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房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃范文1
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司稅務(wù)籌劃簡述
（一）關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念
關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念，國內(nèi)外學(xué)者并未達(dá)成統(tǒng)一的口徑，爭辯內(nèi)容包括很多方面，例如對稅務(wù)籌劃主題的爭論以及對稅務(wù)籌劃外延的劃分，都是學(xué)者們所爭議的焦點(diǎn)。對于企業(yè)經(jīng)營者來說，無論將稅務(wù)籌劃以何種方式定義，其中所涵蓋的包括節(jié)稅、避稅以及稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等內(nèi)容，都應(yīng)是企業(yè)經(jīng)營者在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)所予以充分規(guī)劃的內(nèi)容。
（二）有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目公司與普通的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)相比有很大的區(qū)別，它只有生產(chǎn)過程而沒有再生產(chǎn)過程。以“項(xiàng)目”為本質(zhì)組建的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，因項(xiàng)目的開始而開始，同時(shí)也因項(xiàng)的目結(jié)束而結(jié)束，因此，相較于普通公司以企業(yè)周期為基礎(chǔ)的統(tǒng)籌，由項(xiàng)目決策階段、建造階段、銷售階段以及項(xiàng)目終止階段組成的項(xiàng)目生命周期更適宜作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的統(tǒng)籌感念。
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司項(xiàng)目生命周期的不同階段，在項(xiàng)目實(shí)施的決策階段、造價(jià)階段、銷售階段以及清算階段均要進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，涉及包括契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等多項(xiàng)內(nèi)容。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司經(jīng)營及項(xiàng)目特性所做的稅務(wù)籌劃，要充分利用國家的稅收優(yōu)惠政策、納稅時(shí)間、行業(yè)差異、成本費(fèi)用等合理手段進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃。
二、稅務(wù)籌劃實(shí)例――以共同投資的房產(chǎn)項(xiàng)目公司稅務(wù)籌劃原則為例
有的房產(chǎn)項(xiàng)目公司沒有單獨(dú)成立法人單位，但各股東實(shí)質(zhì)上對其進(jìn)行共同投資、共享利潤、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，此類房產(chǎn)項(xiàng)目公司所得稅應(yīng)按照實(shí)質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。房產(chǎn)項(xiàng)目公司形成的營業(yè)利潤額并入房產(chǎn)總公司當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。
三、房產(chǎn)項(xiàng)目公司擬定稅務(wù)籌劃方案
從實(shí)際杭州稅務(wù)對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)看，房地產(chǎn)行業(yè)稅目主要有營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。營業(yè)稅金及附加的納稅基數(shù)為銷售收入，固定稅率約5.7%。土地增值稅實(shí)行預(yù)繳形式，預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例1%預(yù)繳,。企業(yè)所得稅實(shí)行預(yù)繳形式,預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例20%預(yù)計(jì)利潤，計(jì)入利潤總額納稅。
根據(jù)稅法相關(guān)法規(guī)，筆者為房產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃擬定以下三個(gè)方案。
方案一、利用裝修房分解銷售收入的稅收籌劃。
如房地產(chǎn)項(xiàng)目部毛坯房銷售價(jià)格800萬元，成本400萬元。需交納營業(yè)稅金及附加800*5.7%=45.6萬元，土地增值稅=(800-400-45.6)*30%=106.32萬元。合計(jì)151.92萬元。
房地產(chǎn)項(xiàng)目部裝修房銷售價(jià)格850萬元，成本450萬。把銷售價(jià)分成二部分，毛坯房銷售價(jià)750萬元，成本400萬元。裝修價(jià)格100萬元，成本50萬元。銷售房子需交納營業(yè)稅金及附加750*5.7%=42.75萬元,土地增值稅=(750-400-42.75)*30%=92.175萬元。裝修交納營業(yè)稅100*3.7%=3.7萬元。合計(jì)138.625萬元。稅收節(jié)約(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875萬元。而對于受讓方所征收的契稅也相應(yīng)減少（800-750）*3%=1.5萬元。
此方案較簡單，操作比較方便。
方案二、成立具有法人資格的控股子公司，專門銷售該項(xiàng)房產(chǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目部裝修房銷售價(jià)格850萬元，成本450萬。把此房產(chǎn)以700萬元的結(jié)算價(jià)格賣給銷售公司，銷售公司再以850萬元價(jià)格出售。項(xiàng)目部營業(yè)稅金及附加700*5.7%=39.9萬元,土地增值稅=(700-450-39.9)*30%=63.03萬元。銷售公司營業(yè)稅=(850-700)* 5.7%=8.55萬元。合計(jì)111.48萬元。稅收又節(jié)約(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125萬元。
此方案較第一方案節(jié)稅，但需成立公司。
方案三、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓避稅。
房地產(chǎn)項(xiàng)目部通過一攬子協(xié)議將銷售行為轉(zhuǎn)化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)項(xiàng)目部成立控股子公司“某某商廈有限公司”，利用注冊資金和向母公司借款建樓。竣工后將該控股子公司的全部股份轉(zhuǎn)讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項(xiàng)籌劃中，由于“某某商廈有限公司”的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產(chǎn)權(quán)過戶相關(guān)的稅種完全規(guī)避，軟件園項(xiàng)目部只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值部分繳納企業(yè)所得稅即可。
此方案最節(jié)稅，但需各方配合，最繁，難操作。
另外，企業(yè)在銷售房產(chǎn)過程中如出現(xiàn)滯銷，則可將未售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租房。企業(yè)一旦出現(xiàn)房產(chǎn)滯銷，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租以攤低成本。雖然出租房屋要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，而且收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，但稅負(fù)不會超過收入，對企業(yè)而言還是利大于弊。一些有扣除限額的二級科目注意籌劃。如屬于沒有扣除限額的會議費(fèi)注意單據(jù)的齊全，避免計(jì)入有扣除限額的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃范文2
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃
2010年的兩會期間,房價(jià)過高問題成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)。總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào):“要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來看,無疑都是為了遏制房價(jià),這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,并不是一個(gè)利好消息。客觀來說,我國房價(jià)過高的原因很復(fù)雜,其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要的原因。在國外,地價(jià)及稅費(fèi)一般占房價(jià)的20%左右,而國內(nèi)卻高達(dá)50%—60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費(fèi)中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。
一、土地增值稅稅收籌劃分析
土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點(diǎn),降低增值額,達(dá)到節(jié)約稅金的目的。
(一)增加扣除項(xiàng)目金額
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現(xiàn)行土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和(簡稱“合計(jì)數(shù)”)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,可按“合計(jì)數(shù)”的10%以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的所有費(fèi)用支出。
案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價(jià)款為600萬元,開發(fā)成本為1000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進(jìn)行籌劃(假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,并未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。
1.扣除的利息支出差異=(1000+600)×(10%-5%)=80(萬元);
2.允許扣除的利息支出為90萬元時(shí),由于90萬元<80萬元,所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,則利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除共計(jì)90+(600+1000)×5%=170(萬元),否則只能按(600+1000)×10%=160(萬元)扣除,扣稅基數(shù)將減少10(萬元)而多繳稅款;
3.允許扣除的利息支出為70萬元時(shí),由于70萬<80萬,所以應(yīng)選擇不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿惶峁┯嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明,則利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除共計(jì)(600+1000)×10%=160(萬元),可以多扣除160-(70+80)=10(萬元)利息支出,扣稅基數(shù)增加10萬元。
房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),可以通過比較上述兩種情況下的利息費(fèi)用高低,選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出或提供金融機(jī)構(gòu)證明,以達(dá)到節(jié)稅目的。
(二)對于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃
同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同的檔次,針對不同消費(fèi)者,其銷售價(jià)格也有所不同,不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同,這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產(chǎn)合并核算,就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率,使稅負(fù)下降。
案例2:某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,項(xiàng)目1為寫字樓,營業(yè)收入為20000萬元,可扣除項(xiàng)目金額為6000萬元;項(xiàng)目2為普通住宅,營業(yè)收入為4000萬元,可扣除項(xiàng)目金額為2400萬元。
1.分開核算:項(xiàng)目1:增值額=20000-6000=14000(萬元),增值率=14000÷6000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數(shù)35%,應(yīng)納土地增值稅額=14000×60%-6000×35%=6300(萬元)。項(xiàng)目2:增值額=4000
-2400=1600(萬元),增值率=1600÷2400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數(shù)5%,應(yīng)納土地增值稅額=1600×40%-2400×5%=520(萬元)。應(yīng)納土地增值稅總額
=6300+520=6820(萬元)。
2.合并核算:該公司營業(yè)總收入=20000+4000=24000(萬元),扣除項(xiàng)目總金額=6000+2400=8400(萬元),增值額=24000-8400=15600(萬元),增值率=15600÷8400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數(shù)15%,應(yīng)納土地增值稅總額=15600×50%-8400×15%=6540(萬元)。
比較可以看出,合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。
二、合理定價(jià)
根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候,就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價(jià)格帶來的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。
案例3:某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項(xiàng)目的金額1000萬元,銷售金額為P,相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業(yè)稅率,城建稅率,教育費(fèi)附加征收率。此時(shí),該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為:1000+5.5%P。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司希望享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠,則最高售價(jià)P=1.2×(1000+5.5%P),可得P=1285(萬元)。即當(dāng)該公司的銷售價(jià)格在1285萬元以內(nèi),不需交納土地增值稅,此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為1071萬元,獲利214萬元。
如果企業(yè)想通過提供銷售價(jià)格帶來更大收益,此時(shí)增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時(shí),稅率為30%,速扣數(shù)為0”。假設(shè)價(jià)格提高了y,此時(shí)房產(chǎn)的新價(jià)格為P+y,相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%y,此時(shí),允許扣除項(xiàng)目的金額=1071+5.5%y;增值額=1285+y-(1071+5.5%y)=94.5%y+214。應(yīng)納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業(yè)想獲得效益,則其提高銷售價(jià)格帶來的收益必須高于因放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業(yè)想通過提供銷售價(jià)格來獲得更多收益,那么它的銷售價(jià)格就必須高于1364.6萬元(1285+89.6)以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來的負(fù)擔(dān)。
三、綜合應(yīng)用
以華德房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例,運(yùn)用上述節(jié)稅措施,合理節(jié)省土地增值稅。
華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發(fā)項(xiàng)目共支付地價(jià)款為1000萬元,合計(jì)開發(fā)成本費(fèi)用為5000萬元,如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑶夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為420萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項(xiàng)目金額為3269萬,寫字樓全部允許扣除項(xiàng)目金額為4670萬元。那么銷售該批房產(chǎn)時(shí)應(yīng)如何稅收籌劃呢?
一是在利息部分,由于(1000+5000)×(10%-5%)=6000×5%=300(萬元),當(dāng)允許扣除的利息支出為420萬元時(shí),420萬元>300萬元,應(yīng)該分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明。
二是對于兩棟房產(chǎn)應(yīng)如何定價(jià)做出判斷。如想在享受起征點(diǎn)優(yōu)惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3269+5.5%A),A=4200(萬元);B=1.2×(4670+5.5%B),B=6000(萬元),此時(shí)免征土地增值稅。
三是如果銷售住宅樓時(shí),開發(fā)商通過提供價(jià)格來提高收益,其總收入為5600萬元,寫字樓價(jià)格不變,總收入為6000萬元。此時(shí)住宅樓增值額=5600-3500=2100(萬元),住宅樓增值率=2100÷3500×100%=60%,對應(yīng)稅率40%,速扣數(shù)5%,應(yīng)納稅額=2100×40%-3500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5600+6000)-(3500+5000)
=3100(萬元),增值率=3100÷8500×100%=36%,對應(yīng)稅率30%,速扣數(shù)0,納稅額=3100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時(shí)分開納稅更能達(dá)到節(jié)稅的目的。
在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項(xiàng)稅收籌劃方案都有其兩面性,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí),必須考慮到獲得稅收利益的同時(shí)所付出的費(fèi)用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。
四、結(jié)束語
隨著國家稅務(wù)總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化,房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項(xiàng)具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作,需要同時(shí)高度熟悉企業(yè)運(yùn)營和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本,控制風(fēng)險(xiǎn)才能減輕企業(yè)稅負(fù),增強(qiáng)自身競爭力。
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房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃范文3
【關(guān)鍵詞】土地增值稅，稅收籌劃，風(fēng)險(xiǎn)探析
納稅籌劃是指在遵循稅收法律法規(guī)的情況下，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化或者股東利益最大化，在法律許可的范圍內(nèi)，自行或者委托人，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)仁马?xiàng)的合理安排與籌劃，對多種納稅方案進(jìn)行優(yōu)化并選擇一種的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。
土地增值稅作為一個(gè)重要稅種，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。我們根據(jù)國家稅法、相關(guān)規(guī)定和稅收政策總結(jié)有以下幾個(gè)方法，并對各方法的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相關(guān)分析。
一、控制增值率
土地增值稅政策規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。扣除項(xiàng)目主要有五項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以對增值率超過20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，通過收入和扣除項(xiàng)目的合理調(diào)整，使增值率低于20%，實(shí)現(xiàn)免繳土地增值稅的目的。
企業(yè)在進(jìn)行此項(xiàng)稅收籌劃的時(shí)候，必須具備一定的條件，就是增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。同時(shí)，在計(jì)算各項(xiàng)成本費(fèi)用時(shí)，還要考慮稅法規(guī)定的計(jì)稅成本和費(fèi)用，要留有余地，不要算得太緊；同樣道理，在住宅尚未銷售完畢的情況下，適當(dāng)降價(jià)讓利銷售住房，控制增值率，也可以達(dá)到目的。但是，控制土地增值稅增值率的籌劃方法實(shí)際上可操作性較差；一方面是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格變動(dòng)頻繁，企業(yè)無法掌握增值額。另一方面雖然開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目可控性較好，但要精算到20%以內(nèi)也是難以做到的。稅務(wù)機(jī)關(guān)對扣除項(xiàng)目一般檢查較為嚴(yán)格，檢查判斷時(shí)稍與企業(yè)不同，就有可能突破20%的比例，到時(shí)候會給企業(yè)造成損失。
二、把銷售房款分解
由于土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值率高的部分稅率也高，企業(yè)從銷售收入方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)立自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)，包括設(shè)立銷售公司、設(shè)計(jì)公司、園林綠化公司、建筑公司等，由于這些關(guān)聯(lián)公司都不需要繳納土地增值稅，因此可以將收入轉(zhuǎn)移至關(guān)聯(lián)公司以便避稅。
三、利用利息支出進(jìn)行籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)）①。
第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)）② 。
以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這種規(guī)定就為納稅人籌劃提供了機(jī)會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，如果公式①中的利息支出大于公式②計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。
根據(jù)上述規(guī)定，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果建設(shè)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，并可提供金融機(jī)構(gòu)證明，可據(jù)實(shí)扣除。
反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。但在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣。
四、清算階段納稅籌劃法
土地增值稅在項(xiàng)目清算前實(shí)行預(yù)征方式納稅，在項(xiàng)目達(dá)到清算條件后，按規(guī)定進(jìn)行清算，結(jié)算項(xiàng)目稅款，實(shí)現(xiàn)多退少補(bǔ)。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)測算預(yù)計(jì)，如果清算需要補(bǔ)稅的，盡量推遲清算時(shí)間；如果清算需要稅務(wù)機(jī)關(guān)退稅的，則盡量提前清算申請退稅。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）的規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓驗(yàn)收的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。如果該企業(yè)控制房產(chǎn)銷售的速度和規(guī)模，將比例掌握在84%，剩余房產(chǎn)可以留待以后銷售或出租，這樣就可以避免在當(dāng)年進(jìn)行清算。假設(shè)可以將清算時(shí)間推遲到以后年度，則相當(dāng)于企業(yè)獲得應(yīng)納稅款的一年無息貸款。
四、企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃過程中需要注意幾個(gè)方面
房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃范文4
1 稅收籌劃的概念及特點(diǎn)
稅收籌劃即在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃具有3個(gè)特點(diǎn)：合法性、超前性和目的性。
1.1 合法性
稅收籌劃要符合國家稅法，在稅法允許的范圍內(nèi)進(jìn)行籌劃。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生前，規(guī)劃不同的納稅方案，選擇出符合國家稅法的稅負(fù)最低的納稅方案。降低稅收成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
1.2 超前性
稅收籌劃不是在企業(yè)經(jīng)營行為已經(jīng)結(jié)束、納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生的情況下進(jìn)行的，是在企業(yè)經(jīng)營行為未發(fā)生前，對經(jīng)營行為預(yù)先進(jìn)行規(guī)劃，提出不同的納稅方案，從中選擇稅負(fù)最低的納稅方案，進(jìn)而確定企業(yè)的經(jīng)營行為。稅收籌劃是在事先進(jìn)行的，因此具有超前性。
1.3 目的性
稅收籌劃的目的是通過事先籌劃，使企業(yè)降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)。降低稅負(fù)是稅收籌劃的根本目標(biāo)，但稅收籌劃的目標(biāo)除了降低稅負(fù)以外，還有延期納稅、正確申報(bào)、降低稅收風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中的問題
2.1 納稅意識淡薄
依法納稅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，但某些房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識淡薄，尤其在看到企業(yè)納稅數(shù)額較大時(shí)，想方設(shè)法逃避納稅，一旦稅務(wù)稽查就會產(chǎn)生大額稅收滯納金和罰款，嚴(yán)重的甚至?xí)|犯國家稅法，形成逃稅罪，給企業(yè)經(jīng)營造成不可彌補(bǔ)的損失。
2.2 內(nèi)部缺乏稅收管理
許多房企沒有專業(yè)的稅收籌劃人員，將稅收籌劃和稅款繳納混為一談，認(rèn)為稅收都是財(cái)務(wù)部門的事情，只要按期繳納稅款就可以了。公司財(cái)務(wù)部門的人員一般都具有稅收知識，但僅這些稅收知識做籌劃是不夠的，有時(shí)還會弄巧成拙，使企業(yè)多繳稅款或未按期繳納稅款，增加企業(yè)稅負(fù)。
2.3 容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的稅收籌劃人員，在經(jīng)營行為未發(fā)生之前進(jìn)行納稅籌劃，造成企業(yè)沒有適用稅收優(yōu)惠，而承擔(dān)了不必要的稅收負(fù)擔(dān)，或是應(yīng)繳納稅款而未繳納稅款面臨補(bǔ)繳稅款、稅收罰款、加收滯納金等問題。有時(shí)甚至?xí)|犯稅收法規(guī)，承擔(dān)法律責(zé)任。
3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行稅收籌劃
3.1 房地產(chǎn)企業(yè)可利用起征點(diǎn)籌劃土地增值稅
利用起征點(diǎn)應(yīng)在項(xiàng)目立項(xiàng)之初，結(jié)合項(xiàng)目地段對戶型設(shè)計(jì)、建造成本、費(fèi)用、銷售價(jià)格進(jìn)行合理籌劃，一方面，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；另一方面，對定價(jià)進(jìn)行籌劃，使增值額不超過扣除項(xiàng)目金額的20%。經(jīng)過籌劃后即可以免于繳納土地增值稅，減少稅負(fù)增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
3.2 利用利息增加土地增值稅扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用中利息的扣除分為兩種情形：一種是能按項(xiàng)目分?jǐn)偫ⅰ⑻峁├⒖鄢龖{證，利息不超過同期銀行借款利率的，利息可據(jù)實(shí)扣除；另一種情形是不能提供利息扣除憑證的或不能按項(xiàng)目分?jǐn)偫⒌模①M(fèi)用按照土地價(jià)格和開發(fā)成本的5%計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在資金籌集階段進(jìn)行籌劃，合理估計(jì)籌資費(fèi)用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，繳納土地增值稅。
3.3 利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘用專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃，充分利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃。例如，自建房屋時(shí)可采用合作建房模式，免征土地增值稅，籌資時(shí)要考慮到利息抵交企業(yè)所得稅的抵稅作用等。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)，合理進(jìn)行納稅籌劃。
4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何預(yù)防稅收風(fēng)險(xiǎn)
4.1 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃要遵守法律
首先，要有遵守法律法規(guī)的意識，熟悉稅收法律法規(guī)，依法納稅。其次，要分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)，熟悉本行業(yè)稅收政策，在項(xiàng)目立項(xiàng)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，選擇出既符合企業(yè)利益又遵循稅法規(guī)定的籌劃方案。
4.2 進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)聘用專業(yè)籌劃人員或機(jī)構(gòu)
我國稅法稅種多、計(jì)算復(fù)雜、更新快，沒有專業(yè)人員的服務(wù)很難準(zhǔn)確把握稅收政策，如果對政策研究不到位，可能會造成多繳納、少繳納、不及時(shí)繳納或未能享受到政策優(yōu)惠等問題，甚至觸犯稅法造成犯罪。
4.3 進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)全面考慮
納稅籌劃時(shí)不僅局限于一個(gè)稅種繳納的多少，要考慮整個(gè)公司的綜合稅負(fù)。成功的納稅籌劃方案應(yīng)是在遵守稅法的前提下，企業(yè)整體稅負(fù)相對較小，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。
5 結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃范文5
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；案例
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來源。隨著房地產(chǎn)市場的升溫，房地產(chǎn)交易日益頻繁，房地產(chǎn)交易過程的稅收問題也越來越引起有關(guān)方面的關(guān)注。其中，大宗房地產(chǎn)交易因涉稅金額多，稅收負(fù)擔(dān)重，令許多房地產(chǎn)企業(yè)都對此感到頭疼，因此通過合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來達(dá)到減輕稅負(fù)顯得非常重要。同時(shí)，部分地區(qū)當(dāng)前存在的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，也促使政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度進(jìn)一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導(dǎo)致市場成交量的減少，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間將進(jìn)一步縮小，在這種情況下，通過合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來達(dá)到減輕稅負(fù)就顯得更為重要。
一、土地增值稅的籌劃
我國土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額（基本等于項(xiàng)目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時(shí)，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，納稅人如果能充分運(yùn)用有關(guān)政策規(guī)定，利用好這些優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃，還是可以達(dá)到降低土地增值稅稅收成本、進(jìn)一步提高投資效益的目的。
案例一：本公司2000年底至2003年初開發(fā)的某某雅苑三期項(xiàng)目，取得的土地使用權(quán)所支付的金額為1955萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為510.6萬元，公司為開發(fā)該項(xiàng)目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據(jù)212.4萬元，另公司通過往來從其它相關(guān)企業(yè)無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據(jù)做帳，兩年后歸還。
籌劃方案1：
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
如果按提供金融機(jī)構(gòu)證明據(jù)實(shí)扣除，則開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元
扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元
土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元
土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%
土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元
籌劃方案2：
如果不提供金融機(jī)構(gòu)利息證明，則開發(fā)費(fèi)用=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元
扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元
土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元
土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%
土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元
籌劃方案3：
公司通過往來從其關(guān)聯(lián)企業(yè)無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據(jù)做帳，兩年后歸還。如果公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)補(bǔ)簽協(xié)議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關(guān)聯(lián)企業(yè)利息159.3萬元，關(guān)聯(lián)企業(yè)需到稅務(wù)局開具發(fā)票，交納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關(guān)聯(lián)企業(yè)也是公司老板所開的另一家房地產(chǎn)公司，這樣做對公司老板而言只是關(guān)聯(lián)企業(yè)多交了些營業(yè)稅。這時(shí)公司的開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元
扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元
土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元
土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%
土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元
從以上三個(gè)土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節(jié)省了37.79萬元。
由于本公司某某雅苑項(xiàng)目開發(fā)得較早，當(dāng)時(shí)稅務(wù)局對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅尚未給出明確的介定，公司充分運(yùn)用了土地增值稅對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃，通過籌劃方案3達(dá)到了免征土地增值稅稅，進(jìn)一步提高了企業(yè)的投資效益的目的。
二、營業(yè)稅的籌劃
營業(yè)稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點(diǎn)籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)公司簽訂了某商品房住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，需支付出1823.22萬元給該開發(fā)公司，同時(shí)約定將此小高層的一樓計(jì)612.33平米作為安置面積交給該開發(fā)公司，該開發(fā)公司以每平米1400元的造價(jià)支付我公司價(jià)款合計(jì)85.73萬元，我公司實(shí)際支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時(shí)就應(yīng)將返還的這部分房產(chǎn)的銷售款視為銷售，交納營業(yè)稅42865元，城建稅3000.55元，教育費(fèi)附加1714.6元，合計(jì)47580.15元的稅款。但如果進(jìn)行營業(yè)稅的籌劃，能與該開發(fā)公司協(xié)商修改合同，直接簽訂總價(jià)為1737.49萬元的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不提及安置面積這一塊，而實(shí)際運(yùn)作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經(jīng)過多次協(xié)調(diào)、洽商，該開發(fā)公司同意修改協(xié)議，我公司通過對營業(yè)稅的籌劃節(jié)稅4.758萬元。
三、企業(yè)所得稅的稅收籌劃
企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實(shí)際工作中所涉及的案例進(jìn)行分析比較。
由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期跨度大，一個(gè)項(xiàng)目的前幾年一般都是虧損的，這時(shí)就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯(cuò)過5年可彌補(bǔ)期。
案例1：本公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時(shí)就需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃了，因?yàn)槠髽I(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長不得超過5年。如果不進(jìn)行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補(bǔ)的虧損額1725050.14元就不可以彌補(bǔ)了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時(shí)控制了一部分費(fèi)用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補(bǔ)虧損，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費(fèi)都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除，超過標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個(gè)計(jì)劃表，按當(dāng)年預(yù)計(jì)的年收入配招待費(fèi)，而一些金額較大的招待費(fèi)就開具會務(wù)費(fèi)的發(fā)票，同時(shí)做好相關(guān)會議費(fèi)證明材料，這樣一年下來需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進(jìn)入了前期開發(fā)階段，按照預(yù)計(jì)1年后就可銷售，當(dāng)時(shí)有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價(jià)是按當(dāng)時(shí)同地段售價(jià)6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個(gè)項(xiàng)目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時(shí)同地段的樓盤銷售價(jià)已達(dá)1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價(jià)銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補(bǔ)償要求。公司財(cái)務(wù)對這個(gè)賠償方案進(jìn)行了評估，認(rèn)為如果無償贈送一套150平米的新房，預(yù)計(jì)總房款為200萬，將來這200萬只能掛應(yīng)收帳款，既收不到款也不能作為費(fèi)用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產(chǎn)，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費(fèi)用在稅前列支，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定經(jīng)濟(jì)合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價(jià)，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。
實(shí)際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運(yùn)用稅收法規(guī)，就能達(dá)到避稅的目的。
結(jié)論：總之，稅收籌劃不是通過虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過不違法的方式對經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排，盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤的目的。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃范文6
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點(diǎn)分析
從我國房地產(chǎn)市場和宏觀政策等角度進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃方法時(shí)，存在的難點(diǎn)主要表現(xiàn)在該行業(yè)的復(fù)雜性、財(cái)稅政策更新、行業(yè)的地域性特點(diǎn)以及需要進(jìn)一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對其展開具體分析。
(一)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性房地產(chǎn)行業(yè)的明顯特點(diǎn)就是人才密集、經(jīng)營活動(dòng)資金密集，其經(jīng)營項(xiàng)目的規(guī)模較大、可影響的范圍也比較廣，同時(shí)還要受到國家宏觀政策的影響，屬于以政策為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)類型，與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)、主管部門、上下游產(chǎn)業(yè)以及政府部門都有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)與內(nèi)部的管理制度、管理水平有直接關(guān)系；同時(shí)，還會受到外界環(huán)境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)本身的復(fù)雜性，這將會對其發(fā)展產(chǎn)生很大影響，增加財(cái)務(wù)人員實(shí)施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實(shí)施效果。
(二)財(cái)稅政策更新因社會經(jīng)濟(jì)從原本的迅速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到的影響越來越明顯，在這個(gè)基礎(chǔ)上，國家不斷調(diào)整財(cái)稅政策，希望能夠減少中小企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，而各項(xiàng)財(cái)稅調(diào)控政策的出臺和實(shí)施，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力。近年來，我國先后出臺了很多財(cái)稅政策，這些政策限制房地產(chǎn)企業(yè)使用稅收籌劃方法，也會影響稅收籌劃發(fā)揮作用，可見財(cái)稅政策更新是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的難點(diǎn)之一，也只有解決這個(gè)難點(diǎn)，才能保證順利實(shí)施稅收籌劃措施。
(三)房地產(chǎn)行業(yè)地域性特征房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產(chǎn)稅等都屬于地方稅，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和政策關(guān)系密切。中央對財(cái)稅的調(diào)整做出宏觀調(diào)控，而各地方結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)特點(diǎn)制定地方的財(cái)稅政策，而房地產(chǎn)行業(yè)的很多財(cái)稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點(diǎn)[1]。各地方由于發(fā)展上的差異，稅率和財(cái)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)不同，地方機(jī)關(guān)對國家的財(cái)稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，但同時(shí)也帶給稅收籌劃很大的自由發(fā)揮空間。
(四)籌劃專業(yè)性有待提升房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性增加財(cái)務(wù)工作的難度，對專業(yè)性的要求較高，尤其是需要在國家調(diào)控政策不斷變化的情況下實(shí)施稅收籌劃，更加需要財(cái)務(wù)工作人員有較強(qiáng)的專業(yè)能力與素養(yǎng)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員針對稅收籌劃還沒有非常專業(yè)的措施，故而需要進(jìn)一步提高籌劃工作的專業(yè)性。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的財(cái)稅工作涉及到交易環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻(xiàn)最高的是土地增值稅，其核算過程極為復(fù)雜，始終是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的重要內(nèi)容。因此，只有提高稅收籌劃的專業(yè)性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質(zhì)量，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策分析
(一)認(rèn)真做好會計(jì)核算基礎(chǔ)工作會計(jì)核算基礎(chǔ)工作是保證房地產(chǎn)企業(yè)順利開展稅收籌劃的前提條件。會計(jì)核算的完整性與真實(shí)性在一定程度上影響稅收籌劃的落實(shí)效果，也是企業(yè)開展稅務(wù)審核的關(guān)鍵性依據(jù)，而這一點(diǎn)需要以企業(yè)完善的內(nèi)部控制管理與財(cái)務(wù)體系建設(shè)。如果會計(jì)核算都無法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的真實(shí)情況，就需要面對稅務(wù)機(jī)關(guān)核查相關(guān)征收造成的影響，導(dǎo)致企業(yè)需要承受超額損失。因此，在實(shí)施稅收籌劃的過程中，需要認(rèn)真做好會計(jì)核算基礎(chǔ)工作，并突出核算的作用與價(jià)值。
(二)及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向我國出臺的新的財(cái)稅政策是配合經(jīng)濟(jì)形勢變化出現(xiàn)，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，在流轉(zhuǎn)操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農(nóng)村土地承包法》的實(shí)施[2]。房地產(chǎn)企業(yè)對政府出臺的財(cái)稅政策有著極高的敏感性，故而需要結(jié)合當(dāng)前的財(cái)稅偵測和市場經(jīng)濟(jì)形式，預(yù)測政策上可能出現(xiàn)的變化，提前做好應(yīng)對工作；一旦國家推出新的政策能夠及時(shí)且準(zhǔn)確的掌握其精髓，并且能夠從企業(yè)自身的發(fā)展情況采取有效的應(yīng)對措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的價(jià)值。由此可見，及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向是順利實(shí)施稅收籌劃及發(fā)揮其作用的重要措施。
(三)熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程我國的稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，利用企業(yè)報(bào)送的財(cái)務(wù)資料獲取并且積累相關(guān)數(shù)據(jù)，由此建立企業(yè)、行業(yè)的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫，將其走位評價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的重要依據(jù)。因此，企業(yè)需要在保證各項(xiàng)信息準(zhǔn)確、真實(shí)的前提下，保證臺賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現(xiàn)信息對比異常。而后利于國稅和地稅合并、應(yīng)用大數(shù)據(jù)以及金稅三期的機(jī)會，并且在信息跨部門共享的基礎(chǔ)上，逐步落實(shí)企業(yè)、行業(yè)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，消除稅務(wù)部門和企業(yè)之間信息不對稱情況。在我國新出臺的相關(guān)稅法中，明確住房建設(shè)、自然資源以及規(guī)劃等部門提供真實(shí)的信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)合理征收土地增值稅。在熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有效運(yùn)用稅收籌劃，有利于增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)。
(四)做好涉稅事項(xiàng)前的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃措施來提高經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，需要在項(xiàng)目立項(xiàng)以及研究可行性階段，有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)測算與稅收籌劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧的經(jīng)營。財(cái)務(wù)工作人員考慮項(xiàng)目的整體，綜合考慮項(xiàng)目投資回收的可行性以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的可行性，制定最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經(jīng)濟(jì)方案[3]。此外，在簽訂合同時(shí)需要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。合同是判斷涉稅性質(zhì)的重要依據(jù)，也是稅務(wù)稽查工作中檢查的重點(diǎn)，通常在簽訂合同時(shí)就已經(jīng)鎖定稅收籌劃的空間以及時(shí)間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會增加房地產(chǎn)企業(yè)的將供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，不利于保證經(jīng)濟(jì)效益。因此，在使用稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好涉稅事項(xiàng)的事前規(guī)劃工作。
(五)建立專門的企業(yè)稅管部門房地產(chǎn)企業(yè)想要解決稅收籌劃實(shí)施過程中遇到的難點(diǎn)，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務(wù)管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴(yán)格的國家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項(xiàng)目建設(shè)有效結(jié)合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)，提高其成功率，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入，還能夠有效、準(zhǔn)確地反饋企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量，進(jìn)而使其成為企業(yè)發(fā)展、決策的重要依據(jù)，進(jìn)而提升企業(yè)整體經(jīng)營、管理水平。新形勢下需要房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的改變，在改變的基礎(chǔ)上為實(shí)施稅收籌劃創(chuàng)造條件，從而提高稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展中的地位和作用，促使企業(yè)更為合理的使用稅收籌劃。
