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房地產項目資產管理范文1

【關鍵詞】房地產；投資控制；項目管理；工程結算

在建筑行業中，存在較大分歧的是確認工程變更和工程結算。這是由于甲乙雙方對工程的確認和使用的建筑工程結算上存在意見的不統一，業主方對工程進行全程監控，加強施工管理，工程管理中的投資控制，這是可以防止施工企業經常鉆業主方在施工監控過程中和價格材料變動中的漏洞。

1 設計階段

設計費在建筑工程總費用中所占比例一般只占建筑成本的1%―5%,但對工程造價的影響占到75%。所以建設投資費用的多少深受設計質量好壞的影響。故房地產項目成本控制的關鍵和重點是設計階段。隨著房地產這一行業有越來越多資金的注入，競爭日益激烈，但好的解決方法也隨之推出。

1.1 要有好的設計質量就要有好的設計作品，選擇好的設計單位，設計招標的方式可以讓承建方擇優選擇設計單位。其中，新穎的招標方案又將是其中一個關鍵，建議推行設計方案把建筑方案和經濟方案相結合，組織專家進行綜合評審，推出既受市場歡迎又能滿足客戶需求的招標方案,于此同時也有效地控制了造價。這樣一來，項目在整體布局和建筑材料使用上就會有所創新和改善。降低工程造價的目的自然而然的就達到了。

1.2 第一步是選定設計單位，第二部就應該是深入研究設計方案的時候了，要在深化設計的同時保證投資限額不輕易被突破。但麻煩在于當前的很多設計單位存在的一種情況是設計不精、深度不夠，這就增加了工程造價的不確定性因素，工程造價的控制難度就會有所增加。此時，業主方就要派出設計管理人員督促相關設計人員加以注意，在初步設計階段加以細化，并對造價進行有效控制。

1.3 科學分析、比較同類建筑工程的技術指標，可以降低工程中造價。另外一點是工作人員，尤其是設計人員應該加強經濟觀念，改變以前經濟觀念單薄的情況。口頭囑咐肯定是不切實際的，應該在設計合同經濟條款中一個條款就是設計變更和修改費用額度限制條款。這樣就可以有效地解決這個問題。條款具體內容，比如，當計劃變更費用超出施工合同價格多少比例時，則扣罰一定比例的設計費或設計保證金。

1.4 對包括開發商的業主來說，還需對本地區相關規費繳費政策的深入把握，并將符合相關政策的最經濟優化方案應用到項目設計深化中，對項目投資控制也至關重要。

2 施工控制階段

招標工作的延伸是施工控制階段，在這一階段中資金的投入數額巨大。在這一階段就加強對履行合約行為管理，其實也就是加強了施工控制。首先，要控制住成本，控制成本的有效途徑就是要抓好合同管理，減少工程索賠。保證總投資額不被突破，要求業主、監理方要嚴格檢查工程變更，防止出現不可預見的事故和其他情況，比如像設計缺陷，以及建設使用方提出新的要求等等。施工企業容易鉆的漏洞就是工程的變更，所以這也就使得投資控制的關鍵就是工程變更的控制。如果出現需要變更的情況，業主方就應該及時認真核查工程項目清單，估算價格，進行綜合分析，依據合同變更更改之后項目條款的價格。不能事情板上釘釘之后再去估算價格。要主動了解項目的一切變化以及項目變更帶來的一些一系列附屬的變化，都要考慮在內，從而維護合法權益。工程的投資才能得到有效地控制。

在一個項目施工的過程中難免會有失誤或者兩方的糾紛造成索賠的情況，承包商希望得到賠償。引起索賠的原因有很多，但業主方最應該做到熟悉合同條款，以及工程項目的專業技術標準確定是否予以賠償或者賠償的金額等。施工階段涉及到的一系列簽證是對于非使用不可的投資進行有效控制的依據。并且全部有業主方審核。工程建設中具體需用多少資金，進度款項通過監理人員審核，建立監理機制，按照監理的有關規定落實員工責任，完善相關制度，建立健全的投資控制體系，按照合同約定支付相應的進度款，這樣施工方的積極性也會提高。

施工過程中，在一些項目上技術措施的改進也是一個重點，首先要有論證完善的施工技術方案作為理論基礎。可以廣泛采用新技術，新材料，新創意等等。設法在技術上對施工項目管理進行有效控制。

3 竣工結算階段的投資控制

一個工程的最后階段就是竣工階段，工程款應該根據合同、預算、費用定額、國家法規政策或地方的有關規定，竣工材料等進行審核。整個工程力求達到人力、物力、財力三者合理，取得最好的經濟效益。竣工結算的審查應該有業主方負責，認真及時核算竣工結算是重要施工單位造價工程的一個環節。要求竣工結算符合合同條款，招投標文件，還要和各部門的規定相配合。包括工程量的審核，要求審計人員熟練掌握工程量的計算工程，還要對整個工程有系統的認識。因為工程造價的基礎就是工程量。定額項目所耗費的人、物的指令性目標就是定額單價。此時就需要檢查定額是否無誤。項目造價，工期，質量三者相輔相成，有效成本能夠有效控制前提是各方面達到平衡， 資金的合理流動對房地產企業十分有利，但需要在房地產開發項目的各個階段實施全過程監控。實現均衡持久的好勢態發展。

4 結論

我國國民經濟的基本承載體是房地產業，房地產項目是一個龐大的系統工程，一般分為決策、設計、和實施三個階段。保證項目順利進行就要保證在時間，經費和性能指標有所限制的條件下高效完成。總之，房地產項目各個階段的管理必須加強，只有這樣對關系業主方和承建方的重要管理項目才能有效控制，在激烈的市場競爭中才能取勝。

參考文獻：

[1]羅伯特•K•威索基，有效的項 目管理，Effective ，P miect Management．

[2]黃文，房地產工程項目管理研究[J]．對外經濟貿易大學報，2005(8)．

房地產項目資產管理范文2

【關鍵詞】投資風險；企業投資；控制措施

0.概述

房地產開發投資，是指企業的業主運用科學的理論與方法，依據社會與市場的需要及企業的主客觀條件，在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或銷售、出租商品房的行為；對房地產的開發、買賣、租賃、抵押、典當與租售后服務等活動的全過程，予以決策、運籌、組織與協調，以保證動態地最優化地實現企業的總目標.地產投資形式多種多樣，房地產開發企業所進行的房地產開發是人們最熟悉的一種類型；為了出租經營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的地產投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發房地產也是地產投資；企業建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬于地產投資。

1.風險概算

1.1客觀風險性

房地產項目投資過程主要包括獲取土地使用權，規劃設計與方案報批，簽署有關合作協議，施工建設與竣工驗收市場營銷與物業管理。風險存在于客觀事件發展變化的整個過程中，地產投資也不例外，由于地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。加上房地產資產的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業就會陷于被動，甚至債息負擔沉重，導致破產倒閉。例如在工程成本層面房地產是這樣計算的：承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和×10%=90～180元/平方米；上交國家各種稅費（總造價3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。沒有算精裝修，一般造價約為1000～2000元/平方米，高檔小區可達3500元以上。再加設計費和監理費、土地費、廣告、策劃、銷售費等等成本加起來也算是造成目前高房價的幾個因素。由于房地產物業本身的特點和地產投資的特點，市場的不同的風險因素，導致風險呈現多樣性和相互的關聯性。而風險因素反映在投資過程中，在時間上、地域上、投資結果上呈現出不確定性，不確定因素本身的變動程度和影響能力決定了項目風險的不確性。由于人們對自然力失去控制或自然本身發生異常而造成損失的可能性，如地震、洪水、風暴、雷電、海嘯、旋風等。這類風險出現的機會較低，但是一旦出現，造成的危害相當嚴重，輕則增加成本、延長工期，重則導致投資的徹底損失。對于這些危害的防范，開發商一般可采用投保的方式來減少或避免損失。但是，投保之前，如果能對該地區的環境條件、天文資料、地質地貌、氣候條件等做一定的了解分析，可以減少投保成本，從而增加投資收益。

1.2不確定性

任何市場的供給予需求都是動態的和不確定的，這種房動態的不確定性決定市場中的經營者收入的不確定性，地產市場中的經營者所承擔的這種風險比其它市場要大些，因為房地產商品的價值受供求影響的幅度很大。只有對房地產供求關系做出客觀的判斷并進行科學的預測，把握房地產市場供求變化的客觀規律，有可能避免該風險才的發生。市場競爭風險是指由于房地產市場上同類樓盤供市場營銷競爭激烈，終給房地產企業帶來的推最給過多，廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，對市場把握是能力的不足，在企業提價的“時滯”上，特別是在高通貨膨脹期。購買力也會影響消費者，在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產企業的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的，這就決定了投資在房地產上的資金流動性差、變現能力弱。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產企業在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投收益，所以給房地產企業帶來了變現收益上的不確定性。

1.3企業自身風險產生的主要原因

（1）購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款。

（2）企業運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能。國八條后部分房地產企業經營性現金流出現大幅下降，住房限購措施加上更高的抵押貸款利率，而多數開發商95%的現金流都來自于住房銷售，不少人開始擔心房地產商能否抵御住本次樓市的銷量“寒冬”。

1.4政策風險

2008年伴隨著全球金融危機蔓延世界各地，中國采取救市措施，但增發絕大部分資金未落到實體經濟行業，導致實體經濟萎縮，而房地長行業迅速催漲，并在房地產行業集中了大量閑置資金，房產價格持續走高，導致社會財富分配不均，使大部分人喪失購買房屋的能力，造成房地產市場的極大風險；國家在這種情況下出臺“國八條”和“國十條”調控房價繼續走高趨勢，相信房價將會積極回歸合理價位，同時是消費者和生產經營者同事獲利，使房地產市場向著健康穩定的方向發展。2012年1月份，上市房企銷售業績普遍下滑，各地樓市庫存量不斷攀升。全國70個大中城市房價環比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節奏等方式博弈政策調控放松。有關專家認為，調控政策仍將嚴格執行，打破市場僵局關鍵在于房企“降價”，促使房價合理回歸。由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，會給從事房地產商品生產和經營的企業帶來損失的可能性。其主要包括，社會的、政治的、經濟的、自然的、技術的、城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險和治安風險。社會風險具體則是指由于國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩定經濟發展處于時期時，房地產價格上漲；當各種出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。

2.結語

隨著近幾年國民經濟的快速增長地產市場也呈現出良好房的發展態勢，地產業已成為國民經濟中重要支柱產業之一，極大地推動了我國經濟的發展，房地產項目投資是不錯的投資方向，但近年來我國房地產市場出現炒作非常嚴重，房地產市場用作不規范，由于房地產本身具有的風險性和現在國家對房地產市場的調控布局，使得地產投資風險更大，因此現階段中國房地產積極發展是不爭（下轉第386頁）（上接第361頁）的事實，但房地產市場也在積極的調控。　[科]

【參考文獻】

［1］祁瓊.“企業財務分析”課程改革實踐初探[J].教師，2012（23）．

房地產項目資產管理范文3

【關鍵詞】房地產企業；項目投資；成本；控制；管理

房地產行業在我國經濟建設中具有非常重要的地位，在國家宏觀調控的大背景下，房地產市場由于市場變化、緊縮地根和緊縮銀根等原因，使得房地產行業在新時期面臨新的挑戰。房地產項目投資成本控制與管理對房地產行業的有序發展有著非常積極的促進作用，通過更高效的手段來對房地產市場的投資成本進行管理，能夠有效的規避市場風險，在激烈的市場競爭中獲得有利地位。房地產行業基本模式的建立也是以成本分析與造價計算為基礎的，運用科學的管理手段，在強大的技術支撐下，最大化產品價值。只有這樣，才能在當前的房地產行業當中占據有利位置，開拓更廣闊的市場。

一、項目決策階段的投資成本控制與管理

在房地產項目實施的過程中，投資決策階段是非常重要的階段，是對房地產項目工程的整體把握。在決策投資階段中，工程造價對項目建設會造成決定性的影響，在建筑項目中工程的總造價直接關系到項目是否能夠建立起來，并且在決策階段必須對房地產項目的建設標準、建設地點、建筑工藝以及設備等諸多方面進行考量，這些都會形成預算在工程造價的表格中體現出來，形成工程總造價，進而使得投資人在決策階段就能夠對某個環節進行調整和安排。工程總造價就是房地產工程項目所投入的資金總額，而相對完善的投資成本控制與管理能夠幫助投資者計劃投資數額，對判斷項目選擇與實施具有非常重要的參考價值。在房地產項目當中，必須在先期投入時候進行精確的計劃和準備，才能保證項目在實施過程中的資金投入，也直接影響到投資者的投資預期，對投資的效果有著重大的影響。工程造價管理人員必須核準和提供完整的工程造價估算，已達到控制總投資的目的。通常情況下，決策階段投資成本控制與管理對項目經濟性造成的直接影響達到95%以上，這也從另一個角度說明了投資成本控制與管理在房地產工程項目中的重要作用。因此，投資成本控制在決策階段發揮著非常重要的作用，能夠直接影響后續環節的進行，保證工程施工的科學性與合理性。

二、項目設計階段的投資成本控制與管理

設計階段是在項目工程造價確定后，進行項目設計的階段，也是工程項目建設的另一個重要環節。在設計階段中，成本控制與管理也更為細分化，對項目成本的控制主要體現在建筑風格、建筑方案、建筑設備以及施工工藝幾個方面，在保證設計完整性的同時，通過成本控制與管理，對各個方面的投資行為進行限制。在存在多種方案選擇時，也可通過成本控制來選擇方案的最優化，正確定位項目以保證資金的使用，同時能夠使提高項目設計的質量，最后通過專家評定的方式對工程造價進行核對與評審。在設計過程中對施工圖設計所需投入要進行限制，其明確限額的指標通常由以下幾點：

（1）每平方米消耗鋼材的鋼筋含量指標；

（2）每平方米消耗砼的砼含量指標；

（3）整體與各部分施工圖的預算指標；

（4）發生設計變更所導致的費用限額指標。

通過對以上指標的和旋，能夠在很大程度降低設計變更，有效縮短設計的周期，并能對施工圖預算的準確性進行把握，防止超資的現象發生。

三、招投標過程中的投資成本控制與管理

招投標在房地產項目中比較常見，招投標也是市場經濟中重要的交易方式之一，在以房地產為首的大型項目中普遍存在。招投標在房地產項目建設過程中有非常重要的地位，而在招投標過程中針對投資成本控制與管理需要做好以下幾點：

（1）對標底的編制要準確合理。目前，在建筑安裝工程中的招投標的標底主要有工程概算、工圖預算、綜合定額以及平方米造價包干等方法進行編制，同時也存在以市場價格來報價的情況，這些針對標底的編制要準確合理，并且注意都要在可控的投資范圍內進行；

（2）對投標的報價要規范認定。在投標過程中可以通過市場競爭的方式進行，選擇三家以上的招標單位，實現“貨比三家”；

（3）對評標的過程要公正公開。評標過程要堅持“三公原則”，在專家的指導下，形成嚴格的管理與監督機制，規避市場上的不公平競爭行為，保證項目的順利開展。

四、項目施工階段的投資成本控制與管理

項目施工階段是房地產項目實施最為重要的階段，在通過招投標確定施工團隊后，通過簽訂合同等手段達成施工協議，并在施工過程中強化管理，規范投標方的施工作業情況。在施工過程中要嚴格投資成本的控制與管理，避免發生“三超”現象，若發生“三超”現象，就必然會對企業的利潤造成損失，如果失控則更可能是企業虧本。因此，房地產行業在市場經濟條件下運行，其主要仍然是以盈利為目的，因而必須做好項目施工階段的投資成本控制與管理，其具體工作主要表現在以下幾點：

（1）對合同實施有效管理 盡量避免工程索賠

施工階段中的成本控制具體是在工程變更的情況下，對工程變更所產生的投資成本進行成本管理。在工程量清單報價中，有部分開發商形成一種低價中標，通過合同索賠的方式實現盈利的方式。因此，在施工過程中要嚴格按照合同內容來進行施工，對施工過程進行監控，對工程變更的情況進行嚴格審核，通過核算工程變更的費用支出，進行有效的成本控制，避免出現投資失控的現象。除此以外，對材料供應商和施工單位進行反索賠，能夠在一定程上有助于實現成本的有效控制。

（2）加強施工過程管理 形成完善的監理制

在項目施工階段，要加強對項目施工過程的管理，按照監理規定與實施細則進行施工，通過責任制嚴抓工程質量，在管理層面實現施工過程中的投資成本控制。同時，要加強對工程款的使用用途進行審核，經過監理審批通過合同規定的款項及內容，進行工程進度款的劃撥。

（3）在技術層面上對投資形成的有效控制

在技術層面上要對施工方案進行論證分析，通過新方法、新材料和新工藝的引進，實現成本的有效控制。技術層面的革新是唯一可以在不改變投資成本的前提下為企業創造更多里熱鬧的方法。據統計，工程款中有70%是材料費，因而采用新方法新工藝提高生產效率，能夠縮短工期以保證項目進度。

（4）在經濟措施上對投資形成有效控制

在整個項目建設的過程中，會產生如費、廣告費、銷售成本等各種費用，因而在具體的成本控制中要降低靜態投資。

五、竣工結算階段的投資成本控制與管理

在竣工結算階段中，成本控制與管理的主要內容是根據合同預算與在施工過程中所形成的其他費用進行決算。通過合同和法律對工程款的使用情況進行核定，核實工程量并落實聯系單，對工程的實際造價進行計算。

（1）認真核對合同條款，防止重復計算；

（2）對施工日志、隱蔽的驗收記錄和驗收手續進行仔細檢查，確定是按圖施工；

（3）核對設計變更以及簽證部分，檢查變更流程是否符合程序，防止出現重復簽證的現象發生；

（4）按照設計圖紙與設計計劃對工程量進行核實；

（5）以合同為基礎執行投標中的所報單價，杜絕高套單價的情況發生；

（6）對施工過程中產生的費用按流程進行統計；

（7）復查復核，防止出現誤差。

六、結束語

總而言之，房地產開發項目從項目策、項目實施到銷售完成，直至最后的交付使用，這才是房地產開發項目完整的流程，而投資成本控制與管理需要貫穿與整個房地產開發這個系統性的工程當中，需要通過各部門的通力合作、相互配合，形成有效的成本控制與管理機制。只有這樣，才能體現出成本控制對企業利潤所產生的影響，真正降低成本，進而提高企業在項目中所獲得的利潤。

參考文獻：

[1]鄭忠毅.房地產建設項目的投資管理[J].上海企業，2008（06）.

[2]范婉梅.淺議房地產開發項目成本控制[J].陜西建筑，2010，10.

房地產項目資產管理范文4

關鍵詞：房地產；投資控制；項目管理；作用

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：

隨著我國的建筑行業的發展，投資管理已經在當下的項目管理中得到廣泛運用。房地產工程由于施工周期較長，施工過程中涉及的因素較多，所以投資控制應該貫穿施工全程，做好投資管理不僅可以協調建設各方的關系與利益，還能確保工程質量。

房地產投資控制

房地產涉及的內容較多，周期較長，投資控制存在很大的難度，應該從設計準備、施工、工結算三個階段來進行投資控制。

1.1、設計階段的投資控制

1.1.1、采用招標的形式選擇設計單位

很多施工企業都有穩定的合作設計單位，設計單位缺乏競爭意識的狀況下，往往套用以往的設計方案或者在設計過程中投入較少，致使施工企業耗費的設計費用與設計作品質量不成比例，造成了投資浪費。針對這個現象，施工企業應該采取招標的形式來選擇設計單位，多個設計單位在爭取機會時，務必會仔細慎重對待設計作品，設計質量也將有所提高。同樣的價位，較優的設計是投資控制的顯著作用。

1.1.2、嚴格控制設計方案

當確定設計單位之后，針對設計作品應該進行嚴格檢查。因為設計方案是施工的重要參考，所以其設計如果不詳細具體，就會造成施工過程的投資超出預算的可能。為了避免超額，在設計階段應該做到具體化，明確使用的材料、設備、人員等等，并嚴格計算質與量，確保在施工質量有所保證的情況下，投資降到最低。

1.2、施工階段的投資控制

1.2.1、合同管理

合同管理也是投資控制的重要部分，因為合同條款涉及到施工階段的進度、材料、施工質量等方面，所以施工企業應該嚴格遵循合同要求進行施工。在施工過程中，由于環境氣候、人力等不定性因素影響，會導致違背合同條款，從而遭遇索賠，增大了房地產的投資。所以，在施工過程中，應該安排專業團隊進行合同管理，確保達到規定施工要求，如發生不可避免的問題，可以及時要求更改合同條款，避免發生索賠。

1.2.2、施工進度與質量的控制

施工進度與質量是投資控制的重點環節。施工進度的控制應該遵循設計方案，由于設計中對于不定性因素考慮存在偏差，所以，在施工過程中應該結合實際情況嚴格控制施工進度，避免因為施工進度較慢，導致人力、物力投入加大，進而造成投資超出預算。

施工質量是業主最為關心的部分，如果出現質量問題，除了會造成索賠，還會因為返工造成人力、物力再投入，投資整體增多。因此，在施工過程中就應該在每個工序都嚴格檢查質量，確保施工質量符合業主的要求與合同標準。

1.2.3、施工設備與工藝的控制

高新技術的發展應用，為建筑帶來了很大的便利，節約了大量的人力，施工企業在選擇施工設備時，應該根據工程量、所需人力、物力綜合考慮，確定施工設備與人力投入的總和最低，施工進度符合合同規定。

施工工藝的創新加快了施工進度，現在大部分的房地產企業在選擇施工企業時會以施工工藝為參考標準。因為創新的施工工藝可以節約時間，縮短施工時間，提高施工質量，最終節約了房地產投資。

1.3、完工后的結算階段

1.3.1、制定結算標準

由于涉及費用較多，像是材料費用、設備費用、電費、水費、工人費用、管理費用等等。尤其是施工階段使用的工種較多，結算標準不相同，容易出現結算錯誤。房地產企業在施工準備階段就應該制定結算標準，人員聘用時告知工人。

1.3.2、每日做好記錄

為了確保最終結算不出現誤差，就要在平時注意記錄。每天工地上所需要的資源不同，消費也不同，房地產企業應該聘請人員進行每天的花費記錄，做到具體明了，并做好日常備案，在最后結算時作為重要憑證。

投資控制在項目管理中的重要作用

2.1、全程系統管理作用

投資控制是貫徹整個項目全程的，所以有效的投資控制在項目管理中有系統化的作用。由于項目管理內容很多、較雜，管理人員會發生遺漏，但是由于投資控制涉及到施工的每個細節，嚴格控制投資就達到了系統化項目管理的作用。

2.2、監督作用

為了確保投資控制質量，房地產企業會有專門人員進行設計方案、材料購買、施工質量、施工進度等方面的監督管理，在進行嚴格的投資控制過程中，同時對整體項目進行了實時監督管理。

2.3、節約理念的貫徹

當下社會都在宣揚綠色發展原則，房地產行業作為國內市場經濟重要影響因素，應該在項目管理中堅持節約理念。有效的投資控制，不僅提高了建筑物的質量，同時避免了資源浪費，是綠色項目管理的有效證明。3、結束語

當下國內房地產行業的火熱，很多開發商并不注重投資控制問題，這造成了大量的資源浪費，還影響了市場經濟的健康發展。房地產企業應該嚴格控制投資，提高自身的競爭優勢。

參考文獻：

房地產項目資產管理范文5

[關鍵詞]中小房地產企業；項目投資；風險管理

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）02-0056-03

在復雜而競爭日益激烈、企業內外部環境處于深刻的急劇變化的當代，包括中小房地產企業在內的所有企業的生產經營管理活動都面臨著巨大的不確定性，而這些不確定性將可能對企業經營效益帶來損害。對于企業而言，風險是無時無刻無處不在的，而對風險的管理才能夠轉危為機，實現企業的長久而健康的發展。[1]正是基于這一憂患和危機意識，企業風險管理（Risk management）理應成為中小房地產企業日益重視并亟需進一步研究、探討和完善的重要課題。企業風險管理是指作為組織的企業對于風險的可能性及其背后可能獲得的收益和效益的機會所采取的綜合的、全面的整體理念及相應的行動，包括風險的識別、評估、企業反應活動、風險控制和預警活動、風險信息的監控、風險傳遞等活動。[2]因此，在房地產市場進入轉型階段的特殊時期，推動我國中小房地產企業完善項目投資過程中的風險管理的控制系統，能夠在提升中小房地產企業項目投資的經營效益、保持并提升企業市場競爭力的同時，實現中小房地產企業項目投資的戰略和經營目標，創造市場價值。

一、復雜而多變：中小房地產企業項目投資過程中的風險來源及其特點

中小房地產企業是我國房地產市場中的重要⒂胝咧一。從企業的視角來看，企業的各項市場行為及其相關聯的最終目的在于獲得利潤、實現經濟效益。投資房地產項目并進行開發、運營、營銷和銷售則是中小房地產企業的主要活動。一般而言，中小房地產企業的房地產項目投資活動指的是，中小房地產企業將自有或通過融資手段獲得的資金，投入到土地使用權的購買、土地開發、商品房及其配套設施或商業地產的開發和經營以及包括物業管理在內的一系列相關服務的活動，以此來獲得經濟收益，實現資金的保值增值。[3]但是，實務界和理論界都清楚地認識到：房地產企業的項目投資的全過程充滿著不確定性，以及不確定而帶來的風險和機遇。也正因為如此，風險分析以及相應的管理是中小房地產企業在項目投資從決策、運營、融資到服務所必須進行的不可或缺的內容。[4]本文認為，中小房地產企業項目投資過程中的風險來源具有復雜、多樣而且動態變化的特點；具體而言，風險來源可以大致分為兩大范疇：一是外部風險來源；二是內部風險來源。

（1）中小房地產企業項目投資過程中面臨的外部風險

外部風險，顧名思義，就是指在項目投資的決策、運營、管理等全過程中，中小房地產企業所面對的由于企業外部環境的變動和不確定性而帶來的風險。房地產項目投資是嵌套于整個宏觀經濟環境和政策制度背景之中的，其全過程中的參與主體不僅包括中小房地產企業自身，而且還涉及與地產、房產相關的供應鏈和產業鏈鏈條上的企業，例如建筑施工企業、商業銀行等金融機構、政府部門等監管機構。因此，中小房地產企業在項目投資過程中面臨著許多外部不確定性，這既包括外部風險也包括外部可能的機遇，包括宏觀經濟環境風險、外部政策風險、金融貨幣風險、建筑施工風險、房地產市場變動風險、法律風險、利率風險以及其他不可抗力的意外風險[5]。

典型的如項目投資過程中面臨的因為政策變動而帶來的政策風險。房地產市場受國家經濟政策的宏觀調控的影響極深，政策風險指的是國家（中央與地方政府）頒布并推行的與房產、地產相關的一系列政策而給房地產項目投資和開發帶來的不確定性。[6]具體而言，項目投資過程中的政策風險因為其具體來源的不同又可細分為：土地政策風險、信貸融資風險、稅收政策風險、諸如住房限購保障等住房政策風險。[7]這就要求中小房地產企業在項目投資決策、可行性分析、經營管理等階段時刻保持對相關房地產政策的敏感度，制定風險管控的預案。

（2）中小房地產企業項目投資過程中面臨的內部風險

除去面臨的來自外部的政策、法律、市場環境的不確定性而引發的風險之外，在項目投資過程中，中小房地產企業是否能夠依照規劃，順利完成項目的投資、運營與銷售等一系列活動，還需要仰賴項目投資與運營過程中企業內部對項目的管理能力。在這一過程中，因為中小房地產企業內部的各種因素的影響，項目投資也可能面臨許多風險，包括工程質量的監控而帶來的質量風險、運營風險、項目管理風險、企業內部外部融資風險、財務風險等。項目投資的內部風險主要是由中小房地產企業自身原因形成的。

例如，項目投資過程中房地產企業可能面臨的財務風險。房地產項目投資具有資金密集的特點，項目投資資金量大而且周期性強、資金的回收周期較長。[8]對于中小房地產企業而言，由于自身缺乏大規模的項目資金來源，因此，往往只能通過融資而進行負債經營。這就使中小房地產企業面臨可能的財務風險。項目投資過程中，房地產企業的融資、投資、資金運營與管理、成本收回、利潤獲得及其分配以及如何進入下一輪的資金周期循環等[9]，都可能會帶來一定的財務風險，造成項目運營的停擺乃至爛尾，影響企業經濟效益的實現。

二、項目投資過程中房地產企業風險管理的挑戰及問題

（1）我國房地產市場進入“新常態”：房地產企業風險管理的背景轉變

2013年以來，我國宏觀經濟的發展特征整體進入新常態的發展階段，其特征主要在于[10]：一方面，我國經濟增長進入中高速的發展階段，以往維持的高速發展難以為繼，結構性減速是經濟增長的趨勢；另一方面，新常態下我國經濟轉型進入攻堅期，如何化解產能過剩、推動產業升級“騰籠換鳥”、實現城鎮化轉型的戰略、提高全社會和企業的創新能力并以此提升生產效率等等也是新常態我國經濟面臨的新挑戰。

與此相關，房地產市場的發展脫離不開整體經濟環境，我國房地產市場也進入深度調整期，最明顯的就體現在房地產市場中商品房價格的變化上：從以往的交易量和交易價格以較快速度增長轉變為當前交易額和交易價格以及房地產項目的開發投資額等均進入緩慢增長乃至負增長的情況。[11]盡管一二三線城市在房地產市場表現方面存在結構性的差異，但是毫無疑問，與90年代以來房地產市場的高速發展相比，我國房地產行業及市場已經進入了調整期，供求關系發生了改變，房地產企業的盈利能力、市場拓展能力、未來發展潛力等面臨的挑戰也逐步增多。正所謂“窮則變，變則通”，在新形勢下，中小房地產企業如何修煉內功、化解風險、把握機遇，就成為未來能否實現可持續發展的關鍵。

（2）中小房地產企業缺乏項目投資風險管理的長遠規劃和制度設計

風險管理的有效性的前提在于企業管理者需要樹立較高的風險意識、科學的風險管控的理念。[12]但是，中小房地產企業的經營管理者在項目投資過程中常常沒有對可能的不確定性帶來的風險保持充分的敏感、警惕和意識，對于風險的復雜性、動態變化等特點也沒有充分而科學的認識。“理念決定行為”！缺乏風險意識、風險管理的理念，使得中小房地產企業的經營管理者在項目投資的決策階段、前期籌備階段、具體運營階段、后期營銷階段都缺乏對可能的風險以及對風險管理的長遠規劃、應對措施和企業內部相應的風險管理機制的建立和完善。實際上，從風險管理的視角來看待企業的項目投資行為，中小房地產企業是風險管理的“利益攸關方”，因此也是責任主體，企業經營管理者如果缺乏長遠的風險管理的規劃，且沒有對風險管控進行頂層設計、制度設計并進行相應的組織建設，如此一來，中小房地產企業內部的人員其也就難以建立起自身的風險管理和控制的意識和積極性、能動性，導致企業內部風險管理意識不濃、認識不足。[13]

（3）中小房地產企業項目投資風險管理能力弱、風險管理策略不足

除了風險管理意識不足、長遠規劃和制度設計不夠之外，我國中小房地產企業在目投資過程中面臨的另一個挑戰在于其對項目投資和管理的風險管理能力較弱、風險管理的策略欠缺。在企業風險管理領域常常運用“風險管理成熟度”來衡量一個企業在風險識別、應對反應、控制活動、信息溝通等風險管理層面的能力及其管理水平，并以此將企業風險管理能力劃分為初始級別、可重復級別、已定義階段、管理階段和優化階段。[14]以此為標準，大致可以認為，我國中小房地產企業在項目投資過程中所展現出來的風險管理水平往往是零散的、無意識的、無組織并且無規劃的，往往是建立在以往經驗的基礎之上而沒有引入科學的風險管理的技術和理念。而在風險管理的具體操作策略方面，中小房地產企業也往往出現“捉襟見肘”，孤軍奮戰而難以找到合理并適合自身發展情況的風險管理的應對方法。根據以往研究者的總結，房地產企業在進行項目投資的決策階段、前期籌備和分析階段、運營階段、后期銷售階段等，需要采取不同的風險管理的策略，例如，對項目的可行性的分析、市場預測分析、政策和宏觀市場環境的分析、企業內部資金情況和投融資組合的設計等等。[15]中小房地產企業在這些方面都存在許多不足，這主要是因為企業經營管理者仍然奉行的是粗放式的、經驗式的管理理念和方式，而沒有對企業內外部的風險管理活動進行重新的洗牌、整合、變革和提升。

三、兼顧內外：完善中小房地產企業項目投資的風險管理的思路及關鍵措施

（1）加強房地產投資項目的內部審計與管理控制

如前所述，項目投資過程中，中小房地產企業所可能面臨的風險不僅來自外部，也來自內部。而且，進一步講，外部風險來源的真正實現往往也是因為企業內部管理控制的失當而造成或擴大的。[16]因此，中小房地產企業內部管理和控制是否有效，是項目投資過程中的風險形成以及應對是否得當的重要影響因素。因此，中小房地產企業在進行風險管理的過程中，理應加強對投資項目的內部審計（Internal audit）的力度、提高管理控制的強度及其科學性、持續性和有效性。實際上，在企業風險管理這一理論范疇，內部審計與控制是其不可缺少的內涵，也是重要的理念和實踐的來源。[17]一方面，項目投資開發和運營的過程中，中小房地產企業理應建立科學而規范的內部會計審計，提升財務數據等的準確性，防范可能出現的財務風險以及相應的連鎖反應；與此同時，中小房地產企業也要加強對投資項目的內部控制和管理，這主要包括對與項目相關的內外部環境控制、決策過程須遵循的程序和方法、風險的識別和評估、項目運營與管理的監督和控制等。此外，為了加強對投資和開發的項目的內部審計、管理、監督和控制，中小房地產企業還應該從組織文化建設來提高全體員工的審計和管控意識，以內部員工激勵和考核并重，強化決策能力和執行能力，并推動風險與機遇的相關信息在企業內部從決策層到執行層的分布和傳播。[18]

（2）項目開發與投資過程中，房地產企業應管控風險并抓住發展機遇

有研究者提出，企業風險管理的理念和實踐不僅包括對因為不確定性帶來的隱患、危險等風險的識別、回避、應對和管控，更重要的是，在當今以信息快速更迭、機遇稍縱即逝的時代，房地產企業（特別是中小房地產企業）也應該在管控風險的同時做好準備，抓住項目開發和投資的發展機遇。也就是說，風險管理活動既是風險識別、預警與控制，同時也是轉危為機、抓住機遇的過程。[19]然而現實情況卻是，我國中小房地產企業更多地聚焦于對眼前的、短期的風險的應對方面，而沒有從長遠規劃的視角來看待，企業處理、應對好未來的風險也有很大可能給自身的項目投資與擴張、企業之間的戰略合作、市場聲譽的提升和積累等方面帶來的積極的、正面的影響。古人有云“禍之，福之所倚”，風險與發展、挑戰與機遇往往是相伴相生的。因此，在項目開發、投資和運營過程中，中小房地產企業在前期分析、識別、管控可能的風險的同時，也應該深入探討和總結風險背后可能的發展機會，以風險管理的路徑和思路作為企業內部和外部改革和重整的推動力！換句話說，中小房地產企業不僅應以保險的態度來應對未來的不確定性，而且也應從更為全面、整體的視角來理解風險及其背后的消極與積極的影響。[20]

（3）善于積累社會資本、建立外部聯結，提升自身風險管理的能力

無論是在房地產領域，還是其他領域，當今社會是一個“萬事萬物，互聯互通”的時代，房地產企業與同行、供應鏈、價值鏈和產業鏈上下游、消費者、監管部門等機構、組織和個體共同形成了一個巨大的網絡。加之，房地產企業項目投資過程（決策階段、前期籌備階段、運營階段和后期銷售階段）所面對的風險是來自外部和內部的復雜而多樣的。基于這樣一種理念，本文認為，中小房地產企業的風險管理活動不可能局限在自身的活動范圍，獨善其身也是難以為繼。相反，只能跨越其本身的組織和行業邊界，努力與其他企業、組織機構乃至個人建立外部鏈接，從而積累相應的社會資本。這也是中小房地產企業獲得風險管理知識，提升自身風險管理能力的重要途徑。實際上，包括中小房地產企業在內的所有企業所擁有的社會資本的質量、數量和結構，對其項目投資行為和收益率都有著比較大的影響。從價值鏈增值的角度來看，企業社會資本對企業項目投資增長有著積極的正面影響，這是因為企業社會資本會影響到企業項目投資的機會、影響到企業之間特別是與合作方的信任度，進而傳遞到對企業經濟效益增長帶來影響。[21]同理，中小房地產企業對于內部、外部社會資本的占用，將會直接或間接地影響到其對過去、現在和未來的信息的把握與分析。而在信息時代，對信息的掌握和分析能夠提高企業對未來的風險進行分析的能力。

（4）強化企業內部風險管理的組織建設，建立項目投資風險預警機制

中小房地產企業在項目投資過程中之所以忽視風險管理，其中一種重要原因就在于風險管理的責任具體、組織建設落后。實際上，對于中小房地產企業而言，項目投資過程中風險管理的主體應該予以明確、具體，并從制度設計和職責崗位安排的高度，設立固定的項目投資的風險管理主管、專門的風險管控的部門，例如風險管控經理以及由企業從決策層到執行層的各個部分的風險管控的委員會，來專職專責處理、統籌與風險管控相關的工作。[22]因為只有做到權責人一一對應，才能夠確保風險管理活動能夠真正執行。除此之外，中小房地產企業還應建立并完善項目投資的風險預警機制和相關的網絡。中小房地產企業在建立風險識別預警與管理系統的過程中，一方面應該保持對信息和數據的敏感性，特別是需要全面收集準確的數據，并將其分析、整理并統合為相應的數據庫，這是風險分析和預警的基礎；另一方面，企業應該通過頂層設計及時制定風險來源的指標體系，包括外部與內部風險形成因素，并根據情況進行適時的調整和補充，從而為風險預警提供綜合評判的標準。[23]

參考文獻

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房地產項目資產管理范文6

1、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制

我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。

2、商業投資模式比較低端落后

商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。

3、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏

商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。

4、商業地產的開發利潤高于商業經營利潤

商業地產的開發是一個高利潤行業，根據相關統計數據顯示，房地產行業的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業地產的利潤甚至超過100%，商業地產的價格要遠高于普通房地產行業的價格，因此，許多商業地產的開發商熱衷于商業地產的開發。但是，由于商業地產的開發利潤較高，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，這造成商業地產開發商過分的重視商業地產的開發，而忽視了商業地產資產的管理和運營。商業地產開發成為開發商獲取利潤的主要來源，導致開發商重視地產開發的短線操作，而不重視資產的長期運營和管理。

二、加強商業地產資產管理的重要性

1、給商業地產資產管理帶來租金收入

商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進商業地產的保值增值

商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。

3、促進商業地產整體效益的提升

商業地產的資產管理有效運行，能夠促進商業地產租金的提升，實現資產的價值的升值，提高商業地產的人氣、品牌效益，有助于帶動商業地產配套項目的繁榮。如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。

三、加強商業地產資產管理的對策建議

1、改善商業地產的運作和管理

商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。

2、創新商業地產投融資機制

商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。

3、大力開發混合型的商業地產

商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。

4、加強商業地產項目的后續運營

商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。

四、總結