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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文1
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；運營管理；互聯(lián)網(wǎng)
一、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析
1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
截至2014年年末，我國商業(yè)地產(chǎn)建筑面積約為2.4億平方米，共有約4000個商業(yè)購物中心。預(yù)計在2015年，我國商業(yè)地產(chǎn)新增量將再創(chuàng)歷史新高，約新增480個商業(yè)購物中心。但是，從我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)來看，更多的集中在二線城市，且由于商業(yè)地產(chǎn)的激烈競爭，需要面臨較高的空置率風(fēng)險。
目前，我國諸多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)越來越重視商業(yè)地產(chǎn)運營管理，逐漸向運營理念轉(zhuǎn)變，即通過整合運營管理自身商業(yè)地產(chǎn)，打造大型綜合商業(yè)平臺。
2.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢
商業(yè)地產(chǎn)在面臨運營變革的同時，亟待將新科技引入商業(yè)地產(chǎn)的運營，打造商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)力點。現(xiàn)階段，科技、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新已經(jīng)遍及國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的熱點問題。商業(yè)地產(chǎn)實行“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展趨勢，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢之一。預(yù)計，互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)地產(chǎn)耦合后，商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)智能化運營，商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)的所有實體商業(yè)將在互聯(lián)網(wǎng)平臺成立線上運營，商業(yè)地產(chǎn)的客戶不僅僅在商業(yè)地產(chǎn)正常營業(yè)時間了解相關(guān)信息，還可以在其余時間通過互聯(lián)網(wǎng)平臺掌握商業(yè)地產(chǎn)的最新動態(tài)信息。此外，互聯(lián)網(wǎng)的引入，還可以增加商業(yè)地產(chǎn)和客戶的交互體驗，在客戶消費現(xiàn)場應(yīng)用微定位技術(shù)，產(chǎn)生和客戶的交互場景。同時，商業(yè)地產(chǎn)商家還可以利用新技術(shù)，動態(tài)傳送商業(yè)信息，刺激客戶消費行為。
二、新形勢下商業(yè)地產(chǎn)運營創(chuàng)新分析
1.互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)地產(chǎn)的強耦合
商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟各具特色，二者相互補充、相互兼容，具有較強的耦合性。現(xiàn)階段，我國諸多商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)紛紛建設(shè)電子商務(wù)平臺，積極引進信息技術(shù)，高效配置商業(yè)地產(chǎn)配套措施，如大數(shù)據(jù)、自動收銀、移動互聯(lián)、智能貨架、WIFI、線上APP、電子標(biāo)簽、自動打包等互聯(lián)網(wǎng)工具，將商業(yè)地產(chǎn)的未來運營發(fā)展聚焦“互聯(lián)網(wǎng)+”，推動商業(yè)地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展。筆者以商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的強耦合為研究視角，對商業(yè)地產(chǎn)運營創(chuàng)新思路進行研究，希望可以為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更高價值，為客戶帶來更多消費滿足。
2.互聯(lián)網(wǎng)形勢下商業(yè)地產(chǎn)運營創(chuàng)新思路
在商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)運營模式中，企業(yè)更關(guān)注產(chǎn)品的營銷，關(guān)注企業(yè)盈利水平。但是，在新形勢下，商業(yè)地產(chǎn)運營則聚焦于“互聯(lián)網(wǎng)+”，企業(yè)在運營中融入了“互聯(lián)網(wǎng)思維”，增加客戶的互動體驗。商業(yè)地產(chǎn)作為向客戶提供服務(wù)的終端，因此商業(yè)地產(chǎn)競爭取勝的關(guān)鍵就在于向客戶提供服務(wù)的效率和客戶享受服務(wù)的交互體驗強度。
商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)運營模式下，商家雖然有市場、產(chǎn)品，但是卻很難和客戶直接接觸，仍存在一定的消費距離。但是，在互聯(lián)網(wǎng)新形勢下，商業(yè)地產(chǎn)運營可以實行“互聯(lián)網(wǎng)+”運營模式，直接和客戶接觸，縮短和客戶的距離，以互聯(lián)網(wǎng)平臺實現(xiàn)和客戶線上零距離接觸，以用戶思維向客戶提供服務(wù)，增強客戶在商業(yè)地產(chǎn)的消費體驗和情感歸屬。“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運營模式，是互聯(lián)網(wǎng)時代帶來的商業(yè)地產(chǎn)運營模式革命，可以直接接觸客戶，快速響應(yīng)客戶反饋建議，提高客戶滿意度，增加客戶忠誠度，做到對客戶吸引、留住、黏住的運營效果。
“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運營創(chuàng)新的首要要求是理念創(chuàng)新，即商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)運營提供用戶體驗服務(wù)，向客戶提供的不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)概念服務(wù)，更應(yīng)該是從理念出發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的服務(wù)氛圍塑造，即強耦合互聯(lián)網(wǎng)和傳統(tǒng)模式的兩種文化下，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“線上+線下”的蓄客、轉(zhuǎn)化、導(dǎo)流、用戶體驗的完美運營模式。
“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運營創(chuàng)新不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，亦或互聯(lián)網(wǎng)模式的應(yīng)用，是將互聯(lián)網(wǎng)滲入商業(yè)地產(chǎn)的運營，從運營基礎(chǔ)做到互聯(lián)網(wǎng)概念，即實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“人人營銷+實時營銷+處處營銷”。
“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運營創(chuàng)新模式的基礎(chǔ)應(yīng)該是互聯(lián)網(wǎng)模式平臺，在互聯(lián)網(wǎng)平臺基礎(chǔ)上，延續(xù)商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)模式的收益，如銷售蓄水、土地溢價、租金蓄水等效益，此外還應(yīng)基于互聯(lián)網(wǎng)運營模式，推廣商業(yè)地產(chǎn)，在客戶的認可支持下，刺激客戶消費行為，做好“線上+線下”齊進營銷。
此外，商業(yè)地產(chǎn)是一個具有較強資本變現(xiàn)能力的行業(yè)，在傳統(tǒng)運營模式下，往往采取資產(chǎn)置換、IPO、投行、整售、股權(quán)交易、散售等渠道解決資金問題；在“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運營模式下，可以利用P2P、眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融工具，更快更便捷的融資。
總之，現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，諸多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為應(yīng)對新形勢對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營沖突，保持市場競爭優(yōu)勢，紛紛在各自運營發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，逐漸摸索研究結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)”創(chuàng)新運營模式，聚焦互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)地產(chǎn)運營模式的影響，實行“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運營創(chuàng)新模式，從建設(shè)“線上+線下”運營平臺、實行“人人+實時+處處”營銷方式、利用多元化資本渠道等方面闡述運營模式創(chuàng)新思路，順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展趨勢，為商業(yè)地產(chǎn)未來運營發(fā)展指明方向。
參考文獻：
[1]吳紅.基于定位視角的商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式研究[J].金融經(jīng)濟，2014（22）.
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文2
苗樂如：科學(xué)決策商業(yè)地產(chǎn)
開發(fā)商得學(xué)會當(dāng)農(nóng)民，你管得了天嗎?刮風(fēng)下雨管不了，種好地保收成就可以了。
現(xiàn)在有點條件的地產(chǎn)企業(yè)基本都在積極做商業(yè)地產(chǎn)項目，跟地方政府的溝通也呈現(xiàn)出一個大的趨勢，在這種情況下需要行業(yè)冷靜思考，沉著對待。應(yīng)該說地方政府很熱情，在熱情的誘惑下，地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)應(yīng)該有本身規(guī)律的要求。由于商業(yè)地產(chǎn)有區(qū)域約束力，或者承載力方面的要求，雖然現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)存在很多好的形勢和機會，但同時也需要我們政府在這種情況下科學(xué)決策。
李明：注重商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量
未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度遠遠超出想象。最初搞地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，是一點一點積累起來的資本，五年以前凈資產(chǎn)過100億元的企業(yè)全國不出10家，現(xiàn)在找出30家都沒有問題。現(xiàn)在，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)一樣沒有太多資本進來，商業(yè)地產(chǎn)在前期商業(yè)運作當(dāng)中都是小本經(jīng)營，確確實實是通過企業(yè)家自身的素質(zhì)或者是他們的能力來實現(xiàn)商業(yè)價值創(chuàng)新。
下一步同行業(yè)的開發(fā)類資本一旦調(diào)整方向，會有巨多投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。這樣一來，建設(shè)商業(yè)的地價和投資都會上去，但是也帶來了問題，越是這時候，經(jīng)營的志向越會忽略。經(jīng)常說一鋪養(yǎng)三代，幾十年才能形成一個特色，十幾年磨一劍，如果不注重經(jīng)營的質(zhì)量和秩序，對行業(yè)發(fā)展沒有打好基礎(chǔ)，也會重蹈覆轍住宅地產(chǎn)的問題。
劉平春：長遠規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)
住宅調(diào)控導(dǎo)致大量的資本進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)旅游地產(chǎn)對整個社會和產(chǎn)業(yè)發(fā)展是較好的選擇和取向。但是從旅游地產(chǎn)角度來說，確實要注意一窩蜂而起。有些地產(chǎn)商覺得有點錢做就行了，怎么管理、怎么延伸，前端的設(shè)計、規(guī)劃問題，后端長期的管理，這些問題都要考慮。
從政府角度來講，對旅游地產(chǎn)要有規(guī)劃，包括城市化的進程，跟小城鎮(zhèn)、中心城市的關(guān)系，政府在這方面的取向會影響商業(yè)地產(chǎn)走向。現(xiàn)在有很多城市存在與商業(yè)不匹配的問題，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營期是個長期過程，沒有一個長遠規(guī)劃就會出現(xiàn)問題。胡東海：商業(yè)地產(chǎn)回歸論
中信算是商業(yè)地產(chǎn)第一人。1978年中信地產(chǎn)就瞄向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從大連、沈陽、河北，到北京、天津、深圳、廣州，酒店和商場遍布中國至少15個城市。
到上世紀(jì)90年代后期，中信的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)開始沒落，重點開發(fā)住宅地產(chǎn)。前些年，主要在珠三角做了小部分的商業(yè)地產(chǎn)項目。確立了“立足京津、珠三角、長三角，有選擇進入經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的二線城市”的戰(zhàn)略布局，在業(yè)務(wù)上以中高檔住宅開發(fā)為業(yè)務(wù)主線，堅持以二級開發(fā)為導(dǎo)向進行土地一級開發(fā)，適時有選擇地培育商業(yè)地產(chǎn)，依托中信集團的金融平臺發(fā)展金融地產(chǎn)。近兩年，中信響應(yīng)中央號召，做了一些危改保障房。最近又開始重新回歸商業(yè)地產(chǎn)，主要集中在CBD核心區(qū)。
曾北川：保險資金介入商業(yè)地產(chǎn)
處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)業(yè)挑戰(zhàn)和機遇并存。挑戰(zhàn)，首先是國家增長戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，另外產(chǎn)品定位也有根本性轉(zhuǎn)變。換句話說，財產(chǎn)占有形式將發(fā)生變化，由私有產(chǎn)業(yè)到商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變。地產(chǎn)轉(zhuǎn)型算是一個挑戰(zhàn)。
同時，行業(yè)面臨的機遇就是資金多元化，長期化的資金還會持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)。保險資金將會介入不動產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)。國家允許10％的保險資金有3％投入不動產(chǎn)、7％投資商業(yè)地產(chǎn)。從保監(jiān)會對險資的要求來講，禁止和鼓勵的正好和商業(yè)及旅游地產(chǎn)高度吻合。不管是國家政策還是銀行政策，保險資金的鼓勵方向都會推動整個不動產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型。就是從出售到持有，從給別人到給自己，從中間產(chǎn)品到終端產(chǎn)品，從綜合性到專業(yè)化。也會促進不動產(chǎn)行業(yè)的同質(zhì)化競爭向差異化競爭轉(zhuǎn)變。
楊步亭：電影院捆綁商業(yè)地產(chǎn)
院線創(chuàng)造的收益主要集中在大城市商業(yè)中心的電影院，電影院越來越離不開商業(yè)地產(chǎn)。短期來看，每個省都建一個文化基地、影視城，為商業(yè)地產(chǎn)提供了機遇，但卻會造成中國經(jīng)濟像1958年那樣的浪費。我們應(yīng)該向國家呼吁，不能無序做大型影視基地，要講質(zhì)量和長遠。
我們的電影院還在快速發(fā)展中。美國3億多人，有4萬多塊銀幕，平均8000人一塊銀幕。中國13億人口，平均1萬人有一塊銀幕。與美國比，中國還需要13萬塊銀幕，但現(xiàn)在我們才6000多塊。按這個速度，中國應(yīng)該有6萬～7萬個銀幕，才可以完成電影經(jīng)濟需要的基本建設(shè)。
大量的銀幕需求都應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)中產(chǎn)生。電影院不能以單廳形式出現(xiàn)而要建在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中，這是一個信號。目前，在大城市電影院還沒有滿足市場需求，中小城市幾乎為零。另外，有些地級市連商業(yè)中心都沒有就要建電影院。也有很多地產(chǎn)商已經(jīng)放棄大城市將目光瞄準(zhǔn)了中等城市和縣城的影業(yè)發(fā)展。如今，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和電影院建設(shè)一樣活躍。
蔡鴻巖：延展商業(yè)地產(chǎn)鏈
現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重投資重建設(shè)，輕經(jīng)營是行業(yè)內(nèi)存在的嚴(yán)重問題，還存在影視城過多、過爛的問題，如果不能很好地控制，勢必造成比住宅產(chǎn)業(yè)還大的資源浪費。我們希望通過本次大會為地產(chǎn)業(yè)，包括商專委，樹立起正面形象，并起到橋梁和推動作用。
我們策劃跨界大會的初衷，是要借著搭電影界、搭文化的臺，以此證明房地產(chǎn)業(yè)并不只是住宅，并不只是高房價，還有商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的貢獻非常巨大：第一，提供城市配套；第二，提供就業(yè)；第三，提供可持續(xù)發(fā)展的GDP的各個行業(yè)、產(chǎn)業(yè)項目，是可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)運營模式。
本次跨界峰會相當(dāng)于一個相親大會，把電影界和房地產(chǎn)開發(fā)界聚在一塊，大家有一個交流的機會。包括租金問題、業(yè)態(tài)發(fā)展等等，通過共同討論會比較有意義。尹龍：轉(zhuǎn)移商業(yè)地產(chǎn)融資戰(zhàn)略
目前，所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策要達到的是顯性效果。中國最大的地主是銀行，對銀行體系來說，如果中國房地產(chǎn)跌掉50％絕對是政府危機，因此誰都不敢讓房價跌50％。這樣跌會產(chǎn)生兩個問題：一是逼著銀行擠兌企業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)大量出問題；二是一旦暴跌，銀行業(yè)就會恢復(fù)到原點，不再放貸。
而房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險收益率對銀行不是最好的，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的收益率很高，但風(fēng)險系數(shù)卻很大。在這種情況下，銀行不會把房地產(chǎn)業(yè)作為首選項目。現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)面臨融資問題，未來融資還會不容易。
從此結(jié)論往下推，商業(yè)地產(chǎn)融資，就要考慮3萬億元的外匯儲備。房地產(chǎn)企業(yè)如果總盯著傳統(tǒng)的銀行貸款，估計這幾年會很難熬，各界地產(chǎn)老總要將思考方向轉(zhuǎn)移到融資戰(zhàn)略上面。韓健徽：商業(yè)地產(chǎn)向法制化邁進
2011年中國商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)理性化。我個人認為，通過商業(yè)地產(chǎn)暴富的、炒作天價商鋪的暴富時代將一去不復(fù)返。我們
要科學(xué)、理性地看待商業(yè)地產(chǎn)本性，要還原其本性。目前在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中也面臨一些問題，下一步亟待解決。比如說，招商、人才、資金、長期運營的問題，特別是在資金方面，就是
RAS，需要確立法規(guī)來解決。
我建議，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)委員會，應(yīng)該出臺關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一些標(biāo)準(zhǔn)。這幾年國務(wù)院對旅游業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，包括國家宏觀政策在內(nèi)，了意見。特別是2∞8年金融危機以后，國家出臺的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，為擴大消費、拉動內(nèi)需提供了前所未有的發(fā)展機遇。無疑，在商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、宏觀政策及理論基礎(chǔ)研究方面都要加強。在適當(dāng)時機，逐漸向商業(yè)地產(chǎn)法制化建設(shè)方面邁進。
謝家瑾：地產(chǎn)企業(yè)要放眼未來
商業(yè)地產(chǎn)一定不能走一擁而上的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。怎么才能做好商業(yè)地產(chǎn)，其實比做住宅產(chǎn)業(yè)難得多，也需要思考與應(yīng)對很多問題。現(xiàn)在不是討論計劃經(jīng)濟的時候，這不是我們房產(chǎn)企業(yè)討論的事情。最為重要的是，房產(chǎn)企業(yè)怎么控制一下節(jié)奏，讓房價不再上漲，是比較現(xiàn)實的。我現(xiàn)在把話說在這兒，關(guān)于下一步政策怎么走，這在房產(chǎn)企業(yè)自己，不在別人。要解放自己，也是自己解放自己，什么救星都沒有。現(xiàn)在中央已經(jīng)走上調(diào)控這個路，你說政府該不該調(diào)控?
另外，房產(chǎn)企業(yè)還是要客觀地看到，2009年為了應(yīng)對金融危機，國家把寶壓在房地產(chǎn)上，因為當(dāng)時過于寬松的政策，給后來的房地產(chǎn)膨脹帶來了一定影響，所以現(xiàn)在收場就比較難。實際上，房地產(chǎn)業(yè)也存在前一段時間的過熱問題，適當(dāng)調(diào)整并不是把行業(yè)摧毀。有點思路的調(diào)整有利于下一步發(fā)展，開發(fā)商還是要想開一點，著眼于長遠。
楊鏗：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢巨大
我覺得，現(xiàn)在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)是必然趨勢。在美國農(nóng)村人均3500美元，城市是5000美元。在文化產(chǎn)業(yè)方面，中國GDP才二點幾，美國文化產(chǎn)業(yè)GDP大概占二十五點。
而中國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)及文化旅游地產(chǎn)，也是新的資源整合方式。我們在四川做了一些文化旅游方面的嘗試，在峨眉山有一個1.2萬畝的商業(yè)體，在都江堰也做了一個旅游綜合體。我想說的是，文化旅游符合當(dāng)前新的產(chǎn)業(yè)政策，因此從現(xiàn)在的投資需求來看，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是未來總趨勢。
朱中一：積極穩(wěn)妥發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文3
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)運營；統(tǒng)一管理；全生命周期
中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，即使在美國次貸金融危機的嚴(yán)重影響下，依然表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢態(tài)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國房地產(chǎn)市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項目都面臨著困境。之所以呈現(xiàn)這樣情況，主要原因在于我國商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟的開發(fā)運營模式，所以有必要基于現(xiàn)狀探索出一套能滿足我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開發(fā)運營模式，以解決當(dāng)前困境，推動我國商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。
1 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境
由于我國實行了較長時間的計劃經(jīng)濟，商業(yè)地產(chǎn)受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經(jīng)濟逐步深化，我國商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展起來并日漸繁榮。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經(jīng)濟的增長速度。與此同時，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應(yīng)該看到繁榮發(fā)展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學(xué)、成熟的開發(fā)運營模式。
我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多由普通房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來，所以商業(yè)地產(chǎn)的融資模式和開發(fā)模式也沿用了普通房地產(chǎn)的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)長期開發(fā)建設(shè)對資金的需求。在開發(fā)上，一些開發(fā)商在利益驅(qū)動下盲目“搶地”，不注重規(guī)劃選址和市場定位，造成商業(yè)地產(chǎn)局部過剩、布局不合理等，這也是導(dǎo)致商業(yè)用房空置率逐步提高的原因之一。
近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，不少開發(fā)商盲目投資，不重視融資，開發(fā)建設(shè)完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統(tǒng)一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)缺乏科學(xué)的開發(fā)運營模式的情況下就急于快速發(fā)展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
為了應(yīng)對當(dāng)前困境，下面簡要概括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運用管理中存在的問題。
第一，市場定位模糊。在現(xiàn)實生活中我們經(jīng)常看到一條商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業(yè)街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當(dāng)造成的。就當(dāng)前來看，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復(fù)推敲就投入建設(shè)，導(dǎo)致對項目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢的認識不足，部分區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點過剩或不足，造成商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。
第二，運作程序不合理。我國商業(yè)地產(chǎn)采用先開發(fā)后招商的運作流程，有時甚至建設(shè)一半才招商，之所以這樣，與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很大關(guān)系。目前，我國房地產(chǎn)市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)招商面對的是經(jīng)營商，如果經(jīng)銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經(jīng)銷商要求進行大規(guī)模整改，造成不少的資金浪費。
第三，營銷理念不科學(xué)。由于房地產(chǎn)市場潛存著巨大的經(jīng)濟利潤，一些開發(fā)商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業(yè)用房在設(shè)計過于強調(diào)包裝設(shè)計，甚至脫離物業(yè)本身的實際情況，導(dǎo)致設(shè)施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。
第四，融資渠道單一，詳見前文。
總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長期運營過程中存在著巨大的風(fēng)險，如果不為其配置一套科學(xué)且成熟的開發(fā)運營模式，將很難實現(xiàn)健康發(fā)展。為了消除風(fēng)險、降低難度，應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn)的全生命周期進行開發(fā)建設(shè)和運營管理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學(xué)的全程運作流程。
2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運用設(shè)想
在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環(huán)節(jié)的工作及其中的側(cè)重點，注重地產(chǎn)和商業(yè)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，不可將兩者進行簡單分割。從商業(yè)地產(chǎn)的整個操作流程來看，開發(fā)設(shè)計是開始，而運營管理是項目成功的關(guān)鍵，所以開發(fā)商要想獲得預(yù)期效益，就必須做好運營管理工作。當(dāng)然，也不能忽視前期開發(fā)建設(shè)的重要性。
第一，整合相關(guān)利益主體。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營中涉及著諸多利益主體，有開發(fā)商、投資商、運營商、經(jīng)銷商，此外還有設(shè)計方、施工方、政府、金融機構(gòu)等。各方之間的利益既對立又統(tǒng)一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現(xiàn)整體利益最大化，使自身獲取預(yù)期利益。在全生命周期開發(fā)運營模式下，應(yīng)對各方利益主體進行系統(tǒng)性的整合，制定統(tǒng)一的目標(biāo)、統(tǒng)一的規(guī)則制度，加強各方之間的合作，為實現(xiàn)整體利益最大化而共同努力。
第二，集成各環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)項目的操作流程來看，整個過程中要經(jīng)歷調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、招商融資、運營管理等多個環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)彼此獨立，又存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。例如，市場調(diào)研結(jié)果直接左右著市場定位，而市場定位又是規(guī)劃設(shè)計的基準(zhǔn)，等等。在傳統(tǒng)的開發(fā)運營模式中，各環(huán)節(jié)之間的關(guān)系是松散的，很難使整體實現(xiàn)優(yōu)化配置。為此，應(yīng)對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環(huán)節(jié)，不可忽視各環(huán)節(jié)之間的內(nèi)在聯(lián)系。
第三，貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理思想。具體而言，統(tǒng)一管理就是要統(tǒng)一組織、目標(biāo)、理念、規(guī)則制度等，使商業(yè)地產(chǎn)形成一個統(tǒng)一的整體，并按照統(tǒng)一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優(yōu)化配置，實現(xiàn)利益最大化。
在上述三種理念指導(dǎo)下，下面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構(gòu)想能夠消除商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的存在的問題，促進其又快又健康發(fā)展。
第一，市場調(diào)研。市場調(diào)研的主要目的在于收集和分析與項目相關(guān)的信息，了解項目所建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)趨勢等，對項目可行性研究極為重要。
第二，市場定位。由于市場定位關(guān)系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發(fā)商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發(fā)，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環(huán)節(jié)不能沿用普通住宅地產(chǎn)的那一套模式。具體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場定位包括圈定位、規(guī)模定位、客戶定位、經(jīng)營定位等。雖然各項定位內(nèi)容都非常重要，可是經(jīng)營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經(jīng)營定位時，開發(fā)商一定要基于商圈發(fā)展趨勢，立足于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃來進行相關(guān)操作，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)，才能在長久的經(jīng)營中實現(xiàn)持續(xù)盈利。
第三，規(guī)劃設(shè)計。開發(fā)商要清楚地認識到，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計不單單是一種建筑格局的規(guī)劃，也是一種商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，所以在規(guī)劃設(shè)計時既要重視建筑格局設(shè)計又要強調(diào)商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計要滿足的條件：各功能業(yè)態(tài)比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設(shè)計滿足技術(shù)要求等。
第四，融資。在傳統(tǒng)的融資模式中，商業(yè)地產(chǎn)對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。為此，應(yīng)參考一些發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)融資模式拓展我國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是商業(yè)地產(chǎn)融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構(gòu)投資、銀企合作、REITs、預(yù)租、商企聯(lián)建等。只有融集了足夠的資金，開發(fā)商才有強大的資金運營能力，項目建設(shè)和運營才能取得好的效果。
第五，招商。商業(yè)地產(chǎn)招商主要分為兩步，一是開發(fā)前進行主力店招商，二是在開業(yè)前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發(fā)商要基于市場調(diào)研的結(jié)果找到與項目和商業(yè)圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業(yè)態(tài)，不能重復(fù)，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)。在散鋪店招商上，開發(fā)商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴(yán)格考核，不滿足要求的務(wù)必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。
第六，運營管理。運營管理是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營中的重點內(nèi)容，關(guān)系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業(yè)地產(chǎn)在運營管理上要統(tǒng)一企劃營銷、統(tǒng)一客戶服務(wù)和賣場管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一品質(zhì)管理，全力貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。
3 結(jié)語
綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運營管理的整個過程中要采取統(tǒng)一管理理念，注重各環(huán)節(jié)的集成，使其統(tǒng)一服務(wù)于項目主體，才能使項目整體實現(xiàn)優(yōu)化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。
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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文4
過去，商業(yè)地產(chǎn)側(cè)重于物業(yè)管理。然而，商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，投資總額高，投資回報期長，正確地將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理中，提升商業(yè)地產(chǎn)的運營效率，才能實現(xiàn)物業(yè)的凈利潤和投資收益率的最大化。當(dāng)前，成熟的機構(gòu)，無論是金融機構(gòu)還是商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商，都將管控項目的核心目標(biāo)放在了資產(chǎn)管理能力上。
一、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理5大問題
1.資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機制
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在投融資過程中主要依賴銀行貸款等間接融資方式，獲取開發(fā)資金，并通過商業(yè)地產(chǎn)后期的運營回收資金，償還銀行債務(wù)，資金鏈的銜接結(jié)構(gòu)單一，資金循環(huán)機制缺失，使得商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理能力不足。
美國商業(yè)地產(chǎn)的資金來源主要有銀行信貸、自有資金、REITs、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等多種渠道，其中只有10%的資金來自于銀行，其余則來自社上的投資（REITs和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金是主要渠道）。低比例的銀行貸款和高比例的社會投資，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)模式和后期的運營管理上有較高的自主性和選擇性，同時融資渠道的多元化大大降低了開發(fā)商的風(fēng)險。
2.產(chǎn)權(quán)分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環(huán)機制
傳統(tǒng)的中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，主要有三種主要經(jīng)營模式，即完全出售、混和持有、完全持有（見表1）。
由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金壓力巨大，因此商業(yè)地產(chǎn)建成之后，大部分會對產(chǎn)權(quán)商鋪進行出售。這可以幫助開發(fā)商迅速回籠資金，并獲取利潤。但這造成了地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運營管理的科學(xué)性和整體性效益難以實現(xiàn)。
而且即便建成后不出售，在以上三種模式中，資本都是在企業(yè)內(nèi)部循環(huán)。在投融資管理中缺乏戰(zhàn)略投資者，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼投資人的職能，資金運轉(zhuǎn)壓力巨大。
3.商業(yè)投資模式比較低端落后
商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理的全程。但是，目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運營模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式是比較低端的。落后的商業(yè)地產(chǎn)投資模式造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，融資渠道狹窄，資產(chǎn)運營和管理無從談起。
4.開發(fā)商缺乏資產(chǎn)管理的經(jīng)驗
不少開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運營模式缺乏經(jīng)驗。對商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運營等經(jīng)驗的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運營和額管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。
5.開發(fā)利潤高于商業(yè)經(jīng)營利潤
商業(yè)地產(chǎn)的價格遠高于普通住宅地產(chǎn)，因為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個高利潤行業(yè)。開發(fā)的高利潤，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，而非進行資產(chǎn)管理。
二、全程資產(chǎn)管理6大評價標(biāo)準(zhǔn)
資產(chǎn)管理是一個全生命周期的管理過程。商業(yè)地產(chǎn)，從拿地、到建設(shè)開發(fā)、到運營管控，都是資產(chǎn)管理的內(nèi)容。資產(chǎn)管理的KPI指標(biāo)就是緊密鎖定EBITDA-U的投資回報數(shù)據(jù)。
圍繞EBITDA-U的核心財務(wù)回報數(shù)據(jù)，資產(chǎn)管理的評價標(biāo)準(zhǔn)也變得清晰可控。
從項目全程資產(chǎn)管理過程來看，主要可以分成以下六個方面。
1.恰當(dāng)選址，控制拿地成本
李嘉誠的信徒們普遍將地段和選址作為評估項目投資收益的核心關(guān)鍵。然而，從資產(chǎn)管理的指標(biāo)來看，投資回報率只是個相對數(shù)據(jù)。換句話說，沒有地段好壞之分，只有投資回報的高低之分。
2.精準(zhǔn)定位，鎖定市場人群
大量的實戰(zhàn)案例告訴我們，人群定位錯了，項目投資回報率就會大幅下降。而市場人群的消費趨勢是最捉摸不定的，選對正確的目標(biāo)人群，并對癥下藥，是考核資產(chǎn)管理者能力的重要一課。
3.控制投資，鎖定造價
為了達到最佳的商業(yè)展示目標(biāo)，牛逼的資產(chǎn)管理團隊會精煉的控制各種投資成本。產(chǎn)品做得高大上或矮挫窮都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續(xù)的品牌定位以及租金、售價回報是否能與之成正比。
4.特色引領(lǐng)，同時考慮成本因素
商業(yè)地產(chǎn)是高速變化的潮流行業(yè)，沒有創(chuàng)新的項目基本無法生存，而過度創(chuàng)新的項目也會將項目送入墳?zāi)埂Ｄ媚蠛脛?chuàng)新的度，一個重要的衡量標(biāo)桿也是為創(chuàng)新所付出的投資回報的成果。財務(wù)數(shù)據(jù)是判斷市場創(chuàng)新進化方向?qū)﹀e的最好標(biāo)桿。
5.精選品類，看準(zhǔn)品類黑馬
業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌選擇是商業(yè)地產(chǎn)最為重要的問題。好的資產(chǎn)管理者，能夠洞察品類發(fā)展趨勢，巧妙的將未來快速成長的品類以較低的價格招入商場，從而讓整個商場分享品類引爆的紅利。這點和風(fēng)險投資的邏輯沒有兩樣。如果只選擇當(dāng)下最熱的品類，付出的代價也越高，財務(wù)回報肯定不理想。選擇成長中的品類才是王道。
6.強營運管控，提升后期經(jīng)營坪效
EBITDA-U提高的另一核心在于增加購物中心的營運收入，控制營運成本。很多項目為了后期快速增加人流，配置了豪華的運營團隊，并采用各種措施做旺場活動，以提振人流。考核經(jīng)營管理績效的指標(biāo)也是這種投入和租金、銷售增長的關(guān)系。診斷、優(yōu)化、創(chuàng)新、提升是商業(yè)資產(chǎn)后期運營過程中的更為重要的因素。
三、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的可能模式
目前，標(biāo)桿房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，都在往資產(chǎn)管理方向邁進：典型的，萬科、萬達在商業(yè)地產(chǎn)與機構(gòu)資本達成了小股操盤的輕資產(chǎn)模式；具備海外REITs平臺的凱德、越秀、領(lǐng)匯等開始進入內(nèi)地收購資產(chǎn)。
金融機構(gòu)方面，以黑石、華平、光大安石、中信資本等私募地產(chǎn)基金開始有意入股或組建自己的資產(chǎn)管理團隊；以險資、信托為代表，整個大資管行業(yè)開始整體從債權(quán)投資轉(zhuǎn)向股權(quán)投資，盯準(zhǔn)資產(chǎn)并購市場。
綜合而言，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)做資產(chǎn)管理，主要有三個可行的路徑。
1.商業(yè)地產(chǎn)顧問、機構(gòu)模式
不甘于只賣報告和做簡單中介的商業(yè)地產(chǎn)顧問和機構(gòu)，可以憑借其獨立專業(yè)身份去做獨立的資產(chǎn)管理人。不過，這些機構(gòu)需要重新對自己定位，擺脫乙方身份，從而獲得資本的認可，分享資產(chǎn)增值收益。
2.凱德模式
像潤、中糧等具有大投行思維的企業(yè)集團，投一個行業(yè)早已構(gòu)想好未來資本市場的架構(gòu)，有意將商業(yè)地產(chǎn)金融化，對其運管人員的要求天然地帶有資本的指令，時機成熟自然升級，尤其對于購物中心這種對運營管理能力高度依賴的業(yè)態(tài)，資本就更加需要倚重成熟管理團隊的力量。
3.金融機構(gòu)自建資產(chǎn)管理團隊的模式
由金融機構(gòu)自己投資入股或組建資產(chǎn)管理團隊的模式，對于一些有志于資產(chǎn)證券化大蛋糕的機構(gòu)，做這樣的準(zhǔn)備是為更大的戰(zhàn)役儲備主動權(quán)，未來也必然成為一種潮流。領(lǐng)匯25億收購中關(guān)村歐美匯購物中心就是一個經(jīng)典案例。
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文5
關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；會計核算；問題；改進措施
一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其會計核算意義
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱，與我們每個人都息息相關(guān)，它是改善人民生活，增強國民經(jīng)濟實力的重要產(chǎn)業(yè)。目前我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正處在向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌化運作模式轉(zhuǎn)型時期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的快速發(fā)展，該行業(yè)迎來了巨大商機，但“房價升溫”也由此得到了社會的廣范關(guān)注。為了抑制房價的不斷上漲，政府對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐步調(diào)控，大大降低了該行業(yè)的利潤。為在商業(yè)地產(chǎn)市場上占有一席之位，企業(yè)競爭也變得愈演愈烈。會計核算工作的嚴(yán)格實施對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說具有重要意義，作為企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)之一，它通過對企業(yè)的日常經(jīng)營活動進行財務(wù)核算，反映企業(yè)在一定階段的經(jīng)營現(xiàn)狀，從而能夠更好地為管理者做決策提供依據(jù)。如果不能形成一個有效的會計核算體系，勢必會增加商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運營成本，甚至?xí)l(fā)企業(yè)的財務(wù)危機，在當(dāng)下的激烈競爭中被淘汰出局。雖然我國各商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎都設(shè)置了專門的會計核算部門，但由于該行業(yè)本身具有開發(fā)周期長、資金投入量大、商品價值高等一系列特性，其會計核算仍然面臨諸多亟待解決的問題。
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會計核算存在的問題
1.會計科目設(shè)置不完全合理
一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)實施，通常要涉及到多種程序，也就要應(yīng)用多個會計科目進行財務(wù)核算。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)往往耗資巨大，商品價值高，為使項目建造過程中，各環(huán)節(jié)的財務(wù)狀況體現(xiàn)的更加直觀、明細，就必須使得科目的設(shè)置和實際物資支出或所得收入情況具有較高的吻合度。縱觀我國現(xiàn)行的會計核算制度，雖然規(guī)定了許多科目設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，但是專門針對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的會計核算準(zhǔn)則卻并不存在，也就導(dǎo)致有時難以找到一個最佳科目來表達，許多不同種類的用都籠統(tǒng)對應(yīng)一個科目，設(shè)置上不完全合理。除此之外，我國會計記賬的一貫方法是要對所有的賬簿，在年終結(jié)舊賬，年前建新帳，而這樣的規(guī)定并不能完全適合于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)項目從開發(fā)到竣工驗收直至用戶確認付款等最終環(huán)節(jié)往往歷時較長，正式交付完成之前均為“在建工程”，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期應(yīng)當(dāng)是以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準(zhǔn)較為合理。這就與前述的傳統(tǒng)會計記賬方法不相符，導(dǎo)致一個開發(fā)項目的工程建設(shè)情況要記在多本賬簿上，無疑增加了會計人員的工作負擔(dān)，管理者查賬進行決策也變得不方便。
2.收入確認較為復(fù)雜
根據(jù)我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則--收入》規(guī)定的條例，一項收入確認的核心條件在于風(fēng)險和報酬是否進行了實質(zhì)性轉(zhuǎn)移。這在理論上看似合理可行，但在實際應(yīng)用中卻相當(dāng)復(fù)雜，難以辨別，尤其是對于商業(yè)地產(chǎn)這種行業(yè)，一個項目從開發(fā)到完成要經(jīng)過取得工商部門的銷售許可證、與買方簽訂購房合同、招投標(biāo)購買大量物料、工隊長時間建筑施工、竣工驗收交付買方確認、收款并進行產(chǎn)權(quán)過戶等等程序，環(huán)節(jié)多、手續(xù)繁瑣，且主要采取預(yù)售和分期付款兩種方式，究竟何時何環(huán)節(jié)真正將風(fēng)險與報酬完全轉(zhuǎn)移給買方，這判斷起來相當(dāng)復(fù)雜。買方有時雖然已經(jīng)能夠居住使用房屋，但由于并未完成全款的支付，因此包括風(fēng)險與報酬在內(nèi)的所有權(quán)并未當(dāng)即完全轉(zhuǎn)移給住戶，仍歸企業(yè)所有，這時就不應(yīng)立即確認銷售收入。而有的房屋以出租或售后回租等形式對外租售，取得的款項是否應(yīng)該確認為當(dāng)下收入？實際處理中對這一標(biāo)準(zhǔn)的運用比較混亂，這必然要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。
3.風(fēng)險披露缺乏透明度
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于自身的多種特殊性，勢必會面臨較高的風(fēng)險，包括國家土地政策和購房政策的變更、項目斥巨資引起公司內(nèi)部的財務(wù)危機、豆腐渣工程帶來的房屋質(zhì)量風(fēng)險等等。這就要求每一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要能夠事先對自己將要面臨的風(fēng)險進行準(zhǔn)確的評估與披露，并適時將信息反饋給會計核算部門，以助于管理者及時調(diào)整決策或制定新的方案，將損失降到最小，否則最終的會計核算結(jié)果就會失真，準(zhǔn)確性大打折扣。提取質(zhì)量保證金是防范風(fēng)險發(fā)生的有效手段，中國證監(jiān)會允許商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法，但并沒有具體的條目約束，有的企業(yè)便因此投機取巧，對于質(zhì)量保證金的披露程度極低或僅披露抵押貸款風(fēng)險，導(dǎo)致對外界風(fēng)險披露的透明度缺失，不利于消費者的選擇判斷和外部企業(yè)的投資決策。若未能及時將風(fēng)險信息傳遞給本公司相關(guān)會計部門，也不利于公司內(nèi)部的會計核算。
三、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會計核算問題的改進措施
1.改進會計科目的設(shè)置
每一個經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建造過程中所涉及的開發(fā)項目多少以及公司自身的規(guī)模大小等情況都不盡相同，因此涉及的會計科目種類不一。盡管國內(nèi)尚未統(tǒng)一該行業(yè)的會計核算準(zhǔn)則，但是各企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的內(nèi)部需求靈活應(yīng)用。例如企業(yè)投入資金開發(fā)新項目時，涉及的費用支出就可以直接計入開發(fā)成本費用，盡量在新會計準(zhǔn)則的要求下，找到最貼切的會計科目，做到清晰對應(yīng)。另外，為了簡化賬簿記賬程序，提高會計核算效率，實務(wù)會計應(yīng)用中，應(yīng)盡量使得一個項目從開發(fā)到完工的所有程序涉及的財務(wù)信息都集中體現(xiàn)。傳統(tǒng)會計記賬方法導(dǎo)致賬項不能連續(xù)記載，為了改變這種情況，可以按照不同的核算對象設(shè)立不同的成本卡片進行裝訂，作為開發(fā)成本明細臺賬，到每年末只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)的項目建案歸檔，這就大大提高了會計人員的工作效率，同時更加清晰明了。
2.完善對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入的核算
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)確認銷售收入應(yīng)當(dāng)遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)，符合專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是確認收入的首要條件。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即我國的會計核算制度中提出的四個要素：商品的主要風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無法對已出售的商品進行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計量。其次也要符合一定的法律標(biāo)準(zhǔn)，即房產(chǎn)的售讓必須經(jīng)過正當(dāng)透明的程序，一切環(huán)節(jié)須在我國法律約束的范圍內(nèi)進行，違法進行的交易均為無效。例如企業(yè)利用某空地私自建造完成出售的房屋，即使取得了相關(guān)的報酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風(fēng)險至買方，但由于企業(yè)并不實際擁有該空地的土地使用權(quán)，因此屬于違法建造，這時銷售房屋所得款項就不能確認為企業(yè)的收入。對于按售后回租、售后回購等促銷方式達成的交易，必須判斷其真正的交易實質(zhì)，然后按照實質(zhì)重于形式的原則進行核算，確認是否計入企業(yè)收入。
3.提高風(fēng)險信息披露的透明度
風(fēng)險披露對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算至關(guān)重要，它表明了一個企業(yè)有可能會面臨的風(fēng)險損失，是制定方案或研究解決措施的基礎(chǔ)資料，理應(yīng)得到重視。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設(shè)周期長、投資大，因此都應(yīng)當(dāng)事先提取一定程度的保證金和風(fēng)險準(zhǔn)備金。盡管國家只規(guī)定了提取的最低標(biāo)準(zhǔn)，但是企業(yè)為了后期的良好運作，應(yīng)結(jié)合項目實際提取或更高數(shù)額、更長期限的保證金和風(fēng)險準(zhǔn)備金，計入當(dāng)期的成本項目，作為單獨科目進行核算，以提高企業(yè)抵御外界風(fēng)險的能力，并將風(fēng)險狀況及時傳遞給公司內(nèi)部會計核算人員和外部信息使用者，保證其透明度和準(zhǔn)確性，以樹立良好的聲譽和企業(yè)形象。財務(wù)報告中披露的風(fēng)險也不應(yīng)僅僅局限于抵押貸款風(fēng)險，應(yīng)盡可能全面的呈現(xiàn)，包括各種開發(fā)風(fēng)險和籌資風(fēng)險，都要進行強調(diào)和說明，為企業(yè)的發(fā)展提供更加可靠的會計信息和數(shù)據(jù)分析。
參考文獻：
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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文6
關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 項目開發(fā) 成本控制
近些年來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，人們生活水平得到了顯著提升，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)正好順應(yīng)了時展的潮流，可以滿足個性化和多元化的商業(yè)需求。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)是一個周期較長的系統(tǒng)工程，科學(xué)合理的成本控制是管理工作的重要環(huán)節(jié)之一。在我國商業(yè)形式和消費需求更加多元化的社會背景下，對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制體系進行深入探析，從而促進現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的順利開發(fā)具有十分重要的現(xiàn)實意義。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制基本內(nèi)容概述
近些年來，由于其投資風(fēng)險較小、可以滿足市場化的消費需求、可以帶來持續(xù)性的資金收入等市場優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)項目在房地產(chǎn)市場所占的份額不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)之間的競爭愈加激烈。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制是基于降低項目開發(fā)成本、提升地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的一種企業(yè)管理戰(zhàn)略，是商業(yè)地產(chǎn)項目管理的一個重要環(huán)節(jié)。通過科學(xué)合理的成本控制，可以顯著降低商業(yè)地產(chǎn)項目的投資成本，從而顯著提升商業(yè)地產(chǎn)項目的利潤空間，有助于企業(yè)“利潤最大化”戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅地產(chǎn)項目，其經(jīng)營管理模式和營銷模式具有本質(zhì)上的差別。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制要求對項目的全過程和各環(huán)節(jié)進行全方位的控制管理，強調(diào)管理流程和管理工作的精細化和目標(biāo)化。首先，應(yīng)該結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢和地域性消費需求確定商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)預(yù)算，即成本控制管理的目標(biāo)。其次，應(yīng)該從項目設(shè)計環(huán)節(jié)出發(fā)，對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程進行科學(xué)合理的設(shè)計，精細化地控制項目開發(fā)所涉及的每個管理環(huán)節(jié)、各個管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實到位，這樣才能使成本控制真正發(fā)揮管理優(yōu)勢。最后，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制需要科學(xué)的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術(shù)和財務(wù)管理模式對項目成本進行科學(xué)化、規(guī)范化、定量化、系統(tǒng)化的管理，才能真正使成本控制體系發(fā)揮效益，達成地產(chǎn)項目的低成本戰(zhàn)略目標(biāo)。
隨著商業(yè)綜合體的快速發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量急劇上升，項目開發(fā)成本控制體系得到了進一步的發(fā)展與完善。但由于我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問題。例如，在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制過程中，目標(biāo)成本控制意識較差、成本控制目標(biāo)性不足、精細化成本控制模式不健全、信息技術(shù)成本控制意識較差等現(xiàn)象是普遍存在的。為了適應(yīng)市場發(fā)展趨勢、最大限度滿足人們的多元化消費需求，需要對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制進行深入探析，從而在提升項目質(zhì)量的同時降低項目投入成本，為我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)注入可持續(xù)的發(fā)展活力。
二、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的重要意義
隨著我國經(jīng)濟市場商業(yè)形式的多樣化和人們消費需求的多元化，商業(yè)綜合體的數(shù)量顯著提升，在促進我國經(jīng)濟發(fā)展、促使商業(yè)市場資源最優(yōu)化利用等方面發(fā)揮了不可忽視的重要作用。對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制進行深入探析，從而逐步完善商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制體系，不僅是提升地產(chǎn)開發(fā)項目綜合競爭力的現(xiàn)實需求，也是促進我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客觀需要。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅地產(chǎn)項目，在提供更多的就業(yè)機會、促進市場消費多元化、合理分配市場資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制體系有利于促進我國地產(chǎn)項目可持續(xù)發(fā)展，具有非常重要的社會效益和宏觀經(jīng)濟效益。另一方面，近些年來，由于國家購房政策的影響，許多企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，尤其是商業(yè)綜合體，具有廣闊的應(yīng)用前景和巨大的經(jīng)濟效益。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制體系可以降低項目的投資成本，從而降低企業(yè)的投資風(fēng)險，是提升企業(yè)綜合競爭力的現(xiàn)實需求。
三、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制方法分析
（一）精細化成本控制體系的應(yīng)用
商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是商業(yè)綜合體項目的開發(fā)需要投入數(shù)量巨大的資金，開發(fā)過程的經(jīng)濟收支環(huán)節(jié)較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細化的成本控制體系才能真正使成本控制發(fā)揮作用。首先，應(yīng)該強化項目開發(fā)相關(guān)人員的精細化成本控制意識；逐步使精細化管理融入企業(yè)文化，成為企業(yè)項目開發(fā)過程的一種管理新常態(tài)。其次，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制是一項系統(tǒng)化工程，成本控制所涉及的環(huán)節(jié)很多，必須對項目開發(fā)的全過程、各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟活動進行精細化的監(jiān)控管理，通過集中招標(biāo)的方式確定項目原材料的供應(yīng)商家、選擇高素質(zhì)的施工團隊、制定最優(yōu)化的銷售計劃等都是成本控制過程中需要重視的環(huán)節(jié)。最后，精細化管理是需要建立在高效流通的開發(fā)信息的基礎(chǔ)上的，采用先進的精細化管理手段和技術(shù)是十分必要的。
（二）目標(biāo)化成本控制體系的應(yīng)用
商業(yè)綜合體是商業(yè)市場形式多樣化和消費需求多元化趨勢下的經(jīng)濟產(chǎn)物，因此，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制需要以市場信息為導(dǎo)向。近些年來，以市場為導(dǎo)向的目標(biāo)成本法研究不斷深入，在商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制過程中采用目標(biāo)成本法可以獲得較好的經(jīng)濟效益。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過程中首先應(yīng)該盡可能全面地搜集市場信息，通過分析和整合處理而確定項目的開發(fā)成本，即確保項目開發(fā)預(yù)算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的資源和管理現(xiàn)狀，先從設(shè)計環(huán)節(jié)出發(fā)，對項目開發(fā)所涉及的商業(yè)選址、原材料采購、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計、施工招標(biāo)、客戶定位、營銷管理等各環(huán)節(jié)進行合理的設(shè)計，盡可能從初始設(shè)計環(huán)節(jié)降低投資成本，以市場信息為導(dǎo)向來提升商業(yè)地產(chǎn)項目的先進性。
（三）科技化成本控制體系的應(yīng)用
商業(yè)信息在促進企業(yè)發(fā)展過程中所發(fā)揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)的快速發(fā)展，在成本控制環(huán)節(jié)中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經(jīng)濟效益。尤其是近些年來，BIM技術(shù)快速發(fā)展，應(yīng)用于地產(chǎn)項目開發(fā)過程中發(fā)揮了巨大的應(yīng)用效益，進一步擴大信息化和數(shù)字化成本控制體系的應(yīng)用范圍符合現(xiàn)代化地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。一方面，應(yīng)該結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)需求建立完善的信息化成本管理平臺，確保開發(fā)信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術(shù)可以對地產(chǎn)項目的外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、空間布局、施工以及后期維護進行模擬設(shè)計，這樣可以顯著降低設(shè)計成本，從而縮短開發(fā)周期，確保商業(yè)地產(chǎn)項目順利開發(fā)。
四、結(jié)語
近些年來，我國國民經(jīng)濟水平顯著提升，多元化消費需求顯著增加，商業(yè)地產(chǎn)項目在促進商業(yè)市場資源優(yōu)化利用、最大化滿足人們的多元化消費需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發(fā)展背景下，采用系統(tǒng)化的成本控制體系對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過程進行精細化管理十分重要。因此，項目管理人員應(yīng)該與時俱進，不斷創(chuàng)新與發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制體系，致力于為我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入源源不斷的活力。
參考文獻
