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土地評估的法律依據(jù)范文1
【法律依據(jù)】
《公司法》第二十六條：有限責(zé)任公司的注冊資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。
法律、行政法規(guī)以及國務(wù)院決定對有限責(zé)任公司注冊資本實繳、注冊資本最低限額另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十七條：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資;但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。
土地評估的法律依據(jù)范文2
對集體土地實施征收的法律依據(jù)主要是《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》。對國有土地上的房屋實施征收的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國有土地房屋征收評估辦法》。
訴訟程序適用《行政訴訟法》、最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋、最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定等等。
二、征收、拆遷的法定程序
（一）集體土地征收的程序
①征地公告。②征詢村民意見。③實地調(diào)查與登記。
④一書四方案。⑤張?zhí)鞯毓妗＂迯堎N征地補(bǔ)償安置方案公告。⑦報批征地補(bǔ)償安置方案。⑧批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案。⑨土地補(bǔ)償?shù)怯洝＂鈱嵤┱鞯匮a(bǔ)償與土地交付。
根據(jù)《征收土地公告辦法（2010修正）》第二條“征收土地公告和征地補(bǔ)償、安置方案公告，適用本辦法。”
第三條“征收農(nóng)民集體所有土地的，征收土地方案和征地補(bǔ)償、安置方案應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中，征收鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。”
第七條“有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。”
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十六條“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”“被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝！?nbsp;
第四十八條“征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。”
根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好市縣征地信息公開工作有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定：市、縣政府用地報批時擬定的“一書四方案”（建設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案、供地方案；城市建設(shè)用地為“一書三方案”，即建設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案）。
（二）房屋訴遷的程序
①確定房屋征收范圍。②擬定征收補(bǔ)償方案。③征收補(bǔ)償方案與聽證。④征收補(bǔ)償方案征求公眾意見。⑤修改征收補(bǔ)償方案。⑥社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。⑦落實征收補(bǔ)償費用。⑧公告。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條“市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。”“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。”
第十條“房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府。”
“市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”
第十二條“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。”
三、土地征收、房屋拆遷的行政救濟(jì)
（一）政府信息公開制度在拆遷中的作用
《政府信息公開條例》的實施是為了保障公民的知情權(quán)，在征地、拆遷行政案件中政府信息公開是非常重要的程序。如果行政機(jī)關(guān)不愿意公開手中的信息，或者是不履行《政府信息公開條例》中的規(guī)定的義務(wù)，沒有對申請做出回復(fù)是違法的。申請人可以通過在國土資源局、規(guī)劃局、環(huán)保局等相關(guān)部門依法申請相關(guān)信息，可見《政府信息公開條例》給當(dāng)事人提供了依法調(diào)取對自己有利證據(jù)的法律依據(jù)。
（二）行政復(fù)議制度
根據(jù)《行政復(fù)議法》“第二條公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，向行政機(jī)關(guān)提出行政復(fù)議申請，行政機(jī)關(guān)受理行政復(fù)議申請、作出行政復(fù)議決定，適用本法。”
“第五條公民、法人或者其他組織對行政復(fù)議決定不服的，可以依照行政訴訟法的規(guī)定向人民法院提起行政訴訟，但是法律規(guī)定行政復(fù)議決定為最終裁決的除外。”
“第七條公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為所依據(jù)的下列規(guī)定不合法，在對具體行政行為申請行政復(fù)議時，可以一并向行政復(fù)議機(jī)關(guān)提出對該規(guī)定的審查申請：①國務(wù)院部門的規(guī)定；②縣級以上地方各級人民政府及其工作部門的規(guī)定；③鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府的規(guī)定。前款所列規(guī)定不含國務(wù)院部、委員會規(guī)章和地方人民政府規(guī)章。規(guī)章的審查依照法律、行政法規(guī)辦理。”
（三）土地監(jiān)察制度
土地監(jiān)察法律制度，是隨著我國加強(qiáng)土地管理工作、特別是土地管理立法工作而建立和完善起來的。根據(jù)“《土地管理法》第六十六條縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。土地管理監(jiān)督檢查人員應(yīng)當(dāng)熟悉土地管理法律、法規(guī)，忠于職守、秉公執(zhí)法。”
“第六十九條有關(guān)單位和個人對縣級以上人民政府土地行政主管部門就土地違法行為進(jìn)行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)支持與配合，并提供工作方便，不得拒絕與阻礙土地管理監(jiān)督檢查人員依法執(zhí)行職務(wù)。”
四、被拆遷人的訴訟救濟(jì)
（一）征收與拆遷案件的受案范圍
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十四條和第二十六條第三款分別規(guī)定：“被征收人對市、縣級人民政府做出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟，被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟”。
《行政訴訟法》第十二條第（五）項規(guī)定“對征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的”。第十二條第（十一）項規(guī)定“認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的”提起訴訟的屬人民法院行政訴訟的受案范圍。
（二）征收與拆遷案件地域和級別管轄
根據(jù)《行政訴訟法》第二十條的規(guī)定，應(yīng)“由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄”。
根據(jù)《行政訴訟法》第十五條的規(guī)定可知，房屋征收決定和房屋補(bǔ)償決定案件都應(yīng)由中級人民法院作為一審管轄法院。
（三）征收與拆遷案件的起訴與受理
被征收人不服房屋征收決定和房屋補(bǔ)償決定提起行政訴訟的起訴狀內(nèi)容：
（1）征收人和被征收人的基本情況。
（2）寫明因不服某市、縣級人民政府所作出的房屋征收決定或房屋補(bǔ)償決定的名稱、編號。
（3）寫明訴訟請求，包括請求撤銷、變更或確認(rèn)違法等具體訴訟請求，如同時要求政府賠償?shù)倪€要寫明具體賠償請求的數(shù)額。如果請求對規(guī)范性文件進(jìn)行合法性審查的應(yīng)單獨列出一項訴訟請求。
（四）征收與拆遷案件原告、被告主體資格的認(rèn)定
房屋征收決定和房屋補(bǔ)償決定中的相對人都是房屋被征收人，被征收人包括：①公民個人。當(dāng)公民個人的房屋被政府征收時，其就會成為房屋征收決定或房屋征收補(bǔ)償決定的行政相對人。②法人。具備法人資格的單位成為房屋征收相對人時，如果對房屋征收決定或房屋征收補(bǔ)償決定不服均可以自己的名義提起行政訴訟。③其他組織。被告包括：a.市、縣級人民政府擔(dān)當(dāng)被告。b.房屋征收部門。
五、結(jié)語
土地房屋征收與補(bǔ)償事關(guān)人民群眾切身利益和社會穩(wěn)定大局，是社會高度關(guān)注的焦點和問題，也是矛盾多發(fā)的領(lǐng)域。因此，近年來，房屋征收行政訴訟已上升趨勢的增加，隨著2015年行政訴訟的新修改明確有關(guān)房屋征收的法律內(nèi)容，更是與當(dāng)今中國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與時俱進(jìn)，依法慎重處理好每一起行政征收、拆遷案件，可以減輕矛盾激化，減少惡性事件，為推進(jìn)社會和諧有著不可替代的作用，因時間緊湊，相關(guān)法律知識研究并不全面，今后希望與大家一起探討，共同進(jìn)步。
參考文獻(xiàn)：
[1]中國法制出版社編，《中華人民共和國土地管理法》案例注釋版（第二版），2013年5月.
[2]中國法制出版社編，《中華人民共和國拆遷補(bǔ)償法典》，2014年5月.
土地評估的法律依據(jù)范文3
2015年6月，為確保全省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（含農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)）抵押融資試點工作順利推進(jìn)，四川省農(nóng)村改革現(xiàn)場工作會在省分行的協(xié)助下在武勝縣成功召開，自此全省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（含農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)）抵押融資全面推開。
一、四川省農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀
截至2016年7月末，四川省10個試點縣（市、區(qū)）累計發(fā)放農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款598筆、金額8.31億元，面對巨大的市場空間，未來業(yè)務(wù)市場發(fā)展前景廣闊。數(shù)據(jù)顯示，多家銀行均參與了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，但發(fā)展情況仍較為緩慢，分析其市場吸引力不足，主要源于市場機(jī)制發(fā)展不健全，表現(xiàn)為以下兩個方面：
（一）頒證確權(quán)進(jìn)度緩慢
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證頒證需要通過承包人向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)申請、鄉(xiāng)鎮(zhèn)初審?fù)狻⑥r(nóng)業(yè)局實地核查、農(nóng)業(yè)局頒證等諸多環(huán)節(jié)，并且涉及農(nóng)戶等特殊群體性利益，頒證進(jìn)度十分緩慢，導(dǎo)致全省確權(quán)頒證進(jìn)度不平衡，影響土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款進(jìn)度。
（二）土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)難
一是法律判決對農(nóng)民利益保護(hù)。在發(fā)生權(quán)屬糾紛時，政府相關(guān)部門出于社會穩(wěn)定的考慮會偏向農(nóng)戶的利益訴求，增加了農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的隨意性和不穩(wěn)定性。二是流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善。全省土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制搭建運(yùn)行效果不一，部分區(qū)域即使搭建完畢，但依舊操作困難，成為限制農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展的瓶頸。
二、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展風(fēng)險
（一）土地經(jīng)營權(quán)估值風(fēng)險
土地經(jīng)營權(quán)估值方法有三種，即成本法、市場法和收益法，但因缺乏成熟交易市場、產(chǎn)量估計困難、環(huán)境影響較大等因素，實施過程均會面臨一定困境。
目前，個別銀行土地經(jīng)營權(quán)評估模式主要依賴于政府機(jī)關(guān)評估模式。但農(nóng)業(yè)局專家?guī)斐蓡T水平無衡量資格標(biāo)準(zhǔn)，評估方式簡單且無可靠依據(jù)，同時因評估工作為其附加工作（無義務(wù)，免費服務(wù)），金融機(jī)構(gòu)無法追究其評估偏差的責(zé)任，評估結(jié)果的客觀性和專業(yè)性均無法得到有力保證。
（二）抵押辦理風(fēng)險
四川省未對土地經(jīng)營權(quán)抵押建立統(tǒng)一操作系統(tǒng)，缺乏高層設(shè)計。農(nóng)業(yè)局對土地經(jīng)營權(quán)抵押，無系統(tǒng)操作控制，主要依賴手工統(tǒng)計臺賬。業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)大后，難以規(guī)避同片土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)重復(fù)抵押的風(fēng)險。
（三）經(jīng)營權(quán)期限不確定風(fēng)險
農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)建立在承包方按期按約定支付租金的基礎(chǔ)之上，如承包方未如約支付租金則流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)自動失效，在貸款機(jī)構(gòu)辦理的流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押隨之失效。
（四）風(fēng)險補(bǔ)償金扣劃風(fēng)險
四川省內(nèi)部分區(qū)縣政府與銀行間簽訂的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險補(bǔ)償金相關(guān)協(xié)議，規(guī)定風(fēng)險補(bǔ)償金的用途僅限于對集體林權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)直接抵押貸款的損失補(bǔ)償。而基于前述風(fēng)險，多數(shù)商業(yè)銀行農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款附加抵押或保證擔(dān)保，是否符合風(fēng)險補(bǔ)償金損失補(bǔ)償條件有待商榷。
（五）業(yè)主違約成本較低風(fēng)險
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營方獲得土地經(jīng)營權(quán)政策補(bǔ)貼的形式包括：免費使用（政府補(bǔ)貼）、半價支付（另一半政府補(bǔ)貼）。業(yè)主取得土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)所支付的成本較低，則可能存在業(yè)主方以投資為幌子，騙取溝渠、大棚修建等政府補(bǔ)貼資金，及銀行貸款風(fēng)險。
三、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展建議
完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)及抵押協(xié)議簽署流程。建議四川省政府牽頭指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)合同，并附加同意抵押條款。如此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)及抵押協(xié)議可合二為一，避免協(xié)議重復(fù)簽署，節(jié)省人力物力。另一方面，附加條款的擬定，須經(jīng)相關(guān)法律部門審核，增強(qiáng)法律效力。
調(diào)查評估土地上附著物種植/養(yǎng)殖周期，建議貸款機(jī)構(gòu)合理設(shè)定還本計劃。評估農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值，除考慮剩余流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)價值外，主要參考評估附著物經(jīng)濟(jì)價值。若貸款到期時點，土地附著物早已出售，則抵押物價值將大幅削減，尤其針對養(yǎng)殖行業(yè)。因此，建議參考土地附著物種植/養(yǎng)殖周期，制定合理信貸周期。
土地評估的法律依據(jù)范文4
一、集體土地征用行政非訴案件的特點
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規(guī)定“違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定,阻撓國家建設(shè)征用土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地;拒不交出土地的,申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行”。這是我國現(xiàn)行法律法規(guī)對集體土地征用的實體和程序方面的規(guī)定,由于法規(guī)規(guī)定比較原則性,在司法實踐中暴露出了不少問題。
(一)土地征用的主體不規(guī)范
根據(jù)土管法實施條例第二十五條的規(guī)定,在省政府作出同意批準(zhǔn)集體土地征用為國有土地后,對拒不配合交出土地的,應(yīng)當(dāng)由行政土管部門向土地使用者作出《責(zé)令交出土地行政決定》。而行政執(zhí)法實踐中,土管部門或地方政府均可以作出《責(zé)令交出土地行政決定》,雖然地方政府與土管部門具有行政隸屬關(guān)系,但是由于根據(jù)實施條例第四十五條的規(guī)定明確規(guī)定土管部門的行政職權(quán),因此地方政府作出交出土地決定,明顯違法法律規(guī)定,屬于無權(quán)行政。
(二)土地征用的公告程序不規(guī)范
根據(jù)實施條例第二十五條的規(guī)定,土地征用有兩個必經(jīng)程序,即地方政府對同意批準(zhǔn)征用土地文書進(jìn)行公告和土管部門對征地補(bǔ)償安置方案進(jìn)行公告。實踐中,1、公告主體混亂。出現(xiàn)了應(yīng)當(dāng)由地方政府公告的,卻由土管部門公告;應(yīng)當(dāng)由土管部門公告的,卻由地方政府公告;由地方政府或土管部門一方名義作出批準(zhǔn)公告和拆遷安置公告。2、公告程序缺乏。在省級政府作出同意批準(zhǔn)征用土地后,地方政府未經(jīng)公告,并且直接向當(dāng)?shù)剞r(nóng)民發(fā)出拆遷通知。
(三)征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、范圍問題標(biāo)準(zhǔn)不一。
征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、范圍問題,指征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定主體、依據(jù),被補(bǔ)償人對該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的異議的解決機(jī)制,以及征地補(bǔ)償?shù)姆秶８鶕?jù)我國法律的規(guī)定,征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍是直接授權(quán)省一級單位采取立法方式作出規(guī)定。如我省即通過省九屆人大常委會制定《江蘇省土地管理條例》,實踐中征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)“政出多門”,同一城市中不同的村、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府規(guī)定不一,因此在征地補(bǔ)償上具有一定的混亂性,而被征地的農(nóng)民群眾普遍認(rèn)為征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低,補(bǔ)償范圍太窄,補(bǔ)償費用太少,因此產(chǎn)生大量的現(xiàn)象。
(四)征地補(bǔ)償費用的歸屬、分配問題不公開。
土地補(bǔ)償費具體包括哪些項目,其受益究竟農(nóng)民群眾可以獲得多少,以及歸屬于哪一級的集體經(jīng)濟(jì)組織,如何監(jiān)督集體經(jīng)濟(jì)組織管理、支配、分配土地補(bǔ)償費。而這些涉及群眾切身利益的問題往往是村委開個會、幾個人內(nèi)定,這種不公開的做法導(dǎo)致了經(jīng)常有農(nóng)民集體為要求確認(rèn)土地補(bǔ)償費歸其所有而上訪或訴訟的現(xiàn)象,村民認(rèn)為確定分配標(biāo)準(zhǔn)的程序不合法、分配標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、分配不公平等等。
(五)房屋等土地附著物的評估不規(guī)范
在征地安置過程中,對農(nóng)民房屋以及裝修部分的價值計算缺乏相應(yīng)的依據(jù),侵犯農(nóng)民的實體權(quán)益。實踐中,對房屋價值的計算,行政機(jī)關(guān)采信的評估結(jié)論,采用的是公式計算法,用拆遷房屋面積乘以造價,而不是市場價評估,忽視了房屋個別情況對價值的影響;對房屋裝修和附著物的計算,單方面委托評估機(jī)構(gòu)評估,但是評估結(jié)果不與當(dāng)事人見面,評估報告不進(jìn)行送達(dá)。
(六)行政相對人的法律意識淡薄
征地對于農(nóng)民來說就意味著“三失”,即“失地、失業(yè)、失所”,使他們變成了“種田無地、上班無崗、低保無份”的“三無”游民,被征地的農(nóng)民往往得不到有效的安置,尤其是無力承受重新安居的負(fù)擔(dān),因此,他們一般并不愿意拆遷搬走,而是阻撓拆遷,但是他們由于法律意識淡薄,往往也不會用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益,對征地拆遷中遇到行政行為合法性的問題沒有足夠的重視,導(dǎo)致訴訟權(quán)利的流失。
二、土地征用行政非訴案件的對策
(一)修改法律,加強(qiáng)土地征用的立法建設(shè)
《土地管理法》及《土地管理法實施條例》對土地征用行政程序規(guī)定過于原則,如對建設(shè)占用土地、涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)定可操作性不強(qiáng),缺乏公告期的規(guī)定、被征地農(nóng)民對公告內(nèi)容異議的處理的規(guī)定等等;而且,有些環(huán)節(jié)還流于形式,如在征地補(bǔ)償、安置方案公告后,要聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見,但他們的意見往往對征地補(bǔ)償、安置方案很難有積極性影響。盡管法律規(guī)定“對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的,由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決”,但實際情況是,并沒有協(xié)調(diào)、裁決的操作辦法,使得行政協(xié)調(diào)、裁決
土地評估的法律依據(jù)范文5
摘要：我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，存在著重流轉(zhuǎn)，輕持有，稅制不統(tǒng)一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和社會需求的基礎(chǔ)上，通過合并稅種，下放管理權(quán)限，開征不動產(chǎn)閑置稅、完善各項配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。
(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時候了。
(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當(dāng)時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強(qiáng)
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機(jī)構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達(dá)到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進(jìn)行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：
1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。
2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進(jìn)稅率制。
4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產(chǎn)閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險，需要采取稅收強(qiáng)制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。
參考文獻(xiàn)：
土地評估的法律依據(jù)范文6
一、高度重視提高自身的思想政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
本人在思想政治方面，時時刻刻注重學(xué)習(xí)黨和國家的路線、方針、政策，在思想上、政治上、行動上，始終與黨和國家的要求保持高度一致，嚴(yán)格按照國家相關(guān)法律法規(guī)和學(xué)校基建制度的要求開展工作，遵紀(jì)守法、廉潔自律。在業(yè)務(wù)工作方面，隨時隨地注重學(xué)習(xí)規(guī)劃設(shè)計方面的知識，鉆研土地手續(xù)辦理工作流程，及時修正工作計劃，力爭加快推進(jìn)工作進(jìn)度。
二、積極努力推進(jìn)新校區(qū)單體方案設(shè)計。
新校區(qū)單體方案設(shè)計院從2014年1月份開始，到目前為止，集中收集各學(xué)院意見4次，方案大大小小修改了8次，學(xué)校七月份確定了南社部分的單體方案，12月份確定了線材廠部分的方案，單體方案設(shè)計為《可研報告》的編制，提供了可靠、科學(xué)的依據(jù)。
三、把握節(jié)點按序推進(jìn)新校區(qū)南社部分各項工作。
今年完成新校區(qū)南社部分的環(huán)評、節(jié)能、立項、取得《用地規(guī)劃許可證》，供地，目前正處在初預(yù)審階段，這一步結(jié)束時將取得《國有土地劃撥決定書》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，《土地證》預(yù)計在明年1月份取得。
四、把握核心卓力推進(jìn)新校區(qū)線材廠部分拆遷工作。
新校區(qū)線材廠部分最為關(guān)鍵，也是最難解決的核心問題，就是線材廠的拆遷安置問題。這項工作歷時一年多時間完成，從去年年6月18日與萬柏林區(qū)政府簽訂《太鋼線材廠拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》開始，到今年10月28日。
與拆遷工作同時推進(jìn)，完成了線材廠部分的地質(zhì)災(zāi)害評估，環(huán)評也即將完成。
除完成上述工作之外，還協(xié)助處領(lǐng)導(dǎo)爭東山校區(qū)用地，參與華科學(xué)院晉城校規(guī)劃前期工作，于年初2月28日取得北門口《土地證》，這個《土地證》的面積雖然不大，只有400多平米，但是這為這徹底改善北門口的校園環(huán)境，為完全連接體育場和教學(xué)區(qū)，也為學(xué)校（特別是西中環(huán)修成以后）能夠有一個安全、整潔、美觀的出入口，提供了重要的法律依據(jù)。同時北門口土地手續(xù)的辦理過程也為新校區(qū)兩塊土地的手續(xù)辦理提供了參照經(jīng)驗。
