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土地的評估方法范文1

關鍵詞：劃撥土地使用權評估方法

中圖分類號：F301.0 文獻標識碼：A 文章編號：

一．劃撥土地使用權的內涵及特征

劃撥土地使用權， 是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。隨著劃撥土地使用權的入市，特別是企業改制中，經常涉及劃撥土地使用權的問題，如何開展劃撥土地使用權價格評估工作，是必須面對的一個問題。

劃撥土地使用權價格包括兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發成本。以企業為例，在通過劃撥方式取得土地使用權時，除了要支付土地補償費、安置補助費、地上物補償費、青苗補償費或拆遷安置費及相關稅費外，還要投入資金用于支付修建廠房、辦公樓等費用，并進行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等基礎設施的配套，才能滿足企業生產的需要，因此，劃撥土地使用權價格就包括土地取得費用、土地開發費用、稅費、利息和利潤。

與出讓土地使用權相比，劃撥土地使用權無限期使用，從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場價。劃撥的需要繳納征地補償、安置補償等成本費用就可以供地了。 從性質上來講，劃撥土地都是市政公共設施和機關辦公、公益事業、重點交通、水利、電力等基礎設施，都是屬于無盈利性質的。因而劃撥土地使用權在二級市場上受到許多限制，劃撥土地使用權可以占有、使用、收益，但無處分權。1992年3月8 日（1992）第一號令頒布《劃撥土地使用權管理暫行辦法》，該辦法第五條明確規定，“未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。”

劃撥土地使用權價格的評估作為特殊類型的宗地評估，也要對委托評估宗地的使用年限進行界定。目前，對劃撥土地使用權價格評估中的使用年限的界定有兩種情況，一是設定為無限年期，二是根據評估宗地的設定用途設定其年限為該用途的法定最高出讓年限。

國家對企業改制、城市拆遷、抵押等方面的相關規定，為劃撥土地使用權價格的評估奠定了基礎，2007年頒布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可以根據企業改革的不同形式和具體情況，分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。除保留劃撥用地方式外，其他幾種方式均需進行評估，根據《中華人民共和國土地管理法》和《誠征國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以回收，并依法處置，依法處置時需要評估，《房地產估價規范》第六條明確規定“以劃撥方式取得的土地使用權聯通都是建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。

二．劃撥土地使用權的評估方法

根據《城鎮土地估價規程》，劃撥土地使用權價格評估，可以采用成本法、收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數修正法等。

1.成本法：劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息、利潤。在應用成本法評估時應注意，只能堅持以區域客觀、平均的費用作為計算依據，堅持客觀的重置成本，即以估價期日的、估價對象所在區域的平均取得成本和開發成本作為計價依據，而不應去考慮某個企業在取得土地時實際所支付的歷史成本，其次是利息和利潤的確定。在這里利息和利潤是企業投入資金購買“土地”這個特殊商品而產生的資金利息和投資利潤。通常，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風險調整值確定，利潤則以估價對象的土地使用者所在行業的年平均利潤率來確定。最后再通過對區域平均價格的修正來確定宗地的價格。

成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法等進行估價的情況下的房地產估價，但由于該方法不能全面考慮土地的效用、價值及市場供需關系，有時會與市場價格存在較大差異。

2. 收益還原法：利用該方法主要是將估價對象的總收益減去總費用得到土地的純收益，再扣除國家土地收益部分，然后按一定的土地還原率還原成現實活剝土地收益價格，目前許多地方都制定了劃撥土地使用權年租制租金標準，可以直接作為活剝土地使用權評估的參數。

3.市場比較法：根據同類型劃撥土地實際成交價格作為比較案例，通過修正確定估價對象的價格。適用于劃撥土地作價入股、作為合作條件等案例較多的城市。

4.剩余法：在以土地作為合作條件，土地使用權所有者不承擔土地使用費的情況下，可假設估價對象具有完整的所有權，以同類型土地的市場交易實例（包括出讓、轉讓或其他市場化方式取得的土地使用權）作為比較實例，采用市場比較法求得估價對象在具有完整使用權條件下的公開市場價格，然后視情況扣減同類型出讓土地的出讓金，剩余的即為估價對象在劃撥土地使用權條件下的價格。

5. 基準地價系數修正法：基準地價一般是指出讓條件下具有級別的地面熟地價，其構成基本包括土地取得費、土地開發費以及土地所有者權益三部分，而土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥土地使用權價值主要由前兩項構成，然后利用基準地價修正體系，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，選擇相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取估價對象的劃撥土地使用權價格，采用基準地價修正法時要注意兩點，一是所使用的基準地價要扣除當地劃撥土地補交的出讓金標準，或者通過年租制租金，推算出的劃撥土地出讓金，二是不考慮年期修正問題，不利用年期修正系數。

不管采用哪種方法評估，在具體評估時，應根據不同的評估目的，在評估報告中就土地出讓金的有關事項予以說明：

1.以轉讓為目的，轉讓后按國家有關規定，受讓方不需辦理土地使用權出讓手續，土地任然屬于劃撥性質，土地評估值中不應包括土地使用出讓金

2.經有批準權的人民政府批準轉讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價依據作為估價目的的，評估機構出具的評估報告中應包含劃撥土地使用權價格及土地使用權出讓金的款項。

3.以抵押價值為評估母的的，活剝土地評估值中不應包括土地使用權出讓金。

4.以確定拍賣底價為目的時，劃撥土地使用權的評估價值從理論上講雖然不應包含土地使用權出讓金，但在實際操作中，應把土地使用權出讓金做為土地價值的一個內容并予以必要的說明。

參考文獻：

[ 1 ] 房地產估價相關法規中國房地產估價師與房地產經紀人學會編 2008年3月

[ 2 ] 房地產估價理論與方法 中國房地產估價師學會編 中國物價出版社2003年.

土地的評估方法范文2

關鍵詞：低碳；土地利用；城市規劃；低碳城市

Abstract：

he advantage of Low carbon cities, compared with the traditional urbanis toreduce carbon emissions.So the evaluation standard of carbon emissions shoud be part of thecity planning.This articleis from the necessity of carbon emissions assessment to calculate the city carbon emissions and discusses the targets land use patternto the city's lower carbon emissionsbased on calculation of carbon emissions ,at the beginning of theurban planning accurately.

Key words：low carbon；Land Use；City planning；Low Carbon City

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

1. 排放量評估應是城市規劃的基礎

低碳城市的終極目標就是減少碳排放。評估城市土地利用模式對溫室氣體排放的具體影響，對城市的碳排放量進行有效合理的計算，研究城市在產業、建筑、交通、土地利用、等方面的碳排放水平，制定相應的減排策略，是發展低碳經濟、是制定低碳城市發展目標的基礎。

1.1 碳排放量評估應作為低碳城市規劃設計的第一步

精確計算城市碳排放的水平應作為城市規劃的起點加入到城市規劃設計過程當中。只有正確的把握城市碳排放的情況，才能明確城市的低碳化發展方向，才能制定相應有效的減排措施。這種碳排放量的評估實質上是對城市規劃方案的碳排放情境的預測分析。正式這種預測分析的提前完成是今后制定一系列減排政策的依據。

1.2 碳排放量評估有利于城市低碳減排目標的制定

近年來隨著低碳城市理論的發展，碳排放量情境評估分析已經逐漸被世界各國所接受和應用。IEA的《全球能源展望》、能源與環境政策研究中心的《中國能源報告（2008）：碳排放研究》、國家發改委能源研究所的《中國2050年低碳發展情境研究》，分別基于投入產出、IPAC模型等方法，對我國中長期的碳排放水平進行情境分析。《全球能源展望》基準情境下二氧化碳排放量從2005年的50億噸增

長到2030年的110億噸；《中國能源報告》的結論則認為2005年和2030年的碳排放量為25.19億噸和31.47億噸（折算成二氧化碳排放量分別為92億噸和115億噸），與IEA參考情境下的碳排放量相近；《中國2050年低碳發展情境研究》得出中國碳排放總量于2040年達到最高值。

2 土地利用的碳排放量計算及相互關系

2.1 城市土地利用二氧化碳排放量計算

在建設低碳化城市的過程中最基本的碳排放量指的是在城市和生產消費過程中向大氣排放的二氧化碳的量，該量的基本公式為：

城市二氧化碳排放量＝二氧化碳排放總量－二氧化碳吸收總量

其中，二氧化碳排放總量＝能源消費帶來的二氧化碳排放量＋工業產品生產的二氧化碳排放量＋垃圾排放二氧化碳總量＋農業二氧化碳排放總量＋其他。

二氧化碳吸收總量主要是指“林地吸收二氧化碳總量”

2.2 城市土地利用與碳排放量的相互關系

土地利用是指農田、森林、草地、濕地、建設用地之間的相互變化。通常來說，城市土地利用的碳排放量，一般計算林地、草地的碳吸收量及農業的碳排放量與碳吸收量，其他如建設用地的碳排放量在能源排放總計算。對于城市來說農業用地有限，因此不是計算的重點。

森林每生長一立方米木材大約可以吸收1.83噸二氧化碳、釋放1.62噸氧氣，而破壞和認為減少森林面積就會大大降低森林碳匯功能，從而導致碳排放量的增加，而森林被轉變為農業用地后的十年，土壤的有機碳平均下降30.3％。

3 減少碳排放的土地利用規劃策略

3.1 土地混合利用

土地混合利用實質上是指該地塊在功能上的多樣化布局和使用，不同功能的混合可以有效是縮短交通距離，降低城市的運行壓力。土地混合使用應在控規編制階段所確定的土地使用性質。應具有控規的法定效力。作為規劃結果的土地混合使用，應在同一個地塊有超過兩類以上使用性質的建筑。因此在引導混合用地配置上提出一下幾點。

3.2 通過土地利用變化直接減少碳排放

可通過一下幾種土地的直接利用來降低碳排放

（1）減少地面硬質鋪地。地面土壤中的生態系統和通氣透水可有效的吸收城市中的二氧化碳。大面積的硬質鋪地隔絕了土壤與空氣的接觸從而降低了這種土壤的自然功能。

（2）推廣綠色建筑。綠色建筑可在使用周期內最大程度上節約能源的消耗是未來建筑的發展趨勢。

（3）基礎建設低碳化。城鄉基礎建設過程中，應改變小汽車為主導的交通模式，以運輸量大，能源消耗低，方便快捷的交通系統為主導，如軌道交通和公共交通，以非機動車為輔助的交通模式來有效的降低碳排放。

3.3 增加碳匯直接減少碳排放

國內外研究早已證實成長中的樹能從大氣中吸收并固定二氧化碳，而砍伐樹木后退化的土壤會向大氣排放二氧化碳及其他溫室氣體。利用不同數據、衛星遙感數據、觀測資料對1981－2000年間中國大陸植被分析結論包括：在此期間中國年均砍伐樹木的總碳匯為0.096～0.106PgC/a（1P＝10 15 ），其中森林年均碳匯最高為（0.075 PgC/a），其次為灌木叢（0.014～0.024 PgC/a），最低為草地（0.007 PgC/a）。而全球森林植被的碳儲存量為每公頃71.5噸；因此增加森林面積，增加碳匯是最直接有效的減少碳排放的策略。

4 結語

低碳城市是未來城市的發展趨勢而碳排放評估對城市的發展將起到長期結構性作用，我國正處于大規模城市建設和新一輪的空間結構調整期，應盡快確立碳評價標準體系和評估系統，并由此形成可持續發展的城市規劃體系。

參考文獻

［1］張坤明， 等． 低碳經濟論［M］． 中國環境科學出版社， 2008: 27．

［2］丁宇． 西方現代城市規劃中理性規劃的發展脈絡［J］． 規劃師， 2005， 21( 1) : 104－ 107．

［3］曹康， 王暉． 從工具理性到交往理性 現代城市規劃思想內核與理論的變遷［J］． 城市規劃， 2009， 33( 9) : 44 － 51．

［4］張文輝， 張 琳． 現代性轉向 西方現代城市規劃思想轉變的哲學背景［J］． 城市規劃， 2008， 22( 2) : 66 － 70．

土地的評估方法范文3

關鍵詞：房地產稅基；評估方法；批量評估法

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-00-01

引言

目前國內房地產領域的研究大多集中在宏觀領域，對房地產稅基評估等微觀領域的研究較少。《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定我國房產稅基以房屋賬面原值扣除一定比例折舊后的價值為計稅依據。然而近幾年房價飛速上漲，如果仍然以賬面原值計稅，則與房屋的現時市場價值相背離，也并不能明顯地增加財政收入。從長期來看，無論是房屋賬面價值還是房屋市場交易價值，都不應作為單一的計稅依據，以評估師對房產按照契合的價值類型采用恰當的評估方法進行科學評估后獲得的稅基評估價值，才是房產稅計稅的最佳依據。

一、房地產稅稅基

稅基是稅收課稅基礎的簡稱，指的是征稅對象的數額，它在一定程度上體現征稅的廣度。目前各國對房地產稅的課稅對象主要有四種形式：一是只對土地課稅；二是只對建筑物課稅；三是將土地與建筑物結合起來進行課稅；四是將土地與建筑物分別開來課稅。目前我國房地產稅的開征方向趨向于土地與建筑物相結合的課稅方式。房地產稅基的確定不僅在理論上明確了課稅對象及計稅依據，同時也為調整政府稅收收入和納稅人的稅收負擔提供了方法和途徑。

二、房地產稅基評估的基本方法

1.市場法

市場法是依據替代原理，將被評估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被評估房地產價值。這種方法的應用需要有發達的市場、完善的交易資料和高度的信息化建設。在我國，交易活躍的住宅類房地產通常采用市場法進行評估。

2.收益法

收益法適用于房屋或土地用于收益目的的情況。如果納稅人把自有房屋或土地用于出租獲得租金回報，以持續流人的租金額來對未來收益進行折現從而確定房地產稅稅基價值。但是在我國，房屋出租收人屬于營業稅的納稅范圍，如果再繳納房地產稅，則存在重復繳稅的情況。因此可以把租金收人從營業稅中劃分出來，只征收房地產稅。

3.成本法

房地產稅稅基評估中主要適用的方法為重置成本法。按現有原材料、人工等各項成本重新建造具有和被評估房地產相同條件的房地產所需要花費的成本，再減去折舊的價值，就是房地產的評估值。重置成本法充分考慮到了物價的變化，近些年來，房地產的建筑成本增長較快，如按原有建筑成本對房地產進行評估，則會產生稅基過低的問題，不利于財政收人的增加。

三、批量評估法

20世紀50年代美國的房地產稅基評估中就已經出現了批量評估法，隨著計算機技術的不斷發展，批量評估法也經歷了一個快速發展的階段。從價值評估原理上看，批量評估系統是運用價值評估基本方法，依據財產特征或跟蹤財產價值隨時間變化的趨勢，結合多元回歸分析等數理統計技術、計算機技術和地理信息系統等的評估技術方法系統。批量評估根據所評估群體資產的特征，選擇適應成本法、銷售比較法和收益法作為模型設定層次，再根據所選擇的模型和所能獲得的數據，選擇數理計量方法獲得模型設定系數。

批量評估法通常包括以下幾個步驟：

1.鑒定所評估財產的特征；

2.確定適于所評估財產穩定交易運轉的市場區域；

3.確定此市場區域中影響價值形成的特征；

4.建立能體現此市場區域中影響財產價值特征因素之間關系的評估模型（模型設定）；

5.調整評估模型從而確定影響價值的各特征因素的作用（模型校準）；

6.根據所評估財產的特征因素，應用評估模型進行推論判斷；

7.檢測批量評估的結果。

上述的模型設定過程和校準過程其實是一個反復迭代的過程。評估師們常常先根據評估的理論和經驗設定一個模型，然后當發現模型輸出結果與不符合統計規律時（如在多元回歸分析中，某些特征變量的系數未能通過統計顯著性檢驗），再對模型校準，這樣的校準可能需要多次，直至模型的參數符合統計顯著性等要求為止。

四、結論

目前，國際上房地產稅基批量評估的理論與技術已經較為成熟。對我國而言，掌握這些理論與方法并不困難，批量評估中模型的建模方法也易于掌握。但使用模型準確評估房地產的價值，需要了解實際當中影響房地產價值的因素以及這些因素如何影響房地產的價值，。同時，模型也需要在實踐中不斷接受檢驗、不斷完善。

隨著科學技術的發展，評估方法也得到飛速進步。從世界范圍看，評估方法在實踐應用中不斷地與計算機技術、地理信息系統以及人工神經網絡等技術相結合。因此，必須深化稅基評估領域的國際交流與溝通，研究國際稅基評估的先進方法和技術，從而探索建立適合我國的房地產稅基評估方法。

參考文獻：

[1]紀益成.批量評估：從價稅的稅基評估方法[J].中國資產評估，2005，（11）：24-26.

[2]紀益成.稅基評估有關問題研究[J].國有資產研究，1999，（06）：18-20.

[3]紀益成.再論稅基評估有關問題[J].中國資產評估，2005，（07）：11-12.

[4]白冠秋.房地產稅基評估研究[D].開封：河南大學，2012.

土地的評估方法范文4

市場法的理論依據是經濟學中的替代原理。

從理論上講，效用相等的房地產經過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。正是因為在房地產價格形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產評估時，評估對象的未知價格可以通過類似房地產的己知成交價格來求取。當然，由于在現實交易中存在著交易者的心態、偏好、對市場的了解程度等情況的不同，現實生活中的某一宗具體的房地產交易的成交價格很有可能是處于偏離平均市場價格。但是，若存在較多數量的交易范例，則他們的交易價格可以作為平均市場價格的參考指數，這一點是基于“大數法則”，該法則也稱大數定律，是隨機現象中的基本規律。

二、市場法的適用范圍及應用條件

1.適用范圍

(1)適用于有廣泛市場交易的房地產類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產由于數量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實例，使市場法具有使用基礎。此外，采用市場法進行評估的房地產必須是較為常見的類型，對一些較為特殊的房地產，如占據特殊位置或具有特殊地位的房地產(如城市標志性建筑)，或建筑結構、建筑材料、建筑形式與眾不同的房地產(如古建筑)等，由于不易找到具有可比性的比較實例房地產，則難以采用市場法。

(2)適用于房地產市場發達、活躍和完善的地區。在房地產市場發育不夠充分的地區，較難采用這一方法。

2.應用條件

(1)具備充足的市場交易資料

市場法依賴于活躍的房地產市場所提供的市場資料和交易實例。具體來說，充足的市場交易資料是指：數據充足、資料可靠和質量保證。

(2)具備豐富的評估經驗

市場法的正確運用對評估主體也有嚴格的要求。在運用這一方法時，需要選定比較實例與待估房地產進行分析比較，并對交易情況、交易期日、區域因素及個別因素做出修正，這些都需要多方面的知識和豐富的經驗。

三、市場法評估的程序

1.搜集交易實例

運用市場法評估房地產價格，是建立在充足的案例資料基礎上的。如果案例資料太少，就有可能受到個別非正常交易案例的影響，使評估出的價格失真，不夠客觀。因此，應盡可能地搜集較多的交易實例。

2.確定可比交易案例

選取可比實例就是從己搜集和積累的大量交易實例中，選取與評估對象房地產條件相同或相似的、成交日期與評估時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。其數量一般為3個以上。

可比實例房地產選擇的合適與否，將直接影響市場法評估的最終結果，因此這一篩選過程應特別慎重。選取的交易實例具體應符合下列標準：(1)與待估房地產的用途相同；(2)與待估房地產的建筑結構相同；(3)與待估房地產交易類型相同；(4)交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易；(5)交易時間與待估房地產的評估時點應盡量接近；(6)處于待估房地產的同一供需圈。

3.建立價格可比基礎

在選好了可比的參考實例后，首先，需要對所選擇的可比參考實例的實際交易價格作換算整理，從而使這些參考實例具有一致的可比性和價格單位，為進行后續的比較修正建立共同的基礎。這主要包括：(1)統一付款方式；(2)統一采用的單價；(3)統一幣種和貨幣單位；(4)統一面積內涵。

4.修正各項因素

建立價格可比基礎，主要是為進行交易情況、交易日期和區域因素、個別因素及使用年期等的修正服務的。這主要包括：(1)交易情況修正；(2)交易日期修正；(3)區域因素修正；(4)個別因素修正；(5)容積率修正；(6)土地使用年期修正。

5.確定房地產價格

當交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正和個別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結果，求出某一可比實例的修正價格(比準價格)。通常的公式為：

可比實例修正價格=可比實例成交價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×容積率修正系數×土地使用年期修正系數

通過計算后，根據每個交易實例都可計算出一個修正價格，而且不會完全一致，這就需要綜合計算求出待估房地產的評估值。綜合的方法可采用統計學方法，如：簡單算術平均數法、加權算術平均數法、眾數法、中位數法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。例如：當幾個可比實例的重要性或者與待估對象的相似性基本相同時，可用簡單算術平均數法求取最終價格。當各個可比實例的重要性不同時，可按照權重采用加權算術平均數法求取最終價格。

四、市場法在房地產評估方法體系中的重要地位

市場法是在評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法，這一點已得到國際評估界的公認。市場法在發達國家房地產評估中處于主導地位。市場法在房地產評估方法體系中所占據的重要地位，我們可以從以下兩點加以分析：

1.公開市場價值標準與各種評估方法

“公開市場價值”的定義是：在公開市場上最可能形成或成立的價格。那么，應該怎樣確定待估房地產在公開市場上最可能形成或成立的價格呢?當然，最好就是參照與待估房地產類似的房地產在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規定，采用市場法對評估對象的公開市場價值進行評估是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現公開市場價值標準的一種評估方法。

從市場法的定義可知，市場法的出發點，是實際交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交的價格，而最終目的是確定出待估房地產的客觀合理價格或價值，也即公開市場價值。同時，市場法又強調了類似房地產的成交價格為正常價格或可修正為正常價格。所有這些都告訴我們，應用市場法評估的終極目的，就是確定評估對象的公開市場價值，可見，市場法是公開市場價值標準在評估方法中的直接體現。筆者認為這也正是《規范》中規定：“有條件選用市場法進行評估的，應以市場法為主要的評估法”的原因所在。經過分析研究發現，不僅市場法體現了公開市場價值，其它評估方法也同樣是如此。這從其它評估方法的定義和評估要求上都可以看出：收益法是為取得待估房地產的價格，以還原利率將房地產在未來所能產生的正常純收益貼現到評估時點，并以其貼現之和作為待估房地產的客觀合理價格或價值的方法；成本法是求取待估房地產在評估時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，而估算待估對象的客觀合理價格或價值的方法；假設開發法是將待估房地產預期開發后的價值，扣除預期各種開發及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為待估房地產的客觀合理價格或價值的方法。收益法、成本法、假設開發法都要求評估的最終結論是“待估房地產的客觀合理價格或價值”，這和市場法是一致的，也是公開市場價值標準的體現。同時，收益法中求取待估房地產在未來所能產生的正常收益，所依據的數據是采用“正常客觀的數據”(見《規范》第5.3.2、5.2.3條)；成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑物的正常價格”(見《規范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22條)；假設開發法采用的待估房地產預期開發后的價值“宜采用市場比較法求取”(見《規范》第5.5.4條)，并且扣除的是“預計的正常開發成本、稅費和利潤等”(見《規范》第2.0.15條)，這些都說明，這些評估方法同樣是以現實存在的與評估對象有關的各種公開市場價值為出發點的。可見，從這些評估方法的運用到評估結論的確定，都要受到公開市場價值標準的影響，處處體現著公開市場價值標準。而由于市場法是最直接體現公開市場價值標準的一種評估方法，所以可以認為，其他評評估方法都是市場法的變形和補充，因為它們的實質都是要確定評估對象的公開市場價值。

經過進一步分析，假設開發法是通過將一宗未完成的房地產產品在假設完成后的市場價值中減去尚需投入的開發成本以及稅費、利潤等，以求得該未完成的房地產的價值，如果評估對象的狀態逐漸接近最終產品，這時的假設開發法也就逐步接近市場法了。

2.各種評估方法與“替代”原理的關系

前文已經闡明，市場法的理論依據是經濟學中的替代原理；收益法的理論依據是房地產價格的預期原理；成本法的理論依據是房地產價格的生產費用價值論；而假設開發法的理論依據與收益法相同，是預期原理。經過進一步研究發現：

(1)收益法中對待估房地產未來所能產生的正常純收益的預期，對還原利率等參數的確定都具有相當的主觀性，都需要評估人員的估計，因此這就涉及評估依據的問題。對這類問題，解決的方法之一便是掌握市場數據，尋找類似房地產，通過選擇類似房地產進一步計量其還原利率及正常純收益，然后將這些類似房地產的數據有比較的運用到待估房地產上，求出待估房地產的未來收益和還原利率，最后用待估房地產的未來收益還原來“替代”待估房地產在評估時點的價格，從而確定待估房地產的價格。可見應用收益法的評估過程中處處體現著“替代”原理；

(2)成本法對待估房地產在評估時點重置價格(或重建價格)和折舊的求取，前者可采用直接法和間接法，直接法是將構成待估房地產的所有組成部分按照該房地產所在地區在評估時點的各種單價為基礎，累計估算直接成本費，加上間接工程費及正常的利潤和稅金，以求得待估房地產重置價格的一種辦法，可以看出，作為房地產價格要素的各組成部分價格的形成依據實際上也是“替代”原理；而間接法更是與市場法如出一轍，先搜集與待估房地產所在地區或同一供需范圍內的類似地區中相類似的房地產的直接成本費、間接費等評估所需的數據資料，然后對這些資料進行詳細分析，將不屬于標準的費用項目加以適當修正，求得類似房地產的造價，然后與待估房地產相比較，最后求得待估房地產的重置價格。例如，用間接法求得某一房屋的重建價格，可以用相同材料重新建造相同用途、結構的房屋所需的標準單價，乘以該房屋的面積即可。顯然，間接法的操作過程也處處體現著“替代”原理。后者，即待估房地產折舊的估算(房地產的折舊主要體現在建造在土地之上的建筑物的折舊)可采用市場資料法，其操作步驟是：①搜集在評估時點不久前發生的，其物理、功能和經濟性的價值貶損程度與待估房地產相似的交易實例；②估算每個實例中建筑物的重置價格；③估算每個實例中土地的價值(盡可能用空地的市場交易實例，采用市場法)；④從交易實例的交易價中減去土地價值，得到建筑物部分的交易價；⑤用每個實例的建筑物重置價格減去建筑物的交易價，即得各實例的建筑物折舊額的市場評估值。據此折舊額可計算各實例建筑物的折舊率，進而確定委估建筑物的折舊率；⑥將其折舊率乘以待估建筑物的重置價格即可求得其折舊總額。可見，折舊的估算也是建立在“替代”原理之上的。

(3)假設開發法在操作過程中既應用了市場法，又應用了成本法，比如在預測待估房地產預期開發后的價值是要用到市場法，在估算開發費用時要用到成本法。并且假設開發法的理論依據由于收益法相同，可謂是“三法”歸于一身的替代方法。

通過上述分析，這三種評估方法的整體思路雖然各不相同，但劃分成具體的操作步驟，在求取各個組成部分的價格時，其理論依據又都可以歸結到“替代”原理上。而最終這三種方法就可以歸結到理論依據為替代原理的市場法“一”個方法之中。結合對公開市場價值標準與各種評估方法的關系的分析和研究，我們可以認為上述四種主要房地產評估方法的“龍頭”應該是市場法，其他各種評估方法的“源頭”也都是市場法，市場法在房地產評估方法體系中占據主導地位。

五、結束語

土地的評估方法范文5

【關鍵詞】 財務報告;投資性房地產;評估實務

隨著《國際財務報告準則(國際會計準則)》在世界范圍內的應用,公允價值計量及其他非歷史成本的會計計量模式被越來越多地使用。我國新的《企業會計準則》也引入了公允價值的概念和計量,因此,我國評估服務領域中新增了一項業務內容,即以財務報告為目的的評估。

一、以財務報告為目的的評估及其作用

(一)以財務報告為目的的評估的定義

以財務報告為目的的評估,是指注冊資產評估師基于企業會計準則或相關會計核算、披露要求,運用評估技術,對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算,并發表專業意見的行為和過程。由此可知,以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類資產和負債,如資產減值、投資性房地產、金融工具等涉及會計核算事項的資產,以及非同一控制下的企業合并中取得的被購買方的可辨認資產、負債及或有負債等。價值類型是公允價值或特定價值,它對評估技術(評估方法)具有一定的約束。評估技術(評估方法)是確定資產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

由于以財務報告為目的的評估是基于企業會計準則或相關會計核算、披露的要求,因此,在遵循評估準則的基礎上,還要參照相關會計準則的規定,以滿足財務報告披露的要求。

(二)以財務報告為目的的評估的作用

對于財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值的計量,國際上較通行的做法是由評估專業人士為公允價值的確定提供專業意見,保障會計信息的客觀和獨立,其作用具體體現在以下三個方面。

1.評估技術能夠滿足會計計量專業上的需求。新會計準則體系引入公允價值計量以后,一些資產或負債并無活躍的市場,會計人員無法觀察到這種由市場機制決定的金額,從而不能直接用市場價格來對公允價值進行計量,一些無形資產、投資性房地產和金融工具公允價值的確定需要運用很強的專業性理論和評估技術,而外部的專業評估機構能夠運用評估技術,為會計公允價值計量提供專業支持。

2.評估專業行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎。資產評估是一種專業行為,是建立在專業技術知識和經驗基礎上的一種專業判斷。會計信息的這種客觀性要求,能夠通過評估過程中嚴格遵循相關的方法和程序取得充分的依據。

3.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性。獨立性是資產評估的基本特征,在市場經濟條件下,由專業化的資產評估機構依據相關評估法規、準則、規范和行業慣例,提供現時的價值尺度,對于政府監管部門、會計信息使用方和社會公眾是一種具有較強公信力的信息服務,有利于形成公正的會計信息,特別是關于公允價值的信息。

二、以財務報告為目的的評估適用范圍和特點

(一)以財務報告為目的的評估的規范體系

與傳統資產評估業務相比,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象更加多元化并且更加復雜。一般意義上,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象不僅有各類單項資產、負債,也有資產組或資產組組合(對資產組或資產組組合的分析應當符合會計準則的要求)。表1 為一般常見的以財務報告為目的的評估所涉及的評估對象。

(二)以財務報告為目的的評估的特點

以財務報告為目的的評估相對于其他評估業務,具有以下特點:

1.以財務報告為目的的評估是為會計計量提供服務,會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響了評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。注冊資產評估師應當理解會計計量模式的概念,知曉企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具等會計核算方法,根據會計準則的要求,合理確定評估對象,選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法,更有效地服務于會計計量的特定要求。

2.以財務報告為目的的評估業務具有多樣性、復雜性。以財務報告為目的的評估涉及企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具、股份支付等多項會計核算業務,每項會計核算業務不同,其所對應的評估對象、價值類型、評估方法均不同。比如固定資產,為資產減值事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是可回收金額,對應的價值類型為公允價值減去處置費用的凈額和資產預計未來現金流量的現值;為企業合并事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是公允價值,對應的價值類型是市場價值。

3.以財務報告為目的的評估所采用評估方法的多樣性。根據評估對象的特點和應用條件,可以采用現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期超額收益法等對無形資產進行評估,也可以采用以現值為基礎的遠期定價和互換模型、期權定價模型等對金融工具進行評估,這些評估方法結合了以財務報告為目的的評估需要,借鑒了國際上目前常用的評估方法。

三、以財務報告為目的的評估在投資性房地產評估中的應用

(一)投資性房地產與公允價值計量

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售,主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量;但是,在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

(二)投資性房地產評估中的評估對象

投資性房地產的具體范圍包括:

1.已出租的土地使用權和已出租的建筑物,是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中,用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權;用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。

2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權,是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

3.某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產。

4.企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的,如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務,應當將該建筑物確認為投資性房地產。

根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產的范疇。

自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。自用房地產的特征在于服務于企業自身的生產經營活動,其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業的產品或服務中去,通過銷售商品或者提供服務為企業帶來經濟利益,在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。例如,企業出租給本企業職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業自身的生產經營服務,因此具有自用房地產的性質。又如,企業擁有并自行經營的旅館飯店,經營者在提供住宿服務的同時,還提供餐飲娛樂等服務,其經營目的主要是通過向客戶提供服務取得服務收入,因此,企業自行經營的旅館飯店是企業的經營場所,應當屬于自用房地產。

作為存貨的房地產通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨,其生產、銷售構成企業的主營業務活動,產生的現金流也與企業的其他資產密切相關。因此,具有存貨性質的房地產不屬于投資性房地產。從事房地產經營開發的企業依法取得的、用于開發后出售的土地使用權屬于房地產開發企業的存貨,即使房地產開發企業決定待增值后再轉讓其開發的土地,也不得將其確認為投資性房地產。

在評估實務中,存在某項房地產部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的,應當分別確認為固定資產、無形資產、存貨和投資性房地產。例如,甲房地產開發商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨計量和出售,應當確認為甲企業的投資性房地產,其余樓層為甲企業存貨,即開發產品。

需要注意的是,投資性房地產通常附帶有租約,業主在擁有房地產的同時也擁有該租約的未來收益,因而在進行評估的時侯,評估對象應為附帶有租約的房地產。

(三)投資性房地產評估的收益乘數法及評估參數

在實務中,投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。

收益乘數法是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數,即收益乘數=價格/年收益

利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為:房地產價值=年收益×收益乘數

比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。相應地,收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

1.當采用月租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以月租金求得毛租金乘數;當采用年租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。

2.潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比,潛在毛收入乘數法相對全面一些,它考慮了房地產租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。

3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

4.凈收益又稱凈營運收益,是由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收人。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。凈收益乘數通常能夠提供更可靠的價值計算。由于凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數,通常很少直接采用凈收益乘數法的形式,而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。

(四)投資性房地產評估案例分析

以下用一個案例來說明實務中評估投資性房地產通常所采用的收益乘數法 。

1.基本情況。某房地產開發公司,擬于2008年底于中國內地A股市場首發上市。該公司擁有的房地產中,有一項房地產項目根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》可以確認為投資性房地產。公司管理層選擇公允價值模式對該類投資性房地產進行后續計量。

該投資性房地產位于廣東省S市中心城區的某購物廣場,建成于2007年3月。該購物中心為地上2層,建筑面積共16 000平方米,目前大部分已出租。根據會計準則,需在2007年12月31日確認房地產的公允價值。

2.評估對象分析。管理層委托了某評估機構根據會計準則的要求評估該投資性房地產于2007年12月31日的公允價值。評估師根據與管理層簽訂的業務約定書,在2008年×月5日到×月8日對該房地產進行了現場勘察,并收集了房地產權屬證書,房地產租賃合同等信息;同時還對同一商圈的房地產出租情況,租金水平進行了市場調查。

根據管理層提供的資料,評估師了解到管理層委托某著名中介機構代為招租,并提供房地產管理服務。目前:

第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市,租金為80元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長3%,租期為10年,租金按季支付,裝修免租期為5個月,假設租期開始日為2007年7月1日。

除租給某家電連鎖超市外,其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準日時點已出租2 000平方米,平均月租金200元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。

第二層剩余的2 000平方米的基準日時點已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。

各商戶按20元/月?平方米繳納房地產管理費,由各商戶每月直接支付給房地產管理公司。除非特別說明,案例中所有租金為不含房地產管理等雜費的稅前租金。

3.市場信息收集。評估師根據委估房地產的租賃情況,對周邊房地產的市場租金售價進行了調查,同時也從公司的數據庫中獲得了部分市場租金售價信息。評估師根據委估房地產的特征,選取了5項房地產進行了租金售價信息調查,調查結果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項房地產有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項房地產于2007年10月15日第一個租期為5年的租約到期,以月租金100元/月?平方米續租,租賃面積為10 000平方米; 第二項于2007年6月建成并開始招租,以月租金75元/月?平方米租賃給一大型超市,租賃面積共15 000平方米;第三項于2005年簽訂了8年期的租約,每年租金增長2%,2007年的續租租金為96元/月?平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例,底層商鋪的租金范圍為160元/月?平方米-300元/月?平方米,二層租金范圍為120元/月?平方米-240元/月?平方米,租期大多數為3-5年,年租金增長率為4%-10%。

4.評估方法的選取。根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》第十條規定“采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”。

由于該準則并沒有對活躍的房地產交易市場進行詳細描述,因此參考國際會計準則的要求,對應該投資性房地產交易市場為帶租約出售的房地產交易市場和房地產租賃市場。由于S市目前帶租約出售的房地產項目較少,尤其是大面積租賃租約的房地產項目幾乎沒有成交案例;而類似商業房地產租賃市場非常活躍,因此考慮采用收益法來評估該房地產于2007年12月31日的公允價值。

5.評估參數的確定。(1)房地產客觀市場租金確定。1)大面積租賃單元。根據市場信息的收集,了解到第二項以大面積租賃的房地產與委估房地產類似,處于招租階段,目前以較低于市場租金的價格出租,以該房地產作為確定委估房地產的市場客觀租金的案例不太合適。因此,選取第一項和第三項房地產作為可比案例,以該兩項的租金為基礎,在分析租約條款、區位因素和個別因素的基礎上,根據評估師的現場勘察和經驗判斷,對上述因素進行相應的調整。確定客觀市場租金為110元/月?平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致,從市場調查信息中選取合適的可比案例,確定地上1層的客觀市場租金為250元/月?平方米,地上2層的客觀市場租金為190元/月?平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據市場調查,同類房地產目前市場平均空置率為7%,根據歷史信息,市場平均空置率為5%-12%。因此,取市場平均空置率為8%。同時考慮2%的收租損失,確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡便起見,假設自2008年12月31日起至現有租約到期日,該房地產小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時假設在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動的因素。(3)稅費的確定。根據稅法規定,房產稅適用稅率為12%,營業稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費用的確定。1)管理費用。根據歷史財務信息和評估師的經驗判斷,假設該房地產的管理費為年租金的3%。2)重置提撥款。根據評估師的經驗判斷,假設該房地產的重置提撥款為年租金的2%,主要用于重大機電設施的大修或重置。3)市場推廣費。根據市場調查信息和評估師的經驗判斷,假設市場推廣費(含中介費)為年租金的5%。(5)折現率的確定。根據2007年的無風險利率水平,通過風險因素分析,采用風險累加法確定租期內與凈營運收益對應的要求回報率(或稱折現率)為10%,并確定用于對租期外凈營運收益進行資本化的要求回報率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據房地產權證,該房地產土地使用權終止日期為2045年12月30日。因此,剩余收益年限確定為38年。此處假設不考慮土地使用權終止日時點建筑物的殘值。

6.評定估算過程簡單示例(見表2,表3)。

綜上所述,以財務報告為目的的投資性房地產評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類投資性房地產,如已出租的土地使用權和已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大等確認為投資性房地產。價值類型是公允價值或特定價值,它對房地產評估方法具有一定的約束。評估方法是確定投資性房地產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

【參考文獻】

[1] 資產評估[M].經濟科學出版社,2009.

土地的評估方法范文6

價值理論評估方法評估結果資產評估是專業機構和人員對資產價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。資產評估方法是實現評定估算資產價值的手段。按分析原理和技術路線的不同，資產評估方法可以歸納為三大類：即成本法、市場法和收益法。

目前，不少學者對資產評估方法與評估結果的關系進行了研究。大致形成了兩種觀點，一種是“趨同論”，即評估方法的多樣性應服從評估目的的唯一性，若方法應用得當，則評估結果應服從趨同規律；一種是“不同論”，即評估目的決定評估方法，評估方法不同，則評估結果不同。兩種觀點雖然針鋒相對，但都肯定了一點，即評估目的決定評估方法，因此，筆者認為要理清評估方法與評估結果的關系，需要先理清評估目的與評估方法的關系。眾所周知，資產評估一般目的是評估資產在某一時點的公允價值。假設價值具有穩定性和唯一性，那么無論技術手段和方法如何變化，其評估結果應保持趨同。

一、評估結果趨同性的理論闡釋

資產評估學是經濟學的—個重要分支，正如《國際評估準則》所指出的：“資產評估植根于傳統經濟和現代經濟”。那么，資產的價值是否具有穩定性和唯一性？我們可以從西方經濟學各流派對價值的研究成果中進行探尋。目前國際上通用的三種基本評估方法都能在西方經濟學的論著中找到理論依據：成本法以勞動價值論為理論基礎，收益法以效用價值論為理論基礎，市場法以均衡價值論為理論基礎。

勞動價值論的代表人物有威廉?配第、亞當?斯密、卡爾?馬克思等。早在17世紀下半葉，威廉?配第（1623～1687）就將生產成本與商品價值聯系起來，認為商品的價值應歸結于生產商品所需要的勞動量，而勞動量的大小取決于勞動生產率的高低。蘇格蘭經濟學家亞當?斯密（1721～1790）提出除土地和勞動之外，資本也是生產的一個主要要素。他在《國富論》中指出，價值是一種客觀現象，一個物品存在是因為它具有效用，稀缺性也使得商品具有交換價值。一件物品的“客觀價格”一般都反映了生產它所需要的成本。至此，建立了“成本——價值”關系模型。馬克思在前人研究的基礎上，提出了價值規律：即商品的價值量由生產該商品的社會必要勞動時間決定，價值決定價格，價格圍繞價值上下波動。勞動價值論從供給者的角度闡釋了商品的價值取決于它所耗費社會必要勞動時間。以勞動價值論為基礎，在一定評估時點，創造某種資產的社會必要勞動時間是一定的，因此其價值也是一定的。

效用價值論的理論核心是研究物品的效用，這一觀點最早出現在古希臘哲學家亞里士多德的著作中。但直到18世紀上半期，效用價值論才在經濟學著作中得到明確表述。這一時期的效用價值論表現為一般價值論，即“一切物品的價值都來自他們的效用”。19世紀70年代，英國的杰文斯、奧地利的門格爾和瑞士的瓦爾拉斯三人提出了邊際效用價值理論，“物品價值量的大小，取決于物品的邊際效用量，取決于最后一單位物品能夠滿足人的欲望的能力。隨著物品數量的增加，人們對該物品的欲望逐漸減少，即物品的邊際效用遞減”。效用價值論從需求者角度解釋了商品的價值由商品的邊際效用決定，它認為效用是一種主觀心理評價，是一種主觀價值論。從資產評估來看，資產的效用體現在為其占有者帶來的收益。資產未來的收益越多，資產價值就越大。在一定時點上，資產未來的收益能力、資產的收益期限是相對穩定的，折現率受評估師主觀判斷的影響較大，然而，當評估師職業能力和經驗相當時，資產的價值仍然可以保持相對穩定。

以馬歇爾為代表的新古典經濟學派將勞動價值論和效用價值論結合起來，創建了均衡價值論。他認為在市場經濟條件下，商品的市場價格決定于供需雙方的力量均衡，猶如剪刀之兩刃，是同時起作用的。就短期而言，供應相對固定，價值是需求的函數，而在完善的市場下，價格、成本和價值終會趨于一致。在均衡價值論中，馬歇爾并未嚴格區分價值和價格，認為二者是同一個概念，都由供求決定。在這方面，供求價值論有一定缺陷，然而供求價值論的核心不在于說明價值的形成，而在于研究價格的決定。均衡價格理論認為，在市場經濟條件下資產的價值等同于市場均衡價格，均衡價格由商品的市場供求關系來決定。在一定評估時點，在充分的市場競爭條件下，供給量和需求量是一定的，因此均衡價格也是惟一的。

從前文的論述中，我們可以認為，相同資產的價值在同一時點上是趨于穩定的，而資產評估的目的在于評估資產某一時點的公允價值，這就決定了運用不同資產評估方法評估出來的結果應趨于一致。

二、評估結果出現差異的現實分析

從理論上講，當評估基準日一定時，對同一資產使用不同資產評估方法進行評估，所得的評估結果應是趨同的，但在評估實務中，評估方法不同，評估結果往往存在差異。究其原因，主要有以下幾個方面：