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土地開發(fā)施工方案范文1
法定代表人宋楊，總經(jīng)理。
委托人陳朱承，天平律師事務(wù)所律師。
委托人陳曉暉，天平律師事務(wù)所律師。
被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局，住所地北京市西城區(qū)西安門大街115號(hào)。
法定代表人魏榮，局長。
委托人王學(xué)群，北京市中合律師事務(wù)所律師。
委托人楊紅星，北京市中合律師事務(wù)所律師。
被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地北京市懷柔縣興懷大街甲6號(hào)。
法定代表人馬襄瑜，經(jīng)理。
委托人劉慶發(fā)，北京市中合律師事務(wù)所律師。
原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱宏宇公司）訴被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱西城房管局）、被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱雅永誠公司）合作建房糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告宏宇公司之委托人陳朱承、陳曉暉，被告西城房管局之委托人王學(xué)群、楊紅星，被告雅永誠公司之委托人劉慶發(fā)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宏宇公司訴稱，我公司于1997年7月15日與西城房管局簽訂了《合作危改建房協(xié)議書》、協(xié)議書規(guī)定，雙方合作改建項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)官園危改小區(qū)，為高層住宅樓，共計(jì)16800平方米。危改建房方式為，西城房管局負(fù)責(zé)提供建設(shè)場(chǎng)地及建筑任務(wù)指標(biāo)，我公司提供改造項(xiàng)目的建設(shè)資金，負(fù)責(zé)總體項(xiàng)目的運(yùn)作管理。雙方在簽訂協(xié)議書后組成危改擴(kuò)建辦公室，辦理一切有關(guān)具體事宜。力爭(zhēng)在1997年底正式開工。后西城房管局又與其下屬北京市西城區(qū)福綏境房管所（以下簡(jiǎn)稱福綏境房管所）簽訂《承辦拆遷工作協(xié)議書》，要求福綏境房管所2個(gè)月內(nèi)完成拆遷任務(wù)。1997年5月19日，西城房管局授權(quán)雅永誠公司全權(quán)負(fù)責(zé)官園1號(hào)樓翻、擴(kuò)建項(xiàng)目的全部管理及運(yùn)作，1997年8月5日，雅永誠公司又與我公司簽訂《合作危改建設(shè)合同書》，由我公司提供建設(shè)資金，雅永誠公司負(fù)責(zé)將建設(shè)用地上的房屋拆遷完畢，做到場(chǎng)平等事項(xiàng)。上述兩份協(xié)議簽訂后，我公司按照協(xié)議約定履行了全部付款義務(wù)。而兩被告卻未按照合約規(guī)定將建設(shè)用地上房屋拆遷完畢，至今仍有部分房屋未進(jìn)行拆遷，無法達(dá)成場(chǎng)平，造成我公司在前期已經(jīng)投入大量資金的情況下，始終無法對(duì)該項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行任何開發(fā)建設(shè)。現(xiàn)請(qǐng)求法院判令終止兩被告與我公司簽訂的合同和協(xié)議；判令兩被告連帶償付我公司已付前期補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用人民幣8263856.40元，以及自1997年8月至2000年6月利息，總額人民幣1968902.82元，本息合計(jì)人民幣10232789.22元；判令兩被告連帶賠償其嚴(yán)重違約行做到場(chǎng)平等。1997年10月13日，宏宇公司支付雅永誠公司補(bǔ)償款人民幣400萬元，后又分別支付設(shè)計(jì)費(fèi)，市政設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)及其他費(fèi)用共計(jì)人民幣2623566元，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)人民幣1032500元，宏宇公司自己花辦公費(fèi)605820元。因合建項(xiàng)目建設(shè)用地上的房屋未實(shí)際拆遷完畢，致使雙方合建項(xiàng)目無法繼續(xù)下去。2000年5月22日，宏宇公司委托北京偉業(yè)商業(yè)投資顧問有限公司，對(duì)官園危改小區(qū)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)研，該調(diào)研報(bào)告稱宏宇公司商業(yè)經(jīng)濟(jì)損失為人民幣12468000元。現(xiàn)宏宇公司要求西城房管局、雅永誠公司連帶償付其已付前期補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用人民幣8263886.40元。利息總額人民幣1968902.82元，共計(jì)10232789.22元，連帶賠償其公司商業(yè)經(jīng)濟(jì)損失人民幣12468000元。訴訟中，西城房管局表示不同意承擔(dān)任何責(zé)任。雅永誠公司只同意返還往來款4的萬元，不同意承擔(dān)其他責(zé)任。
上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、西城房管局與宏宇公司簽訂的協(xié)議書、西城房管局授權(quán)書、宏宇公司與雅永誠公司簽訂的合同書、西城房管局與福綏境房管所承辦拆遷工作協(xié)議書，宏宇公司付款憑證等相關(guān)證據(jù)材料在案作證。
本院認(rèn)為，公民、法人在進(jìn)行民事活動(dòng)中應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則。宏宇公司與西城房管局簽訂的《合作危改建房協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定有效，此后宏宇公司與雅永誠公司簽訂《合作危改建設(shè)合同書》亦是雙方真實(shí)意思表示，也應(yīng)認(rèn)定為有效，故雙方均應(yīng)依約定積極履行義務(wù)。宏宇公司依約定支付建設(shè)資金，但雅永誠公司未按約定提供建設(shè)用地及將房屋拆遷完畢，對(duì)此，雅永誠公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因雅永誠公司系依西城房管局授權(quán)行為，故西城房管局亦應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。雙方的合作行為現(xiàn)已無法繼續(xù)履行故應(yīng)終止雙方的協(xié)議及合同。現(xiàn)雅永誠公司表示可返還宏宇公司往來款400萬元，本院不持異議。宏宇公司要求西城房管局、雅永誠公司償付其已支付項(xiàng)目前期款，理由正當(dāng)，本院予以支持。但考慮到拆遷過程中實(shí)際情況，對(duì)宏宇公司已支付的拆遷補(bǔ)償款等費(fèi)用應(yīng)由西城房管局、雅永誠公司予以賠償，宏宇公司對(duì)其自己所花費(fèi)的辦公費(fèi)應(yīng)自行承擔(dān)，宏宇公司要求賠償利息損失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求賠償其商業(yè)經(jīng)濟(jì)損失之訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條之規(guī)定，判決如下：
一、解除被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局與原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司《合作危改建房協(xié)議書
二、解除原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司《合作危改建設(shè)合同書》；
三、被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司返還原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司人民幣四百萬元（本判決生效后十日內(nèi)執(zhí)行）；
四、被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局、被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司連帶償付原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司人民幣三百六十五萬六千零六十六元（本判決生效后日日內(nèi)執(zhí)行）；
五、駁回原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司其他訴訟請(qǐng)求。西城房管局授權(quán)行為，故西城房管局亦應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。雙方的合作行為現(xiàn)已無法繼續(xù)履行故應(yīng)終止雙方的協(xié)議及合同。現(xiàn)雅永誠公司表示可返還宏宇公司往來款400萬元，本院不持異議。宏宇公司要求西城房管局、雅水誠公司償付其已支付項(xiàng)目前期款，理由正當(dāng)，本院予以支持。但考慮到拆遷過程中實(shí)際情況，對(duì)宏宇公司已支付的拆遷補(bǔ)償款等費(fèi)用應(yīng)由西城房管局、雅永誠公司子以賠償，宏宇公司對(duì)其自己所花費(fèi)的辦公費(fèi)應(yīng)自行承擔(dān)，宏宇公司要求賠償利息損失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求賠償其商業(yè)經(jīng)濟(jì)損失之訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條之規(guī)定，判決如下：
一、解除被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局與原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司《合作危改建房協(xié)議書》；
二、解除原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司《合作危改建設(shè)合同書》；
三、被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司返還原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司人民幣四百萬元（本判決生效后十日內(nèi)執(zhí)行）；
四、被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局、被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司連帶償付原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司人民幣三百六十五萬六千零六十六元（本判決生效后日日內(nèi)執(zhí)行）；
五、駁回原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司其他訴訟請(qǐng)求。
土地開發(fā)施工方案范文2
一、實(shí)施原則
（一）試點(diǎn)按項(xiàng)目管理，通過下達(dá)工礦廢棄地復(fù)墾利用指標(biāo)進(jìn)行規(guī)模控制和考核。
（二）復(fù)墾區(qū)選址在經(jīng)確認(rèn)的工礦廢棄地范圍內(nèi)。廢棄建設(shè)用地必須先復(fù)墾、后調(diào)整利用。
（三）廢棄地復(fù)墾項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行土地復(fù)墾管理規(guī)定。
（四）廢棄地項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的復(fù)墾與建新實(shí)行整體審批，一經(jīng)批準(zhǔn),原則上不得調(diào)整。復(fù)墾面積必須大于建新面積，復(fù)墾耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量必須高于建新占用耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量。
（五）從項(xiàng)目批準(zhǔn)到完成驗(yàn)收的期限原則上不超過一年。
（六）先易后難。誰使用，誰出資。
二、實(shí)施方案
（一）計(jì)劃分配。市政府確定建新區(qū)位置和規(guī)模計(jì)劃指標(biāo),下達(dá)縣區(qū)政府年度工礦廢棄地復(fù)墾計(jì)劃任務(wù)，對(duì)調(diào)整利用工礦廢棄地指標(biāo)（即建新指標(biāo)）實(shí)行統(tǒng)一管理。
年國土資源部同意我市使用廢棄地調(diào)整利用指標(biāo)1萬畝。省國土資源廳要求我市先行復(fù)墾高標(biāo)準(zhǔn)耕地2千畝。市政府決定先行下達(dá)復(fù)墾計(jì)劃6千畝，其中杜集區(qū)3千畝，烈山區(qū)3千畝開展廢棄地試點(diǎn)工作，確保先行復(fù)墾耕地2千畝通過省國土資源廳驗(yàn)收。
（二）明確主體。縣區(qū)政府為工礦廢棄地復(fù)墾責(zé)任主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為工礦廢棄地復(fù)墾實(shí)施主體，市國土資源和財(cái)政部門為工礦廢棄地利用項(xiàng)目監(jiān)管和資金管理主體。
（三）實(shí)施程序。
1.縣區(qū)政府根據(jù)市政府下達(dá)的工礦廢棄地復(fù)墾計(jì)劃，分配到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織實(shí)施。復(fù)墾區(qū)選址確定后，報(bào)經(jīng)市國土資源和財(cái)政部門審核同意，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目區(qū)土地復(fù)墾規(guī)劃方案，組織專家評(píng)審，通過論證后，會(huì)同建新區(qū)方案一同上報(bào)省國土資源廳備案。
2.工礦廢棄地利用復(fù)墾規(guī)劃通過評(píng)審后，市國土資源部門按照市級(jí)投資土地復(fù)墾項(xiàng)目管理辦法負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府依照招、投標(biāo)法律法規(guī)的規(guī)定，通過公開招標(biāo)方式確定土地復(fù)墾項(xiàng)目施工單位。
（四）資金使用。
1.預(yù)算管理。工礦廢棄地復(fù)墾整理資金嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目預(yù)決算管理。市財(cái)政部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)算的審查、下達(dá)、資金的撥付、使用和監(jiān)督管理等工作；市國土資源部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)、組織實(shí)施和驗(yàn)收等工作。縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府具體實(shí)施項(xiàng)目資金、核算和管理施工單位。
2.預(yù)算編制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府依據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃，編制設(shè)計(jì)施工方案和項(xiàng)目預(yù)算。項(xiàng)目施工方案和預(yù)算由市國土資源部門牽頭組織專家論證、評(píng)審。專家論證、評(píng)審?fù)ㄟ^后按照淮北市土地開發(fā)復(fù)墾整理項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督管理。
3.資金標(biāo)準(zhǔn)。復(fù)墾區(qū)和建新區(qū)在同一縣級(jí)行政區(qū)內(nèi)，由縣區(qū)政府在本區(qū)自行調(diào)劑使用的，縣區(qū)政府自籌資金復(fù)墾。市政府投資調(diào)劑使用指標(biāo)的，市財(cái)政部門按批準(zhǔn)的施工預(yù)算，分期撥付項(xiàng)目復(fù)墾資金。經(jīng)復(fù)墾驗(yàn)收耕地總面積的15%-20%指標(biāo)由縣區(qū)政府自行安排建新項(xiàng)目使用。
為加快先期復(fù)墾2千畝耕地實(shí)施進(jìn)度，落實(shí)配套資金，市政府審批投資的項(xiàng)目，市財(cái)政部門先期按新增建設(shè)用地報(bào)批規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每畝6.5萬元撥付給具體承擔(dān)復(fù)墾任務(wù)的縣區(qū)包干使用，先實(shí)施復(fù)墾、后完善報(bào)批手續(xù)。在選定復(fù)墾地塊后，經(jīng)市財(cái)政、國土資源部門確認(rèn)，市財(cái)政部門按市政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目撥付每畝2萬元啟動(dòng)資金，余款待復(fù)墾實(shí)施后分期撥付。此項(xiàng)資金僅限先期復(fù)墾認(rèn)證的2千畝耕地，復(fù)墾資金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)際認(rèn)證復(fù)墾耕地面積為準(zhǔn)。
在縣級(jí)行政區(qū)域之間調(diào)劑使用建新項(xiàng)目指標(biāo)的，使用建新指標(biāo)的縣區(qū)、單位與復(fù)墾耕地指標(biāo)的縣區(qū)政府簽訂指標(biāo)使用協(xié)議，按照新增建設(shè)用地報(bào)批規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每畝10萬元有償使用。
4.資金支出。市財(cái)政部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定和前期工作實(shí)際情況撥付項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測(cè)等項(xiàng)目前期工作經(jīng)費(fèi)。按項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，市國土資源主管部門會(huì)同財(cái)政主管部門共同審核后，向縣區(qū)撥付工程資金，縣區(qū)政府根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度撥付資金。
5.資金決算。工礦廢棄地復(fù)墾項(xiàng)目竣工后，施工單位編制工程決算，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府編制財(cái)務(wù)決算，經(jīng)縣區(qū)政府審核后，縣、區(qū)審計(jì)部門決算審計(jì)，驗(yàn)收合格后結(jié)算。
土地開發(fā)施工方案范文3
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全過程；成本控制
Abstract: The whole process of real estate project development, cost control plays an important role in lower construction costs, and improve economic efficiency. The whole process of cost control, project decision-making stage cost control, cost control of the project design phase, the project implementation phase of cost control and project completion of settlement stage cost control.
Keywords: real estate; the whole process; cost control
中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言
隨著國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程成本控制也日益迫切。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理人員只有從全過程的角度合理控制各個(gè)環(huán)節(jié)的工程成本，才能夠有效地實(shí)現(xiàn)工程成本管理目標(biāo)。
1投資決策階段成本控制
1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目決策
房地產(chǎn)項(xiàng)目決策是對(duì)擬建項(xiàng)目的可行性與必要性進(jìn)行科學(xué)論證的過程。項(xiàng)目決策是否具有合理性，對(duì)工程成本控制、投資效益和項(xiàng)目建設(shè)的成敗等有著直接的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的科學(xué)性是項(xiàng)目成本有效控制的基礎(chǔ)，只有根據(jù)工程實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)決策，確定最優(yōu)的投資方案，優(yōu)化資源配置，才能夠有效地控制項(xiàng)目成本。通常，決定項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)是項(xiàng)目決策的內(nèi)容。另一方面，工程項(xiàng)目的投資數(shù)量、造價(jià)高低影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目決策。在投資前期，對(duì)房地產(chǎn)擬建項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)地、全面地論證與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析可行性研究可以用作項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件編制的依據(jù)，與相關(guān)單位簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)，向規(guī)劃部門、地方政府、環(huán)保部門申請(qǐng)項(xiàng)目審批的依據(jù)，安排工程進(jìn)度、施工組織的依據(jù)，項(xiàng)目建成后進(jìn)行評(píng)估、驗(yàn)收的依據(jù)。
1.2成本控制措施
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資決策階段成本控制的主要措施有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算，組建優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和詳細(xì)的成本分析。
1.2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算
根據(jù)特定的方法與現(xiàn)有的資料，估計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資數(shù)額。項(xiàng)目投資估算是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的經(jīng)濟(jì)依據(jù)。具體來講，投資估算是主管部門審批建議書，研究分析房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，控制工程設(shè)計(jì)概算，制定項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃等的重要依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算包括投資建設(shè)前期估算、建設(shè)實(shí)施期估算、竣工驗(yàn)收期估算，是對(duì)項(xiàng)目全過程的各項(xiàng)成本費(fèi)用的評(píng)估。在整體性民用工程或全廠性工業(yè)項(xiàng)目中，投資估算既包括主要生產(chǎn)項(xiàng)目、綠化、構(gòu)筑物、室外綜合管網(wǎng)、圍墻大門、道路等，又包括供電、供水等項(xiàng)目相關(guān)工程費(fèi)用。
1.2.2組建富有成本概念的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段，企業(yè)組建由專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)豐富的人才構(gòu)成的項(xiàng)目組。項(xiàng)目組成員主要包括經(jīng)營管理人員、投資分析人員、工程技術(shù)人員、營銷人員、造價(jià)工程師、建筑師等。成本控制人員負(fù)責(zé)了解、分析和判斷、貸款利率、政府費(fèi)稅情況、建筑安裝工程造價(jià)狀況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)狀況等情況。
1.2.3精致的成本分析
投資決策階段需要對(duì)土地開發(fā)成本、土地出讓金、城市配套費(fèi)、土地征用費(fèi)、前期工程費(fèi)用估算、建筑安裝工程造價(jià)成本、配套設(shè)施成本、社區(qū)管網(wǎng)成本、小區(qū)智能化成本、園林環(huán)境工程費(fèi)、費(fèi)稅以及不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行充分的分析。
2設(shè)計(jì)階段成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制是項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制的關(guān)鍵。雖然房地產(chǎn)設(shè)計(jì)成本只占項(xiàng)目總成本的1.5%左右，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)工程項(xiàng)目的總成本有著重大的影響。做好設(shè)計(jì)階段的成本控制，就抓住了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)概算具體包括房地產(chǎn)項(xiàng)目單位工程概算、房地產(chǎn)項(xiàng)目向工程綜合概算以及房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)總概算。設(shè)計(jì)概算在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單的過程成本控制中發(fā)揮著重要的作用。設(shè)計(jì)概算是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃編制、建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要依。編制房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算必須遵循以下原則：準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容；執(zhí)行國家的經(jīng)濟(jì)政策與建設(shè)方針；充分考慮擬建工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，反映出實(shí)際的價(jià)格水平。
在該階段成本控制的主要措施包括：
①根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況合理確定容積率，盡可能地提高土地利用率；②加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案評(píng)審工作，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；③明確獎(jiǎng)懲辦法，嚴(yán)格實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)；④加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。
3實(shí)施階段成本控制
3.1招標(biāo)投標(biāo)控制
招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制的重要方法，是促進(jìn)建筑市場(chǎng)規(guī)范化的重要措施。通過招標(biāo)投標(biāo)，能夠選擇最佳的承包單位，有效地降低工程項(xiàng)目成本，合理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本，具有非常重要的意義。通常，招標(biāo)投標(biāo)工程項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容包括：確定科學(xué)的招標(biāo)方式，邀請(qǐng)招標(biāo)與公開招標(biāo)是兩種主要的招標(biāo)方式，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程緊迫程度、合同類型、承包形式等確定招標(biāo)方式；招標(biāo)文件編制，確定科學(xué)的投標(biāo)報(bào)價(jià)方法、招標(biāo)工程標(biāo)底以及工程計(jì)量方法；投標(biāo)文件編制，投標(biāo)人確定合理的投標(biāo)報(bào)價(jià)；發(fā)包人采用科學(xué)的方式進(jìn)行評(píng)標(biāo)；評(píng)標(biāo)定標(biāo)，發(fā)包人和中標(biāo)人簽訂承包合同。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在項(xiàng)目招標(biāo)過程中應(yīng)當(dāng)有效地控制工程項(xiàng)目成本，通過招標(biāo)投標(biāo)使各個(gè)競(jìng)標(biāo)單位有序競(jìng)爭(zhēng)，使投標(biāo)價(jià)格下降或趨于合理，有利于開發(fā)商減少投資數(shù)額，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益，從而更加有效地控制工程項(xiàng)目成本。在招標(biāo)投標(biāo)的過程中，為了充分發(fā)揮招標(biāo)投標(biāo)的作用，就應(yīng)當(dāng)做好以下幾方面的工作：加強(qiáng)資格審查，需要考核、審查申請(qǐng)投標(biāo)單位的管理水平、信譽(yù)、業(yè)績、實(shí)力等，確保優(yōu)選優(yōu)中；確定合理的標(biāo)底價(jià)格，在保證工期、質(zhì)量的基礎(chǔ)上壓低標(biāo)價(jià)，促使合理低價(jià)中標(biāo)，防止低于成本價(jià)中標(biāo)；重視材料設(shè)備招標(biāo)工作，單獨(dú)組織招標(biāo)采購鋼筋、水泥、混凝土等材料設(shè)備，確保材料設(shè)備質(zhì)量，以降低投資數(shù)額。
3.2施工監(jiān)督控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段是合同的具體化階段，是招標(biāo)投標(biāo)階段的延伸。雖然項(xiàng)目施工階段對(duì)工程成本的影響相對(duì)較小，但是因?yàn)樵撾A段是工程實(shí)體形成的關(guān)鍵階段，所以必須加強(qiáng)施工監(jiān)督控制。既要合理控制工程項(xiàng)目成本，又要確保工程項(xiàng)目整體質(zhì)量。該階段必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理、監(jiān)督；加強(qiáng)材料設(shè)備的價(jià)格和成本的管理；嚴(yán)格監(jiān)控資金計(jì)劃的執(zhí)行情況。
通常，施工階段項(xiàng)目成本控制應(yīng)做好以下工作：圖紙會(huì)審工作，審查施工圖紙，查找可能存在的問題，避免由施工圖紙錯(cuò)誤導(dǎo)致返工；優(yōu)化工程項(xiàng)目組織施工方案，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等角度分析對(duì)比各種施工方案，選擇最佳的施工方案，降低工程成本；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，加強(qiáng)涉及成本增減的工程項(xiàng)目管理；科學(xué)確定設(shè)備和材料價(jià)格，加強(qiáng)設(shè)備和材料價(jià)格控制是降低工程成本的重要手段，在確保工程質(zhì)量的前提下，爭(zhēng)取將材料和設(shè)備價(jià)格控制在較低的水平上；加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)督管理；確保工程按時(shí)完工，降低工期延誤成本。
4竣工結(jié)算階段成本控制
“復(fù)雜性、集中性、大量性”是結(jié)算工作的特點(diǎn)。為了防止在該階段發(fā)生主觀錯(cuò)誤，導(dǎo)致成本上升，就必須建立下列機(jī)制：獎(jiǎng)懲制度；二次復(fù)核、審計(jì)制；合同原則及會(huì)議確認(rèn)制。通常，項(xiàng)目竣工階段的成本工作主要包括：審查竣工結(jié)算、編制竣工決算、處理保修費(fèi)用、評(píng)估建設(shè)項(xiàng)目等。其中，工程竣工結(jié)算審查是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制工程成本的重要途徑之一，也是工程項(xiàng)目成本控制的有效措施。竣工結(jié)算的成本管理工作包括甲供材料的結(jié)算、甲供設(shè)備的結(jié)算和工程結(jié)算。成本控制的過程為初審竣工資料、結(jié)算資料；審查結(jié)算資料，會(huì)簽結(jié)算資料，初審結(jié)算；復(fù)核結(jié)算，化解結(jié)算分歧，進(jìn)行結(jié)算定案。具體主要包括以下內(nèi)容：合同條款核對(duì)，審核竣工工程是否符合合同要求，只有驗(yàn)收合格的工程才能進(jìn)行竣工結(jié)算，按照合同約定的計(jì)價(jià)定額、優(yōu)惠條款、主材價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算方法等審核工程竣工結(jié)算；隱蔽驗(yàn)收記錄檢查；實(shí)際變更簽證落實(shí)；核實(shí)工程數(shù)量，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更單、竣工圖等核算竣工工程量；核實(shí)單價(jià)；合理計(jì)取房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)費(fèi)用。竣工結(jié)算工作完成后，要認(rèn)真做好成本的分析、考核工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，把具體的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)沉淀下來，為企業(yè)的未來發(fā)展項(xiàng)目的策劃及成本管理與控制工作提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
5結(jié)語
綜上所述，全過程成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮著重要的作用。為了有效地降低工程造價(jià)、減少投資數(shù)額、提高工程經(jīng)濟(jì)效益，就必須堅(jiān)持主動(dòng)、全面、動(dòng)態(tài)成本管理原則，成本控制工作前移，積極、主動(dòng)圍繞目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行控制；全過程、全方位、全員參與的動(dòng)態(tài)成本管理；目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，凡事做到事先控制為主，事中、事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的水平。
參考文獻(xiàn)：
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[2]李新春.淺議政府投資項(xiàng)目成本增加的成因與防控對(duì)策[J].四川建筑,2006(9):230.
土地開發(fā)施工方案范文4
房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)事先預(yù)測(cè)未來住房需求而進(jìn)行的建筑產(chǎn)品開發(fā)的過程，這其中由于預(yù)測(cè)結(jié)果的不確定性就導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)因素貫徹整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程。房地產(chǎn)開發(fā)主要分為確立投資項(xiàng)目、獲得土地資源、建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目和銷售管理房源這四個(gè)階段，在這四個(gè)階段中，由于工作任務(wù)目標(biāo)不同，所存在的風(fēng)險(xiǎn)也不盡相同。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組只有把握住每個(gè)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素才能夠在開發(fā)過程中采取相對(duì)應(yīng)的預(yù)防措施，從而減少風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)造成的損失。
確立投資項(xiàng)目階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素
房地產(chǎn)開發(fā)過程中的首要環(huán)節(jié)--確立投資項(xiàng)目階段，也是最為重要的一個(gè)階段。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)主要分為以下兩種。
1. 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)主要指開發(fā)商因政策的變更而可能受到影響的風(fēng)險(xiǎn)，我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出的政策規(guī)定較多，例如土地管理政策、住房政策、稅收政策、城市規(guī)劃政策等等，國家通過這些政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，房地產(chǎn)開發(fā)也因此存在風(fēng)險(xiǎn)。
2. 確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商對(duì)投資項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位是保證房地產(chǎn)開發(fā)順利的重要因素。近年來，很多開發(fā)商由于對(duì)市場(chǎng)需求的認(rèn)識(shí)存在紕漏，對(duì)供求信息分析得不到位，這就直接導(dǎo)致投資項(xiàng)目定位失誤，造成許多房源空置，不僅沒有獲利而且投入的資金得不到順利回收，許多房地產(chǎn)開發(fā)到一半便因缺少資金而中斷，造成嚴(yán)重的土地資源浪費(fèi)，也影響到企業(yè)的發(fā)展。
獲得土地資源階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素
獲得土地資源階段是指選擇土地資源、進(jìn)行住戶拆遷安置，直至籌資購買土地這一階段，這一階段風(fēng)險(xiǎn)主要分為以下兩種。
1. 土地資源風(fēng)險(xiǎn)。土地資源風(fēng)險(xiǎn)不僅受到土地自然屬性、社會(huì)屬性的影響，而且還受到城市規(guī)劃的影響。自然屬性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)是由土地資源的地質(zhì)土壤條件、地下狀況等方面的不確定性引起的；社會(huì)屬性帶來的風(fēng)險(xiǎn)是由土地的地理位置、周圍環(huán)境等方面的不確定性引起的；規(guī)劃所帶來的風(fēng)險(xiǎn)是由城市土地規(guī)劃部門對(duì)土地資源的規(guī)劃設(shè)計(jì)的不確定性所引起的。
2. 拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)。土地開發(fā)就牽涉到一個(gè)拆遷安置的問題，拆遷安置往往會(huì)引起法律與社會(huì)問題。我國對(duì)于拆遷安置的法律條例還不夠細(xì)致詳細(xì)，沒有地區(qū)針對(duì)性；而且很多原住民并不愿意拆遷，在拆遷時(shí)往往會(huì)提出高價(jià)補(bǔ)貼。這些問題使開發(fā)商面臨兩難的境地：高價(jià)購買土地或者錯(cuò)過開發(fā)時(shí)機(jī)再或者放棄開發(fā)項(xiàng)目，這些決定都給開發(fā)項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。
建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素
建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目階段是指開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工驗(yàn)收的一個(gè)階段，這一階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素主要是由施工管理不當(dāng)、設(shè)計(jì)不當(dāng)、進(jìn)度安排不當(dāng)而引起的，具體的風(fēng)險(xiǎn)主要分為以下三種。
1. 具體設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)包括整體規(guī)劃、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)以及各種專業(yè)設(shè)計(jì)。如果這些設(shè)計(jì)不當(dāng)、選擇的方案不當(dāng)、結(jié)構(gòu)位置安排不合理，就會(huì)直接造成建筑物的外觀、安全出現(xiàn)問題。這些具體設(shè)計(jì)會(huì)直接影響到建筑物的實(shí)用性，給開發(fā)商帶來項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
2. 工期延誤風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于施工單位的施工進(jìn)度安排不合理，就會(huì)導(dǎo)致施工時(shí)期的延長。工期延長的時(shí)候，市場(chǎng)需求可能發(fā)生變化，建筑工程也會(huì)消耗更多的資金投入與管理費(fèi)用，從而帶來間接損失。
3. 建筑質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果好壞直接由房地產(chǎn)建筑物的質(zhì)量所決定，質(zhì)量才是最吸引顧客的地方。建筑物質(zhì)量所帶來的風(fēng)險(xiǎn)由很多因素決定，例如施工方案、施工單位的技術(shù)水平、建材的質(zhì)量、工程進(jìn)度安排等等，這些因素都會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來不確定的風(fēng)險(xiǎn)。
銷售管理房源階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素
1. 銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售階段，開發(fā)商可以提前回收一部分資金，減少開發(fā)成本，但如果此時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，則會(huì)減少后期開發(fā)商的收益；房地產(chǎn)正常銷售是指房屋建成之后再進(jìn)行的銷售，這種時(shí)期銷售價(jià)格受到影響的程度較大，往往由建成的時(shí)期的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況所決定；滯后銷售是指在市場(chǎng)需求較大時(shí)，開發(fā)商等到需求達(dá)到巔峰時(shí)在進(jìn)行銷售。但是這種銷售方式不能讓開發(fā)商及時(shí)回收資金，存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)也較多。
2. 交易合同風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)商品具有特殊性，一旦被不法分子所騙取或侵占，就會(huì)給開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。所以房地產(chǎn)的出租、銷售交易合同必須要將條例列舉清楚，對(duì)交易雙方的行為都要做出詳細(xì)的條約規(guī)定，切忌模糊不清。
土地開發(fā)施工方案范文5
【關(guān)鍵詞】土地綜合整治；實(shí)施管理；后期管護(hù)；問題；對(duì)策
1.項(xiàng)目實(shí)施管理和后期管護(hù)的意義
土地綜合整治是堅(jiān)守耕地紅線、保障糧食安全的重要舉措，是保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展用地需求的有效途徑，是促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的有力杠桿，是推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化帶動(dòng)農(nóng)村工業(yè)化和農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要手段。
項(xiàng)目實(shí)施管理是保證工程建設(shè)質(zhì)量的有效措施。通過加強(qiáng)實(shí)施管理，一方面能有效增加耕地面積，提高糧食產(chǎn)能，同時(shí)也能夠確保道路、水利及林網(wǎng)等工程質(zhì)量，為規(guī)模經(jīng)營和發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)造良好條件。
后期管護(hù)是確保項(xiàng)目效益持續(xù)發(fā)揮的重要保障。項(xiàng)目的實(shí)施是階段性的，而工程管理卻是長期性的，扎實(shí)有效地做好土地整治項(xiàng)目工程后期管護(hù)，是確保土地綜合整治項(xiàng)目效益持續(xù)發(fā)揮的重要保障。
2.土地綜合整治項(xiàng)目實(shí)施管理及后期管護(hù)的現(xiàn)狀
通過研究分析，目前多數(shù)土地綜合整治項(xiàng)目的實(shí)施管理及后期管護(hù)有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：
（1）較好的完成了規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目實(shí)施的藍(lán)圖和根本。為了適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)工程的要求，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案科學(xué)合理、因地制宜，基本滿足了農(nóng)民群眾的愿望和要求。
（2）積極的進(jìn)行了宣傳發(fā)動(dòng)。土地綜合整治項(xiàng)目涉及到項(xiàng)目區(qū)家家戶戶，涉及到農(nóng)民的切身利益，工作難度相當(dāng)大。通過積極宣傳，加強(qiáng)了對(duì)農(nóng)民群眾的宣傳引導(dǎo)，統(tǒng)一了群眾的思想認(rèn)識(shí)，充分調(diào)動(dòng)了農(nóng)民群眾、社會(huì)各界投入土地整治工作的積極性和熱情，為項(xiàng)目順利實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
（3）公開進(jìn)行了項(xiàng)目招投標(biāo)。嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的規(guī)定和辦法運(yùn)作，增加了項(xiàng)目實(shí)施過程的公開性、公平性、公正性和項(xiàng)目實(shí)施的透明度，從而保證了項(xiàng)目的順利實(shí)施。
（4）切實(shí)加強(qiáng)了工程監(jiān)督。為確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，嚴(yán)格落實(shí)“七制”等各項(xiàng)規(guī)章制度，成立督導(dǎo)小組及時(shí)進(jìn)行檢查調(diào)度，加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目的跟蹤指導(dǎo)，會(huì)同監(jiān)理單位及時(shí)糾正工程建設(shè)中存在的問題，督促工程施工的進(jìn)度，確保項(xiàng)目按時(shí)、保質(zhì)、保量完成。
（5）嚴(yán)格進(jìn)行了資金監(jiān)管。嚴(yán)格執(zhí)行資金運(yùn)作程序和制約監(jiān)管機(jī)制，確保專項(xiàng)資金安全、合理、有序使用。按照項(xiàng)目管理的程序和方法，加強(qiáng)對(duì)資金事前、事中、事后的監(jiān)督和審計(jì)，確保項(xiàng)目資金安全高效運(yùn)行。
（6）后期管護(hù)還有待加強(qiáng)。項(xiàng)目建成后，由于管理體制、管護(hù)責(zé)任和資金等方面的因素，對(duì)項(xiàng)目后期管護(hù)重視不夠，致使后期管護(hù)工作弱化，一些工程不能長期有效發(fā)揮作用。
3.項(xiàng)目實(shí)施及后期管護(hù)工作中存在的問題
隨著土地綜合整治工作的逐步推進(jìn)，也逐漸暴露出“隨意施工”、“重建輕管”等許多問題，這些問題嚴(yán)重影響了項(xiàng)目建設(shè)成果有效持久地發(fā)揮作用[1]，如何做好土地綜合整治實(shí)施管理及后期管護(hù)已經(jīng)成為一個(gè)亟待解決的問題。
（1）個(gè)別施工單位不按設(shè)計(jì)工藝進(jìn)行施工。規(guī)劃設(shè)計(jì)的施工工藝是經(jīng)過反復(fù)論證的較為合理的工藝，如果不按施工設(shè)計(jì)工藝進(jìn)行施工，很有可能造成建成后的工程質(zhì)量得到不保障，很難發(fā)揮其長期效益。
（2）個(gè)別監(jiān)理單位監(jiān)理不到位。少數(shù)監(jiān)理人員工作責(zé)任心不夠，質(zhì)量意識(shí)薄弱、工作馬虎，質(zhì)量控制不嚴(yán)。
（3）沒有完善的后期管護(hù)體系。部分工程項(xiàng)目實(shí)施完成后，管理目標(biāo)、辦法、責(zé)任人不明確，項(xiàng)目區(qū)受益人群管護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，重視程度不夠，后期管護(hù)缺少切實(shí)可行的方法。如邊溝建成后，因后期管護(hù)不利造成溝渠堵塞等現(xiàn)象屢見不鮮。
（4）后期管護(hù)缺乏資金保障。項(xiàng)目后期管護(hù)是一個(gè)長期投入的過程，沒有專項(xiàng)資金的投入，很難開展后期管護(hù)工作。
4.對(duì)策建議
土地綜合整治項(xiàng)目的實(shí)施管理與后期管護(hù)工作是實(shí)現(xiàn)土地綜合整治工程綜合效益長期發(fā)揮的保證[2]，做好土地綜合整治工作，就要從構(gòu)建保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展新機(jī)制出發(fā)，按照宣傳引導(dǎo)、政策激勵(lì)、多元投入、規(guī)范管理的思路，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)的實(shí)施管理及后期管護(hù)。
4.1進(jìn)行廣泛宣傳
發(fā)揮輿論向?qū)ё饔茫柚娨暋?bào)刊、簡(jiǎn)報(bào)和網(wǎng)絡(luò)等各種媒體，強(qiáng)化對(duì)綜合整治工程實(shí)施管理和后期管護(hù)的目的與意義的宣傳，擴(kuò)大社會(huì)影響，提高社會(huì)認(rèn)識(shí)度，引導(dǎo)群眾主動(dòng)參與工程質(zhì)量監(jiān)督和后期管護(hù)工作。
4.2嚴(yán)格實(shí)施管理
（1）加強(qiáng)對(duì)施工單位的監(jiān)督管理。一是督促項(xiàng)目實(shí)施單位科學(xué)合理地制定施工方案，嚴(yán)格按項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)施工；二是及時(shí)進(jìn)行檢查調(diào)度，并聘請(qǐng)或委派專業(yè)技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)蹲點(diǎn)指導(dǎo)，及時(shí)糾正存在的問題；三是對(duì)質(zhì)量不合格的責(zé)令實(shí)施單位限期整改，切實(shí)保證工程質(zhì)量。
（2）加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的監(jiān)督管理。一是建議盡快出臺(tái)《土地整治項(xiàng)目工程監(jiān)理辦法》、《土地整治監(jiān)理單位及其監(jiān)理人員考核考評(píng)辦法》，各地結(jié)合實(shí)際制定適合自己管理辦法，如拿出一定比例的監(jiān)理費(fèi)，作為考核獎(jiǎng)勵(lì)資金等，做到獎(jiǎng)罰嚴(yán)明，對(duì)造成一定損失的，要追究監(jiān)理單位和監(jiān)理人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，以此來促進(jìn)監(jiān)理工作健康開展。二是讓項(xiàng)目村參與到監(jiān)理工作中去，建議明確給村的監(jiān)理費(fèi)或叫誤工費(fèi)合規(guī)。三是建議由財(cái)政直接委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)參與到工程施工的全過程，并對(duì)工程數(shù)量和質(zhì)量負(fù)責(zé)，切實(shí)提高項(xiàng)目工程建設(shè)管理水平，確保工程建設(shè)質(zhì)量。
4.3構(gòu)建管護(hù)機(jī)制
（1）完善相關(guān)制度。制定與項(xiàng)目后期管護(hù)相關(guān)的規(guī)章制度、管理辦法和獎(jiǎng)懲措施，從政策上更好的推動(dòng)后期管護(hù)工作，對(duì)項(xiàng)目后期管護(hù)工作開展較好的單位進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)后期管護(hù)不利，造成工程遭到破壞的，給予一定的處罰。杜絕只用不管，破壞工程設(shè)施等現(xiàn)象發(fā)生，確保土地綜合整治工程長期發(fā)揮效益[3]。
（2）明確管護(hù)責(zé)任。進(jìn)一步完善管護(hù)責(zé)任體系，建立起由市、區(qū)、鎮(zhèn)、村四級(jí)組成的監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)，鎮(zhèn)長、村長為第一責(zé)任人。土地開發(fā)整理中心進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，項(xiàng)目區(qū)所在地國土資源所進(jìn)行監(jiān)督，項(xiàng)目區(qū)村委、農(nóng)戶具體執(zhí)行，取長補(bǔ)短、分工合作，切實(shí)把后期管護(hù)工作落到實(shí)處，確保土地綜合整治發(fā)揮更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
（3）保障項(xiàng)目后期管護(hù)資金。要建立長期有效的后期管護(hù)體系，就必須有固定的資金來源[4]。所以一定要加大資金支持力度，采取多渠道籌集、集中集約使用的方式解決資金來源問題。建議：一是將項(xiàng)目的后期管護(hù)費(fèi)用按工程施工費(fèi)的一定比例提取，在項(xiàng)目預(yù)算中單獨(dú)列支；二是《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金使用管理辦法》中明確規(guī)定，市、區(qū)兩級(jí)政府從新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和出讓金中預(yù)留部分專項(xiàng)資金，專門用于綜合整治項(xiàng)目區(qū)的后期管護(hù)。另外，土地綜合整治項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施承包費(fèi)按一定比例提取用于后期管護(hù)。建立起專門的資金賬戶，按照資金性質(zhì)和用途單獨(dú)核算，專款專用。采取村民委員會(huì)申請(qǐng)、國土資源局審查、后期管護(hù)工程實(shí)施、相關(guān)單位聯(lián)合驗(yàn)收、財(cái)政局撥付資金的運(yùn)作程序，能由村民委員會(huì)自主實(shí)施的工程鼓勵(lì)村民委員會(huì)組織項(xiàng)目區(qū)群眾自主實(shí)施，這樣既調(diào)動(dòng)了群眾參與項(xiàng)目后期管護(hù)的積極性，又保障了后期管護(hù)資金合理有效的使用，形成專業(yè)管護(hù)與群防群護(hù)相結(jié)合共同推進(jìn)的良好局面。
參考文獻(xiàn)：
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土地開發(fā)施工方案范文6
【關(guān)鍵詞】建筑結(jié)構(gòu)；優(yōu)化設(shè)計(jì)；必要性；實(shí)例分析；注意事項(xiàng)
一、為什么要進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計(jì)
最近一些年來，由于人口壓力增大，土地資源變得越來越緊張了，土地市場(chǎng)的波動(dòng)也發(fā)了一些變化。土地價(jià)格不斷上漲，不僅使土地開發(fā)商倍感壓力，也大大增加了住房消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。此外，隨著生活條件的不斷提高，人們對(duì)于居住條件和環(huán)境各方面的要求也不斷提高，順應(yīng)這些潮流，建筑設(shè)計(jì)師們就應(yīng)該利用房屋建筑設(shè)計(jì)中建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)的方法，開發(fā)有限的空間資源，發(fā)揮這些資源的最優(yōu)效果，最終實(shí)現(xiàn)建筑房屋經(jīng)濟(jì)實(shí)用性的最大化。
工程設(shè)計(jì)人員為了使建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)得到最優(yōu)，必須以確保結(jié)構(gòu)穩(wěn)定為前提條件，然后通過對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理分析，運(yùn)用精準(zhǔn)的設(shè)計(jì)理念和方法來使設(shè)計(jì)達(dá)到最優(yōu)，從而更有效地掌握工程的造價(jià)，符合投資方的資金要求。借鑒先前優(yōu)秀設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，我們可以看到，與傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)往往能夠使工程造價(jià)減少5%～30%。因此，要實(shí)現(xiàn)降低工程造價(jià)的成本的目的，在工程建設(shè)過程中，使工作人員對(duì)優(yōu)化設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)的牢固掌握是很必要。此外把提高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效益二者有效結(jié)合，通過不斷完善設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)最低，從而實(shí)現(xiàn)更大的社會(huì)效益。
二、如何進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計(jì)
結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)過程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的階段大體可以分為三個(gè)階段，結(jié)構(gòu)方案階段，結(jié)構(gòu)計(jì)算階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。方案階段的內(nèi)容為：根據(jù)建筑的重要性，建筑所在地的抗震設(shè)防烈度，工程地質(zhì)勘查報(bào)告，建筑場(chǎng)地的類別及建筑的高度和層數(shù)來確定建筑的結(jié)構(gòu)形式（例如，磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)，框剪結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)，筒體結(jié)構(gòu)，混合結(jié)構(gòu)等等以及由這些結(jié)構(gòu)來組合而成的結(jié)構(gòu)形式）。確定了結(jié)構(gòu)的形式之后就要根據(jù)不同結(jié)構(gòu)形式的特點(diǎn)和要求來布置結(jié)構(gòu)的承重體系和受力構(gòu)件。
結(jié)構(gòu)計(jì)算階段的內(nèi)容為：首先，荷載的計(jì)算。荷載包括外部荷載（例如，風(fēng)荷載，雪荷載，施工荷載，地下水的荷載，地震荷載，人防荷載等等）和內(nèi)部荷載（例如，結(jié)構(gòu)的自重荷載，使用荷載，裝修荷載等等）上述荷載的計(jì)算要根據(jù)荷載規(guī)范的要求和規(guī)定采用不同的組合值系數(shù)和準(zhǔn)永久值系數(shù)等來進(jìn)行不同工況下的組合計(jì)算。其次，構(gòu)件的試算。根據(jù)計(jì)算出的荷載值，構(gòu)造措施要求，使用要求及各種計(jì)算手冊(cè)上推薦的試算方法來初步確定構(gòu)件的截面。再次，內(nèi)力的計(jì)算，根據(jù)確定的構(gòu)件截面和荷載值來進(jìn)行內(nèi)力的計(jì)算，包括彎矩，剪力，扭矩，軸心壓力及拉力等等。最后，構(gòu)件的計(jì)算。根據(jù)計(jì)算出的結(jié)構(gòu)內(nèi)力及規(guī)范對(duì)構(gòu)件的要求和限制（比如，軸壓比，剪跨比，跨高比，裂縫和撓度等等）來復(fù)核結(jié)構(gòu)試算的構(gòu)件是否符合規(guī)范規(guī)定和要求。如不滿足要求則要調(diào)整構(gòu)件的截面或布置直到滿足要求為止。
三、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化在房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的運(yùn)用實(shí)例分析
某房屋工程為五層寫字樓， 總面積為6365 m2，長度為55.3m，寬為16.3 m，房間開間為4.7m， 走廊寬2.5m，層高為3.5m。以粉細(xì)砂層為基礎(chǔ)持力層， 凍土深度1.05m，地下水位埋深約5m，抗震設(shè)防烈度為9°。對(duì)于這個(gè)工程所運(yùn)用的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化方法主要是從建筑整體和分部結(jié)構(gòu)兩方面實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化。
3.1 房屋建筑整體的設(shè)計(jì)優(yōu)化
要想使房屋建筑整體的設(shè)計(jì)達(dá)到最優(yōu)，必須先塑造結(jié)構(gòu)優(yōu)化模型，再確定使用的最優(yōu)計(jì)算方案和步驟， 隨后通過計(jì)算結(jié)構(gòu)的科學(xué)分析的三個(gè)步驟來實(shí)現(xiàn)。第一步：（1）挑選并確定設(shè)計(jì)變量。設(shè)計(jì)變量通常挑選與建筑設(shè)計(jì)有著重要聯(lián)系的因素來作為參數(shù)， 而把其他對(duì)建筑設(shè)計(jì)影響較小的因素作為預(yù)定參數(shù)，從而減少設(shè)計(jì)的工作量；（2）制定優(yōu)化設(shè)計(jì)目標(biāo)函數(shù)；（3）確定模型約束條件。通常在樓房可靠度優(yōu)化設(shè)計(jì)中， 其約束條件主要包括結(jié)構(gòu)強(qiáng)度約束、應(yīng)力約束、變形約束、裂縫約束、彈性約束等。第二步：在應(yīng)用房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化方法時(shí)， 依附于可靠度的優(yōu)化設(shè)計(jì)變量較多、非線性優(yōu)化較多， 為使計(jì)算便捷， 可以將約束優(yōu)化轉(zhuǎn)化為無約束問題來算，常見的計(jì)算方法有拉式乘法、Powell法等。依照優(yōu)化模型與計(jì)算方法來制定計(jì)算程序。第三步：通過優(yōu)化模型的確定和求解， 不難發(fā)現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中存在的一些問題，并通過不斷尋找解決問題的方法，深入優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)的更安全、更適用、更經(jīng)濟(jì)。
3.2 房屋建筑分部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化
高約幾十米的寫字樓， 抵抗地震的能力暫時(shí)定為7.5度， 為了達(dá)到抗震的目的，建筑基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)應(yīng)該采用短柱的形式。把臨近的兩條短柱中心間距的1/15當(dāng)作建筑基礎(chǔ)拉梁的剖面長度。一般情況下，如果在建筑工程施工過程中，建筑高度相對(duì)比較低的時(shí)候，可以把鋼筋的使用數(shù)量降低到最低。然而，為了使房屋的抗震結(jié)構(gòu)和建筑物梁柱的彎曲度與房屋上面的混凝土結(jié)構(gòu)保持協(xié)調(diào)，就需要把基礎(chǔ)拉梁的設(shè)計(jì)作為最大。
3.3 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)化
如果某一建筑使用的是鋼筋混凝土框架的結(jié)構(gòu)體系，就需要運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)的方法去實(shí)現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的最優(yōu)化。在應(yīng)經(jīng)得知的建筑結(jié)構(gòu)的截面的前提下， 采用限制性的分元法，對(duì)建筑物的整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行物理受力方面的測(cè)試分析， 之后再對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解，優(yōu)化具體建筑物構(gòu)建的各個(gè)部分，運(yùn)用公式進(jìn)行推算， 從而計(jì)算出建筑施工過程中建筑物所需要的鋼筋混凝土框架的最優(yōu)化結(jié)構(gòu)。
3.4 建筑結(jié)構(gòu)計(jì)算周期設(shè)計(jì)優(yōu)化
為了提高建筑物的質(zhì)量，一般寫字樓都設(shè)計(jì)成輕薄的墻體，這樣就可以使建筑物的使用壽命和設(shè)計(jì)年限相等。此外，還要對(duì)建筑結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)間乘以折減系數(shù)0.6 ～0.7 進(jìn)行折中計(jì)算。
四、建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)
4.1 關(guān)于箱、筏基礎(chǔ)底板的挑板問題
從結(jié)構(gòu)角度來講，如果能出挑板，能調(diào)勻邊跨底板鋼筋，特別是當(dāng)?shù)装邃摻钔ㄩL布置時(shí)，不會(huì)因邊跨鋼筋而加大整個(gè)底板的通長筋，較節(jié)約；出挑板后，能降低基底附加應(yīng)力，當(dāng)基礎(chǔ)形式處在天然地基和其他人工地基的坎上時(shí)，加挑板就可能采用天然地基；能降低整體沉降，當(dāng)荷載偏心時(shí)，在特定部位設(shè)挑板，還可調(diào)整沉降差和整體傾斜；窗井部位可以認(rèn)為是挑板上砌墻，不宜再出長挑板。雖然在計(jì)算時(shí)此處板并不應(yīng)按挑板計(jì)算。
4.2 該注意前期參與
言，前期施工方案的確定會(huì)直接關(guān)系到建筑施工需要的總投額度，而現(xiàn)在往往是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)并不參與前期方案的制定。因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)師在進(jìn)行建筑施工設(shè)計(jì)時(shí)，一般不會(huì)過多的考慮建筑結(jié)構(gòu)的科學(xué)性和可操作性，但是建筑設(shè)計(jì)的結(jié)果卻直接影響著結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。此外，一些方案還可能會(huì)使結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的難度增大，并使得建筑施工的總投資增加。
4.3 結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)優(yōu)化
在地基基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化方面，首先要選擇恰當(dāng)?shù)慕ㄖO(shè)計(jì)方案。如果建筑物為樁基礎(chǔ)，那么就要依據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的地質(zhì)條件對(duì)樁基的類型進(jìn)行選擇，盡量降低成本。樁端支持力的部分對(duì)灌注樁樁長的選取很有借鑒意義，所以應(yīng)該盡可能多的進(jìn)行比較從而確定最適合的施工方案。
參考文獻(xiàn)：
