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房地產資產運營管理范文1

房地產企業的運營資金主要運用在企業正常的采購生產管理、營銷宣傳活動和企業自身運行的資金分配當中，有一定實力的房地產企還會參與理財投資的經營。所以可以根據房地產企業的運作特點將其運營資金分為生產的運營資金、采購的運營資金、營銷的運營資金和理財活動的運營資金。

二、房地產運營資金的特點和現狀

1、房地產運營資金的特點

我國的房地產企業其資金主要來自七個方面:國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業單位自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金。大部分的房地產企業資金來源都是源于銀行貸款，企業本身的資金比例較低。因為房地產企業的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業自身運行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產企業又是可以在得到商品房預售許可證后在買地規劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進行期房銷售的，在營銷結束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息。或者沒有在既定時間能完成計劃內的樓房還要對消費者進行違約賠償，房地產企業的大部分資金都在流動運轉當中，采購、施工、營銷宣傳和不斷的償還應該本息。所以在房地產企業的整個運作中要如履薄冰謹小慎微。充分做好每個環節的工作，合理運用好企業的可運營資金。保證企業良性的運行發展。

2、房地產運營資金的現狀

在我國房地產市場逐漸趨于成熟的現階段，大部分房地產企業的共同特點是負債率孤傲高。流動資金的占用越來越大，運營資金的周轉周期變長。現在我國的房地產市場已經過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國現在的房地產庫存量很大，這直接就占用了企業的大部分流動資金延長了資金的回籠時間。使得企業的盈利受到嚴重影響。科學有效的房地產企業的運營自己的管理體系是必要手段。只有將企業的運營資金準確有效的分配和使用才會減少企業的成本，增加企業利潤和競爭力。

三、房地產企業營運資金管理的策略

眾所周知，制造業的價值鏈主要體現在自身生產，而房地產開發企業則恰恰相反，主要體現在企業外部，由活動策劃公司，企劃設計，營銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當這些組成部分相輔相成，互相協作時，會得到事半功倍的效果，利潤空間增大。所以，在房地產開發企業中，外部的客戶管理和供應鏈管理直接影響各個環節的營運資金管理。

1、采購方面營運資金的管理策略

如果說資金是房地產企業的血液，那么可以說質量是房地產企業的命脈。沒有靠得住的質量保障就不可能有長久的發展，更不必談企業的利潤了。采購是房地產企業運行過程中的關鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應商時按照報價由低到高選擇，若想在眾多房地產企業中具備自身的競爭力，在保證質量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費者，這樣才能持久發展。所以采購部門必須要選擇有信譽保證和經濟能力的供應商企業進行合作，為了控制成本也應在采購明細和數量上做出相應的合理規劃，對供應商也要能夠制定有效的制約細則，例如交貨的質量、時間和服務等方面。如若供應商提供的材料質量不達標會大大影響工程質量也會對企業本身的利益造成極大的損失。供應商不能夠按照既定計劃配送相應建筑材料會大大影響工程進度，相反若供應的材料大大超出工程實際應用也會造成成本浪費，這樣都會增加企業整體成本直接影響銷售，減少利潤甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產企業采購資金的運營管理方面一定要專業化，企業高管應該很好的監管和督促采購不能，制定出一系列可以為企業節約成本，保證工程質量和順利的進行的措施和方法。合理的分配和運用好采購的營運資金。

2、生產方面營運資金的管理策略

房地產企業的生產部門要根據企業的整體營銷計劃合理的設計施工進度，要能夠保證工程質量的情況下監管施工進度，要與采購不能有效溝通協調，保證材料采購的及時供應并不造成浪費。不能讓生產占用過高的企業資金比例。房地產企業的運行與制造業不同，房地產企業的產品就是建筑住，建筑物的進度和質量都直接影響著銷售。房地產的銷售與制造業不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產企業買地施工之前一定要做合理的調查，并根據消費者的意向進行設計施工。并根據企業的計劃輔助銷售保證企業的利潤和資金回流。而房地產企業的特點就是生產周期長，在如今成熟的房地產市場中應該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產的設計，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質量的工程進度，在施工中應用先進的生產技術可以提高生產效率，保證質量。

3、營銷渠道營運資金管理策略我國的房地產市場經過

2007年之后的快速發展階段之后已經進入了成熟期。老百姓的消費理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會以投資為目的的購買行為。所以現在房地產企業的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業成長的腳步放緩。這就要求營銷部門不能按照老套的以短信群發的方式就能招攬顧客看房買房了，進入到互聯網時代的當今誰會，宣傳途徑五花八門，怎樣進行企業的營銷宣傳方案是個技術手段，既要能夠充分的宣傳出企業房產的優勢讓更多的目標客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環節要考慮企業自身的實力和能力，要選擇線下直銷和互聯網線上銷售相結合的方式進行銷售，線下直銷也要考慮是企業直接營銷還是找公司分銷，或者是企業自營和公司分銷共同銷售的方式。在房地產企業的銷售過程中不僅要求營銷速度，也要給客戶提供滿意的服務，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會效應，為企業的長期發展做好鋪墊。

4、理財活動營運資金的管理策略

通常情況下房地產企業的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購施工和營銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機構的借貸本息的情況下可以將企業的一部分資金投入到理財活動當中。參與理財活動的投資資金要嚴格控制。其參與理財的目的是為了企業帶來更多的利潤和流動資金進行再生產和銷售。萬萬不能讓理財活動成為企業資金的負擔，影響企業正常的生產和對金融機構借貸的償還。要合理的本文主要針對房地產企業運營資金的分類和特點，在企業的采購環節、生產環節、銷售宣傳環節和參與理財活動時運營自己的管理進行了簡單的探討。其目的是為了有效提高企業運營資金的管理降低成本增加利潤。

作者:劉崗 單位:西安天地源房地產開發有限公司

【參考文獻】

［1］王竹泉，劉文靜，高芳．中國上市公司營運資金管理調查2011－2016［J］．會計研究，2013(12)

［2］王凡．基于渠道理論的營運資金管理模式研究［D］．中國海洋大學會計系，2014

房地產資產運營管理范文2

關鍵詞：房地產企業；運營管理；水平

一、房地產企業運營管理概念分析

所謂房地產企業的運營管理，就是通過企業價值鏈上各項活動進行分析和設計，強化主要業務流程，協調企業活動并不斷優化，從而創造和提供增值的產品和服務，在滿足客戶價值需求的同時降低產品和服務成本，獲得和提高企業競爭優勢。

房地產企業的運營管理，不是簡單地統計項目數據，設置一些指標進行評估考核，因為考核不是目的，而是要為項目提供作戰方案或糾偏方案。

房地產項目的運營管理將逐漸被提到房地產企業的戰略高度,它應該定位為介于企業戰略、財務、項目進度、成本之間，主要應該是協調時間計劃管理與現金流配置的關系，同時監控成本的動態，同時需要關注資產負債率、凈資產周轉率、凈資產收益率等指標的變化。

二、房地產企業運營管理的現狀

1.房地產企業對房地產運營管理不夠重視

在過去，很多房地產企業是用一種投資的角度去思考企業發展，只要買一塊地，就能獲取足夠利潤。整體來說，那時房地產企業的管理模式比較粗放，并不在意企業管理流程的控制。但這種情況在2007年發生了改變，因為2007年的土地價格上漲速度比較快，同時房地產企業規模擴張速度也比較快，很多房地產企業都是多項目同時運作，這時企業就無法對現金流和項目進度進行控制，在這樣的情況下，很多房地產開發企業無法在高成本模式下獲得更多的利潤。因此，房地產開發企業也開始尋找在項目低利潤的情況下的發展模式，因為土地成本高了，房地產市場又不好，利潤控制開始成為企業著重考慮的東西，房地產企業希望通過加強企業的運營管理能夠給企業在高成本模式下帶來更多的利潤。

2.房地產企業資金管理的水平低下

房地產市場在大勢好的時侯，只要是房子，幾乎都能賣得掉，企業就沒有制定嚴格的用款制度，大額資金使用沒有采取報批制，突然遇到房地產市場大勢不好，銷售不順暢，國家政策一調控，金融政策一收緊，企業資金就遇到嚴重問題。如果 企業資金運用和管理的不好，直接關系到企業的正常運行和整體效益。就現在來講，房地產企業最大的問題就是對現金流的控制，因此企業應快速開發、快速銷售，并對資金運行要進行實時監控、動態管理，與規范化的資金流程管理接軌，從而優化資金投向結構，提高資金宏觀調控和整體運作能力，通過現金流的滾動給企業在高成本模式下帶來更多的利潤。

3.房地產企業成本控制存在的問題

目前房地產企業造價管理模式是工程建設全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點：(1)我國現階段的工程造價管理以辦理工程結算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前投資決策階段對造價的控制。(2)工程造價管理以被動的按照設計圖紙編制概預算和計算工程造價為主，忽視了在設計階段用工程造價管理影響設計，優化設計有效的控制造價。(3)成本管理意識上的誤區，沒有真正實現“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理，成本管理方式比較落后，忽視成本目標，強調經驗數據造成決策不當。

三、提高房地產企業運營管理的水平

房地產行業已進入理性的時代，我們如何才能提高項目的運營管理水平呢？提高項目的運營管理水平無非是為企業創造更多的利潤。那么為企業創造更多的利潤的方式，一是收入增長、二是凈利潤提高、三是提高資產周轉率。在房地產行業已進入調整期，收入不可能大幅增長的情況下，只能通過控制好項目成本和提高資產周轉率的方法來為企業增加利潤。

1.控制好項目成本

合理有效地控制房地產項目開發成本，貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發包階段和實施階段，可以說是一個系統控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。

(1)抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設計環節的控制

投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光，相關職能部門所能起的作用相對有限，但是相關職能部門還是應積極主動發揮“經濟參謀”的作用，工程、成本部應配合財務部或前期發展部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程造價、資金成本及管理費用等可能發生于工程建設項目全過程中的費用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。

在工程項目全過程管理與造價控制中，影響建設工程項目投資的主要是設計階段，所以說項目投資控制的關鍵環節是設計階段。建設項目設計的節約是最大的投資節約，設計確定工程造價，預結算只能計量而并不能改變工程造價。因此房地產企業的工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應具有一定的經濟效益。

(2)抓緊、抓實工程項目的具體實施階段

在工程項目的具體實施階段，企業要對工程建設項目進行招投標，招投標是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。建設工程項目在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標一是引進競爭機制；二是降低工程建設成本；三是擇優選擇施工單位或材料、設備供應商。

業主方在工程施工階段還要加強對合同的管理，重點應加強工程施工現場的動態管理，應建立工程簽證管理制度，杜絕不實及虛假簽證的發生。施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商；二是嚴格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨。

(3)抓住關鍵，加強對工程竣工審計各個環節的管理和控制

工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前“把關”，有效防止或避免可以預見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達到事半功倍的效果。

2.提高資產周轉率

(1)縮短開發周期，特別是施工前期準備階段，盡量降低土地費用的財務成本。縮短開發周期首先可以采取傳統工序前置，提前做好70%的準備工作,以“成本換時間”；其次采用工序并聯作業，在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業交叉/并聯進行。最后在多項目運營的情況下，采取規模復制模式：梳理好產品線，優化好資源，擴大產品和管理的復制性。

(2)加強與地方政府的溝通協調，盡快取得四證，使得項目具備融資條件，提高自有資金利用效率，或者金融創新，降低自有資金風險。

(3)控制銷售與回款節奏，比如開盤當月認籌率等，加快資金周轉速度。對于售樓賣場進度控制，按照公司經營、營銷要求實施到位，在開盤之前，盡量降低對自有資金的占有量。樓盤售出以后，加強與銀行間的合作，放款及時到位。

(4)圍繞著公司財務資金流轉要求，通過有效的工藝穿插與搭接，對工程量實施進度進行優化，科學合理地把工程量均衡好。工程量實施進度優化，必須與合同管理、供方資源配置相結合，一是根據項目回款節點或公司資金安排節點或當地的售樓條件，把非關鍵路線上的工程量進行優化延后，向非關鍵路線要資源，然后適時穿插施工；二是設備和材料的采購，要做好計劃安排，優化資金安排。

四、總結

目前房地產行業信貸資金緊張，在資金成本很高的特定環境下，降低項目運作成本、提高資產周轉率顯然已成為眾多房企的追求目標，“優化成本、快進快出”使企業有了更大的生存空間，我們有理由相信，誰首先改變盈利模式，誰就可以在下一輪競爭中贏得先機。

參考文獻：

[1]盧衛東:房地產項目時間計劃與企業運營管理.百銳地產大講臺,2010,(09).

[2]朱慶祎:房地產經營戰略的研究[J].經營管理者,2011,(08).

[3]馬麗娟:房地產經營管理專業探秘[J].考試與招生,2008,(06).

房地產資產運營管理范文3

關鍵詞：商業地產；發展；運營

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

一、引言

目前商業地產呈現出規劃布點不合理、盲目開發建設、項目定位與市場需求脫節等現象，在商業運營方面也與國外管理上存在較大差距，并引發破壞環境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問題。

二、概念及特點

商業地產通常是指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業地產除具有房地產共性外，其自身特點有以下幾點：一是商業綜合收益性強，商業地產收益主要是通過長期成功運營獲取持續現金流，并享有其自身商業價值提升后帶來的綜合收益；二是項目風險高，商業地產投資巨大，回收周期較長，且通常需要3至5年的市場培育期，在此期間，政策面和市場的波動、調整給項目的成敗帶來極大的挑戰；三是經營模式多樣性，鑒于商業地產運營涵蓋大部分服務產業類別，其根據各業態規劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結合”等多種經營模式；四是運營管理能力需求高，商業地產的核心是運營管理，其成敗不僅決定了項目前期規劃的落位，同時也是商業地產收益的重要保障；五是拉動勞動力就業、創造持續稅源。

三、發展現狀及問題

2002年，中國房地產業提出“商業地產”概念以來，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來看，商業地產增長速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據相關統計數據顯示，2016年我國開業的大型商業項目近500個，總體量逾4000萬平方米。2017年我國預計開業大型商業項目數量更是高達近千個，2020年我國預計總量將達10000個。而另一方面，商業地產投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風險可見一斑。商業地產所面臨的問題有以下幾點：

1.地方整體規劃、商業不盡合理

地方政府沒有能將大型商業網點布局有效與城市規劃進行統籌考慮，并在土地出讓中強制規劃商業配套比例，是城市核心區域商業項目扎堆上、同質化嚴重，其他區域商業配套缺乏的根本癥結之一。

2.開發商缺乏開發運營經驗

我國商業地產總量逐年攀升，而體現商業地產價值最重要的兩項指標租金和空置率卻差強人意，部分省會城市空置率竟超過二成，北京優質商圈的商鋪空置率也逾一成。

3.開發運營專業人才緊缺

早期商業項目開發運營團隊多由香港人主持操盤。之后，萬達商業的跨越式發展得到各界的認可，而從萬達“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運營管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。

4.項目融資機制受制約

商業地產投資額大、回收周期長，但成功的項目回報率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產品成本通常很高，與商業地產特性不相匹配。

四、思路及對策

1.做好項目規劃與定位工作

首先，因商業項目與市場需求關系密切，前期規劃布局設計尤其重要，地方政府應嚴把商業地產項目上馬的審批工作，對城市商業網點進行合理有效規劃，保障各類商業項目在數量和結構上的協調，避免盲目開發、惡性競爭；其次，開發商在項目動工前，要深入調研項目輻射區域經濟發展水平及市場需求等內容，界定好項目功能定位、業態配比，并確定招商對象、業態布局及經營模式等問題。

2.聘用專業人才建立專業團隊

商業地產運營管理人才是要熟知房地產開發知識和商業地產運營管理知識的復合型人才，其應把商I理論與房地產理論進行有機結合，建立商業地產的理論體系，并能在實戰中不斷摸索、完善，對各項目因地制宜進行策略調整；商業地產專業團隊是財務、人力資源、招商、營銷、IT、物業管理等各類專業人才以商業項目運營成功為目標匯聚一起的專業群體，專業團隊的建設是商業地產健康發展不可或缺的重要因素。

3.加強商業地產項目的運營能力

商業地產與住宅地產項目不同之處在于，住宅項目是開發商與業主發生的關系，而商業項目是開發商和商業經營者與消費者相結合的關系。商業地產要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產運營方應做好項目的統一規劃、統一招商管理、統一監督，并協助商業經營者統一主題開展項目經營管理工作，促進商業運營管理的協調性，提升商業經營者創收效益能力，提高項目單位面積的賺錢效應，最大限度提升商業地產價值，實現多方共贏。

4.完善商業地產融資機制

商業項目運營與地產開發脫節的關鍵在于融資問題，政府應建立和完善商業地產項目的有效投融資機制，保障商業地產項目開發和經營所需資金的來源。

五、結語

近年，商業地產的競爭非常激烈，供應量也非常大，從開發商角度來說，目前的商業太多了。但所謂的過剩只是相對的，即便是在飽和的商圈內，只要業態搭配合理，運營團隊管理能力優秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統一規劃運營，那也勢必會被市場淘汰。

參考文獻：

[1]楊寶民，江禾，鄧力維.商業房地產開發與管理實務[M].北京：清華大學出版社，2007.

房地產資產運營管理范文4

（一）房地產企業的資金回收風險

房地產企業在完成前面的籌資活動與投資活動后，接下來的工作就是資金回收。俗語說“有付出就會有回報”，這同樣適于房地產企業。資金在回收過程中，不論是從時間上還是金額上都具有不確定性。且資金的回收與國家的經濟政策密切相關，受國家對房地產行業的監督、規定的影響，同時受國家財政金融利率政策的影響等。企業的管理水平也與資金回收有著密切的聯系。

（二）房地產企業的收益分配風險

房地產企業在經過上述系列過程后，獲得了收益，會面臨收益如何分配的問題。在如何分配收益問題上，我們又面對留存收益和分配股息如何分配的問題。是用更多的資金去重新投資，擴大規模，還是在現有的規模上穩定發展，分給股東更多的利益，不同的選擇會有不同的風險。企業的資金鏈至關重要，收益分配的好壞會直接影響投資者的積極性，影響企業的外在形象，可能會降低企業信譽。

二、加強財務活動的管理、建立預警防范體系

（一）加強籌資風險管理

房地產企業一般通過兩種途徑進行籌資，一是增發股票，擴大規模，即所有者投資。房地產企業同時可以利用上一循環的留存收益進行第二次投資。二是從外界借入資金，負債經營。房地產企業可以通過向銀行借款、信托資金貸款、銷售融資資產證券化等途徑最大效益的利用資金的時間價值，實現利益最大化，降低房地產企業的籌資風險。

（二）重視投資風險的管理

房地產企業在進行投資時，要認真分析房地產市場的現狀及發展趨勢，既要大膽迎接挑戰，又要謹慎對待投資風險，盡最大的努力降低投資風險。房地產企業要充分掌握市場需求，土地信息，經濟政策、相關利率等各方面的信息，努力實現房地產企業投資的最大效益、風險最小、穩健發展的目標。

（三）完善現金流量風險管理

在房地產企業的資金回收環節中，現金流出與現金流入在實踐上的上下不一致就會造成一定的資金回收風險。我們應盡量降低房地產企業的機會成本、應收賬款管理成本、壞賬損失成本。制定相應的信用政策、收賬政策、銷售政策等，以此來實現資金的快速周轉，加大現金的流動比率，使企業能有更多的運營資金進行企業的運營管理，降低資金回收風險。

（四）提高收益分配風險的管理

留存收益與分配股息在收益分配中是相互聯系，相互制約，此消彼長的關系。房地產企業應權衡兩者的關系與企業的實際情況，合理分配。企業如果處于快速發展的狀態，需要投入更多的資金擴大規模，這就需要更多的留存收益進行二次投資。企業如果利率過高，就要分配股息，吸引投資者的積極性，從另一方面保證企業的資金運營。

（五）建立風險預警體系，進行預警和分析

任何預測都是以數據為基礎的，企業應該注重財務報表數據的搜集整理，并進行相應分析，綜合考慮各種因素建立風險預警體系。通過對房地產企業長期指標、短期指標、動態指標、靜態指標等的分析對比，構建一個適合房地產企業運營管理的體系，并不斷完善該體系，真正的達到財務預警的作用。在建立預警體系的基礎上，要進行深入分析，降低企業的財務風險，為企業做出貢獻。

（六）樹立正確的成長觀念，堅持原則

面對房地產企業市場競爭中的各種誘惑，房地產企業首先要樹立風險意識，正視房地產企業中的“泡沫”風險等，不能盲目擴大規模，應在原有的基礎上穩步發展。追求質量，樹立良好的企業信譽，堅持自己的原則，努力在大趨勢下穩步發展。面對房地產企業的復雜性與風險性，積極采取防范措施，分散風險、順勢改革、打好基礎。從根本做起，從小事做起，努力實現企業的健康、經濟、高速發展。

三、結論

房地產資產運營管理范文5

關鍵字:商業房地產;投資風險;防范策略

一、商業房地產概述

(一)商業房地產概念

房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業房地產和商業房地產等,顧名思義,商業房地產主要用于商業經營,包括各種零售、批發、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業地產的形式多樣,主要包括批發市場、購物中心、專業市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業地產和住宅的底層商鋪等。工業園區一般不劃為商業房地產。

(二)商業房地產在我國的發展

我國的商業房地產是伴隨著整個房地產行業的迅速發展而逐漸發展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環境等因素,商業房地產發展較為緩慢,較為有代表性的商業房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,商業房地產進入迅速發展的時期,突出表現在商業房地產竣工面積的持續的快速增長。

但在商業房地產迅速發展的同時,其投資風險不斷顯現并成為房地產企業生存和發展的主要威脅。我國商業房地產的經營管理尚處于發展的初級階段,開發模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業房地產的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產大量空置,造成了商業房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發企業利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業房地產投資風險類別

(一)政治風險

1.政策風險

政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業房地產的開發造成經濟利益的損失。房地產業作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節宏觀經濟的運行,這些政策包括產業政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業政策方面,近年來國家陸續出臺政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業房地產的發展。

2.城市規劃風險

由于我國城市規劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業房地產規劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經濟風險

1.市場供求風險

商業房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業房地產的供給過多,供過于求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業的迅速發展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業,商業房地產的建設規模迅速增加,并且超過了社會經濟發展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業房地產項目在區位、規模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在于開發商沒有實現進行完善的商業規劃,不是根據市場的需求進行項目的開發,而是非理性的先開發后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業的經濟損失。

2.融資風險

商業房地產的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產企業帶來的風險。由于我國目前資本市場發展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業中,大多數企業對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數量巨大的產企業來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發商自身經營能力風險

商業房地產業跨越房地產業和商業經營兩個領域,不僅在后期的經營管理中要進行有效的商業經營管理,在前期的建設開發階段也要做好充分的商業規劃并進行有效的招商活動。而我國大多數商業房地產企業都是以經營住宅房地產為其主要業務,缺乏商業運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發模式,沒有進行有效的商業規劃及招商活動,待項目建成后直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業房地產建設的初衷及實現企業受益的最大化;由于商業運營的經驗不足,商業房地產的出租中管理混亂,容易激發與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業的利益。

三、商業房地產投資風險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規劃,規避政治風險

房地產企業應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據政策規定合理的調整經營業務的內容、經營方式、區位選擇。例如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位,以獲得稅收優惠。

如上所述,城市規劃風險對企業的影響巨大,因此房地產企業在新項目開工前既要符合城市發展規劃,要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規劃并不合理,企業開發商業房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規劃,應轉向其他城市或地區以合理的規避城市規劃風險。

(二)加強市場供求風險及融資風險的控制

1.根據市場需求量,規避市場供求風險

針對產生商業房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規模以及種類,因為商業房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業房地產的建設,以規避供過于求的風險。另一方面,一個商業房地產項目成功與否的關鍵在于后期的商業管理運營的效果,而后期的商業管理運營的效果如何又取決于項目開發前是否有一個完善的商業策劃。只有對項目選址、業態定位、項目設計進行精心的商業策劃,根據商戶的業態、區位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風險

要防范融資風險中利率變化給企業帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業抗風險能力。要完善企業的治理結構,爭取上市融資或者通過發行企業債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業的管理水平,學習國外房地產企業的先進經驗,促進企業的長遠發展

(三)加強商業房地產的管理運營,防范開發商自身經營能力風險

商業房地產的開發與其他類別房地產的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業房地產開發中至關重要的階段,對國內眾多商業房地產項目進行研究可以發現,大多數開發項目的失敗源于商業管理運營的缺失或不成熟。商業地產開發中,要防范開發商自身經營能力風險可考慮如下策略。

1.樹立房地產商業管理運營的觀念

商業房地產建筑工程的完工是進行商業運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業房地產的增值靠的是后期商業管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業管理運營存進房地產項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業規劃和招商活動。房地產企業可以與高校聯合,按照企業對管理人員的素質要求設計培養計劃,培養企業所需要的人才。

3.統一經營主題,建立商業品牌

一個商業房地產項目中會有各種不同的業態,現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的業態統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業品牌。根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業管理,實現項目經營的精準定位,發揮整合優勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業品牌。

參考文獻:

[1]王珍蓮.新時期我國商業地產開發模式走向研究[J].建筑經濟,2007,(07).

[2]李翔.商業房地產項目投資風險分析與研究[D].重慶大學,2008

[3]楊福濤.商業房地產投資風險評價及規避研究[D].西北農林科技大學,2008

房地產資產運營管理范文6

【關鍵詞】 兩階段DEA模型 房地產 經營效率

一、引言

作為國民經濟的支柱型產業，中國房地產行業近年來突飛猛進地發展，房地產企業的隊伍不斷壯大。但在后金融危機時代，我國政府為抑制房價過高實施了一系列的宏觀調控政策，房地產行業受到了顯著影響。但是，行業與企業自身的經營效率和綜合能力才是反映房地產公司經營狀況的終極指標，也是房地產公司能否順利渡過經濟減緩期的決定因素。

近年來，國內外學者圍繞房地產上市公司績效評價問題展開了積極的研究和探索。Wang（2007）指出DEA工具在績效評估中和傳統的方法相比，評估結果更為客觀。Zhang（2009）等構建了ROA指標體系進行公司績效評價，從資產比率、國有股比例、所有權集中度、公司規模、公司成長等因素中探究資本結構與公司績效的關系。我國學者劉永樂（2005）等人運用數據包絡分析（DEA）的模型，對房地產行業上市公司的業績有效性進行了實證研究。丁琦（2011）等人結合DEA和FCE方法的優點構建基于DEA-FCE的房地產上市公司績效評價模型，選取了我國25家房地產上市公司的數據對房地產上市公司績效進行綜合評價。

在對房地產上市公司的績效進行綜合評價時，大多數研究者采用多指標綜合指數法或統計分析法；在分析我國房地產上市公司的績效水平時，均采用整體評價法，對我國房地產行業而言，這并不適合。因此，本文選擇采用兩階段DEA模型，目的是將我國房地產上市公司的綜合運營效率分解為成本效率和利潤效率兩個方面。本文的特色在于采用以竣工面積作為中間變量的DEA兩階段方法來測度我國房地產上市公司效率值，同時研究的時間為國家為抑制房價過高而實施宏觀調控期間，有利于更清楚地分析宏觀調控對我國房地產上市公司的影響，以此來尋求提高我國房地產上市公司經營效率的發展策略。

二、建立兩階段DEA模型

人們經常使用數據包絡分析（DEA）對效率問題進行分析和評價，根據我國房地產上市公司的實際情況，先前的研究多數采用最初的CCR模型對房地產上市公司運營效率進行分析。CCR模型是由美國運籌學家Charnes、Copper和Rhodes（簡稱CCR）在“相對效率評價”的基礎上發展起來的，它是一種對具有相同類型決策單元（DMU）進行績效評價的模型方法。對于一些工廠以及偏重于制造的企業來說，數據包絡分析中的CCR模型完全可以勝任對于該類企業技術效率和規模效率的測度，但是房地產行業的投入產出關系有其自身的特性，評判的思維更加關注于效率的過程性。根據我國房地產上市公司的實際運營情況，本文特建立兩階段CCR模型來分析我國房地產上市公司的績效情況。具體模型建立過程如下：

第一階段，建立投入矩陣為X，輸出矩陣為Y的CCR模型，如：

模型（1）中，？茲1為第一階段績效值；？姿j為第一階段的第j個房地產上市企業的變動權重；xij0為所要計算的房地產上市企業第一階段的第i種投入；yrj0為所要計算房地產上市企業第一階段的第r種產出，通過模型（1）可求出相應的參數，通過參數對房地產上市公司的第一階段投入產出進行績效分析。

第二階段，該階段是以第一階段的產出Y作為輸入變量，以房地產上市公司的最終產出Z作為產出變量，具體CCR實現模型如下：

模型（2）中，？茲2為第二階段績效值；？字j為第j個房地產上市企業的變動權重；yij0為所要計算的房地產上市企業第二階段的第i種投入；zrj0為所要計算房地產上市企業的第二階段的第r種產出，通過模型（2）可求出相應的參數，通過參數對房地產上市公司的第二階段投入產出進行績效分析。

DEA有效值判斷：當？茲=1，則稱決策單元（DMU）為DEA有效；當？茲

三、數據處理

第一階段，本文在滬深兩市選取20家具有代表性的房地產上市公司2009—2011年度中一些指標數據為基礎，數據分別來源于各公司年報，并選取被選公司的投入總資產、員工人數、營業成本三項為投入指標，以竣工面積為產出指標，運用matlab分析工具，通過DEA模型（1）式進行計算，結果如表1所示。

從表1可知，2009年有7家公司的績效？茲1=1，其余的13家公司的績效？茲1平均值為0.6842；2010年有8家公司的績效？茲1=1，其余12家公司的？茲1平均值為0.5644；2011年有9家公司的績效？茲1=1，其他公司的績效？茲1平均值為0.6451。從第一階段的計算結果可以看出，我國房地產上市公司在生產環節的效率總體處于上升階段。

第二階段，選取在第一階段被選公司產出指標的竣工面積為投入指標，將各公司的主營業務收入、營業利潤和存貨周轉天數作為產出指標，再次運用matlab分析工具，通過DEA模型（2）式進行計算，結果如表2所示。

從表2可以知，2009年有8家公司的績效？茲2=1，其余的12家公司的績效？茲2平均值為0.4931；2010年有8家公司的績效？茲2=1，其余12家公司的績效？茲2平均值為0.4525；2011年僅有4家公司的績效？茲2=1，其他公司的績效？茲2平均值為0.5008。從第二階段的計算結果可以看出，在銷售經營進一步實現利潤環節，我國房地產上市公司在宏觀調控階段，尤其是在2011年，僅有少數公司效率有效，說明我國房地產上市公司在此環節有進一步提升的空間。

四、結論

本文經營效率評價的每一個階段都可以反映房地產上市公司經營管理的不同側面，因此，我們可以根據每家房地產上市公司在這兩個階段的實證數據找出公司經營方面的薄環節。房地產上市公司在經歷了從2009年后期開始的宏觀調控后，各公司都積極調整公司的經營計劃以應對樓市的冷凍期。從本文的實證分析可以看出，我國房地產上市公司在生產環節的運營效率總體較為有效，通過對資本的控制，可以達到較好的生產水平。但在銷售運營環節，我國大多數的房地產上市公司在此階段的宏觀調控時期，缺乏有效的經營管理手段將存貨轉為利潤，僅有少數公司可以將效率值達到有效，說明我國房地產上市公司在銷售環節的運營管理方面需要進行較大的改革，以實現提升。

（注：項目編號：11sd0113，項目來源：四川省教育廳循環經濟中心。）

【參考文獻】

[1] Wang X P. Study on the performance of listed real estate companies based on DEA[A].Proceedings of the 2007 International Conference on Management Science and Engineering， Finance Analysis Section[C].2007.

[2] Zhang R，Qiu L Y.The empirical analysis of capital structure and company performance of the listed companies in real estate industry[A].Proceedings of the 4th International Conference on Product Innovation Management[C].2009.

[3] 劉永樂、胡燕京、張方杰：基于DEA的房地產上市公司業績分析[J].決策參考，2005（7）.

[4] 丁琦、王要武、徐鵬舉：基于DEA—FCE的房地產上市公司績效綜合評價[J].系統管理學報，2011（2）.