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土地保證金管理辦法范文1

第二條本市轄區范圍內項目建設用地的監督管理，適用本暫行規定。

第三條土地受讓人應當按《國有建設用地使用權出讓合同》約定的期限足額交納土地出讓金；土地受讓人應依照《國有建設用地使用權出讓合同》確定的時間和條件將出讓土地交付給土地受讓人。

第四條土地受讓人應當按《國有建設用地使用權出讓合同》和建設用地批準文件規定的土地用途、動工期限、城市規劃要求開發、利用土地。

第五條動工開發期限是指土地交付日期起至《國有建設用地使用權出讓合同》約定動工開發期限建滿日期或批準文件規定的動工開發期限。

第六條規范國有建設用地供應行為

（一）嚴格審查土地來源。供應新增建設用地的，必須依法取得省級以上人民政府批準文件，并按法律法規規定的征地安置補償標準簽定了土地征收補償協議，征地補償的各種費用全部到位；供應存量土地的，必須提供土地收儲協議或有關土地產權的證明材料；原則上執行“熟地供應”政策；未經依法批準或土地權屬不清的，一律不予辦理供地手續。

（二）嚴格把握土地規劃指標。房地產開發用地規劃設計條件必須符合國務院辦公廳轉發建設部等部門《關于調整住房供應結構穩定穩定住房價格的意見》規定，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上，不得出具別墅類房地產開發的規劃設計條件；工業用地的規劃設計條件必須符合國土資源部《關于和實施（工業項目建設用地控制指標）的通知》（國土資發[2008]24號）及《江西省建設用地指標》等有關規定；其他用地的規劃設計條件必須符合《江西省建設用地指標》等有關規定。

（三）嚴格把握土地價格。工業用地不得低于最低價標準，即11.2萬元/畝；經營性用地不得低于市場評估價；劃撥用地價格不得低于土地征收補償費用、報批規費、房屋拆遷安置補償費用以及相關稅費之和；土地價格必須實行集體研究決定。

（四）嚴格做好土地供應基礎工作。根據建設用地供應計劃，市國土局向市規劃局提出征詢土地供應規劃設計指標的函；市規劃局按規定提出宗地規劃條件；市國土局擬定建設用地供應工作方案，經土地供應領導小組研究同意；根據市土地供應領導小組研究的結果，擬定國有建設用地使用權供應工作方案。宗地面積150畝以內的，報經市人民政府批準后實施。宗地面積150畝至300畝的，呈鷹潭市國土局審查同意后，報市人民政府批準后實施。宗地面積300畝以上的呈鷹潭市國土局和省國土資源廳審查同意后，報市人民政府批準后實施。

（五）嚴格做好土地供應工作。市國土局按規定編制土地出讓供應文件；出讓公告；受理申請，進行資質審查，接受報名登記，組織答疑及實地踏勘；按規定確定底價，在拍賣會或決標前半個小時，召開市土地供應領導小組會議，集體決定土地出讓底價；按規定出讓方式實施決標；簽訂《成交確認書》；土地成交10個工作日內，將土地供應信息錄入土地供應系統，并報上級國土部門備案；簽訂《建設用地使用權出讓合同》，整理資料并歸檔；市財政局會同市土地儲備中心負責按《建設用地使用權出讓合同》約定收（催）繳土地出讓金；土地受讓方繳清土地出讓金后，按規定辦理土地登記手續。按規定核發《建設用地批準書》或《劃撥土地決定書》。未繳清土地出讓金的，不得核發《國有建設用地土地使用權證》。

第七條強化建設用地使用管理

（一）建立供地備案制度。市國土部門按照“供一宗、錄一宗”的原則，在土地成交（或批準之日起）10個工作日內，將土地供應信息及時錄入土地供應系統，并報上級國土部門備案。

（二）建立試行收取用地保證金制度。房地產開發項目用地按土地出讓價款的2%-5%收繳用地保證金，工業項目用地按土地出讓價款的1%-2%收繳用地保證金，其他用地按土地價款的0.5%-1%收繳用地保證金。具體管理辦法由市國土部門與財政部門另行制定。

（三）建立建設用地信息公開制度。市國土部門要及時向社會公開供地計劃、供地結果等動態信息和情況，并按規定在有關網站進行公布。建設項目用地經依法批準后，市國土部門要按規定核發《建設用地批準書》；建設用地單位在取得《建設用地批準書》之日起5個工作日內將《建設用地批準書》等有關資料的信息在施工現場醒目的位置公開懸掛，接受全社會的監督。

（四）建立建設用地跟蹤管理制度。市國土部門參與建設用地項目的規劃設計、方案評審等工作，嚴格按土地出讓合同或劃撥決定書的約定，對建設用地規劃設計條件、投資強度、開工竣工時間等進行審查并出具審查意見。未通過審查或審查意見不合格的，市規劃部門不得批準發放工程建設規劃許可證；經依法批準進行施工的，由市規劃部門牽頭，會同市國土、建設、房管、城管等相關部門進行實地放（驗）線；在建設過程中，市國土部門定期或不定期地組織對建設項目進展情況進行檢查。房地產開發項目的，每季度不少于1次，其他項目的每半年不少于1次；其他部門也要按職責要求加強跟蹤管理。

（五）建立土地用途管制制度。嚴格執行土地出讓合同和劃撥決定書約定的土地用途建設項目投資額、產業政策、開竣工時間、規劃設計條件、繳納土地價款、違約責任等內容。確需改變規劃設計條件等相關內容的，必須經市人民政府批準，并按規定補交土地價款；對非經營性用地改變為經營性用地的，明確市人民政府依法收回土地使用權，重新依法出讓。

（六）建立商品房預售登記備案制度。商品房預售人依法辦理商品房預售登記，取得商品房預售許可證之日起10個工作日內，到市國土部門辦理備案手續。同時，應當將商品房預售合同報市國土部門進行登記備案。

（七）建立建設項目用地竣工驗收制度。市人民政府組織有關部門對已建成的建設項目進行竣工驗收時，市國土部門著重對建設項目用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書、商品房預售備案登記、建設項目用地信息公示等情況逐項進行驗收，并出具檢查核驗意見，檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。工業項目竣工后，由園區管委會組織發改、規劃、國土、環保、經貿等部門對產業政策執行情況、投資情況、土地產出效率、環境保護政策落實情況以及容積率、綠地率、建筑密度、開竣工時間、配套辦公及生活服務設施用地比例等指標和要求進行驗收。

（八）建立部門聯動制度。市國土部門做好土地供應和項目用地竣工驗收以及日常監管工作；市發改部門要做好項目的審核、核準和備案工作；市規劃部門要做好建設項目供地前規劃設計條件的編制、審批工作和供地后的規劃檢查工作；市監察部門要做好對土地供應過程監督工作，發現問題及時糾正處理；其他相關職能部門要積極配合做好有關報審工作；各建設項目主管部門要嚴格督促用地單位依法依規、節約集約使用土地。強化執法。對未取得合法用地手續的建設項目，市發改部門不得辦理項目審批、核準手續；市規劃部門不得辦理建設規劃許可；市建設部門不得發放施工許可證；市電力和市政公用部門不得通電、通水、通氣；市國土部門不得受理土地登記申請；市房管部門不得辦理房產所有權登記手續；市金融機構不得發放貸款；未依法辦理農用地轉用審批手續占用農用地設立企業的，工商部門不得登記。對未按規定繳清土地價款的，市國土部門不得發放《國有土地使用權證》；市規劃、建設等部門不得辦理報建手續；市房管部門不得辦理商品房預售手續。市國土、規劃、建設等相關部門按職責要求加大對違法違規行為的查處力度，對違反法律法規和弄虛作假的，要依法嚴肅處理，并追究有關責任人員的責任。

第八條因不可抗力或者政府行為造成動工開發延期的，土地受讓人應當在動工開發期限屆滿三十日前，依法申請辦理延長動工開發期限；因不可抗力或者政府行為造成的建設工期延遲的，土地受讓人應當在建設工期屆滿三十日前，申請辦理延長建設工期，經批準延期的，最多不超過一年。

第九條根據《閑置土地處置辦法》的有關規定，土地受讓人依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定期限未動工開發建設的，其土地認定為閑置土地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：

（一）《國有建設用地使用權出讓合同》或者建設用地批準書未規定動工開發期限，自國有建設用地使用權出讓合同生效或核發建設用地批準書之日起滿一年未動工開發的；

（二）已動工開發建設，但已開發建設的土地面積占應動工開發總面積不足三分之一，或者已投資額占項目總投資額（不含土地出讓金）不足百分之二十五，且未經批準中止開發建設連續滿一年的；

（三）法律、行政法規規定的其他情形。

第十條閑置土地按下列標準計算收取土地閑置費

（一）閑置一年以上、不足一年半的，按土地出讓金總額的百分之十計收；

（二）閑置一年半以上、不足兩年的，按土地出讓金總額的百分之二十計收。

閑置以劃撥方式供地的，以征地費用總額按以上標準收取土地閑置費。

土地受讓人拒交土地閑置費用，由市國土局責令限期繳納；逾期不繳納的，依法申請人民法院強制執行。

第十一條土地閑置兩年以上的，無償收回其未使用部分的土地使用權。對不符合法定收回條件的，通過改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入土地儲備等途徑及時處置，充分利用。

第十二條工業項目建筑容積率、建筑密度、投資總額、單位用地面積投資強度等任何一項指標未達到約定標準的，土地受讓人必須按實際差額部分占約定標準的比例，支付相當于同比例土地使用權出讓金的違約金，并限期整改到位。工業項目的綠地率、相關配套設施用地所占比例等任一項超過約定標準，土地受讓人要按相當于土地使用權出讓金總額的0.5%繳納違約金，并依法進行處理。達不到生產規模，甚至只建廠房不進行生產的“隱形土地閑置”，通過責令整改、協商收回、依法收回、置換等方式進行處理。

第十三條對未按合同約定繳納土地出讓金的，日按未繳金額的1‰標準收取滯納金。對不按合同約定使用土地的，責令停止建設，并依法進行處理。

第十四條對未經依法批準，擅自改變土地出讓規劃條件的，由市規劃局限期改正，確實難以改正且不影響城市規劃的，經依法處罰后，按市場價補交地價款。

第十五條本暫行規定之日前，凡本市有關建設用地監督管理的規定與本暫行規定相抵觸的，按本暫行規定執行。

土地保證金管理辦法范文2

一、上半年主要工作

上半年延平國土分局主要工作是突出一個堅守、提升兩項服務、推進三項工作、夯實四個基礎：

（一）、堅守耕地保護紅線。

一是落實責任促保護。明確我區耕地保護的目標任務，強化管理責任。將基本農田保護工作列入國土資源目標責任制考核重點，采取簽訂責任書的形式落實責任到人。嚴格執行基本農田保護區“五不準”制度，對我區252612.5畝耕地實行全面監管，堅守耕地保護底線，確保基本農田保護區面積不得低于21.97萬畝（5*5片）。

二是節約集約促保護。一方面，在項目選址時積極引導業主優先選擇存量地，減少建設項目占用農用地。如對爐下工業園區、三三藥業、大橫綠色產業園等1300多畝的存量用地，采取以項目供地和園區管委會供地方式，積極盤活存量，用活死地。目前，*市華泰木竹業有限公司、*華龍人造板有限公司等8個項目256畝用地、大橫綠色產業區718畝項目用地、爐下工業園區395畝、三三藥業169畝項目用地已通過市政府審批。另一方面，認真做好臨時用地墾復工作。如京福高速公路共使用1375.97畝耕地作為棄土場等臨時用地。我局協同區征遷辦逐村、逐塊落實復墾措施，委托復墾1157.91畝，目前已復墾并經驗收合格786.64畝，其余還在復墾之中。督促浦南高速公路施工臨時用地盡量不占或少占耕地,浦南高速公路在延平區境內臨時用地共437.34畝，其中耕地210.49畝，已簽訂復墾協議32份，應復墾面積210.49畝。20*年6月洪災造成耕地損毀96*畝，我局積極向省上爭取10萬元災毀耕地復墾資金，并于6月份分配下撥各鄉鎮，保證了災毀耕地的復墾。

三是開發整理促保護。今年上半年，經驗收合格的省級土地整理項目2個，項目規模30*.4畝,新增耕地284.22畝，投入資金610.96萬元；在建項目2個，項目規模855畝,新增耕地320.2畝，投入資金336萬元；已申請立項的項目4個，項目規模2315畝,預計新增耕地795畝;列入儲備項目5個，項目規模3538畝，可新增耕地301畝。隨著上述項目的實施和驗收，我區耕地占補平衡的壓力將得到有效緩解。

四是規劃調整促保護。根據總規修編用地預測，今后15年我區需新增各類建設用地15.8735萬畝，需使用耕地3.1377萬畝(涉及基本農田保護區2.1萬畝)，為調整好用地結構和布局，最大限度地騰出空間，通過對全區耕地后備資源調查，采取調整、補劃、異地補劃、土地開發整理等形式確定了2143.62畝的耕地作為補充（其中：20*年土地整理項目預計可新增耕地690.22畝、土地開發項目預計可新增耕地1453.4畝），確保“占一補一”，努力實現耕地的占補平衡。

（二）、提升兩項服務

1、服務項目報批。上半年共調整土地利用總體規劃項目6個，面積165畝，其中耕地2畝；共辦理用地預審4宗，總面積113畝，涉及耕地面積6畝；上報省政府審批農用地征（轉）用3個批次4個項目，總面積146.4畝；共審批各類建設用地69宗，用地總面積146畝，有力地確保了我區各類建設項目落地。

2、服務和諧建設。一是依法征地維護權益。堅持依法依規征地，嚴格征地程序，堅持征地補償費直接支付，切實維護群眾合法權益。上半年共支付各類補償費173筆，累計417.99萬元，做到無一差錯；二是嚴格執法維護權益。上半年共依法制止各類違法行為41宗，其中：土地31宗，礦產10宗；依法立案處理11宗，其中：土地8宗，礦產3宗；收罰沒款1.9萬元，有力維護了群眾合法權益；三是暢通渠道維護權益。上半年共接待上訪群眾60人次，共辦理各類件4件，辦結率達100%；依法舉行聽證會4場（執法監察2場、土地利用總規修改專家論證會2場），辦理各類人大代表、政協委員提案建議15件，答復15件,落實反饋率達100%。

（三）、推進三項工作。

1、總規修編順利推進。在完成土地利用總體規劃修編前期工作的基礎上，全面貫徹落實龔清概市長關于總規修編調研工作的有關要求，組織召開全區土地利用總規修編工作會議，從四個方面落實總規修編的各項任務：一是做好土地利用總體規劃與相關規劃（“十一五”規劃、城市規劃、村鎮規劃、水利、交通、生態、旅游等規劃）銜接工作。二是充分利用本次總規修編的機會，解決好歷史遺留問題。三是確保各類建設項目用地布局合理，確定到位。四是解決好耕地保護特別是基本農田保護到位、合理、科學，確保耕地占補平衡。8月份，通過市局組織的公開招標，確定了福建農大科技開發有限公司為我區總規修編隊伍，目前專業隊伍正進入鄉鎮開展基礎資料收集和專題研究編寫。

2、礦業管理有序推進。

一是突出礦產資源整合。繼續深入開展整頓和規范礦產資源開發秩序，實現了省政府下達的無證非法采礦查處率100%的任務指標的完成。加大礦產資源整合力度，以《延平區礦產資源總體規劃》為龍頭，以《礦產安全生產責任制》為目標，以《延平區非煤礦山礦產資源開發利用整合方案》為抓手，重點整合礦權設置不合理、達不到最小開采規模、生產技術落后、破壞浪費資源、污染破壞環境、存在安全生產隱患的采礦權，采取先關后整、依法清理取締等手段，對我區重點礦區、重點礦種進行專項整治，依法將轄區內的75家礦山企業整合為68家（其中：南山江邊礦區4本整合成2本、折竹礦區3本整合成1本、芹山礦區2本整合成1本，太平儒羅礦區2本整合成1本、塔前菖上礦區3本整合成1本）。

二是做好礦業移交接管。按照礦產資源管理工作轄區負責制原則，本著加強協作，團結發展的精神，我局認真負責地做好礦產資源管理職責移交工作。向水東、水南、江南新區、延平西區4個服務中心移交采礦權26家，探礦權4家，做到礦山檔案、相關資料、圖件、移交清單交接清楚，手續完備，保證了礦產資源管理工作的延續性。

三是推行保證金制度。一方面貫徹落實《福建省礦山生態環境恢復治理保證金管理辦法》，對新立采礦登記和辦理延續登記的礦山一律按標準收取生態恢復治理保證金，并嚴格按照經批準的生態環境恢復治理方案開展治理，上半年我局共有7家礦山企業實行了保證金管理辦法，繳納保證金57萬元。另一方面，認真部署開展礦山生態環境現狀調查，在企業完成自查基礎上，分局組成聯合工作組深入轄區內80家礦山企業逐一進行現場核實，核實率達100%。目前，礦山生態環境現狀調查材料已上報市局審查。

四是完成礦業權年檢。將年檢工作與礦業法規宣傳、礦產資源補償費采礦權價款征收、礦山儲量管理、采礦違法案件查處相結合。嚴格年檢程序，規定了年檢的時間、地點、期限和應提交證件材料以及不參加年檢的處罰意見，做到從年檢報到至結束14個程序都有專人負責，提高了工作效率。通過審查，現場退回整改礦山9家，已完成整改9家。年檢期內，全區應參加年檢礦山企業93家，已年檢87家，年檢率達93.5%；累計征收礦產資源補償費和采礦權價款35.38萬元。未參加年檢的6家采礦權人我局已下達整改通知，并上報市局予以處理。

3、地災防治扎實推進。做到“三加強、三到位”。一是加強規劃，宣傳培訓到位。認真編制《延平區20*年地質災害防治方案》和《延平區突發地質災害應急預案》，經延平區政府批準后組織實施。指導督促各鄉鎮根據實際情況編制防災預案，并以文件形式下發至各村（街），同時召開會議進行貫徹部署，突出了方案和預案在地質災害防治中綱領性文件的作用，切實加強了規劃的引導。從1月份開始，就組織開展“地質災害防治知識萬村培訓”活動，把地質災害防治知識作為新當選的村干部、村級協管理員上崗必修內容，把宣傳重點放在農村中小學、受地質災害威脅的村街，加強了鎮、村干部、地災點群眾和學校師生的地質災害防范意識，使他們掌握了防災、救災、監測、轉移等基本知識。在整個培訓過程中，延平分局共發放教育碟片360片、宣傳小冊子1000份、掛圖150張，播放電教片30場，培訓遍及全區243個村居，受訓人員達萬人以上。二是加強警示，責任措施到位。對全區地質災害隱患點及危險點上原設置的222面警示牌逐個進行檢查，更換、補設警示牌20面，累計發放“防災明白卡”和“避險明白卡”2000余份。統一制作值班記錄薄、巡查記錄、監測記錄薄3000余份分發至各鄉鎮、國土所、村街居；建立和完善基層國土所預警預報系統，做到了“四有、五配備”，即有值班室、有領導帶班、有值班記錄、有應急預案；配備有通訊電話、傳真機、電腦、簡易交通工具，確保預警網絡的暢通。健全地質災害監測網絡。進一步明確區、鎮、村行政負責人是本轄區地災防治工作第一責任人、村協管員是地質災害防治工作帶頭人、地災點監測人是地災監測點的守護人，將上述人員的詳細信息登記在案制作成冊，并通過層層簽訂責任書的形式明確責任，形成了縱向到底、橫向到邊的監測網絡。據統計，全區共落實地災監測責任人458人、監督落實責任人213人，簽訂地質災害防治責任書260余份。三是加強整治，資金落實到位。一方面，加快省市督辦的市南紡廠生活區地災點、洋后鎮政府后山坡地災點、西芹鎮泗坑村上莊地災點的治理進度，分局派專人跟蹤督辦，落實搬遷新址，并做好群眾撤離方案演練，確保成功預警避險。另一方面，認真落實省廳地災搬遷補助專項資金。加強資金的監管和使用，對已完成搬遷的補助資金落實到村，對已拆除舊房補助資金落實到人，極大地調動了受地災威脅群眾做好搬遷安置工作的積極性。上半年，完成20*年上報的90戶地災搬遷戶安置工作，爭取補助資金45萬元，已下撥補助資金45萬元。審查上報20*年地災搬遷戶50戶（均已拆除舊房），向省廳爭取補助資金25萬元。

（四）、夯實四項基礎工作。

1、土地利用更新調查進度過半。延平區土地利用更新調查外業成果已通過省廳檢查組驗收。此次土地利用更新調查涉及延平區轄區范圍內15個鄉（鎮）、4個街（道）辦事處，總面積2653.87平方公里，由廈門閩礦測繪院承擔更新調查任務。更新調查工作于20*年8月在西芹鎮試點驗收通過后全面鋪開，通過近一年的努力，形成了131張1：10000土地利用更新調查外業成果圖和一套準確、可靠的內業資料。對省廳驗收組提出的20多個問題與建議，已于4月10日整改完畢，經市局同意，已轉入內業調繪階段。督促作業單位加快進度，要求在規定的期限內及時向省廳申請總驗收。

2、土地登記發證不斷規范。一是做到日常登記發證零積壓。上半年共發證351宗，面積363.8畝，其中：國有證74宗，面積332.9畝，集體277宗，面積：30.9畝；出讓44宗，面積330.3畝，做到了在內以圖管地、在外以證管地；二是加強了土地二級市場監管。上半年辦理土地轉讓7宗，面積79.3畝。辦理土地抵押17宗，面積682.9畝。

3、基準地價更新全面鋪開。在全國工業用地出讓最低標準出臺后，為適應經濟發展需要，及時、準確反映我區土地市場中地價變化趨勢，我局以區位理論和級差地租理論為基礎，根據繁華程度、交通條件、基礎設施狀況、環境條件等因素綜合土地級別、商業用地級別，委托福建大地評估公司開展基準地價更新，目前該項工作已進入中心區和各建制鎮的基準地價調查階段。

4、迅速啟動第二次土地大調查。認真學習國務院《通知》精神，報請區政府研究同意，下文成立延平區第二次全國土地調查領導小組。6月29日根據市局《關于組建*市第二次全國土地調查領導小組》組建領導小組辦公室的通知，制定下發了《延平區第二次全國土地調查領導小組辦公室通知》，明確了職責，確定了人員。及時向區政府匯報，協調落實工作經費（爭取列入市、區財政預算），保證人、財、物及時到位。

二、“完善體質、提高素質”活動開展情況。堅持五個抓手開展“完善體質、提高素質”活動：一是以硬件建設為抓手。認真開展基層國土所規范化建設，投入資金近10萬元對7個基層國土所辦公場所進行搬遷、修繕、添置等，大大地改善了辦公環境，同時還投入資金8萬多元為13個鄉鎮國土所添置了交通工具。現在，轄區內的13個鄉鎮國土所基本實現省廳提出的基層國土所設施配置“六個一”（一處固定的辦公場所、一臺辦公電腦、一部傳真電話、一臺數碼相機、一輛交通工具、一組檔案專柜）的要求；二是以制度建設為抓手。嚴格落實機關效能建設、黨風廉政建設責任制等各項規章制度，制定村級國土協管員管理制度，做到以制度管人管事。自覺接受市、區效能監督員，行評代表和社會各界人士的監督，對明察暗訪中發現的問題都能及時整改反饋；三是以學習培訓為抓手。認真制定學習培訓計劃，及時選送工作人員參加各類教育培訓，上半年共選派60余人參加繼續教育培訓，選送15余人參加省廳舉辦的專業培訓。舉辦專題培訓班四期（區委四套班子中心組理論學習1期、延平區土地利用總規修編和用地報批工作培訓班1期、土地利用更新調查培訓班1期、政治理論學習研討班1期），訂購省廳編印的《基層國土資源管理人員培訓教材》100套，做到分局機關各股室、鄉鎮國土所工作人手一冊。利用村級換屆時機，對全區13個鄉鎮199名協管員進行考核，重新選聘協管員100名，省廳到達協管員工資23.88萬元，我局按季度足額下撥11.94萬元，進一步增強一線監管力量。四是以深化活動開展為抓手。“國土資源服務年”活動、“服務發展最佳股室”和爭創“五好黨支部”等各項活動均有序開展，“6.25”期間13個鄉鎮國土所都組織開展了形式多樣的法制宣傳活動，國土資源法律知識普及率進一步提高。五是以黨建工作為抓手。認真開展“三級聯創”活動，成立了分局機關第一屆工會和第一屆婦女工作分會,選舉產生了新一屆機關工會和婦女工作分會主席、委員，黨的助手能力得到了加強。“七一”期間組織局機關黨員到巨口鄉上埔村開展“掛村服務、互動聯動”活動，慰問特困黨員、老黨員、革命五老子女、五保戶等13戶，發放慰問金0.3萬元、下撥互動聯動各項工作經費2萬多元，有力地推動上埔村的新農村建設。

土地保證金管理辦法范文3

關鍵詞： 區域土地； 公開出讓； 簡析

中圖分類號：D922.36

區域內土地以行政劃撥或協議出讓，土地市場機制能不能發揮作用，土地資產價值能不能充分顯現。土地市場機制能否發揮作用，能否最大限度地增加政府土地收益，本文將從土地公開出讓的重要性，土地公開出讓現狀、當前主要問題及解決辦法等幾個方面對區域內的土地公開出讓工作進行簡單分析，以提高思想認識，自覺維護和堅持土地公開出讓制

1.土地公開出讓的重要性

1.1.充分發揮土地市場機制，減少了腐敗案件的發生。

區域的土地公開出讓前，應征求規劃局的意見，待收到擬出讓地塊的規劃設計條件后，國土局再與原土地使用者以評估價作為參考，協商簽訂《國有土地使用權收回協議書》，對于約定的補償費用及時足額支付，從不打白條，不開空頭支票。收回土地后，出讓地塊的起始價、底價，競買保證金，加價幅度土地儲備委員會集體研究確定，實行科學民主決策。土地公開出讓全過程由公證處公證，做到政務公開，依法操作，陽光操作，土地交易透明，建立了“公開、公開、公平”的用地秩序。商業、旅游、娛樂和商品住宅四類用地一律公開出讓，在中國土地市場網上公告，公告內容沒有設置有失公平的限制性條件，以價高者得的原則確定買受人，真正形成了要地來市場，減少了土地隱易等腐敗案件的發生。

1.2..促進土地集約節約利用，提高土地利用率。

土地是一種不可再生的自然資源，對于中國來說土地更加寶貴，對于城市來說更加稀缺。以行政劃撥方式取得區域國有土地的土地使用者，無償使用土地，致使土地利用低下，土地利用率普遍偏低。通過加大儲備區域內國有存量土地，收回閑置、低效利用的土地使用權后，分批分期對此公開出讓，促使房地產開發企業自覺提高土地利用率。這樣就促使整體土地使用者少占了建設用地，間接地保護了耕地。

1.3.提供大量區域建設資金，為區域發展提供資金保障。

區域內地方政府的土地收入多，且常期穩定，被稱作地方政府的“第二財政”或“土地財政”。政府土地收入每年節節攀升。這些土地收入絕大部分用于城市建設，區域內土地公開出讓加速了城市的發展步伐。

2.土地公開出讓的現狀分析及主要問題

2.1.毛地出讓比重過大，形成了新的土地閑置。

毛地公開出讓，毛地出讓的建筑物、土地補償由毛地的競得人在開發時再給予原土地使用者具實補償。由于補償費是由開發企業和被拆遷戶者之間協商解決，政府收取土地成交價款后就不再管理，致使部分拆遷戶漫天要價，開發成本居高不下，開發樓盤無利可圖，部分公開出讓的毛地無限期地閑置。這種閑置因為政府或沒有可開工條件的原因，按照《閑置土地管理辦法》規定，它又不在閑置土地范圍之內。

2.2.新增建設用地出讓比重較小，限制了區域內城市的快速發展，抑制了區域內城市化進程。

區域內城市化，應體現在城市人口的增加和區域內城市地域的擴大。城市區域的擴大體現在農用地征收為建設用地，建設用地增加意味著農用地的減少，耕地的減少。另一方面又要增加區域內城市建設用地指標，充分保障區域內城市發展空間。這兩方面嚴重影響土地公開出讓的供給能力。由于近年來公開出讓中新增區域內建設用地所占比重太小，土地供給能力弱，城市地域的擴展與經濟發展不協調。

2.3.立法滯后，土地補償費用相對較低，被征收土地的農民不滿意。

公開出讓凈地地塊的出讓成本主要是補償費，它包括土地補償費，建筑物、附著物補償費，安置補助費，青苗補償費。被征收土地的農民對此不滿，抱怨土地補償低，在補償的過程中不配合政府工作，拖延了項目開工時間，更有甚者，群眾聚集起來阻止房地產開發企業打圍墻、施工。

2.4.公開出讓區域內土地結構不符合實際，土地調控力度不夠，促進了住房價格的拉升。

區域內商業用地的總體比例偏大，住宅用地比例相對偏少，住宅市場供給能力受限。由于人口逐年增加，人口對住宅的剛性需求量大于住宅的有限供給，致使住宅價格翻倍增長。

3、解決當前問題的辦法

3.1.禁止區域內毛地出讓，防止土地被動形成新的閑置。

區域內毛地出讓地方政府省事省時，利于政府眼前利益，但是它卻有很大的副作用。一是造成了新的閑置，大量社會資源浪費或不能利用。二是不利于社會的安定團結，開發企業與被遷戶之間的往往因為補償費多少問題爭執的不可開交，不能達成一致意見。三是房地產開發項目不能開工建設，削弱了住房供給能力。解決的辦法在于上級政府下達文件，禁止再次出讓毛地，并且追查出讓毛地人的責任。此外，建立專門小組，到各區域內檢查是否依然存在毛地出讓的情況。

3.2.加大土地征收力度，保障城市發展空間。

具體方法從兩方面著手。一是加大區域內城鄉建設用地增減掛鉤工作力度，加快步伐，努力把掛鉤用地指標落實到位；二是加大區域內城市郊區村莊改造，通過村莊改造把增加的建設用地作為城市發展用地。

3.3.根據經濟發展實際情況，完善部門規章，提高土地補償標準，國土資源部門根據土地收益情況，建議市政府逐年提高農民土地補償標準，政府下達政府令公布新標準，從規章制度層面保障區域內失地農民的切身利益。

土地保證金管理辦法范文4

關鍵詞 天然林；保護現狀；對策；云南宣威；熱水鎮

中圖分類號 S718.55+11 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2012）24-0198-02

天然林是森林資源的主要組成部分，與人工林相比，具有植物種類豐富、結構多樣、組成穩定、生物量大、結構合理、功能更加健全等特點，是自然界中功能最完善的資源庫、基因庫、儲水庫、儲碳庫以及能源庫，在維護生物多樣性、調節氣候、涵養水源、保持水土、防風固沙、抵御自然災害、凈化空氣、美化環境、提供豐富的多種資源等許多方面都具有獨特的功效，尤其在阻止生態惡化方面具有不可替代的作用，是可持續發展的重要支撐[1-2]。

1 熱水鎮基本概況

宣威市熱水鎮位于云南省東北部，轄22個村委會，國土面積59　860　hm2，林業用地面積35　890　hm2（商品林11　170.67　hm2，公益林24　719.33　hm2），占土地面積的59.96%，有林地面積26　303.73　hm2，占林業用地面積的73.29%，森林覆蓋率55.8%。境內東西寬36　km，南北長29　km，總體地勢，東面從南向北傾斜，南高北低，最高點黎山，海拔2　676　m，最低處小江岔河，海拔1　500　m，高低相差1　176　m。全鎮屬溫帶氣候，年平均氣溫15　℃，降雨量1　000～1　100　mm，土壤為石灰巖發育成的山地紅壤，地勢相對平緩。主要樹種有云南松、華山松、旱冬瓜、滇油杉、櫟類等。

2 熱水鎮天然林保護工作現狀

全鎮有護林員85名，其中天然林保護工程專配護林員69人，鎮級護林員17名。2008年以來，全鎮共發生林政案件94起，查處93起，查處率達98.94%，行政處罰65人，補種樹木3　800株。共發生森林火災5起，均屬一般森林火災，過火面積36.67　hm2，受害面積0.33　hm2，損失幼樹370株，損失活立木蓄積12　m3；火案查處5起，查處率、結案率均達100%，處理相關責任人5人。

3 熱水鎮天然林保護工作中存在的問題

3.1 生態保護意識不高

烤煙生產是熱水鎮的支柱產業，在烤煙生產中要使用大量燃料。由于近年來煤炭價格較高，群眾生產生活中所需燃料有向薪炭轉移的趨勢。需求與林業管理存在供需矛盾，在一定程度上存在重經濟效益而輕生態效益的思想。

3.2 管護不到位

由于森林面積大，管護人員少，還有部分護林員職責落實不夠到位，未很好地履行管護巡查責任，造成少數地方存在濫砍亂伐、違規用火引起火情等問題，加之熱水鎮地多面廣，地形復雜，人口密度大，群眾思想認識水平和生活水平參差不齊，愛林護林情況因村而異，給天然林管護和造林成果的鞏固帶來一定的壓力和困難。

3.3 林業產業發展嚴重滯后

截至目前，熱水鎮林業產業結構仍然是以原木經營為中心，林業產業結構調整力度不夠；經濟林較少，林果產品數量少，檔次不高，不具備加工能力，產品市場開拓不夠。在現實生活中，群眾往往偏重于效益高、見效快的產業和產品生產，注重短期效益，而對于生產周期長的植樹造林、環境保護等項目，由于其見效慢，重視程度較低。

4 天然林保護對策

4.1 調整產業結構，減小烤煙生產對燃料的依賴性

以市場為導向，著力加強農業經紀人隊伍建設，引導農民圍繞市場需求組織生產，不斷總結經驗，拓寬農民增收渠道。依托科技推廣，緊緊圍繞全鎮“兩線三點基地”的產業發展規劃，以建設國家現代農業示范區為契機，以高產創建活動為核心，狠抓科技樣板落實，推廣測土配方專用肥、優化種植等玉米生產技術；推廣高壟雙行栽培、脫毒薯種植、大春馬鈴薯高壟雙行等馬鈴薯種植技術，穩步推進糧食生產。加快招商引資步伐，推動產業結構調整步伐，引入龍頭企業，走“區域化布局、標準化生產、規模化經營、市場化運作”的農業特色產業發展路子。按照鎮黨委、政府提出的“穩糧、強煙、培育特色產業”的發展思路，采取“公司+協會+基地”的運作模式，發展訂單農業，在適宜的地區種植辣椒、萬壽菊、特色蔬菜等特色作物，全鎮產業結構調整呈現多層次、多形式、多元化的發展態勢[3]。

4.2 加強林政管理，減少林政違法行為

建立一支高素質林業隊伍，將全鎮林業站和護林員職工編成一個護林中隊，主要負責查處轄區內的林政違法案件，對小隊進行檢查和考核；所有護林員按區域編成護林小隊，每個小隊指定1名護林員擔任小隊長，負責協調、指導、督促和檢查護林員的工作，同時對護林員進行考核、考績的原始登記；抓好目標管理，責任落實到位，通過層層簽訂目標責任書，實行森林資源管護責任制，以林促林，農林結合，協調發展；做好宣傳引導，利用多種宣傳形式，宣傳全面落實天然林資源管護責任制的政策和相關規定，通過深入細致的思想政治工作和教育引導工作，使森林資源管護政策家喻戶曉；制訂科學合理的護林員管理辦法，對護林員實行“三包”、“五定”。“三包”即包政策宣傳，包植樹造林，包災情上報調查；“五定”即定山場、定面積、定任務、定職責、定補助[4]。

4.3 做好森林防火工作，確保森林安全

從4個方面具體落實：一是各村委會要建立健全森林防火機構及值班制度。各村都要成立森林防火領導小組，落實撲火隊伍，帶班、值班人員都上崗就位，并堅持森林防火期24　h值班；二是簽訂責任書、發放戶主保證書及落實“五種人”的監管。在全鎮范圍內進行拉網式、地毯式森林防火工作安全大排查、大整治，做到不漏一點一面，不留死角、盲區，不留隱患；三是保證護林員巡山護林到位。各村明確黨員、村民小組長、護林員等人員的責任，把每個山頭地塊劃分到每個責任人中，保證每個山頭地塊有人看管，明確每個村干部的工作職責及任務。村干部實行掛鉤包片，保證每個片區有人負責，每一個山頭地塊都有人看管，每一個片區都有人負責；四是設立森林防火火源檢查站、點。全鎮應設立多個森林防火固定檢查站和臨時防火檢查點，每一個火源檢查站、點都有人看管。

4.4 發展林業產業，增強林業發展后勁

科學規劃設計造林模式，針對熱水鎮樹種單一、常綠樹種和灌木樹種少的特點，在林業生態工程建設中，進一步加大樹種調整力度，根據全鎮的自然條件和氣候特點，加大車桑子、枸杞等灌木樹種和華山松、柏樹、杉樹等常綠樹的造林力度，提高造林成效。同時，引進了新疆2號核桃、紅柳等新品種，以解決造林樹種單一的問題。根據全鎮的自然地理條件，在林種、樹種規劃上，堅持因地制宜、分類指導的原則，發展干果產業，如板栗、核桃、漆樹、杜仲、花椒等經濟林。結合全鎮“三村四化”、新農村建設及“千村扶貧，百村整體推進”等工程，認真做好核桃建設規劃。采用分片包干、分組實施、實地踏查、實地規劃的方式，做好全鎮6　666.67　hm2核桃產業基地建設工程。

4.5 加強管理，嚴格執行征占用林地和林木采伐審批制度

各類工程項目建設、礦藏開采需征占用林地的，必須嚴格依法履行審核審批手續。農戶建房需征占用林的，由農戶向林業站提出申請，經林業站人員實地踏看后報縣林業部門審核。鎮林業站要按照有關規定切實加強征占用林地的審核、審批和監管工作，依法查處違法征占用林地案件，對情節嚴重構成犯罪的，要及時移送司法機關處理。采伐業主根據林木限額采伐指標分配情況提出申請書（包括采伐目的、地點、樹種、樹況、面積、蓄積量等），以村為單位到鎮人民政府簽署具體意見，經鎮長簽字同意后再由村統一向林業部門申辦林木采伐證。林業站接到申請后在規定時間內搞好伐區作業設計，由村和林業站統一辦理報批手續，經審核批準后，林業站將林木采伐許可證直接發放到林木采伐申請人，采伐業主在辦理采伐手續前，必須與鄉人民政府簽訂跡地更新造林保證協議書，按20元/m3的標準收取跡地更新造林保證金，必須于次年4月前完成采伐跡地更新造林，并達到省造林技術標準要求，經林業站和村委會檢查驗收后返還保證金。業主未實施跡地更新造林的，可將保證金作為處罰金存入育林基金專戶。對于不按規定發證，無證采伐、少批多伐或少設計多采伐林木的，將依法追究發證人員及相關責任人的責任。

4.6 規范木材市場，整頓經營秩序

鎮林業站要聯合工商、森林公安等執法部門對轄區內木材經營、加工點的木料來源情況進行有效監控，督促其合法規范經營，對收購無證木材及存在其他違反林業法規、政策行為的加工點，要按照有關規定嚴肅查處并取締。積極掌握各方面的信息，充分發揮護林員及村組干部、黨員、干部的作用，實行有償舉報；嚴查運輸木材的車輛，按照“一車一證、貨證相符”的原則進行檢查，外運木材重點檢查木材運輸許可證，鎮內木材運輸經檢查林木采伐許可證屬實后進行批注銷帳，杜絕一證多次使用現象。

5 結語

保護好天然林就是造福社會、造福人民。熱水鎮森林資源豐富，蘊藏著極大的生產潛力。森林的用途隨著人們對其認識的加深而發生著很大的變化，森林不再是單純為人類提供木材和其他林產品，還能起到涵養水源、保持水土、防風固沙、調節氣候、凈化空氣、減少噪音、防止污染、保護和美化環境等作用，對保障農業穩定豐收及促進水利事業、畜牧業的發展具有重要意義。為此，要科學地保護、培養、發展經營和合理開發利用森林資源，搞好輔助林業發展的建設項目，從而使森林資源最大限度地向社會提供生態效益、經濟效益和社會效益[5]。

6 參考文獻

[1]　周鳳舞.鶴峰縣天然林保護工程的生態效益評價[J].綠色科技，2011（3）：136-138.

[2]　阿布利米提·阿不力孜，肖開提·亞生.論木材檢查站在天然林保護工程中存在問題及對策[J].科學咨詢，2011（2）：90.

[3]　駱榮軍，唐曉霞，崔自定.加強天然林保護　推動林業產業可持續發展[J].陜西林業，2010（B12）：18-19.

土地保證金管理辦法范文5

一、現狀分析

在財政部、住建部等部門聯合的《廉租住房保障資金管理辦法》中明確規定，廉租住房的資金供應來源渠道有：一是住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額；二是從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例；三是市縣財政預算安排用于廉租住房保障的資金；四是省級財政預算安排的廉租住房保障補助資金；五是中央預算內投資中安排的補助資金；六是中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金；七是社會捐贈的廉租住房保障資金，八是其他資金。由于我國經濟存在地區之間的不平衡性，部分地區并不能將土地出讓收益作為廉租住房建設的主要來源，一些中西部地區土地出讓收益甚至無法平抵土地整理費用，不具備可持續性。各地區公積金增值收益有限并沒有連續性，致使上述八類資金覆蓋面有限、解決范圍小，而且尚未形成有效循環。國務院“24號文”還規定包括金融創新工具等其他資金來源渠道。國家審計署公布2007-2009年政府投入保障性住房審計調查結果揭示，22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租房保障資金的比例尚未達到不低于10%的要求。各地區在住房建設“十一五”規劃執行中明確了以公共財政預算資金為主、穩定、規范的住房保障資金來源渠道，將城市城鎮人均住房使用面積低于10平方米的最低收入家庭納入住房保障范圍，受益家庭將有所增加，而資金短缺現象嚴重，投融資任務十分艱巨。關鍵問題是用于保障房建設的資金缺口嚴重，資金不到位和資金支持體系不盡完善，突出表現在以下幾個方面。

1.地方財政支持力度還不夠大

按照中國經濟實力，中央財政不會全包保障房資金缺口，只會很有限地解決部分困難地區的保障房建設資金缺口。地方保障房安居工程建設應以地方財政資金投入為主，各地應量力而行，逐步解決低收入家庭住房問題。地方政府對保障房建設重視程度高低直接關系到地方保障房建設資金到位與否。如上海廉租房租金補貼的資金來源單一，具體的比例為60%左右依靠各區財政撥款，剩下的40%中一半來自公積金增值收益，一半來自市財政資金。

2.國家規定的保障房建設資金來源與實際運作有差距

由于地區經濟的不平衡性，部分地區不能將土地出讓收益作為保障房建設的主要資金來源。保障房中的廉租房在未來年份保持規模增長和住房補貼連續發放，具有很強的連續性。而土地出讓收益受地價和可出讓土地面積的影響，地方每年土地出讓收益并不穩定，顯然不具備可持續性，不利于作為廉租房建設的主要資金來源。如，某城市按規定當年可以從土地出讓金凈收益中提取70億元，實際上只提了30億元，距離全年安排80億元相差很多，顯然資金缺口不小。

3.缺少廉租房房源，且廉租房租金水平低，租金收益難以為繼

目前，廉租房租金本身就已經遠低于市場租金，物業管理等需貼錢運作，用廉租房租金收益來維護和管理是不可能的。廉租房補償水平難以趕上日益高漲的房屋租賃價格，租金收益難以承擔主要資金來源。尤其國家2011年保障性住房安居工程建設規劃提速，全年建設住宅高達1000萬套，公共租賃房占主要部分。按照現有城鎮居民實際收入水平，承受租賃公租房的租金能否保持連續繳交是個問題，也難以作為公租房建設資金來源。

4.住房公積金增值收益缺乏連續性和有效性

財政部已經明確可以用中央財政補貼、土地增值收益和住房公積金增值收益部分用于公租房建設統籌使用。眾所周知，住房公積金最大特點是使用一次后，需要再經歷一段時間積累期才能形成一定規模，而廉租房租金補貼資金的需求是每年都在增長，前者的增長速度難以跟上后者。最近幾年國家和地方財政增幅每年都在30%以上，住房公積金存貸款的利率差目前已經達到2.34%以上，重點城市中僅上海公積金增值收益累計超過80億元，北京市30億元、天津20億元，而用于廉租住房建設的財政投入不過才幾個億，資金難以為繼。

5.保障房建設資金來源主渠道銀行貸款尚未全部發揮作用

2012年，國家僅建設1000萬套公租房就需要投資1萬億元，達到全國房地產投資規模的20%。各家商業銀行支持保障房信貸規模有限、配貸資金比例較低，承擔的信貸風險較大。國開行對廉租房建設支持貸款近300億元，但是僅未來三年的廉租房建設資金就需要1500億元之多，再加上各家商業銀行從自身流動性和盈利性出發，用于保障房建設的信貸投放尚未納入授信計劃啟動范圍，能籌集到的資金仍是杯水車薪。

二、對策建議

1.科學安排低收入家庭住房保障資金財政預算安排

鑒于目前全國住房保障范圍覆蓋面較小，邊緣地區低收入家庭的居住環境的特殊性，部分未參加保障范圍，納入保障范圍的家庭數量尚未確定。國家住房保障部門和房地產經濟學會可聯合進行專題研究，對全國廉租房補貼家庭戶數進行摸底統計，建立廉租對象收入認定標準動態調整機制、收入核準機制。建議大中城市盡快出臺本地區社會保障“十二五”規劃，把生活困難和居住困難的雙困戶、享受租金減免以及重點優撫對象家庭納入住房保障范圍，讓更多的城鎮“雙困”戶受益。同時安排好廉租房、公租房建設資金預算，對土地增值收益準確核算、及時計提，確保建設資金落實到位。在財政稅收方面，減免低收入家庭購房所交的稅（可實施階梯式遞減方式）以及開發商建設廉租房、公租房的所得稅。

2.推進金融業態創新，拓寬保障房建設資金融通渠道

利用國家住房保障金融相關政策，引導社會資金，提高并增加面向中低收入家庭的金融服務，以形成保障房金融業態。按照“政府組織、社會參與”的原則，需要多渠道籌集資金，積極搭建投融資平臺。除住房公積金項目貸款、社保基金資金支持公共租賃住房、保障性住房信托基金（廉租住房REITs）外，還應積極發揮各地保障住房建設投資公司的融資平臺作用，爭取銀行中長期貸款支持，多渠道吸引社會資金進入保障性住房建設管理領域，形成以公共財政為主導，企業、金融機構、社會等多方積極參與的投融資格局，提供較為充足、穩定的資金來源。一是利用我國7萬億投資計劃中有20%以上投向保障性住房建設的資金規模，增發地方債。住房建設公債發行的數額要總體考慮廉租房臨時性融資缺口來確定，地方政府根據自身財政收支運行情況確定償還期限。二是由政府部分出資，以債券、住宅預約儲蓄、政府財政、國債管理基金預收金、彩票等形式募集設立政府信用擔保專項基金，用于提供住房建設融資擔保，為保障性住房收儲提供資金支持。擔保專項基金可按股份公司方式運作，政府對公司有最終決策權，當擔保基金不能履行擔保債務時，由政府代為履行債務。通過政府信用保障增強融資模式靈活性、降低交易成本、盤活建設資金。

3.政府要加大住房保障建設多元化資金體系建設的力度

一是制定全國“十二五”住房保障投融資規劃，出臺多種投融資政策，鼓勵和調動社會力量和市場資源，投入住房保障體系中。二是鼓勵全國100強房地產開發商建造保障房，出臺只要建設保障房就能優先獲得土地批租和出讓權，并在稅費和信貸利息方面享受有關優惠。三是鼓勵私人資本投資小戶型住房，出租給低收入家庭租住，減免房租所得稅和還貸利息稅等。四是商業銀行出臺配套措施和融資方案，給予低利率優惠貸款等。制定專門的廉租房信貸政策。如放寬低收入者貸款條件，降低貸款門檻和首付款比例等。商業銀行要為享受住房保障的家庭提供“信貸綠色通道”，推出個性化金融產品，如廉租房個人貸款、經濟適用房個人貸款、公租房租金和保證金賬戶管理等，以滿足這部分家庭購房租房金融需求。五是建立專門的住房保障金融機構，并將公積金管理中心由行政事業單位逐步演化為金融機構組成部分，為符合條件的居民提供低利率的貸款，其資金來源主要從金融市場發行金融債券和國家財政扶持資金，與現國家開發銀行運行模式相類似，以體現政府的保障房的政策意圖。

4.引導房屋租賃市場發展，金融機構配合開辦住房融資租賃業務

目前，提高大中城市的租賃性質的公共住房比例是當務之急。公共租賃房是保障房建設的主要內容，是未來改善住房供應結構的首選之路。在租賃市場空缺的條件下，地方政府通過向市場購買房源用作廉租房，或政府出資加大公租房建設，建立以政府為主導的社會性租賃機構，并由政府或民間資本出資收購一些尾房或空置房，改造成租房，減免部分租金稅收。積極發揮商業銀行正在興辦的金融租賃公司融資融物的職能作用，在廉租房資金籌措方面發揮作用。鼓勵成立專門的提供擔保和保險的機構，公營和私營均可，為借款人提供擔保和保險。

5.建立多元化的住房保障資金體系需要政策助推

土地保證金管理辦法范文6

ス丶詞：土地流轉；制度創新；統籌城鄉

ブ型擠擲嗪牛F127 文獻標識碼：A 文章編號：1007-5194（2008）05-0104-05

收稿日期：2008－07－20

作者簡介：丁瑤（1968-），女，重慶市綜合經濟研究院經濟咨詢研究中心主任，副研究員。研究方向：宏觀經濟；區域經濟。2.鄧蘭燕（1982-），女，重慶市綜合經濟研究院農村經濟研究室副主任，經濟師。研究方向：農村經濟。

近年來，國家大力推進區域協調發展，但西部與東部地區發展差距仍然較大，西部地區城鄉發展不平衡是導致經濟發展水平不高的主要原因。目前，西部地區正處于工業化、城市化加快發展的起點，處于發展的歷史機遇期，國家又批準重慶、成都成為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，全面探索新的發展路徑，其中創新土地流轉制度是實現城鄉統籌發展的關鍵因素。在工業化、城市化、市場化、開放化進程中，如何正確運用好國家政策，積極探索土地利用上理論和制度創新，處理好供需用地的矛盾，提高集約節約用地的水平，按市場經濟規律建立健全城鄉土地資源配置機制，已是西部地區面臨的一個不容回避、迫在眉睫的問題。

ヒ弧⒌鼻拔韃康厙推進土地合理流轉的必要性

ィㄒ唬┩平城鄉統籌發展，需要在要素流動上有所突破，尤以土地、勞動力人口的流動性上需要創新，這也是“三農”問題解決的關鍵

ネ吵锍竅綬⒄怪饕是建立和健全城鄉統籌的商品市場體系、要素市場體系和社會保障體系，其中要素市場特別是土地市場是城鄉統籌的重要內容。西部地區城鄉二元結構特征突出，統籌城鄉的壓力大、任務重。同時，由于長期行政手段的“均田制”以及現行集體土地使用制度的僵化，西部地區耕地過于分散，許多建設用地未得到充分利用甚至閑置，大量農民進城務工伴隨的耕地撂荒問題突出，土地利用效率偏低。而作為連接城鄉發展的主體――中小企業在城市舊城改造、“抓大放小”的政策實施過程中正面臨無地可用的困境。推進土地等生產要素在城鄉之間自由流動是解決“三農”問題的關鍵，一方面有利于農村集體利用土地資產參與經濟建設，通過推進農村居民住宅集聚和進城農民市民化，盤活鄉鎮企業用地，提供城市化、工業化進程中所需要的建設用地，增加單位土地經濟總量和財富創造量，提高城市發展反哺農村的能力，同時，因為集體存量建設用地的流轉減少閑置土地數量，減少建設用地增量的增加，有利于保護耕地和節約耕地。另一方面有利于以土地為主要載體的農業加快產業化進程，實現規模化、集約化經營，提高勞動生產率，提高附著在土地上的產品的經濟效益；有利于在土地流轉過程中，逐步提高農民土地承包經營收益和宅基地預期收益，提高農民的收入水平和財富水平。

ィǘ）西部地區正進入工業化、城市化快速發展時期，發展需要與土地利用矛盾更加突出

ジ母錕放以來，東部沿海地區城市發展、工業化建設過程中，土地開發和利用作為帶動經濟發展的一項重要措施為沿海發達地區經濟繁榮提供了強勁動力。據有關資料，浙江湖州、福建晉江、廣東順德地區，城鎮建設用地總面積中約有80%左右為集體非農建設用地（周建春，2007）。沿海發達地區在工業化、城市化快速發展期基本未受土地要素的制度制約。總體上，西部地區工業化、城市化進程落后于沿海發達地區，目前剛剛進入工業化、城市化快速發展的起點，面臨承接國際國內產業轉移的良好機遇，工業化、城市化對土地利用的需求十分迫切，用地需求增大與供地有限之間的矛盾突出。以重慶為例，1997年~2010年，重慶市獲批的規劃用地總量為4萬公頃，截至目前已經用地3.47萬公頃，今后幾年可作為開發、建設用地的土地相當緊張。但同時，為了保障糧食安全和穩定經濟發展，近期我國土地“閘門”進一步收緊：“以租代征”、擅自擴大建設用地規模被嚴格禁止；新增建設用地控制指標納入土地利用年度計劃等，從緊的宏觀土地政策環境使西部地區在發展的關鍵期土地利用矛盾和問題更為突出。

ィㄈ）引導集體建設用地使用權進入市場進行有序流轉，是規范土地流轉市場的現實需要

ノ韃康厙尤其是城鄉結合部市場水平較高的區域，因發展需要在土地開發過程中涌現出多種多樣的土地經營模式，部分地區出現了與沿海地區早期發展過程中類似的土地隱性市場。如以農業結構調整為契機，將農用地轉變為非農建設用地后直接出租、轉讓；在辦理土地轉用手續時違規操作，上報合作、合資合同，實際卻是土地使用權租賃、轉讓合同；采取“自征自用”方式直接轉為國有土地后，“無證用地”；城鄉結合部出現小產權房等，土地非法出租或以其他形式非法轉讓，或未經批準非法占用。例如，四川省清理出新《土地管理法》實施以來非法入市的集體土地3210畝，貴州省清理出非法圈占土地1.89萬畝（王名揚，2002）。究其原因，一是土地利用方式的比較利益差距巨大，農用地的經濟效益遠不如轉為建設用地，辦工廠、開商店或住宅出租。二是征地補償水平過低，而用地成本很高。農民和村集體更傾向于采取不征自行轉用流轉的方式，而土地使用者也因為轉用后的土地用地成本很高傾向于直接使用集體土地，尤其投資于集體建設用地的主體多是中小企業，采取這種方式可以降低其創業初期的資金壓力。實際上，這部分農村集體建設用地已以出租、轉讓、入股聯營等方式變相進入市場流轉，建設用地流轉已成既定事實不可逆轉，政府僅靠強行的“堵”、“禁”無益于問題的根本解決，而需要建立制度規范，將之納入土地有形市場，才能有效解決集體建設用地流轉中的“市場黑洞”，防止集體土地收益的流失，保護農民的切身利益。

ザ、我國現行的土地制度對西部地區土地流轉的制約

ノ夜現行的農村集體土地使用制度是建立在計劃經濟體制基礎上形成的，這種土地使用制度在當時的歷史條件下曾經發揮過積極的作用，國家通過對農村集體土地的支配、征用，積累了大量資金，用于發展工業、搞基礎設施建設，推動了城市經濟的快速發展。但隨著社會主義市場經濟體制的建立，城市經濟、工業經濟的擴大和農村經濟的發展，這種土地制度對現階段西部地區經濟發展的制約越來越大，引起了土地流轉不暢、土地收益分配不合理、土地利用效率偏低等問題。

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コて諞岳矗農村與城市分割的二元性土地制度以及國家對城市土地一級市場的壟斷，造成土地市場的“價格雙軌制”，扭曲了市場功能。根據《土地管理法》，集體所有的土地如果要進入市場，或通過轉變用途獲得增值，只有一種途徑，即將集體土地征用為國有土地。這將《憲法》規定的征地范圍由“公共利益的需要”擴大到包括非公共利益需要的一切用地項目，甚至一些私人經營性項目。現行的征地制度，由于國家壟斷土地一級市場造成過低的征地補償標準，而農民沒有法律許可的“討價權”，對于土地在城市市場所產生的增值收益農村土地所有者和使用者也不能參與分配，目前農村集體土地征用中的收益分配政府所得與集體和農民所得之比約為17:1（沈飛等，2004）。因此，無論集體經濟組織還是農民，都不愿意通過征地將集體土地轉為國有。并且，過低的征地費用，為降低出讓金提供了較大的空間，造成城市、工業用地粗放式擴張，降低了土地利用效率。

ヅ逋戀氐惱饔彌貧仁羌蘋經濟的產物，建國初期，由于農村土地所有權缺乏法制化，且國家經濟實力有限，對農村土地只能推行土地征用制度，對城市土地只能實行無償劃撥制度。目前，我國已建立了城市土地市場配置制度，但農村土地市場仍沒有得到法律正式確認。顯然，建國初期建立的征用制度與市場經濟不相適應，主要表現為：一是在市場經濟條件下土地使用者已經發生了根本性的變化，與計劃經濟條件下任何用地單位都是依附于政府的從屬機構不同，每一用地單位都是獨立的利益主體，城市經濟與農村經濟利益不可能完全一致。而城市化、工業化依靠農村和農民的低成本發展之路也是不可持續的。二是在市場經濟條件下，土地不僅是資源，而且是重要的資產，農民的土地具有更多的功能。城市獲得農民的土地必須考慮農村土地的多種功能，尤其是社會保障功能。三是城市用地與農村土地是兩種不同的土地所有權，在法律上是平等的，在經濟上也應該加以實現。西部地區集中了全國大部分的農民和集體土地，建立統一的城鄉土地市場在一定程度上會提高工業化與城市化的成本，但他會從制度上解決長期存在的城鄉發展不協調的問題。

ィǘ）現行土地用途管制制度制約了土地在地區間的合理配置

ハ中小鍛戀毓芾矸ā飯娑ǎ任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，土地轉讓一般只能在同村甚至同村民組進行，集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是法律明文禁止的。《農村土地承包法》規定，土地發包給本集體以外的單位或者個人承包，應當經本集體村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。可見，非本集體經濟組織成員受讓集體土地承包經營權也受到了嚴格的限制。這種受讓主體身份限制造成了土地流轉的封閉性，土地使用權無法按照市場方式自由轉讓，在很大程度上限制了集體組織之間、城鄉之間、區域之間在土地利用上的余缺調節，對土地資源的合理配置制造了障礙，這不僅對農村剩余勞動力的轉移產生不利影響，也會使農村土地流轉局限在封閉的小范圍內，以至形成十分零散的農村土地流轉市場，阻礙農村土地利用效率的提高。

ハ質抵校部分農村集體土地事實上突破了現行法規的限制，集體建設用地、農用地自發的通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業和個人使用的現象大量存在。就集體建設用地而言，本身主要就是為了發展鄉鎮村工商業經濟用地，如果限制取得和流轉，不能最大化實現集體建設用地的效益，同時，由于各地區之間、各集體經濟組織之間的生產能力各異，如果限制取得和流轉，各地發展差距可能越來越大，不利于實現統籌發展。現行法律規定在經濟學上明顯是無效率的制度安排，相反自發流轉雖然承擔巨大法律風險成本，卻是理性的、符合財產效益最大化原則的。并且，因為這種法律規定直接導致農村地價低估，尤其是與城市相鄰地帶的農村住宅價格低估，使得城市近郊買賣農村宅基地的現象頻繁。盡管目前國家出臺了各種條例法規阻止，但無論從城鄉居民權益的公平性或市場經濟規則來說，這都是無法治本的辦法，無法適應與解決大批農民“非農化”的現實需要。現行的用途管制等法律規定與現實的尖銳沖突體現了現行立法的制度缺陷。

ィㄈ）現行土地使用權抵押制度制約農村土地有效流轉

ハ中小噸謝人民共和國擔保法》規定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押，“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。” 可見，在現行的制度下，農民既不能抵押自己所承包的耕地，也不能抵押自己的宅基地，而鄉鎮企業在抵押時不得將土地使用權單獨抵押。但事實上，無論是外出務工和遷居城鎮的農民，還是繼續留在農村的農民，出于生產或生活的需要，由于往往借貸無門，土地的價值實現對于他們都是極其重要的。對準備進城的農民來說，如果限制承包地或宅基地抵押，他們進城購房或自主創業的資金就得不到有效補充，不利于農民及其家屬進城工作和生活，不利于城市化進程的有序推進。對繼續留在農村中的農民來說，由于農村經濟結構調整、農村非農產業發展、農村消費市場的擴大都與農民的經濟狀況密切相關，如果限制承包地或宅基地抵押，農民會因為缺少資金及可靠的融資渠道無法加大生產投入、提高勞動生產率，進而實現持續增收，推動農村經濟發展，這也必將制約農村土地流轉。

ト、促進西部地區土地流轉的制度創新設計

ピ詡岢峙寮彝コ邪經營制度和穩定農村土地承包經營關系的原則、堅持“依法、自愿、有償”的原則、堅持有利于資源優化配置的原則、堅持因地制宜、形式多樣的原則的基礎上，在確保耕地基本農田總量、糧食綜合生產能力提升前提下，通過推進土地制度創新試點工作，引入農用地發展權市場交易模式，探索提高新增建設用地平衡指標的方式，創新土地流轉制度，增強西部地區土地流動性和利用合理性。

ィㄒ唬┩平國家土地管理制度創新試點工作

ピ諼韃康厙，選擇正推進國家統籌城鄉綜合配套改革試驗區建設的重慶市和四川省成都市開展國家土地管理制度創新試點。在土地征用方面，政府征地權嚴格用于純公益事業或準公益性事業，非公共利益性質的用地交易應限制政府動用強制性征地，盡量交由市場機制加以解決；在土地利用的規劃上，根據國家審批的土地利用總體規劃，在確保耕地和基本農田總量不變的前提下，允許根據統籌城鄉發展的實際，局部調整土地利用規劃，報國土資源部備案；在土地利用的年度計劃上，國家一次性下達5年指標，允許根據統籌城鄉發展的實際，跨年度滾動統籌安排；在項目管理上，賦予部分土地項目管理權限，開展農村建設用地“減量”與城鎮建設用地“調增”掛鉤試點；在土地產權上，嚴格界定集體經濟組織與農民在土地權力和流轉收益上的分配，允許和鼓勵農民以土地入股、產權交易、租賃等方式進行土地開發與建設，允許集體建設用地在不改變集體土地所有權性質的前提下，在符合土地規劃和用途管制下進入市場進行交易，適當允許宅基地的轉讓、抵押，促進農民宅基地的商品化。

ィǘ）引入農用地發展權市場交易模式

ス家對建設用地總體上采取耕地總量動態平衡和異地置換政策，主要操作手段是利用規劃機制和土地用途管制機制，這種做法帶有很強的計劃性，缺少靈活性。在西部地區，可以選擇試點地區引入農用地發展權市場交易模式，推動農地向非農地合理置換，雙向流動。農用地發展權即指農業用地轉變為非農建設用地的權利。農地發展權是與農地所有權相分離的一種物權，農地發展權歸農地所有者所有，發展權可以在市場上自由交易。隨著經濟持續發展，建設用地的需求量逐步增加，農地轉為建設用地將產生更大的收益，農地發展權的價格也將逐步上升。允許農地保護區的發展權向發展區轉移，允許開發者通過使用發展權提高預先規定的開發強度進行額外開發。經濟發展條件不成熟地區，通過發展權（若干年期）的出讓，得到比從事農業生產更高的收益；經濟發展前景好的地區，可通過多支付費用獲取更多的農轉非指標，通過市場機制調節抬高用地門檻，促使其節約、集約使用土地。此外，通過農地供求市場的公開交易，有利于平衡非農用地與農用地邊際收益差額，從而減少征地過程中的尋租腐敗及濫用征地權等現象，有利于節約耕地和保證糧食安全。

ィㄈ）探索多種方式提高新增建設用地平衡指標

ヒ皇槍睦新增耕地潛力較大的地區加大土地開發整理力度，加強對采煤塌陷地、礦山廢棄地、廢河灘地、舊村莊的復墾開發，適度開發荒山等未利用土地，進而提供新增耕地指標儲備。二是積極引導農村集體建設用地的集聚，通過土地置換等辦法，在建設工商業集聚區時，充分考慮將周邊農村零散的建設用地通過置換等方式集聚在一起。三是改革農村集體建設用地管理制度，逐步賦予集體土地與國有土地同等的權利，在堅持土地有償使用和嚴格用途管制下，允許集體建設用地使用權通過出讓、轉讓、出租、作價出資或者入股、合作或聯營等方式直接進入小城鎮土地市場，盤活存量建設用地。四是完善農村建設用地使用制度，對農業產業化中圈、舍改造等建設占用耕地可以與耕作層剝離的，盡量采用剝離，對耕作層進行保護和利用。五是出臺農村自愿退出的宅基地的管理辦法，由農村集體經濟組織或農村土地管理機構組織復耕，進行統一登記管理。

ィㄋ模┙立新型農村土地流轉制度

ヒ皇墻立統一規范的土地流轉市場，培育流轉市場主體。建立土地管理服務中心，規范流轉市場管理。各級土地管理服務中心承擔流轉、托管、仲裁、登記、中介等職能。建立統一的農村土地承包、流轉管理信息系統。放寬農村土地流轉經營主體的范圍，允許各種組織、企業和個人通過農村土地流轉，從事農業規模經營；允許各種金融資本、工商資本和民間資本參與農村土地流轉。各類經營主體在稅收、融資、用地、經營等方面予以支持。培育農村流轉中介服務組織。

ザ是在不改變土地所有性質和承包地用途的情況下，推進農民承包地采取多種形式流轉。形式包括轉包、轉讓、出租、互換、入股等。方式可以是農民自發流轉、托管組織流轉、委托流轉、集中連片流轉、再流轉等。

ト是適當放寬農村土地的農業用途范圍。在不損害土地耕作條件和基本農田保護情況下，農作物種植、畜禽養殖、水產養殖、農業科學試驗等可視為農業用途。允許農村土地流轉經營主體開展與經營主業相關的農產品加工、物流配送、農業技術咨詢服務和農業觀光旅游等經營活動。鼓勵土地流轉經營主體投資興建農田水利等基礎設施，所占土地不占其臨時建設用地指標，并免收各種手續費。

ニ氖峭黃婆寮體建設土地的用途限制。拓寬土地使用范圍。支持工業化、城市化程度高、經濟較發達、有條件的地區開展試點，除不允許開發商品住宅外，集體土地可通過土地市場公開交易，用于商業、旅游等經營性項目建設；經依法取得的集體建設用地可設定抵押權；適當放寬宅基地流轉、繼承、利用方式上的限制，因轉讓、出租、抵押地上建筑物導致村民住宅用地使用權轉移的，村民住宅用地隨之流轉。此外，打破分村審批制，新宅地申請者，在一定區域內統一規劃居民點。對于確實沒有經濟實力或農業勞動不方便的農戶，允許購買已搬遷農戶的老宅基及其房屋作為過度。即嘗試農戶的老宅基地有條件的流轉，規定購買的最長年限――比如10 年，同時規定對房子只能維修而不能翻修，到期前可以依法買賣，到期后政府只補償房屋殘值，土地無償收為國有。

ノ迨譴蔥鋁髯模式。首先，普遍推廣“田保姆”模式。對因出外打工缺乏勞力而無法耕種、可能撂荒的農田實行代耕、轉包、轉讓、出租等多種靈活有效的方式，優化人地資源配置，提高土地收益。第二，積極推廣“五統一分”模式。將農民手中不能流轉的分散的土地資源進行互換，根據市場需求，“統一規劃、統一耕作、統一技術、統一種苗、統一銷售、分戶管理”，形成優勢產業區域化布局、規模化生產、產業化經營的局面，以降低生產成本，提高農民收益。第三，擴大推廣“招投標”模式。在承包經營制度基礎上，將農民閑置的承包地、未利用地、四荒地等采取項目招投標的機制進行流轉。第四，完善推廣“股田制”模式。農民以土地承包經營權折資入股組建農民專業合作社或股份制公司等市場主體的形式。五是強化農村土地使用、流轉的監督管理和風險防范。妥善解決撂荒土地，對撂荒一年以上的承包土地，集體經濟組織要按規定組織代耕，代耕收入歸代耕者；對舉家長期外出且失去聯系農戶的撂荒土地，集體經濟組織有權收回承包地進行流轉，流轉收益歸集體經濟組織。其中50％以上應當存入銀行（農村信用社）專戶，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，繳納有關土地增值收益。加強土地流轉的風險防范。有條件的地方，設立土地流轉風險資金，建立農村土地流轉保證金制度和土地復墾保證金制度。推進農村農業保險試點，降低規模化經營的流轉受讓方的自然風險。

ゲ慰嘉南祝

オ[1］王磊榮.當前我國農村土地違法案件存在的原因和對策[J］.農業經濟問題,2007,(6).

オ[2］鄧永亮.對現行我國土地征用制度的反思及其創新完善[J］.調研世界,2006,(12).

オ[3］張秀智等.滿族村落宅基地利用的實證研究――以北京市滿族七道梁村為例[J］.農業經濟問題,2007,(11).

オ[4］沈飛,朱道林.政府制度性尋租實證研究[J］.中國土地科學,2004,(4).