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城鎮集體資產處置管理辦法范文1

根據資產管理公司收購的不良貸款所涉及的債務人、擔保人的不同情況，處置這些不良債權主要采取收本收息、債務重組（包括折扣變現、以資抵債、債轉股、修改債務條件等）、債權轉讓、訴訟、清算等方式。除了收本收息、訴訟、清算由特定主體組織評估外，其它處置方式的運用都需要聘請社會中介機構提供評估或咨詢意見。中介機構在對不良債權進行評估時，由于不良債權最終所形成資產表現形式的不同，也存在著不同的評估形式，主要包括對物權、股權等實物資產的評估、對債務人現實或未來償債能力的評估、對債權人所持債權可變現價值的分析咨詢等。

我國金融不良資產處置評估的現狀之一：評估理論嚴重滯后。

資產管理公司的資產評估工作有兩大特點：一是“債權”評估是一項新工作、無先例；二是評估的對象大多是關停、倒閉企業。資產管理公司對不良資產的處置，一般都是以快速變現為目的，形式多為債權，不同于其它資產，這類資產的處置價格除受資產本身的質量影響外，還在很大程度上受金融不良資產特殊的市場供求狀況、各種處置因素所影響?，F有的評估標準和規范明顯不適用于金融不良資產的評估，中介評估機構在實際操作中缺乏理論支撐。截止目前，資產評估所遵循的評估操作規范主要是《資產評估操作規范意見（試行）》（國資辦發[1996]23號）、《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）、《城鎮土地估價規程》（GB/T50291-2001）、《資產評估準則——無形資產》（財會[2001]1051號）。在執行上述規范時，不論采用什么方法，只能對實物資產價值進行計算，難以準確核算出這些資產的無形損失和效率損失。同時由于我國二級市場極不活躍，也難以采用現行市價法進行評估。而采用重置成本法則受到《資產評估操作規范意見（試行）》中諸如尚可使用的房屋成新率不低于30%、設備成新率不低于15%等規定的限制，致使評估結果與最終的處置價值嚴重脫離，對資產管理公司的運作顯然很不公平。尤其是法院裁決的項目一般是按照市場價值進行判定，其評估結論未考慮評估對象快速變現的因素構成，導致二次處置損失。

目前，中國長城資產管理公司由于成立初始就面對大量的債權處置而提前進入了企業償債能力的研究，并在實踐中逐步摸索制定了相應的《不良資產評估操作規范》，但該規范也只是作為內部參考，并沒有作為金融不良資產評估在理論界的統一標準，仍然不具有整體的代表性。除此之外，目前再沒有專門的機構致力于金融不良資產評估的理論研究。呼吁有關職能部門盡快制定金融機構不良資產評估標準，解決償債能力評估和債權評估中可能出現的理論、政策和法律等問題。

我國金融不良資產處置評估的現狀之二：評估咨詢對象分布散、規模小，評估咨詢成本高。

資產管理公司委托的評估咨詢業務，有著特殊的評估咨詢目的，特殊的評估咨詢目的勢必要求評估咨詢工作質量高、結論公允權威，但客觀上多數評估咨詢對象地處邊遠地區，評估咨詢的現場資料通常難以取得。按照國務院的要求，資產管理公司原則只接收四大國有商業銀行和或家開發銀行發生再在1996年以前的不良資產。而實際上，在農村信用社、城市商業銀行、農業發展銀行、國家進出口銀行、非銀行金融機構，甚至人民銀行中都存在規模不一的不良資產。根據估計，資產管理公司目前接收的不良資產只占全部不良資產的三分之一左右。以四家資產管理公司為例，從商業銀行收購不良貸款14000億元，近250萬戶。大多數分布在縣以下的鄉鎮和農村，其中10萬元以下的資產戶數占總戶數的70%以上。尤其是呆帳貸款、呆滯貸款的打包評估更加難以操作，散小差的特點十分突出，缺乏評估基礎資料。按照國際慣例：逾期三年以上的債權評估值為零，不滿三年者按逾期長短相應減值。如以此推算，資產管理公司打包處置的呆帳貸款價值一般都為零，與實際處置的債權價值根本無法吻合。從防止國有資產流失、防范道德風險的角度出發，不良資產的最終處置都應履行評估這一環節，但從資產管理公司收購的不良資產整體情況看，確實存在戶數多、單戶債權金額小；縣以下鄉鎮貸款戶數多、大中城市貸款戶數少；關停破產倒閉企業多、維持正常經營企業少；呆帳多、呆滯少等實際情況。如果要全部聘請中介機構評估，一是工作量大，過于集中，可能評不過來；二是費用高，有的可能得不償失；三是有的中介機構出于各種因素的考慮不接受委托。為了提高處置進度，降低處置成本，建議四大資產管理公司對已處置的不良資產逐項建立數據庫，內容涵蓋各項比較調整因素，這些因素包括但不限于債權的情況（包括貸款時間、本息結構、剝離形態等），債務人情況（包括行業、性質、規模、地域等），不良資產的市場狀況，交易情況（交易批量、交易時間、交易動機）等，便于市場比較法的充分應用，合理規避復雜的資產評估程序。

我國金融不良資產處置評估的現狀之三：部分債權性資產權屬不清，產權依據不足，償債能力判斷失真。

資產管理公司在委托社會中介機構對待處置資產進行評估咨詢時，很多情況下提供的只是一些債權資料，這些資料中沒有完備的產權證明，致使評估機構難以確定評估咨詢對象的產權性質和數量，從而給委托和評估帶來一定的障礙。特別是國有企業存在著“軟資產、硬負債”的問題，存在著債務多和財務資料不健全，企業產權不明晰及債務方不配合評估工作等問題。四家資產管理公司的資產從戶數來看，多是農戶貸款，其次是集體企業和鄉鎮企業貸款，少量是國企貸款。這些客戶的抵債資產多為房屋、土地使用權和機器設備，但是由于我國房地產注冊登記工作尚不夠完善，各地區之間不平衡，水平參差不齊，未辦理合法的房屋所有權證和土地使用權證的情況十分常見，尤其是農村地區。以假設清算法的償債能力分析為例，操作過程中首先要對債務企業的整體資產進行評估，評估中通用的做法是，由委托方出具委估對象的有關產權證明，評估機構只對委托方的合法資產予以評估，對債務企業不能提供有效權屬的資產不予評估。但有些資產作為企業生產經營活動不可分割的主要資產，在進行債權轉讓時又具有一定的轉讓價值，從而導致評估結論與處置結果明顯脫離的矛盾，也給債務企業惡意隱匿資產提供了可乘之機。如果能如前所述建立不良資產處置數據庫，則可以通過案例比較避免由于目前評估制度和相關理論落后造成的偏差，有效避免采用假設清算法致使企業隱匿資產、虛增負債的狀況出現，加快不良資產評估分析的進度，降低評估分析成本。

我國金融不良資產處置評估的現狀之四：沒有統一的不良資產評估計費標準，影響了中介機構對不良資產評估參與的積極性。

不良資產的評估方法包括對物權、股權類的資產評估；采用假設清算法、信用評價法、模擬拍賣法等確定債務企業的償債能力分析評估；采用綜合因素分析法、交易案例比較法確定的債權價值分析評估；以及在債權批量處置的過程中由于分類可能出現的上述任何形式的評估等。不同的評估方法其工作量大相徑庭，應當客觀地制定不同的計費標準。但資產管理公司大多以擬處置的債權或以最終回收的債權金額作為計費的標底，影響了中介機構對不良資產評估參與的積極性。仍以假設清算法的償債能力分析為例，債務企業的償債能力分析評估雖然作為咨詢意見報告，卻是嚴格按照資產評估的操作規范，在對企業進行整體資產評估的基礎上，在一定合理假設前提下分析債務人的償債能力，再對償債能力進行分析的行為。由此可以看出，中介機構的工作已經超出正常資產評估的工作量，有的資產管理公司將擬處置的債權總額作為計費標底，有的地方辦事處甚至將償債能力的結論作為付費的計算標底。例如：擬處置的某債務企業債權為1000萬，企業的賬面資產原值為6000萬，經過中介機構分析的償債能力為600萬元。按照資產評估收費標準，即以6000萬作為計費標底，評估費應當支付6、55萬元。如以債權作為計費標底，計算的評估費為2、85萬元，而以償債能力的結論作為計費標底，評估費僅1、85萬。可以看出，中介機構不僅沒有因超出正常資產評估的工作量而獲得回報，反而因評估費的嚴重下調而挫傷了中介機構對不良資產評估的積極性。致使很多在國內具有影響力的大型中介機構沒有加入到不良資產評估的隊伍中來，這也是導致我國金融不良資產評估的理論研究工作滯后的重要原因之一。再以信用評價法為例，該方法的使用基本上屬于財務審計的范疇，如果采用評估計費標準，勢必導致處置成本偏高。因此，宜盡快出臺有關不良資產評估的計費標準，避免中介機構在采用評估咨詢方法上厚此薄彼，影響評估結論的客觀性。

我國金融不良資產處置評估的現狀之五：不良資產的處置進度與評估咨詢報告質量的矛盾突出。

評估咨詢報告作為不良資產處置過程中唯一的參考依據，應當起著指導處置價格、監督處置行為、衡量處置效果等至關重要的作用。但由于我國目前對資產管理公司是以現金的回收額作為主要考核指針，致使評估管理工作處于“服務于處置”這樣一個被動的地位。很多處置項目存在著評估與處置時間上的矛盾，為了保證在有限的時間內完成評估咨詢報告，中介機構難以完全按照評估程序操作以保證報告的質量，逆程序操作的現象比較突出，同時也造成了國有資產的大量流失。筆者認為，隨著金融不良資產商業性剝離的出現以及資產管理公司向投資銀行方向的發展，處置變現不宜再作為不良資產處置的主要方式，金融不良資產評估也將逐步向多元化過渡。企業的償債能力分析將與企業的效績評價相結合，使分析結論更加趨于合理。資本運作手段的增強將會引出多種債務重組形式的出現，對中介機構專業技術知識多元化的綜合掌握提出了更高的要求。

總之，我國金融機構的不良資產已經積累了相當的規模，隨著處置進度的需要，必須盡快解決與不良資產評估相應的理論和操作規范，這樣才能真正做到最大限度保全國有資產、減少損失的目標。

作者簡介：許洪，女，江蘇省蘇州市人，碩士，1996年畢業于中科院系統科學研究所管理科學與系統工程專業。注冊資產評估師、注冊稅務師，具有土建中級預算資格、獨立董事任職資格。中國科學技術協會工程系統學會會員，中國投入產出學會會員，曾任/現任陜西成本研究會理事，四大資產管理公司西安辦事處/評估顧問。

城鎮集體資產處置管理辦法范文2

基本情況

卸甲營村位于首都機場附近，整建制拆遷前，村域面積1335.8畝，620人，外來人口300人左右，土地出租是該村集體經濟的主要收入來源。2009年全村總收入1807.25萬元，主要是農戶經營收入；村集體資產5224.6萬元，其中固定資產16.6萬元；現有戶籍人口511人，村民年人均純收入1.1289萬元。

卸甲營村屬于首都機場東擴建設工程第一批整建制拆遷村。首都機場東擴建設工程是奧運會重點工程，于2004年3月底開工，機場東擴一期工程涉及順義區3個鎮6個村。從2003年11月開始，卸甲營村與龍山、塔河、桃山、馮家營、哨馬營5個村全部實行整建制拆遷，6個村共搬遷人口6900余人、民宅拆遷2100余宗、林木伐移364萬株、墳墓遷移1萬余座，到2006年6月底全部完成搬遷任務。卸甲營村自2004年10月開始拆遷，半個月就完成了搬遷任務。到2008年春節，村民全部新遷到位于順義城區石園街道辦事處的港馨家園安置小區居住生活。

主要特點、做法和成效

土地全部征收。根據《土地管理法》及2004年7月1日施行的《北京市建設征地補償安置辦法》，2004年卸甲營村集體所有土地全部征收為國有土地。征地補償標準統一打包，每畝20萬元，村民宅基地補償標準為每平方米1480元。

整建制轉居。根據2004年北京市政府“逢征必轉”的規定，卸甲營村所有村民由農業戶籍轉為非農業戶籍，成為城市居民，一次性完成農民身份市民化。轉非勞動力全部簽訂自謀職業協議，統一發放就業補助費，每人最低補償3.4萬元，最高補償近6萬元，一般在4萬元左右，首都機場沒有安置該村人員就業；學生、兒童只辦理轉為非農業戶口手續，不享受轉非勞動力安置補償待遇；女滿50周歲、男滿60周歲的“超轉人員”（國家建設征地農民戶轉為居民戶的原農村勞動力中年齡超過轉工安置年限即男滿60周歲，女滿50周歲及其以上的人員，含無人贍養的孤寡老人以及法定勞動年齡范圍內經有關部門鑒定完全喪失勞動能力且不能進入社會保險體系的病殘人員都為超轉人員），按照《關于征地超轉人員生活和醫療補助若干問題意見的通知》享受相關待遇，卸甲村現有“超轉人員”80人，每人每月享受1030元的生活補助。

規范拆遷補償?！侗本┦屑w土地房屋拆遷管理辦法》、《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》、《北京市房屋拆遷評估規則（暫行）》、順義區《關于集體土地房屋拆遷補償安置的規定》等政策文件對集體土地房屋拆遷補償標準作了明確規定。卸甲營村屬于順義區劃定的二類地區，普通住宅拆遷補償指導價標準為每平方米1900~2600元。卸甲營村民房屋按照統一標準進行評估補償，因各戶條件不同，補償費并不一樣，如村黨支部書記李繼軍的房屋拆遷補償的均價為每平方米580元。同時，每戶村民享有3000元的搬家補助費，提前搬家的，每戶獎勵2000元。

異地集中安置。順義區對因機場擴建搬遷的村民實行異地集中安置。卸甲營村村民被統一安置在順義城區的港馨家園安置小區。具體住房安置政策是：人均安置房面積45平方米，均價每平方米2100元；人均45平方米以上的，均價每平方米3980元。

統一社會保險。轉非勞動力全部納入城鎮社會保險網絡，統一參加醫療、養老和失業保險。轉非勞動力補繳的社會保障費，由征地單位從征地補償費中直接撥付給社會保險經辦機構。轉非勞動力還享受各項就業培訓和指導服務，轉非勞動力失業的，可辦理失業登記，申領失業保險金。

卸甲營村被動城市化的主要成效，一是居住和生活環境明顯改善。村民集中居住在港馨家園安置小區，實現了集中上樓，過上了現代城市社區的生活。二是基本生活有了明確保障。村民納入城鎮社會保障體系，享受城鎮職工醫療、養老和失業保險待遇，有效保障了村民的基本生活。三是身份和生活發生了重大變化。轉居后，農民開始脫離傳統的鄉村生活方式，開始融入現代城市生活，全體村民實現了市民化。

面臨的主要問題

當前，卸甲營村面臨的主要問題有以下幾個方面：

集體資產處置問題。該村現有5000多萬元的征地補償款，如何處置這些資產是一個棘手的問題。有人主張投資建設，有人主張分配給村民，至今仍無定論。該村的征地補償款現由鎮里統管。村集體每年給每個村民發放大約4000元的福利。

長遠發展問題。卸甲營村沒有集體企業，土地被全部征占后，村集體和村民原來的出租收入來源被切斷，全村喪失了可持續發展的空間。以后如何實現長遠發展，是該村面臨的最大難題。

融入城市問題。村民搬遷上樓集中居住后，村民對新的城市小區生活感到不太適應，原來熟悉的鄰里關系和人際交往網絡被割裂，新的生活環境對村民的心理和精神產生了較大沖擊。集中上樓居住后，村民生活成本明顯上升，如沒有穩定的就業和收入來源，村民的生活壓力加大。

就業困難問題。該村拆遷轉居前，有80%的村民在機場就業，拆遷轉居后，機場不再接受該村轉居人員就業，主要因為居民就業相應增加機場繳納社會保險費的成本。加上村民文化程度較低，年齡較大，選擇新的就業并不容易，一些村民就在家打麻將消磨時間。個別村民沒有購買房子，補償款花完了，生活陷入困境。

社區管理問題。卸甲營村民雖然沒有土地、沒有農業、不再是農民，完全居住、就業和生活在城市，但卻仍然實行農村管理體制，沒有向城市社區體制轉變。如何構建和創新社區管理和服務體制，滿足轉居人員新的生活需要，這對政府的治理提出了新的要求。

思考

卸甲營村城市化的案例，為自身的長遠發展留下了難題。也為推進城市化進程提供了新的思考。

一是如何切實保障農民的生存權和發展權。卸甲營村在城市化過程中，以失去土地換來了社會保障，可以說村民的生存權得到了基本的保障，但村民要以征地補償費來繳納社會保險費才能獲得社會保障，即村民以自己的財產為自己建立社會保障，這相對于沒有為失地農民提供社會保障來說是明顯的進步，但從農民作為公民應當享有社會保障權來看卻極不公平。同時，該村整體搬遷后，村集體和村民永遠失去了土地和宅基地，從而喪失了以土地和宅基地為基礎的發展權，由此造成村集體及村民陷入長遠發展的困境。在城市化過程中，如何確保農民帶著土地和其他集體資產進入城市，實現市民化，是當前推進城市化必須面對和解決的重大任務。

二是如何兼顧原居民與流動人口的正當利益。外來流動人口是城市發展不可或缺的重要組成部分。在推進城市化中，不僅要切實維護原居住農民的各項權益，也要切實維護流動人口的正當權益。在以往的城市改造建房設中，外來流動人口基本被排除在城市化進程之外，其正當權益普遍受到了忽視。外來流動人口是城市常住人口的重要組成部分，他們為城市的發展做出了重大貢獻，理應享受城市市民的基本權益，特別是要為外來流動提供廉租房作為城鄉結合部建設的一項重要任務，實現外來流動人口的市民化，讓外來流動人口共同分享城市發展的文明成果，是堅持以人為本、走新型城市化道路的內在要求。

三是如何使農民融入新的城市生活。城市化不僅是農民轉變身份的過程，而且是農民融入城市生活的過程，是農民完全實現市民化的過程。要適應城市化和農民市民化的需要，強化政府社會管理和公共服務職能，創新城市社區管理和服務方式，為融入城市的新市民提供充分而有保障的基本公共服務；通過加強社會建設，為農民融入城市提供新的社會關系網絡支持和精神家園；同時要實現基層和社區治理的結構轉型，尊重和保障居民參與社區公共事務管理的民利。

建議

針對卸甲營村當前面臨的問題，筆者有以下幾點建議。

一是推進集體產權制度改革。按照“資產變股權、農民當股東”的改革方向，結合整建制轉居村集體的特點，盡快推進集體產權制度改革，切實保障村民擁有集體資產的權益。

城鎮集體資產處置管理辦法范文3

1以“三權三抵押”為核心的農村產權制度改革的時代意義

在縣域科學發展示范點建設迅速推進，新農村建設步伐不斷加快，嘉善整體的統籌城鄉綜合發展水平位列全省第七，全市第一，率先進入全面融合階段。但是，相對城市，嘉善農村的經濟發展還相對滯后，農民收入持續增加還相對困難；農民融資需求強烈，卻缺乏有效抵押擔保物，導致農村市場資金有效需求和供給之間一直存在較大缺口；農業規模經營還不成氣候等。農業、農村和農民的發展，關鍵就在于激活農村資源，把資源資產化、資產資本化，讓農村“沉睡資源”變成“活動資金”。推進以“三權三抵押”為核心的農村產權制度改革，關鍵就是要通過改革激活農民手中的資源，讓資源確定為產權，讓產權轉化為資本，有效地從根本上解決三農發展資金短缺和農民自主創業融資難問題，才能推進耕地有效流轉，促進農業規模經營發展現代農業，從根本上促進農業增效、農民增收和農村穩定。

1.1加快推進城鄉融合發展的迫切要求

隨著農村經濟社會加快轉型發展，統籌城鄉改革發展水平不斷提升，小城市和小城鎮建設不斷加速，社會主義新農村建設不斷深化。農村產權作為依附于農民身份上的權屬，長久以來一直是制約農民市民化的瓶頸障礙，通過有效確權賦能，破除城鄉兩張皮現狀，讓農民放心帶權入城，將為城鄉一體和新型城鎮化發展奠定扎實基礎。

1.2科學實現農民持續增收的有效措施

黨的十提出國民收入倍增計劃宏偉目標，實現收入倍增重點在農村、關鍵在農民。通過有效激活農民手中的各項產權，賦予農民最為充分的產權權能，確保農民具有真正意義上的財產權利，使農民具有參與市場經濟活動的基本能力。讓沉淀的農村產權激活形成有形的發展資本，讓農民用自己的產權轉變形成自己的創業資本，將為農民持續增收創造充分條件。

1.3全面建成小康社會的根本保證

深化農村產權制度改革是加快發展現代農業的“助推器”、讓農民過上美好生活的“定心丸”、促進農村社會和諧穩定的“壓艙石”和引導農民放心進城的“保險帶”。通過深化改革，就是要在城鄉發展上實現產業興、生活好、社會穩和通道暢，將為率先建成小康社會筑牢最強基礎。

1.4依法規范村域治理的必要手段

村域治理是全面依法治理的關鍵領域和重點內容。農村產權制度改革的核心就在于實現農村資產向資本的有效轉化，有利于全面構建農村產權確權賦能、活權運轉和交易服務三大機制，建立和完善權屬清晰、權責明確、監管嚴格、分配規范、流轉順暢的更具活力的現代農村產權制度，從而從根本上保障農民和村集體經濟組織的合法權益，從源頭上規范產權流轉運行規則，將為城鄉健康有序發展注入最強保障。

2以“三權三抵押”為核心的農村產權制度改革的嘉善實踐

農村產權制度改革是嘉善縣域科學發展綜合配套改革的重點內容和全面深化農村改革的主要抓手，通過“確權賦能、活權運轉、有效保權”，從強化“三權”確權著手，以“三權三抵押”為切入點，進行大膽探索和實踐，改革紅利效應逐步得到顯現，改革工作進入健康有序推進的軌道。

2.1“三權三抵押”的含義

“三權三抵押”是指：農村集體經濟股權抵押、農村承包土地經營權抵押和農村住房財產權抵押。

第一，農村集體經濟股權抵押，允許農村股份經濟合作社股東以所持有的農村集體經濟股權為抵押擔保物，在明確合法用途的前提下申請辦理抵押貸款，原則上以已完成股改且具備收益分配條件的股份經濟合作社為準入范圍。

第二，農村承包土地經營權抵押，把農民土地承包經營權分為承包權和經營權，實現承包權和經營權分置并行，在堅持集體對土地的所有權基礎上，保障農民對土地的承包權，用活土地經營權，允許農村土地承包經營權在明確合法用途的前提下抵押，以推進現代規模農業發展。

第三，農村住房財產權抵押，允許農民以依法取得的農村住房財產權作為抵押物，在明確合法用途的前提下申請辦理抵押擔保貸款，原則上在通過農房集聚形成的有條件的城鄉一體新社區范圍先行先試，條件成熟后進一步擴大實施范圍。

第四，農村綜合產權抵押，為充分挖掘農村產權權能，允許農民可以自由選擇一種或者幾種產權進行綜合抵押貸款。

2.2完善農村三權確權賦能機制

第一，把好確權關，把權能明晰到位。確權是推進改革的先決條件，通過多年努力，嘉善縣農村三權確權工作已基本完成，全縣土地承包權確權面積達到34.11萬畝，完成土地流轉面積14.59萬畝；118個村級組織117個完成股改，對24.33億元集體資產進行徹底清產核資，并全面推行股權靜態管理，12個經濟強村率先開展收益分配，累計股經分紅總量達7935.52萬元；農村宅基地使用權確權面積達到770余萬平方米。據統計測算，全縣農村三權確權后價值約150億元左右，巨大的存量產權基本實現了明晰到戶和確權到人。

第二，把好登記關，把權屬備案到位。產權登記備案是確權的具體形式。根據部門分工，明確了縣農經局為集體經濟股權和土地承包經營權證登記部門，縣住建局和國土局分別為住房財產權和宅基地使用權登記單位。根據抵押工作要求，由縣農經局和住建局承擔了各自權種抵押登記職能，并首創辦理了三權抵押他項權證。依托土地流轉服務平臺，對20畝以上土地規模流轉經營權進行登記，并增設了農村土地承包經營權證登記功能。通過登記備案，建立了完整的農村產權檔案信息系統，實現了動態登記和規范管理同步運作。

第三，把好頒證關，把權益保障到位。權證頒發是農民產權權能的實現形式。全縣在股改同時全面推進農村集體經濟股權證頒發；農村土地承包經營權已確權發證69203本，并同步開展流轉經營權證發放；農村宅基地使用已確權發證67940本，在此基礎上啟動農民住房財產權證發證工作。在農村三權“確權、登記、頒證”三到位同時，同步實現“權可抵押、權隨人走、帶權入城”，讓農民權益在改革過程中不受侵犯，得到充分保護。

2.3深化農村三權活權運轉機制

2.3.1完善土地承包經營權流轉制度改革

2009年，嘉興市在全省范圍內率先試點探索農村土地承包經營權抵押貸款，當年出臺了《嘉善縣農村土地承包經營權流轉抵押貸款管理辦法》，設在縣農經局的農村土地流轉中心和縣農商行分別開辦了抵押登記和貸款辦理業務。

第一，實行農村土地流轉經營權抵押貸款的前提是規范農村土地流轉。2009年，嘉善縣出臺《關于加快全縣農村土地承包經營權流轉服務組織建設的實施意見》，2009年年底縣土地流轉服務中心、9個鎮（街道）流轉服務所和103個農村服務站全部掛牌成立。2010年5月，全縣土地流轉服務機構正式啟用了農村土地流轉網絡平臺，實現農村土地流轉三級網絡實時動態管理。確保了土地流轉情況實時可查，流轉去向用途清晰可見，金融機構服務有據可依。

第二，實行農村土地流轉經營權抵押貸款需要構建科學合理的放貸流程。嘉善縣農商行是首個探索實施農村土地流轉經營權抵押貸款的金融機構，目前已經構建起了一套科學合理的放貸流程。只有憑抵押登記部門縣農村土地流轉服務中心出具的《嘉善縣農村流轉土地承包經營權抵押登記證》，并通過農業部門和縣農商行審查后，縣農商行方能放款。并考慮到嘉善實際情況依托縣土地流轉服務中心平臺，縣農商行在實際操作中還將流轉土地經營權抵押范圍擴大至流轉土地剩余年限租金、地上（含地下）附著物價值及流轉土地預期收入等，有效提高了農村土地承包經營權抵押價值及其應用價值。

2.3.2深化農村集體經濟股份合作制度改革

賦予農民對集體資產股份的占有、收益、有償退出及繼承權。允許村級股份經濟合作社改制后予以工商登記，明確其法人地位，建立法人治理機制，保障集體經濟收益權。完善集體資產經營機制，鼓勵村股份經濟合作社與社員、企業等主體合股發展混合所有制經濟。

第一，探索實施農村集體經濟股權抵押貸款改革主要得益于村級集體經濟發展。2004年，李家社區率先開展了農村集體經濟股份合作制改革，通過股改有效拓展了農民的收入渠道，李家社區去年村級可支配收入達到1139萬元，連續第五年排名全縣第一。自2004年以來，李家社區農民人均收入從13352元增加到20500元，年均分配收益在200萬元以上，其中2013年分配了352.1萬元，人均享受分紅突破2400元，使得股東財產性收入比重達到15%，遠遠高于全縣平均水平。村級集體經濟發展水平決定了改革基底的強度。李家社區能夠在全縣范圍內率先實施農村集體經濟股權抵押貸款改革，實現歷史性的突破正源于此。

第二，探索實施農村集體經濟股權抵押貸款改革前提在于推進村集體經濟股份合作制改革。2004年李家社區開展股份合作制改革，到目前我縣117個村集體中完成股份合作制改革工作，對村級資產進行了清產核資。股份經濟合作社社員，如有創業、生產經營、消費等信貸需求，可憑股份經濟合作社股權證、本人家庭人員相關資料提出貸款申請，貸款額度一般不超過股權評估價值的70%，貸款期限一般為一年以內，最長不超過3年。對符合信貸條件的，在辦理股權抵押登記后，金融機構就可以發放貸款。農戶在辦理股權抵押貸款后，并不影響繼續享受分紅，而且只要按時還清貸款，仍可繼續申請新一輪貸款，這在最大程度上保證了農戶創業融資的可持續性，使農戶手中的“硬本本”成為隨時可用的“活資產”。對于村級集體經濟而言，隨著股權證能夠轉化成“活資產”，通過活權賦能將為農村建設、農業發展和農民增收全面提速提供有力支撐。

2.3.3探索農村宅基地確權和農房抵押改革

完善農村宅基地使用權確權登記發證工作，截至2015年年底，全縣宅基地應發證面積881.98公頃（13229.7畝），已發證面積871.01公頃（13065.2畝），發證率98.76%；應發證宗地80258宗，已發宗地79281宗，發證率98.78%。需要按新方法更新宗地25000宗，已更新宗地12812宗，更新比例51.25%。

完善農村住房財產權確權登記發證和抵押工作在城鄉一體新社區率先開展。桃源新?住戶都是將原來在農村的住房經過置換后居住在桃源新?，但是在申請農業貸款方面尚未享受城市居民同樣的待遇，仍受限于傳統信貸模式。通過改革建立農房登記管理辦法和抵押工作相關規定，桃源新?的房子也能像城里房子一樣抵押貸款，截至目前，已辦理單數44單，發放貸款650萬元。農民住房財產權抵押貸款解決的不僅是農戶貸款難題，更是對農房改造集聚的一次改革延伸。憑借此項改革，桃源新?住戶也有了自己的“產權經濟”，住房不再是單純意義上的居所，而是可用于創業致富的活資產，讓農民享受到的是金融方面的均等化待遇，農民住房財產權抵押貸款扣上了以“三權三抵押”為核心內容的農村產權制度改革的最后一環。

農村土地承包經營權、農村集體經濟股權、農民住房財產權構成了嘉善農民手中最重要的“三權”，如今的“三權”都能用以抵押貸款，意味著農民具備了更富多樣性的融資手段，夯實了農民創業致富的經濟基礎，有利于促進農民增收、縮小城鄉差距、促進農民市民化，這對于加快推進示范點城鄉統籌先行區建設意義尤為深遠。

2.4以“三權三抵押”為核心的農村產權制度改革特點

第一，統。從農村產權抵押貸款業務類型看，嘉善推進農村綜合產權抵押貸款所選取的三權：土地承包經營權、農村集體經濟股權和農村房屋產權是三項最重要的農村產權，它更大的亮點和創新在于率先把將三權統為一體，形成三權自由組合抵押貸款；從抵押貸款對象來看，嘉善縣在推進農村綜合產權抵押貸款的過程中，縣農商銀行、農業銀行、村鎮銀行和郵儲銀行四家涉農金融機構全部參與承辦相關抵押貸款金融業務，并且實現了將人民銀行組織四家涉農金融機構抓抵押貸款和農經局牽頭住建局、統計局等單位抓確權登記兩條主線統一起來。

第二，惠。農村產權改革最根本的目的是實現改革為了人民，讓改革成果惠及人民。嘉善縣推進的“三權三抵押”改革工作真正做到了“惠民”“為民”。主要表現：優惠的貸款利息。針對農民在創業、生產經營、消費等信貸有效需求，四大涉農金融機構出臺了資金優先解決、利率適度優惠、辦貸程序簡化等配套優惠政策，農民通過“三權”，即可獲取一般貸款期限為一年，貸款利率按銀行利率定價，根據信用程度等級給予適當優惠，利率通常比商業銀行利率低20%左右。

第三，穩。這里的“穩”主要表現在兩方面：一方面在風險防范體系上注重“穩”。由于嘉善縣是個國土面積僅有500多平方千米的小縣，再加上并村重組后，各個鄉村居住相當集中，金融機構通過向各村派駐信貸員，通過走訪調查，能夠熟悉掌握村里每戶家庭的信用等級和經營狀況，從而降低了銀行抵押貸款風險。另一方面在推進農村綜合產權抵押貸款過程中追求“穩”。嘉善縣根據現實條件采取試點先行，然后全面推進的做法，從而堅持了先易后難、分步實施、穩步推進的原則，如在推進農村產權交易權種方面，針對10大類交易品種，嘉善采取從易到難分兩批次推進，實現了又穩又快又好的推進。

第四，便。無須抵押擔保，與全國各地開展農村產權抵押貸款相比，“三權三抵押”只要求農民擁有“三權”及家庭成員相關材料即可直接到銀行辦理抵押貸款，實現了用自己的產權解決自己的資產，有效解決了貸款擔保難的問題。審批快，通常農民申請抵押貸款，需要通過層層審批許可，不僅耗時耗力，甚至延誤農民創業、生產經營，而“三權三抵押”對符合信貸條件的，在辦理產權抵押登記后，就直接發放貸款，從而簡化了抵押貸款手續流程，方便了農民創業。

第五，全。形成比較完整的改革體系和辦法，環環相扣。農村承包土地經營權抵押已于2009年發文實施。經過調研論證，已經初步形成整套改革方案體系：《農村產權制度改革總體方案》《農村股份經濟合作社股權抵押貸款管理辦法（試行）》《農村住房抵押貸款實施辦法（試行）》《關于深入推進農村產權交易管理工作的指導意見》（農村產權交易管理暫行辦法）《關于深化完善嘉善縣農村集體經濟股份合作制改革工作的指導意見》，農村宅基地使用權改革方案等。當前，嘉善的綜合產權抵押貸款已初步取得成效。截至2015年2月底，已累計發放抵押貸款155單，金額達1.897億元，讓改革紅利充分惠及廣大農民群眾。

3關于完善“三權三抵押”為核心的農村產權制度改革的思考

3.1完善農村產權制度改革應該遵循的原則

一是堅持于法周延的原則。處理好依法辦事和改革創新的關系，進一步協調國家、集體和個人三方利益，依法維護農民群眾的合法權益；二是堅持民主公開的原則。在民主參與、民主決策的前提下，充分保障農民的知情權、決策權和監督權，確保改革工作程序嚴明和手續規范；三是堅持積極穩妥的原則。堅持因地制宜和分類指導，從鎮域村域實際出發，精心組織、穩妥推進，確保農村經濟社會和諧穩定；四是堅持統籌兼顧的原則。將改革工作與統籌城鄉全面融合發展、探索村集體經濟有效實現形式緊密結合，構建農村股份合作制長效運行模式，推動農村經濟持續健康發展。

3.2完善農村產權制度改革需要克服的障礙

農村集體經濟股份合作制改革是一項民生改革工程，這項改革由于涉及面廣、歷史沿革長、運行推進復雜，又事關農民群眾和村級集體根本利益，必須清醒地認識到改革的復雜性，深刻認識改革遇到的障礙。

第一，思想認識障礙對改革有序推進產生的影響。思想認識是改革工作的必要前提，在推進過程中，還存在基層干部群眾不理解的情況，怕煩畏難的情緒還時有存在，越到改革的深水區，越是缺乏釘釘子的精神，面對復雜的改革過程，攻難克險的精氣神不足，影響了改革有序推進。

第二，政策支撐障礙對改革穩步推進產生的影響。目前法律法規對農村產權相關規定還相對滯后，中央深改工作意見和相關改革文件雖然明確了諸多改革信號，但在后續推進中具體改革事項目前還沒有法律法規保障，出現糾紛時會呈現有政策文件但無法可依情況，影響了改革穩步推進。

第三，推進力量障礙對改革深入推進產生的影響。從目前推進這項改革配備力量分析，鎮一級力量還顯得配備不足，推進工作專業人員相對缺乏，這項工作又需要豐富的農村工作和群眾工作經驗，也要熟悉法律法規和農村政策。而開展此項改革相關力量儲備不夠，影響了改革深入推進。

3.3完善農村產權制度改革需要進一步深入研究的問題

3.3.1農村產權確權方面

推進三權三抵押前提在于確權到位、權屬清晰，目前三大權在確權過程均涉及部分歷史遺留問題。

第一，土地承包經營權方面。土地承包權方面主要是因在二輪承包時工作不規范，有放棄手續不齊全的、有權證面積與實有面積不符的、有空間位置不明的、有登記簿不健全的等，尤其是搞兩田制的鄉鎮問題更多，有個別村、組承包權證還沒有下發的，還有跨社承包的等歷史遺留問題。這些歷史問題不解決，農村土地制度改革就無法推進，農民的土地權益就得不到保障。

第二，農村集體經濟股權主要涉及土地集體補償費不到位、三資管理不規范等遺留問題和確權的靜態化時間截點問題。實行靜態化管理，但隨著時間的推移，幾年過去了或者十年過去了，新生兒越來越多，年紀大的越來越少，這個時候還是按照原來確定的時間截點就顯得不合理了，那么按照什么時間截點來確定人口股呢？

第三，宅基地使用權和住房財產權主要涉及違法用地和違章建房等遺留問題。在桃源新?和李家社區均遇到由于土地耕占稅未交納導致宅基地使用證無法辦理，進而影響到住房財產權確權和抵押工作順利開展，全縣部分城鄉一體新社區均涉及這一問題。

3.3.2深化活權運轉工作方面

在確權基礎上，全面建立“三權”流通交易平臺。

第一，要放活農村土地經營權。堅持家庭經營在農業生產的基礎地位，支持各類農業新型經營主體發展，采取轉包、出租、互換、轉讓及入股等方式流轉農村土地承包經營權，建立配套的抵押資產處置機制、土地流轉管理服務機制和土地流轉風險保證金制度。要進一步規范工商企業租地行為，引導農戶與企業結成利益共同體，共生共贏，促進家庭農場、專業大戶、農民專業合作社、農業產業龍頭企業和農業社會化服務組織等各類新型農業經營主體健康發展，加快建立新型農業經營體系。

第二，要盤活農村集體經濟股權。要探索股權繼承、有償退出和內部轉讓相關機制，推進股權社員配股，鼓勵村股份經濟合作社與社員、企業等主體合股發展混合所有制經濟，開展集體股權抵押貸款工作，促進村級集體經濟發展、解決村級集體經濟發展貸款的難題。

第三，要激活農村宅基地使用權和農民住房財產權。在依法、自愿、有償和保障農民權益的前提下，探索農村宅基地在縣行政區域范圍內有條件置換、有償使用、有償退出機制。同時，要積極探索農民住房財產權轉讓，可選擇基礎條件相對好的村，在較小范圍內試行，并適時在符合條件區域進一步擴大改革面，條件成熟后全面鋪開。

3.3.3有償退出的條件問題

假如有村民想利用有償退出分配集體資產怎么辦？退出時集體股的股價是按照原始股價還是市場股價？市場股價由誰來評估？

3.3.4法律法規紅線問題

目前法律法規對農村產權相關規定還相對滯后，中央深改工作意見雖然明確了諸多改革信號，但在后續推進中，涉及農民住房財產權抵押風險防范體系設計中，由于宅基地使用權無法律依據處置，帶來一定政策風險；涉及農村集體經濟股權還未明確可以外部轉讓，抵押風險目前還停留在內部處置；農村產權交易中涉及繼承、轉讓、有償退出和置換目前還沒有法律法規保障，出現糾紛易出現有政策文件但無法可依情況。

城鎮集體資產處置管理辦法范文4

5 農村土地流轉政策解讀

當前農村土地流轉的主要類型為土地互換、出租、入股、合作等方式。流轉土地要堅持農戶自愿的原則，并經過鄉級土地管理部門備案，簽訂流轉合同。

為了適應經濟建設的需要，為人民建設更美好安寧的家園，方便交通，充分發揮現代交通工具的便捷，用時間縮小邊遠地區的距離，實現城鄉一體化，希望廣大人民群眾支持配合，特制定《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》。

征地補償

征收耕地補償標準：旱田平均每畝補償5.3萬元；水田平均每畝補償9萬元；菜田平均每畝補償15萬元；

征收基本農田補償標準：旱田平均每畝補償5.8萬元；水田平均每畝補償9.9萬元；菜田平均每畝補償15.6萬元；

征收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元；

征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元；

征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。

其他稅費

耕地占用稅，按每平方米2元計算。

商品菜地開發建設基金，按每畝1萬元計算。

征地管理費，按征地總費用的3%計算。由國土資源部門嚴格按有關規定使用。

耕地占補平衡造地費，平均每畝4000元，統籌調劑使用，省國土資源廳負責監督驗收。

征地工作程序

第一，告知征地情況。在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

第二，確認征地調查結果。國土資源部門會同交通、林業部門，對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人、各市動遷辦公室共同確認。

第三，組織征地聽證。在征地依法報批前，國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。

第四，簽訂征地補償協議。國土資源部門要按照本方案制定的補償標準，與被征地農村集體經濟組織和農民個人簽訂征地補償協議，并將協議作為征地報件必備件附征地卷一同上報。

第五，公開征地批準事項。經依法批準征收的土地，除涉及國家保密規定等特殊情況外，省國土資源廳通過媒體向社會公示征地批準事項?？h國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規定，在被征地所在村、組公告征地批準事項。

第六，支付征地補償安置費。征地補償安置方案經市、縣政府批準后應按法律規定的時限向被征地農村集體經濟組織按時支付征地補償安置費用。當地國土資源部門要協同農業、民政等有關部門對被征地集體組織內部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監督。

6土地使用權轉讓流程

我國的土地不是歸國家所有就是歸集體經濟組織所有，但土地的使用權是可以進行轉讓的。

何為土地使用權轉讓？

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。

土地使用權轉讓流程

（一）申請土地使用權轉讓

申請土地使用權轉讓應提交下列文件資料：

土地轉讓申請書；土地使用權證（正本）；原土地出讓合同書或原土地轉讓合同書（復印件）；

土地使用權轉讓合同書或者贈與書（經公證），或交換協議書，或人民法院依法作出的已經生效的判決書、裁定書、調解書，或有關行政機關的行政決定書，以及合法方式轉移土地使用權的文件、證明等；

雙方或多方營業執照、法定代表人證明、授權委托書及人身份證明、通訊地址和聯系電話；

同一建筑物分割轉讓（如商品樓房分層分套出售）土地使用權隨之轉讓的，應提交規劃部門的有關文件以便計算房屋權利人分攤的土地面積；屬劃撥土地的還要補辦出讓手續，補交往地價款、補簽出讓合同并提交相應文件；

屬土地分割轉讓的提交規劃部門的規劃文件或轉讓地塊的規劃要求；

軍隊空余土地使用權轉讓須持批準補辦出讓文件和軍隊土地管理部門的證明文件；

提交具有資格的地產評估機構對轉讓土地使用權的估價報告書和市土地管理局的確認書；

地塊開發投資或建筑物資產凈值財務報告；

市政道路規劃網絡圖；

其他法律、法規規定的文件。

（二）受理申請（1天）

窗口收件人審查當事人所提交的文件資料是否真實、齊備。申請文件資料齊全又符合規定的，則予受理；

給受理的申請編號并發給回執，回執注明所收取的文件資料，受理日期并編號。

（三）初審（5天）

土地交易所接收提供的文件資料負責到檔案室進行查核，在5天內作出是否受理申請的書面簽復。

審查人員審查上述文件資料是否真實，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法規規定以及省、市和規劃部門的有關規定。

審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉讓申請。

（1）未依法登記領取權屬證書的；

（2）權屬來源的性質是不許轉讓而又未取得批準的；

（3）根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的或市政府批準列入征用、拆遷范圍內的和不符合城市規劃的；

（4）司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的；

（5）共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的；

（6）設立抵押權的土地使用權，未經抵押人書面同意的；

（7）權屬有爭議的；

（8）以出讓方式取得土地使用權，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金的（包括征地協議未全部兌現的），不按照出讓合同約定進行投資開發的，達不到建設用地條件或投資額達不到總投資額25%以上的；

（9）轉讓土地使用權權屬來源屬行政劃撥的（即未注明使用期限的），未取得土地部門批準，補辦土地出讓手續，補交地價款和簽訂《土地出讓合同》的；

（10）轉讓已出租的土地使用權，轉讓人或受讓人與承租人未達成協議的；

實地勘察。

屬于地塊分割或面積變化的由局測量隊提供定線作業表和宗地圖。

（四）審核（3天）

經辦人提出初審意見，經所領導審核不合格的，轉窗口復函不同意辦理轉讓手續并退文；審核合格的提出審核意見報局領導審批。

交易所根據局領導的審批意見，將批準文件資料轉交地籍科（屬成片開發土地的先報市政府評審）。

（五）繳納稅費

經辦人員按照有關規定通知當事人到指定的部門繳納稅費，申報人應及時將完稅或免稅證明提供給地產交易窗口。

（六）地籍科根據上述文件資料核發土地使用權證

（七）立卷歸檔

7轉讓土地使用權營業稅如何繳納

根據《營業稅暫行條例》的規定，企業在中國境內轉讓土地使用權，應按規定繳納營業稅。對于土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不繳納營業稅。將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，免征營業稅。

納稅事項：土地使用者轉讓土地使用權

稅目：轉讓無形資產―轉讓土地使用權

稅率：5%

計稅依據：企業轉讓其受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的受讓原價后的余額為營業額；企業轉讓抵債所得的土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權作價后的余額為營業額。

納稅義務發生時間：營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。企業轉讓土地使用權采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅期限：以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內申報納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內預繳稅款，于次月一日起十日內申報納稅并結清上月應納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅地點：企業應向土地所在地主管稅務機關申報納稅。

8 劃撥土地使用權轉讓的條件是什么

劃撥土地使用權的轉讓，是指劃撥土地使用權再轉移，包括出售、交換、贈與等行為。土地使用權轉讓的實質是土地使用權受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權有償轉讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權轉讓是土地使用權的占有、使用、收益和有限處分權利全部轉移給新的權利人，土地使用權的轉讓對國家土地所有權并不產生影響，國家仍然享有對該土地的所有權。

劃撥土地使用權轉讓的條件

依照行政劃撥方式取得的土地使用權，一般不得進行轉讓，但經過市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件者，可進行轉讓：

土地使用者是公司、企業、其他經濟組織和個人；

領有國有土地使用權；

對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產權；

依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金，或以轉讓劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。

劃撥土地使用權轉讓的特點

（一）行政干預性強。

由于劃撥土地使用權與國家的產業政策有著密切聯系，因此其轉讓須經土地行政主管部門審查并經有批準權的人民政府審批后才可有效，審查的內容包括轉讓雙方的情況及轉讓協議是否合法、轉讓后用途及土地使用權類型是否符合規劃和國家供地政策、土地權屬是否清楚等，其目的是保證國有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權流入市場對國有土地市場造成不必要的沖擊。

在劃撥土地使用權轉讓中行政管理機關雖然不是一方當事人，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權辦理變更登記手續，而還要進行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權轉讓行為才可發生。

（二）不對稱性。

由于劃撥土地使用權是一種特殊的土地使用權，這種權利在市場中的轉讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權在流轉過程中作為一個整體進行流通的情況極少，只有兩個同時符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個完整意義上的劃撥土地使用權轉移。

在多數情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉讓過程中要通過補辦手續，將劃撥土地使用權變為出讓土地使用權或上繳劃撥土地的收益金。

（三）有償性。

2008 年2月13日國土資源部了《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，首先明確了企業國有劃撥土地權益，承認劃撥土地使用權是一種財產權，這就為其流轉提供了可靠的內部動力，國有劃撥土地使用權人長時間使用土地不可能對土地沒有投入，況且用地者在取得劃撥土地時也并非是“無償”，也付出了補償、安置等相關費用。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條：“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！?/p>

9 農村土地轉讓協議范本

轉讓方（以下簡稱甲方）：

受讓方（以下簡稱乙方）：

甲乙雙方按照《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規和國家有關政策的規定，本著依法、自愿、有償的原則，經雙方協商一致，就農村土地承包經營權轉讓事宜，訂立本合同。

一、轉讓標的：

甲方將其承包經營的位于____鄉（鎮）____村____組____畝土地的承包經營權轉讓給乙方從事（主營項目）生產經營。

地塊名稱：

坐落（四至）地塊數（塊） 面積（畝）質量等級（肥力水平）備注

二、轉讓期限

轉讓的土地承包經營權年限為____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（轉讓期限不得超過承包期的剩余年限）。

三、轉讓費

轉讓土地承包經營權的轉讓金為____元。對甲方實際投入資金和人力改造該地塊的補償金為元（沒有補償金時可填寫為零元）。

四、支付方式和時間

乙方采取下列第____種方式和時間支付轉讓金和補償金：

1.乙方采用現金方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），支付的時間和方式為。（為____年____月____日前一次或多次付清）

2.乙方采用實物方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），實物為____。支付的時間和方式為____。（為____年____月____日前一次或多次付清）

五、承包經營權轉讓土地的交付時間和方式

甲方應于____年____月____日前將轉讓土地交付乙方。交付方式為____。（雙方須提請所在地鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門、發包方、雙方指定的第三者中的任一方鑒證，乙方應向甲方出具乙方簽名的轉讓土地交付收據）

六、承包經營權轉讓和使用的特別約定

1.甲方轉讓土地承包經營權須經發包方同意，并由甲方辦理轉讓認可手續，在合同生效后終止與發包方的承包關系。

2.甲方交付的轉讓土地必須符合雙方約定的標準。

3.乙方依據合同獲得土地承包經營權后須與發包方確立新的承包關系，辦理有關手續。

4.乙方獲得土地承包經營權后，承包期內依法享有該土地的使用、經營決策、產品處置和收益等權利。

5.乙方獲得土地承包經營權后，必須按土地畝數承擔國家政策規定的費用和其他義務。

6.乙方必須管好用好承包土地，保護地力，不得掠奪性經營，并負責保護好承包土地上的林木、排灌設施等國家和集體財產。

7.乙方不得改變土地的農業用途。

8.其他約定：____。

七、違約責任

1.甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應向守約一方支付違約金。違約金的數額為____。

2.如果違約金尚不足以彌補守約方經濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數額依具體損失情況確定。

八、爭議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發生爭議時，甲乙雙方應協商解決，協商不成的按下列第種方式解決：

1.提請村民委員會、鄉（鎮）人民政府、農業承包合同管理機關調解；

2.提請仲裁委員會仲裁；

3.向有管轄權的人民法院提訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經雙方簽字并經轉讓承包經營權土地的所在地鄉（鎮）人民政府農村經營管理機構鑒證、備案后生效。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經雙方協商一致簽定補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙雙方、發包方和鑒證單位各執一份。

甲方：（簽章）____乙方：（簽章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份證號：____法定代表人身份證號：____住址：____住址：____

簽約日期：____年____月____日