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土地征收相關(guān)法律問題范文1

關(guān)鍵詞:物權(quán)法;司法解釋;實(shí)踐分析

作者簡(jiǎn)介:呂偉建(1970-),男,蘇州市職業(yè)大學(xué)教學(xué)部講師。

中圖分類號(hào):D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-3309(2009)09-0078-03

我國(guó)憲法明確規(guī)定實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,各種所有制經(jīng)濟(jì)所形成的市場(chǎng)主體都在統(tǒng)一的市場(chǎng)空間運(yùn)作,并發(fā)生相互關(guān)系,各種市場(chǎng)主體都處于平等地位,享有相同權(quán)利,遵守相同規(guī)則,承擔(dān)相同責(zé)任。公平競(jìng)爭(zhēng)、平等保護(hù)、優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則。

一、物權(quán)法明確規(guī)定平等保護(hù)公私財(cái)產(chǎn)

平等保護(hù)原則符合憲法關(guān)于所有制性質(zhì)的規(guī)定,真正體現(xiàn)了社會(huì)主義特色。失去了平等保護(hù),也就失去了共同發(fā)展。比如,在拆遷過程中,“釘子戶”事件涉及到政府對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的征收問題。《物權(quán)法》第42條對(duì)征收問題的規(guī)定是,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序,可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí),《物權(quán)法》對(duì)征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t和內(nèi)容作了規(guī)定。重慶“釘子戶”事件還涉及到一個(gè)重要問題是如何界定公共利益。考慮到公共利益問題比較復(fù)雜,在不同時(shí)期、不同領(lǐng)域公共利益的內(nèi)容不盡一致,很難在《物權(quán)法》中作出統(tǒng)一界定,因此,《物權(quán)法》對(duì)此沒有作出明確界定。但是,可以肯定的說,《物權(quán)法》有關(guān)征收、補(bǔ)償?shù)葐栴}的規(guī)定對(duì)于相關(guān)法律的進(jìn)一步完善,對(duì)于更加完善地保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)將發(fā)揮重要作用。對(duì)于城市百姓而言,《物權(quán)法》首先涉及到業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)中的道路、綠地、車庫(kù)、車位、物業(yè)管理用房等設(shè)施的歸屬都做出了規(guī)定,并規(guī)定業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì),由業(yè)主委員會(huì)來行使自己的權(quán)利,業(yè)主可以共同決定小區(qū)內(nèi)的事情,如選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會(huì)委員,維護(hù)自身利益。同時(shí),《物權(quán)法》對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)也做出規(guī)定,其從保護(hù)百姓切身利益的角度出發(fā),明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期。建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的車庫(kù)、車位可以通過出售、出租和附贈(zèng)等方式來明確其歸屬。

對(duì)于農(nóng)民而言,《物權(quán)法》也與他們的利益息息相關(guān)。征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)。此外,還要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益和基本生活不受影響。對(duì)農(nóng)民的宅基地應(yīng)當(dāng)依照現(xiàn)行法律規(guī)定,不能轉(zhuǎn)讓和抵押。宅基地是農(nóng)民安身立命之本,在農(nóng)村社會(huì)保障體系不完善的情況下,其不宜放開。《物權(quán)法》第三編,也就是用益物權(quán)編規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán),城鎮(zhèn)商品房的土地權(quán)利屬于建設(shè)用地使用權(quán),建設(shè)用地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)同屬用益物權(quán),同樣受法律保護(hù)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本,為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國(guó)家有關(guān)農(nóng)村的土地政策,并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地,《物權(quán)法》規(guī)定,宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用于《土地管理法》等法律規(guī)定。禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地,其在宅基地上購(gòu)買的房屋,不僅沒有房屋使用權(quán)證書,而且在征收時(shí)依照現(xiàn)行規(guī)定國(guó)家不予補(bǔ)償。

二、有關(guān)司法條款與修改建議的解讀

《物權(quán)法》第8條規(guī)定:“其他法律對(duì)物權(quán)另有規(guī)定的,依照規(guī)定。”該法第246規(guī)定:“《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》與本法的規(guī)定不一致的,適用本法。”這兩條規(guī)定存在矛盾。草案第8條規(guī)定的是本法與其他相關(guān)特別法之間關(guān)系的一般規(guī)則,而草案有關(guān)擔(dān)保的規(guī)定根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)擔(dān)保法中一些不合時(shí)宜的規(guī)定作了修改,草案第246條是針對(duì)這種情況作出的例外規(guī)定。為了防止產(chǎn)生誤解,建議將草案第8條修改為“其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的,依照其規(guī)定。”同時(shí)將草案第246條移至草案第四編“擔(dān)保物權(quán)”中,修改為“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的適用本法。”不動(dòng)產(chǎn)被毀損可以要求恢復(fù)原狀;對(duì)有些財(cái)產(chǎn),法律、行政法規(guī)既沒有規(guī)定不得抵押,又沒有規(guī)定可以抵押。法律委員會(huì)研究認(rèn)為,抵押行為屬于民事行為,只要法律未規(guī)定不得抵押的財(cái)產(chǎn)都可以抵押,建議將關(guān)于“可以抵押”的財(cái)產(chǎn)的規(guī)定改為“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”。第49條規(guī)定:“野生動(dòng)植物資源屬于國(guó)家所有。依照憲法規(guī)定,森林、草原屬于國(guó)家所有,法律規(guī)定屬于集體所有的森林、草原除外。”不加區(qū)別地規(guī)定野生植物資源都屬于國(guó)家所有,是不確切的。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源,屬于國(guó)家所有。第139條規(guī)定:“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。”這一條同其他類似條款相比,需要補(bǔ)充規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)何時(shí)設(shè)立。

三、住改商須經(jīng)全樓業(yè)主同意

近年來,涉及物業(yè)權(quán)益糾紛案件的數(shù)量不斷增加。最高人民法院進(jìn)行了廣泛的調(diào)研、分析與論證,并制訂了《物權(quán)法》司法解釋――《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》,施行后,當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,不適用此司法解釋。兩部司法解釋涉及到一系列的熱點(diǎn)難點(diǎn),具體包括業(yè)主身份的界定、住改商糾紛處理、車位車庫(kù)糾紛的處理、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。在備受爭(zhēng)議的小區(qū)車位歸屬方面,司法解釋明確規(guī)定,如果建設(shè)單位已按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與專有部分的比例,將車位車庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。因業(yè)主炒掉物業(yè)公司而引發(fā)的糾紛,司法解釋明確規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后,業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施,人民法院應(yīng)予支持;物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交,并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由,請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的,人民法院不予支持。 《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù),以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。民宅商用改變了住宅法定用途,破壞了既有秩序,如果利害關(guān)系業(yè)主認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)缺失將會(huì)造成法律適用的困難,此次司法解釋將“有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)”,此規(guī)定在審判實(shí)務(wù)中易于掌握和操作。至于出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與民宅商用行為存在利害關(guān)系的情況,最高院民一庭負(fù)責(zé)人表示,為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無限制泛化,司法解釋另外規(guī)定,其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在。現(xiàn)時(shí)做法是,住改商只須征得大部分近鄰?fù)饧纯伞Ｋ痉ń忉屆鞔_規(guī)定了利害關(guān)系人的最小范圍,即整棟樓的業(yè)主;物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。

選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定,只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù),則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。在實(shí)際情況下,物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂,但合同效力仍對(duì)單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住,房屋空閑,但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行,仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù);如物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由,請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的,法院不予支持。不少小區(qū),物業(yè)合同到期或業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司,但老的物業(yè)公司賴著不走。如果業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司訴至法院,法院會(huì)以有事實(shí)服務(wù)為由,判決業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。因物業(yè)公司拒不撤出時(shí),業(yè)主有權(quán)利不交物業(yè)費(fèi),法院也不會(huì)支持物業(yè)公司討要物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司等于白干,沒有經(jīng)濟(jì)利益,物業(yè)公司會(huì)主動(dòng)撤出。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的,可以認(rèn)定為《物權(quán)法》第6章所稱的業(yè)主。根據(jù)司法解釋,此類人群具備業(yè)主身份。房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在,如僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn),將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突,并有可能對(duì)前述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。

四、我國(guó)《物權(quán)法》與國(guó)外《物權(quán)法》的區(qū)別

《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬和利用的基本民事法律,在大陸法系國(guó)家,物權(quán)是《民法典》中的一編。用益物權(quán)是《物權(quán)法》中一項(xiàng)重要的制度。我國(guó)的城市土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有,因此,任何人使用土地都需要通過設(shè)定用益物權(quán)來實(shí)現(xiàn)。用益物權(quán)設(shè)定后,用益物權(quán)人享有、占有、使用和收益的權(quán)利,作為用益物權(quán)中的建設(shè)用地使用權(quán)(土地使用權(quán))是可以依法出租或者轉(zhuǎn)讓的,且其與公共財(cái)產(chǎn)所有權(quán)地位平等,受法律保護(hù),這對(duì)保護(hù)屬于基本民權(quán)范圍的物權(quán)意義重大。

國(guó)家的發(fā)展離不開人民的勞動(dòng),而勞動(dòng)者必須有積極性,而其積極性只能依靠承認(rèn)并保護(hù)他們對(duì)于勞動(dòng)成果的所有權(quán)來維持和激勵(lì)。《物權(quán)法》的上述規(guī)定,為國(guó)民財(cái)富和國(guó)民智慧的大量涌流,提供了堅(jiān)實(shí)保障。按《物權(quán)法》所確定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得必須合法的原則,對(duì)于非法取得的財(cái)產(chǎn),《物權(quán)法》并不會(huì)確認(rèn)其具有物權(quán),更不會(huì)有所謂赦免“原罪”的問題。城市房屋拆遷、城管沒收小攤小販以及農(nóng)民土地的征收征用是百姓廣為關(guān)注的熱點(diǎn)問題。物權(quán)觀念的傳播與普及為政府依法行政奠定了扎實(shí)基礎(chǔ)。平等保護(hù)還體現(xiàn)在《物權(quán)法》規(guī)定因公共利益需要對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)征收征用時(shí),必須給予合理補(bǔ)償。當(dāng)然,要全面貫徹實(shí)施《物權(quán)法》,還需要各種配套法規(guī)。

五、結(jié)語

中國(guó)有自己具體的國(guó)情,其物權(quán)法律制度絕不能照搬照抄西方國(guó)家的。我國(guó)《物權(quán)法》把堅(jiān)持國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度作為原則,并將這一原則作為《物權(quán)法》的核心,貫穿于《物權(quán)法》始終。《物權(quán)法》有關(guān)征收補(bǔ)償?shù)葐栴}的規(guī)定,對(duì)于相關(guān)法律的進(jìn)一步完善,對(duì)于更加完善的保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)將發(fā)揮重大作用。《物權(quán)法》只是一個(gè)新的開始,其效應(yīng)的展現(xiàn)仍需要后續(xù)立法的支撐和具體執(zhí)行。

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土地征收相關(guān)法律問題范文2

關(guān)于房屋拆遷有關(guān)政策規(guī)定最新版農(nóng)村房屋拆遷規(guī)則

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償主要依據(jù)為《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，各地方政府都出出臺(tái)了本地區(qū)具體實(shí)施意見、細(xì)則、辦法等農(nóng)村房屋拆遷實(shí)際上是征收集體土地后將房屋等地上附著物一并征收，其的補(bǔ)償方式主要也是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上農(nóng)村集體土地上拆遷并不參考周邊房屋市場(chǎng)價(jià)格，而是參照房屋重置價(jià)格，一般來講很多地方對(duì)重置價(jià)格都有相應(yīng)的規(guī)定，很少參照評(píng)估價(jià)格，即使評(píng)估也是評(píng)估房屋重置價(jià)格，集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)來講是比較低的。

農(nóng)村房屋拆遷管理?xiàng)l例

(一)申請(qǐng)拆遷的單位委托的拆遷單位、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和實(shí)施房屋拆除單位的相關(guān)資質(zhì)(或資格)證明及委托合同;

(二)拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權(quán)屬狀況摸底調(diào)查明細(xì)表，以及補(bǔ)償安置費(fèi)用概算;

(三)拆遷補(bǔ)償安置資金、安置房屋的落實(shí)情況及相關(guān)證明;

(四)對(duì)低于國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積的被拆遷房屋的補(bǔ)償安置方案;

(五)計(jì)劃實(shí)施動(dòng)遷的時(shí)間、步驟、措施;

(六)文明拆遷、安全拆除責(zé)任書及安全保障措施，拆遷現(xiàn)場(chǎng)防治揚(yáng)塵污染及垃圾清運(yùn)方案;

(七)與被拆遷房屋所在地街道辦處、派出所協(xié)調(diào)配合方案;

(八)其他特殊情況的處理預(yù)案及措施。

《辦法》與農(nóng)村房屋拆遷相關(guān)的規(guī)定

第三條拆遷公告后，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照《辦法》規(guī)定就拆遷補(bǔ)償方式書面征求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見。被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒有在征求意見書規(guī)定的期限內(nèi)向拆遷人反饋書面選擇意見的，視為選擇房屋安置。征求意見書規(guī)定的反饋意見期限不得少于七日。法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第四條拆遷人委托拆遷、拆除的，應(yīng)當(dāng)與被委托的拆迂、拆除單位簽訂委托合同，并支付委托費(fèi)。

第五條房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，評(píng)估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等，進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)選定后，拆遷入應(yīng)當(dāng)與選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂拆遷評(píng)估委托合同，評(píng)估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。重新評(píng)估或者專家委員會(huì)鑒定費(fèi)用按照《辦法》第四十條規(guī)定執(zhí)行。

第六條拆遷評(píng)估時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

第七條拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規(guī)劃紅線圖及各類房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、用途等拆遷評(píng)估所必須的依據(jù)、資料及有關(guān)數(shù)據(jù)，并協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)做好實(shí)地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料等工作。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的評(píng)估人員、拆遷人、被拆人簽字認(rèn)可。因被拆遷入的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，拆遷人應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)公證機(jī)關(guān)工作人員或無利害關(guān)系的第三人到場(chǎng)見證，并在分戶評(píng)估報(bào)告中做出相應(yīng)說明。評(píng)估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同區(qū)域該類房屋進(jìn)行評(píng)估。

第八條拆遷人或受委托拆遷單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)憑拆遷許可或拆遷委托的有關(guān)證明查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息資料的，房產(chǎn)、土地、規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助。評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算新建普通商品房?jī)r(jià)格時(shí)，如需向有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征詢銷售價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供。

第九條評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將初步評(píng)估結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)以公告形式向拆遷當(dāng)事人公示，公示期不得少于七日。公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人提供評(píng)估報(bào)告。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)解釋拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的過程。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的.，可以在收到評(píng)估報(bào)告之日起十日內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，也可以另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。

第十條拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，申請(qǐng)重新評(píng)估的，重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果之間的允許誤差范圍為3%。在允許誤差范圍內(nèi)的，原評(píng)估結(jié)果有效。超出允許誤差范圍的，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商解決;經(jīng)協(xié)商仍達(dá)不成一致意見的，提出異議的拆遷當(dāng)事人可以向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。評(píng)估專家委員會(huì)的鑒定結(jié)論作為最終裁決結(jié)果。

第十一條拆遷行政裁決按照建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》辦理。

第十二條拆遷入應(yīng)當(dāng)在房屋全部拆除完畢后三十日內(nèi)將房屋拆遷許可證、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等有關(guān)資料報(bào)房屋拆遷主管部門，房屋拆遷主管部門對(duì)有關(guān)資料及拆遷現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行檢查后，對(duì)無遺留問題、現(xiàn)場(chǎng)拆除清理完畢的，發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明;對(duì)存在遺留問題、現(xiàn)場(chǎng)未拆除清理完畢的，責(zé)令限期整改;拒不整改的，不發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明，依照相關(guān)法律不予辦理新建工程開工手續(xù)。

土地征收相關(guān)法律問題范文3

關(guān)鍵詞：征地；拆遷；矛盾；化解

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）05－0063－02

伴隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程的提速，征地拆遷矛盾不斷激化，糾紛大量增加，已成為影響社會(huì)和諧的重要因素。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市，廣州征地拆遷的規(guī)模較大，在征地拆遷過程中也難免引發(fā)一定矛盾和糾紛。為了提高廣州社會(huì)矛盾的化解能力，本文將根據(jù)對(duì)廣州征地拆遷糾紛現(xiàn)狀，結(jié)合其中存在的問題，分析征地拆遷矛盾化解的策略。

一、當(dāng)前廣州征地拆遷矛盾狀況

據(jù)調(diào)研，2008年廣州發(fā)生的勞資糾紛、征地拆遷糾紛、醫(yī)患糾紛以及物業(yè)管理糾紛、農(nóng)村糾紛、土地承包糾紛等主要社會(huì)矛盾和糾紛中，征地拆遷糾紛占9.7％，糾紛發(fā)生的數(shù)量和比例大致與前兩年持平。征地拆遷糾紛不是所有糾紛中最為多發(fā)的，但因其關(guān)系到人們的生活居住問題，是最大的民生問題，如果處理不當(dāng)，很容易對(duì)社會(huì)造成較壞的影響。而且，征地拆遷糾紛中往往牽涉許多人的利益，群體性的糾紛比較多，如果處理不當(dāng)，更容易成為社會(huì)不穩(wěn)定因素。

廣州征地拆遷矛盾突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：因歷史問題引發(fā)的征地拆遷糾紛比較多，而近年來土地征用和房屋拆遷引發(fā)的糾紛相對(duì)減少；征地拆遷糾紛多為群發(fā)性案件，多人集中纏訟纏訪情況較多；征地拆遷糾紛的解決耗時(shí)長(zhǎng)；因?qū)φ鞯夭疬w糾紛解決不滿意，導(dǎo)致在被征地拆遷人與政府或者與司法機(jī)關(guān)形成新的矛盾。

廣州征地拆遷矛盾的原因主要有：政府、征地人和拆遷人、被征地人和被拆遷人之間的利益沖突；相關(guān)法律制度不合理、不健全，對(duì)征地拆遷條件的界定不明確；征地拆遷關(guān)系中雙方當(dāng)事人的法律地位不平等，被征地拆遷人不能參與到與自身利益密切相關(guān)的活動(dòng)中，沒有任何話語權(quán)；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、補(bǔ)償款難以到位；政府角色定位不當(dāng)；糾紛解決渠道不順暢導(dǎo)致征地拆遷矛盾的激化等原因。

二、減少征地拆遷矛盾發(fā)生和提高矛盾化解能力的對(duì)策

征地拆遷矛盾是影響社會(huì)和諧的一個(gè)重要問題，需要采取各種措施減少矛盾的發(fā)生，需要制定或完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，使矛盾防患于未然。同時(shí)，也要完善相關(guān)制度，對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的矛盾及時(shí)地解決，避免矛盾的進(jìn)一步擴(kuò)大，盡量減少因矛盾帶來的利益損失。

（一）科學(xué)發(fā)展，控制濫征地、濫拆遷

征地拆遷矛盾是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而不斷加劇的，征地拆遷矛盾也是發(fā)展與穩(wěn)定、群體利益與個(gè)人利益的矛盾。在當(dāng)前提倡科學(xué)發(fā)展的背景下，征地拆遷工作也應(yīng)當(dāng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，要在經(jīng)濟(jì)、制度能夠充分保障各方利益的前提下進(jìn)行征地拆遷。不能只是考慮一方的利益、局部的利益，或者眼前的利益，而忽略另外一方的利益、整體的利益或長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，要做好城市發(fā)展的規(guī)劃，控制濫征濫拆。在征地拆遷工作中，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，可以減少糾紛的發(fā)生。

（二）以人為本，平衡各方利益

征地拆遷矛盾發(fā)生的最根本原因是征地拆遷活動(dòng)中各方利益的沖突，因此，減少和化解矛盾的最核心的方法應(yīng)當(dāng)是平衡各方利益，強(qiáng)調(diào)以人為本，不僅要保護(hù)征地拆遷方作為強(qiáng)勢(shì)群體的利益，更要通過法律規(guī)定加強(qiáng)對(duì)被征地拆遷方利益的保護(hù)，加強(qiáng)對(duì)其程序權(quán)利和實(shí)體權(quán)利的全面保障，在補(bǔ)償和安置等問題的協(xié)商上賦予被征地拆遷人以平等的地位，充分考慮被征地拆遷人的利益。對(duì)于商業(yè)性的征地拆遷活動(dòng)，取消強(qiáng)制征收和強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，讓征地拆遷雙方在平等的基礎(chǔ)上充分協(xié)商，達(dá)成一致。

（三）健全和完善征地拆遷相關(guān)法規(guī)制度

征地拆遷工作是一項(xiàng)政策性非常強(qiáng)的工作，有人稱征地拆遷是一地一政策，各地都有許多不同的規(guī)定。要想減少征地拆遷糾紛的發(fā)生，就要完善相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)，結(jié)合各地特點(diǎn)，在符合法律規(guī)定的前提下制定地方的規(guī)章制度和政策。

我國(guó)土地征收的現(xiàn)有法律依據(jù)主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施細(xì)則》、《征用土地公告辦法》和《國(guó)土資源聽證辦法》等，其中對(duì)土地征用的條件、土地征用補(bǔ)償、土地征用程序等問題做了規(guī)定。但是，有些規(guī)定不夠明確，有些規(guī)定不符合當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的情況，應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)有法律進(jìn)行修訂完善，明確一些模糊規(guī)定，如對(duì)公共利益的界定。另外，根據(jù)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，應(yīng)當(dāng)提高征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，以保障被征地者的權(quán)利，保證其能夠在失去土地之后維持至少不低于原來水平的生活，這樣才能減少社會(huì)矛盾，維護(hù)社會(huì)和諧。對(duì)于征地的程序，也需要進(jìn)一步完善，保障征地利害關(guān)系人能夠在征地的過程中行使一些基本的法律上的程序權(quán)利。

對(duì)于房屋拆遷的法律，除了《憲法》、《物權(quán)法》有相對(duì)比較原則的法律規(guī)定之外，調(diào)整城市房屋拆遷工作的主要規(guī)范性文件就是2001年修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。另外，各地根據(jù)《城市拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，分別制定了地方的拆遷管理的一些規(guī)范性文件。在廣州市，1992年1月6日廣州市人民政府制定了《廣州市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》（已失效），1997年9月1日開始實(shí)施《廣州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（已失效），現(xiàn)行有效的是2003年廣州市人大常委會(huì)通過并于2004年1月1日開始實(shí)施的《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》。綜觀城市房屋拆遷相關(guān)的法律規(guī)范，立法層次相對(duì)較低，對(duì)于拆遷應(yīng)當(dāng)提高其立法級(jí)別，制定專門的拆遷法。

因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)征地拆遷工作的立法，在不違背上位法規(guī)定的前提下，制定適合廣州地方特點(diǎn)的征地拆遷的規(guī)范性法律文件，指導(dǎo)廣州市的征地拆遷工作。

（四）嚴(yán)格執(zhí)法，減少矛盾

在加強(qiáng)立法的前提下，制定符合現(xiàn)實(shí)的具有可行性的規(guī)范性法律文件指導(dǎo)征地拆遷工作，在有法可依，有符合社會(huì)發(fā)展實(shí)際的良法可依的前提下，加強(qiáng)執(zhí)法工作，做到執(zhí)法必嚴(yán)，具體到征地拆遷工作中，也就是，嚴(yán)格按照法律的規(guī)定執(zhí)行征拆工作，做好補(bǔ)償安置工作，改變當(dāng)前存在的前緊后松、因人而異的問題，打消個(gè)別人頭腦中存在的糾纏不配合工作可以增加補(bǔ)償?shù)腻e(cuò)誤念頭和僥幸心理，要以嚴(yán)格執(zhí)法來引導(dǎo)正常的征地拆遷秩序。

（五）提高征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

征地拆遷糾紛的一個(gè)主要原因就是當(dāng)前征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，無法滿足被征地拆遷人的基本生活需要。征地拆遷補(bǔ)償，在符合國(guó)家法律規(guī)定的前提下，根據(jù)廣州市經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)水平相對(duì)較高的特點(diǎn)，制定一些符合實(shí)際的具有可操作性的規(guī)定，至少可以保障被征地拆遷人在失地搬遷之后能夠維持不低于原來生活水平。《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條規(guī)定：被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。廣州市歷史舊城區(qū)范圍內(nèi)被拆遷住宅房屋的補(bǔ)償金額，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增加百分之二十確定。被拆遷房屋補(bǔ)償金額達(dá)不到最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按照最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付。最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由廣州市人民政府另行制定。這一規(guī)定，具有一定的合理性，但在實(shí)際執(zhí)行中，房屋評(píng)估的價(jià)格往往比較低，被拆遷人在搬遷后往往難以買到合適的房屋。2007年，廣州市國(guó)土資源與房地產(chǎn)管理局又制定了《關(guān)于修訂廣州市城市住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，進(jìn)一步明確了對(duì)住宅房屋補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。2008年10月14日，又出臺(tái)了《廣州市危舊房改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見（試行）》征求意見，其中對(duì)危舊房改造拆遷補(bǔ)償安置作出了更多的利民規(guī)定。因此，提高征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)考慮失地搬遷群眾的利益，可以減少征地拆遷糾紛的發(fā)生，也可以保障征地拆遷工作的順利進(jìn)行。

（六）提高相關(guān)人員素質(zhì)

提高拆遷人、拆遷單位工作人員的素質(zhì)，對(duì)參與征地拆遷安置工作的干部群眾進(jìn)行相關(guān)法律政策的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，可以有效減少矛盾的發(fā)生和激化。廣州雖然沒有像其他地方出現(xiàn)“株連”拆遷的現(xiàn)象，但是也出現(xiàn)一些惡性拆遷事件，比如往被拆遷戶處放毒蛇、砸鎖等行為，嚴(yán)重侵犯了被拆遷人權(quán)利，破壞了社會(huì)的秩序和政府的形象。因此，提高相關(guān)人員素質(zhì)，改變征地拆遷動(dòng)不動(dòng)就采取強(qiáng)制措施的思路，實(shí)行文明拆遷，既可以減少糾紛的發(fā)生，也可以促進(jìn)征地拆遷工作的順利進(jìn)行。廣州近年來實(shí)施的對(duì)積極響應(yīng)、遵守協(xié)議、按時(shí)搬遷的被征地拆遷人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的政策就是一個(gè)很好的措施。

（七）完善信息系統(tǒng)，增加交流平臺(tái)

征地拆遷安置工作是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，加大有關(guān)法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，引導(dǎo)群眾正確認(rèn)識(shí)和掌握征地拆遷安置工作有關(guān)政策，正確對(duì)待補(bǔ)償安置中的矛盾和問題十分必要。在征地拆遷之前，宣傳征地拆遷工作的意義以及補(bǔ)償安置的有關(guān)政策，讓群眾理解支持，通過溝通交流保護(hù)被拆遷者的知情權(quán)。

（八）發(fā)揮媒體監(jiān)督作用

媒體被譽(yù)為第四權(quán)力，在信息時(shí)代媒體的監(jiān)督作用很大。預(yù)防和化解征地拆遷矛盾，應(yīng)當(dāng)充分利用各種媒體。對(duì)征地拆遷相關(guān)規(guī)定、政策的制定進(jìn)行監(jiān)督，在政策法規(guī)出臺(tái)之前，通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等各種媒體及時(shí)對(duì)政策進(jìn)行公布，為大家提供一個(gè)發(fā)表意見的平臺(tái)，以保障政策能夠顧及各方利益。對(duì)于違法征地拆遷，侵犯群眾權(quán)利的行為，媒體要敢于監(jiān)督。

（九）明確政府職能，優(yōu)化組織機(jī)構(gòu)

征地拆遷管理部門應(yīng)明確定位，依法行政，履行好行政監(jiān)管的職責(zé)，嚴(yán)禁管拆不分，嚴(yán)禁政府部門以權(quán)為征地拆遷工作開道，破壞政府形象。

（十）多渠道化解矛盾

暢通上訪、裁決和訴訟等利益訴求渠道，多渠道化解矛盾。做好上訪群眾的接訪工作，可以緩解矛盾。黨政領(lǐng)導(dǎo)和職能部門應(yīng)把防范群體上訪、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定工作的重點(diǎn)放到治本上來，切實(shí)解決被征地拆遷群眾的實(shí)際問題。大力推行領(lǐng)導(dǎo)干部下訪群眾制度，使領(lǐng)導(dǎo)干部親自走訪被拆遷戶，傾聽群眾呼聲；體諒被征地拆遷群眾的艱難處境，正視其困難和問題，努力化解矛盾。行政裁決應(yīng)當(dāng)公平、公正，不能因?yàn)椴脹Q的不公引發(fā)新的矛盾。對(duì)于征地拆遷群眾的訴訟，可以采用減免訴訟費(fèi)的方法，方便群眾進(jìn)行訴訟。

（十一）制定有效措施，解決歷史遺留問題

針對(duì)廣州市歷史遺留的征地拆遷糾紛較多的特點(diǎn)，政府采取多種措施盤活爛尾樓、爛尾地，重新啟動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)無人開發(fā)或無力開發(fā)的，實(shí)施公開拍賣，由新業(yè)主負(fù)責(zé)補(bǔ)償安置事宜。2008年，廣州市采取了一系列措施，幫助因歷史遺留問題而長(zhǎng)期無法辦理房產(chǎn)證的被拆遷人辦理房產(chǎn)證，讓大量回遷戶拿到了房產(chǎn)證，收到了良好的社會(huì)效果。

征地拆遷是事關(guān)百姓生存生活的民生問題，也是社會(huì)進(jìn)步、城市發(fā)展不可避免的工作。征地拆遷中產(chǎn)生的矛盾和糾紛必須受到政府的重視，必須通過制定和完善相關(guān)法律制度明確和平衡各方利益，預(yù)防糾紛發(fā)生，采取多元化方法，暢通糾紛訴求機(jī)制，化解、消除已經(jīng)產(chǎn)生的矛盾，在加快發(fā)展的同時(shí)，維護(hù)群眾利益，保障社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)。

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土地征收相關(guān)法律問題范文4

農(nóng)村集體土地提前補(bǔ)償安置法律建議

提前補(bǔ)償安置與一般的補(bǔ)償安置區(qū)別在于：一是制定政策的主體不同，提前補(bǔ)償安置是由地方政府探索出的新模式；二是補(bǔ)償安置的方法和時(shí)間不同，提前補(bǔ)償安置將補(bǔ)償安置工作提前，利于縮短用地取得時(shí)間；三是補(bǔ)償安置的對(duì)象不同，提前補(bǔ)償安置的對(duì)象為因建設(shè)國(guó)家、省市重點(diǎn)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施或民生工程而被征地的農(nóng)民；四是實(shí)施的空間范圍不同，目前提前補(bǔ)償安置僅在少數(shù)城市獨(dú)立實(shí)行，并未形成全國(guó)性政策。

農(nóng)民土地征收的立法和相P文獻(xiàn)不在少數(shù)，而關(guān)于提前補(bǔ)償安置政策的不僅立法不夠完善，相關(guān)文獻(xiàn)資料也是少見，有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律調(diào)整和法治保障的研究成果極少，因而此政策的法理基礎(chǔ)缺少力度。

對(duì)此提出以下建議：

一、限定提前補(bǔ)償安置適用范圍

限定提前補(bǔ)償安置適用范圍，按照《南京市轉(zhuǎn)變土地利用方式創(chuàng)新試點(diǎn)方案》，適用范圍為“國(guó)家、省、市重點(diǎn)工程、重大基礎(chǔ)設(shè)施、能源交通等項(xiàng)目”。超出上述范圍的項(xiàng)目，則規(guī)定不能以市政府辦文單或會(huì)議紀(jì)要的形式啟用集體土地提前補(bǔ)償安置政策，建議各區(qū)政府作為提前補(bǔ)償安置實(shí)施主體，與村集體和農(nóng)民在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，先行簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，引導(dǎo)農(nóng)民自愿退出土地。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質(zhì)，即仍由農(nóng)民耕種，不能丟荒，不能搞任何建筑物。如果建設(shè)需要用地，仍按法定程序報(bào)批和辦理手續(xù)。也可以借助南京市推行的農(nóng)村土地綜合整治平臺(tái)，引導(dǎo)農(nóng)民自愿退出土地。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質(zhì)；如果建設(shè)需要用地，仍按法定程序報(bào)批和辦理手續(xù)。

通過“區(qū)別對(duì)待、分類指導(dǎo)”，既明確了提前補(bǔ)償安置項(xiàng)目的實(shí)施范圍，又能為提前補(bǔ)償安置政策做出相應(yīng)的補(bǔ)充和配合，從而真正有效地將提前補(bǔ)償安置實(shí)施項(xiàng)目范圍嚴(yán)格限定在“國(guó)家、省、市重點(diǎn)工程、重大基礎(chǔ)設(shè)施、能源交通等項(xiàng)目”上。

二、規(guī)范提前補(bǔ)償安置實(shí)施程序

規(guī)范提前補(bǔ)償安置實(shí)施程序，提前補(bǔ)償安置政策的實(shí)施需要受到嚴(yán)格的程序規(guī)范，各政府部門應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。

首先，區(qū)政府提出提前補(bǔ)償安置實(shí)施工作申請(qǐng)，提交相關(guān)材料，主要包括用地單位、建設(shè)項(xiàng)目、用地范圍以及提前實(shí)施的理由；其次，國(guó)土管理部門對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。對(duì)于符合提前實(shí)施條件的項(xiàng)目，則提交市政府申請(qǐng)下發(fā)市政府辦公廳辦文單或擬定市政府會(huì)議紀(jì)要，啟用集體土地提前補(bǔ)償安置政策，與村集體簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質(zhì)；如果建設(shè)需要用地，仍需按照法律規(guī)定的“征地報(bào)批”、“征地批后實(shí)施”等要求的程序報(bào)批和辦理手續(xù)。對(duì)于不符合提前實(shí)施條件的項(xiàng)目，則退回區(qū)政府的申請(qǐng)材料，區(qū)政府可通過農(nóng)村土地綜合整治平臺(tái)或與農(nóng)民協(xié)商自行實(shí)施；但是，土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質(zhì)；如果建設(shè)需要用地，仍需按照法定程序報(bào)批和辦理手續(xù)。

三、建立提前安置的救濟(jì)方式

我國(guó)法律對(duì)被征地農(nóng)民安置爭(zhēng)議解決機(jī)制的規(guī)定并不完善，導(dǎo)致被征地農(nóng)民告狀無門，導(dǎo)致征地問題無法轉(zhuǎn)變成法律問題，從而演變成社會(huì)問題，最后變成政治問題。實(shí)踐中，有的被征地農(nóng)民選擇沖進(jìn)政府大樓自殺等方式來顯示自己的不滿，這些問題的解決需要建立一套高效的征地爭(zhēng)議解決制度，并通過法律來完善。

（一）完善爭(zhēng)議解決機(jī)制的法律規(guī)定

我國(guó)土地管理法及相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)農(nóng)民與政府之間就安置制度產(chǎn)生爭(zhēng)議的時(shí)候，農(nóng)民可以通過、調(diào)解、行政裁決和訴訟等途徑維護(hù)自己的權(quán)利。雖然很多爭(zhēng)議可以通過解決，但是的答復(fù)沒有約束力，更沒有強(qiáng)制力，因此并沒有成為制度化的法律救濟(jì)途徑。調(diào)解的前提是雙方達(dá)成協(xié)議，調(diào)解不具有法律效力。行政裁決的裁決者是政府，政府還是土地征收政策的決定者，因此行政裁決的公平受到大家的質(zhì)疑。法律對(duì)政府裁決的效力也沒有做出明確規(guī)定，因此存在到底是終局裁決還是允許復(fù)議或者訴訟的爭(zhēng)議。新的土地征收法應(yīng)當(dāng)對(duì)征地爭(zhēng)議的解決作出明確規(guī)定，行政裁決方面對(duì)行政機(jī)關(guān)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行完善，行政復(fù)議方面完善被征地農(nóng)民的利益訴求保障機(jī)制。新的土地征收法應(yīng)當(dāng)對(duì)征地補(bǔ)償爭(zhēng)議和征地安置爭(zhēng)議進(jìn)行區(qū)別規(guī)定。規(guī)定征地補(bǔ)償爭(zhēng)議解決采用“第三方評(píng)估和司法判決”的模式，可以維護(hù)社會(huì)公平。規(guī)定征地安置爭(zhēng)議解決采用和人民調(diào)解，可以充分體現(xiàn)農(nóng)民的想法，尊重農(nóng)民的選擇，這樣才能共同實(shí)現(xiàn)農(nóng)民和政府的利益。

（二）建立專門的土地裁判機(jī)構(gòu)

我國(guó)地方人民法院根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人因征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議向人民法院提出的訴訟，一般都不予受理或受理后駁回，將批準(zhǔn)征收土地的人民政府的裁決作為法院審理征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議案件的前置程序。

對(duì)法國(guó)、美國(guó)、日本、加拿大等國(guó)家的土地征收爭(zhēng)議進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，這些國(guó)家所有土地征收方面的爭(zhēng)議都可以得到法律救濟(jì)，至少都可以提訟，這些國(guó)家的征地爭(zhēng)議解決機(jī)制存在一些共同點(diǎn)，值得我們借鑒。第一，各國(guó)都有專門的機(jī)構(gòu)（委員會(huì)或裁判所）解決土地征收的爭(zhēng)議。解決爭(zhēng)議的機(jī)構(gòu)相對(duì)獨(dú)立，而且采用正規(guī)的聽證程序，相當(dāng)于一個(gè)簡(jiǎn)易法庭。如果征地當(dāng)事人對(duì)裁決的結(jié)果不滿意，針對(duì)法律問題可以向法院提訟。第二，各國(guó)負(fù)責(zé)解決征地爭(zhēng)議的都是專業(yè)人士。如英國(guó)的裁判員都是征地爭(zhēng)議領(lǐng)域中的專家，一般都具有律師資格，加拿大和日本的土地賠償委員會(huì)委員都是由長(zhǎng)期從事本專業(yè)工作、具有豐富經(jīng)驗(yàn)的人擔(dān)任。

我們應(yīng)該借鑒國(guó)外的征地爭(zhēng)議解決經(jīng)驗(yàn)，建立專門的土地裁判機(jī)構(gòu)來解決征地爭(zhēng)議，該機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁類似，現(xiàn)階段土地裁判機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)立在省級(jí)國(guó)土資源部門內(nèi)，慢慢地再?gòu)膰?guó)土資源部門獨(dú)立出來，最終成為不受其他行政部門領(lǐng)導(dǎo)的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，土地裁判機(jī)構(gòu)作出的裁判具有法律效力。這樣就可以消除公眾對(duì)政府集行政裁決權(quán)與土地征收政策決定權(quán)于一身而產(chǎn)生的對(duì)公正的質(zhì)疑。土地裁判機(jī)構(gòu)類似于仲裁委的運(yùn)作，裁判員由爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人各自挑選。土地裁判機(jī)構(gòu)不僅可以受理行政爭(zhēng)議，也可以受理行政爭(zhēng)議。

綜上所述，應(yīng)當(dāng)制定一部單獨(dú)的征地安置法律，新的征地安置法律明確被征地農(nóng)民安置與補(bǔ)償?shù)闹贫鹊牟町悾晟票徽鞯剞r(nóng)民安置的實(shí)施主體，構(gòu)建農(nóng)村征地安置監(jiān)管體系，應(yīng)當(dāng)完善被征地農(nóng)民的安置法律程序和被征地農(nóng)民安置爭(zhēng)議解決法律機(jī)制，幫助被征地農(nóng)民解決安置問題，維持其長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，真正保障被征地農(nóng)民的基本權(quán)利。

四、建立集體土地提前補(bǔ)償安置的反饋機(jī)制和溝通機(jī)制

（一）建立集體土地提前補(bǔ)償安置實(shí)施情況的分析反饋機(jī)制

集體土地提前補(bǔ)償安置項(xiàng)目實(shí)施情況定期分析反饋機(jī)制是國(guó)土管理部門對(duì)一段時(shí)期區(qū)域內(nèi)提前實(shí)施項(xiàng)目的數(shù)量、涉及土地面積、分布、實(shí)施過程中遇到的困難以及問題等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)向黨委、政府的決策反饋?zhàn)饔玫秸鞯亍稗k文單”的簽發(fā)和項(xiàng)目規(guī)范實(shí)施過程中。做好集體土地提前補(bǔ)償安置項(xiàng)目實(shí)施情況統(tǒng)計(jì)和分析工作、編制集體土地提前補(bǔ)償安置項(xiàng)目實(shí)施社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告以及匯報(bào)和建議工作。

（二）構(gòu)建與被征地農(nóng)民的服務(wù)溝通機(jī)制

隨著農(nóng)民權(quán)益保護(hù)思想的深入貫徹和征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的逐漸提高，農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償?shù)钠谕翟絹碓礁撸r(nóng)民的補(bǔ)償期望與實(shí)際補(bǔ)償款有較大差距，難免使被征地農(nóng)民在心理上產(chǎn)生“相對(duì)剝奪感”。為了獲得更多的補(bǔ)償，一些被征地農(nóng)民通過方式，要求政府信息公開并出示征地批文，他們找準(zhǔn)了集體土地提前補(bǔ)償安置項(xiàng)目的缺陷，使得政府部門處于相當(dāng)被動(dòng)的地位。但是滿足這些人的不合理補(bǔ)償要求并不是解決集體土地提前補(bǔ)償安置項(xiàng)目問題的有效途徑，因?yàn)檫@不符合現(xiàn)行的征地補(bǔ)償政策和補(bǔ)償公平的原則。鑒于此，建議建立被征地農(nóng)民的服務(wù)溝通機(jī)制，即在遵循相關(guān)補(bǔ)償政策的前提下，與被征地農(nóng)民進(jìn)行充分溝通，進(jìn)行心理疏通和安慰，充分了解其困難和訴求，努力在安置、就業(yè)等方面提供便利，積極促進(jìn)“和諧征地”。

五、結(jié)語

在我國(guó)土地資源愈來愈緊張而用地需求高漲的形勢(shì)下，農(nóng)村土地征收儼然成為不得不深思的問題，而之前已有的土地征收立法及政策并不盡然符合效益原則和公平原則，故而提前補(bǔ)償安置政策的推行、試行及改進(jìn)就成為必然。在南京市等地提前補(bǔ)償安置政策已取得矚目的成果，但同時(shí)不得不承認(rèn)帶來了諸多新的問題。另一方面，隨著農(nóng)民權(quán)利觀念的進(jìn)步，其權(quán)利訴求亦必然增多，向農(nóng)民提供更全面更公平的司法救濟(jì)便也成為重中之重。如何完善《土地管理法》和《行政訴訟法》，平衡公共需求和農(nóng)民利益、如何依法客觀處理農(nóng)民的事件、征地后如何完善補(bǔ)償安置措施將成為相關(guān)政府在土地征收過程中的重點(diǎn)工作。

參考文獻(xiàn)：

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[2]鄭財(cái)貴，朱玉碧.失地農(nóng)民幾種主要補(bǔ)償安置方式的比較分析[J].中國(guó)農(nóng)學(xué)通報(bào)，2006，22（7）.

土地征收相關(guān)法律問題范文5

蒙古曾被認(rèn)為是一塊貧窮而荒涼之地，如今受惠于世界范圍23種重要礦產(chǎn)大宗商品的價(jià)格直線上升，這個(gè)人口僅相當(dāng)于中國(guó)大陸一個(gè)地級(jí)市的世界第二大內(nèi)陸國(guó)，正在依仗著雄厚資源這張王牌，令人瞠目結(jié)舌地崛起。

今天的蒙古坐擁80多種探明資源，開發(fā)6000多個(gè)礦點(diǎn)，包括蘊(yùn)藏量較大的煤、螢石、鎢、金、鐵、錫、鈾，以及儲(chǔ)存量居亞洲之首的銅、鉬礦，近年來經(jīng)濟(jì)爆發(fā)性地增長(zhǎng)，2011年蒙古的GPD增長(zhǎng)率高達(dá)17.3%，位居世界第二；2012年GDP增速達(dá)12.28%，位居世界第三。

許多人預(yù)計(jì)，憑借豐富的礦產(chǎn)和潛在的畜牧業(yè)，蒙古將成為下一個(gè)新西蘭、迪拜甚至澳大利亞。在蒙古逐漸走向富裕的同時(shí)，也逐漸收緊了本國(guó)礦業(yè)的開放程度，作為蒙古最大FDI的中國(guó)未來將會(huì)面臨更大壓力和更多挑戰(zhàn)；與此同時(shí)，一些商人則發(fā)現(xiàn)了蒙古新的商機(jī)――房地產(chǎn)。

中蒙經(jīng)貿(mào)關(guān)系日漸密切

蒙古與中國(guó)有長(zhǎng)達(dá)4670公里的邊界線，有多條公路直接與中國(guó)相連，從北京乘坐飛機(jī)出發(fā)，僅需1小時(shí)40分鐘的行程便可抵達(dá)烏蘭巴托。2012年，中蒙貿(mào)易總額達(dá)到66億美元，其中蒙方對(duì)華出口39億美元，占蒙古國(guó)出口總額七成以上，中國(guó)對(duì)蒙投資總存量超過20億美元，蒙古產(chǎn)出的礦物半數(shù)以上輸出中國(guó)，蒙古已成為中國(guó)制造業(yè)重要的原料供給基地。中國(guó)對(duì)蒙直接投資顯著拉動(dòng)蒙古經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與就業(yè)，截至2011年12月，中資企業(yè)為蒙古國(guó)提供了約5.8萬個(gè)工作崗位，并拉動(dòng)近7萬關(guān)聯(lián)就業(yè)，占蒙古勞動(dòng)力總量的近15%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，近年來蒙古的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)與中國(guó)密切相關(guān)，甚至高度掛鉤。這種密切關(guān)系也反映在數(shù)據(jù)上，1998年，中國(guó)成為蒙古國(guó)第一大投資國(guó)；1999年起，中國(guó)成為蒙古國(guó)第一大貿(mào)易伙伴，此后始終保持著這一地位。1996年到2011年中國(guó)對(duì)蒙累計(jì)投資總計(jì)299252.3萬美元，占蒙古外資的70.4%。在2010年中國(guó)的FDI份額達(dá)到驚人的82.7%。

礦藏不再吃香

中國(guó)對(duì)蒙投資的核心是礦業(yè)，2004到2011年該領(lǐng)域的投資額增長(zhǎng)了5.4倍，達(dá)40078萬美元，占總投資的七成以上。但近年蒙古國(guó)內(nèi)資源保護(hù)主義興起，受此影響，礦藏投資機(jī)遇已不如以前。根據(jù)2006年7月頒布的蒙古新礦產(chǎn)法規(guī)定，即使沒有國(guó)家預(yù)算資金參與進(jìn)行勘探并確定了其儲(chǔ)量的有戰(zhàn)略意義的礦產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家最高可以“空手套白狼”般持有相當(dāng)于該礦持有者投入資金34%的股份。

2012年5月，蒙古國(guó)議會(huì)通過并實(shí)行了關(guān)于外資投資該國(guó)戰(zhàn)略資源企業(yè)的法律，規(guī)定礦業(yè)、金融業(yè)和媒體、信息及通訊業(yè)成為蒙古經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的三大戰(zhàn)略資源。外國(guó)投資者在進(jìn)入這一領(lǐng)域時(shí)，一旦所占股份超過40%且投資總額超過1000億圖格里克（約7600萬美元），必須經(jīng)過蒙古國(guó)政府及議會(huì)的審批。

但在戰(zhàn)略礦藏之外，仍有許多項(xiàng)目可供中國(guó)投資者選擇。在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員陳欣新看來，盡管礦藏投資政策日趨收緊，但蒙古政府總體上不會(huì)對(duì)外商投資開倒車，尤其是對(duì)中國(guó)企業(yè)，為了國(guó)家利益，蒙古只會(huì)加強(qiáng)與中國(guó)的合作，從雙贏的角度吸引中國(guó)企業(yè)，這樣才能有一個(gè)繁榮穩(wěn)定的未來。

陳欣新建議，國(guó)內(nèi)企業(yè)進(jìn)入蒙古不要急功近利，不要只盯住其礦藏。不要僅停留在簡(jiǎn)單開發(fā)資源的階段，而是要從文化、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)等多領(lǐng)域參與到蒙古國(guó)建設(shè)發(fā)展中去，多做一些捐贈(zèng)，介入當(dāng)?shù)亟逃凸媸聵I(yè)中去，以化解不信任感，避免讓蒙古以為“中國(guó)人就是來炒礦的”。同時(shí)中國(guó)政府也應(yīng)發(fā)揮軟實(shí)力，改變蒙古民眾對(duì)中國(guó)的印象，樹立健康的國(guó)家形象。

民營(yíng)資產(chǎn)投資初現(xiàn)曙光

鑒于蒙古國(guó)對(duì)礦業(yè)保護(hù)政策不斷加強(qiáng)、礦藏投資空間日漸縮小，中國(guó)企業(yè)不妨將投資蒙古的眼光轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域。目前蒙古政府無力為烏蘭巴托一半人口提供住房，這就使得蒙古政府十分歡迎房地產(chǎn)投資。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，烏蘭巴托市目前的住宅樓宇約有13萬戶，而未來十年預(yù)計(jì)人口將達(dá)到200萬，離滿足剛性需求還有很遠(yuǎn)，故該地房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到與中國(guó)東部中型城市相當(dāng)?shù)膬r(jià)格，其中普通住宅價(jià)格達(dá)到800-1000美金/平米，而高檔住宅和別墅價(jià)格達(dá)到1500-3000美金/平米，而且還在持續(xù)上漲，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年至2012年，烏蘭巴托住宅每平方米價(jià)格每年大約上漲84000圖格克（約50美元）。

在一些中國(guó)地產(chǎn)商人看來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)早期的傳奇將在蒙古重演。國(guó)內(nèi)由于房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，無論是拿地，還是建設(shè)成本的投入，都需要充足的現(xiàn)金流，因此資金的杠桿作用越來越小，今天中國(guó)已經(jīng)不會(huì)再產(chǎn)生新一批以小博大的地產(chǎn)大鱷。反觀蒙古的現(xiàn)狀，我們可以發(fā)現(xiàn)這里擁有中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展初期的所有特點(diǎn)，無疑給了投資者一次重演中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史的機(jī)會(huì)。具體說來，蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下優(yōu)勢(shì)：

1. 蒙古房地產(chǎn)尚處于起步階段，無法滿足國(guó)內(nèi)剛性需求。首都目前有近70萬人還住在簡(jiǎn)陋的蒙古包中；而且大量外資特別是中資企業(yè)的進(jìn)入，使烏蘭巴托的辦公商業(yè)用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)無論民居還是商用都具有極大的發(fā)展空間。

2. 蒙古國(guó)土地是私有的，目前也不存在對(duì)空置地塊的限制政策，土地將隨著蒙古國(guó)的不斷富裕而不斷增值，即便不建設(shè)也可產(chǎn)生利潤(rùn)，方便中資企業(yè)采用“圈地”戰(zhàn)術(shù)。

3. 蒙古的房地產(chǎn)利潤(rùn)較高。一般公寓的建筑銷售成本為650美元/平，售價(jià)為800-1000美元/平方米，要高于國(guó)內(nèi)15-25%的利潤(rùn)。如果用中國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷手段做市場(chǎng)推廣，利潤(rùn)空間將進(jìn)一步提升。

4. 蒙古歡迎投資房產(chǎn)。蒙古政府對(duì)房地產(chǎn)商持歡迎和開放態(tài)度，僅收取五成的企業(yè)所得稅（10%），建材進(jìn)口關(guān)稅僅5%。至于當(dāng)?shù)赝恋厮姓撸捎谫Y金有限，再加之缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，因此也愿意與中國(guó)投資者合作。

當(dāng)然，在蒙投資房地產(chǎn)業(yè)也面臨一些困難。首先是融資短板，由于到蒙古進(jìn)行房地產(chǎn)投資的中國(guó)多數(shù)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作中的資金主要來自在中國(guó)市場(chǎng)的長(zhǎng)期積累或者是貸款，如果母公司出現(xiàn)資金壓力，它們很難從當(dāng)?shù)劂y行及其他融資渠道獲得資金支持。其次蒙古國(guó)建材業(yè)不發(fā)達(dá)，只能生產(chǎn)紅磚和混凝土砌塊等基礎(chǔ)建材。水泥、鋼筋、電纜、管道，包括室內(nèi)裝修的地板、壁紙都需要國(guó)內(nèi)購(gòu)買。最后就是蒙古國(guó)民閑散的性格導(dǎo)致對(duì)裝修熱情不高，毛坯房在蒙古的房地產(chǎn)市場(chǎng)不受歡迎，交付的房屋必須是裝修好的，這就延長(zhǎng)了資金周轉(zhuǎn)的周期。

不過上述困難沒有擋住中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入蒙古，例如宏潤(rùn)集團(tuán)和大業(yè)創(chuàng)業(yè)，這些先行者已摸索出一套實(shí)用的房產(chǎn)操作程序：與土地所有人簽訂合作協(xié)議，成立合資公司。再引進(jìn)國(guó)內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)和理念，用中國(guó)成熟的營(yíng)銷方法完成項(xiàng)目包裝定位，規(guī)劃建筑方案，并制定項(xiàng)目全程營(yíng)銷方案。房產(chǎn)除面向蒙古民眾外，對(duì)在常駐蒙古的中企采用定向方式銷售或租賃。

根據(jù)蒙古中國(guó)商會(huì)提供的數(shù)據(jù)，截至2012年，中國(guó)人在烏蘭巴托在建或已建起的地產(chǎn)項(xiàng)目有十四個(gè)，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這個(gè)國(guó)家巨大的住房需求。2011年蒙古全國(guó)僅能滿足265500戶即人口的42.8%的住房需求。蒙古目前仍有57.2%人口住在蒙古包里，他們將成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來的消費(fèi)者。從中國(guó)的經(jīng)歷看，房地產(chǎn)投資的回報(bào)是呈幾何曲線的，一旦形成模式，將會(huì)帶來大量的項(xiàng)目資源，形成快速發(fā)展的機(jī)會(huì)通道。如果這一切在蒙古重演，可以預(yù)見，蒙古的房產(chǎn)市場(chǎng)將迅速造就一批新的地產(chǎn)大鱷，對(duì)于手握現(xiàn)金的中國(guó)投資者來講，需要的僅僅是行動(dòng)。

背景知識(shí)|

投資蒙古應(yīng)注意法律問題

北京中銀律師事務(wù)所一直專注蒙古投資事務(wù)，記者就蒙古投資法律問題咨詢了該所合伙人趙莉律師。

蒙古國(guó)投資法律體系

趙莉律師介紹，蒙古國(guó)是WTO成員國(guó)、IMF會(huì)員國(guó)，絕大部分行業(yè)都對(duì)外開放。特別是在農(nóng)牧業(yè)、開采業(yè)、加工工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)對(duì)外國(guó)投資者在稅收等各方面都有相應(yīng)優(yōu)惠政策。該國(guó)關(guān)于外國(guó)投資的法律法規(guī)包括了《蒙古國(guó)外國(guó)投資法》、《蒙古國(guó)礦產(chǎn)法新版》、《蒙古國(guó)建筑法》、《蒙古國(guó)勞動(dòng)法》、《蒙古國(guó)自然環(huán)境保護(hù)法》、《蒙古稅收總法》、《蒙古國(guó)關(guān)稅法》、《蒙古國(guó)自由經(jīng)濟(jì)區(qū)法》等一系列涉及投資、勞工、稅收、海關(guān)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)等的法律，以及其他諸如《引進(jìn)外資的重點(diǎn)行業(yè)目錄》、《重點(diǎn)鼓勵(lì)外商投資項(xiàng)目目錄》、《蒙古國(guó)家大呼拉爾有關(guān)戰(zhàn)略礦的決議》等。此外，根據(jù)《蒙古國(guó)外國(guó)投資法》，外國(guó)投資者享受同等國(guó)民待遇，蒙古國(guó)政府對(duì)其資產(chǎn)征收征用均提供合理補(bǔ)償。

投資蒙古應(yīng)警惕的法律風(fēng)險(xiǎn)

1. 法律政策的不穩(wěn)定：近年蒙古國(guó)議會(huì)對(duì)現(xiàn)行法律修改、廢止頻繁，如在礦產(chǎn)領(lǐng)域，2006年修改《礦產(chǎn)法》，2008年出臺(tái)《蒙古國(guó)大呼拉爾有關(guān)戰(zhàn)略礦的決議》，2010年又關(guān)于勘探許可證簽發(fā)和轉(zhuǎn)讓的總統(tǒng)令等，降低了法律的穩(wěn)定性，給外商投資增加了不確定性和不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，蒙古政局層面上的不確定性也導(dǎo)致了法制的不穩(wěn)定，前一個(gè)執(zhí)政黨確定的經(jīng)濟(jì)政策和法律法規(guī)，被下一屆執(zhí)政黨完全否定或修改、舍棄的情況常有發(fā)生。

2. 法律實(shí)施中的風(fēng)險(xiǎn)：蒙古國(guó)《礦產(chǎn)法》等相關(guān)法律規(guī)定模糊，實(shí)施不力，導(dǎo)致地方立法和執(zhí)法權(quán)限大大擴(kuò)張，省、縣一級(jí)政府常常利用中央立法與地方立法的模糊地帶大肆行使自由裁量權(quán)，增加了外國(guó)投資者的成本和法律風(fēng)險(xiǎn)。

3. 資源民粹主義的抬頭：近年蒙古的民粹主義運(yùn)動(dòng)與資源保護(hù)相糾纏，迅速蔓延，導(dǎo)致新近出臺(tái)的法律加大了對(duì)外商投資的限制，提高了相關(guān)行業(yè)的門檻，民眾也在呼吁加強(qiáng)對(duì)本國(guó)能源的保護(hù)，限制外商的進(jìn)入，因此部分合同被蒙古政府單方撕毀或要求修改，導(dǎo)致了大量的合同糾紛。

遵守當(dāng)?shù)胤勺⒅厣鐣?huì)責(zé)任

土地征收相關(guān)法律問題范文6

關(guān)鍵詞：城市房屋；拆遷；土地使用權(quán)；補(bǔ)償問題

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷深入，城市房屋拆遷已經(jīng)成為大勢(shì)所趨，其實(shí)質(zhì)是國(guó)家的征地行為，是一種對(duì)城市房屋所有人及其國(guó)有土地使用權(quán)的行政征收行為。但在拆遷過程中卻常常出現(xiàn)被拆遷人抗拒拆遷等糾紛和矛盾，其中大多數(shù)糾紛是由于拆遷補(bǔ)償不合理導(dǎo)致的。尤其是目前城市房屋拆遷補(bǔ)償金的構(gòu)成中，忽略了房屋所附著的土地使用權(quán)的價(jià)值，損害了被拆遷人的利益，因此，完善我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度勢(shì)在必行。

一、城市房屋土地使用權(quán)屬性分析

我國(guó)實(shí)行的土地所有制是城市土地國(guó)家所有，城郊和農(nóng)村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權(quán)而沒有所有權(quán)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)是互相分離的。《物權(quán)法》第四十七條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。”《土地管理法》第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律有規(guī)定的外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家土地使用權(quán)依法可出讓、劃撥，依法取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、作價(jià)入股。”

《物權(quán)法》第三編“用益物權(quán)”第一百三十五條和第一百三十七條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。”這就以立法的形式確認(rèn)了國(guó)有土地使用權(quán)全新的涵義：經(jīng)依法取得的國(guó)有土地所有權(quán)中分離出來的土地使用權(quán)，成為一種新的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)形式，成為了用益物權(quán)。由上可知，我國(guó)合法的城市房屋所有人雖不都擁有土地所有權(quán)，但都享有該房屋占有范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。因此，土地使用權(quán)是合法土地使用權(quán)人所擁有的重要資產(chǎn)。明確了土地使用權(quán)是一項(xiàng)用益物權(quán)———財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律屬性，也就確立了城市房屋拆遷中實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資產(chǎn)即土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)睦碚摶A(chǔ)。既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權(quán)，就要依法保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)利，國(guó)家如果需要征用或征收，被拆遷人可以出讓，但前提并不是無償出讓，而是應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。因?yàn)楸徊疬w人的土地使用權(quán)受到了侵害，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。

二、國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償原則

從行政征收的補(bǔ)償原則來看，補(bǔ)償應(yīng)該首先強(qiáng)調(diào)公平公正。目前大致有兩種補(bǔ)償原則：適當(dāng)補(bǔ)償原則和“生活權(quán)補(bǔ)償”原則。適當(dāng)補(bǔ)償又可以稱為合理補(bǔ)償，認(rèn)為只要綜合考慮征收的目的和必要的程序等因素，并參照當(dāng)時(shí)社會(huì)的一般公正觀念，給予合理補(bǔ)償，即為公平的補(bǔ)償。目前，我國(guó)采取的就是這一行政補(bǔ)償原則。而在當(dāng)代西方國(guó)家中出現(xiàn)了一種新的補(bǔ)償原則，即“生活權(quán)補(bǔ)償”，這一理論認(rèn)為，如果作為征收對(duì)象的財(cái)產(chǎn)，具有財(cái)產(chǎn)權(quán)人生活基礎(chǔ)的意義，那么對(duì)其損失的補(bǔ)償，就不僅限于對(duì)其財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，還應(yīng)考慮其附帶性的損失補(bǔ)償，甚至有必要給付財(cái)產(chǎn)權(quán)人為恢復(fù)原來生活狀況所必須的充分的生活補(bǔ)償。就房屋拆遷這一行政征收行為而言，其征收對(duì)象恰恰是被征收人賴以生存的基本條件，如果按照適當(dāng)補(bǔ)償原則進(jìn)行補(bǔ)償，被征收人得到的補(bǔ)償是否能與其遭受的損失相一致值得懷疑。因?yàn)楸徽魇杖说膿p失包括被拆遷房屋的財(cái)產(chǎn)損失、房屋所在的土地使用權(quán)的損失和與房屋有關(guān)的其他利益的損失，如子女上學(xué)的學(xué)區(qū)選擇。在這些損失中，房屋的財(cái)產(chǎn)損失的價(jià)值是可以按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算，從而得到合理的補(bǔ)償?shù)模菍?duì)于房屋所在的土地使用權(quán)和與房屋有關(guān)的其他利益的損失的價(jià)值就很難客觀的估算了。因?yàn)榉恳虻刭F，房屋所在的地段好，房?jī)r(jià)自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的價(jià)值隨著損耗、折舊而越來越小，但土地的價(jià)值卻在不斷的增加，越是靠近城市中心的繁華地段，其土地價(jià)值就越高，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的必然結(jié)果。國(guó)家將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給拆遷人是為了實(shí)現(xiàn)其以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)商業(yè)行為、獲取更高的商業(yè)利潤(rùn)的最終目的，那么被拆遷人為什么從好的地段遷移到差的地段，在子女上學(xué)、交通、生活、就醫(yī)等方面都不方便的情況下，卻得不到級(jí)差地租的補(bǔ)償呢？對(duì)于那些貧困的被拆遷戶來說，由于補(bǔ)償款中不包括土地使用權(quán)費(fèi)，那么他們手里所能拿到的補(bǔ)償金根本就買不到同等質(zhì)量的房子。如果連這唯一能夠遮風(fēng)避雨的房子也被拆掉，卻又買不到新房，想不反對(duì)拆遷都不行。如果按照西方“生活權(quán)補(bǔ)償”原則，被拆遷人所得到的補(bǔ)償就必須使其在拆遷后能夠達(dá)到拆遷以前的生活水平，因此評(píng)估房屋價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真研究住房所在地段的地價(jià)，認(rèn)真研究房屋分?jǐn)偟牡貎r(jià)，在房?jī)r(jià)中體現(xiàn)地價(jià)，使被拆遷人得到真正公平的補(bǔ)償。

三、城市房屋拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償問題的解決途徑

為了維護(hù)土地使用權(quán)人的合法正當(dāng)權(quán)益，減少城市房屋拆遷補(bǔ)償糾紛，筆者認(rèn)為，以下幾個(gè)方面可以作為處理城市房屋拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償問題的突破口。

3.1加快立法進(jìn)程和規(guī)范立法管理，在相關(guān)的行政法規(guī)和地方性法規(guī)應(yīng)明確規(guī)定被拆遷人享有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利

當(dāng)前城市房屋拆遷活動(dòng)的最高層次的規(guī)范性依據(jù)是2001年11月國(guó)務(wù)院修訂實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，但該條例并未明確規(guī)定被拆遷人享有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。而各地方政府所制定的規(guī)范性文件在拆遷補(bǔ)償方面一般也只規(guī)定房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、房屋類型、實(shí)際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權(quán)的補(bǔ)償。因此，建議有關(guān)部門盡快對(duì)有關(guān)拆遷的行政法規(guī)和地方性立法進(jìn)行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進(jìn)一步規(guī)范和完善。統(tǒng)一規(guī)范立法程序和管理，加快房地產(chǎn)管理的立法進(jìn)程，使城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中有統(tǒng)一的法律依據(jù)。

3.2制定相關(guān)的土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)

在規(guī)定被拆遷人對(duì)土地享有補(bǔ)償權(quán)的同時(shí)，有必要確定補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)。要充分考慮土地具體使用的方式不同會(huì)給被拆遷人帶來不同的經(jīng)濟(jì)利益，因此，可以參照有關(guān)土地征收補(bǔ)償政策，在對(duì)被拆遷人所享有的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估的同時(shí)，應(yīng)結(jié)合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況（如停車場(chǎng)等）適當(dāng)予以增加，以切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。在制定具體操作標(biāo)準(zhǔn)過程中需要處理好以下幾個(gè)問題：

（1）房屋和土地使用權(quán)的分離評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)值巨大，其中土地使用權(quán)價(jià)值占有相當(dāng)大的比重，房地分離評(píng)估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權(quán)和建筑物各自的真實(shí)價(jià)值。此外，不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房的建筑面積小于或等于土地面積，樓房的建筑面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑面積遠(yuǎn)大于所占用的土地面積，房地分離估價(jià)有利于體現(xiàn)房屋建筑依附于土地的房地產(chǎn)特性，真實(shí)顯示土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。

（2）房屋及其以外場(chǎng)地的土地使用權(quán)補(bǔ)償。實(shí)施拆遷的真正目的是取得拆遷范圍內(nèi)可供利用的土地，拆遷人以獲取他人土地使用權(quán)為第一目的，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補(bǔ)償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場(chǎng)地用地部分的土地使用權(quán)也要給予補(bǔ)償。

3.3實(shí)際評(píng)估中評(píng)估方法的選擇要認(rèn)真慎重，實(shí)際操作中，估價(jià)應(yīng)符合房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則—替代原則

如若同一供需范圍內(nèi)有較發(fā)達(dá)的交易市場(chǎng)，用市場(chǎng)比較法評(píng)估。有收益的房地產(chǎn)選用收益法求取土地價(jià)格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。道路規(guī)整、各宗土地排列整齊的地段可選擇路線價(jià)法。選擇基準(zhǔn)地價(jià)修正法應(yīng)注意基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式不同時(shí)，修正的內(nèi)容和方法之區(qū)別。劃撥土地的使用權(quán)評(píng)估可先求取得該宗土地法定最高使用年限價(jià)格，然后扣除出讓金等款項(xiàng)，此時(shí)應(yīng)注意劃撥土地的權(quán)利限制。或者應(yīng)用成本法，依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益。

四、城市房屋拆遷中的法律思考

房屋拆遷意味著公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)的喪失，在舊城換新顏、陋室改新居的同時(shí)，因房屋拆遷產(chǎn)生的社會(huì)矛盾也不斷涌現(xiàn)，由此給維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的難題。事實(shí)上，因房屋拆遷產(chǎn)生的矛盾在很大程度上源于補(bǔ)償費(fèi)用達(dá)不成一致，而其中最富爭(zhēng)議的問題之一就是公民的土地使用權(quán)得不到應(yīng)有的補(bǔ)償。

（1）相關(guān)的行政法規(guī)和地方性法規(guī)應(yīng)明確規(guī)定被拆遷人享有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。當(dāng)前城市房屋拆遷活動(dòng)的最高層次的規(guī)范性依據(jù)是2001年11月國(guó)務(wù)院修訂實(shí)施的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，但該條例并未明確規(guī)定被拆遷人享有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。各地方政府所制定的規(guī)范性文件在拆遷補(bǔ)償方面一般也只規(guī)定房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、房屋類型、實(shí)際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權(quán)的補(bǔ)償,這就為一些拆遷人對(duì)被拆遷人的土地使用權(quán)不予補(bǔ)償提供了借口。

（2）制定相關(guān)的土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)定被拆遷人對(duì)土地享有補(bǔ)償權(quán)的同時(shí),有必要確定補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)。要充分考慮土地具體使用的方式不同會(huì)給被拆遷人帶來不同的經(jīng)濟(jì)利益,因此,可以參照有關(guān)土地征收補(bǔ)償政策,在對(duì)被拆遷人所享有的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估的同時(shí)，應(yīng)結(jié)合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況(如停車場(chǎng)等)適當(dāng)予以增加，以切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

結(jié)束語

目前我國(guó)城市房屋拆遷方面的相關(guān)法律法規(guī)不明確，導(dǎo)致在實(shí)踐中出現(xiàn)了大量的糾紛與矛盾，因此在相關(guān)的行政法規(guī)和地方性法規(guī)中應(yīng)明確規(guī)定對(duì)被拆遷人享有的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，采取科學(xué)合理的方法制定具體操作標(biāo)準(zhǔn)，以盡快改變對(duì)依附于房屋所有權(quán)的土地使用權(quán)被無償剝奪的不合理狀況，對(duì)被拆遷人進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償。

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