前言：中文期刊網精心挑選了商業地產業態分析范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。

商業地產業態分析范文1

關鍵詞： 商業地產；網絡消費；雙渠道消費行為

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A

文章編號：1003-9031（2015）03-0035-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.03.07

一、引言

商業地產具備商業消費和房地產的雙重屬性，市場的風險判斷和趨勢把握比住宅市場更為復雜。現階段商業地產的泡沫化恐慌仍源于扭曲的供求關系：一方面，供給非理性放大，地方政府的超前商業夢想和房地產企業扎堆開發相互交織；另一方面，不限購帶來的投機空間逐漸壓縮，價格虛高的擔憂壓制非理性的新購買方介入。網絡消費的出現，恰逢其時的加速了這一問題的暴露進程。同時，商業地產存在自我優化機制，互聯網技術會和傳統商業地產運營模式相融合，不同商業地產業態會在差異化網絡消費產品結構性特征下出現差異化發展道路。挖掘并識別這種行業趨勢發展方向，能夠提升我們對商業地產行業本質的理解。本文擬從消費者行為角度著手，分析網絡消費影響下商業地產發展趨勢，鑒別能分享網絡消費發展趨勢的商業地產類型及特征。

二、網絡消費對商業地產長期作用機理分析

隨著中國電子商務領域的興起，網絡消費正從商業消費層面對商業地產行業形成沖擊。這種沖擊不是住宅市場的簡單供需關系失衡，而是形成網絡消費――終端消費者――零售商――商業地產的間接影響路徑。相比于短期市場供需關系失衡，網絡消費所帶來的消費模式轉變對商業地產的影響著眼于中長期市場發展趨勢，以重塑商業地產開發運營理念改變行業發展態勢。網絡消費具有互聯網經濟兩大特征：提升信息透明度和降低交易成本。前者全方位的體現在產品屬性、價格比較和配套服務方面，增強消費者選擇權，激發其潛在消費欲望；后者能夠降低消費者和商家之間的交流成本，減少交易環節，提高消費者單位成本滿意度。在這兩種因素影響下，網絡消費行為普及能夠實現商業消費市場總體規模擴大和商業地產需求總量上升。我們認為，網絡消費行為能夠提升行業發展質量和結構，中長期利好商業地產行業。

從空間維度看，網絡消費在壓縮傳統同質化商業地產規模同時能形成多元化新增商業地產需求。一是網絡消費形成新增消費需求。網絡消費渠道能夠發揮“做大蛋糕”的邊際效用，為消費者在區域性實體零售商無法滿足消費需求情況下提供更為便捷的消費渠道[1]。這種擴大零售業需求，激發消費潛力的效應在三、四線城市表現得更為明顯。據統計，網絡消費中有39%消費規模為電子商務產生的全新新增消費（見圖1）。二是網絡消費形成全新商業運營模式，產業鏈上下游產生大量配套商業地產需求。網絡消費涉及商品體驗展示、物流配送、倉儲等多個環節，不同階段參與企業存在內生商業地產需求。如網絡平臺企業需要購買/租用寫字樓作為辦公場所；物流配送企業在業務規模擴大同時會新增物流倉儲地產需求。此類商用配套和物流倉儲需求會隨著網絡消費行為固化持續產生，非商業地產領域能夠保持長期繁榮發展。

從時間維度看，商業地產發展新態勢逐漸顯現，同質化低端競爭會被O2O模式和線上線下差異化競爭模式所取代，行業發展趨勢更為健康、持久。未來購物將不再是商業地產最重要的功能，集消費、休閑、文化、體驗、服務和參與于一體的商業模式會在網絡消費沖擊下被迫形成，將傳統零售商業地產塑造成為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗的真正意義上的“一站式”目的地體驗式消費中心。網絡消費和實體消費存在顯著差異，兩者不可能完全相互替代，也并非絕對相互排斥（見表1）。在互聯網經濟下，消費的碎片化和場景化會促進商業地產和網絡消費重新界定邊界，并在重疊領域互相融合。這種不斷碰撞和試錯的階段可能會持續較長時間，為商業地產開發模式提供升級空間。

三、雙渠道消費行為下商業地產差異化發展路徑討論

商業地產行業的興衰取決于消費者購買行為過程中對相關商業地產服務的需求程度。本文假設網絡渠道和實體店鋪渠道一并構成消費者購買商品/服務的主要途徑，形成雙渠道共存的消費模式；同時假設消費行為分為信息搜索和產品購買兩階段。網絡渠道和實體渠道具有不同的特征屬性，在客戶消費行為過程中呈現一定的差異性優勢。產品購買階段，實體渠道能夠帶給消費者較高的安全性、較低的交貨延遲和評估努力等正向感知。在不同的消費行為階段，消費者采取差異化的渠道獲得所需決策信息，最終形成四類雙渠道選擇行為（見圖2）。

消費者購買階段實體渠道和網絡渠道的替代互補關系是剖析互聯網時代消費行為變化對商業地產影響的本質分析框架。我們認為，網絡消費行為對商業地產的影響大小聚焦于雙渠道消費行為下網絡渠道購買對實體渠道購買的替代程度，雙渠道消費行為模式對商業地產形成差異化影響。消費者在不同購買決策階段會對不同渠道產生差異性偏好，消費者的渠道選擇行為具有替代關系。網絡消費行為對商業地產的影響體現于在消費者購買行為階段網絡渠道對實體渠道的替代和擠出效應的大小，形成四種差異化影響路徑。多樣化的消費行為模式導致不同類型商業地產呈現差異化的發展趨勢。

（一） “實體搜索+網絡購買”消費模式

1.作用機制。該消費模式中實體渠道對特定商品消費無法形成渠道轉換門檻，負向渠道間擴散機制大渠道內于鎖定機制。網絡消費時代，消費者對信息如饑似渴，對價格及其敏感，青睞于借助網絡和移動技術掌握消費的主動性。

2.產品/服務特性。該消費模式中目標產品/服務具有市場消費頻率高、中間環節成本高的商品屬性，以日用百貨、普通服飾、美容化妝品為代表。如服裝類商品，其具有小批量、多款式的特點，行業管道層級多、費用高，中低端服裝品牌能夠利用網絡管道以價格讓利和備送貨便捷的優勢形成巨大的網絡消費市場。此類產品單價較低、產品同質性{，網絡購物渠道能在不顯著影響消費質量的前提下大幅降低消費者支出成本。

3.商業地產分化。（1）消極影響：傳統多中間環節類商業地產會受到顯著的負面沖擊，以百貨商店、普通服裝店、大型超市等業態為代表。互聯網技術降低交易成本的優勢在本消費模式中得以充分體現。一旦網絡消費渠道能夠在不降低商品適用性、安全性前提下給消費者帶來成本降低等優勢，消費者將會傾向于通過網絡渠道實現購買行為，而無視信息搜索階段的渠道來源[2]。近年來，百貨商店逐漸淪為“試衣間”正是這種實體渠道無法對特定商品消費形成路徑鎖定的表現。（2）積極影響：兩類商業地產業態將會從“實體搜索+網絡購買”消費模式中受益。一類是適應互聯網發展，選擇線上線下模式融合的領先零售地產，以產品/服務展示、體驗中心為代表，承擔展示、體驗、互動的功能。這種互融在不同零售物業載體上呈現差異化的呈現方式。對服裝等單一化產品銷售商業體而言，線上線下需各有側重，形成“線下高端大氣上檔次，在線低調潘坑心諍”的經營模式。如品牌服裝以實體門店銷售流行新款，作為品牌展示方式和聚客手段；以網上商城銷售過氣庫存，實現現金流優化。對百貨超市等多樣化產品銷售商業體而言，利用實體門店比較優勢加強體驗消費模式，吸引新增消費群體分享互聯網紅利。另一類是基于網絡消費的衍生配套商業地產，以辦公用房、倉儲物流用房為代表。網絡購物渠道擴大全社會商品/服務消費規模，諸多“網絡賣家”會加大普通辦公用房需求，客觀上倉儲物流用房會隨著物流行業的急速發展面臨新的發展機遇。

（二） “網絡搜索+網絡購買”消費模式

1.作用機制。該消費模式中，網絡渠道在特定情境下對商品消費擁有排他性，產生顯著渠道鎖定效應，對實體渠道影響較為深遠。相對實體店鋪渠道搜集信息的繁瑣性，網絡渠道能夠提供消費者更高的搜索感知便捷性和愉悅感，增加其利用網絡渠道購買的需求。

2.產品/服務特性。該消費模式中目標產品/服務具有標準化程度高、易配送的商品屬性，以數碼、圖書音像、家電、零售金融為代表。信息搜索階段消費者在網絡渠道不用花費太多的時間和精力就能獲得產品的價格和規格信息，降低購買階段網絡渠道購買風險，獲取較低價格等其它相對優惠。以3C產品為例，現階段網絡消費能夠實現幾乎所有類型、品牌的電子產品購買，且發送貨物流體系完備。該類商品作為標準化產品對購物體驗要求較低，消費者通過網絡渠道實行購買行為，能夠獲取性價比高、售后服務好的同質商品。

3.商業地產分化。（1）消極影響：傳統標準化商業地產會受到顯著的負面沖擊，以3C數碼商城、書店、大型家電賣場等業態為代表。網絡消費能夠為消費者提供便捷的信息搜集方式，大型網絡購物平臺能夠為消費者提供安全可靠的商品配送服務。根據渠道鎖定機制，在同一渠道內消費者對特定渠道的信息搜索意愿越強，其對該渠道的產品購買意愿也越強，傳統實體店面毫無競爭優勢。（2）積極影響：同“實體搜索+網絡購買”消費模式類似，“網絡搜索+網絡購買”消費模式能夠為商業地產形成兩個全新深耕領域。一是網絡消費所形成的各類售后服務類商業地產。通過實體店面解決面對面的售后服務需求是互聯網銷售行業得以持久發展的重要保障因素。二是基于網絡消費的衍生配套商業地產，以辦公用房、倉儲物流用房為代表。

（三） “實體搜索+實體購買”消費模式

1.作用機制。這種消費模式存在兩種作用機制。一類是強化信息搜索階段和購買階段的路徑鎖定機制，聚焦于實體渠道信息搜索的轉化效率。利用有效的促銷手段和商品展示平臺，提示或激起消費者尚未滿足的消費需求，利用沖動消費和體驗消費的方式直接將消費欲望轉化成消費行為[3]。一類是強化消費者對實體渠道購買路徑的依賴和信任，形成直接的路徑依賴，為消費者帶來安全感和享受感。

2.產品/服務特性。該消費模式中目標產品/服務具有消費者購買決策依賴主觀價值判斷的商業屬性，可體現于兩方面與作用機制相對應。一是消費頻率高的低價值產品/服務，容易通過實物接觸激發消費者產生即時沖動消費行為。二是商品價值高、含有個人審美觀的高端產品/服務。如在奢飾品消費和小眾個性化制定行業，商業地產能夠憑借核心的商業位置和吸引眼球的展示效果提升特定消費群體忠誠感。

3.商業地產分化。“實體搜索+實體購買”消費模式中，網絡消費行為并未直接對相關商業地產領域產生直接影響。能否保持差異化競爭優勢，隔離網絡消費潛在影響，取決于相應商業地產業態能否以獨特的商品屬性和銷售模式影響消費者行為，形成較強的渠道內鎖定效應。

（四） “網絡搜索+實體購買”消費模式

1.作用機制。實體渠道發揮正向渠道擴散機制，利用網絡搜索渠道形成搭便車效應。實體渠道如能夠通過服務水平、購物環境等因素形成“過程溢價”，滿足客戶消費安全感需求，將可彌補銷售成本高于網絡渠道的弊端，形成“網絡渠道搜索信息+實體渠道購買”的消費路徑。

2.產品/服務特性。該消費模式中目標產品/服務具有兩類商品屬性。一是具有渠道壟斷特性，只能通過實體渠道產生消費，以餐飲、娛樂為代表。二是具有體驗消費特征，難以配送的商品/服務。消費者需要通過近距離體驗所購商品的性能和款式，降低購買過程中的不確定性，實現在休閑體驗中滿足個性化消費的心理需求。

3.商業地產分化。此類消費模式對商業地產能夠產生顯著的積極影響。網絡渠道的出現使市場之間的搜尋成本急劇降低，消費者能夠在信息搜索階段獲得更為豐富的商品信息，提高消費能力，形成更為龐大的潛在消費需求[4]。餐飲服務和文化娛樂在商業地產中的重要性將會逐漸高于零售購物，休閑娛樂體驗性消費能夠帶來包括各類服務供應店鋪在內的商業地產的蓬勃發展。

通過以上四種消費行為路徑影響分析，我們可以得出：網絡消費對商業地產的影響具有多元化復雜屬性，不同的消費渠道和行為階段的組合產生多樣性效果（見表2）。利用差異化的情景因素和商品/產品特性，房地產開發商能夠選擇性聚焦不同類型商業地產業態，規避網絡消費對實體商業形態負面影響，享受互聯網經濟紅利。基于消費者行為路徑的分析和判斷，有助于我們對商業地產分化方向和程度進行判斷，尋找優質商業地產項目。

四、未來零售地產業態分化趨勢判斷

商業地產是實體消費的核心載體，在網絡消費沖擊下，商業地產實施藍海戰略，必定要能形成差異性競爭優勢，保持顧客購買意愿的持續建立。我們認為未來商業地產會在網絡消費的影響下形成明顯的商業形態分化，持續看好以下四類商業地產。

（一）體驗經濟式商業地產

該類地產具有差異競爭力的服務性體驗業態特征，以餐飲、影院等娛樂休閑商業地產模式為代表。消費者最終消費體驗一定要通過實體渠道完成，實體商業地產在產品/服務購買階段具有天然壟斷優勢。服務性體驗業態能夠有效聚集人氣，具備開放性、注重消費情景、體驗及交流功能，通過差異化消費路徑回避網絡消費負面沖擊。網絡消費行為不僅不會抑制此類商業地產發展，還會帶來兩大促進作用。一是擴大消費客戶群體，提升商業地產需求。互聯網經濟下，閑暇時間的消費活動重要性加大，以外出購物為目標的行動演變成休閑、放松、社交等一種全新生活方式。休閑體驗式消費規模會進一步擴大。二是提高消費者決策效率，改變商業地產區域分布結構。網絡渠道為潛在消費者提供了便捷的信息搜索渠道，產品/服務提供商無需過度依賴通過商業地產地段、樓層等外在資源吸引客戶。體驗經濟商業地產的產品/服務質量和消費環境成為地產項目好壞的首要判斷標準，區域地段選擇重要性有所降低。

（二）具有核心競爭力的購物式商業地產

傳統零售地產受到網絡消費行為的較大程度負面沖擊，但并未意味著此類商業地產失去發展空間。網絡渠道不會完全替代傳統實體渠道，兩者并存的狀態將會長期存在，具有核心競爭力的購物式商業地產會在優勝劣汰后獲得更為堅實的發展基礎。這種競爭力的核心在于建立傳統實體銷售的差異化競爭優勢，利用增值服務產生超越商品價值本身的溢價空間。零售業態可利用兩種方式實現O2O互動，滿足不同層次消費需求。一類走“高大上”路線，聚焦高端消費，將“小而美”作為發展方向。精品百貨以及時尚主題購物將是可行的商業地產優質業態，通過精選商品類別、甄選品牌、定位高端時尚的體驗式購物。放棄長尾做大而全，做到“有所為、有所不為”。一類走“小清新”路線，以名品折扣店業態為代表。知名品牌商品直銷和價格適中的地產經營模式，能削弱網絡消費“價廉”比較優勢吸引力度，增加實體渠道“物美”優勢，進而降低網絡渠道購物的擴散效應。此類優質的地產項目往往將零售、娛樂和餐飲這三種元素相互交織，形成全人群、全天候一站式購物消費氛圍，通過豐富完善傳統購物中心功能，增強面對面營銷和現場實時消費種類，增加客戶實體渠道購買行為粘性。

（三）社區式商業地產

網絡消費具有明顯的時效困境，無法滿足消費者即時性、臨時性消費需求。社區式商業地產能夠充分發揮便民性易接觸性特征，降低消費過程中的時間成本。社區式商業地產業態以便利店為代表，毗鄰居住區，根據人口密度自然生成合適的生存空間。便民式商業地產往往鑲嵌入小區，利用住宅小區為依托進行的配套開發，能夠有效滿足周邊穩定客戶的沖動性購買和急需性購買需求[5]。除常規商品銷售外，便利店還能形成信息傳遞中樞平臺，提供各類增值服務，這是網絡消費無法實現的增值功能。開發方式上多采用小區商鋪或交通設施商鋪方式，利用其中部分地面建設商業地產配套，滿足特定范圍內潛在客戶的便捷性需求和沖動型需求。由于消費者總體數量有限，不可能形成過大面積的單一商業門店，小型化單體商業獨立體更容易被零售商所認可，形成多元化的商業環境，滿足多品種個性化需求。

（四）具有電商屬性的非零售商業地產

網絡消費趨勢必然帶來新的商業模式，新增新型商業地產需求，改變整個商業地產行業需求結構。享受網絡消費正向影響的商業地產主要可包括兩類：一類是“網絡虛擬賣家”經營管理形成的辦公需求，以電商創業園等寫字樓類商業地產為代表。一類是網絡消費配送環節形成的物流倉儲需求，以現代化規模型倉儲物流地產為代表。聚焦于傳統產業集群或專業市場周邊的此類商業地產能夠形成實體貿易和互聯網渠道運營間的無縫對接，發展潛力更為突出。

參考文獻：

[1]呂玉明，呂慶華.消費者視角的網絡零售地域影響因素研究綜述[J].外國經濟與管理，2013（8）：63-70.

[2]張國佐.傳統消費者決策模式在網絡環境中的適用性[J].山西財經大學學報，2010（8）：58-64.

[3]章璇，景奉杰.網購商品的類型對在線沖動性購買行為的影響[J].管理科學，2012（6）：69-77.

[4]涂紅偉，周星.消費者渠道遷徙行為研究評介與展望

商業地產業態分析范文2

關鍵詞：住宅底商；綜合體商業；專業市場；投資回報率

近年來隨著長沙城市的擴張及地產格局的調整，商業地產市場逐步煥發出活力，進入了黃金發展時期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業地產面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發展背后供應量過大、商業品質有待提升等問題也漸漸暴露出來。從消費者角度分析長沙商業地產投資回報，有利于掌握商業地產的實際運營情況，對促進長沙商業地產與經濟匹配發展、適當掌控商業地產發展風險、促進房地產業健康發展有著重要的現實意義。

一、長沙商業地產發展現狀

1.商業地產發展速度較快

相對于國內一線城市的商業發展來說，長沙商業地產發展起步較晚，發展速度很快。1995年-2000年，長沙市區人口還不到200萬，商業地產主要圍繞于傳統的五一、東塘商圈，業態主要是以零售業、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業地產快速發展起來時，長沙商業地產的發展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長沙商業地產發展迅猛起來，尤其是高品質的城市綜合體的破土而出，為長沙商業地產帶來了新的血液，促進了商業格局的再次銳變。

2.商業地產市場運行基本穩定

近三年來長沙商業地產的供應呈現短期內供應量顯著增加，部分區域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價格總體穩定等特點。在供需結構上，商業地產的供應有井噴現象，2012年供應量最大，網簽成交面積在量上有所滯后于供應， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價格上，2012年內六區新建商業網簽均價同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價格浮動在10%以內，但各區域商業網簽均價波動大。

表 2011年-2013年長沙市內六區新建商業市場運行情況

（單位：萬，元/）

注：數據來源于長沙市房地產市場預警預報動態監測系統

3.新開發區域商業地產待售量大

近三年來長沙市內六區新建商業待售面積248.17萬，占內六區新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區86.79萬，其次依次為雨花區（57.84萬）、天心區（34.36萬）、開福區（30.74萬）、望城區（25.53萬）、芙蓉區（12.91萬）。不難看出，商業供應量大的區域、新興發展的區域，商業的待售量相對較高。

二、商業地產投資回報分析

1.調查基本情況

本研究中商業地產是指商業用途的房地產，主要包括百貨、批發、餐飲、娛樂、休閑等商業業態形式，分為住宅底商、城市綜合體商業、專業市場三類。調查采取典型抽樣調查的方法進行，調研樣本為長沙市內五區商業發展較為成熟或是區域影響力較大的樣本，調研共發放問卷58份，對近16個樣本進行了實地調研，調研回收有效樣本共52個。在調查分析中，商業地產投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報率是指靜態租賃年投資回報率，是當年租金與商業總售價的比值。其中，商業總售價計算以評估的當前商業基準價格為準。

2.分類別投資回報率分析

注：圖中定期存款指整存整取

圖1 長沙商業地產投資回報率與存貸款基準利率的比較

2014年長沙商業地產總體投資回報率為5.12%，在全國房地產商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，約高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產投資回報率研究中商鋪靜態投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。其中綜合體商業投資回報率以5.40%居于最高，專業市場投資回報率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報率最低，為4.12%。總體上看，近年來長沙商業發展欣欣向榮，商業地產能獲得較好的投資回報率，當前長沙仍處于經濟快速發展和城市建設提質的關鍵時期，城市輻射能力有望進一步加強，長期來看，商業租金上漲是大勢所趨。其中城市綜合體由于良好的運營能力和相當優越的地理優勢，投資回報率最高，專業市場由于發展已經趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。

3.分區域投資回報率分析

圖2 各區域商業地產投資回報率的比較

從各區域商業地產投資回報率來看，開福區以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區（6.26%）、芙蓉區（4.94%）、天心區（4.62%）、雨花區（4.44%）。開福區是長沙商業發展較為成熟的區域，金融產業集群優勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業成交均價上居于首位的。岳麓區商業發展后起優勢十分明顯，城市綜合體以及專業市場的發展，改善了岳麓區商業分散、檔次偏低的現狀。中心城區芙蓉區由于開發接近飽和，可供商業開發的土地較少，缺少大型的城市綜合體項目，投資回報率相對較小。天心區、雨花區的投資回報率均在總平均投資回報率之下。

4.分地段投資回報率分析

圖3 商業地產投資回報率分片區的比較

從各地段商業地產投資回報率來看，一環以內商業地產投資回報率為9.41%，一環以外二環以內投資回報率為4.74%，二環以外三環以內投資回報率為4.95%，三環以外投資回報率為4.81%。一環以內商業地產投資回報優勢十分突出，比一環外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。

從各片區商業地產投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家嶺、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家嶺等傳統商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。

三、主要結論

長沙商業地產項目投資回報率屬于中等偏上水平，運行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，其中綜合體商業5.40%，專業市場5.28%，住宅底商4.12%。當前長沙商業地產開發量過剩、商業地產運營難度增大現狀已經逐步凸現，商業地產發展中仍存在定位不準、傳統市場發展略趨乏力、新興商業招商困難等問題。

四、對長沙商業地產發展的建議

1.科學規劃商業地產的布局及方向

一方面做好商業地產發展的區域層級規劃。對于住宅底商商業配套比要進行適當的控制，以提升小區品質。在一個半徑5-10公里的范圍之內，統籌考慮輻射范圍較大的區域性商業中心；另一方面做好商業業態分類規劃，住宅底商宜發展社區商業，綜合體商業業態則呈現多元發展，強調體驗式消費理念，能實現購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務；專業市場立足專業業態，做大做強。

2.加強商業地產開發和營銷的市場監管

提高商業地產準入門檻，對大型綜合體開發保持謹慎，嚴格按照房地產開發資金監管標準對商業地產資金進行監管；嚴格規范商業地產的“返租”宣傳，及時查處不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的項目，為商業地產發展創造良好環境。

3.加強商業地產后期運營的政策支持

在商業地產項目審批時需要對運營大體方案進行審核，對不符合規劃、同質化較高的商業地產項目進行調整引導；加大對大型商業地產項目的招商支持，強化長沙城市形象的宣傳，將重大的商業項目作為市級重點項目來抓，積極搭建商業招商平臺，完善各類招商投資優惠政策，增強項目招商的吸引力與競爭力；對于重大的商業地產項目在運營中應開辟政府扶持的綠色通道。

4.推進商業地產的轉型升級

鼓勵商業地產多元化發展，支持大型城市綜合體發展一站式消費、體驗式消費，積極探索線上線下結合消費模式，尤其是針對當前休閑娛樂作為購物消費的重要支撐形式，根據商業輻射范圍，商業基本定位，適當提高休閑娛樂在業態中的占比。積極引導部分專業市場的外遷，為專業市場創造一個更合適的發展區域。

參考文獻：

[1]辛飛.長沙城市軌道交通對商業空間結構的影響研究[D].湖南大學，2012.

[2]葉強，鮑家聲.論城市空間結構及形態的發展模式優化―長沙城市空間演變剖析[J].經濟地理，2004（4）.

[3]陳淦璋，胡信松.長沙城市綜合體進入“戰國時代”[N].湖南日報，2012-08-07.

[4]陳言.商業地產發展因素分析與政策調控研究[D].華南理工大學，2013.

商業地產業態分析范文3

我們不妨回放一下那則報道：“萬達城=15萬平米左右的單體萬達購物中心+10萬平米的創意休閑街區+10萬平米體驗型娛樂中心(大劇院+會展中心+2個電影院+大型單體娛樂項目+影視主題公園)+10萬平米1000間以上客房的酒店集群(2家星級酒店和3家以上經濟型酒店)+20萬平米以上寫字樓，即完成單一商業購物中心向大型商業文化購物公園的轉變。”

武漢中央文化區項目位于武昌區東湖和沙湖之間，地區位置相當于武漢的幾何中心，規劃區域1 .8平方米公里，擬打造現代版清明上河圖“漢街”、“漢秀”劇場、電影文化主題公園、國內規模最大的電影城以及世界豪華酒店集群、水上旅游觀光項目等。該項目總投資500億元，預計將于2013年建成。

萬達商業廣場素來有商業地產龍頭老大的美譽，在業界看來其所有的動向都代表著商業地產發展的風向標，萬達也歷來遵守一條法則：“自己的才是最強大，不允許被復制”！

此次“萬達城”的問世，釋放出哪些信號呢？它對今后商業地產的發展做了哪些“注腳”，我們不妨來分析并分享一下：

信號一：社區商業化

“萬達城”身處鬧市區，儼如一個城市綜合體（也可以美其名曰“商業地產的蘋果體”，就象喬布斯那樣將通訊科技所有的界限和瓶頸模糊化，將關聯的或看似不關聯的全部整到一塊，難道雖大，但畢竟是一種有挑戰的創新），一個集“衣食住行游玩學”為一體的社區，“城市綜合體”不只停留在概念上，而是通過各業態的融通有機組合真正實現“活化的綜合體”，“萬達城”效仿蘋果將各得其所、各據一方的“文化地產”（如旅游區、影視城、創意園、演藝場、游樂園、歷史文化步行街等等）全聚合起來構筑真正的“商業王國”，這“劃零為整”的綜合體就好比幾百座商住小區的聚合（是不同住一個小區的多個小區民眾組成的新的“社區消費聯合體”），其將釋放出“原子核”的當量，讓各行各業升級換代，并提供大量的就業機會，當之無愧成為拉動城市GDP增長的“新經濟體”。 正印證“分久必合，合久必分”的事理。玩減法快減到零時，又開始玩加法了！這種類似的玩法過去也出現過，如東莞的“華南Mall”，可能是該項目所選擇的時空不當、操作不利，最終無法真正落地，而今，萬達開創“第四代商業地產蘋果體”，挑戰雖大，但長遠的價值不小！更加體現了萬達在文化商業地產創新方面“舍我其誰”的氣概！

信號二：受眾最大化

過去的“商業地產”項目都搞切割，玩區隔的窄眾市場定位，如今玩不轉了，商家們又重新玩起了大而全或小而全的商業項目，為的是將男女老少全圈到一塊來，項目設計涵蓋高、中、低端目標受眾，只要商業動線設計得當互不影響，不再象過去那樣專做女性或專做高端。大小通吃成為潮流。

信號三：業態最優化

傳統的商業項目總不外乎“吃喝玩樂購”，服務鏈條豐富而齊全，但總體項目的貫穿力不夠，良莠不齊、魚龍混雜，有的業態強，有的業態弱，有的光投入沒產出，互相影響。有的靠幾個主力店、特色店在艱難地支撐，大旗扛得很辛苦，而今后商業地產的發展趨勢是，最強、最多的業態優化組合在一起，共同打造最強勢的商業綜合體。

信號四：產業立體化

產供銷立體化、傳統與現代結合，產銷與商業結合、文化與商業結合、科技與商業結合、金融與商業結合、旅游與商業結合、娛樂與商業結合、教育與商業結合等等，新的文化商業綜合體既是概念店也是成品店，既是批發店也是零售店，既是成品店也是體驗店；既是展示中心也是配送中心；既是智造中心（文化創意產業），也是體驗服務中心，更是旅游娛樂中心，文化商業金融中心；即是文化商業綜合體，也是社會文化商業公共平臺。

信號五：運營飽滿化

傳統的商業地產特別喜歡節假日，一年之中只要牢牢抓住了五一、國慶、元旦、春節，全年的“收成”就有了著落。而現在，新的文化商業綜合體從早做到晚，從周一到周七，沒有明顯的淡旺經營時間，只有旺上加旺，運營的時間和空間比以往任何時候都要飽和，客源日夜穿梭，不絕如縷。民眾白天逛夜晚照樣逛。

信號六：消費一站化

過去，商業地產做專業時，大眾往往只挑專的，不挑大的。上特色潮流服裝店挑選完衣服，就上別處的特色餐飲店用餐，用完餐又趕到別處的游樂場所去看電影、去娛樂，就地綜合消費的又很痛苦，因為在自己所選擇的商業場所除了目的性消費的業態專業之外，其他的業態都很一般，做不到極致。若想就地一站式消費，就必須忍受，諸如此類，不一而足。如今，新的文化商業綜合體出現后，就能消費者免除這些“痛苦”，因為好穿、好吃、好住、好玩的全聚集在一塊了。你只要來了就不想到別的地方去了。

信號七：體驗科技化

科技能讓傳統的與現代的完美結合，能讓虛的與實的融通，能讓歷史與當下貫通。新的文化商業綜合體必然會借助“聲光電”的科技手段，營造虛擬的消費娛樂想象空間，LED、聲控、感應觸摸、實時播放、虛擬操控（虛擬賽車、游艇、飛機、宇宙飛船）等等隨處可見，讓幻想空間無限延伸。

信號八：人文市場化

新的文化商業綜合更多地傳遞人文關懷的信息，詮釋天地人合的理念，過去散亂到全球各地的文化產品、符號商品會聚攏到新的文化商業綜合體來，在那里可以看展覽、看電影、聽歌劇、閱讀圖書、鑒賞文物、觀賞古玩等等，新的文化商業綜合體必然要模糊單一文化體的概念（如歌劇院、博物館、圖書館、文藝中心、文化產品交易中心等等），將其“打包”在一起，形成“文化產業鏈條”，文化給商業項目錦上天花，又涵養一方的文化。

信號九：旅游娛樂化

以后，天天都可以不出城就感受到周游世界的樂趣，通過“微縮”或“改造“的方式將世界各地著名旅游風景區活龍活現地展示在城里人的眼前，也可以發揮想象創造一道道亮麗的城市風景線供都市人觀賞，從此旅游不需要東奔西走。

信號十：建筑生態化

新的文化商業綜合體地處鬧市，除了要構筑生態環保的“營盤”調節自身的生態平衡外，其肩負起調節保護所在社區的環境的使命，因此在建筑材料使用、商場運營等方面都必須遵循生態、環保的理念。讓人與自然和諧統一。

商業地產業態分析范文4

商業房地產投資風險控制的措施：

1．防范開發商的經營風險，加強商業房地產的管理運營。首先，開發商必須建立商業管理運營的觀念，增加人才儲備。商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域，商業地產的地產屬性包含建筑形態、功能空間、環境配套、技術要求等專業內容，而其商業屬性涉及相關產業經濟、人口數量、消費水平、市場容量、業態選擇、商品定位、商業運營等綜合因素。由于商業地產的雙重特性，需要跨行業資源的整合力度和復合型專業人才團隊，進行項目的合理商業規劃和招商活動。其次，統一運營管理使項目具有商業核心競爭力。統一運營包含：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管；其中統一招商管理是基礎。最后，制定適宜的運營戰略規劃，選擇項目適合的運管理模式，包括租賃模式﹑銷售模式和租售相結合的組合模式等。

2．按照國家政策及城市總體規劃，規避政治風險。開發商應關注宏觀政策（產業、土地及稅收等）的變化，依此選擇合理的經營及區位。城市規劃風險對商業地產項目影響巨大，對選址、定位、規模、檔次等內容做充分的市場調查，對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究，以規避城市規劃與項目不符，造成的項目利益損失的風險。

商業地產業態分析范文5

在中國城鎮化快速推進的過程中，縣級城市作為大中城市之尾、農村之首，可以擔當起推動城鎮化發展強有力的戰略載體。然而縣級城市在城鎮化建設的過程中面臨著諸多困局，其中最突出的問題是缺乏系統商圈規劃布局和城市運營戰略。要擺脫這些困局，可以立足系統思維，先構建完善的城市商業布局體系。

現實需要：提高商業坪效

縣城相對于大中城市來說，農民可以就近轉移，進城門檻和成本更低，建設規模適中，也更易操作。相對于建制鎮來說，縣城所形成的聚集效應和輻射作用更優，城鎮化效果也更明顯，更加符合中國廣大農村人口城市化的需要。

縣級城市人均的商業面積是偏低的，換句話說，商業地產開發相對不足，增長空間比較大。其次縣級城市的商業坪效（坪效=銷售額÷門店營業面積）水平很低，本地的消費是外流的，而且外流的比較厲害。比如有一些發達地區的縣級城市它的人均GDP甚至超過了大城市，但是在人均消費者零售總額上與大城市落差巨大。

商業地產發展與當地經濟發展、商業形態、人均收入水平等各方面正相關。對于縣級城市而言，一個城市的GDP水平取決于兩方面：產能和消費水平。而作為商業地產常規考核的四個指標（經濟發展水平、交通便利程度、城市基礎設施及社會服務水平、城市性質）中除經濟發展水平為城市產能考核指標外，其它三大指標均為消費考核指標。由于坪效其著眼點是效，所以，在現今購物中心頻繁送券打折的情況下，把營業額作為計算公式的分子，不能真實反映經營面積的效益，從而產生了把毛利額因素考慮進去的做法。以購物中心為例， 店里不同的位置， 所吸引的客戶數也不同。一樓入口處， 通常是最容易吸引目光的地方， 在這樣的黃金地段一般會放置能賺取最大利潤的貨品， 所以購物中心的一樓通常都是以金銀飾品、名表名包、女用化妝品構成主要業態組合。

由此可見，購物中心作為商業地產的投資工具和盈利工具其最終的投資價值體現在它的商業盈利屬性上，商業坪效則是購物中心投資并盈利的常用KPI指標。只不過許多縣級城市的商業盈利不是通過持有經營實現盈利的產業模式而是通過快速開發快速變現的產品模式。

任何商業地產項目都是由人氣、資金、商品、功能、管理五大產業要素組成，符合上述市場要素組合則能促成項目的最終成功，否則項目必將陷入困境，抑或導致項目運營失敗。

當務之急：科學系統規劃城市商圈功能組合

要推動縣城城鎮化，充分發揮縣城的聚集效應和吸引力，必須要提高其城區的基礎設施和商業功能經營水平，提升城區的綜合承載能力，大力發展產業經濟，形成產業與城鎮發展的良性互動。但許多縣城在商業布局過程中面臨著種種困局，歸根結底，主要的癥結在于缺乏科學系統的商業布局和持續發展的經營理念。

系統規劃經營思路是影響縣城城鎮化規模和方向的根本，但許多縣級政府對此缺乏科學的考量。很多縣城的城市規劃經營僅是“照貓畫虎”。許多縣城招商心切，忽視當地資源優勢，業態定位同質化現象較為嚴重，仿效大城市圈地，搞大規模的城市綜合體和購物中心。也有許多縣城重視房地產開發，卻不重視商業經營，造成業態同質扎堆、銷售火爆經營門可羅雀、當地消費外流城市空心化，城市商圈的發展思路缺乏系統可持續性。

在城市商圈規劃布局上，很多縣城追求“短平快”投資贏利模式，當地政府只管賣地不管城市運營，造成許多項目論證不充分、開發建設盲目無序。開發商在項目建造前缺乏招商先行市場先行的開發思路，主觀采取“先開發后招商”的投資模式，造成許多商業項目功能布局過于集中、業態結構不合理、追求大而全導致項目去主題化經營，從而導致項目核心地段慘淡經營狀況出現并成為城市形象敗筆。

核心方向：商圈規劃布局和城市運營戰略

要科學推動縣城城鎮化建設，必須要解決商圈規劃布局和城市運營戰略這兩大困局，而且需要做好打持久戰的準備。從系統的思維考慮，從城市商圈規劃入手不失為一劑可行的良方。城市的快速發展同樣帶來城市商圈的變遷，而隨著城市化進程加速，消費者結構和消費觀念隨之改變，加上城市新商業業態的不斷涌現，都給傳統商圈的生存和發展帶來了新的機遇和挑戰。因此科學地分析和認識城市商圈變遷規律，進一步合理規劃和布局城市新商圈，對于城市的繁榮發展意義重大。

商圈分析應考慮的因素：人口數量及特點（包括居住人口數量、工作人口數量、過往人口數量、居民戶數和企事業單位數，及相應人口年齡、性別、職業和收入水平構成等）、建設狀況（包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對于百貨商店營銷的方便程度）、社會因素（分析地區建設規劃、公共設施以及本地區的人文等是否有利于百貨商店的發展）、商業發展潛力（包括購買潛力和現有商場的經營狀況）。在對商業發展潛力進行分析時，應計算該地區的商圈飽和度，以了解這個地區內同行業是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區。

商業地產業態分析范文6

【關鍵詞】商業地產；商業地產現狀

由于土地資源的不可移動性和不可再生性，以及社會進步和城市建設發展的不可逆轉性，商業地產項目具有天然的保值增值屬性。商業地產的這一特性使其日益成為國內外企業投資的熱點。

1、簡述我國商業地產的現狀

2010年初至今，房地產相對冷淡，商業地產卻異軍突起，無論從土地成交還是房企表現上，商業地產都變成了“香餑餑”。商業用地市場活躍，土地成交量呈現大幅增長，多數城市的商業地價呈穩步上升態勢。

1.1 我國商業地產投資額持續上漲

據國家統計局數據顯示，商業地產投資額連續三年增長率在17%左右。2007年，我國商業地產投資總體趨勢穩定， 2009年，我國房地產開發企業完成投資額達到了36231.71 億元，比去年同期增長了16.1%，2010年1～7月，我國房地產開發企業完成投資額達到了23864.77 億元，比去年同期增長了37.2%，其十二年間增長了大約80多倍。進入21世紀后，我國商業地產的投資增長速度超過了國民經濟的增長速度，且商業地產投資占當年房地產投資的比重呈逐年上升的態勢。

1.2 我國商業用房銷售面積逐年上升

據統計，2000年，我國商業營業用房銷售面積為1399.31萬平方米。2006年，我國商業營業用房銷售面積為4337.79萬平方米，增長了約2.1倍。2007 年，全國商品房施工面積為235881.61 萬平方米，同比增長21.1%。2009年，全國商品房銷售面積達到了93713萬平方米，比去年增長了42.1%，商品房銷售額為43994.54 億元。從中可以看出，我國商業用房銷售面積隨著商業地產市場的發展，其呈現上升態勢。

1.3 金融危機后我國商業地產明顯的有所波動

因為金融危機的爆發，明顯影響了我國住宅市場的發展。08年后，我國住宅市場的交易量呈現下降趨勢，大多數消費者保持持幣觀望的態度，有些消費者認為，房價具有下降的趨勢。盡管如此，與之相反的是，我國商業住宅的供應十分充足，這不僅因為消費者對商業地產的需求呈現增長的趨勢，而且也因為城市化進程的加快，為我國商業地產的快速發展提供了基礎。另外，商業地產具有回報率穩定等特點，使得部分房地產企業進入商業地產市場，這也為我國商業地產的發展貢獻了一份力量。

2、我國商業地產發展中存在的問題

2.1 投資存在盲目性

商業地產含有商業經營和地產開發雙重意思，商業經營水平直接關系到商業房地產的盈利狀況，因此，商業地產開發運作要求將地產開發和商業經營緊密結合。但在商業地產的高利潤驅使下，一些商業地產開發商出于自身利益需要，追求新的投資盈利模式，引發了大型商業網點建設熱潮，而大多數商業項目缺乏論證、盲目開發。許多開發商在建造之前缺少可行性研究，對同行業的供給狀況和運營的商業結構缺少分析，按照自己的主觀想象投資商業地產，往往采取“先開發后招商”的方式，導致商業網點布局過于密集、結構不合理、規模大型化等問題出現。沒有認真考慮市場上有什么樣的商業業態需求，只考慮地塊能建什么樣的商業業態，這種建筑設計在前，招商在后的運作模式，忽視了商業地產所特有的功能需求，很難滿足不同商家對產品功能的不同需求，從而造成后期招商和銷售的困難。

2.2 開發與經營脫節

商業地產項目的投資大，通常需要較長的投資回收期，少則十多年，多則幾十年。但是現在很多地產商急功近利，抱著“賣完就走”的經營思路，只注重前期開發并盡量縮短開發周期，項目建成后能租則租、能賣則賣，至于項目是否適合經營則根本不予考慮。商業地產建設項目和建設后的整體運營出現嚴重脫節，很多商業地產項目建成后就開始按面積銷售鋪位。

2.3 開發融資渠道單一

雖然我國房地產金融業不斷發展，房地產股票、債券、信托等金融產品逐漸進入眾人視野，但由于我國相關制度缺失，依然改變不了大多數商業地產開發商主要依靠銀行貸款的現狀。開發商在短期內獲取資金的能力十分有限，因而運營風險相對較高。

2.4 開發經驗和人才缺乏

目前，商業地產的開發商多為房地產商。對商業的選址、功能求等專業知識知之甚少，而精通地產和商業的復合型人才更為稀缺。開發經營商業物業需具備與之相適應的經營模式和管理人才，人才短缺則導致開發商業地產的風險加大。可見，人才的缺乏，是一大瓶頸。

3、我國商業地產發展的趨勢

3.1 創造商業地產發展的大環境

發展商業地產，必須積極發揮政府的宏觀作用，為其發展創造良好的環境。首先，政府建立和完善商業地產發展的法律，從法律層面加強商業地產運作的法律環境，因此，這就要求政府行政管理部門和商業管理部門，對大型商業地產項目進行嚴格的審批，保證商業地產開發的合法化。其次，政府應該對商業地產的發展進行監督，以有利于我國商業地產的可持續發展。最后，為我國商業地產發展創造金融環境，還可以推動商業地產的健康可持續發展。

3.2 合理布局，構建合理的商業網點

正因為我國商業地產發展迅速，因此在發展商業地產的同時，必須對其是否盲目開發有所關注，并對其加以遏制。要求政府部門大力推動產學研相結合的機制，在充分利用高等院校、科研機構研究能力的基礎上，建立適合我國商業地產發展的商業網點，可以對商業地產進行科學合理的評價，用來測評商業地產市場飽和度的情況，以保證商業地產發展的商業網點更加科學合理，這樣能夠從根本上遏止商業地產的盲目開發。

3.3 引導開發商合理開發

要想商業地產有廣闊的前景，必須對開發商進行規范和引導。大概可以做到如下幾點：

第一，對市場準確定位。商業地產開發商在開發項目前，應當對當地的經濟水平、商業形態以及市場需求等情況進行調查，以做到深入了解，進而確定開發商的開發規模和目標市場等，這樣做可以避免因盲目開發而造成的損失和浪費。另外，在商業地產開發前，開發商先應該進行招商，這可以為開發商將要開發的

地產開拓市場，可以避免開發商所建商業建筑因不能滿足客戶的需求而產生的招商難、空置率高等問題。即開發商應該先確定所要開發商業建筑的組織結構，而后進行正式開發，以確保商業地產的可持續健康運營。

第二，對商業地產的位置、規模進行合理科學的制定。開發商在對商業地產項目進行選址時，必須要根據季節是否為黃金進行分析，即區分黃金季節和非黃金季節，然后對這兩個季節進行全面調研，調研內容主要包括，該地方每天的客流量、客戶群體、人群的消費能力等。

與此同時，必須對政府城市規劃進行仔細研究，以熟知城市的發展動向。而后根據所選地理位置確定店型和規模，比如在城市核心商業圈，盡管避免選擇大賣場，在城市的次中心地帶以新興業態為主，在城市郊區，應該以能夠聚人氣的業態為主等。

4、結語

我國商業地產發展迅速，當然我國商業地產在發展過程中出現了諸多問題，但國內持續的經濟發展和城市化進程的加快，都為商業地產進一步發展帶來了蓬勃的契機，再加上政策上的擴大內需的經濟結構調整，以及對住宅市場的宏觀調控，都將為商業地產的發展帶來極大的好處。商業地產發展前景樂觀，隨著行業發展的日漸成熟，我國商業房地產也將呈現出理性發展的態勢。

參考文獻：

[1]王學東.商業房地產投融資與運營管理[J].北京：清華大學出版社，2004.