前言：中文期刊網精心挑選了房地產商業模式范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。

房地產商業模式范文1

【關鍵詞】房地產； 代建。

房地產代建是由擁有土地、資金的委托方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利的一種商業模式。本文將著重探究房地產代建模式的定義與分類、商業代建的發展基礎及風險防范。

一、房地產代建模式的定義及分類。

基于委托方的不同性質，房地產代建模式可分為商業代建和政府代建兩類，其中商業代建又分為項目代建和資本代建兩類。

1. 商業代建。

所謂商業代建，是由非政府類委托方委托，代建方進行開發建設的代建模式。項目代建和資本代建兩種商業代建模式的主要不同在于標的地塊是否已確權。

（ 1） 項目代建。

項目代建是指代建方與已經取得標的地塊土地所有權證的委托方合作，由委托方承擔全部或部分資金，代建方承擔工程營造和銷售任務，通過管理和品牌輸出，為委托方提供項目開發全過程管理與服務，并依據項目銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。

在項目代建運作過程中，委托方負責籌措項目開發所需全部資金，擁有項目開發中的投資決策權、監督權、建議權和知情權，享有項目的投資收益，承擔項目投資風險。代建方主要負責項目管理團隊組建、規劃設計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發環節的全過程管理。

（ 2） 資本代建。

資本代建與項目代建的運作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且并未獲得標的地塊的土地使用權，因而代建方的管理范疇中也會相應增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面的內容。

2. 政府代建。

政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理與服務，依據項目的投資、銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。

相對于商業代建而言，政府代建項目的利潤較低，但通過參與民生工程建設，代建方在贏得市場占有量的同時，也可獲取更多的社會資源，不失為當下房地產開發企業生存與發展的良好載體。

二、商業代建模式的發展基礎。

房地產代建模式體現了市場經濟專業化分工的基本原則，其中政府代建模式存在時間和成熟程度均較商業代建見長。但在當前房地產調控的政策環境下，房地產市場正逐步從賣方市場過渡到買方市場，產品品質日益受到重視，商業代建模式的合理性和可行性日漸凸顯。因而本文僅討論商業代建模式的存在基礎與風險防范。

1. 合作雙方對開發理念認知的一致性。

委托方對代建方產品開發理念的認同是代建合作存在的根基。目前，商業代建業務主要來自二三線城市，并以地方性龍頭企業居多，部分擁有資金或土地資源的企業并沒有房地產開發或高端物業營造的經驗，需要更具影響力的房地產品牌和產品來確保項目的議價能力與盈利水平。因此，代建方通常是高端房產品營造的代表企業，其開發理念和相應的品質、成本要求與委托方對于項目的認知存在著一定差距。故而，在確定合作關系前，委托方與代建方必須就產品營造的各項標準達成高度一致，以保障項目正常運轉。

2. 人才培養與輸出的效率和質量。

代建方品牌輸出的高質量和一致性是代建商業模式存在的關鍵，而實現品牌輸出最重要的因素便是項目管理團隊的綜合素質。

代建方要實現規模化經營，必須高度重視內部人員招聘、培養和輸出的質量和效率，以保障自身品牌的同質化輸出。

3. 土地與資金的保障力度。

雖然代建方不承擔項目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應的資金成本，但為保障項目開發和銷售節奏，確保項目開發按計劃推進，項目規劃條件、土地權屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時期關注的重點。

三、商業代建模式的風險與防范。

目前，經過部分代建企業的經營與嘗試，商業代建模式展現出良好的發展狀況與發展前景，但也顯露出一定的經營風險，主要包括委托方干預風險、政府干預風險以及履約風險，需要代建企業高度重視、有效防范。

1. 委托方干預風險與防范。

上文中已經提到，委托方與代建方在產品開發理念不可能完全一致。在項目實際運營過程中，存在因委托方各類干預而影響項目推進的風險，雙方在簽約時應建立科學合理的決策機制，注重合約規劃與成本控制，保障雙方利益最大化。

2. 政府干預風險與防范。

目前，由于政府規劃調整帶來的設計、工程調險在項目實際推進過程中仍屢見不鮮。代建方須優化項目拓展渠道，選擇土地、規劃條件明晰的合作項目，同時嘗試建立“政府 － 委托方 － 代建方”三方合約機制，降低項目不確定性。

3. 合作履約風險與防范。

商業代建需要委托方的資源支撐和承建方的實際勞動，因而代建合作履約風險主要來自委托方和承建方。在委托方層面，要依據項目開發節奏設計代建傭金收付款節奏，明確雙方權責范圍，同時慎用設計資源，保障企業知識產權； 在承建方層面，要加強項目管理團隊的執行力，嚴把質量關，同時選擇優質承建方建立長期合作機制。

綜上所述，商業代建模式作為一種房地產開發的創新模式，在當前中國政策和市場環境下，其可行性和盈利能力是值得關注的，但其操作過程中也存在一定的風險。委托方、代建方應積極探索改良渠道，通過代建模式優化房地產市場資源配置，促進房地產市場健康、有序發展。

參考文獻

房地產商業模式范文2

由于REITs本質上是房地產融資(大部分是權益融資)的一種模式，通過發行REITs將所擁有的部分資產套現，特別是通過IPO完成一次性融資，是絕大多數發行REITs的基本動機。除lPO階段外，在REITs的運營階段，以“開發+持有”為特色的地產商還可持續地以向RElTs出售物業的方式進行融資，使REITs成為以“發+持有”為特色的地產商與資本市場之間的長期有效接口和穩定融資平臺。從長期來看，發行REITs產品比IPO等一次性融資方式的意義更為重要。

以“開發+持有”為特色的地產商的REITs的操作模式有兩種：一種是將物業直接打包銷售給REITs管理公司。另一種思路是將物業轉讓給REITs，并用物業轉讓的收入認購REITs與物業等值的一部分基金份額，從而完成物業由實物形式向基金份額形式的轉化。

第二種思路可能是未來我國房地產開發商與金融機構臺作推出REITs產品的主要思路。因為通過這種轉讓，首先開發商可以獲得物業轉讓時產生的資本得利機會，即將物業轉讓給REITs的時候產生的轉讓價格相對于物業賬面值的溢價：其次，可以把不可流動的房地產實物轉化為可以流通的基金份額；另外，由于流動性在市場上可以產生溢價，這就意味著認購與物業出售時金額相等的基金份額有可能產生比持有物業本身更高的市場定價。從持有物業到轉變為持有高流動性基金產品的以“開發+持有”為特色的地產商，將會在資金獲取上更加靈活，更易變現。

根據國外的經驗，REITs的發起人在REITs發行后往往會持有(或通過其子公司持有)一定份額的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凱德置地旗下的幾個REITs產品均采用了這種方式。這種做法一方面可以保證發起人與廣大持有者的利益具有一致性，增強持有者的信心：另方面，發起人的持有比例雖然大幅降低，但由于其他投資者更為零散，所以仍繼續對REITs所擁有的物業具有控制權，從而達到既能融大筆資金又不喪失對物業控制權的目的，這也是利用REITs進行融資的最大優勢所在。同時，沒有轉讓給REITs的部分，發起人仍可以享受物業增值給發起人帶來的收益。

目前根據我國的房地產開發實踐經驗，通常在購置土地的時候，待購土地中會含有大量商業性物業規劃項目，這是我國房地產市場的一個特色，也是我國房地產和城市化進程在特定階段的產物。在這些產品的組合中，將要建設或者正在建設的商業物業的未來管理模式和發展模式仍不確定。通過REITs的發行，有可能解決這類房地產企業目前的出租性物業和待開發的商業物業收益率較低和流動性不足的問題。

按照新會計準則3號的規定，房地產資產在以“開發+持有”為特色的地產商的資產負債表中通常是按照原始成本計價，每年按照直線折舊法不斷提取折舊，其賬面價值往往會低于房地產的真實市場價值。當然，按照新會計準則，也可以采用公允價值為投資性房地產物業進行計價。但是由于目前市場仍不成熟，房地產資產的公允價值很難持續可靠取得并被各機構認可，因此，大部分企業仍舊采用原始成本計價方式。

以“開發+持有”為特色的地產商所發行REITs中的物業通常都是優質的收益性物業，市場表現良好。REITs的發行能夠使這些房地產資產的增值體現在賬面上，使得資產負債表中的資產總額增加，同時增值部分也會計入利潤表，提升當年度的利潤增長水平，同時增加每股收益。

近年來，以“開發+持有”為特色的地產商的發展節奏與房地產運行周期的部分脫節，部分地表現了這類企業在我國當前情況下采取的商業模式上的不足。一方面，在市場趨好時，以“開發+持有”為特色的地產商很難拿到非常好的土地：另一方面，在市場轉差時，這類房地產商亦沒有很好的資源和能力作為應急的支撐和支持。盡管“開發+持有對房地產開發商來說是一個較為穩定的商業模式，可以平抑市場劇烈周期性波動時，尤其是市場低谷時的銷售壓力等給房地產商帶來的沖擊，但是在我們目前的發展現狀下，這類房地產商通常缺乏應對市場競爭的核心能力。

倘若能夠通過REITs的發行為持有和經營型物業提供解決出路，可以使以開發+持有”為特色的地產商著眼于房地產的綜合開發――配合當地政府在城市核心區進行較大規模的商業物業搭配多業態的開發。從經營角度考慮，綜合性開發可實現資源的良性互動，且其客戶可以互相借力，形成整合效應。只有實現從“開發+持有”到業務經營再到獨特商業模式的轉變，才可能為這類房地產商帶來可持續發展的機會。

從長遠看，REITs模式有助于以“開發+持有”為特色的地產商實現分離開發性房地產業務和經營性房地產業務的發展戰略。通過管理所發行的REITs，可以提升其房地產資產管理的核心能力，并使之成為新的業務來源和增長點。擔任基金管理人和物業運營管理人的子公司亦可在實際操作中積累大量經驗，在服務母公司發行的REITs的同時，還有可能為其他企業REITs的發行和運營提供相關的咨詢。顧問或管理等服務，成為這類企業的創新業務。

REITs為以“開發+持有”為特色的房地產商提供了建立戰略合作伙伴的機遇。通過REITs的發行，這類企業可以同些國內外優秀的金融機構，包括投資銀行、資產管理公司，基金管理公司、證券公司等建立合作伙伴關系，而這些金融機構又可以為這些房地產商提供個未來與融資和與機構投資者的聯系平臺：認購REITs的部分機構投資者可能成為發行REITs的房地產商其他業務的重要潛在客戶和合作對象，同時，通過REITs的發行和運作，可以給房地產商提供個與世界上專業的物業管理公司等建立聯系的契機，從與他們的溝通和合作中獲取物業專業經營和管理的先進經驗。

在建立全方位的戰略合作伙伴關系的基礎上，以“開發+持有”為特色的地產商若能成為國內REITs的首批發行者，通過發行REITs產品，還可以大大提升此類型地產商的品牌影響力和號召力。

房地產商業模式范文3

【關鍵詞】眾籌，房地產眾籌，互聯網金融

一、房地產眾籌概念及基本模式

（一）房地產眾籌是一個新興的電子商務模式。房地產眾籌是基于互聯網金融中“眾籌”發展而來的新理念。眾籌是指在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。其基本模式是項目發起者在網站上展示項目，投資者則根據相關信息選擇投資項目。而房地產眾籌則是眾籌的一個細分市場，指一群人通過 Internet 為房地產相關產業的項目或者創意提供資金支持從而取代諸如銀行、風投、天使投資這類公認的融資實體或個人。

（二）房地產眾籌基本模式

目前，房地產眾籌處于起步階段，發展中的模式主要有以下四種：投資理財型;營銷推廣型;合作建房性;合作購房型。

1.投資理財型。主要指投資者在互聯網第三方平臺上瀏覽交易市場的相關信息，確定投資的房地產項目，將資金打入第三方平臺，第三方平臺再將資金轉給由信托公司審核通過的房地產項目。在項目資金籌集到位后，投資者自此開始將會經常受到有關投資項目進展情況的最新消息。

2.營銷推廣型。房地產商聯合知名的房產信息平臺已經完工樓盤的眾籌信息。眾多投資者可以以較低的價格聯合購買特定優惠的房產。籌資時，較低的價格迅速吸引購房者的目光，帶來一定轟動效應，為房地產商樓盤的推廣起到推動作用。

3.合作建房型。在該模式目前只在微信平臺初步發展。由一名或多名資深房地產行業人員發起。具體流程如下：申請人先遞交申請表，通過審核后，交納100元訂金即可進入購房微信群，項目的設計、戶型、價格等，全部通過微信群成員商議決定。打造別具一格的建筑裝修風格。

4.合作購房型。發起者通過此模式籌集資金，來購買相關地產，滿足自住的需求。合作購房型的房地產眾籌主要是指個人通過眾籌平臺向若干出資者借款。 這一過程中，平臺的作用是多樣的。 一些平臺起到中間人的作用;一些平臺還擔當還款的責任。 相比于銀行眾多的審批程序和高額的還貸利息，發起者可以利用眾籌平臺立刻獲取所需資金，貸款利息相對較低。而借款人的小額借款也可以獲取較高的借款利息。平臺將二者的需求結合，達到互惠共贏的目的。

從目前的發展情況來看，投資理財型的房地產眾籌模式發展較好，市場上存在成功的案例，已經得到消費者的認可，為消費者帶來了實際的收益。其他幾種模式尚處于探索階段，模式的成功運作還要等待市場的檢驗。

二、關于房地產眾籌分析及建議

（一）發展優勢

1.門檻低，面向普通大眾。互聯網金融最大的特點就是降低了投資的門檻，使普通民眾也可以參與金融理財的活動中。房地產眾籌打破地產開發需要雄厚資金實力的傳統，將地產所有權細碎零分，面向所在地產項目居民以及社會出售基于所有權的股份，籌集公眾的閑置資金，同時公眾獲得項目盈利和地產升值的紅利。

2.鏈接行業鏈兩端的需求。房地產眾籌在項目選擇時就充分考慮投資者的需求，參與投資的居民對于附近建筑更加具有話語權，建筑更加符合居民的需求。比如：因為代溝等原因，50-60歲老人們不愿與子女居住，并且有一定退休金，想要購買適合未來養老的房型。平安好房推出的養老地產眾籌項目，就是充分考慮老人的需求。

3.較高投資收益率。房地產眾籌充分發揮互聯網的長尾效應，積少成多，吸取公眾大量的閑置資金，來投資房地產高回報的項目。不僅如此，相關平臺也繞過了復雜的地產中介和銀行貸款程序，砍掉了中間傭金和貸款利率等費用，讓整個項目的成本更加低廉。項目實施過程中考慮投資者需求和建議，成交量上升，為普通大眾帶來較高的投資收益率。

4.公平性、公開性、提高透明度。利用互聯網平臺搭建雙方信息互通的平臺。籌集資金完成之后，投資者就會時刻收到項目開展的信息。眾籌中的資金將會交由第三方支付機構全程監控管理，保障信息公開化，透明化。致使投資者和地產商在收益和損失方面是公平的。

（二）面臨的障礙

1.不動產投資的流動性較低。房地產項目完成需要一段時間，短則幾個月，長則可能需要幾年時間。另外，房地產行業市場容量有限，交易成本較高，造成房地產投資的流動性較差。投資者在投資完成之后，需要相當長的周期才能獲取收益。投資時間變長，投資人可能認為存在較大風險或者自身現金需求，而撤去投資。

2.政策、法規不完善。在中國，由于相關政策、法規尚不完善，推進中國國內首例眾籌買房項目也面臨著一系列爭議。因此，應從監管上加強眾籌平臺的消費者保護。美國JOBS法案中對眾籌的界定、關于保護投資者利益的相關規定都值得中國借鑒。

（三）實踐應用建議

1.投資者：推薦投資人從小額投資開始嘗試，并且多和其他投資人進行交流。投資人應該確定他們所投資的資金，是由第三方機構進行監管的。并且，在投資項目獲得全部目標金額之前，投資人應該時刻注意資金的安全和動向。

2.房地產商：首先要提供有投資價值的項目，才能吸引投資者。其次在項目開展的過程中保證項目信息的公開性，注重透明度。另外，注重良好服務，不是一味地進行價格戰略。

3.第三方平臺：建立一套標準來尋找合格投資者和籌資者，并且要有專業的房地產團隊和風控團隊對項目進行篩選。不僅要選擇信譽較好信托公司進行擔保，還要做出詳細的數據報告和后期收益分析，保證投資人的收益安全。時刻關注國家政策，不要跨越政策紅線。

總的來說，房地產眾籌模式具有良好的商業前景，未來有極大的發展空間。在實際企業運用的過程中，要與市場具體情況相適應，進行適當的調整與創新，才能充分發揮房地產眾籌模式的優勢。

參考文獻：

[1]范家琛. 眾籌商業模式研究[J]. 企業經濟， 2013， （8）： 72-75.

房地產商業模式范文4

網絡經濟是知識經濟的一種具體形態，這種新的經濟形態正以極快的速度影響著社會經濟與人們的生活。與傳統經濟相比，網絡經濟具有以下顯著特征。

（一）快捷性網絡經濟消除時空差距是互聯網使世界發生的根本性變化之一。首先，互聯網突破了傳統的國家、地區界限，用網絡使整個世界緊密聯系起來，把地球變成為一個“村落”。其次，信息突破了時間的約束，使人們的信息傳輸、經濟往來可以在更小的時間跨度上進行。網絡經濟可以24小時不間斷運行，經濟活動更少受到時間因素制約。再者，網絡經濟是一種速度型經濟，以接近實時的速度收集、處理和應用信息，節奏大大加快了。

（二）高滲透性迅速發展的信息技術、網絡技術，具有極高的滲透性，使信息服務業迅速向第一、第二產業擴張，使三大產業之間的界限模糊，出現了第一、第二和第三產業相互融合的趨勢。三大產業分類法也受到了挑戰。為此，學術界提出了“第四產業”的概念，用以涵蓋廣義的信息產業。

（三）經濟外部性網絡經濟主要表現為經濟外部性。正如凱文•凱利提出的“級數比加法重要”的法則一樣，網絡形成的是自我增強的虛擬循環。增加了成員就增加了價值，反過來又吸引更多的成員，形成螺旋型優勢。“一個電話系統的總價值屬于各個電話公司及其資產的內部總價值之和，屬于外部更大的電話網絡本身”，網絡成為“特別有效的外部價值資源”。

（四）可持續性網絡經濟是一種特定的信息網絡經濟和信息網絡經濟學，它與信息經濟、信息經濟學有著密切關系，是知識經濟的一種具體形態，知識、信息同樣是支撐網絡經濟的主要資源。美國未來學家托夫勒指出：“知識已成為所有創造財富所必需的資源中最為寶貴的要素，知識正在成為一切有形資源的最終替代。”正是知識與信息的特性使網絡經濟具有了可持續性。

（五）其他特點1．用戶體驗至上。互聯網時代是一個信息透明的時代，消滅了信息不對稱。有了互聯網后，游戲規則變了。消費者鼠標一點就可以比價，而且相互之間可以方便地在網上討論，因此，消費者掌握的信息越來越多，于是變得越來越精明、越來越具有話語權。2．免費的商業模式。傳統經濟強調“客戶(顧客)是上帝”。這是一種二維經濟關系，即商家為付費的人提供服務。然而，在互聯網經濟中，不管是付費還是不付費的人，只要你使用產品或服務，你就是上帝。因此，互聯網經濟崇尚的信條是“用戶是上帝”。在互聯網上，很多東西都是免費的，例如聊天、搜索、電子郵箱、殺毒，不僅不收錢，還要把質量做得特別好，甚至倒貼錢來吸引人們使用。正是因為互聯網經濟基于免費的商業模式，用戶才顯得如此重要。3．價值鏈創新。淘寶通過免費開店，顛覆了它強大的競爭對手eBay；360通過免費，顛覆了收費的殺毒軟件廠商；微信通過免費發信息，對電信運營商形成了巨大的威脅。互聯網的免費商業模式，本質上講是通過免費獲取巨大的用戶群，然后在此基礎上創造新的價值鏈。

二、基于互聯網應用的房地產業發展模式

房地產是中國社會最大的焦點，需求的釋放推動了資產價格的飆漲，而飆漲的資產獲益者又反過來持續拉動對資產的需求。從現狀看，是否有一種新的模式可以化解虛高的資產價格所隱含的泡沫風險，使購買者可以不再擔心畢生積蓄購買的資產貶值受損？

（一）縮短開發周期現在的房地產項目從動工到開售最快也需要七個月，開發過程中受各種因素影響，整個周期通常會在一年以上。房地產作為非標化項目，是否可以通過工廠預制構件，在現場快速安裝，減少水泥澆灌，避免傳統工藝的“物理限制”？如果房地產的開發周期從一年下降到幾個月，就可以大幅度降低建筑施工成本。標準化生產的建筑構件，可以避免偷工減料，消除不同開發商質量標準的差異，而且在樓宇節能化、智能化上可以提供全新的居住體驗，改變或者提升當前的住宅服務。房屋在結構上也是標準化的產品后，樓盤的差異更多來自樓盤自身的位置、外部裝飾、內部裝修、環境等的不同。

（二）介入物業后端市場互聯網模式與傳統商業模式的差異就是改變了利潤端的來源。從直接銷售產品盈利，延展到后期服務盈利。在居民的日常消費中，是否存在更深入的社區化配套服務和深入挖掘住戶習慣的可能？智能化家居+社區物聯網的發展，可以在滿足現有生活方式的同時提供新的便利，挖掘物業后端消費市場潛力。物業服務過去一直是后續的配套服務，但現在已經有許多房地產商在布局物業后端消費市場。如某家公司在這個基礎上更深入一步，通過統一的APP，把物業服務與居民的日常消費行為結合在一個平臺。用戶可以通過APP繳納物業費等，在此基礎上增加便民服務或者周邊商業廣告，營造出一個基于周圍15分鐘生活圈的在線社區。當前已經有很多成熟的服務商提供這方面的服務。現在要考慮的是，用戶使用頻率是否足以支撐一個獨立的APP，還是把配套服務搬到微信、大眾點評這種平臺型APP更好。當用戶成為某小區的業主之后，這種牢固的居住關系往往長達數十年。而且住房租賃所產生的物業需求，與業主也不存在差異。另外，房地產本身就是良好的金融抵押物，開發商對自身物業的價值評定理應比銀行更深入，在此基礎上，提供短期消費貸款服務也是非常自然的結果。

（三）房地產網絡營銷運作模式房地產網絡營銷與傳統營銷相比，最大的特點在于其本質上是一種互動營銷，即樓盤的開發商利用互聯網，通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設，分別與供應商、目標消費群、業主等群體發生相互的信息交流，其信息流向是雙向而非單向的。

1．采購平臺。房地產商通過互聯網對供應鏈的重新整合，改變了產業內上下游企業之間以及企業與政府之間的交往方式，從而能夠最終降低交易成本。如房地產開發企業可以利用電子商務進行項目招標，與咨詢企業、建材企業、建筑企業、物業管理公司等直接開展業務。這樣不但減少了中間環節，提高了服務效率，而且提高了企業經營活動的透明度，擴大了合作伙伴的選擇范圍。通過房地產網站，還可以建立起相關企業的信息高速公路，形成企業之間的信息鏈，建立無場地辦公環境的房地產虛擬企業。

2．廣告平臺。房地產的開發企業通過自身建立的網站，或者通過在其他網站廣告等手段，對產品進行宣傳。這是繼報紙、廣播、電視后，進行房地產廣告投放的第四個媒體，房地產網絡廣告有其自身的特點和優勢。

3．銷售平臺。房地產數字化銷售平臺可以分為網絡直銷和網絡間接銷售兩種。其中直銷是指開發商通過網絡渠道直接銷售產品。通行做法有兩種：一是企業在互聯網上申請域名，建立自己的站點，由網絡管理員負責產品銷售信息的處理，傳統的銷售工作也可有機嵌入信息化營銷流程；二是委托信息服務商網上信息，以此與客戶聯系并直接銷售產品。網絡直銷的低成本可為開發商節省一筆數量可觀的傭金，而且還可同時利用網絡工具（如電子郵件、公告板等）收集消費者對產品的反饋意見，既能提高工作效率，又能樹立良好形象，適用于大企業建立產品形象和企業品牌。網絡間接銷售是指利用網上中介機構進行銷售，專業網站不僅擁有數量可觀的訪問群，而且具有房地產專業知識和豐富的營銷經驗，能夠很好地完成營銷策劃。考慮到本身的實力以及建立和維護網站的成本，這種間接渠道策略尤其適用于中小型房地產公司。

4．信息平臺。利用網站或網頁進行項目相關信息的，例如項目的建設進度、最新的房地產法規、樓盤的促銷信息、項目某些方案的意見征集等，都可以迅速地出去。與傳統的信息媒介相比，網絡營銷的信息平臺不但可以信息，而且可以通過留言板、業主論壇等及時地獲得信息反饋，例如購房者與業主既可及時得知開發商的決策方案，又能及時地對諸如房型設計、裝修標準等提出自己的意見，實現真正的互動營銷。

5．交流平臺。在信息交換的基礎上，房地產網絡營銷應建立業主與業主之間的交流平臺，即所謂的網上社區，以促進小區文化的形成。

6．管理平臺。房地產網絡營銷的管理平臺是產品售后服務中的一環，開發商在網站架設中為日后物業管理公司開辟專用的空間，物業管理公司可以在此公告通知和小區財務管理情況，聽取業主意見，有利于日后小區的規范化管理。

（四）互聯網房地產取得的一些成果房地產網絡營銷由于其介質自身的特點，使其擁有了一些其他媒體無法比擬的優勢，同時房地產的互聯網營銷之路也取得了一些成果。

三、房地產網絡營銷存在的一些問題以及相應對策

（一）硬件設施的制約我國網絡尚處于起步和發展階段，基礎設施差、技術軟件落后、缺乏網絡安全保護措施和高水平的網絡營銷人員，網絡立法、結算系統、房地產稅收等配套設施跟不上，以及廣大消費者對持卡消費的排斥，都制約著網絡營銷的發展。單是互聯網普及一項，就已經大大地制約了網絡營銷現階段在我國內地的推行。

（二）網絡內容簡單，不能滿足消費者的需要現在房地產網站不少，且呈擴張趨勢，但大多數房地產企業實力較弱，服務內容單調，的信息許多是“復制”和“粘貼”的，在數量和質量上都沒有超過傳統媒體。這樣的信息量是遠遠不足以促使網站訪問者做出購買決策的，至少應做到提供三維動態的樣板房、小區的位置及環境，除了房地產本身的信息外，還要為訪問者提供有關國家政策、法律咨詢、購房程序和技巧等知識。還有一些房地產網站不適應市場需求，缺乏獨特價值，競爭優勢不明顯，網絡營銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。

（三）機制缺乏信任感眾所周知，房地產是一件價值巨大的產品，它往往是一個人、一個家庭一生中最昂貴的一次購買，所以每個購買者都是非常小心謹慎的。人們仍然信奉眼見為實的觀念，看不到實物，就不可能將一大筆款項交給一個小小的鼠標。況且我國的消費者與房地產商的互信度一直較差，所以目前消費者是無法充分信任網上交易的。

（四）解決辦法

房地產商業模式范文5

關鍵詞：房地產企業 運營模式 轉型 持有物業模式 輕資產運營模式 社區商業模式

引言

在我國，房地產業以一日千里的發展趨勢，成為了國民經濟的命脈。我國房地產業已歷經十多年的飛速發展，然而，與此同時，房地產企業經營環境也面臨著全面的變遷與更新，房地產企業運營模式也將從成長期走向成熟期。本文將對國內房地產企業運營模式的轉型展開具體探討與論述。

1 我國房地產業的運營模式分析

1.1房地產業主流運營模式

就現階段而言，國內房地產行業的業務模式主要有物業滾動開發與物業持有兩種模式。其中，業務滾動開發模式已經成為現階段國內房地產行業的主流運營模式。相比之下，物業持有模式的發展較為緩慢。我國房地產行業的開發商大多選擇業務滾動開發模式，而很少有主動選擇物業持有模式。

盡管政府對城市規劃與土地出讓提出了明確的要求并做出了詳細的規定：房地產開發商開發住宅項目時，應當配建一定體量的公共建筑項目，然而，開發商通常會將這類公建物業也進行銷售，或者將其產權與房地產項目進行整體銷售或分割銷售，除非在房地產銷售情況不理想的時候，才會考慮物業持有的策略選擇。由于物業持有模式下的投資額非常巨大，而且成長性十分有限，因此，房地產開發商不會主動涉及物業持有模式。

1.2國內房地產行業發展的生命周期

我國房地產業已歷經十多年的飛速發展，國內房地產企業經營環境也面臨著全面的更新與變化，住宅項目物業滾動開發模式的發展將從成長期走向成熟期。根據產業生命周期理論，一個產業進入成熟期，其外在的明顯特征表現為市場需求增長放緩，供應大于需求，逐漸形成供大于求的局面。土地成本增加、低價競爭愈演愈烈、營銷成本居高不下，最終導致企業利潤率下降。一些綜合競爭力較弱的中小房地產企業不得不相繼退出，整個房地產行業的集中度越來越高。

2 新形勢下國內房地產業運營模式的轉型

我國房地產行業滾動開發模式正走向產業成熟期，單一的物業滾動開發模式已經無法滿足市場環境的變遷和革新。目前國內房地產企業正面臨著需求增長速度不明顯，市場競爭愈演愈烈，政府對房地產行業的調控越來越頻繁，房地產企業應當站在更高的視角，把握全局，了解國內房地產行業的發展現狀與經營模式，針對企業自身的現實特點，選擇和調整適合的經營模式，制定和修正科學的發展戰略。

2.1運營模式轉型方向

持有型物業模式與輕資產運營模式正逐漸代替原來的物業滾動開發模式，而成為我國房地產企業轉型的主要發展方向。

2.1.1持有物業模式

第三產業的發展是推動房地產行業需求增長的核心驅動力，反過來，商業地產又對第三產業的發展起到載體的重要作用。因此，第三產業與商業地產的發展是相輔相成的。

第三產業一日千里的發展與成熟，給持有型物業帶來了更多的機遇和無限的前景。物業持有模式是房地產企業運營模式轉變的明確方向，可以通過不斷增加持有型物業在房地產開發項目中的比重，將原來的住宅滾動開發模式轉變為物業持有模式。因為商業地產與住宅滾動開發的業務模式不同，開發商必須要擁有雄厚的資金，積累豐富的經驗，因而，房地產企業在城市化率為50%―60%的時候，就需要為企業運營模式的轉型做好充分的準備，這樣才能趕上在城市化進程結束之前，在住宅區需求增速變緩甚至跌入谷底之前，增加建立和提高與住宅項目開發能力截然不同的企業能力，在商業地產領域占有穩定的一席之地。

2.1.2輕資產運營模式

房地產開發企業除了走持有型物業經營模式之外，還正從重資產模式向輕資產模式的發展方向進行轉變，收益方式也從以獲取資產升值為主向獲取增值服務收益為主的方向發展。筆者認為，就房地產行業的總體發展趨勢而言，該行業發展的最終演化結果就是專業化、精細化。房地產企業也將朝著一個專業化、精細化的方向發展。目前的房地產行業中，土地資源與持有物業的資產增值空間都十分有限，房地產開發商應當將收益方式轉向其他相關領域，例如開發代工管理、品牌溢價、物業管理、商業運營及衍生收益和地產基金等。地產金融也正走向多元化的發展道路，房地產企業可以從地產金融服務中獲取相應的費用收益，從業績提成中獲取相應的收益。目前，國內很多開發商已經對這些增值服務領域有所嘗試，將輕資產模式作為高度專業化的房地產行業的業務模式。

要實現業務滾動開發模式、物業持有模式與輕資產模式這三種運營模式的相互轉變，需要跨越相對漫長的歷史時期，然而，這是行業演化和進步的普遍規律，因此，房地產開發企業應當主動做出調整，采取積極的應對措施。

根據房地產各類運營模式的生命周期可知，我國房地產企業的滾動開發模式很有可能是在未來10年內由成長期循序漸進地步入商業地產需求相對成熟的階段。第三產業的迅猛發展，將帶來物業持有模式發展下的房地產行業的黃金期。隨著房地產業的不斷專業化，商業地產的業務模式將逐漸剝離資產持有的智能，進而向專業開發服務于資產管理結構的方向發展，完全實現輕資產運營。要實現輕資產運營模式，還應當要具有高度發達和成熟的金融市場，房地產項目開發商要有相當全面的專業知識，積累充足豐富的行業經驗，產業體系也應當高度精細化和專業化，具備這樣的條件之后，房地產行業的輕資產運營模式咋城市化進程接近尾聲的時候，大致可以實現。三種運營模式生命周期分析如圖1所示。

圖1三種運營模式生命周期分析

2.2運營模式轉型路徑

從長期來看，業務滾動開發模式將因其優勢的逐漸弱化而逐漸被淘汰，輕資產運營模式又相對超前，近期很難得到普及和應用。隨著持有型業務模式適宜低擴張環境、經營穩定的優越性日益突出，單一的業務滾動開發模式無法滿足行業演進與市場的發展需求，逐漸向“開發+持有”雙重模式轉變，或者直接向純粹的業務持有型模式轉變，這也是房地產開發商最為自然和現實的選擇。一些以住宅開發項目為主的大型發地產企業，已經成立了商業地產運營中心，為了拓寬領域，不少一線房地產企業正進軍商業地產領域，很多企業都致力于提高持有物業的比重，這一比例在未來十年會增至20%―30%。

由于持有物業具有穩定性，且具有長期收益，在未來的幾年里，逐漸將住宅開發所形成的現金流，轉投一部分到持有物業中。房地產業的主流趨勢將會是采用租售并舉，以售養租的內部現金流的平衡來實現模式轉型。然而，與此同時，我們也應該意識到，國內房地產持有型物業模式具有投資額度大、回報周期長、成長性有限等局限性，因此，必須應當盡快找出切實可行的策略，來促進房地產模式的轉型。

2.2.1大型商業物業的增持難度大

中國房地產企業的經營模式由業務滾動開發模式向租售并舉的經營模式或者單純的持有型物業模式發展，將經歷一個漫長的歷史時期。

盡管持有型物業模式的現金流具有較高的穩定性，能夠提高房地產開發商的開發風險。然而，從當前的收益情況來看，持有型物業模式與住宅業務滾動開發模式相比，仍然具有明顯的劣勢。就國內商業地產的發展現狀而言，一線城市的優質物業投資回報率通常是在6%―10%區間內，僅靠租金回報收益遠低于，甚至根本無法獲得與住宅滾動開發業務相近的資產收益率。即使將公允價值變動因素考慮在內，資產收益率仍然遠不能達到滾動開發的收益水平。

持有型物業的投資規模太過巨大，商業地產規模化投資的門檻越來越高。目前為止，很多以住宅開發為主的房地產開發商，仍然無法滿足規模化投資持有物業的資金要求。與此同時，因為持有物業投資回收周期較長，現金回收速度慢，就算一線商業地產企業不再擴大規模，全力以赴地發展投資物業，等到5年之后，該企業投資物業也僅占總儲備的20%―30%，根本無法發揮平滑周期風險的作用。大多數房地產商由于達不到持有物業規模化投資的門檻，也不具備有力的金融工具支持，不應當貿然大幅度增加持有物業，否則會讓企業面臨更大的不可控風險，因此，需要循序漸進地發展，持有型物業發展模式的轉型，仍然需要10年以上的時間才有可能徹底完成。

2.2.2社區商業是突破方向

由于大型持有型物業的收益率過低、投資額度過高、回收周期長，以住宅開發為主的房地產商大多選擇“開發+持有”相結合，這種社區型商業模式也促進了房地產開發企業向租售并舉模式轉變。社區型商業能夠很好地滿足社區居民的日常生活出行、購物、消費、娛樂等綜合性需求。隨著城市范圍的不斷擴大，通勤成本的不斷上升，住宅區周邊的社區商業已然成為了人們生活中較最為便捷的消費場所。城市住宅郊區化的發展趨勢與人們生活水平的不斷提高，帶動了越來越多中高檔社區商業的發展，在住宅區周邊逐漸形成了可供持有的高價值物業，其發展空間完全不亞于城市中心區項目。

將社區商業為房地產企業的長期持有資產，實現社區商業的良性循環發展，促進房地產開發項目的品質提升，提高房地產開發商的品牌影響力，另一方面能夠為企業帶來具有增值空間的持有物業，帶來穩定的現金流，是由物業滾動發展模式向持有型物業發展模式轉型的可靠途徑。

3 結語

目前，由于居住房地產需求增速逐步放緩，大多以住宅滾動開發為主的房地產開發商，以確保財務安全為前提，以合理的價格、合理的投資額度、合理的投資規模、合理的時點來實現對商業物業的開發和持有，循序漸進地從滾動開發模式向租售并舉的模式自然過渡。因為持有型物業投資規模較大，優質土地資源稀缺，很難在短期內實現物業持有模式的轉型，可能要經歷很長的歷史時期。社區是一種最接近住宅滾動開發模式的物業類型，也是支持目前房地產企業從原來的單一的住宅開發向租售并舉模式轉變的重要跳板，具備了成熟的金融市場之后，優良的社區商業能夠有助于實現房地產企業的輕資產運營。

參考文獻：

[1]王世渝.金融主導――重構中國房地產經營模式.城市開發，2004-05-20

[2]張永偉.傳統房地產經營模式的終結.廠長經理日報，2002-03-04

房地產商業模式范文6

互聯網時代，商業模式變革的風口

在互聯網時代，政治形態，經濟形態和生產要素都發生了改變。“中國最大的店鋪是淘寶，最大的酒店是攜程，未來最大的飯店可能是餓了么或大眾點評網，而最大的汽車公司可能不是所謂的上市公司，而是滴滴。” 優勢資本董事長吳克忠表示。

吳克忠認為，中國經濟轉向有風口，每個風口都是一個生產要素的變化，關系著商業模式的變革，分別是資源、用戶、平臺、數據資產、資金、競爭、價值和管理。“現在的資源來源于共享，共享經濟正在變成一個最大的資源提供商，規模經濟中所謂的生產形態分為大規模設計、大規模資源、大規模生產、大時間傳播和銷售，而大規模資源靠眾籌，大規模銷售靠眾銷，大規模傳播靠社交化傳播，已經不再是原來我們所謂的資源。”

據國際電信聯盟的最新報告稱，截至2016年年底，全球互聯網用戶人數達35億，相當于全球人口的47%。中國互聯網用戶人數達7.21億，位居全球第一。互聯網時代，用戶是核心，從而帶動商業模式的轉變為用戶導向。“現在創新商業模式的企業關心的不是生產哪個產品，而是服務哪部分人。就好比餓了么關心的不是飯，而是吃飯的人；滴滴關心的不是車，而是出行的人；攜程關心的不是酒店，而是出行旅游的人；淘寶關心的不是賣什么產品，而是買東西的人。”

吳克忠表示，平臺把原來的細分經濟轉為連接經濟，所以無論餓了么還是Airbnb，就都是把資源連接在一起，在這個過程中，會出現新的商業模式和商業邏輯。所以，平臺在未來或許可以打造一個不再為渠道、品牌、庫存和資產買單的社會。此外，數據在未來將是不可侵犯的，大數據會促使資產經濟向精準經濟轉型。

企業的核心競爭力一直是企業家普遍關注的問題。優勢資本合伙人、商業模式專家鄭翔洲認為，核心競爭力不只是產品或技術領先，而是一個品牌的影響力。“沒有一個產品、技術可以養企業一輩子，只有品牌可以養企業一輩子。迅速做大，成為細分行業的第一或者唯一，是最好的創造核心競爭力的辦法。”

鄭翔洲認為，新的資本模式，應該是打造一條產業價值鏈，讓上游和下游賺到錢，合作伙伴賺到錢，員工賺到錢，自己賺到錢，既能夠賺到短期的錢，又能賺到長期的錢。“有些時候，上下游與合作伙伴都賺錢，但是自己不賺錢，例如團購網、視頻網、京東商城和滴滴打車。但是，它們獲得了上百億的融資，因此投資一個企業不是它賺錢，而是因為它值錢。”

“麥當勞里宣傳的產品是漢堡和蛋撻，賺錢的產品是可樂，值錢的產品是房地產。它是全世界最大的隱形房地產商。而有些企業很賺錢卻不值錢，比如很多房地產企業和工程型的企業，三年不開張，開張吃三年，商業模式不具備可持續性，做的是一生一次的生意，這樣的企業很賺錢，但不值錢。”鄭翔洲表示。

久零購聯合創始人、CEO胡承敏認為，當前線下的傳統商業存在幾大痛點：其一，流量來得太緩慢，流量獲取難度高；其二，盈利越來越困難，突破成本投入高；其三，消費者被價格所綁架，沒有取得實質收益。

對此，胡承敏表示在現在的大背景下，“一招鮮吃遍天”的方法已經不再適用，選擇持續的運營鏈是必然規律。例如，在久零購模式的價值鏈中一共涉及到五方，即供應商、久零購、城市運營商、聯盟商家和消費者，而通過資源的有效整合和實時動態大數據的應用，以供應鏈的優化持續整合和互聯網的技術作為基礎平臺，以本地化的商盟為手段，以經營人或者流量為目的，打造全渠道、全場景的消費新生態。

商業模式的原點：解決客戶的真實問題

對于如何實現商業模式的升級，直方大管理創新中心創始人許正認為，首先應為客戶解決真實的問題。“企業需要自問，目前要解決的這個問題是你真的想解決的一個社會問題，還是為了做一個創新模式？如果答案是后者的話，風險是比較高的，因為企業只想解決自己的問題，而沒有想解決社會和別人的問題，因此最后的回報與商業設計點會有偏差。商業模式不是設計出來的，一定有一個原點，就是解決客戶的真實問題，為客戶提供真實的價值，由此一步一步迭代。”許正建議企業從解決真實問題入手，逐漸迭代自己的商業模式。

其次，許正認為當企業解決這些客戶問題的時候，應該能夠清晰地回答客戶到底是那些群體，而企業的價值在何處體現。如果做不到這兩點，則不可能構建一個真正差異化的模式，而沒有差異化，就無法產生持續的競爭力。