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農村土地流轉機制范文1

【關鍵詞】 農村 土地流轉 現狀 問題 對策

1.農村土地流轉的現狀

伊通滿族自治縣位于吉林省中部,是吉林省糧食主產區。現有15個鄉鎮,37萬農業人口,18萬個農村勞動力。擁有耕地面積97749公頃,其中家庭承包地94956公頃,預留地3329公頃。伊通縣在1997年末至1998年初完成了農村土地第二輪承包工作,簽訂延包合同99175份。到2009年初,全縣共實現土地流轉面積8328公頃,流轉戶數10531戶。

伊通滿足自治縣土地流轉呈現如下特點:

1.1流轉總量少 流轉戶數占全縣總戶數的1/10,流轉面積僅占全縣耕地總面積的8.5%。

1.2流轉方式以轉包為主 在全部土地流轉中,轉包方式流轉的7234戶、6803公頃,分別占流轉總量的69%和82%;出租方式流轉的1871戶、1052公頃,占流轉總量的17.8%和13%;互換方式流轉的49戶、52公頃,占流轉總量的0.5%和0.5%;轉讓方式流轉的293戶、207公頃,占流轉總量的2.7%和2.5%;其他方式流轉的1084戶、214公頃,占流轉總量的10%和2%。

1.3流轉期限以短期為主 流轉期限為1年的2763戶、2346公頃,占流轉總量的26%和28%;流轉期限為2～5年的5869戶、4785公頃,占流轉總量的56%和57%;流轉期限為6～10年的661戶、569公頃,占流轉總量的6%和7%;流轉期限為10年以上的1238戶、628公頃,占流轉總量的12%和8%。

1.4流轉數量逐年增加 據統計,《中華人民共和國農村土地承包法》頒布實施以來全縣土地流轉數量是2003年1050戶、1204公頃;2004年1600戶、2512公頃;2005年4975戶、2970公頃;2006年4480戶、3881公頃;2007年4791戶、4050公頃;2008年10531戶、8328公頃。2008年流轉戶數是2003年的10倍,流轉面積是2003年的6.9倍。

2.農村土地流轉存在的問題

2.1市場服務體系不健全 表現為沒有土地流轉服務機構、供求信息不暢。土地流轉基本處于自發狀態,流轉的對象基本為農戶之間或親戚、朋友。

2.2農戶土地流轉意愿薄弱 由于經濟發展和收入來源的限制,農民對土地的依賴程度較高,在目前仍然缺乏有效生存保障的前提下,農民難以舍棄土地,不愿將土地流轉出去;近年來,中央糧食直補等惠農政策的實施和糧食市場價格的上漲,很大程序上提高了經營土地的收益,土地更顯珍貴;由于科技的進步和農業社會化服務的發展,經營土地的勞動時間大大減少,農戶更容易實現對土地的家庭經營。

2.3缺少流轉主體 目前全縣農業產業化龍頭企業、農民專業合作社及農業大戶數量少、實力弱,對土地流轉的牽動作用小,極大地限制了土地流轉進程。

2.4勞動力轉移困難 項目經濟少、二三產業不發達和農村勞動力就業門路窄、不穩定等因素,使農村勞動力難以從農業生產中大量轉移出去,客觀上限制了土地的流轉。

2.5流轉程序不規范 近幾年全縣土地流轉的形式主要是戶間協商,土地流轉的隨意性較大。突出表現為流轉合同內容不全面、手續不完備、沒有通過村組同意或備案,甚至只有口頭協議。從而使得土地流轉糾紛的不斷增加。

3.做好土地流轉工作的對策

伴隨農業產業化、規模化、專業化、區域化生產的推進,實現土地較大規模集中是未來現代農業發展的必然趨勢和要求。綜合分析全縣土地流轉現狀、特點及存在的問題,政府部門和村委會應從以下幾方面做好土地流轉工作。

3.1做好土地流轉的宣傳和引導 在目前總體推進條件尚不成熟的情況下,全縣的土地流轉應采取漸進式的發展思路。當前最重要的是做好宣傳和引導,讓農民了解與土地流轉和農民權益保護的相關法律法規及政策規定,促進農民由傳統思想向現代思想轉變,積極參與到土地流轉中來。

3.2建立服務中心和信息庫 以縣、鄉農經部門為依托建立農村土地承包經營權流轉服務中心和信息庫,為農民提供流轉市場信息、咨詢、預測和評估等各項服務,建立健全土地承包經營流轉市場,促進農村土地流轉和規模經營的快速發展。

3.3積極為土地流轉創造條件盡可能的為農民提供進城務工定居服務;大力發展二、三產業,提高農村勞動力轉移率和就業穩定性;教育農民,努力把傳統農民改造成現代農民,為土地流轉實行規模經營創造充分必備的條件。

農村土地流轉機制范文2

關鍵詞:農村土地流轉 制約因素 化解路徑

中圖分類號:F207 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)07-205-02

土地是農業生產最重要的生產資料,也是農民最基本的生活保障。農村土地流轉是指土地使用權流轉,即擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。在穩定家庭承包經營制度的基礎上,允許農村土地通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓承包權,發展規模經濟,這是農業發展的客觀要求。

一、四川農村土地流轉的現狀與特點

四川是一個農業大省,是全國的農產品供應大省,是國家最大的糧、油、豬生產基地之一。總面積為48.5萬平方公里,其中耕地占13.48%,且85%以上的耕地都集中在東部盆地和低山丘陵區。由于人口眾多,人均土地面積低于全國平均水平,人多地少的矛盾十分突出。近年來,四川省許多地方都積極開展農村土地流轉活動,土地流轉取得了明顯成效。

根據四川省20個市、地、州的調查統計,截止2008年上半年,四川省農村土地流轉總面積806萬畝(“四荒”土地流轉面積128萬畝,耕地面積678萬畝,占耕地總面積的11.3%)。從調查資料統計分析看,四川農村土地流轉呈現出以下特點:(1)土地流轉規模逐年擴大。2006～2008年,四川省農村土地流轉面積分別為509萬畝、628萬畝和782萬畝,分別占當年耕地總面積的9.1%、11.1%和13.8%。(2)流轉土地規模化經營日趨明顯。據四川省農業廳數據顯示,2002～2007年,全省實行適度規模經營的耕地面積從66.7萬畝擴大到175萬畝,年均增幅達到17.4%。目前,成都市50畝以上規模經營流轉農村土地面積已達到174.41萬畝,占農村土地流轉總面積的64.12%,其中50畝以上規模經營流轉耕地面積115.47萬畝,占耕地流轉總面積的58.01%;1000畝以上規模經營流轉農村土地面積累計87.83萬畝,占農村土地流轉總面積的32.29%。(3)土地流轉形式日趨多樣化。據調查,到2008年上半年,全省農村土地流轉總面積806萬畝,其中轉包327萬畝,占40.57%;轉讓80萬畝,占9.93%;互換23萬畝,占2.85%;出租313萬畝,占38.83%;入股39 萬畝,占4.84%;招標拍賣24萬畝,占2.98%。(4)流轉主體及其經營多元化。據四川省農業廳統計,2008年,農戶之間土地流轉面積420.6萬畝,占52.2%,流向企業197.5萬畝,占24.5%,流向專業合作經濟組織90萬畝,占11.2%,此外,流向專業大戶、科技人員、城市再就業等人員的占12.1%。與之相對應,經營內容也呈現多樣化,形成了一大批規模化農業經營主體,促進了四川省農業產業結構的調整。據調查,受讓方轉入土地用于種植糧食作物的占42.16%,種植水果的占15.31%,種植中藥材的占6.23%,種植其他經濟林木的占18.61%,用于發展養殖業的占4.39%,種植其他的占13.3%。

二、目前四川省農村土地流轉的制約因素

目前,四川土地流轉的面積逐步擴大,有效地促進了農業結構調整和產業化經營,推動了土地適度規模經營,拓寬了農民增收渠道。但是由于經濟社會發展等多種因素,土地流轉行為仍不夠規范,缺乏健全的市場機制和有效的管理機構,加上東西部農業發展差距大,因土地流轉而產生的矛盾糾紛時有發生,制約了四川農村土地流轉的進程和規模。

1.農民思想保守,社會保障滯后。中國農村土地的雙重功能是制約農村土地流轉的主要因素,土地既是農業生產中最重要的生產資料,又是中國農村人口的生活保障,農民根深蒂固的傳統思想造就了農民從思想上對土地的過度依賴。其次,農村養老、醫療等社會保障體系不健全,保障水平偏低。絕大多數農民仍主要依靠土地作為生活來源,再加上大部分農民文化水平相對較低,缺乏一定的勞動技能,就業機會少,很難找到相對穩定的就業崗位。雖然農業收益比較低,但是通過土地經營仍可獲得基本的生活保障,這在一定程度上制約了農村土地流轉及生產要素的合理配置。

2.流轉信息渠道不暢。目前,各地土地流轉還沒有形成市場體系,缺乏中介服務機構,致使土地供求雙方的信息傳播渠道不暢,信息輻射狹小,流出方與流入方之間發生土地流轉具有很大的偶然性,一些地方出現了“要轉的轉不出,要租的租不到”等現象,沒有形成土地流轉市場,缺少進行雙向選擇的市場條件,在一定程度上延緩了土地流轉的進程。

3.流轉程序不規范,流轉收益缺乏增長長效機制。目前,土地流轉大多以口頭約定為主,即便簽訂合同也只是簡單協議,對雙方權利義務及違約責任沒有明確規定,一旦出現糾紛無法追究責任,且大多數土地流轉沒有進行登記和公證,也缺少土地流轉價格評估機構,對農村流轉地價的評定也缺乏科學合理的標準,導致土地轉讓低價的隨意性和無序化,缺乏有效的土地流轉市場體系和管理體系,土地流轉后很難保證農戶的流轉收益。由于土地使用權流轉主體雙方都對農業生產經營效益預期不足,對土地流轉租金的商定一般是按照當時的市場價格標準約定的,期限較長的租賃協議對土地承包租賃價格沒有一個合理的衡量標準,多數合同規定了流轉租金一定幾年不變的方式,沒有構建一個良好的土地收益遞增長效機制,某種程度上侵害了農民土地收益的權利。

4.相關法律制度仍不健全。當前農村土地流轉過程中出現的矛盾和糾紛大都是由于缺乏完善的法律制度,雖然我國接連頒布保護和促進土地流轉的相關法律,但是土地流轉制度仍不完善,相關制度滯后,流轉市場混亂,嚴重影響了農村的穩定和農業的發展,對農村土地流轉造成了“阻滯”作用。

三、四川農村土地流轉的機制選擇

1.堅持依法、自愿、有償的原則。土地流轉事關農民的切身利益和農村社會的穩定,對自愿流轉土地的農戶,任何組織和個人不得干預其流轉;對個別不愿流轉土地的農戶,不得以少數服從多數的辦法強迫其流轉,要在確保農戶土地流轉收益持續高于其自主經營土地收入情況下依法推進。土地流轉期限依法不應超過農戶承包期限。

2.強化政策調控力度,促進土地流轉。一是各級政府和土地管理部門要轉變領導方式和職能,利用市場引導、政策推動、行政促進、典型帶動等方式,積極促進土地流轉行為。二是加強農業基礎設施建設,引導土地市場發展。三是改革現有的戶籍制度,為農村人口轉移提供制度保障,促進工業企業向農村轉移。四是探索新的銀行抵押貸款制,允許土地經營權作抵押,為土地流轉提供強有力的經濟支撐。

3.完善土地流轉運行機制。培育健全土地流轉市場是建立和完善土地流轉機制的重要環節,要在保障農戶法權益的前提下,積極探索通過市場調節土地流轉的長效制,運用土地評等定級,收集和土地流轉市場價格,按市場供求關系合理確定土地流轉價格標準,成片土地流轉,可引入競價承包、招標租賃等方式,培育健全土地流轉機制,逐步在縣區建立土地流轉代管中心或服務中心,鄉鎮建土地流轉服務站,通過土地流轉供求登記、信息、土地評估、法律政策咨詢、提供合同范本、調解合同糾紛、建立流檔案等,充分發揮服務、引導作用。

4.建立土地流轉收益遞增機制。目前,許多地區土地流轉價格一般是一定幾年不變,沒有形成一個土地收益彈性機制,缺乏農地流轉收益遞增機制,在規范有序推進土地流轉的同時,應當加強合理分配土地流轉收益,構建起土地收益遞增長效機制,充分實現農民的土地權益。

5.加速推進農業產業化經營。借鑒東部地區和國外農業發展的成功經驗,大力推進農業產業化,積極發展“公司+農戶”、“業主+農戶”、“市場 +農戶”、“主導產業+基地+農戶”等組織形式,不斷提高農業產業化水平,促進土地規模經營和農業的區域化布局、專業化生產、集約化經營、市場化運作。大力扶持和壯大農村專業大戶實力,加大金融部門的貸款支持力度,大力推廣應用先進實用生產技術,提高農產品的科技含量和市場競爭能力。

6.完善農村土地流轉法律法規。農村土地流轉關系到農民的切身利益,必須從法律的高度來保護和管理,切實保護農民的合法權益。應盡快制定和出臺農村土地承包法的實施細則,制定有關農村土地流轉的法律法規,對于農民土地權利的界定,使用權流轉的補償標準及其分配,土地流轉的管理,土地糾紛的處理等基層難以解決的問題,通過調查研究加以規定,使農村土地流轉納入法制化軌道,要以法律形式確保農村基本經營制度的長期穩定,保護農民的土地承包權益和農村土地流轉的健康有序發展。

7.進一步完善農村社會保障制度。建立多層次的農村保障體系,包括農村社會風險、社會救濟、社會福利、優撫安置、社會互助,以及發展和完善新型農村合作醫療制度等,逐步弱化土地的福利和社會保險功能,為土地轉出者解決后顧之憂。大力發展農村二、三產業,增加農民收入,減少農民在經濟上對土地的依賴,積極推進農村城鎮化進程,完善城鎮基礎設施,加快農村人口向城鎮轉移,讓農民老有所養,病有所靠,降低農民生存對土地的依賴程度。

參考文獻:

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5.張照新.中國農村土地流轉市場發展及其方式[J].中國農村經濟,2002(2)

農村土地流轉機制范文3

[關鍵詞] 農村集體土地承包經營權 流轉 對策

[中圖分類號] F321.1 [文獻標識碼] A [文章編號] 1003-1650 （2015）02-0048-01

1 承德縣農村集體土地承包經營權流轉現狀

隨著近年來農村經濟結構一步步完善和農村剩余勞動力的轉移方向，承德縣的農村集體土地承包經營權流轉得到了快速發展，截至2014年12月底，全縣農村土地流轉面積9.51萬畝，占家庭承包經營總面積的19%，比2013年提高1個百分點，其中20畝以上規模流轉面積6.53萬畝，占總流轉面積的69%;土地流轉涉及農戶2.38萬戶，占農戶總數的 20.9%;簽訂土地流轉合同17520 份，合同簽訂率為82.3%，是承德市土地流轉推進最好的縣區。

2 承德縣農村土地承包經營權流轉存在的制約因素

2.1 農民思想觀念落后。農民祖祖輩輩耕田，土地是農民最后也是最基本的保障，至少在目前還發揮著農村社會保障的重要作用。除非極端情況，農民都不愿放棄土地和土地經營權。甚至在非農產業高速發展、就業機會增加、農民從事農業的成本增大的今天，他們把土地作為命根子來看待，把承包地看成是“活命田”和就業“保險田”，認為有了土地生活就有退路。

2.2 非農產業吸納農村剩余勞動力就業能力不足。承德縣二三產業相對落后，農民其它選擇很少、非農就業比較難，而所擁有的承包地又是其主要收入來源。在沒有龍頭企業進行流轉、本地無其他就業機會的情況下，知識和技能理解、運用能力不足，在農村剩余勞動力在外地打工做一些搬磚扛木的重體力活，要想適應現在的非農職業技術化的的要求，不是件容易的事。“不愿種地，又不得不種”的無奈，限制了土地流轉的頻率和規模。

2.3 農業龍頭企業數量少，發展相對緩慢。承德縣經濟發展相對落后、市場規模較小，有實力的農業龍頭企業少，培育龍頭企業有一定的困難，靠招商引資引進農業龍頭企業又非常有限，同時，從整個社會投資大環境看，土地生產的比較效益顯著低于其他產業，一次投入大、見效慢、利潤低，資本雄厚的企業不愿投資農業。這些因素在相當大的程度上影響著土地的快速流轉。

2.4 流轉市場不成熟，流轉機制也制定不全面。依據本縣最近幾年的情況，由于相關機制不完善使得土地流轉信息流轉不暢，鼓勵土地流轉機制不健全也沒有相應的配套政策措施。再加上鄉、村兩級領導、服務不到位使得部分鄉鎮、農村承包管理部門對土地流轉的監督、管理方面不到位。另外土地流轉的市場體制建立的比較落后，土地流轉的各種機制還沒有做到真正的完成，比如說土地流轉的服務機制、政策引導機制等，是這些因素就直接影響到土地流轉市場的正常運行，導致有地沒有市場，流轉的范圍不夠大，流轉速度不夠快等各種問題，就這些問題嚴重的約束了土地流轉的正常發展。

3 推進承德縣農村土地承包經營權流轉的對策建議

3.1 規范政府在促進農村土地流轉過程中的行為。一是堅持在不變的前提下，把不改變土地性質和用途作為先決條件，切實保障農戶承包期內土地權益;二是土地承包經營權流轉本質上是一種市場行為，是生產要素的合理配置，農民是流轉主體，是否流轉和以什么方式流轉，政府都必須遵照“自愿、依法、規范、有償”的原則，充分尊重農民意愿，依靠種養大戶和龍頭企業帶動，積極組織而不搞強迫命令，引導而不干涉，服務而不包辦，放活而不放任，穩步有序推進;三是保障農民土地流轉收益權，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳和占用，對農民土地流轉收益的發放進行具體規范，確保農民利益不受損害;四是促進土地流轉最重要的是龍頭帶動和產業拉動，各級政府要認真履行監管職責，嚴格論證把關，選擇有實力、有能力的公司參與大面積的土地經營權流轉。

3.2 建立健全土地流轉管理機制。成立土地流轉管理服務中心，開展土地流轉供求登記、信息、土地評估、政策咨詢等服務工作。鄉鎮依托農經站成立土地流轉管理服務站，村級設立土地流轉信息員，使土地流轉進入有序的市場化軌道。同時，應積極做好土地流轉合同未簽補簽工作，完善土地流轉手續，規范操作流程，確保承包戶放心流出土地，流入戶放手經營。由于部分流轉出的土地將被用于農業觀光休閑旅游基地建設，需要在基本農田部分建設飯店、休閑場所等固定建筑，各級政府應積極做好相關工作，為土地流轉預留發展建設空間。

3.3 制定鼓勵土地流轉的政策措施。加強對農村土地流轉的重要性和必要性的宣傳，轉變干部群眾對土地的傳統耕作管理觀念。出臺加快農村土地流轉的激勵機制，根據產業特色和本地優勢，從政策上積極引導、經濟上給予獎勵、刺激和調動承包戶和流轉大戶搞好土地流轉工作。建立土地流轉扶持資金，對于全部轉出土地的農戶給予一定的補助，把經過土地流轉后無地或少地農民的保障，納入城鄉統籌和一體化建設中，確立農民向二、三產業轉移就業、進城務工創業的扶持政策。對于積極帶領農戶流轉土地、年收入有明顯提高的鄉鎮和行政村要給與一定的獎勵，同時也要充分調動這些鄉鎮和行政村的積極性，這樣就能夠激發大家的創新性，使土地流轉更為方便。此外也要結合實際支持當地的龍頭企業和種養大戶，比如在涉農項目資金、稅收政策、銀行貸款貼息、技術指導等方面給予幫助。

3.4 結合實際完善農村社會保障機制。完善社會保障是農民解放思想的是物質基礎，沒有健全的社會保障體系就不能從根本上解決農民離土的安全感和適應社會環境的能力。因此要加大建立健全農村住房政策。加大對農村社會保障的財政投入，建立健全農村人口養老保險、醫療保險、住房公積金的社會保障。政府也應針對這部分農民予以特殊社保政策。特別是在社保統籌政策中，要充分考慮土地流轉進展快、面積大、效果好的重點鄉鎮、村和農戶給予重點保障政策。

參考文獻

農村土地流轉機制范文4

而本文所要設計的土地銀行不僅辦理農村土地使用權的存貸業務，也提供土地使用權抵押貸款等金融服務業務，同時還是土地開發性金融機構，通過對存入的土地進行整理維護，使所吸收的農地增值，再貸給土地需求者，并從中獲取增值性收益。

當然，農村土地銀行不同于城市土地儲備機構，因為土地儲備機構不開展土地抵押貸款業務，不具備信用創造功能；也不同于一般的政策性金融機構（如中國國家開發銀行、中國農業發展銀行等），因為一般政策性金融機構的標的物是貨幣；更不同于一般的商業銀行，它不以追求利潤最大化為目的，而是一種特殊的政策性金融機構，旨在推動農村土地流轉市場的有效運行，實現農村土地資源的優化配置。

一、關于農村土地銀行運作設計

（一）主體構成

農村土地銀行是一種政策性金融機構，在實際運行過程中主要涉及到存地者、貸地者、政府和農村土地銀行四大主體。

存地者就是在土地流轉市場中土地使用權的提供者；貸地者就是經整理維護后土地使用權的受讓方；農村土地銀行運行之初由政府出資控制。同時，農村土地銀行內部設立專門的土地存貸部、土地管理維護部和土地金融服務部。土地存貸部主要辦理農村土地使用權的存貸業務，土地管理維護部主要對存入土地進行分類整理、投資開發，甚至可以附上具體的生產經營規劃，然后整體打包流轉給土地需求者，并從中獲取增值收益；土地金融服務部主要辦理土地抵押貸款業務、土地債券的發行以及相關保險業務等。

（二）投資對象

我國實行，農村土地所有權歸集體所有，并將土地承包經營權平均分給農村集體組織內的成員。當前土地流轉的理想狀態是，擱置土地所有權，堅持土地承包權，流轉土地使用權。因此，在農村土地銀行運行過程中，實質上是以土地使用權的流轉為紐帶，通過土地的增值服務實現農村土地的集聚和規模經營，并從中獲得利潤回報。

（三）業務范圍

農村土地銀行主要辦理土地使用權的存貸業務，同時還可對農戶存入的土地進行整理與開發，提供土地增值服務。此外，隨著農村經濟的發展和各種現實條件的允許，還開展土地使用權抵押貸款業務、債券發行業務和各種農業保險服務等。在土地存貸過程中，農村土地銀行還應及時對土地存貸信息進行披露，并提供信息咨詢和糾紛調解服務。

（四）利潤分配

農村土地銀行成立之初，主要由政府出資成立，也可由地方政府以資金入股或農戶以土地承包權入股，最終農村土地銀行的所有權和控制權仍歸國家所有。其利潤來源有兩條途徑：一是辦理土地存貸業務以及土地抵押貸款業務收取的服務費；二是通過對存入土地進行管理維護所獲取的土地增值費。由于農村土地銀行不同于一般的商業銀行，它不以盈利為目的，因此，農村土地銀行通過土地存貸業務、土地抵押貸款業務以及土地增值服務業務等渠道獲得的利潤首先應用于償還債務；其次用于彌補以前年度的虧損；然后提取一定的盈余公積金，以防范未知風險；最后將剩余部分向股東發放紅利，其中屬于村集體的紅利作為集體收入，主要用于當地的公共服務建設。

二、土地銀行運作需要注意的問題

（一）適用范圍

農村土地銀行運行模式一般比較適合人多地少且外出務工人口較多的農村地區。這部分地區的土地流轉市場供求充足，有利于農村土地銀行業務的開展。同時，我國農村經濟水平差異性較大，并且資源分布不均衡，不能搞“一刀切”，最好先選擇合適的地方進行試點，逐步推進，

（二）土地使用權價格的評估及利息確定問題

在土地存貸過程中，關鍵是如何評估土地價格以及存貸利息的確定。既不能因農戶對土地價格的過高預期而影響土地的流轉，也不能因農戶急于轉出土地而定價過低。可以成立專業的土地評估機構，依據土地的位置、肥力以及面積等綜合因素對土地價格作出合理的評估，再根據農戶存入期限的長短確定不同檔次的存地利息，這類似于銀行存款利息，期限越長，存地利息越高。但對于農地貸出的利息，則應該是期限越長，貸出利息越低。因為農業生產周期一般較長，使用權的相對穩定性有利于激發農戶增加對土地的投資力度，進行農業產業化經營，獲取規模效益。

（三）土地存貸合約的設計問題

在土地流轉過程中，標準化的土地存貸合約具備較強的流通性，從而為將來可能的土地存貸合約證券化業務的開展奠定了基礎。筆者認為，由于農業生產的特殊性，農戶存入的土地不能像銀行存款一樣提前取出，必須嚴格遵守合同約定期限。同時，到期后無論農戶選擇取出土地使用權還是續存，都應該提前至少一個月告知并辦理相關手續。此外，關于土地存入的期限，筆者認為，由于農業生產周期較長，過短的存期不利于土地流轉市場的建立和土地的規模經營，存入期限以6各月為起點，分半年、一年、兩年、三年、五年、十年等檔次。同時，貸出的土地可以提前歸還，但需繳納一定的違約金。具體存貸期限和違約金的數目根據具體情況而定。

農村土地流轉機制范文5

關鍵詞：宅基地流轉；收益分配；政府主導

中圖分類號：F301.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-11-0034-2

項目基金：南京農業大學2012年江蘇省大學生實踐創新訓練計劃（項目編號：2012JSSPITP0228）階段性成果，本研究得到南京農業大學SRT計劃項目基金資助。

1　研究區域概況

項目研究區域位于南京市六合區竹鎮金磁村，金磁村的宅基地流轉方式是以“宅基地換房”為依托，主要涉及兩種方式。第一種是“自拆自建”，該宅基地流轉是由江蘇省農科院組織，總共流轉農戶72戶；第二種是“統拆統建”模式，該模式在金磁村占據主導地位，目前金磁小區里90%的農戶家庭都是以“統拆統建”模式進行拆遷。“統拆統建”模式隸屬江蘇省“萬頃良田工程”。其中竹鎮一期工程金磁片區于2009年10月正式實施，搬遷農戶1234戶，集中安置搬遷農民的金磁小區于2010年1月開工建設，目前建成新房121棟、637套，2011年上半年已經搬遷入住。

2　金磁村宅基地流轉過程中有關流轉增值收益分配的調查數據分析

六合區竹鎮鎮通過以萬頃良田為主的宅基地流轉，在空間上形成了集體建設用地的重新布局和流轉。原有分散的農民居住區被復墾，農民被集中安置到現在的“金磁家園”小區居住，結余的土地通過指標的形式被置換用于城鎮建設。在此過程中，農民讓渡出宅基地，通過拆遷補償與低價購置的方式換購到1套公寓式住宅。鎮政府通過為農民建設集中居住區置換到農民的宅基地，將宅基地復墾后形成建設用地指標用于城鎮建設或縣市范圍內出讓獲得相應的土地收益。縣（市）及以上政府在此過程中沒有直接參與土地增值收益的分配，但是能獲得區域工業化、城鎮化發展所需要的土地資源支持。

2.1　土地流轉中政府的成本分析

在土地流轉過程中，政府所要承擔的直接成本包括兩個方面：一是農村居民點拆遷補償費用；二是集中居住區土地取得和建設費用。

2.1.1　農村居民點拆遷補償費用　根據對項目區的調查，項目區補償標準主要依據《關于印發〈南京市六合區征地拆遷補償安置標準〉的通知》來確定。項目區總共拆遷農戶2552戶，拆遷補償總費用為15254.31萬元，戶均拆遷補償費用為5.9774萬元/戶。

2.1.2　集中居住區土地取得和建設費用　集中居住區土地以征用的形式取得。根據相關補償標準，該地區征用耕地的安置補償費2.4萬元/人。安置項目區2552戶拆遷農戶總共占用土地面積85.65公頃（1284.7畝），合計集中居住區土地取得成本為3091.14萬元。集中居住區建設費用總計25817.20萬元。

2.2　土地流轉中政府的收益分析

項目區土地流轉過程中獲得的收益主要由四部分構成一是所形成的留用區238.97公頃（3584.4畝）指標收取新增建設用地有償使用費、農發基金、新增耕地開墾費和耕地占用稅這四項規費；二是被拆遷安置農戶的資金；三是建新留用去土地出讓金；四是申請省以上投資土地整治項目資金。

2.2.1　相關規費　新增建設用地有償使用費、農發基金、新增耕地開墾費、耕地占用稅等共可籌集資金15293.56萬元。

2.2.2　被拆遷安置農戶的資金　在集中居住區建設采用政府統一規劃，統一建設的方式時，農戶在購買安置房的時候除了需要拿出獲得的拆遷款外，還需要自己出資一部分資金。由前面測算所知，戶均拆遷補償費用為5.9774萬元/戶，戶均購買房屋成本為7.5799萬元/戶，被拆遷農戶總共可以提供資金19344.00萬元。

2.2.3　建新留用區土地出讓金　本實施規劃建新留用區面積為238.97公頃（3584.4畝），其中約60%用于工業用地，30%用于經營性用地，10%為用于公益基礎設施建設。對于使用留用區指標用于工業用地和經營性用地的收取指標調劑費，納入土地出讓金中。據此估算，可獲得資金來源12581.24萬元。

2.3　土地流轉過程中的農戶成本收益分析

對于項目區內的農戶來說，最直接的成本是原先農村宅基地及其房屋的失去、相應的庭院種植養殖收益的消失以及集中居住后生活成本的增加，而相應的收益是用拆遷補償款購置到集中安置區內的公寓套房，實現住宅資產價值的顯化，在初始總量上基本等于鎮政府的成本支出。

據調查，在此項目區宅基地流轉過程中，自拆自建區的農戶戶均獲得的房屋拆遷補償款　與獎勵費約57758元。由于拆遷舊區農民的住宅建筑面積一般較大，戶均主屋面積為150平方米，戶均院落面積為200平方米。其中主屋按照房屋結構的不同分為三等補償標準。樓房鋼筋結構按照525元/m2進行補償，但鋼筋結構的房子較少。磚混結構按照300～450元/m2不等進行補償。該村拆遷舊區房大部分為磚混結構。簡易的輔筑建筑物按120元/m2補償。統拆統建區中農戶獲得的房屋拆遷補償費、獎勵費與過渡費約7萬元，可以用于購買集中安置區的安置房1套。其拆遷舊區農民的住宅面積較自拆自建區略小。戶均主屋面積為140平方米，戶均院落面積為130平方米。其補償標準與自拆自建大致相同，提前搬遷獎勵費戶得到5000～6000元不等，過渡費為2年內按18元/m2進行補償，超過2年按2倍進行補償。該村90%的村民在2年內都可以住進安置房。按照人均40m2的安置政策，農戶可以在安置區內以平均525元/m2的優惠價購得1～2套住宅，超出部分按照成本價1200元/m2收取。如果有村民不選擇購買統建樓，則按照15300元/人進行補助。經過實地調研計算，拆遷補償款與購房款相抵后，戶均獲得約3萬元收益。農戶取得的房屋目前沒有獲得土地產權證和房屋產權證。

3　相關建議與討論

3.1　“萬頃良田建設工程”是推進包括農村宅基地在內的農村集體建設用地入市的有效途徑

它通過農村土地整理整治一方面是優化了土地空間布局結構，促進了土地的集約節約利用，通過指標的交易，將集體建設用地指標流轉到能夠更有效利用土地資源的使用者手中，使之產生更大的效益，同時將整治的土地進行復墾，使耕地數量有了保障；另一方面農民通過“萬頃良田建設工程”能夠住上新樓，可以享受到經濟發展和現代化建設所帶來的豐碩成果，還建立了農村養老保險、農村醫療保險、最低生活保障、發展物業經濟、擴大農村勞動力就業等“五道保障線”，切實使農民得到實惠，加速了農村的城鎮化發展[1]。

3.2　以“萬頃良田建設工程”為依托的宅基地流轉的本質是政府主導下的宅基地流轉，因此流轉過程中農民所分享到的收益完全由政府決定

對于被拆遷居民的補償方式和安置方式的制定，農民沒有參與權，而只能是被動的接受。在進行拆遷過程中，政府的具體補償標準不能夠做到對農民完全公開透明化，而只是告知其總體的補償金額，這對于農民來說是不公平的。在本研究小組的具體調查中發現，有些農民反映，政府制定的政策從總體來說對農民是有利的，但是具體相關部門在落實的時候，則有可能會出現偏離補償規定的現象，使得農民的利益無法得到保障。

3.3　失地農民的長期利益問題仍然沒有得到重視

以六合區金磁村為例，在調查中發現，該地區的土地已經全部流轉出去，農民不能再從事傳統的農業勞作，而對于這些世代以土地為生的農民來說，失去土地就意味著失去了收入來源，雖然政府每年以每畝450斤稻谷的市場價折算使農民得到相應的收入，但是從長遠來看，如果農民沒有工作，這對于他們的長遠利益以及整個社會的穩定都有著不利影響。在調查中發現目前在金磁村農民外出打工的比例已經達到63.75%，而且多數是以從事廉價體力勞動為主。因此從長遠利益來看，對于失地農民來說，除了進行必要的貨幣補償外，還應當進一步加強落實就業安置問題，只有解決了失地農民的就業問題，才能讓農民真正向城鎮化邁進。

參考文獻

[1]　魏鑫.萬頃良田土地整治促進節約集約—以江蘇省昆山市為例[J].中國土地，2012，（04）.

作者簡介：劉玥汐（1991-），女，遼寧撫順人，本科學歷，南京農業大學土地資源管理專業學生，研究方向：土地資源管理。

農村土地流轉機制范文6

內容提要: 農村集體土地所有權在性質上屬于私權,但我國現行農村集體土地所有權并不具有充分的自主性,在未來立法中應當賦予其完整的權能并為其建構具備可操作性的行使程序,在此基礎上設計符合市場 經濟 要求的農村土地物權流轉制度。當前鄉村社會環境與農民的法觀念等因素的制約決定了農村土地物權流轉制度只能采用漸式的變革模式。

      農村集體土地所有權是一種極其特殊的所有權類型。民法學界對其性質、主體、運作機制等缺乏深刻的認識，未能給立法提供堅實的理論支撐，導致迄今為止我國的農村集體土地所有權 法律 制度依然十分粗糙，集體土地所有權的運轉在實踐中產生了諸多問題，而且在一定程度上也制約了農村土地用益物權流轉制度的 發展 ，因為農村土地用益物權是以權能分離的方式從集體土地所有權衍生出來的。本文擬從我國農村集體土地所有權的性質與現狀考察入手，對其程序建構以及農村土地物權流轉制度的變革模式問題進行探究。

      一、農村集體土地所有權的法律性質與現狀剖析

      (一)農村集體土地所有權的法律性質

      關于農村集體土地所有權的法律性質，我國民法學界存在較大爭議。有學者認為，集體土地所有權是一定社區范圍內的農民共同共有的所有權，既不同于個人所有基礎上的共有，也不同于股份制基礎上的法人所有。[1]有學者認為，集體土地所有權在性質上屬于一種合作社所有權。[2]127有學者認為，集體土地所有權在性質上是一種法人所有權。[3]有學者認為，集體土地所有權是個人化與法人化的契合，集體土地為集體組織法人所有，而集體組織成員對集體土地享有股權或社員權。[4]有學者借鑒日耳曼法上的總有概念，認為我國農村集體土地所有權是一種新型的總有，即“總同共有”。[5]483-485

      以上諸學說都是從權利主體構成形態的角度詮釋農村集體土地所有權的性質。由于我國法律迄今為止對于農村集體土地所有權主體構造的規定還很不完備，所以很難從這個角度在理論上對農村集體土地所有權的性質予以清晰地界定。每種觀點看起來都有幾分道理，但與實際情況又并不完全契合，多少都有些牽強之處。筆者無意從這個角度探究農村集體土地所有權的性質，在構建比較完備的集體土地所有權主體制度之前，這樣的探究是不會取得實質性成果的。對于農村集體土地所有權的性質，當下更有意義的是從權利功能的角度對其予以界定，然后以此為基礎探討如何完善農村集體土地所有權制度。

      農村集體土地所有權的功能是讓集體成員能夠以共同支配的方式共享土地的利益。與個人所有權相比，區別僅僅在于支配的方式，而在目的上則是相同的，都是為了實現私法上的利益。“集體”是一定區域內的農民基于特定的關系組合而成的共同體，其對土地享有的利益是特定數量的人的共同利益，而不是與社會整體秩序相關的社會公共利益或與國家安全、統一、穩定相關的國家利益。既然如此，農村集體土地所有權在性質上就是一種私權，而不是公權。“公權為國家之法律關系，而私權則為無關國家之法律關系……私權云者，即于私法關系，有享受利益之地位之謂也。”[6]80明確農村集體土地所有權的私權本質對于農村集體土地所有權制度乃至整個集體土地物權制度體系的立法構造具有根本性的意義。作為私權，農村集體土地所有權的制度構造應當符合私法固有的邏輯與價值理念，盡量淡化公法性的考量。其權利人應當被視為獨立、自主的民事主體，即私法上的人。其權利的行使應當體現私法自治原則，權利人在不損害社會公共利益并且不違背憲法所確立的基本經濟制度的前提下可以自由地決定如何利用或處分其財產。當然，這是農村集體土地所有權的理想形態，我國現行的農村集體土地所有權與此相比尚有一定的差距。

      (二)農村集體土地所有權的現狀剖析

      我國現行農村集體土地所有權不具備自主性、完整性與自治性，它是一種殘缺而且異化的所有權。之所以說它是殘缺的，是因為它受國家公權力的過度控制，主要包括政府對農村集體土地的管制權與征收征用權。之所以說它是異化的，是因為它的運作過程往往不能真正體現集體成員的意志，而是被村民委員會、村集體經濟組織、村內次級集體經濟組織等機構的干部操縱。

      農村集體土地的管制權主要表現為政府對集體土地利用或處分行為的審批權。按照我國《農村土地承包法》的規定，農村集體經濟組織可以將荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地發包給本集體經濟組織以外的人，但需要報鄉(鎮)人民政府批準。按照我國《土地管理法》的規定，集體經濟組織將其土地提供給其成員或其所設立的企事業單位用于非農建設，需要縣級以上人民政府批準，在實踐中還需要先由鄉(鎮)政府的審批。集體經濟組織不得直接將建設用地出讓給本集體經濟組織以外的人，只能將集體土地征收為國有土地再出讓，而農民集體不能從中獲得真正意義上的土地收益。

      依照我國《物權法》第42、44條的規定，國家出于公共利益的需要可以對集體土地實行征收或征用（在以往我國的法律文本中,二者統稱為“征用”,但2004年3月新修訂的《憲法》對征收與征用作了區分, 2007年制定的《物權法》沿用了這種區分。）。從表面上看，這樣的規定似乎沒什么問題，幾乎在任何一個國家，政府出于公共利益的需要都有權征收或征用土地。然而，近年來我國的實踐表明，地方政府經常濫用對集體土地的征收征用權。由于征收、征用的程序缺乏周全的設計，地方政府總是任意地擴張征收征用權，就連房地產開發、建造休閑娛樂場所等都能被視為出于公共利益需要從而征收農村集體土地，導致農村土地大量流失。這種欠缺制度的有效約束從而普遍被濫用的征地權顯然是國家公權力對農村集體土地的過度控制。在《物權法》的起草過程中，民法學界曾強烈呼吁構建完備的征收制度對政府的征地權進行規制，但《物權法》對此所作的努力卻相當有限，只有兩個條款作了比較籠統的規定。

      在私法上，所有權包含占有、使用、收益、處分以及物權請求權等權能。我國農村集體土地所有權并不完全具備這些權能。行政機關對集體土地的管制損害了集體土地所有權的處分與收益權能，對集體土地的過度征收與征用直接危及集體土地所有權的存續。顯然，在當前農村，被國家公權力過度控制的集體土地所有權的權能是殘缺不全的。從上個世紀初開始，我國的國家公權力逐漸向鄉村社會灌輸。上個世紀50年代之后，經過數次 政治 運動，這種權力灌輸達到空前的程度。[7]110最近十幾年來國家提倡村民自治，國家公權力逐步退出鄉村經濟領域，然而，在退卻的過程

      三、程序建構的限度與 農村 土地物權流轉制度變革的漸進性

      農村集體土地所有權程序建構的意義在于，集體成員可以依法定或約定程序以自治的方式對于集體土地的利用與處分進行決策，土地所有權的行使能夠體現集體成員的意愿而不僅僅是村社干部權力作用的結果。按照這種邏輯，只要不與土地公有制相違背，農民集體可以自由地進行土地物權的流轉，我國現行法上關于農村土地物權流轉(土地所有權轉讓除外)的限制性規定應當取消。按照現行法的規定，集體土地不能直接出讓給城鎮的單位或個人用于非農建設，只能提供給鄉村企事業單位與農村居民使用，或者先征為國有土地再由政府出讓給城鎮的單位或個人使用；將“四荒”土地發包給本集體 經濟 組織以外的人，需要報鄉(鎮)人民政府批準。這些限制性規定體現了國家公權力對集體土地所有權的干涉，違背了市場經濟的基本要求，導致農村地產市場成為一個封閉的系統，與城鎮地產市場相互隔絕，唯一合法的通道是國家征收。按照《物權法》第42條的規定，國家只有出于公共利益的需要才能征收集體土地，如果嚴格掌握“公共利益”這一標準，興辦 企業 一般不能認定為出于“公共利益的需要”，從而不能征收集體土地，只能通過二級地產市場購買已經開發利用的土地之使用權，選擇余地很小，必然妨礙社會經濟 發展 。對此，筆者認為，一方面應該嚴格控制國家的征收權，以防止公權力吞噬私權利；另一方面應該允許農民集體在符合土地利用規劃與耕地保護國策的前提下，按照一定的程序將建設用地出讓給本集體經濟組織以外的企業，以滿足經濟建設的用地需求。實際上，如果不允許農民集體直接出讓建設用地，各類企業也會以其他方式規避 法律 ，占用集體土地，因為企業用地需求是客觀存在的。與其如此，還不如允許集體建設用地直接出讓。近年來，我國有些地方已經對集體建設用地直接出讓進行了嘗試，[12]對于其中的成功經驗應當進行 總結 推廣。

      至于現行集體土地物權背負的保護耕地、增加國家財政收入等政策目標可以通過其他途徑來實現。對于耕地保護，實際上我國目前已經有相應的法律措施。現行《土地管理法》及其實施條例中有關土地規劃、基本農田保護、農用地轉非農建設用地審批等事項的規定絕大部分都可以保留。只要嚴格貫徹，這些規定足以達到保護耕地的目的，沒必要對城鄉之間土地物權的流轉施加額外的限制。取消此類限制意味著國家喪失城鄉地產流轉的壟斷地位，從而失去一個重要的財政來源，這筆損失在一定程度上可以通過稅收得到彌補：農民集體將建設用地出讓給本集體經濟組織以外的企業，一般都有較大的增值，應當由出讓人向國家繳納一定的稅款。國家可以將所征收的土地增值稅款用于城鄉基礎設施建設，此外還可以借助稅收手段調節土地的利用。

      毫無疑問，農村土地物權流轉方面的限制應當解除，但應當循序漸進，因為農村集體土地所有權主體的運作程序在相當長的時期內只能發揮有限的實效。假如立即完全放開土地物權流轉限制，容易導致村社干部操縱“集體”，濫用權力，損害集體成員的利益。從理論上看，集體是一個凌駕于其成員之上的超然團體，集體土地是各成員公有的財產，集體有其公共機關———成員大會與執行機構。然而，集體需要在鄉土社會中運行，作為集體成員的村民以及村社干部在很大程度上是依循鄉土的差序倫理來參與集體生活的。村民眼中看到的往往只是其他集體成員與自己的親緣、地緣以及交情上的差等關系。選舉村社干部時，村民們傾向于將選票投給與自己關系近的人，以便于進行互惠的利益交換。在集體土地所有權的運作過程中，村民也傾向于利用他們與掌握權力資源的村社干部之間親疏不等的關系，依據互惠的原則獲取份額不等的隱性利益。即使集體土地所有權的運作程序設計得很完備，讓集體成員有充分的機會參與集體決策的形成，那些意圖從財產處分中獲取利益的村社干部或利害關系人也會設法利用其與某些集體成員之間差序的互惠關系贏得他們的支持。這種以互惠方式換來的支持如果具備一定的穩定性就會形成一種社會性的權力資源。集體土地所有權將會由于此種權力的侵蝕而在一定程度上被無形地消解。

      按照經濟學家諾斯的看法，制度變遷與社會行動者的觀念形態有莫大的關系，如果社會行動者的觀念形態與制度變革的理想相契合，變革的成本將大幅下降。[13]57在當下我國土地制度創新上，包括土地執法部門、立法部門以及土地權利人在內的所有社會行動者的觀念形態都需要經歷一個長期的轉型過程。鄧正來先生認為，處于轉型期的 中國 社會有三種知識系統，即以中國差等結構為依歸的文化傳統，以全權國家為核心的新傳統和百年來因變革而傳入的西方文化傳統。[14]3當前，我國的土地執法部門、立法部門與土地權利人的觀念形態基本上屬于其中的第一種與第二種文化傳統，而法學界的主流觀念形態則屬于第三種文化傳統。法律 現代 化目標的實現要求社會行動者更多地肯認、接受第三種文化傳統，但現實地說，不可能全盤接受第三種，并且完全拋棄前兩種。美國學者埃爾曼認為，所有文化類型都必然是 歷史 的和漸進的，一經確立，它們便能長久地存在，直到其起源時的特殊社會條件消失之后。[15]10事實的確如此。文化傳統是一種群體記憶，要使該群體忘卻在其頭腦中積淀了幾十年、幾百年甚至幾千年的思想信念，就必須對其進行長時間的啟蒙與教化，同時還要通過科技與經濟的發展改變其生活場景。這意味著文化傳統的轉型或者在本文的研究題域中土地制度創新的社會行動者之觀念轉型需要相當長的時間。土地物權流轉制度變革的進度應當與此種觀念轉型的進度保持協調，因為“當法律規定和根深蒂固的態度及信念之間展現鴻溝時，法律就不能改變人們的行為”。[15]241

      總之，當前我國鄉村社會結構、文化傳統與農民的法觀念等因素的制約決定了農村集體土地所有權程序建構只能產生有限的實效，僅憑制度文本上的程序設計不可能完全治愈農村集體土地所有權的痼疾，因為程序性規范的欠缺只不過是諸多病因中的一種而已。與此相應，農村土地物權流轉制度只能采用漸進式的變革模式。只有當廣大農民具備必要的私權意識、法治觀念與足夠的公共參與能力，能夠在公共場合依照既定的程序恰當地表達其利益訴求并且平等地進行商談、論辯時，集體土地所有權的運作程序才能產生預期的效果，才能真正體現集體成員的共同意志。此時方可賦予農民集體完全的自治權，而在此之前關于集體土地處分上的限制還需要部分地予以保留。制度變革的壓力需要時間來承載，任何操之過急的激進式變革行動必然導致變革預期的落空，甚至還會產生諸多負面效應。對于涉及億萬農民切身利益的農村土地物權制度的變革而言，尤其如此，漸進式的變革模式是必然選擇。

注釋: