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不動產管理法律法規范文1

關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度

不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（prinzip desporsonen foliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。

（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（prin-zip des reaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

（三）托倫斯登記制度（torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。

二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統一、登記機關的不統一、登記程序的不統一、登記效力的不統一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。

第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。

第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。[4]但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益

活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法。可見，西方各國將不動產登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。

（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記。《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。

（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。

（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。

我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1] 參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3] 趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。

[4] 金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。

不動產管理法律法規范文2

關鍵詞：小產權房 流轉 法律完善

從本質上講，小產權房流轉制度的關鍵問題是集體建設用地使用權流轉制度問題，必須改革土地制度才可以從根本上解決。在我國的市場經濟條件下，農村集體土地要擺脫目前的狀況，必然要更多權能才能去符合現在的市場經濟發展規律，才能適應時勢。對此，國家應對集體土地所有權的權能重新進行范疇指定并實行保護。

（一）完善集體土地所有權制度

二元土地制度的最根本原因就是集體土地和國有土地所有制的不平等。因此，只能通過完善集體土地所有權制度，兩者不平等的格局才能被打破，國家對土地交易市場的壟斷才能被打破。規范主體是集體土地所有權實現的前提。我國《物權法》第十條和《土地管理法》第六十條把農村農民集體組織分為三類：鄉鎮政府、村民委員會或農村集體經濟組織、村民小組或村內各集體經濟組織。雖然明確了農民集體土地權屬問題，但理論與實踐常常是脫節的，實踐中我們很難具體確定三種農民集體組織的主次地位，很難理清其各自與內部成員之間的法律關系。法律法規也沒有明確組織與其成員之間如何分配土地經濟利益。因此，我國需要重新規范。主體范圍。我國法律把農民集體土地所有權客體的范圍定義的過于寬泛了，僅僅規定了除了國有土地以外，農村的廣大土地和城市郊區的土地都屬于集體所有。法律沒有做詳細的區分界定，這造成實踐中所有權的客體混亂，不斷產生客體混亂產 生的經濟摩擦。對此，我國有關法律法規應該增加確定土地范圍的條款。《物權法》第三十九條規定，所有權包括占有權、使用權、收益權和處分權等四大全能，但我國現行法律明確規定農民集體所有土地使用權不用于各種形式的流轉或者非農建設。以前的規定集體土地被征收變成國有才能流轉和交易已經不合時宜，法律法規應給予集體土地更多權能。

（二）明確集體土地使用權流轉的條件

為保護護國家耕地，保障人民權利以，順應市場經濟發展的需要，集體土必須符合一定的要求和條件才能夠流轉。所有的集體土地都進入交易市場肯定是不可取的，要進入交易市場的前提是得到國家政策和法律的保護。我國人多地少，人均耕地十分有限，必須實行嚴格的農民集體土地用途管理制度，嚴格控制農耕地轉化為非農業用地的條件，這是農民集體土地使用權自由流轉的前提條件。我國嚴格地控制著農用地轉化為非農用地的規模，在《土地管理法實行條例》和土地管理法中非常詳細地規定了我國土地利用的格局和規劃，還有各種國務院的行政規章，地方各級規章制度保障我國的“18億畝”耕地紅線。無論什么條件要利用集體土地進行建設，都必須一樣不少的執行各項審批手續，以保證土地的利用符合國家土地利用總體規劃。物權法規定了我國的不動產實行的是登記對抗制度，有點像日本的婚姻登記制度，簡單講就是：無登記，無效力。因為集體土地使用權流轉必須嚴格審查，我們應該秉承最重要的就是：無登記，無效力。使用權人必須到有關土地管理部門辦理有關登記手續，取得權屬證明。

（三）修改和完善相關法律、法規

小產權房的產生充分地反映出了法律的穩定性及滯后性與社會經濟發展變化的迅速性之間的矛盾。《物權法》未明確禁止集體土地使用權的流轉，而是采取了授權性的規定。而《土地管理法》第四十三條除規定幾種特殊情形之外，任何單位和個人需要使用土地進行建設的，必須依法申請國有土地，該規定奠定了國家壟斷土地交易市場的基礎。該法第六十三條對集體土地使用權進一步做出了限制。我國現行《土地管理法》對農民集體土地建設用地使用權的流轉進行的種種的限制，復雜和繁瑣的流轉程序也不合時代進步的要求，已經不適合社會主義市場經濟的發展趨勢。為了使集體土地使用權能夠自由流轉，促進經濟的發展和社會的穩定。修訂《土地管理法》已迫在眉睫。我國實行的是不動產登記對抗主義，但是由于房屋登記制度的不完善，小產權房的變動難以有效登記，購買者在維護權益是一般是處于不利地位。2008 年由建設部討論并通過的《中華人民共和國房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）公布以后，農民集體土地登記和房屋登記因此而得到了很大的改善。但該《辦法》第八十七條對城鎮居民購買小產權房進行了不當的限制。損害了人們對不動產權屬變更登記的自由。我認為，可以對《土地管理法》和《辦法》的不合時宜的條款進行修正和詮釋。

（四）建立和完善相關配套制度

集體建設用地使用權得以自由流轉后，國家還需建立健全相關配套制度，這樣，小產權房流轉問題才能從根本上被徹底解決。在集體建設用地使用權自由流轉過程中，涉及多方主體的經濟利益，只有建立合理的土地利益分配制度才能促進小產權房自由流轉的順利進行。因此，法律應當對集體土地利益的分配管理作出具體規定。土地利益的分配應遵循公平與效率的原則。我認為可從以下三個方面入手對土地利益分配制度進行優化：第一，對管理方案實行民主投票制，參照選舉方案，對管理方案全體公投。第二，收益資金專款專用，管理人員實行聘任制或者輪崗制，定期向全體成員公布財產收支情況，并實行一票否決制度。第三，收益資金對民生的投入必須占用百分之三十以上，對教育投入百分之十以上。我認為，完善農村社保障制度可作如下安排：第一，提高低保水平。低保制度關系著社會的和諧和穩定，在經濟能力可以的條件下，應該適當提高低保水平；第二，對醫療保險加大投入資金。我國雖然已經大概普及了醫療保險，但是和西方國家相比，差距是很大的，要爭取做到有病包醫的普及水平。第三，加大農村養老保險的投入力度。中國已經成為人口老齡化國家，而大多數老年人居住在農村。因此，加大對農村養老保險的投入是我們歷史的使命。

參考文獻：

[1] 胡凱；”小產權房問題及其對策研究” [D]，2011 年 4 月

[2] 史煥乾；小產權房的權屬問題研究[D]；河南大學；2008年

[3] 魏瑛；關于“小產權房”的法律制度分析[J].財經界（中月刊），2008，3

不動產管理法律法規范文3

【關鍵詞】土地管理法物權法不動產市場

1土地管理法對物權法的積極意義

物權法是市場經濟條件下最為重要的財產法，指的是依據安全與客觀公正的原則支配財產，實現財產的流通，以維持社會經濟秩序的穩定發展。在當前的市場經濟條件下，任何交易在本質上都是權利間的交互，物權法則是對財產權利進行了規定，確保權利間的交易可以實現公正公平。

1．1促使物權法進一步完善

實際上，任何交易都是物權的交換，而維持物權交換的公正性對于維持市場經濟順序是極為重要的。物權法的目的就在于保證財產分配與財產流通的公正客觀性，土地作為重要的不動產之一，關系到人們的日常生活，土地物權也成為了目前最為重要的物權種類之一。物權法中對土地財產權的變更交易進行了規定，但是由于土地物權涉及的內容較多，因此，作為民法而制定的物權法雖然在你一定程度上彌補了征收土地后的補償政策，但是仍存在一定的不足。我國當前對土地的使用多是通過國家征用，將土地的產權由農村集體轉換為國家所有，但是征用方式卻沒有給予明確，同時對宅基地等農村建設用地的產權變更和交易也沒用明確的指示［1］。因此，物權法在土地產權的管理方面仍存在很大的不足。土地管理法對物權法有著一定的完善作用，為物權法的使用提供了依據，同時明確了土地產權的變更及交易方式，使土地產權管理更具針對性。

1．2土地管理法為物權法的建立奠定了基礎

土地管理法明確了土地物權的基本原則，這為物權法的建立奠定了良好的基礎，不動產物權包括所有權及使用權，對于土地產權來說，指的是對土地的物權或是設立在土地物權基礎上的物權，因此，對土地物權的法律規定在不動產物權中占有重要位置。相較于動產物權，不動產物權更具重要性，就我國現階段對土地產權的管理情況來看，我國在尚未制定物權法的前提下，便預先設施了土地管理法，這在一定程度上為物權法的制定奠定了良好的基礎。在土地管理法中明確規定了不動產財產權利，這為不動產物權體系的制定提供了依據，有助于物權法的制定與進一步完善。

1．3推動物權法的發展

我國領土面積較大，耕地總體面積也比較大，但是人口數量的不斷增加導致人均耕地面積不斷遞減，特別是近幾年社會經濟的快速發展帶動了城市化進程的不斷加快，使耕地面積逐漸縮小，無法滿足社會發展需要。土地管理法的修訂與頒布明確了對耕地的保護規范，在基本農田耕地轉化為建設用地等非耕地時需要上報到相關的政府部門，在相關部門審批后再轉化為非耕地，這在一定程度上對耕地起到了保護作用，規范了耕地使用，避免耕地建設的不規范［1］。耕地雖然歸屬于不動產的一種，但是土地管理法對耕地卻起到了強制保護作用，使其免受物權法中人可以隨意處置的破壞。因此，在土地管理法的約束下，耕地成為了一種特殊的不動產，能夠享有一定的保護政策，同時土地管理法也明確了不動產產權的交易流通方式，這在一定程度上推動了物權法的發展。

2物權法對土地管理法的積極意義

2．1對土地管理法的指導作用

物權法中的物不僅指不動產，也包括動產，而不動產中土地是為重要的一部分。物權法中對土地產權的一些規章與原則對土地管理法都有一定的指導作用，在物權法的指導下，土地管理法可以進一步完善自身的不足。土地管理法中要求在土地產權發生變更時需要進行詳細登記，也就是不動產產權變更登記，但是土地管理法并沒有對不動產的變更手續進行明確規定，這也是使得土地登記成為了一種管理方式，只停留在表面，在土地產權變化中并沒有發揮其真正的作用，在土地產權變化中無法達到預期目標［2］。在物權法中針對這一問題有專門的一章“不動產登記”，在這一章節中明確指出了只有經過具有法律效應的登記手續才可以進行物權的變更、轉讓等，土地管理法中則明確指出農村集體所有土地包括土地管理權與經營權歸村民委員會所有，物權法中則更加具體化，集體所有的不動產產權歸屬于其成員，這在一定程度上為每一位集體成員的利益提供了保障，同時也會定了集體內的所有成員具有維護集體產權的義務，因此，物權法既明確了集成成員的利益，也明確了其義務，這對土地管理法的制定與完善具有一定的指導作用。

2．2對土地管理法的補充作用

物權法對土地管理法除了具有一定的指導作用，對土地管理法也具有一定的補充完善作用。我國在征收農村土地產權時，土地管理法僅根據建設需要，要求國家在征用農村土地時給予其與土地相等價值的補償，這在一定程度上可以保護公眾利益，但是也存在一定的漏洞，認為只要給予征收土地的農民一定的經濟補償就可以，但是未能明確解釋公眾利益，這也導致許多地方政府為了經濟建設與城市發展不規范征用農民土地，破壞了農民的實際利益［1］。物權法便對土地管理法的不足進行了一定的補充，指出以農民公眾利益需要為目的可以依法征收農民集體所有土地的產權，這里的征收土地是以農民公眾利益為征收土地的前提，同時明確了土地征用的流程，要求征用流程可以符合法律法規要求，這在很大程度上保護了農民的土地產權，同時也規范了相關政府部門在征收土地時的手續，避免發生地方政府濫用土地征收權而引起的公眾利益被破壞的問題。物權法在土地管理法的基礎上進一步補充了對土地征用的補償條件，為增添了安置費等，以保證農民土地征收后的正常生活。

3土地管理法和物權法相互制約

土地管理法與物權法雖在一定程度上相互補充，但同時兩者間也存在一定的制約，在一些條款上兩者存在一定的矛盾，比如，土地管理法中明確指出建設用地的范圍既包括國家所有土地，也包括為農民公共利益而征用的農民集體所有土地。物權法則認為建設用地只包含國家所有土地，其范圍遠小于土地管理法中的建設用地范圍。土地管理法中指出，為建設農村公共設施或保障農民公共利益可以征用農民集體所有地，但是農民集體所有土地卻未不受物權法約束，這也造成了土地管理法與物權法間的矛盾［2］。

4結語

土地產權是個人產權中最為重要的組成部分，關系到每個人的日常生活，因此，關系到土地產權的土地管理法與個人產權相關的物權法間存在著一定的關系，兩者既彼此作用也彼此制約。隨著社會的快速發展，對個人產權將會更加重視，土地產權也將會進一步規范，因此，土地管理法與物權法必須相互協同，彼此補充完善，盡可能地實現土地管理法與物權法的統一，進而更好地保護土地所有者的根本利益。

參考文獻:

［1］徐礫．我國土地管理法與物權法的相互作用［J］．民營科技，2014(10)275．

不動產管理法律法規范文4

關鍵詞：宅基地使用權；用益物權；宅基地流轉；物權法規制

我國《物權法》規定宅基地使用權是的一種用益物權類型，是與農村村民的社員身份密切相連的帶有社會保障和社會福利性質的權利①，其流轉關乎農民切身財產利益與土地交易的秩序與穩定。

一、宅基地的概論

（一）宅基地的概念。我國法律界還沒有關于“農村宅基地”的確切定義，《物權法》將宅基地使用權劃分到用益物權的范疇。在此，我們將農村宅基地定義為：由農村集體組織無償撥給農戶建造住宅等生活設施所使用的土地。其所有權歸集體組織，使用權歸農戶，具體包括房屋的地基、庭院、倉房、禽畜圈、柴禾垛、廁所、宅園地及圍墻占地等。

農村宅基地使用權具有以下特點：

1.農村宅基地使用權具有身份性。《物權法》第一百五十二條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。該條規定的宅基地使用權是農村居民因建造自有房屋而對集體所有土地的占用、使用的權利，宅基地僅限于本集體經濟組織內部成員享有使用權，農村集體經濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權。所以宅基地使用權具有明顯的身份性，與集體經濟組織成員的資格分不開。

2.農村宅基地使用權具有社會保障性和福利性。農村宅基地使用權是與農村村民的社員身份密切相連的帶有社會保障和福利性質的權利，集體經濟組織的成員可以無償或者只需支付較低價格，就能取得宅基地。同時因為宅基地為農民提供了基本的居住和生活條件，這使得農村宅基地使用權兼具社會保障的功能。

3.農村宅基地使用權具有長期性。宅基地使用權以戶為單位取得，不因戶主的更替、死亡而失去，因而宅基地使用權在一定條件下是無期限存續的。

（二）農村宅基地流轉的有關學說 。對農村宅基地能否流轉這一問題我國學界存在較大的爭議，有學者認為，應禁止農村宅基地自由流轉；也有學者主張應肯定農村宅基地使用權的流轉；還有一種折衷的觀點認為，農村宅基地使用權可以流轉但附條件。

1.自由流轉說 。此說以陳小君、韓世遠等為代表，主張“肯定包括農村宅基地使用權的農村建設用地使用權流轉的合法性，賦予其法律效力，明確轉讓、抵押、入股等都是流轉方式”。②他們認為《物權法》中明確宅基地使用權是一種用益物權，而用益物權的權利人有占有、使用和收益的權利，所以宅基地使用權可以進行流轉。

2.禁止流轉說。主張禁止流轉的學者以湯樹華、王蘭萍為代表。他們認為宅基地使用權不是一種財產性的權利，而歸集體所有，是國家賦予農民的特有權利。農民沒有支配權，僅可以使用。宅基地使用權禁止流轉，在農民不需要時，應收歸集體所有。宅基地使用權的流轉不利于農民的安居立業和國家的長治久安。

3.限制流轉說。主張限制宅基地自由轉讓的學者很多，以王利明、孟勤國、陳柏峰等為代表。該說認為宅基地使用權可以流轉，但僅限于在本集體經濟組織內部自由轉讓。③孟勤國認為，“農村宅基地能否交易基本是一個憲法和土地管理法的問題，物權法應重申禁止或限制農村宅基地交易的法律規定，并明確：農村宅基地使用權以自用為目的，以身份為前提，不得以買賣、抵押、租賃、贈與及其他方式移轉給集體經濟組織以外的自然人和法人”。④

上述觀點都各有其法律依據。自由流轉說追求物權平等，農村宅基地使用權能的完整性，但沒有考慮到農村宅基地使用權自身的特點。禁止流轉說過于強調農村宅基地的特殊性而忽視了現實生活的迫切需求。折衷說――限制流轉說與我國國情更加相符，但筆者認為限制流轉的條件可以進一步研究、探討。

二、農村宅基地流轉制度的立法現狀及存在的問題

對現行法律法規檢索、整理可知，我國對于宅基地使用權流轉這一問題尚沒有直接、明確的規定，僅分散于一些法律和行政規范性文件中。

我國《土地管理法》第62條，《物權法》第153條和《擔保法》第37條規定了農村宅基地的取得、行使等問題，以及明令禁止宅基地抵押，但對于能否流轉、流轉對象等其他問題，均未明確規定。《物權法》第13章專章原則性規定了宅基地使用權，但宅基地流轉問題則需引用《土地管理法》等法律和國家有關規定。《土地管理法》規定，村民在出賣或者出租自己的住房以后，再申請宅基地的，不予批準。從這項規定可以看出，未明文禁止宅基地使用權的流轉。根據法無明文規定即自由的原則，村民完全可以出賣或者出租自己的房屋及其附著的宅基地，只不過以后再申請宅基地時將不會被批準。

隨著我國市場經濟和城市化進程的迅猛發展，農村宅基地私下進行流轉的情況也屢見不鮮，尤其在城鄉結合部地區。雖然我國在廣東、上海、重慶等地對農村宅基地的流轉進行了試點工作，但對其理論研究和法律規定還不夠充分，就為這種情況的發生提供了土壤。目前，我國農村宅基地使用權流轉制度在實踐中主要遇到的以下挑戰：

（一） 從法律層面上看，法律規定存在相矛盾和不合理的地方。《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”；《物權法》第一百五十五條規定：“已經登記的宅基地轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記”。農村宅基地流轉按《土地管理法》是不合法的，而《物權法》卻隱含有允許之意。

如前文所述，《物權法》明確宅基地使用權為用益物權范疇，僅賦予農村宅基地使用權人占有和使用的權利，收益權的權能被忽視，這就意味著農民通過宅基地流轉而獲得的收益權沒有法律依據。

在實踐中，不少地方的農民通過對自己所有房屋進行買賣而獲得經濟利益。農民合法擁有房屋，就有權買賣自己的房屋，法律保護包括房屋在內的合法財產的繼承、轉讓等權利。而根據“地隨房走”原則，農民在買賣房屋的同時也一并處分了宅基地使用權。這樣農民也就實現了在農村宅基地上的收益權，因此《物權法》中忽視收益權也就有自欺欺人之嫌。

（二）從現實層面上看，宅基地流轉現象日益高漲。在我國戶籍改革、城市化與工業化的發展的同時，出現了大量的農民，特別是農民工涌入城市的情況。這就導致大量農村的房屋閑置，甚至出現了“空心村”現象。由于宅基地是安身立命之根本，即使大量農民遷往城市，他們也不愿放棄原有房屋及宅基地。舊的宅基地被閑置并且無法收歸集體，同時又有農民申請新的宅基地，導致土地資源的浪費，宅基地資源更加稀缺。

另外，法律法規在農村宅基地流轉方面的空白和漏洞為宅基地隱形交易提供了養分。除此之外，城鎮房價的高漲，城鄉結合部房屋的相對低廉，吸引了大量城鎮居民的目光，導致這一地區宅基地隱形交易市場蓬勃發展。最好的例證是近幾年備受關注的“小產權房”問題。同時這些隱形市場的交易缺乏相應法律法規的規范，也不利于社會的穩定與和諧。

三、完善宅基地流轉的物權法規制

（一）完善宅基地用使用權的法律規定。《物權法》僅規定宅基地使用權人有占有和使用的權利，未賦予農民收益權能，不利于保護農民的土地權益。因此，可在《物權法》第152條宅基地使用權的內容中增加收益權能，使農民享有更完整的宅基地使用權。此外，在不損害其他村民和集體利益的情形下，法律應允許農民利用宅基地進行經營。

另外，現行的法律法規規定我國的宅基地使用權是無期限的。但宅基地使用權在《物權法》被明確為用益物權，而用益物權具有期限性，這與用益物權的規定相矛盾。有必要對宅基地使用權的期限問題進行進一步研究。根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：“居住用地70年；工業用地50年……”可以參照此規定，將農村宅基地使用權的期限規定為70年，自農民申請宅基地獲得批準之日起計算。

（二）完善農村宅基地使用權確權登記制度。《物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。這是一個指導性規定，具體保護農民的土地權益、維護市場經濟的秩序，需要構建相應的確權登記制度。

《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。第十條規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。第十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”。

農村宅基地使用權是以農村土地為對象的用益物權，土地屬于不動產，應該同樣適用于此規定。通過農村宅基地使用權的登記公示，產生公信力，農民的土地權益才會從法律上得到保護。

（三）完善宅基地使用權流轉方式。第一，轉讓方式。這種轉讓除包含本集體經濟組織內部之間的轉讓，還應將對本集體經濟組織以外人員的轉讓納入其中。在處理兩者關系中，法律可明確本集體組織內部成員具有的優先購買權，這樣有利于保持土地的穩定性。此外，宅基地轉讓隱形市場的交易，缺乏法律法規的規范，也不利于社會的穩定與和諧。這就要求轉讓應當在守法、透明、有序的情況下進行。

第二，繼承方式。筆者認為宅基地不因戶主的更替、死亡而失去，可以依法被繼承。當被繼承人死亡留下宅基地時，繼承人都可繼承宅基地，無論其是本集體經濟組織成員或之外人員。當然這種繼承是在房屋的繼承基礎之上發生的，不是單獨的宅基地使用權的轉讓。此時，宅基地使用權的流轉就不需要通過登記來確權，因為權利人自繼承或受遺贈開始取得土地權利。但如果繼承人對宅基地使用權進行處分，就需要進行登記進行主體變更。

轉讓方式和繼承方式僅僅是宅基地使用權流轉的兩個方面，宅基地的抵押、入股等方式是伴隨著市場經濟發展產生的新的方式，有待我們進一步研究和探討。

總結

宅基地的稀缺，使得其擔負著我國農村農民的安居重任。現行的宅基地使用權流轉制度存在滯后性，不適應當前我國經濟、社會的發展。我們應立足于我國現行法律法規中關于宅基地使用權的規定，確立并進一步完善我國宅基地使用權流轉制度。農村宅基地使用權流轉制度的構建、完善，有利于保障農民土地利益，實現物權法上的“物盡其用”。（作者單位：湖北大學政法與公共管理學院）

參考文獻

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注解

① 梁慧星，陳華彬.物權法[M].北京：法律出版社，2007：280.

② 陳小君.農村土地法律制度研究[M].北京：法律出版社，2003：256.

不動產管理法律法規范文5

關鍵詞：不動產物權 不動產登記的性質 不動產統一登記制度

不動產物權變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權法部分和行政法上的不動產登記制度兩個部分組成。

建設社會主義市場經濟的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預市場主體的具體經濟活動而集中精力去做其應該做的事情。在經濟管理領域，政府職能將限于核定社會成員準人市場的資格，明確民事權屬狀態，營造并維護市場的公平競爭環境。由此可見，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容之一的不動產物權登記制度在政府各項職能中居于基礎性地位。

一． 問題的提出：我國傳統的不動產登記制度

由于歷史原因，計劃經濟體制下不動產的財產性長期不被承認，不動產被排除在財產法之外，不動產登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權分散，我國傳統的不動產登記極為混亂。

（一）不動產登記的法律不統一

我國的行政機關在進行不動產登記時所依據的是分散在各個法律法規中的登記規范。僅法律就有《土地管理法》及其《實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《礦產資源法》、《草原法》、《漁業法》、《擔保法》等之多，另外還包括國務院有關行政主管部門制定的登記規則，如國家土地局制定的《土地登記規則》。這些性質、淵源、效力不同的登記法規都是計劃經濟時代的產物，已不能滿足市場經濟下不動產物權變動的需要。

（二）不動產登記機關不統一

根據上述分散的法律法規的規定，土地、房地產、森林、礦產等所有權或抵押等的登記分別由縣級人民政府土地行政、房產、林木、地質礦產或地方人民政府規定的主管部門行使。

在這種傳統的不動產登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動產登記的領域，體系龐雜，弊端重重：當事人登記時經常要到多個部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關不動產交易機關帶來查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復抵押等現象；各登記機關為了部門利益，爭相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動產登記錯誤的賠償問題缺乏規定

我國目前的法律法規中缺乏關于不動產登記賠償問題的規定，在實踐中造成不動產登記機關的權利和義務被割裂的畸形現象。登記機關僅指向收費的權利，而對登記錯誤的后果不負任何責任，嚴重的損害了當事人的合法權益，由此產生了大量的不動產登記糾紛；因為登記機關不對錯誤的不動產登記負責，不利于加強不動產登記機關的責任感，缺乏壓力和動力去認真履行不動產登記的義務，影響了不動產登記的公信力。

（四）不動產登記的信息不夠公開化

我國相關法律法規沒有明文規定公開查簿制度。在司法實踐中經常遇到需要查詢當事人不動產信息的情況，而掌握不動產登記信息的部門認為登記只是為了執行政府的管理職能，不愿或者不及時、不準確地提供不動產信息。這與物權變動的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠。

二． 重構我國不動產登記的性質

不動產登記，也就是不動產物權登記，是不動產所在地的登記機構依申請將不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅在不動產登記簿上予以記載的制度。不動產登記的性質是不動產登記制度中的基本問題。

（一）傳統學界觀點

目前學界有關不動產登記的性質，大體上有三種學說:1、公法行為說，該說認為:不動產登記的性質，屬于一種行政行為。 2、私法行為說，該說認為，登記效力之發生在于登記之意思表示，登記效力之發生脫離申請人意思則難以發生效力。從登記所產生的效力來看，登記行為是產生私法效果的行為。3、證明行為說，該說避免公、私法性質上的判斷，認為房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。

筆者認為，不能籠統地判斷不動產登記的性質，分析不動產登記的性質必須結合不動產物權登記的種類及物權的基本分類。

（二）不動產登記的性質之分析

筆者借鑒準物權理論，將我國的不動產物權一分為二，并以此為基礎分別探討不動產登記的性質，從而在此“二分法”前提下展開對不動產統一登記的范圍的研究。

1．我國的不動產物權的類型

根據我國現行法律和已頒布的《物權法》之規定，筆者認為，我國的不動產物權包括以下種類：

（1）不動產所有權：國家所有權；集體所有權；私人和其他權利人的所有權。

（2）不動產擔保物權：只有不動產抵押權。

（3）不動產用益物權：自然資源使用權；建設用地使用權；土地承包經營權；宅基地使用權；地役權。

對于上述種類，借鑒準物權理論，可以將不動產物權分為準物權與典型物權。典型物權如我們通常所涉及的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權。在此主要討論準物權問題。

準物權同典型物權相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權范疇。對準物權概念的理解在學者之間有一定的差異。如有學者認為準物權是指某些性質和要件相似于物權、準用物權法規定的財產權，因而法律上把這些權利當作物權來看待，準用民法物權法的規定。屬于準物權的財產權有:林木采伐權、漁業權、采礦權、狩獵權、先買權等。也有學者認為，水權、礦業權和漁業權等并非為民法所規定的物權，將準物權稱為特別法上的物權。如王利明教授認為，特別法上的物權，公民、法人經過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發或作某種特定的利用的權利，如取水權、采礦權、養殖權等。當然，也有學者明確地使用準物權這一概念。如崔建遠教授認為，準物權不是屬性相同的單一權利的稱謂，而是一組性質有別的權利的總稱。按照通說，它是由礦業權、水權、漁業權和狩獵權等組成。為了論述的方便，筆者使用準物權這一表述。

準物權的客體一般具有不特定性，準物權的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯系。2004年7月1日起實施的《中華人民共和國行政許可法》規定，涉及有限資源開發利用的，應作為行政許可的事項(第12條規定)。由于準物權所指向的標的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續發展和環境保護相關，因此，準物權具有很強的公法色彩。

準物權由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時準物權上負有較多的公法上的義務，一般不能自由轉讓，準物權的行使一般不以對物的占有為必要。[1]（P76-P85）

2．我國不動產登記的性質

筆者認為，對于不動產登記之性質，應以“二分法”區別對待。依不動產物權類型的不同將登記主要分成兩類:

一類是行政機關依照法律規定的條件和程序許可或確認的物權之登記，如探礦權、采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源的準物權。這一類準物權的登記，涉及公共利益和行政管理權關系密切。

另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產生的典型物權變動之登記，如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經營權、地役權等。這一類基本上和行政管理權沒有關系，主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。

基于此，筆者認為，前一類以不動產行政管理理論為基礎的不動產物權登記屬于行政行為范疇，應由行政許可或行政確認等加以規范；后一類與公民權益息息相關，以民法物權法理論為基礎的登記應為復合性質的行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的重點。需要說明的是，“二分法”與物權的平等保護原則并不矛盾，相反，恰恰是對其的合理補充。

綜上所述，不動產登記行為的性質應以“二分法”論。目前實務界和行政法學界不分種類地籠統地只強調不動產登記行為性質的公法性或一味強調不動產登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內容豐富的不動產登記行為。只有先明確不動產登記的性質，才能制定出不動產統一登記制度的立法框架。本文所探討的不動產統一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。

3．構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的性質

由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。

現階段構建我國的不動產統一登記制度的范圍應以后一類復合行為性質的不動產登記為限。這種復合性質的不動產登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權力對不動產的監督管理和給國家稅收提供依據；后者的意義在于通過權利狀態的公示，保證交易的安全。

有學者認為這種復合行為性質的不動產登記“是一種準行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點。行政行為以法律效果的內容是效果意思還是觀念表示為標準，分為行政行為與準行政行為。一般認為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機關的意思表示直接產生法律效力的行為。準行政行為是介于法律行為與事實行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對人設定行政法上的權利義務。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規定而產生，并非基于行政機關的意思而產生。因此，行政登記屬于準行政行為，只產生間接的法律效果，而不產生直接的法律效果。[3]（P33）

該行為之所以屬于準行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機關的意思表示，只代表登記主體對客觀事實的認知與判斷，不動產物權登記的內容只是對申請人的不動產物權享有與處置情況進行核實、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權利主體所享有的不動產物權的一種確認。從行政主體的意思參與程度講，不動產物權登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負有登錄的義務與職責，是對私權狀況的予以證明而非干預。所以，這一種不動產物權登記行為應是一種準行政行為，同時也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產登記在本質上是國家證明行為，而不是批準行為”。

作為準行政行為的不動產物權登記具有兩項功能:一是證明，登記行為在客觀上產生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產登記薄上的權利是正確、真實的，只有提供充足的反證，不動產登記薄中的登記內容才能被推翻；二是確認，登記在不動產登記薄中的內容是經過行政機關的核實后所做的記載，代表著官方對權利主體所享有的不動產物權的確認，因此在客觀上具有一定的公定力。 三． 構建我國不動產統一登記制度的思考

《物權法》第10條規定，“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”

如前所述，由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。要想統一絕非易事，所以暫且維持現狀。以民法物權法理論為基礎的典型物權的登記是準行政行為和證明行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的問題。

（一）確立統一的不動產登記機構

不動產登記機關確定在哪一個部門，應當根據法理和國際慣例確定。世界各國或地區的登記機關，無非是司法部門和地政部門兩種。德國實行的是司法部門登記的做法，他們的土地登記實際上就是不動產登記，而且這種登記仍可以為不動產的交易秩序提供由國家公信力支持的、公開的、統一的法律基礎。結合我國實際情況，由法院進行登記，登記結果必然對裁判產生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯誤，本應承擔責任。但如果由法院自己去追究，是會有一定干擾的。并且登記在我國有準行政行為的性質，登記由行政機關承擔有其合理性。

筆者認為，目前以地政部門的登記為基礎建立我國的不動產統一登記制度，應當說較為實際和方便操作。理由是：第一，不動產的核心是土地產權，其他不動產產權也以土地產權為基礎，因此登記機關的統一，必然是以土地登記為基礎和核心的統一。第二，我國自1987年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農村土地的登記工作，可以說我國的絕大多數土地的初始登記工作基本完成，這為不動產統一登記奠定了基礎。

在這方面有我國臺灣地區的立法經驗可以借鑒。臺灣的不動產登記原則上是由縣市地政機關辦理的。從臺灣目前的情況來看，由于各市縣依法在轄區內分設登記機關，即地政事務所，這又大大簡化了土地登記作業的流程，便利人民申請登記，符合實際生活的需要。

所以，在不動產登記制度上，我們可以充分學習臺灣地區的立法經驗，并結合大陸實際，不動產登記應以原土地登記部門為基礎，在土地管理部門內另設機構，成立統一規范符合實際的不動產登記局。這樣做的好處在于節約社會成本，便于實踐操作。此外，不動產登記機關實行垂直領導制，規定嚴密的登記程序，以加強管理的力度，防止不動產登記機關利用自己的服務進行牟利。

（二）明確統一登記的范圍

不動產涉及的面很廣，土地、房屋是不動產，草原、林地、水庫、道路也是不動產，探礦、采礦、養殖、電力和通訊等設施都涉及不動產。哪些不動產應當納入統一登記的范圍，哪些不宜統一登記，在我國現階段應當加以區分。

根據前述準物權與典型物權的劃分，不動產登記性質的“二分法”，對于民事主體之間的物權變動，如房屋所有權、土地承包經營權等，不涉及行政機關的意思表示，與行政管理關系無關，依據準行政行為屬性，將其納入統一登記范圍當屬無疑。但是采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源這些準物權，行政機關依行政許可等產生的物權變動，不宜納入進來。因為這涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個過程，目前尚不成熟。

（三）明確不動產登記機關的賠償責任

根據物權法和不動產登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發生錯誤，也就是交易基礎發生錯誤，當事人及其他利害關系人均可能因此而遭受損害。為了保障權利人的合法權益以及加強登記人員責任感，有必要建立權利人登記救助機制，完善登記機關及其工作人員的責任制度。

權利人救助機制已為《物權法》所確立，增設了預告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機關的賠償責任。

登記的準確、真實及完整是登記工作的內在要求。筆者認為，不動產物權登記行為給相對人造成實際損失的情況下，已完全滿足行政賠償的構成要件:從主體角度講，不動產物權的登記工作是由行政機關而非司法機關來完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務的行為；第三，登記行為確實可能給相對人造成現實經濟損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對人的損失之間確實存在因果關系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，濫用職權以及不當或錯誤的登記，說明行政機關在履行登記職責過程中違反了對相對人應盡的義務，構成行政賠償中的違法行為。

此外，登記機關應設立登記賠償備用基金。從國外立法實踐上看，德國和瑞士專門設立登記賠償基金，以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害，我國也可以仿此例設立專門的登記基金。登記基金的來源應考慮：在不動產登記的業務中，將按件收取的費用，納入不動產登記賠償基金；登記機關可以向保險公司投保，設立責任保險；登記機關可以依法設立行政追償權，以保證有足夠的賠償基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現代行政程序制度

1．窗口式辦公

窗口式辦公，就是以單獨對外的收發文室為窗口受理業務，公民、法人只需將申請文件和必備資料從窗口遞入，即可按規定的時限到窗口領取結果，受理人和辦理人相分開，一個窗口進一個窗口出，封閉辦公，集中對外。[4](P478)

2.建立不動產統一登記的信息公開制度

信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權力來源于人民主權這一根本性事實所決定，權力運行的全過程應當為權力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權力健康運行的本質要求。[5](P21)

首先是政務信息公開。對與群眾利益相關的、便于群眾參與管理和監督的政務信息，逐步定期披露，既增加了政務工作的透明度，又增強登記機關的責任感。

其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對象應是社會全體成員，改變目前僅是向特定群體（當事人、法官、律師等）公開的做法，體現透明化管理、為人民服務的立場；信息公開的內容應包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當事人作出正確的不動產交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務小組、網上公告等，以實現全方位、高質量的服務。

在不動產統一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護當事人的知情權，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復抵押或不法分子惡意登記等現象。

參考文獻

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不動產管理法律法規范文6

此次活動我局制訂了《xx國土資源局第26個全國“土地日”宣傳活動方案》，從6月20日開始我局就在全縣各所組織開展了第26個“6.25”全國土地日宣傳周活動，各國土資源所工作人員深入各鄉鎮集市展開了宣傳活動。

6月23-24日上午，xx國土資源局在東大街人大門前舉辦了第26個“6.25”全國土地日宣傳活動。

在東大街老年活動中心門前搭建彩虹門1座，佩戴宣傳錦帶，設立法律法規咨詢臺1處、懸掛橫幅宣傳標語、擺放宣傳展板，散發了宣傳資料5000余份，解答群眾咨詢2000多人次，邀請電視臺等媒體進行了現場采訪報道。

同時，在局機關門廳電子屏幕上滾動播出“6.25全國土地日”活動宣傳口號；在xx電視臺滾動宣傳“全國土地日”活動主題；在局門戶網站宣傳專欄公布宣傳活動過程；利用移動手機平臺向社會群發宣傳短信。