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房地產(chǎn)相關(guān)金融政策范文1

（武昌工學(xué)院 湖北 武漢 430065）

摘 要：隨著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，房屋價(jià)格成為人們熱議的話題。住房問題是民生問題，解決人民住房問題是政府的責(zé)任。目前我國實(shí)行的是商品房與保障房并存的雙軌制住房體系，高收入群體購買商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房。我國房價(jià)連年上升，遏制房價(jià)過快上漲也成為了國家治理房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)所在。因此在理解分析房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成、房地產(chǎn)價(jià)格上漲成因及遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲提出了相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價(jià)格；對策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．01．015

1 房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，不僅以其自身發(fā)展直接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，還能有效帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在我國現(xiàn)階段主要以商品房為主且房價(jià)偏高的房地產(chǎn)市場，有哪些因素造成我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，將從多方面進(jìn)行分析。

1．1 房地產(chǎn)價(jià)格及供求理論解析

1．1．1 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

土地取得成本是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中相當(dāng)大的一部分，其變動(dòng)性強(qiáng)，不可控因素多。我國土地所有權(quán)時(shí)歸國家或集體，土地其有不可移動(dòng)性、稀缺性等自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)屬性。房產(chǎn)是地上附屬物，地價(jià)與房價(jià)互為因果，需求大于供給時(shí)，房價(jià)與地價(jià)成正相關(guān)關(guān)系，地價(jià)高則房價(jià)高。同時(shí)，房價(jià)在一定程度上也影響地價(jià)，地價(jià)被預(yù)期房價(jià)左右，需求旺盛的條件下，地價(jià)漲勢也是順理成章的。我國土地歸國家所有，土地在市場交易中，更多的是被賦予了經(jīng)濟(jì)價(jià)值，成為地方財(cái)政的重要來源之一。

開發(fā)成本是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基本部分，主要包括房屋建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。開發(fā)成本作為房價(jià)的內(nèi)在因素，在近年來建筑材料如鋼筋、水泥上漲，人工費(fèi)用上漲等情況下，直接促使房屋開發(fā)成本的增加，也在一定程度上推動(dòng)了房價(jià)。

管理和銷售費(fèi)用也可以說是房價(jià)影響的一個(gè)因素，這兩項(xiàng)費(fèi)用主要包括現(xiàn)場管理、日常管理費(fèi)用和一些不可預(yù)知的費(fèi)用?，F(xiàn)行稅費(fèi)體制對調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格有著重要作用，稅費(fèi)改革有利于促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格后場合理化。投資利息可以理解為融資成本，融資成本對在現(xiàn)行房價(jià)影響也是越來越凸顯，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源有國家預(yù)算內(nèi)資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金，其中國內(nèi)貸款、自籌和其他資金是主要資金來源，所有銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)影響是相當(dāng)大的。

利潤對房價(jià)的影響是毋庸置疑的，雖然還沒數(shù)據(jù)或研究證明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利產(chǎn)業(yè)，但可以看到房價(jià)在快漲和猛跌中就可以看出開發(fā)利潤是存在很大空間的。在全社會(huì)要求房價(jià)下降的形勢下，怎樣體現(xiàn)利潤為低房價(jià)做出貢獻(xiàn)，這就要提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，加強(qiáng)價(jià)格審核監(jiān)管。通過工程的費(fèi)用可以清晰的看到各部分的費(fèi)用構(gòu)成（見表1）。

1．1．2 房地產(chǎn)供求理論

供求關(guān)系是指在商品經(jīng)濟(jì)的條件下，商品的供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系，供求關(guān)系是價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)形式之一。

房地產(chǎn)價(jià)格需求是指消費(fèi)者這特定的時(shí)間、特定的價(jià)格所愿意且有能力購買該房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)量。大致可以把房地產(chǎn)需求歸為4類：消費(fèi)性需求、投資性需求、投機(jī)性需求、盲目性需求。

住房問題是國家的民生問題，解決國民的住房問題在很大一部分是需要國家、政府來解決，這也是政府的職責(zé)之一。高收入家庭購買商品房，中低收入家庭住房則由政府提出相關(guān)保障，這是我國解決住房問題的綱領(lǐng)性思路。這也就注定了房地產(chǎn)市場不完全是由供求關(guān)系，價(jià)值規(guī)律來調(diào)節(jié)。供求關(guān)系能發(fā)揮到一定基礎(chǔ)性作用，可不能簡單的說明供求關(guān)系決定我國房地產(chǎn)價(jià)格。

2 房地產(chǎn)市場分析

我國房地產(chǎn)資金來源只要有國家預(yù)算內(nèi)資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。為應(yīng)對金融危機(jī)，2008年下半年以來，國家加大宏觀調(diào)控政策，實(shí)施了一系列刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施。4萬億投資規(guī)模帶動(dòng)地方資金，加上寬松的貨幣政策下銀行信貸規(guī)模加速擴(kuò)張，2009年和2010年兩年工投放信貸16．5萬億元。房地產(chǎn)市場在近年異常走俏，其保值性、增值性、收益高特點(diǎn)成為我國的一大投資熱點(diǎn)，在大量資金暫時(shí)還沒找到很好的投資渠道時(shí)，就使資金更加青睞房產(chǎn)，在我國剛性需求下，大量資金的涌入是會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)。

2．1 資金、金融因素

金融政策與房地產(chǎn)市場有密切關(guān)系，對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了不可或缺的作用，也就說金融政策對房地產(chǎn)市場有著一種調(diào)整的作用?？v觀1998年至今我國房地產(chǎn)相關(guān)金融政策，金融政策也是在不斷地調(diào)整，從開始支持鼓勵(lì)的金融政策、趨緊的金融政策到寬松的金融政策再到現(xiàn)在嚴(yán)厲的金融政策，金融政策的幾經(jīng)變化也是對房地產(chǎn)調(diào)節(jié)有著不小的作用。1988年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，進(jìn)一步確定了深化城鎮(zhèn)住房制度改革目標(biāo)：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。同年，央行出臺(tái)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，總體上這段時(shí)間金融政策對房地產(chǎn)市場是支持的，支持經(jīng)濟(jì)適用房信貸，鼓勵(lì)開展個(gè)人住房公積金貸款，降低個(gè)人住房公積金貸款利率等等。2003年開始實(shí)行了一段趨緊的金融政策，包括對企業(yè)，對購房者。在2003年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中就明確規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款的自由資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；對購買第二套住房的購買者提高首付比例，不執(zhí)行優(yōu)惠住房利率等，這些政策有是有效的抑制了房地產(chǎn)投資及投機(jī)行為。從2008年開始，由于受到國際金融危機(jī)和出口下降影響，有開始對房地產(chǎn)實(shí)行寬松的金融政策。①刺激住房消費(fèi)的寬松貨幣政策，2008年就提出保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，并開始降息及下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；②刺激購房消費(fèi)的積極財(cái)政政策，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房，地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策等。近年隨著房價(jià)的飆漲，為防止房地產(chǎn)泡沫，滿足居民住房需求，解決住房民生問題，金融政策嚴(yán)厲了起來。

2．2 投資因素

這幾年可以看到一種現(xiàn)象，很多企業(yè)在投資本行業(yè)的同時(shí)也是熱衷于涉足房地產(chǎn)市場，從全國“房地產(chǎn)熱”這種現(xiàn)象最少可以看出兩點(diǎn)：①房地產(chǎn)市場的確是一個(gè)盈利性非常大的行業(yè)，雖然房地產(chǎn)市場投資量大，收益回報(bào)周期較長，可房地產(chǎn)市場最后能得到的利潤空間是相當(dāng)大的，特別是在當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場火熱時(shí)期，供不應(yīng)求；②可以看出我國可投資熱點(diǎn)相對較少，這也促使大量閑置資金沒有得到很好的溶解，當(dāng)今物價(jià)上漲明顯，貨幣保值存在壓力，資金放在銀行似乎成為了很不合理的選擇，也促使了人們更愿意選擇把資金買上一套或幾套房子，在本來市場供應(yīng)缺少的情況下更是加劇了供應(yīng)緊張局面，這也在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

2．3 土地因素

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成中有很大一部分是用于購買土地，可以說土地價(jià)格在一定程度上確定著房地產(chǎn)價(jià)格。

土地開發(fā)費(fèi)用包括多方面，理論計(jì)算：新開發(fā)土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）*修正系數(shù)。農(nóng)村土地取得費(fèi)＋土地補(bǔ)償費(fèi)＋安置補(bǔ)償費(fèi)＋地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)；舊城改造中城市土地取得費(fèi)＝城市土地使用費(fèi)＋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

我國房地產(chǎn)企業(yè)土地方式是必須通過招標(biāo)、拍賣和掛牌才能取得，目前在城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20％～50％，并有進(jìn)一步上身趨勢，可以看出土地在房地產(chǎn)開發(fā)中式占有相當(dāng)大分量的。土地稀缺、土地供應(yīng)量不足是我國房地產(chǎn)市場的一個(gè)客觀現(xiàn)狀。

2．4 制度因素

2．4．1 房產(chǎn)稅存在問題

我國的房地產(chǎn)稅主要問題是有幾個(gè)方面：①租稅費(fèi)界定不清，相互錯(cuò)位，難以發(fā)揮土地稅種的調(diào)控作用，以稅代租、以費(fèi)代稅、稅費(fèi)并存；②地方稅制改革滯后，致使部分稅種政策過時(shí)，稅種政策設(shè)計(jì)不合理不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。如現(xiàn)行的房產(chǎn)稅，內(nèi)外政策不統(tǒng)一，不利于內(nèi)外資企業(yè)的公平競爭；按房產(chǎn)原值扣除一定比例后的余值征收規(guī)定弊端日益突出，近年房價(jià)漲幅不斷提高，必然導(dǎo)致稅負(fù)輕重不一，新房稅負(fù)偏重，舊房偏輕，起不到稅收杠桿應(yīng)有的調(diào)控作用；③規(guī)范的房產(chǎn)稅制太少。目前，我國獨(dú)立的房地產(chǎn)稅種只有5個(gè)。而其中城鎮(zhèn)土地使用稅具有準(zhǔn)土地租金性質(zhì)，是一種不規(guī)范的土地稅種，其征收目的是調(diào)整土地級差收益，然而稅率過低。

2．4．2 商品房預(yù)售制度缺陷

社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的缺位是這一缺陷產(chǎn)生的首要原因，商品房預(yù)售制度在運(yùn)行過程中缺少律師事務(wù)所等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的參與。律師事務(wù)所的參與，充分保障了交易雙方的合法利益，避免不具備預(yù)售條件的房屋上市交易，也避免了霸王合同的出現(xiàn)；同時(shí)由于律師事務(wù)所的參與，使購房者所支付的購房款得到了最大的保障，能夠真正擁有所夠房屋建設(shè)上，杜絕爛尾樓的出現(xiàn)。由于將房地產(chǎn)商整個(gè)履約行為置于律師事務(wù)所的監(jiān)管下，避免了那種更改規(guī)劃，虛假承諾或承諾不兌現(xiàn)的情況。

登記備案機(jī)構(gòu)的不統(tǒng)一和政府相關(guān)部門之間信息的不公開、不對稱是產(chǎn)生這一缺陷的次要原因。我國目前仍未建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致了個(gè)機(jī)構(gòu)之間的登記信息不對稱，交易中的購房者一方不能通過公開的渠道準(zhǔn)確的了解所購房屋的真實(shí)情況，使個(gè)別不誠信的房地產(chǎn)商有了可乘之機(jī)， 如將已經(jīng)進(jìn)行了在建工程抵押的房屋進(jìn)行銷售或抵押，這就直接損害了購房者和其它債權(quán)人和利益。因?yàn)檎块T的有關(guān)信息并不公開， 導(dǎo)致了購房者在購買時(shí)并不能真正知曉所購房的全部情況， 所產(chǎn)生了房屋預(yù)售過程中的虛假承諾和承諾不兌現(xiàn)等欺騙現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)

1 任志強(qiáng)．任我評說［M］．北京：中信出版社，2010

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3 郎咸平．經(jīng)濟(jì)泡沫下的生存［M］．北京：東方出版社，2010

房地產(chǎn)相關(guān)金融政策范文2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融調(diào)控；效果

一、研究的背景和意義

金融危機(jī)爆發(fā)以來，全世界范圍內(nèi)各種資產(chǎn)價(jià)格都經(jīng)歷了較大幅度的下降，經(jīng)濟(jì)遭受到了劇烈沖擊。我國經(jīng)濟(jì)各行業(yè)也受到了嚴(yán)重影響，但房地產(chǎn)業(yè)卻是一個(gè)例外，2009年無論房價(jià)還是成交量都有較大幅度的增長，整個(gè)市場呈現(xiàn)量價(jià)齊升的景象。有學(xué)者認(rèn)為是剛性需求支撐了房價(jià)的上漲，也有學(xué)者認(rèn)為是政府的政策對房價(jià)起到了推波助瀾的作用。但不可否認(rèn)的是，中國房地產(chǎn)市場價(jià)格過高，其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們收入增長的速度，大部分中低收入家庭難以通過市場途徑解決住房問題，而且房地產(chǎn)市場還存在土地的開發(fā)和使用不規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)投機(jī)買賣行為盛行等一系列問題，這也引起了政府、學(xué)者和民眾等各個(gè)階層的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)因具有強(qiáng)烈的外部性，為規(guī)范房地產(chǎn)市場運(yùn)行，促進(jìn)其健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，國家隊(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行過多次調(diào)控，從“國八條”、“國六條”到“國四條”，莫不顯示了政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，也對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生了重要影響。最近又對房地產(chǎn)市場頒布了新的調(diào)控政策（“國十條”）,其力度前所未有，其調(diào)控的效果還有待于時(shí)間的檢驗(yàn)。作為重要調(diào)控工具之一的金融政策，其歷次對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果如何，這引起了筆者的強(qiáng)烈興趣，如何保證金融政策宏觀調(diào)控的效果，既促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，又能讓廣大老百姓“居者有其屋”，這既是實(shí)踐中重大的現(xiàn)實(shí)問題，又是需要深入研究的理論問題。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動(dòng)建材業(yè)、建筑業(yè)、裝修業(yè)物業(yè)管理、服務(wù)業(yè)等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)具有明顯的促進(jìn)作用，在繁榮經(jīng)濟(jì)、增加財(cái)政收入和解決就業(yè)等方面發(fā)揮著巨大作用。同時(shí)，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍實(shí)行高負(fù)債經(jīng)營，尤其是銀行存款，金融系統(tǒng)介入房地產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)達(dá)到很深的程度，但房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范能力和水平都有待提高。因此，從金融政策視角來研究房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的因素和政策選擇，具有重要意義，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是為央行制定貨幣政策、強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控起指導(dǎo)作用；二是有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場的大起大落；三是可以為房地產(chǎn)供需雙方即開發(fā)商和消費(fèi)者提供分析工具，幫助其進(jìn)行正確決策。此外，還可以幫助金融機(jī)構(gòu)、市場中介組織等其他市場參與者認(rèn)清房地產(chǎn)市場的本質(zhì)及行情，做出合理的決策。

十多年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展取得了很大成就，房地產(chǎn)市場日趨成熟。但總體上來看，我國房地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)非均衡發(fā)展的態(tài)勢，這既包括總量上的非均衡，也包括結(jié)構(gòu)上的非均衡。

房地產(chǎn)市場總量的非均衡一般表現(xiàn)為潛在的總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)存在，或稱短缺與過剩同時(shí)并存。

首先，我國住宅市場的潛在需求巨大?，F(xiàn)在我國處在承載化和工業(yè)化的加速期，潛在的住房需求與居民的支付能力逐步提高。另外，我國消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級也帶來住宅市場潛在的巨大需求。國際經(jīng)驗(yàn)表明，恩格爾系數(shù)下降至0.4-0.5之間時(shí)，住宅消費(fèi)比重將增加至18%左右。目前，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)從1998年的44.1%下降至2009年的37.9%,這說明居民消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住宅、教育等方面。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級將大幅提高居民住宅的消費(fèi)比例，增加住宅消費(fèi)需求總量。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明，到2009年，我國城市居民人均住宅建筑面積已達(dá)到22.8平方米，但是和發(fā)達(dá)國家相比，我國城市居民目前的住房水平還很低。

其次，我國住宅有效需求不足和大量商品房空置的問題。上面的分析表明，我國住宅市場的發(fā)展前景是非常好的，市場中現(xiàn)身和潛在的購買者在今后數(shù)年內(nèi)仍將維持一個(gè)龐大的隊(duì)伍。然而，近幾年住宅市場繁榮的表象下仍掩蓋不了一個(gè)不爭的事實(shí)，即大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在。一方面新樓盤不斷開工，商品房供應(yīng)持續(xù)增加，大量樓盤空置；另一方面是大多數(shù)的中低收入群體買不起住房，無房可住，幾代同室的現(xiàn)象屢見不鮮，這說明我國城鎮(zhèn)居民住宅實(shí)際需求水平不高。居民實(shí)際需求水平不高，這主要體現(xiàn)在居高不下的商品房空置率和居民住房現(xiàn)狀的不盡如人意。發(fā)展前景只反映了市場的潛在需求，大量閑置的住宅商品表明潛在的市場需求并沒有向人們所預(yù)期的那樣轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購買需求。

我國的商品房空置量高早已是一個(gè)公認(rèn)的事實(shí)，如下表所示。我國每年的商品房空置面積的絕對數(shù)是相當(dāng)大的，年均在7000萬平米以上。

三、我國房地產(chǎn)市場金融調(diào)控政策取得的成效

房改以來我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響是全方位的。在多次金融調(diào)控政策的監(jiān)督和指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。2004～2007年房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)近幾年一直穩(wěn)定在15%以上， 即使不再考慮上述統(tǒng)計(jì)和計(jì)算方法的漏出項(xiàng)， 房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的絕對支柱產(chǎn)業(yè)。在財(cái)政收入方面， 僅土地出讓金和土地相關(guān)稅收兩項(xiàng)在2006年占地方財(cái)政收入的比例已達(dá)到37.32%，成為地方政府最主要的收入來源。(但同時(shí)也要看到，作為近年來調(diào)控的主要目標(biāo)――房地產(chǎn)價(jià)格，其快速上漲的勢頭并沒有得到有效緩解。特別是2006年以后，房地產(chǎn)市場金融調(diào)控政策出臺(tái)的頻率越來越快，調(diào)控的力度也越來越大，如2007年，人民銀行10次提高存款準(zhǔn)備金率、6次加息，雖然房價(jià)漲幅趨緩，但就絕對額來看，房地產(chǎn)價(jià)格上升幅度還是很大的。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2007年四季度全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲102%。到2008年6月，房屋銷售價(jià)格繼續(xù)較快上漲，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%。因此，從總體上看, 我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策雖然使房地產(chǎn)市場取得了較大發(fā)展,較好甚至是超額完成了其經(jīng)濟(jì)功能，但在其社會(huì)屬性方面，房地產(chǎn)市場金融調(diào)控政策的效果還不盡人意。

四、我國房地產(chǎn)市場金融調(diào)控存在的問題

（一）調(diào)控中對房地產(chǎn)市場的區(qū)域性差異重視不夠。中國經(jīng)濟(jì)格局呈現(xiàn)一定的區(qū)域性，房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也呈現(xiàn)一定的區(qū)域差異。但房地產(chǎn)市場金融調(diào)控政策大多是全國性的，往往是調(diào)控政策一出臺(tái)，各地紛紛落實(shí)。沒有充分調(diào)動(dòng)各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際進(jìn)行自主調(diào)節(jié)的積極性，忽視了各地房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性和差異性。

（二）某些金融政策調(diào)控手段影響面過大而力度略顯不足，易對整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢產(chǎn)生不利影響。如2004年4月人民銀行提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，10月又調(diào)高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.27%，并在年內(nèi)二度擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。這些措施對抑制房地產(chǎn)市場的過熱有一定影響，但相對房地產(chǎn)市場的高額利潤，這些影響顯得微不足道，并沒有抑制住房地產(chǎn)市場投資過熱的勢頭。相反，由于資金成本的提高和貨幣供給的減少，使得其他行業(yè)市場萎縮和企業(yè)負(fù)擔(dān)加重，對經(jīng)濟(jì)的整體影響過大。

（三）在對待市場不同需求上，制度設(shè)計(jì)仍顯不夠完善。為給房地產(chǎn)市場降溫，國家通過提高購房的成本和門檻來抑制投機(jī)、投資需求，如多次針對住房貸款加息，并取消相應(yīng)優(yōu)惠利率等，這些措施都體現(xiàn)了金融政策的靈活運(yùn)用和有區(qū)別地對待房地產(chǎn)市場的不同需求。但就實(shí)施效果來看，似乎不太理想。房地產(chǎn)市場上的投機(jī)者或投資者，其資金實(shí)力都比較雄厚，貸款成數(shù)的降低和利息支出的增加在高額的收益面前顯得微不足道，并不能使市場的投機(jī)行為有所收斂。另一方面對普通購房者而言，對政策的敏感性比較強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)購房或改善住房的難度加大。

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房地產(chǎn)相關(guān)金融政策范文3

[關(guān)鍵詞]弱勢群體；住房；政策

[中圖分類號(hào)]F20

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]1672-2426(2009)08-0028-02

在住房已經(jīng)不僅僅是滿足人們的居住需要，甚至成為財(cái)富的重要象征的今天，那些買不起和租不起房子的城市弱勢群體，當(dāng)屬缺乏財(cái)富獲取和積累能力的群體，或者說正是由于這種能力的缺乏才導(dǎo)致他們的低收入，因而才不具有住房的可支付能力。但是也不能不看到，與住房密切相關(guān)的某些政策的偏差、不到位乃至缺失，也是導(dǎo)致城市弱勢群體住房困難的重要因素。

一、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策是從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)出發(fā)確立的保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略方針及措施。但是由于近些年來對于房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)及其定位缺乏準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)和把握，并存在著一定的搖擺性，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策也始終處于“鼓勵(lì)”與“限制”之間的搖擺不定態(tài)勢，從而直接影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

迄今為止，我國尚未形成完整的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，這不能不說是一個(gè)缺憾。而我國房地產(chǎn)業(yè)在政策層面上存在的最大問題和缺憾，就是忽視房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)，缺少促進(jìn)社會(huì)和諧與公平正義的政策導(dǎo)向。國外許多國家的政府為了解決弱勢群體住房困難問題，都制定了相應(yīng)政策來約束乃至鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)為弱勢群體提供住房。例如在美國，政府不僅通過稅賦減免、信貸優(yōu)惠等政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)弱勢群體能夠買得起的普通商品房，而且還通過一系列政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)或私人機(jī)構(gòu)為弱勢群體提供他們能夠付得起房租的出租房。但在我國，不但缺少這種為弱勢群體提供住房的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，相反某些政策本身所傷害的恰恰又都是弱勢群體的利益，讓他們愈加陷入住房困難的窘境。例如，許多城市為了促進(jìn)商品房的銷售，出臺(tái)了買房送戶口的政策；再如，為應(yīng)對2008年國際金融危機(jī)帶來的房屋滯銷，有些城市出臺(tái)了對購房者實(shí)行政府送補(bǔ)貼的政策。購房送戶口的政策增加了住房的含金量，房價(jià)自然沒有不漲的道理；購房送補(bǔ)貼的政策實(shí)際上是變相的“托市”，為的是不讓房價(jià)跌下來。推動(dòng)房價(jià)上漲、阻止房價(jià)下跌，這兩項(xiàng)政策所起到的作用都不利于弱勢群體。其實(shí)仔細(xì)分析起來，這樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策不但不利于解決弱勢群體的住房問題，而且也不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的健康發(fā)展，甚至?xí)頌?zāi)難性后果。因?yàn)橥苿?dòng)房價(jià)上漲勢必會(huì)助長房地產(chǎn)泡沫，而在危機(jī)當(dāng)中阻止房價(jià)下跌又將延緩產(chǎn)業(yè)調(diào)整和泡沫釋放，這些政策作用的結(jié)果必然會(huì)讓房地產(chǎn)泡沫越積越大。而一旦泡沫破滅，風(fēng)險(xiǎn)集中釋放，一場由房地產(chǎn)引發(fā)的危機(jī)也就在所難免。遠(yuǎn)的不說，1998年的東亞金融危機(jī)和2008年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫有著直接關(guān)系。

近些年來，社會(huì)對于房地產(chǎn)業(yè)的指責(zé)，例如“嫌貧愛富”、“暴利掠奪”、“納稅侏儒”、“挾持國民經(jīng)濟(jì)”、“圈錢圈地”等，盡管與房地產(chǎn)企業(yè)本身的不成熟和社會(huì)責(zé)任缺失有關(guān)，但是決不應(yīng)將其歸結(jié)為產(chǎn)業(yè)之“惡”，從根本上說還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策殘缺不全、產(chǎn)業(yè)定位不清、政策不明，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略迷失所致。所以，弄清房地產(chǎn)業(yè)的基本定位，在此基礎(chǔ)上形成包括企業(yè)規(guī)模起點(diǎn)、工藝設(shè)備提高、房屋節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、外資進(jìn)入限制，以及保障和改善人民群眾居住需求等一系列相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策體系，已成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和解決群眾住房問題的迫切需要。

二、財(cái)政金融政策

在以貨幣交換為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)中，任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開一定的資金，房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)尤其需要資金支持。而無論是財(cái)政政策還是金融政策都可以從資金層面對房地產(chǎn)業(yè)施加影響，使其朝著既定的目標(biāo)或方向發(fā)展。然而，由于政策取向的偏差以及政策本身的缺位，目前在我國，與百姓住房密切相關(guān)的財(cái)政政策和金融政策并未能充分發(fā)揮其應(yīng)有的積極作用，反而讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了民生軌跡，并進(jìn)一步擴(kuò)大了社會(huì)差距。

在2009年的全國兩會(huì)上，一份由“全國工商聯(lián)”署名的《我國房價(jià)何以居高不下》的發(fā)言，引起了業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。這份發(fā)言稿是由“全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)”于2008年7月至10月用了3個(gè)月時(shí)間，在北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個(gè)城市，選取62個(gè)不同規(guī)模和不同所有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行深入調(diào)查和分析研究后撰寫而成的。它對于莫衷一是的房地產(chǎn)成本給出了四個(gè)方面的數(shù)據(jù)：一是開發(fā)企業(yè)直接成本主要為土地成本，占52.8％；二是開發(fā)項(xiàng)目總費(fèi)用支出中，流向政府(土地成本+稅收)的占49.2％；三是開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額占37.36％；四是除土地成本支出外，房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總成本的26.06％，除此之外還要繳納20多種收費(fèi)。這組數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)行財(cái)政政策使得政府成為房地產(chǎn)開發(fā)中最大的受益方。誠然，降低稅費(fèi)未必會(huì)讓高企的房價(jià)降下來，但是過高的稅費(fèi)必然會(huì)推高房價(jià)則是不言而喻的，因?yàn)檫@些稅費(fèi)最終都是要加到房價(jià)中去的。我國現(xiàn)行稅收政策不僅將房價(jià)定格在一個(gè)較高的價(jià)位上，而且稅收政策在某些方面的缺失又造成了房屋資源的浪費(fèi)。近年來全國空置商品房呈逐年增加態(tài)勢，到2009年一季度已達(dá)2億平方米，幾乎在所有的城市都會(huì)看到這樣一幅景象，一邊是大量的住宅被閑置，而另一邊卻是弱勢群體的住房困難。如果能夠通過開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅和物業(yè)稅等財(cái)稅政策來調(diào)節(jié)，不但可以逼迫開發(fā)商降價(jià)促銷，也可以抑制過熱的房地產(chǎn)投資需求，從而為弱勢群體住房困難的解決提供條件。

金融政策對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說更是舉足輕重。不僅從事房地產(chǎn)開發(fā)必需用銀行貸款，因?yàn)檫@對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說猶如一道防火墻。一旦開發(fā)的房子賣不出去，就可以用這些房子沖抵貸款而脫身。而對購房者來說，動(dòng)輒幾十萬元乃至上百萬元一套的房子，如果沒有金融支持，幾乎所有普通家庭都是力所難及的。然而，我國的房地產(chǎn)金融政策一直是對房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)注的多，對于幫助百姓解決住房問題，尤其是對于幫助弱勢群體解決住房困難關(guān)注的少。例如，經(jīng)濟(jì)適用房目前在許多城市不具有完全產(chǎn)權(quán)，因此有些城市的弱勢群體在購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)便無法得到貸款，即使已經(jīng)取得了購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，也因?yàn)槟貌怀鲥X來而只好放棄。再如，住房公積金本屬一種合作性質(zhì)的住房金融政策，目的是為了解決城市中弱勢群體的住房困難。然而這項(xiàng)政策對于那些弱勢群體來說卻于事無補(bǔ)，尤其是對那些下崗失業(yè)人員來說，他們不僅不可能申請公積金貸款，而且按照

現(xiàn)行政策規(guī)定，他們的公積金賬戶只能封存不能提取。截至2007年底，全國累計(jì)向830.04萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)7187.91萬人的11.5％。不僅如此，由于住房公積金享受免稅政策，所以它又成了某些單位給職工多發(fā)報(bào)酬的避稅工具。這不僅違背了公積金政策的初衷，也人為地帶來了社會(huì)收入分配差距的擴(kuò)大，不利于社會(huì)和諧。難怪有人對目前躺在賬戶上睡大覺的1.2萬億住房公積金發(fā)出質(zhì)疑，并提出應(yīng)當(dāng)將其返還給個(gè)人的建議。

三、住房保障政策

市場機(jī)制在促進(jìn)效率提高的同時(shí)，也存在著將人群中的資源占有差距拉大的弊端，即經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說的“社會(huì)發(fā)展目標(biāo)異化”的現(xiàn)象。為了克服這一弊端，就需要建立起相應(yīng)的公共政策體系來保障基本人權(quán)，并通過資源的再分配維護(hù)社會(huì)公平、實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定。住房保障政策就是公共政策體系中不可或缺的重要內(nèi)容，為維護(hù)社會(huì)整體和長遠(yuǎn)利益，社會(huì)必須通過住房保障政策幫助那些依靠自身能力無法解決住房的弱勢群體，讓他們也能住有所居。

但在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房分配制度改革的進(jìn)程中，與之相適應(yīng)的住房保障政策的實(shí)施和保障體系的建設(shè)卻相對滯后。1998年的住房分配貨幣化改革盡管對解決城市弱勢群體的住房問題作了相應(yīng)的要求和部署，但由于在此后的時(shí)間里地方政府紛紛將主要精力傾注于住房分配貨幣化改革，許多地方又都奉行只售不租的改革取向，使得住房保障不可能列入應(yīng)有議程，從而出現(xiàn)了住房市場化改革與住房保障建設(shè)不同步的現(xiàn)象。隨著住房市場化程度的不斷提高，二者之間的不同步現(xiàn)象越來越明顯，弱勢群體的住房困難也越來越突出。于是，2005年5月9日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(即[2005]37號(hào)文件)，明確提出要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，國家建設(shè)部還進(jìn)一步要求，到年底所有地級以上城市都要建立起廉租住房制度。但截至2005年底，全國291個(gè)地級以上城市中，仍有70個(gè)還未建立廉租房制度，即使那些已經(jīng)建立了廉租房制度的也有許多是象征性的，與實(shí)際需要相距甚遠(yuǎn)。截至2007年10月底，全國累計(jì)只解決了68.1萬戶城市低收入家庭的住房困難，按建設(shè)部的測算全國有1000萬戶住房困難家庭的話，這樣的解決速度需要將近30年才能完成。2007年是我國住房分配貨幣化改革后房價(jià)最為突飛猛進(jìn)的一年，這一年全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲7.6％，漲幅比2006年高出2.1個(gè)百分點(diǎn)，其中普通商品住宅銷售價(jià)格上漲了8.6％。房價(jià)的“”讓決策層意識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一條腿――住房保障政策的短缺正在加劇著市場失衡。因此，2007年8月7日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(即國發(fā)[2007]24號(hào)文件)，在這個(gè)文件中，住房保障被明確定性為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，這一年也被輿論稱之為“民生地產(chǎn)元年”。當(dāng)2008年遭遇國際金融危機(jī)之際，為應(yīng)對危機(jī)中央啟動(dòng)的十項(xiàng)措施中第一項(xiàng)就是安居工程，并計(jì)劃到2010年投資9000億元建設(shè)保障性住房，以此可解決750萬個(gè)家庭的住房困難問題。從1998年住房分配貨幣化改革算起至今已經(jīng)十年，住房保障才算真正列入了日程，并有了落實(shí)的時(shí)間表。2009年4月，總書記在山東視察時(shí)叮囑當(dāng)?shù)馗刹浚骸氨Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)既是民生工程，更是民心工程”。

當(dāng)然也必須看到，建設(shè)好這項(xiàng)民生工程乃至民心工程仍然還有許多工作要做，就我國目前的住房保障政策來說還存在不少差距。一是住房保障政策體系還不健全，保障覆蓋面太小；二是保障主體及政策界限不清晰，住房保障方式不規(guī)范；三是住房保障政策的落實(shí)還缺少組織保障和制度保障，大多數(shù)城市沒有明確的管理機(jī)構(gòu)，資金來源缺乏制度化。住房保障政策的滯后，已經(jīng)給一部分弱勢群體帶來住房困難，并延緩了社會(huì)的民生改善，所以在當(dāng)前和今后的一段時(shí)間里，不僅要加快住房保障政策的完善和落實(shí)，還要加快住房保障制度體系的建設(shè)，以完善的制度體系澤被蒼生，才能實(shí)現(xiàn)民生的可持續(xù)發(fā)展并贏得民心。

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房地產(chǎn)相關(guān)金融政策范文4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；貨幣政策

2010年我國發(fā)展迅速的兩大行業(yè)金融和房地產(chǎn)都出現(xiàn)了各方面的變動(dòng)，對國民生活產(chǎn)生了巨大的影響，國家宏觀當(dāng)局也采取了一系列的調(diào)控措施來引導(dǎo)其健康發(fā)展。金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)相互影響，相互依存的行業(yè)，任何一個(gè)行業(yè)的變化都會(huì)對另一行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響，尤其在我國，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)均受國家宏觀調(diào)控的程度較深，縱觀2010年以來二者的發(fā)展的趨勢，金融業(yè)的穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著密切的關(guān)系。

一、從需求的角度看

以房地產(chǎn)抵押貸款為主要形式的金融支持，能夠大大提高了需求者的支付能力，使房地產(chǎn)市場的有效需求增加。所以說金融支持加速了中國住房制度的改變，促進(jìn)了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)抵押貸款作為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行中成長迅速，但是其成長性質(zhì)仍表現(xiàn)在市場規(guī)模上，在貸款產(chǎn)品種類上的成長與創(chuàng)新有限。有限的貸款產(chǎn)品供給無法滿足目前市場對產(chǎn)品的多元化需求。社會(huì)希望有可供選擇的更多、更靈活的信貸服務(wù)產(chǎn)品。

二、從商業(yè)銀行的角度看

目前其房地產(chǎn)貸款屬于優(yōu)良貸款。因此房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行間的競爭日益加劇，各商業(yè)銀行都希望不斷發(fā)展和完善本身的房地產(chǎn)金融服務(wù)，擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸規(guī)模。但將房地產(chǎn)市場上的風(fēng)險(xiǎn)過度集中在商業(yè)銀行體系，顯然又是非常危險(xiǎn)和不合理的，尤其是從長期的角度看。

三、從房地產(chǎn)市場的角度看

當(dāng)市場上的供需雙方都完全依賴于銀行這一單一渠道的支持時(shí)，自然就會(huì)陷入一個(gè)兩難的境地之中：如果銀行控制了消費(fèi)就會(huì)使供給出現(xiàn)過剩，控制了供給就會(huì)使消費(fèi)需求無法滿足； 銀行對供給和消費(fèi)都進(jìn)行支持就容易導(dǎo)致市場過熱，風(fēng)險(xiǎn)增加。于是房地產(chǎn)市場便直接受到銀行政策的左右，而并非自身的供求關(guān)系，但實(shí)際上市場的運(yùn)行又并非靠銀行就能夠左右或有效判斷與控制的。

四、金融政策對房地產(chǎn)市場的影響機(jī)理

金融政策作為中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段，從2003年開始得到較多應(yīng)用，中央政府從利率工具和信貸工具等方面， 采用了調(diào)整利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金、控制開發(fā)企業(yè)和個(gè)人的信貸規(guī)模等多種手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，并且調(diào)控力度在不斷加大。對于目前中國的情況來說，低利率政策不僅導(dǎo)致了中國經(jīng)濟(jì)投資過熱得不到遏制、銀行信貸又快速增長，還導(dǎo)致國內(nèi)的房地產(chǎn)市場投資過熱、市場炒作十分嚴(yán)重而房價(jià)快速上漲。面對這些嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，政府宏觀調(diào)控采取了多次加息與提高銀行存款準(zhǔn)備金率等相關(guān)的措施。提高存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)行業(yè)存在間接影響，即通過貨幣乘數(shù)回收大量流動(dòng)性，從而影響了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款發(fā)放規(guī)模。

五、利率政策對房地產(chǎn)市場的影響

金融市場的核心是市場的價(jià)格機(jī)制，而金融市場的價(jià)格就是利率，雖然，央行每次加息幅度都不大，但市場價(jià)格變化并不在于其變化的幅度大小，而在于這種變化是否向有效的市場機(jī)制方向發(fā)展。特別是當(dāng)這種變化向市場發(fā)出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)時(shí)，那么購房者就會(huì)把這些信號(hào)轉(zhuǎn)化為企業(yè)或個(gè)人行為決策，影響企業(yè)與個(gè)人預(yù)期。也就是說，多次利率的上調(diào)是已經(jīng)強(qiáng)烈地向市場表明，企業(yè)或個(gè)人一定要把利率風(fēng)險(xiǎn)考慮到行為決策中。利率是宏觀調(diào)控的重要手段，一季度房地產(chǎn)表現(xiàn)出過熱的態(tài)勢，超出國家預(yù)計(jì)的速度。房地產(chǎn)固定投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)固定投資在國民經(jīng)濟(jì)的比例過高。此次加息是政府通過金融杠桿對地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱的預(yù)警的信號(hào)，通過提高開發(fā)商成本和購房者還貸成本來抑制過熱的投資，以及過多的購房需求，從而達(dá)到抑制房價(jià)的目的。

六、結(jié)束語

為了抑制目前我國房價(jià)的過速上漲和房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象,本文提出以下幾點(diǎn)建議。第一,合理界定房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)間。房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該有一個(gè)合理的區(qū)間,國際上,一般使用房地產(chǎn)價(jià)格收入比來確定房地產(chǎn)價(jià)格的合理區(qū)間,具體來說是指為城鎮(zhèn)人口中占多數(shù)的中等收入居民家庭提供的普通商品住房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)區(qū)間,其價(jià)格適合于中等收入居民家庭的居住消費(fèi)水平。第二,從源頭上控制進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金。從理論上及上面的實(shí)證分析中我們都可以看出,貨幣供給和房地產(chǎn)市場的價(jià)格存在一種正向的關(guān)系。因此,要想控制房地產(chǎn)市場的價(jià)格,我們可以從源頭上控制進(jìn)入房地產(chǎn)市場的貨幣供給。第三,控制通過其他途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金,尤其是熱錢。根據(jù)國家外匯管理局和國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算,2002年到2007年,流入我國的長線投機(jī)資金逐年遞增,6年累計(jì)為5418.14億美元。到今年和明年底,國內(nèi)熱錢累計(jì)規(guī)模很可能突破6500億美元和8000億美元。而且2002年到2007年,投機(jī)性資金流入占當(dāng)年GDP的比例約為4%,累計(jì)總量占2007年GDP的16%,這一比例已經(jīng)超過1997、1998年東南亞金融危機(jī)前的情形。熱錢的進(jìn)入大大增加了我國房地產(chǎn)市場的資金來源,為了有效抑制房地產(chǎn)市場的貨幣供給,政府應(yīng)積極采取措施控制進(jìn)入房地產(chǎn)市場的熱錢。

參考文獻(xiàn):

[1]易憲容.加息對房地產(chǎn)市場的影響[J].卓越理財(cái),2007,(4).

房地產(chǎn)相關(guān)金融政策范文5

要想深入了解我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，必須要立足于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)這個(gè)整體，牢牢把握其與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。從此研究中，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期已經(jīng)體現(xiàn)出其先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特征，是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的“晴雨表”。從本質(zhì)上來看，影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)周期波動(dòng)的因素，主要涉及到土地、資金、市場三方面。具體來講，土地一級市場對房地經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)有著重要影響，特別是土地政策的變動(dòng)，極大地影響了土地的供給量，從而制約了房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)投資能夠極大地帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，刺激人們住房需求不斷增加。雖然我國不斷進(jìn)行住房改革，但是住房需求已經(jīng)發(fā)展成為人們的大額剛性需求，這就造成了消費(fèi)者的需求變化并不能給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來顯著影響。同時(shí)，要想搞房地產(chǎn)開發(fā)，必須要有大量資金投入，因而向銀行融資成了廣大房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題的重要途徑。一定程度上，金融政策的變化對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)周期波動(dòng)有著重要影響；房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中起著關(guān)鍵作用，其主要涉及土地、建安、稅費(fèi)、利潤等。總起來說，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特征，離不開土地政策的變化、金融政策的調(diào)整、住房制度改革等，這些因素都在影響著房地產(chǎn)投資、需求，并且在房地產(chǎn)價(jià)格的形成中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

二、影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的因素

1.土地因素

在影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的諸多因素中，土地是最為關(guān)鍵的一環(huán)。在土地一級市場中，不論是土地的使用權(quán)使用，還是土地的使用權(quán)出讓，政府都扮演著重要角色。在現(xiàn)實(shí)中，鑒于預(yù)算約束和追求政績的雙重壓力，不少地方政府對土地開發(fā)收益的依賴度越來越高，以此來滿足政府不斷增長的各項(xiàng)開支需求。這就造成了新區(qū)的盲目設(shè)立、房地產(chǎn)的過熱、大量耕地被占等問題日漸突出，使得我國的金融風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯?？偲饋碚f，政府通過對土地一級市場的直接影響，打破了房地產(chǎn)市場的供需狀況，這也是催生房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵原因。同時(shí)，當(dāng)前我國正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的“雙軌期”，政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著引導(dǎo)者和調(diào)控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。特別是土地政策的變動(dòng)，決定了土地的投入量多少，對房地產(chǎn)供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，從而影響著房地產(chǎn)需求。

2.資金因素

資金因素，是制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的重要因素之一，主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源。一方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)增加值、投資規(guī)模的相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.974，這足以說明投資在房地產(chǎn)中占據(jù)著重要地位，其變動(dòng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著明顯影響。也就是說，我國的房地產(chǎn)，在一定意義上取決于投資。這種投資具備以下特點(diǎn)，如投資具有盲目性和沖動(dòng)性；投資具有時(shí)間上的集中性；房地產(chǎn)競爭日漸同質(zhì)化，有效需求得不到真正滿足。另一方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，將近40%都是來源于銀行貸款。此外，自籌資金是指售房收益，但是購房者大約70%的購房款來自銀行貸款，因而，從本質(zhì)上看，這部分資金的主要來源也是銀行貸款。可以說，一直以來，銀行貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，支撐了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)資金來源對銀行的依賴程度愈來愈高，銀行為了競爭而降低房貸條件，造成了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)日漸凸顯，從而加劇了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。

3.市場因素

市場因素在影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的諸多因素中占據(jù)著重要位置，主要涉及商品房空置率、價(jià)格。一方面，通過對商品房空置率、投資波動(dòng)的分析，可以得出：投資波動(dòng)會(huì)影響商品房空置率，空置率同樣也會(huì)刺激新的房地產(chǎn)投資。但是鑒于我國目前的多種復(fù)雜因素，這種效果沒有很好地體現(xiàn)出來；在面對商品房空置率的情形下，投資擴(kuò)張的反應(yīng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資收縮的反應(yīng)。另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)周期波動(dòng)的最顯著指標(biāo)，兩者表現(xiàn)出同向性、同步性、同幅性。具體來講，一是與土地因素的關(guān)系?，F(xiàn)實(shí)中，一級市場的影響力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二級市場，政府的土地調(diào)控政策極大地影響著房地產(chǎn)市場，近年來的土地政策變動(dòng)，如土地有償出讓、住房福利分配制度的叫停、土地出讓“招拍掛”制度的建立等，恰好說明了這一點(diǎn)；二是與房地產(chǎn)市場需要的關(guān)系。在價(jià)格杠桿的作用下，房地產(chǎn)市場需求高低，極大地影響著房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。其中，商品房價(jià)格、銷售面積的變化，有著一致性。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)相關(guān)金融政策范文6

1.引起了價(jià)格同價(jià)值之間的矛盾

我國的國情決定了我國必須堅(jiān)持走社會(huì)主義道路，并在遵循市場客觀規(guī)律的前提下，大力發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)。當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為我國帶來的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益都不言而喻，但同時(shí)也出現(xiàn)了價(jià)格同價(jià)值之間相背離的情況[1]。從市場的客觀規(guī)律來看，價(jià)格應(yīng)該圍繞著價(jià)值而上下的波動(dòng)，如果價(jià)格已經(jīng)偏離于價(jià)值，購買行為方面就會(huì)出現(xiàn)很大波動(dòng)。但當(dāng)前的情況就是房價(jià)的攀升速度只高不下，而造成房價(jià)夸張上漲的主要因素卻是由于市場上的一些投機(jī)倒把行為，例如非法圈地、大量炒房等，這已經(jīng)嚴(yán)重的偏離了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。

2.不夠重視節(jié)能環(huán)保

近幾年，國內(nèi)外都在大力倡導(dǎo)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，實(shí)施節(jié)能環(huán)保戰(zhàn)略，而其中最重要的參與部門就應(yīng)該是房地產(chǎn)這一行業(yè)。眾所周知，發(fā)展房地產(chǎn)市場必然需要以土地資源作為其基礎(chǔ)，而大量的占用耕地等土地資源，無疑會(huì)在一定程度上帶來環(huán)境污染的問題。如果房地產(chǎn)在建設(shè)過程中不以節(jié)能環(huán)保、建設(shè)低碳住宅作為其發(fā)展目標(biāo)，就會(huì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展初衷相違和。

3.引發(fā)了大量泡沫經(jīng)濟(jì)

根據(jù)相關(guān)部門的研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我們國家房地產(chǎn)市場上的利潤額遠(yuǎn)比其他國家的利潤總額高出許多，而且正呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢發(fā)展。房價(jià)的增長速度越來越快，但相應(yīng)的人均收入以及工資的增加額卻相對比較落后[2]。加之房地產(chǎn)在建設(shè)階段的資金來源大多是依靠銀行借貸的方式，只要建設(shè)資金在任何地方出現(xiàn)斷裂，對于各銀行也會(huì)帶來不可預(yù)估的損失，連帶著會(huì)影響各個(gè)行業(yè)，導(dǎo)致市場矛盾越來越激化，市場的整體經(jīng)濟(jì)秩序也無法得到有效維護(hù)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性發(fā)展的措施

1.嚴(yán)格遵循市場規(guī)律，科學(xué)合理控制房價(jià)

根據(jù)市場規(guī)律控制房價(jià)已經(jīng)成為大勢所趨。控制房價(jià)的主要目的是使其與自身價(jià)值能夠相吻合，嚴(yán)格控制出現(xiàn)房價(jià)過高或者是過低的情況，確保房價(jià)同其價(jià)值之間始終維持正常波動(dòng)范圍內(nèi)。近幾年房價(jià)普遍過高，與其價(jià)值之間已經(jīng)出現(xiàn)了一定的不協(xié)調(diào)因素，而當(dāng)出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)后，房價(jià)又會(huì)受影響而降低，致使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場中的資金鏈出現(xiàn)斷裂，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展受到限制。因此，政府必須履行其宏觀調(diào)控職能，根據(jù)市場中的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況做出準(zhǔn)確的判斷，通過進(jìn)行價(jià)格評估，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠協(xié)調(diào)進(jìn)行。

2.政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，鼓勵(lì)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)想要長遠(yuǎn)發(fā)展，必須始終貫徹和堅(jiān)持發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，以經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展作為其戰(zhàn)略目標(biāo)。而政府部門也應(yīng)該在政策方面給予一定的支持，通過實(shí)施一系列政策，并發(fā)揮其引導(dǎo)作用。同時(shí)，政府還應(yīng)該在稅收政策與金融政策方面做出相應(yīng)的調(diào)整，針對建設(shè)環(huán)保住宅或者是低碳住宅的企業(yè)，可以采取稅收優(yōu)惠政策。而在購買與需求方面，則可以采取金融政策，在貸款上給予一定的優(yōu)惠，促使社會(huì)大眾都能夠加大對低碳建筑的關(guān)注力度[3]。

3.政府加強(qiáng)監(jiān)管力度，真正落實(shí)金融監(jiān)管

為了促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠保持一定的協(xié)調(diào)性，政府部門還應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，真正落實(shí)金融監(jiān)管。在開發(fā)進(jìn)程、貸款規(guī)模以及償還能力等方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查和監(jiān)督，通過加強(qiáng)同銀行之間的協(xié)調(diào)合作，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款行為進(jìn)行嚴(yán)格的控制，從而促進(jìn)信貸資金能夠保持正常的流動(dòng)狀態(tài)。同時(shí)，銀行也應(yīng)進(jìn)行創(chuàng)新，改革傳統(tǒng)貸款的形式，采取相應(yīng)措施規(guī)避高風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又好又快發(fā)展。

三、結(jié)語