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土地使用權評估方法范文1

關鍵詞:劃撥土地使用權價格; 土地增值；土地增值收益分配

Abstract: in view of the current land use rights transfer price assessment of the cost method widely used in dispute more land appreciation income set, this paper based on the land value increment in income distribution of the algorithm is based on the analysis of the factors of land value increment land value increment the change rule of the income distribution, so as to put forward to land appreciation income distribution coefficient method to determine the.

Keywords: transfer land use right price; Land value; Land value-added income distribution

中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：

目前，劃撥土地使用權進入市場已是普遍現象，但是劃撥土地使用權權益價格評估仍是當前我國土地估價行業中的面臨的一項重要難題。對于其評估方法，理論上可選用市場法、收益法、成本法、假設開發法以及基準地價修正法，對于各種評估方法的應用困境也有許多學者進行了分析研究。目前，形成普遍共識且應用最廣泛的方法主要為基于土地增值收益分配的成本法( 也稱正算法)，該方法的難點在于土地增值收益在國家和劃撥土地使用權權益人之間進行合理分配的問題。本文通過對土地增值因素的分析，揭示土地增值收益分配的規律，供業界相互交流和相關部門參考之用。

一、基于土地增值收益分配的正算法

成本法( 又稱成本逼近法) 是一種按照開發成本發生的構成要素來求取的價格，故俗稱“正算法”。依據2001 年國土資源部的《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為基礎，再加上一定的利息、利潤、稅金來確定土地價格。在測算過程中不需要考慮土地增值收益，是因為土地增值收益源于“增值地租”，應歸國家所有，相當于出讓金部分。由此，成本法評估的基本公式為:劃撥土地使用權價格= 土地取得費用+ 土地開發費+稅費+ 投資利息+ 投資利潤。

對于正算法，由于土地使用者已經對土地進行了一定時期的資金投入和管理，且這種若干年的投資和使用也會產生“正的外部經濟效應”。這種“外部性”會促進城市經濟發展，進而導致土地的增值。這部分土地的增值收益未能在劃撥土地使用權價格中體現出來，其客觀合理性則難以體現。所以，劃撥土地使用權價格構成應包含土地取得成本、開發成本、投資利息、利潤和土地增值收益。

二、基于土地增值收益分配的正算法的基本公式

鑒于正算法未考慮相應的土地增值收益，因此提出“基于土地增值收益分配的正算法”的評估方法及其思路，其基本公式如下:

P劃撥= C + T + I + K•ΔM

其中: P劃撥為劃撥土地使用權價格，C 為劃撥土地取得成本及后續開發費用，T 為相關稅費( 征地或拆遷中發生的相關稅費) ，I 為投資利息和開發利潤，K 為增值收益分配系數，ΔM 為土地增值收益。

上述基本公式中，劃撥土地取得成本、開發費用、相關稅費、投資利息和開發利潤的確定應堅持“客觀性原則”，即按照評估基準日的市場客觀數據而確定。可見，上述公式評估思路的核心是如何確定土地增值收益（M）和劃撥土地使用權增值收益分配系數（K）。

三、土地增值收益分配的確定

根據上述公式，其中土地增值收益的測算一般較多的采用成本扣減法。該方法類似于剩余法的過程，以土地目前市場價格扣除土地取得成本、開發成本、利息、利潤后余額來確定土地增值收益額。即：

土地增值收益額＝土地市場價格－土地取得成本－開發成本－利息－利潤

由此，難點就落到了劃撥土地使用權增值收益分配系數上，目前雖然對這個數值沒有具體的定論，但是普遍認為這個系數是有規律的，從城市土地增值的因素不難分析這些規律。

1、城市土地增值的本質

城市土地增值是指在城市化過程中，伴隨著社會經濟發展和土地投資改良，土地利用過程中獲得的土地收益的不斷增加。其經濟本質為地租的增值和土地資本的增加，其直觀的表現形式是土地價格的上漲。土地增值的過程既是土地價格的上漲，也是土地價值的增加，兩者本質上是一致的。

2、城市土地增值的因素

城市土地增值因素概括起來有五個方面：一是社會經濟發展導致土地利用效率提高及土地需求量增大造成地價上漲；二是人口增加導致土地利用集約化程度提高及需要量增加造成地價上漲；三是對城市基礎設施如交通、供電、供水和公共設施如學校、醫院、文化及商業設施等投資，使各類城市用地更符合城市經濟發展需要，土地開發利用能獲得更高的開發收益，從而導致地價支付能力增強，地價上漲；四是由于城市規劃變化等，使土地利用條件發生變化，在變化方向有利于土地高度化利用時，地價將上漲，并且可能產生價格數倍甚至數十倍的增長；五是土地使用者對土地進行資金和勞動力的投入，把物化勞動和活勞動凝結在土地中，增加土地效用的同時也使土地增值。

從地租理論和土地收益分配理論看，上述的土地增值可分為地租增值和土地資本增加兩部分，地租增值部分應歸國家所有，土地資本投資收益中，屬于國家的應歸國家所有，屬于土地使用者的應當土地使用者所有。就以上五個方面來看，第1、2方面增值是自然增值，非個人因素帶來的，應屬于全社會公共所有，即為國家所有；第3、4方面增值主要是由于地方政府對土地的投資與規劃條件改變，其增值收益理論應歸屬于當地政府所有；第5方面增值主要是由于土地使用者的追加投入帶來的增值，這部分應歸屬于土地使用者。

3、劃撥土地使用權增值收益分配率變化規律分析

根據上述分析土地增值主要包括5個方面的因素，其中第1至4個因素的增值屬于國家和政府所有，而第5個因素增值屬于土地使用者所有，為劃撥土地使用權價值范圍，因此劃撥土地使用權增值收益分配率相當于就是第5個因素引起的增值在這5個因素引起的增值中占的比例。從中不難分析出這個比例也就是劃撥土地使用權增值收益分配率變化的一些規律：一是對于城市化進程發展迅速、人口增加快速、城市基礎設施改善條件良好的大城市，土地的自然增值和政府投入增值更快，相反劃撥土地使用權增值收益分配率就低；二是對于同一個城市而言，在城市中心區要比邊緣區地租增值及政府土地資本投入帶來的增值更快，即劃撥土地使用權增值收益分配率就低；三是隨著城市發展越來越成熟，各項規劃、基礎設施投入等都定局后，土地的增值主要依靠土地使用者的追加投入，故劃撥土地使用權增值收益分配率會相對提高。

4、劃撥土地使用權增值收益分配系數確定

根據上述分析，劃撥土地使用權增值收益分配系數與城市的發展速度、距離城市中心的距離遠近及城市化進程的階段都有密切聯系。同時收益分配系數K 的取值區間應在( 0，1) 上，這里不包括0 和1 兩個值，是因為: K = 0 時，土地增值收益全歸屬于政府; K = 1 時，土地增值收益全歸屬于土地使用者。顯然這都是不合理的。因此，具體確定時，可以首先采用比較法，根據與周邊城市之間的發展、城市化進程等比較，按周邊城市的取值情況確定所在城市的取值區間；其次采用直線法，即K = 估價對象到城市中心的距離/城市邊緣到城市中心的距離，再結合具體情況( 如城市規劃、土地用途與級別、民生安置、政策導向等) 而確定。

四、結論

針對當前劃撥土地使用權權益價格評估中普遍采用的成本法中爭議較多的土地增值收益的確定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基礎上，通過土地增值因素分析土地增值收益分配的變化規律，從而提出土地增值收益分配系數的確定方法。

參考文獻:

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［6］劉永勝．劃撥土地使用權價格評估方法探析［J］．黃岡職業技術學院學報，2010，(6) : 137～139．

土地使用權評估方法范文2

2013年，崔也光、趙迎在第3期《會計研究》雜志發表的《我國高新技術行業上市公司無形資產現狀研究》一文指出，西方發達國家企業的無形資產通常包含計算機軟件、專利權、商標權、版權、特許權、客戶關系或供應商關系、市場份額和銷售權等，不包括土地使用權，而把土地使用權作為固定資產處理；土地使用權是我國企業特有的一項無形資產，與知識產權本質上截然不同，無形資產應該是體現企業核心競爭能力和未來可持續發展能力的重要資產，而土地使用權并不具備這種能力，因此，我國會計準則將土地使用權列為無形資產值得商榷。土地使用權應列為有形資產，還是無形資產？土地使用權現行會計處理是否存在問題？如存在問題如何改進？本文試對上述問題進行研究，研究結論有助于完善相關會計理論與會計實務。

一、土地使用權是有形資產，還是無形資產？

土地是人類賴以生存的空間，是人類社會最重要、最基本的自然資源。土地有廣義和狹義之分。狹義的土地，又稱地面，是指地球表面的陸地部分，由土壤和巖石堆積而成。廣義的土地，不僅包括地球表面，還包括地面上和地面下的東西。土地有實物形態，有面積、體積、質量、化學成分、顏色等具體的屬性，占有一定的空間，有物理邊界，屬于有形資產。那么，土地產權呢？

產權，在英文里是一個復數名詞：property-rights，意味著對特定財產完整的產權，不是單項的權利，而是一組權利。產權的分割有多種方式，一般可以分為所有權、使用權、轉讓權等。一些產權經濟學文獻中常出現“收益權”，或類似的概念與所有權、占有權等并列。其實這是不確切的表述。“收益權”不是獨立的產權，而是任何一項產權中應有的內容，不能與其他權利并列。

土地產權是指對土地享有的排他性完全權利，包括土地所有權、土地使用權、土地轉讓權等多項權利。土地產權是一種對物產權，是一種對有形物的產權。土地產權的交易，按交易內容可以分為整體交易和部分交易。整體交易是對土地產權的全部讓渡，是一次性的、永久性的，原有主體一旦讓渡，就不能再收回。部分交易是對土地產權的部分讓渡，如土地租賃交易，當事人之間轉讓的是土地使用權，而不是完整的財產權。按產權的讓渡期限可以分為：無限期交易即產權的永久讓渡和有限期交易即產權的有限期讓渡。土地產權的整體交易，必然是永久性讓渡。土地租賃是有限期讓渡，土地使用權只在契約期讓渡，契約期滿，又合法地回歸原主體。

在實行土地私有制的國家，如美國，有很大一部分的土地所有權歸私人所有。企業可以買入土地，取得土地的完全產權，會計處理時，企業確認一項土地資產。土地資產是企業的有形資產，是企業的固定資產。上述情況，企業能否不確認土地資產，而是確認土地產權資產？“資產是財產，是有形或無形的物，是主體的經濟資源。”在取得土地完全產權的場景，企業應將取得的物―土地確認為一項資產。

我國實行土地公有制，即國家所有制和集體所有制。由于土地所有權制度的差異，通常情況下，我國企業只能取得土地的使用權。企業通過出讓、轉讓或租賃方式取得土地的使用權，所支付的價格，如出讓金、轉讓金或租金，本質上是地租。此種情況，企業如何進行會計處理？根據我國企業會計準則，企業應確認一項使用權資產，即土地使用權，不是土地，土地使用權資產的入賬價值低于土地資產的入賬價值。資產按有無物理形態，可以分為有形資產和無形資產。由于土地使用權資產沒有一定的形體，不占據空間，看不見摸不著，但又實實在在存在著，所以，土地使用權屬于企業的無形資產。

二、土地使用權資產會計處理：現狀與問題

根據我國企業會計準則規定，企業自用的土地使用權應確認為無形資產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別確認為無形資產和固定資產。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部確認為固定資產。房地產開發企業取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權確認為存貨。用于賺取租金或資本增值的土地使用權，應確認為投資性房地產。

編制財務報表時，房地產開發企業持有的用于建造對外出售的房屋建筑物的土地使用權在“存貨”項目中列示；企業用于賺取租金或資本增值的土地使用權在“投資性房地產”項目中列示；外購土地及建筑物支付的價款難以在建筑物與土地使用權之間合理分配的，在“固定資產”項目中列示；自用土地使用權在“無形資產”項目中列示。

綜上所述，對于土地使用權，我國企業是按照持有目的或用途不同進行分類核算的。通過仔細研究，不難發現我國土地使用權資產會計處理，除了計量屬性的取舍問題之外，還存在以下問題：

第一，外購土地及建筑物支付的價款，在建筑物與土地使用權之間難以合理分配全部作為固定資產的會計處理值得商榷。原因有兩點：一是，土地使用權是企業的無形資產，將土地使用權確認為固定資產，不符合固定資產的定義。二是，企業提供的會計信息應當相互可比，不同企業發生的相同或相似的交易或者事項，應進行相同或相似的會計處理。企業自用房地產的土地使用權，有的企業作為無形資產核算，有的企業作為固定資產核算，不符合會計信息可比性的要求，從而降低了企業提供的會計信息的質量。

第二，土地使用權資產的列示不符合重要性原則。隨著近年來土地價格的飛漲，土地使用權資產價值越來越高，在一個主體資產中占比越來越大，進而影響投資者的決策，其重要性日益凸顯。房地產價格飛漲期間，資本市場上投資者不斷追逐擁有土地較多企業的股票即是明證。土地使用權是一項重要的資產，根據重要性原則，重要的資產必須嚴格確認、計量、記錄并突出予以列報。西方發達國家的企業通常在資產負債表中單獨列示土地資產，符合重要性原則；當前，盡管國內企業對土地使用權進行嚴格確認、計量、記錄，但在資產負債表中與知識產權等資產合并列示，沒有突出列示，已不符合重要性原則。

第三，土地使用權列報降低了會計信息的可比性。西方發達國家企業的無形資產主要是知識產權，不包括土地使用權，而我國企業的無形資產包括土地使用權。顯然，中外企業資產負債表列示的無形資產口徑不同，使用者不能直接進行比較。在我國會計實務中，盡管土地使用權在附注中單獨披露，但往往需要計算后確定土地使用權資產價值，增加了信息使用成本。

第四，土地使用權與知識產權合并列示，易誤導使用者。土地使用權與知識產權，既有相同的性質，又有重大差異。沒有實物形態、可辨認、非貨幣性是其共同點，但不同點更為突出：一是客體不同。知識產權的對象是知識產品，如技術發明、商品標記、作品，不占據空間，是人類智力勞動的成果，是人類思想的結晶；土地使用權的對象是土地，具一定的物理形態，占據空間。二是知識資產具有可共享性，同一信息或知識可同時被兩個以上的人所擁有和使用，而且這種使用不會給該信息造成損耗；土地使用權不具可共享性。三是預期收益的確定性不同。知識產權的預期收益具有很大的不確定性，而土地預期收益的不確定性要低得多。正如崔也光、趙迎所說，土地使用權與知識產權本質上截然不同，無形資產應該是體現企業核心競爭能力和未來可持續發展能力的重要資產，而土地使用權并不具備這種能力，將土地使用權與知識產權合并列示，易誤導使用者，從而做出錯誤的決策。

三、建議

前述土地使用權資產會計處理存在的問題需要解決，為此，提出以下建議：

（一）取消土地使用權作為固定資產的會計處理

土地使用權是企業的無形資產，不符合固定資產的確認條件，不應確認為固定資產，而且是重要的資產，因此，建議取消《無形資產》應用指南中外購土地及建筑物支付的價款在建筑物與土地使用權之間“難以合理分配的，應當全部作為固定資產”之規定?！按蟾诺膶Ρ染_的錯更可取”，估計的信息也比錯誤的信息有用。外購房地產支付的價款，在建筑物與土地使用權之間難以合理分配時，可以應用科學的資產評估方法，估定建筑物與土地使用權的價值。

如何評估？可以查閱政府有關部門關于房地產的交易資料，或查閱報刊等媒體有關房地產的交易信息，或參加房地產交易會，或咨詢房地產設計、開發企業，應用房地產評估方法，如市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等，或委托專業的資產評估機構（屬會計目的的資產評估），估計土地使用權與建筑物的價值，然后分別進行處理。比如，某企業購入一棟全新房地產，可以采用市場法或基準地價修正法等求得土地使用權評估值，然后計算建筑物價值。也可以采用重編預算法估計建筑物成本，然后估定土地使用權成本。

（二）為提高會計信息質量，土地使用權應單獨列報

在土地價格不斷上漲的今天，土地或土地使用權，早已成為一個主體的重要資產，根據重要性原則，應單獨列示。在英美國家，往往在資產負債表中單列“土地”項目。在經濟日益全球化的今天，將財務報告置于全球化場景考慮，土地或土地使用權亦應單獨列示。

隨著知識經濟的發展，企業最重要的資源不再是非人力資源而是知識資源，無形資產在企業資產總額中所占的比例將越來越重，價值越來越大，甚至將會超過有形資產的價值。因此，改進無形資產的列示以適應知識經濟對會計的要求將成為歷史必然。

知識資產是智能密集型資產，往往具有較高的生產率?，F代經濟增長越來越依賴科學技術，知識資產，特別是專利技術和非專利技術，通常體現一家企業核心競爭能力和未來可持續發展能力，信息使用者自然非常關注一家企業（特別是高科技企業）知識資產的狀況。因此，“知識資產”也有單列之必要。

如果將土地使用權與知識資產單獨列報，可以將現行資產負債表中“無形資產”項目分為三個項目：土地使用權、知識資產與其他無形資產，將土地使用權、知識資產與其他無形資產分別單獨列示。

如此列示是否符合成本收益原則？收益方面，大大提高了國內外不同企業會計信息的可比性，增進了會計信息質量，提供更充分的信息以滿足使用者的需要；成本方面，不會顯著增加財務報表編制者的負擔，符合成本效益原則。

土地使用權評估方法范文3

一、房地產抵押的特點

房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占用權的方式向抵押權人提供債務擔保的行為。當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法優先獲取抵押房地產的拍賣所得。房地產抵押同房地產轉讓、出讓、贈予、繼承等其它類型的交易不同，其具備以下特點：

1.抵押期間的房地產，產權并不轉移，抵押人仍然享有該宗房地產的占有、使用、收益權。

2.抵押權人只有在債務人不履行債務時，才能行使處置權，其時效在債務到期后，而不是抵押期間的任何時間。

3.抵押房地產只是債權的一種擔保形式，抵押權人在債務清償時擁有優先受償的權利，而不是一定能獲得抵押房地產拍賣所得的全部價款。

二、抵押客體的范圍

1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下稱《房地產法》），對房地產抵押的范圍規定如下：

1.依法取得的房地產其占有范圍的土地使用權可與房屋所有權同時設抵押。

2.當所抵押房地產的土地使用權是以劃撥方式取得時，抵押權人可在抵押房地產拍賣所得的價款扣除了應繳納土地使用權出讓金之后，優先受償。

但《房地產法》規定：“房地產抵押合同取得后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償?！边@一規定將銀行貸款所支持開發的成果排除在償債物保證之外。

1995年通過的《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）再次增加了房地產的抵押范圍，其規定如下：

1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法處分的房屋和其它地上定著物所有權和占有范圍內的不論出讓或劃撥的國有土地使用權可同時抵押。

2.抵押人依法承包并經發包者同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可單獨抵押。

3.鄉鎮企業房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押，但不準鄉鎮企業房屋單獨抵押。

《擔保法》盡管作出了上述放寬性的調整，但仍然繼續承認“簽約后地上新增房屋不屬抵押物”的規定。

2007年頒布的《物權法》對房地產的抵押范圍作了再次明確，它不僅規定了在建工程可以設定抵押，還增加了“法律、行政法規未禁止抵押的其它財產”這一規定。只要某項財產符合抵押財產的條件，即抵押人有權處分，具有可讓與性，便于管理和實施，就應當承認其屬于抵押物的范圍。這不僅符合私法自治的原則，也是滿足不斷變化的經濟生活需要。

經歸納，房地產的法定抵押范圍可包括：

1.出讓素地（地上無房屋）使用權單獨抵押。

2.出讓土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用權單獨抵押。

3.出讓土地使用權連同地上房屋所有權同時抵押。

4.房屋所有權連同其所占范圍內劃撥土地使用權同時抵押。

5.依法承包并獲得發包者同意抵押的各種荒地使用權單獨抵押。

6.鄉鎮企業房屋所有權設抵押時，其所占用范圍內的農地使用權同時抵押。

7.出讓土地使用權連同地上在建工程或新增房屋與其它定著物抵押。

三、抵押標的權屬

房地產自然地理位置的固定性決定了房地產交易中可以轉移的并非是房地產本身，而是有關該房地產的所有權、使用權或其它權益。而實質上我們評估的也僅是這些無形的權益的價值。所以，如果房地產抵押標的的權屬不清，將可能使評估人員或抵押權人遭遇很大的風險，而且還可能根本失去房地產抵押的實際意義。

因此，明晰產權是至關重要的。評估時應先查看待估抵押標的權屬是否符合國家的法律、法規，是否存在權屬爭議，是否按政府的有關規定進行了產權登記，取得了房地產權屬證書。進行房地產抵押評估，應收集以下資料作為評估的基本依據。

1.存量房地產抵押價值的評估，應有《房屋所有權證》、《土地使用證》等。

2.出讓的土地使用權抵押價值的評估，應有《土地出讓合同》、《國有土地使用證》及交納土地出讓金憑證等。

3.在建工程抵押價值的評估，應有《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《土地出讓合同》、《國有土地使用證》及交納土地出讓金憑證等。如果用于銷售的商品房還應有《商品房預售許可證》等。

經過以上權證查驗，房地產的權屬才能基本清楚，但是還要注意房地產權利的性質或是否存在缺陷和暇疵。有關的缺陷和暇疵還應在評估報告中詳細說明、交待清楚，這樣才能有效地維護房地產抵押雙方的合法權益。

四、房地產抵押價值評估中應注意的幾個具體問題

1.房地產抵押中價值的構成與其它情形下房地產價值構成的不同

房地產抵押是對債權的一種擔保形式，房地產的抵押價值應能充分保證對抵押人債務的清償能力。房地產的抵押價值應是在處置抵押物時可實際用于償債的部分。由于在處置抵押房地產所得價款中土地使用權出讓金和稅金將優先交付國家，剩余部分才能使債權人優先受償。因此，在用成本法評估房地產抵押價值時，不應計入應交國家的土地使用權出讓金和稅金，在用市場比較法和收益法評估房地產抵押價值時，也應從比較價值和收益折現價值中扣除土地使用權出讓金和稅金。

2.評估時的預測分析

資產以及一般性的房地產交易中轉讓、出租等其它類型的價值評估，是對財產當前現實價值的評估。而房地產抵押評估是為了對債權進行擔保，該價值評估是對未來債務清償價值的評估，因此房地產抵押評估應充分考慮未來抵押期間房地產市場的變化情況。

3.抵押房地產土地使用權的狀況以及土地使用權出讓金的交付

土地價值一般占到商品房房價總價的20～40，因此地價是房地產抵押價值的一個重要組成部分。而地價中包含的國有土地使用權出讓金是不能作抵押的。房地產抵押人得到的土地所有權和土地使用權性質可能是國有的，也可能是集體的；取得土地使用權的方式可能是有償的，也可能是無償的，己支付的土地使用權出讓金或轉讓金可能是全部的，也可能是部分的。這些都將影響房地產抵押評估價值。因此，在評估前，一定要弄清這些情況，才能準確地進行價值評估。比如：集體所有的土地使用權轉讓時，需要辦理國家征用手續，因此在決定集體土地上的房屋抵押價值時，不僅要扣除土地使用權出讓金，還要扣除有關的征地費用；對于無償劃撥的國有土地使用權，在評估其抵押價值時，一定要扣除補償地價的費用；對于有償出讓的土地使用權，在評估其抵押價值時，一定要了解其出讓金的交付情況等等。各地政府對國有土地使用權出讓金或轉讓金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有補交多少出讓金，相應批準多少面積房產銷售的。因此，評估人員一定要注意分清上述各種情況，不應因地價情況不明而造成估價不實。

4.關于房地產的再次抵押

按照《擔保法》和《物權法》的規定，同一宗房地產可以設定兩個以上的抵押權，即同一房地產可以向兩個以上的債權人抵押，且債權額可以超出抵押房地產的評估值。因此，評估人員在評估再次抵押房地產抵押價值時，應在報告中明確說明是否已扣除前一次擔保的債權金額，以免發生誤導。

5.關于個人住房擔保貸款的特殊性

個人住房擔保貸款是購房人在先付首期房款后，與銀行簽訂以其所購房屋作為抵押物的抵押貸款，銀行將余款一次性貸給購房人，購房人在一定期限內分次償還。其抵押特點是：①抵押折扣率一般較低，一般是50～70；②抵押期較長，最長年限可達30年；③還款形式為按月或季分次償還。因此對個人住房抵押價值評估時，評估基準時點一般應選用住房交付日期。只有這樣，才能使住房的抵押價值與住房的買賣價格的狀態條件相一致。

參考文獻：

土地使用權評估方法范文4

【關鍵詞】 土地資產； 確認； 披露

自1987年深圳市人民政府以協議方式將一塊國有土地使用權出讓給中國航空進出口公司深圳工貿中心以來，土地有償使用制度在全國推行。不過這種有償使用制度主要針對增量土地而言，國有企業原來取得的存量土地絕大部分依然為劃撥使用權，土地價值無法體現。國企改制中對土地處置的力度和量度都很有限。即使通過土地使用權出讓方式或完成改制、通過土地使用權處置獲得土地產權的原國有企業，對土地資產的利用都僅僅處于一種粗放狀態，即仍然只將土地作為生產經營場所。由于土地資產有別于其他一般資產的特性，土地資產的管理經營也有不同于其他資產管理的特點，作為企業經營管理的一個重要方面，土地資產的管理在現階段還沒有普遍地被企業經營管理者所重視和把握。這是有必要深入研究企業土地資產會計問題的客觀原因。由于土地取得方式不同，現階段將土地資產列入固定資產、無形資產或投資性房地產等不同的處理方式在各個企業都有，土地資產確認缺乏統一的、規范的制度規定，造成會計處理混亂，無法反映土地資產的真實價值和相關處置信息。而在土地資產信息披露方面，現行財務報表對土地資產會計信息的披露存在不足。首先是不能反映土地資產的真實價值。現行準則規定，那些通過交易取得的土地資產才能在財務會計報告中進行確認和披露，且采用歷史成本計量屬性，可作為表現企業未來超額獲利能力的土地資產，卻無法用現值來計量。其次是不能充分披露土地資產的信息內容。在現行的財務會計報告中不披露企業擁有的土地資產的詳細項目；另外，由于統一使用貨幣計量，使得許多與無形資產有關的、對決策者有重要參考價值的、難以用貨幣計量的重要信息，不能反映在財務會計報告中。因此，土地資產信息披露問題的研究，對企業和投資者有重要意義。由于土地資產的特殊性以及企業土地資產的經營管理現狀，本文對企業土地資產會計問題進行分析研究，以適應我國目前的發展狀況，解決我國企業中的現實問題，有利于企業全面、完整地管理、核算其全部資產，為完善我國市場經濟發展服務。

一、研究成果綜述

我國實行土地公有制，土地制度與西方國家存在差異，因此國內對土地資產的研究主要集中在對土地資產的特性和權屬性質的討論上；此外，由于土地資產對企業價值的體現發揮了重要作用，企業管理者對土地資產的重視程度有所提高，因此對土地資產的財務管理及投資決策方面的研究也日益增多。

其一，關于土地資源的特性和土地價格決定的特殊性。土地資源既有自然屬性，也有經濟屬性。土地資源的生產性是它的自然屬性，土地資源的使用價值是它的經濟屬性。不能認為土地沒有經濟屬性，或者認為土地的自然屬性是“資源”，經濟屬性是“資產”（葉艷妹，1996）。土地價格既包括由于對土地資源的壟斷所形成的價格，也包括勞動創造價值的貨幣表現的價格，它是自然資源的價格和勞動創造價值的貨幣表現價格的統一（張振華，1995）。

其二，關于土地資產的權屬性質。李慧（2002）認為，企業作為一個法人實體只能擁有土地的使用權，土地在被企業使用的同時，國家擁有根據需要隨時無償征用的權力，而企業無法對土地使用權實施控制。因此不論企業在取得土地使用權時是否付出了代價，企業均應將其作為無形資產進行核算。何建榮（2004）認為，將土地和建筑物兩種不同性質、不同使用年限、不同價值轉移方式的資產混合在一起核算不夠規范，認為在會計實務中，土地資產不能形成固定資產，仍然作為無形資產單獨加以核算。也有學者提出反對意見，周海濤、丁艷濤（2005）認為土地使用權的價值屬性不符合無形資產價值決定的一般原理，土地使用權本質上是近似土地所有權的不動產物權，土地使用權歸屬固定資產符合國際會計慣例，因此應該將土地資產全部納入固定資產的核算范圍。黎明、霍文波（2003）提出，土地使用權既不應該納入無形資產科目中核算，也不應通過在建工程，轉入固定資產核算，而是將土地使用權進行單獨核算最為有利。吳明華等（2002）認為，將土地使用權價值與地上附著物并為一體作為固定資產核算存在不足，并認為土地使用權可單獨核算。顏淑姬（2007）認為，國際會計準則、英美等國家的會計準則將土地作為固定資產核算，是與土地私有制相聯系的，而我國實行的是土地的社會主義公有制，土地單獨核算符合我國國情，不能一味照搬西方國家的做法。葉彬（2002）認為，對于劃撥土地使用權，由于企業既不擁有也無法對其實施有效的控制，故不符合企業資產定義，不能視為企業的一項資產。

由此看出，國內學者對土地資產權屬性質的爭議是普遍的，將土地資產作為固定資產或無形資產還是單獨核算，取決于土地資產的資產特性。這是由我國土地制度決定的，但從歷史到現在對土地資產的權屬性質仍未明確。

二、會計準則對土地資產的規范

資產，是指企業過去的交易或者事項形成的、由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源。要將一項資源確認為資產除了符合資產的定義外，還要同時滿足以下兩個條件：一是與該資源有關的經濟利益很可能流入企業。二是該資源的成本或價值能夠可靠地計量。資產的基本特征是收益性。資產能夠通過生產經營活動不斷地增值，成為資產擁有者源源不斷的收益來源。資產的另一個重要特征是具有明確的產權關系。在一定的社會經濟制度下，資產總是為某一產權主體所擁有和控制著的，該產權主體必然擁有對資產的占有、使用、收益和處分的權利，否則資產就不能運動增值，也就不能成為資產了。如前所述，土地資產滿足資產的一般特性，是企業資產的組成部分，但由于土地資產不同于一般資產的特殊性質，使得土地資產在確認時也具有特殊性。

（一）在國企改革和土地制度改革之初，國有企業土地資產確認的核算方式

1.國有企業使用的土地大多是通過無償劃撥取得的，所以沒有對土地資產進行核算，那些因征用土地而支付的補償費，直接并入土地有關的房屋、建筑物的價值內，不單獨作為土地的價值入賬，將其面積及征用情況作備查記錄。關于土地資產的相關證明，頂多就是一本國有土地使用證。

2.財政部［1995］108號文《關于國有企業清產核資中土地估價有關財務處理問題的規定》：對于企業過去作為固定資產單獨入賬的土地，應按確認、批復后的評估價值調整賬面價值，并按調整后的賬面價值單獨入賬，不計提折舊。對于行政劃撥方式依法無償取得的土地，企業應按確認、批復后的價值，經清產核資機構會同同級財政部門批準后，作增加固定資產處理，同時增加國家資本公積金。企業占用的行政劃撥土地估價入賬后，在固定資產中單獨反映，計提折舊。以出讓方式等取得國有土地使用權，且受讓價格低于所在地基準地價的土地，估價后，在備查簿上進行反映，其土地使用權賬面原值不作調整。企業以土地使用權作價投資或入股舉辦國內聯營、股份制企業，其土地未經評估確認或原合同確認作價明顯偏低的，經企業主管部門和其他投資人同意，可對該土地進行估價。估價后由企業設備查簿單獨反映，暫不調整賬務。

3.據2001年1月1日起施行的《企業會計制度》核算。《企業會計制度》第四十七條規定：企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

4.據財工字［1995］29號文《國有企業公司制改建有關財務問題的暫行規定》精神，將占用的國有土地經評估確認后，作價入股，作為國家股處理。

（二）我國企業土地資產當前的核算規定

隨著企業深化改革和經營機制的轉化，國家對企業的用地制度也作了重大調整，企業對土地無償、無限期、無流動的使用變為有償、有限期、有流動的使用。我國企業土地資產在當前的會計核算制度下，具體由自2007年1月1日起施行的《企業會計準則第6號——無形資產》、《企業會計準則第4號——固定資產》以及《企業會計準則第3號——投資性房地產》進行規范。具體規定如下：

1.《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南六規定：企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業（房地產開發）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。我國先前的會計實務中，對于企業的自用性土地使用權來講，當企業在土地上自行開發建造廠房等建筑物的構建活動結束時，土地使用權就會與其所附屬的房屋、建筑物一同作為固定資產來進行會計核算。但是伴隨著現行準則的實施，自用性土地使用權將不再轉入固定資產，在企業中一直作為無形資產存在。這是現行準則對土地使用權核算制度的一個重大改進。

2.以前無償劃撥取得的土地使用權仍作為固定資產單獨入賬，有償出讓取得的自用土地使用權作為無形資產核算。當企業將未入賬的土地使用權有償 轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時則應將其按規定補繳的土地出讓金予以資本化，作為土地使用權的入賬價值；如果企業是有償從政府或其他單位取得的土地使用權，則應將其支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉讓金以及發生的遷移補償費、場地平整費、丈量費和法律手續費等計入土地使用權的成本。

三、土地資產信息披露中存在的問題

《企業會計準則第6號——無形資產》第二十四條對無形資產會計信息披露規定，企業應當按照無形資產的類別在附注中披露與無形資產有關的下列信息：無形資產的期初和期末賬面余額、累計攤銷額及減值準備累計金額；使用壽命有限的無形資產，其使用壽命的估計情況，使用壽命不確定的無形資產，其使用壽命不確定的判斷依據；無形資產的攤銷方法；用于擔保的無形資產賬面價值、當期攤銷額等情況；計入當期損益和確認為無形資產的研究開發支出金額。

土地資產會計信息作為無形資產會計信息的一個重要組成部分，同樣應該遵循這個規定，同時，由于土地資產不同于一般無形資產的特殊性，應該在信息披露中給與更多重視?，F行土地資產會計信息披露中主要存在的問題是：

（一）信息披露不及時、不充分

許多企業對擁有的土地資產在會計報告中只字未提，或者在進行土地使用權轉讓、出租等處置后，對處置結果、處置收入等沒有及時反映在會計報告中。

（二）土地資產信息披露的明晰性差

往往在會計報告中合并反映多項無形資產，而沒有對類似土地使用權這樣對企業影響重大的無形資產進行單獨列示；表外披露的多，表內揭示的少。會計信息使用者對資產負債表中土地資產的原始價值、攤銷數額和減值情況并不明確；現金流量表無法反映企業土地資產價值增減對現金流量變動的影響。

（三）企業利用對土地資產價值確定以及會計處理中的漏洞進行虛假披露，操控利潤

四、土地資產會計信息披露的改進意見

要使無形資產信息得到有效披露，須構建無形資產信息披露體系，可以借助財務會計報告和非財務信息報告的形式來完成。其中財務會計報告的披露可以分成財務報表披露和附注披露，非財務信息報告主要是對土地資產狀況等非貨幣計量信息的披露。

（一）無形資產下單獨設置土地使用權科目

為了客觀地披露土地使用權的相關信息，首先應突出土地使用權項目在財務報告中的位置。建議在無形資產下單獨設置土地使用權科目進行披露。

1.資產負債表披露的改進。以國家出讓、國家作價入股等方式獲得土地使用權的情況，在資產負債表中應該揭示土地資產原值、累計攤銷價值和凈值。考慮將土地使用權單獨在無形資產中列示。通過增設“土地使用權”、“累計攤銷”和“土地使用權凈值”三個項目，揭示其關系如下：“土地使用權原始價值-土地使用權累計攤銷=土地使用權凈值”。

2.利潤表披露的改進。對于土地資產轉讓收益和對外投資收益較大的企業，可以在“營業利潤”項目和“投資收益”項目下各設“其中：無形資產轉讓收益”、“其中：無形資產投資收益”等明細項目，將土地使用權相關收益在其項目下單獨列示。

3.現金流量表披露的改進。在現金流量表中“無形資產攤銷”項目應單獨列示于主表內，以反映當年計入成本費用的無形資產價值，并且將當年增加的土地資產價值和處置土地資產收回現金的價值單獨列示于“無形資產攤銷”項目下，以披露企業土地資產的增減對現金流量的影響。此外，應當單獨反映定期支付或收到的土地租金數額。

4.報表附注披露的改進。報表附注可以反映那些在會計報表中不能確認、表述或者是非量化的重要信息。具體包括：（1）詳細說明土地資產的取得方式及其計價依據；（2）適當披露土地資產的攤銷期限、攤銷方法、攤銷金額和攤余價值；（3）分別列明本期處置的土地資產賬面金額及其處置收入和本期對外投資土地資產的賬面金額及其增減值；（4）披露出租土地資產在資產負債表日后連續三個會計年度每年將收到的土地使用權租賃款、以后年度將收到的土地使用權租賃的收款額總額、出租土地資產每期的攤銷金額、攤余價值；（5）詳細揭示用作抵押擔保的土地資產的金額和擔保期限。

（二）建立土地資產非財務信息報告

土地資產的非貨幣計量因素無法在財務報告中反映出來，所以有必要單獨設立土地資產的非財務信息報告，以全面披露土地資產的會計信息。對于土地資產的非貨幣計量信息披露，主要是對企業的土地資產狀況進行分析與評價，并從取得方式、地點、面積、租金或出讓金的總金額、單位金額、期限、合同、土地證號、當地的政策以及土地的主要用途等方面進行披露。其次，對土地資產評估的具體情況進行詳細披露。當前土地資產的入賬價值多是以土地資產的評估值為基礎的，對土地資產評估的詳細披露有利于信息使用者評價會計計量的真實性。披露的內容一般應當包括評估機構、評估基準日及年限、評估采用的方法、評估值和簡列的計算過程。

在市場經濟的影響下，企業的業務趨于復雜，土地資產的會計處理缺乏規范，處理方式迥異?？傮w來說，現行企業會計準則的頒布，為土地資產的會計核算做好了鋪墊。但是，在重要性和成本效益原則的前提下，完善《企業會計準則》的相關規定，應該對企業土地資產的會計核算進行更加具體的改革。

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土地使用權評估方法范文5

我國公司法第二十四條規定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資。對作為出資的實物、工業產權、非專利技術或者土地使用權，必須進行評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。土地使用權的評估作價，按照法律、行政法規的規定辦理。

以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過有限責任公司注冊資本的百分之二十，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外。“

第八十條規定：“發起人可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資。對作為出資的實物、工業產權、非專利技術或者土地使用權，必須進行評估作價，核實財產，并折合為股份。不得高估或者低估作價。土地使用權的評估作價，依照法律、行政法規的規定辦理。

發起人以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過股份有限公司注冊資本的百分之二十?！?/p>

可見，在我國，股東可以利用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資，除此以外的財產〈包括股份〉均不能作為出資標的。

由于歷史和現實的原因，我國的公司化改造于90年代才開始，為了適應具體國情，建立現代企業制度，規范公式組織和行為，保護公司，股東和債權人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進市場經濟發展，立法機關用窮舉法做出如此的硬性規定。應該說，這種規定符合當時國情，起了積極作用，然而，隨著改革的深入，和社會經濟的發展，這樣的規定已不適應現實需要。

現在，人民的投資渠道已經成多元化趨勢，貨幣，實物、工業產權、非專利技術、土地使用權等傳統資本已不再是財富的唯一代言人，股票，債券等有價證券和其他可產生收益的東西的出現，使人們投資有了更多選擇。如果立法上沒有適應這一變化，有悖當時的立法意圖，不利于維護人民利益，促進經濟發展。事實上，股份出資在我國國有企業改組為上市公司的過程中極為普遍。違背多數人的意見和客觀規律的法律是不科學的法律，因此，為消弭法與現實之間的緊張，也為便利公司的設立，立法應承認股份出資的合法性。

立法承認股份出資，是一個系統問題。我認為應當考慮到以下幾方面問題

1. 股份評估問題。我國施行法定資本制，過高或過低的評估股份價值將會侵害資本充實原

則，不利于國家和出資人的利益，法律應對股份出資的運作有所規制。圍繞保障設立初期公司的資本充實，對股份出資運作的規制應主要集中在公司章程的記載以及股份出資的評估和履行四個環節上

一、作為出資標的股份與作為出資標的現金相比，其價值具有相當的彈性，為防止出資人利用股份出資方式轉移投資風險，侵害公司資本充實原則，進而危及交易安全的行為，德、法、日、韓等國公司法均規定股份出資為公司章程相對必要記載事項，凡未將股份出資者姓名，作為出資標的的股份及其價格以及由此確定的出資股數據等情況記載于公司章程者，則不得以股份出資。我國可以予以借鑒。

二、股份出資的評估作價及調查程序。在公司成立之前，應由法定的驗資機構對股份出資出具驗資報告，驗資報告至少應當載明作為出資的股份情況、使用的價格評估方法，此種方法的估價結果是否至少與股份出資者獲得的擬設立公司股份的數量和票面價值相符。公司董事和監事在其選任后，應立即調查股份出資事項，并向公司股東報告。在有股份出資事項時，為了資本充實，許多國家公司法還要求進行更為客觀的調查，即除董事、監事的調查外，原則上還要接受法院選任的檢查人的調查或者接受公證人的調查。設置調查程序的目的，在于糾正股份出資被過高評估的情形。如果在尚未糾正的狀況下已完成設立登記，則應依該不當評估的程度，具體、妥當地解決其效力。如果不當評估的程度較重，對資本構成僅追究發起人、公司成立時的董事、監事的責任而難以彌補缺陷時，可將該股份出資視為無效。

三、股份出資的履行問題。股份出資的履行應遵守股份轉讓的有關規定，以背書或者交付的方式移轉股份，該股份暫時歸屬設立中的公司，待公司成立后不經特別程序，轉為公司所享有的股份。為確保成立后公司的資本充實，于公司成立時作為出資的股份的實際價格與章程規定的價格顯著不足時，應由該股份出資人補交其差額，公司設立時的發起人對其承擔連帶責任。

四，股份價值問題。股份價值問題其實包含在第二環節里，為了突出其重要性，特將其單列出來。股份價值應當在公司章程里有所體現，若公司章程里沒有記載，則應以驗資時的價值為準。

2. 股票發行人的利益問題。表面上，股東以股份出資的形式參與設立公司，與股份發行人

沒有任何聯系，股份發行人對此沒有發言權。但是，股票是公司簽發的證明股東所持有的股份的憑證。股票持有人依法對該公司享有股東權利。如果股東以股份出資不受限制，可能會導致某公司的股權大量集中，足以影響該公司的運行，因此，立法上第三方的利益應當予以考慮。

有人認為，股份出資的立法上不應考慮第三方利益。理由是這涉及到經營策略和競爭問題，法律不應該干預。同時，即使沒有股份出資，市場上的兼并收購仍然此起彼伏，有了股份出資，最多只是為收購多了一條途徑。如果出現惡意收購或者其他危害社會的事件，國家仍可以用其他方式加以限制，在此立法多此一舉。

土地使用權評估方法范文6

【關鍵詞】城市房屋拆遷；利益博弈；分配原則

一、拆遷矛盾成因：財富創造后的利益分配問題

城市房屋拆遷是城鎮化進程的必經之路，是發展地方經濟需要正視的重要環節，同時也是社會財富分配的重要過程。拆遷往往涉及社會福利和經濟效率，地方政府和開發商對此都有極大的熱情；而分配并不直接關系社會財富的增加，僅是交易剩余在政府、開發商和被拆遷人之間的利益平衡，而且會產生交易費用，當交易費用高于交易收益時，交易就無法進行。當前，我國為了推動經濟的發展，在拆遷過程中往往通過忽視私有產權的法律地位，弱化私有權人的談判能力，甚至直接在制度安排上傾向于將土地資源配置給經濟效率較高的開發商，節約了大量的交易費用，并實現了資源配置效率。而如果充分賦予私有權人談判能力，將導致交易費用的提高，阻礙自愿交易，市場機制將失靈?？梢?，拋開公平方面的考量，中國的經濟建設奇跡確實實現了產權的效率利用，同時以剝奪部分產權人交易權利和談判能力的方式，回避了整合分散的私有產權所帶來的交易費用。因此，實現資源的效率性利用并不難，這可以通過自愿交易完成，難在資源流轉配置過程中所要應付的交易費用，這也是科斯定理所要表達的意思。正是由于當前的拆遷以非市場手段實現了比在自由市場條件下更多的土地交易，最終取得了由交易費用和因潛在的交易剩余實現所構成的經濟紅利——拆遷紅利。表面上看這也符合波斯納定理的意思：“如果市場交易成本過高而抑制交易，那么，權利應賦予那些最珍視它們的人。”

在拆遷激發的社會矛盾中，土地開發通常會創造更多的社會財富，相信拆遷戶們也希望以此來改善居住環境。但拆遷戶往往在協過程中發現自己缺乏談判能力，無法享受到預期的拆遷紅利，那么就只有成為釘子戶來為自己的談判增加砝碼了。當前社會財富創造越快，矛盾越深，就是因為分配環節出了問題，應當從尋找降低分配成本的法律制度入手。

二、交易成本：拆遷利益分配的諸多困境

通過市場機制無法調節交易剩余，可以是因為交易主體不對等及預期差異，但主要原因是拆遷紅利的分割在現行法律之下具有較高的交易成本?！皼]有權利的初始界定，就不存在權利轉讓和重新組合的市場交易。但是，如果定價制度的運行毫無成本，最終的結果（指產值最大化）是不受法律狀況影響的?！毙鹿诺浣洕鷮W一廂情愿的認為通過看不見的手，所有的資源都能完成合理的流轉配置。但實際上定價制度——交易成本會影響交易的進行，當交易成本大于可供分配的剩余時，交易就不會發生。如果在一個交易成本為零且在產權歸屬既定的情況下，拆遷紅利的分配完全可以公平合理的進行。但各種因素構成的交易成本阻礙了自愿交易的進行，以下對幾種交易成本進行分析。

（一）土地使用權的處分模糊導致的交易成本

我國《憲法》第十條規定，“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。在我國任何個人都只能取得土地使用權，而非所有權，這帶出了有關征地拆遷矛盾的一個核心問題——土地使用權的界定。這里所謂的界定，不僅指權利的歸屬和使用，更指收益和處分。

實踐證明，所有權和使用權的分離是符合效率原則的經濟現象和法律制度，使財產所有者能將資產交給更有效率的生產者，這導致產權的增值實際是取決于使用權人，保障使用權的法律地位成為實現效率的前提。國家獨占土地無助于財富創造，而分配給個人則會激發個人的生產動力并實現效率。因此，土地使用權并非是一種經濟上虛位的權利，而是能創造更大財富的制度安排，使用權人對該權利具有很高的認同感。但當前我國立法對于土地使用權卻沒有給予必要的尊重，以土地所有權公有化引申出使用權的公有化，弱化使用權的私有屬性。雖然土地使用權的現實收益在逐步歸于權利人，但處分權卻仍沒有保障——即國家有任意征收之權，公民卻難有拒絕征收之力。處分權缺失即意味著不具有交易對象、交易時機、交易安排等等的選擇能力，預期收益更是無法得以保障，這無疑節省了拆遷談判的大量交易成本，最終使土地使用權在拍賣中更具價值。

（二）產權碎片化和雙邊壟斷所導致的交易成本

所有權分散是當今社會一種普遍的現象，這可以認為是方便社會分工和產權利用的途徑，或者是民事權利張揚的結果，但卻不利于資源的有效利用。因為高級的資源利用通常需要將多項較低級別的產權整合成一，如果每一項低級別的資源都有所有人，交易當事人眾多，那么整合為一項財產的交易成本無疑是很高的。相對于擬制的經整合后較高價值的單項產權來說，這種現象可謂之產權碎片化。對于一個建設項目來說，各個被拆遷人的土地使用權是明晰的，似乎只對歸屬自身的產權才有處分能力，但因為只有將所有被拆遷人的使用權整合一體才是有意義的，所以相當于每個被拆遷人都能影響到整體地塊的有效轉讓。在此整合之前，開發商從政府所取得的土地使用權呈一種碎片化的形式，整合的交易成本與被拆遷人的數量級成正比。首先，開發商需要先通過政府拍賣取得土地使用權，再與被拆遷人展開協商，這是交易對象唯一性導致的雙邊壟斷。其次，從政府手中獲得開發土地的許可，程序繁雜，并且難免產生尋租現象，這些時間成本、人力成本、財務成本就構成了第一筆沉沒成本，而后開始向被拆遷人購買土地，隨著進度加深，沉沒成本也越來越大。每一項土地使用權都是整個地塊的一項產權碎片，但卻可以損害整個地塊的產權完整，阻止整個開發項目的實施，每一個釘子戶都深知自己具有如此的能力，并以此作為談判的最大籌碼。而開發商在獲得拆遷許可證后，不論與釘子戶的談判多艱難，釘子戶的數量有多少，都不得不用盡手段占有整個地塊，這些手段就包括了正常的自愿交易和交易成本過高之后的強制拆遷。

三、降低交易成本：拆遷矛盾的合理解決的路徑選擇

（一）明晰產權，整合產權碎片

依據科斯定理，產權的初始界定是市場交易的前提，并非如新古典經濟學認為的那樣，是當然的前提假設，并且在交易成本大于零的現實世界，產權的初始界定會對資源配置的效率產生影響。因此，符合經濟規律的產權界定是降低交易成本，提高經濟效率的必要手段。首先要明確土地使用權的法律地位和價值實現途徑，避免因差異化認識造成的交易成本，同時也為被拆遷人的談判能力奠定基礎。其次是整合產權碎片。產權越明晰，成本收益內部化程度越高，當事人決策就越理性。一個拆遷地塊上有多個使有權人，每個人都能阻止整個地塊的有效利用，交易費用很高。而且，單個使有權人的交易能力有限，要面對很大的信息成本和談判能力局限。因此，可以嘗試由所有拆遷戶以土地使用權入股組建項目公司，聘請專門的財務人員、法律人員和談判專家，負責與開發商、政府進行交易。這可以增強被拆遷人的談判能力，為被拆遷人爭取更大的合作剩余。而從外部性的角度來說，由拆遷戶組成的實體進行統一決策，將極大的提高拆遷戶的整體談判能力，取得更優越的補償。同時可以使全體拆遷受到共同的章程約束，實現成本和收益較大的內部化。

（二）明確并嚴格執行具有權威性的補償標準

補償標準多變、且中介評估機構的評估結果不夠中立，成為阻滯交易的重要原因。這其實也可看作是由于產權不夠明晰而導致的交易信息模糊，交易雙方將為探求該信息而付出較大的交易成本，同時也為交易方的機會主義傾向提供激勵。因此，地方政府或中立機構應當以市場評估方法，定時確定地方各地段的拆遷補償標準，并嚴格遵照執行，在充分合理的補償標準之下，避免拆遷補償前后不一，遲搬多受益的現象。

四、結語

總之，我國城市房屋拆遷問題涉及多方利益群體，事關社會的經濟的健康發展與社會的和諧穩定，是當前較為敏感而又難以解決的社會問題。為此，依法妥善的解決城市房屋拆遷所引發的社會矛盾是一個亟待加以研究與破解的課題，其是廣大民眾對司法的合理訴求，也是當前社會轉型時期賦予法律工作者的歷史使命。拆遷所引發的社會矛盾具有必然的制度因素和經濟原因，以法經濟學的理論方法為指導對于化解拆遷矛盾應具有一定借鑒意義，應加以重視與研究。

參考文獻

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