨勢。居民住房水平情況（L）評價值近幾年表現(xiàn)出下降趨勢，且一直處于波動之中，說明房地產(chǎn)調(diào)控在改善居民住房水平方面的效果并不顯著。

我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在改善供求總量和供求結(jié)構(gòu)方面的效果較為顯著，說明在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中，始終把握住了“供求平衡”、“結(jié)構(gòu)合理”這一基本市場規(guī)律。但是，調(diào)控政策在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟的關(guān)系、改善居民住房狀況方面的效果并不明顯。調(diào)控政策的綜合效應(yīng)并沒有完全顯現(xiàn)出來，房地產(chǎn)市場調(diào)控需要繼續(xù)進行。

五、提高房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的對策建議

1.建立中央政府調(diào)控政策在實施過程中的監(jiān)督、檢查、懲罰制度。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過程中，通常是由中央政府出臺調(diào)控措施，由地方政府執(zhí)行。中央政府制定宏觀調(diào)控政策主要考慮整體利益，而地方政府主要考慮自身局部利益，這種差異的存在往往使得調(diào)控政策由中央到達地方的過程中發(fā)生“過濾”，在相當程度上，使得宏觀調(diào)控流于形式，調(diào)控效果大打折扣。因此，中央政府出臺政策后，必須加強對地方政府落實調(diào)控政策情況的監(jiān)督和檢查。要對地方政府的“過濾”行為進行嚴懲，確保中央調(diào)控政策目標的實現(xiàn)。

2.確定地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控實施中的主導(dǎo)地位。地方政府是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策執(zhí)行的主體，應(yīng)該確定地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的主導(dǎo)地位，提高地方政府落實宏觀調(diào)控的積極性。首先，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策由各地方政府根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場的實際情況來制定，然后報送中央政府審批，改變以往由中央政府向地方政府下達任務(wù)的方式；其次，改善地方政府的績效考核體系，改革地方官員的核標準，在考核標準中減弱GDP、城市化率等經(jīng)濟指標，增加中低收入居民住房情況等民生指標，將房地產(chǎn)市場調(diào)控效果納入地方政府績效考核；再次，降低中央政府經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的集權(quán)性，中央政府應(yīng)盡量避免規(guī)劃全國性的經(jīng)濟增長點，應(yīng)鼓勵地方政府根據(jù)自身特色，制定本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的可行性方案，尋求適合自身的經(jīng)濟增長點。

3.不斷調(diào)整和改進調(diào)控措施，建立全面長期的調(diào)控機制。房地產(chǎn)市場調(diào)控不是朝夕之功，應(yīng)該建立全面長期的調(diào)控機制。我國房地產(chǎn)市場調(diào)控一直都是在“波動—調(diào)控—波動—調(diào)控”的循環(huán)之中發(fā)展，調(diào)控政策多、密集度大、分布領(lǐng)域廣，但是效果不佳。造成這種局面，一方面是由于出臺的調(diào)控政策沒有得到有效的落實，調(diào)控效果大打折扣；另一方面則是由于調(diào)控手段和措施本身的缺陷和局限，導(dǎo)致調(diào)控效果不盡如人意。反思和總結(jié)過去的調(diào)控經(jīng)驗教訓，需要在原有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場變化，不斷地去調(diào)整和改進調(diào)控的措施，建立全面、長期的調(diào)控機制，確保調(diào)控的良好效果。

4.嚴抓住房保障制度，讓“保障”名副其實。目前，我國大部分區(qū)域已經(jīng)建立了包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房、限價商品房為主體的住房保障體系，隨著保障性住房的大量開發(fā)建設(shè)，這些住房確實能改善一些群體的住房需求，調(diào)節(jié)供求矛盾。但事實是，需要保障性住房的群體卻沒能住上保障性住房，而那些不符合保障性住房的群體卻被“保障”上了。當前住房保障制度需要亟待完善，首先，要嚴格其進入和退出機制，讓保障性住房真正惠及民生；其次，地方政府既要管建，還要管建后的分配與監(jiān)管；再次，要根據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟的實際情況，不斷調(diào)整保障性住房的準入門檻，讓更多的中低收入者享受到保障性住房的政策，讓“保障”名副其實。

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