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房產企業營銷范文1

1.買方市場的形成，要求房地產企業必須主動作為。相對于2010年前房地產市場的火熱局面，當前的市場日趨平穩，消費者對于購房的熱情逐步理性，而國家也在逐步調整房地產市場政策，擠壓市場的“泡沫”，以促進市場的健康發展，房地產市場也從賣方市場變為買方市場。房地產企業以往房子不愁賣的局面已經有所改變。在這樣的情況下，房地產企業必須要轉變觀念，主動出擊，積極作為，準確把握市場走向、準確找準目標客戶，在營銷策略上有所突破，滿足市場和企業的需要，實現企業經濟目標。

2.科學技術的進步，要求房地產企業必須有所創新。進入21世紀，科技的高速發展，科技為經濟的發展提供不竭的動力。無論是互聯網還是移動通信技術，都能夠為企業營銷帶來諸多的便利，使企業產品能夠更為便捷的為潛在客戶所熟知。同時，又由于信息傳播的廣度和深度加強，一旦產品出現問題其影響范圍也是巨大的。因此，企業必須要充分認識到科技所帶來的的利弊，能夠在營銷策略中有所考量，揚長避短，發揮科技的優勢，為企業營銷策略制定提供支撐。

3.誠信體制的建立，要求房地產企業必須以誠待人。誠信是一個企業可持續發展的關鍵所在。而在人們心中房地產企業往往與產品質量差、售后保障差、物業服務差的形象出現，也導致購房者與房地產企業對薄公堂的事件屢見報端。而在新的歷史階段，隨著社會誠信體系的逐步建立以及信息交流傳播速度的加快，一旦企業產品質量往往會對自身的發展帶來災難性問題，這就更加要求企業必須以誠待人、確保產品品質，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

二、當前房地產企業市場營銷策略制定和實施階段存在的主要問題

相對于其他產品而言，房產作為一種特殊的消費品，建設周期長、資金需求大、使用周期長、連帶服務多，這些特點都使得其市場營銷策略有著與其他產品的不同之處。但從現實的情況看，我國大多數的房地產企業在市場營銷策略的制定與實施的過程中，對于房產的特殊性認識不到位，對營銷渠道的整合不規范，對市場分析調研不科學，對營銷模式選擇不靈活，這些問題都導致了房地產市場營銷工作出現了諸多問題。

1.市場營銷策略過于單一，個性不突出。多數企業采取的市場營銷策略還以依托傳統的模式，如戶外廣告、平面媒體、電視廣播等等，這些單一的策略，使得每個房產項目給購房者的印象是同一的，項目之間的差異性不夠，不能引發消費者的興趣和熱情。而銷售隊伍將營銷看做是推銷，沒有找準產品的特性，無法有效推介給客戶。

2.市場調研不充分，產品定位不準確。營銷策略制定的前提是能夠多市場有著準確的了解，能夠找到產品的市場在哪里。但不少企業對于市場的前提調研不夠，各個地區群眾對產品的需求不同，對于面積、格局、樓層、景觀都有著不小的差異，但有的企業往往照搬以往的經驗，直到銷售時才發現這樣那樣的問題，影響產品銷售速度。而隨著80后、90后成為市場消費的主體，其對于購買房產的目的性也有著一定的差異，有的以臨時性居所為主，需要一些soho型住房，有的則以今后生活為主，需要面積相對寬敞的房屋。這些需求對于產品營銷都有著重要的影響，但企業往往忽視這些要素，導致產品推介過程中南轅北轍。

3.營銷內容過于單一，品牌形象不彰顯。目前營銷策略一個突出的問題就是“就房論房”，僅一味地向客戶推薦房子如何，忽視房子作為一個特殊商品其關聯性很強，物業、生活設施等等都是客戶十分關注的問題，忽視對相關服務的介紹，而即使有，也是一筆帶過，說服力不強。甚至有的客戶在購買后發現了問題，物業與施工方相互推諉，極大地影響了產品形象，對企業品牌有著巨大的影響。

三、房地產企業市場營銷策略制定和實施的關鍵因素

面對房地產市場的嚴酷競爭和消費者日益提高的心理預期，房地產企業在市場營銷策略制定和實施的過程中，必須要準確把握市場定位，緊緊跟隨消費者需求，提高營銷的整體性優勢，創新營銷手段，促進企業的發展。

1.周密準備，增強營銷策略科學性。企業在制定營銷策略前，必須要充分對市場進行了解，注重前提籌劃準備工作。一是找準項目優勢。企業要在項目設計之初，確定項目建設的優勢何在，明確營銷的重點和優勢，從而在市場中有所依靠，成為項目營銷的亮點。二是掌握項目周密環境。加強對項目周密居民以及同類樓盤的了解，并能夠針對這些情況從樓盤之外找到營銷重點，幫助制定完整的營銷策略。三是找準潛在客戶群體。就是要了解潛在客戶需求的重點，能夠在營銷手段上有所側重，增強營銷的說服力。

2.找準定位，提高策略實施準確性。一是價格定位。通過成本加成、目標收益、盈虧平衡等方法準確找準項目定價，并充分考慮市場競爭、購買者心理預計等要素，制定出房地產定價、調價策略，使項目價格既能實現企業盈利目標，也能滿足消費者需求。二是渠道定位。當前房地產市場營銷渠道多為直接營銷和間接營銷兩類。每一種方法都有利弊，每個渠道都有優劣，因此，企業要準確分析出各渠道之間的不同，采取不同方法來選擇營銷渠道，發揮渠道成員的優勢，降低相互掣肘問題的發生概率。三是品牌定位。房地產企業的產品開發和提檔升級必須整合市場、研發、營銷、建設和物竹等各方面力量，把控好理念導入、產品定位、規劃布局、建筑和景觀、戶型、示范區、樣板房等重點環節，提高產品的附加值和性價比。

房產企業營銷范文2

關鍵詞：房地產企業；綠色營銷；優化策略

綠色營銷是房地產企業為了實現自身盈利而進行的富有社會責任感的營銷。將綠色主題引入房地產領域，是綠色營銷理論在房地產領域的實踐和應用，它充分考慮消費者的綠色消費觀念，將消費者的綠色消費需求作為房地產開發商實現經濟利益的推動力，同時也實現了客戶利益、環境利益和企業利益的有機結合。但目前我國房地產綠色營銷在開展過程中暴露了不少問題，為有效促進我國房地產企業的可持續發展，以房地產綠色營銷為切入點進行研究十分必要。

一、房地產企業實施綠色營銷的重要性

1、消費者對于綠色、生態的追求

房地產企業經過幾年的蓬勃發展，其在產品定位、室內構造、銷售模式上基本形成了一套固定的模式，要想創新已有相當的難度。更重要的是由于房地產企業在產品上相互模仿，導致各大城市同類產品爭相出現，已不能滿足消費者多樣性的需求。而我國國民經濟水平不斷提升，良好的文化素質修養使其對于住房不僅要求質量合格，更應該綠色、環保、低碳，還要提供優質周到的服務。為了滿足消費者對于綠色、生態的訴求，開發綠色住房產品，開展綠色營銷，已成為房地產企業進一步發展的必然選擇。

2、房地產市場競爭不斷加劇

為了促進房地產行業的健康發展，國家出臺了一系列的政策、法規，規范房地產市場的良性發展。為此，一些中小型房地產企業的生存和發展受到了嚴峻的考驗，房地產企業只有不斷壯大自己，在產品開發和營銷上推陳出新，才能得以生存。另外，房地產行業的高額利潤吸引了各大品牌企業攜資金進入，它們成為樓盤銷售的中間商或是渠道商，其在住房產品銷售的比例幾乎占據了房地產產品銷售總額的80%以上，占有的房地產市場份額越來越大，房地產市場的競爭也將愈加激烈。在營銷模式上轉變傳統思維，與消費者訴求相結合，成為房地產企業應對激烈的市場競爭的不二法寶。

二、房地產企業綠色營銷的現狀

房地產企業已經認識到開展綠色營銷的重要性，無論在產品定位還是廣告宣傳上，都以"低碳、綠色、環保"為主題，但在實踐過程中，仍然存在簡單復制、缺乏新意的現象，導致房地產綠色營銷沒有發揮其應有的作用。其主要問題如下：

1、房地產開發缺乏長遠規劃

我國房地產企業在發展過程中，為了迎合消費者對于綠色生態的要求，在購地時以欺詐手段獲得土地的使用權，如一些企業以開發旅游生態莊園為名，從農民手中獲得土地使用權，實則變相的開發房地產，這種欺騙行為，對于房地產企業的發展來說極為不利，其結果往往導致土地資源爭執，土地資源閑置的問題。還有一些房地產企業在產品開發過程中，戰略眼光比較短淺，不能依據區域特點、環境優勢開發綠色環保型房地產項目，而是盲目的模仿，建造大量人工仿制的綠色生態景觀，這對于項目資金是嚴重的浪費，并無端提高了房地產的開發成本。我國擁有14億的人口，但住宅面積有限，不進行長遠的規劃，盲目的開發房地產，不僅制約國家經濟發展，而且會影響到住宅壞境的可持續發展。房地產企業要接受政府的監督，在不觸犯法律，保證人民利益的前提下，進行房地產開發，戰略眼光立足長遠，通過倡導綠色規劃、綠色營銷來實現房地產企業的可持續發展。

2、房地產企業綠色底牌失真

經濟水平大幅度提升之后，消費者對于低碳和綠色的訴求越來越明顯，房地產企業為了保住其利益，在設計、施工、定位、銷售等一系列環節，均打出了綠色環保牌。但由于房地產企業如若從選材、施工等一系列環節均采用綠色產品，房地產企業開發的產品成本將大大提成，這對于要求物美價廉的購房者的要求產生了矛盾，為此房地產企業在施工過程中以次充好，掛羊頭賣狗肉，欺騙消費者，使綠色只停留在設計方案中。另外，我國缺少專門監督規范房地產開發商的綠色環保監督機構，對于綠色環保材料的檢查力度還不夠，導致我國房地產開發商鉆法律的空子，使綠色商品房只是停留在口號，消費者的合法權益也無法得到保障。

3、房地產企業對于綠色營銷認識不到位

許多房地產營銷商對于綠色營銷在認識上存在誤區，他們將綠色營銷等同于綠色廣告，當做吸引消費者上鉤的誘餌。事實上，綠色廣告僅是綠色營銷的一部分，綠色營銷貫穿房地產品策劃、開發、生產、推銷的全過程，它們環環相扣，對于塑造房地產企業的綠色品牌，提升企業競爭力來說意義重大。但現在有很多房地產企業認為綠色營銷只是一套理論，只要住房產品好，再打打綠色廣告，住房產品是不愁賣的。如若房地產企業管理層不走出對綠色營銷的誤區，就不能真正打造出具有生命力的綠色、生態產品。而且這種對于綠色營銷的錯誤認識，對于推進房地產企業的長遠發展，樹立自己的綠色品牌極為不利，

三、房地產企業綠色營銷的優化策略

1、樹立整體規劃理念，注重綠色產業布局

房地產企業在實施綠色規劃時，要從大處著手，進行整體規劃和產業布局。這是因為，綠色規劃作為綠色營銷的一部分，草坪、花園、健身設施及住房采光等因素在規劃時就應該考慮進去，使之與房屋的建筑形式融為一體，并和周邊的城市環境相協調，構造"天藍、水清、樹綠、人美、宜居"的和諧家園。另外，房地產企業在選址的時候，要避開重污染源地區，從根本上保障房地產產品的低碳、環保。于此同時，房地產開發的綠色布局也尤為重要，房地產企業要順應城市的主導風向和水流方向，在不破壞風景名勝的前提下，將園林藝術融入房地產開發構景和布局當中去，滿足消費者個性化、多樣化的訴求。

2、室內凸顯生態元素，室外包含人性化設計

房地產企業在利用資源的過程中要盡量融入綠色元素，不管是室內還是室外的設計，都要凸顯生態元素和人性化設計。對于室內的設計要求因地制宜，用料生態環保，布局合理，給人優雅美觀、方便舒適的感覺。對于室外的設計要求考慮自然通風的風向走勢，使室內室外可以形成對流，減少空調、風扇的使用，減少消費者空調病的發生，樓層設計盡量不要過于高密，盡量留出足夠的空間供居民活動、鍛煉身體，另外，充分利用水能和沼氣地熱等清潔能源，既可以保障居民的日常生活，又可以保護環境。盡量為消費者營造良好的人居環境。

3、加強綠色促銷和綠色監督

綠色促銷包括綠色廣告和綠色公關。通過綠色促銷，房地產企業可以向消費者傳遞綠色住房產品的信息，對消費者的綠色消費進行指導。綠色廣告加強了消費者保護環境的意識，促使消費者主動購買綠色房產，從而保護環境。綠色公關倡導減少廣告費用的投入，關注自然和生態環境保護。另外，綠色促銷，甚至綠色營銷的實現，離不開群眾、媒體、政府的監督，群眾有義務揭發泡沫工程、違規工程，監督污染超標企業；媒體有義務引導群眾的輿論力量，報道污染、違規建筑事件，使之盡早解決；政府通過完善相應的政策法規，加強對房地產企業開發的綠色監管力度，使房地產企業能夠真正的開展綠色營銷。

參考文獻：

[1]虞哲維，王杜春.房地產經營企業營銷渠道[J].商業經濟，2008，（11）.

[2]羅孝虹.房地產企業的綠色營銷研究[D].西南財經大學，2008.

房產企業營銷范文3

論文摘要：房地產企業營銷形象是相關公眾對房地產企業由營銷理念指導的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產企業整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調查房地產企業營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。

一、問題的提出

著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題

本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：

1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。

4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。

5、房地產產品的質量需要提高。“產品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。

在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

三、房地產企業營銷形象的提升策略

1、樹立合適的市場營銷觀念

從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

（1）明確營銷形象的定位

房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。

（2）協調組合各種營銷手段

開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。

3、提高營銷資產價值

（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。

（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。

（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。

房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。

4、提高營銷人員的素質和能力

首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。

最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。

5、提升房地產企業營銷產品形象

對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。

參考文獻：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.

[2]余凱.房地產市場營銷實務.中國建材工業出版社,2004:11.

房產企業營銷范文4

1．1研究背景

隨著中國市場經濟體制的逐漸完善和上世紀末中國經濟的“軟著陸”成功，中國已進入一輪以住房、汽車為主導消費品拉動的新的經濟增長時期。2003年國務院頒布的18號文件在對房地產業的發展做出了方向性指導的同時，宣布房地產業已成為國民經濟的支柱性產業，肯定了房地產業在國民經濟中的地位和作用，房地產開發項目投資已成為帶動地域經濟發展的主要載體之一。特別是自1998年取消城鎮職土福利分房制度以來，房地產業開始迅速市場化，市場竟爭日益加劇，企業盈利能力同比降低。

由于開發商自身實力及營銷策略不當等因素的影響，市場出現各種問題:爛尾樓、空置房、問題房、區域殘局不計其數。尤其在營銷策劃上極不到位;一方面，一些策劃人還不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強而科學性弱;一方面，一些所謂的營銷專家正在將營銷策劃導入歧途。

房地產營銷策劃是通過對銷售時機、樓盤區位、配套設施、消費對象、建筑設計、材料設備、物業管理及鄰近樓盤情況等全方位的分析調查，制定與此相適應的營銷策略以指導實踐和取得競爭優勢。營銷策劃的最終目的是把房屋這一商品推銷給消費者，它是以創造消費者需求并滿足其需求為核心，以系統的產品銷售或勞務提供為手段的全方位決策的經營行為。不做營銷策劃或營銷策劃介入過晚，導致投資策略失誤，開發產品不對路，以至到了中期盡管投入大量的人力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產開發主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升態勢。

由于營銷策劃過程中出現的上述問題，很多房地產企業陷入了困境，因此，如何規范地做好房地產營銷策劃，使房地產企業在營銷策劃上盡可能地少走或不走彎路，盡量降低房地產企業項目投資的盲目性，從而降低風險，使房地產企業健康發展，成為本課題研究的主題。

1．2研究的意義

隨著我國房地產市場的建立，特別是中央深化住房制度改革政策的出臺及住宅業作為國民經濟新的增長點，房地產業在國民經濟中的作用將日益顯現出來。然而，目前我國的房地產市場的總體現狀是:一方面各地房地產投資不斷升溫，增幅過大過快，在整個國民經濟中占有相當大的比重，出現了所謂的房地產熱。另一方面，是許多房地產企業仍然是以產定銷，企業規模偏小，不注重質量和品牌，忽視市場調研，盲目投資，開發的產品與市場脫節，致使大量的商品房閑置。

目前，我國的房地產市場己由原來的賣方市場信息向買方市場轉變，因此，市場競爭將更加激烈。房地產企業想要在將來的市場競爭中立于不敗之地，在很大程度上取決房地產企業的市場營銷戰略及策劃，是否能生產適銷對路的，能以吸引顧客的產品，成為房地產公司把握住市場、成功營銷的關鍵。

房地產企業必須在房地產還未動工之前就應開始著手營銷戰略與營銷策劃的思考，從投資決策地塊的選擇、配套、前期設計、施工、銷售乃至物業管理等一系列的問題進行綜合評價和全程跟蹤，充分體現以銷定產，最大限度地滿足消費者的需要.房地產企業營銷策劃、方法與手段采取的是否正確，很大程度上決定著房產企業經營能否成功。現代企業的競爭是品牌的競爭，營銷策劃是產品定位、創造品牌的重要途徑，因此，企業如何制定好營銷策劃將直接影響到房地產企業的生存與發展。這是論文研究的目的與意義。

二．房地產企業營銷策劃理論分析

2．1房地產市場概論

2．1．1房地產市場的影響因素

房地產市場與其它市場一樣要受到經濟環境、政治環境、人口、供應者與需求者等因素的影響。在現階段，影響國內房地產市場的因素主要體現在以下幾點：

宏觀經濟環境。作為微觀經濟的產業之一，房地產業必然要受國際、國內宏觀經濟環境的影響。

政府政策環境。政府通過產業政策及金融政策對房地產市場進行規范和影響。政府政策對房地產業發展的影響主要通過以下方面來體現。第一，政府對土地資源的開發和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業的開發狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產的銷售狀況；第三，政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。

人口統計環境。市場是由人構成的，房地產業受城市或地區的人口規模與增長率、人口的年齡結構與民族構成、教育程度、家庭結構、地區的特征和人口遷移等因素的影響。

產品的供應者。由于我國房地產市場起步晚，發展還很不成熟，行業利潤率提高，吸引了眾多的市場進入者。隨著市場的日益完善，房地產開發企業要想在市場競爭中立于不敗之地，就要走專業化的發展道路，提供適銷對路的產品。

產品的需求者。如果需求者很少，在這種產品的交易過程中，競爭程度就會低，反之，競爭程度會很高。現階段，隨著國家鼓勵購房的政策出臺，，需求者和潛在需求者數量龐大，但由于價格與收入等原因，有效需求相對不足。以北京市為例，調查顯示，成都居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調查者期望值處于3000-5000元/平方米。但是，市場上的房地產開發項目在價位分布上呈現中間大、兩頭小的趨勢。價位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結構的矛盾。與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經濟適用房出現供不應求的局面，這充分暴露出我國房地產業存在著嚴重的供求錯位。因此，需要政府與開發商共同努力，培育和發展潛在的需求。

其它因素，包括城市建設、交通發展等。與其它商品市場相比，房地產市場的區域性問題尤為突出，不同地區的消費者對不同房產的偏好不同。在城市建設的規劃上，不同地區有不同地區的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應的目標客戶群也會有所差別。

2．1．2房地產市場的特性

房地產作為一種商品，有其特殊性，如不可移動性、耐用持久性、唯一性和價值高昂等特點。房地產的商品特性決定了房地產的市場特性。

1．市場供給缺乏彈性

供給彈性是指生產者對市場需求或價格變化的反應敏感程度。由于房地產產品的位置、稀缺、不可替代、建設周期長等特點，房地產生產企業通常在短時間內很難增大其市場供應量。

2．市場供給的異質性

因為房地產的位置、環境、數量的差異，市場供給的房地產一般不是同質商品，所謂不同質商品是指一類商品的內部，由于可按不同方式或標準劃分，而導致商品質量上的差異。

3．市場的區域性

一方面由于房地產的不可移動性，使整個房地產市場按城市或地區被分割成許許多多自成一體，甚至彼此隔離的地方市場。這些市場的繁榮與衰退直接取決于城市的繁榮與衰退。另一方面由于房地產固定性、稀缺性、永久性等特點決定房地產產品范圍較一般商品要小，房地產產品的銷售對象，一般也只能是同一范圍內的需求者。正是由于城市經濟環境不同，各地方市場的供求和價格水平往往有很大的差別，而這種房地產價格的區域性落差，就直接反映不同區域的經濟發展程度。

4．市場的周期性

房地產市場與國民經濟一樣表現出很強的周期性。經研究，經濟周期與房地產投資周期之間的關系密切，二者的相關系數為0.86，屬高度相關；二者的波動同步，只是波動幅度不同而已；二者的波動周期也大致吻合。房地產行業的發展一般滯后于經濟發展，其發展進程不僅限于自身的發展沖動，而且更主要地取決于能否與其他產業協同共進。除此之外，房地產市場還具有季節性、長期性和隨機變動等特點。長期性變動通常預示著整體經濟發展的總趨勢。

5．市場容量難以估算

由于房地產需求的廣泛性、多樣性、融資性、長期性等特點決定了房地產市場需求量的估算十分困難。

6．市場的政府主導性

房地產在市場經濟體制下屬于私人財產，其所有者應具有自由處置的權利。但是，由于房地產開發使用有著巨大的外部效應，因此若聽任私人自由經營，極有可能使得土地資源在使用與分配上不能達到合理配置。因此，政府為了增進全社會福利，勢必要動用“公眾權力”，對土地的利用與分配做合理的規劃。房地產市場整體上是一個較易受政府干預的市場，是一個政府主導型市場。由于國家性質決定，我國的土地屬國家所有，受政府干預的特點更為突出。

2．2房地產營銷策劃理論和方法

美國哈佛企業管理叢書編篡委員會對房地產營銷策劃作了如下總結:

第一，房地產營銷策劃是在現實所提供的條件的基礎上針對房地產公司所開發的項目和產品進行的謀劃。

第二，房地產營銷策劃具有明確的目的性，即如何將房地產公司所開發的項目和產品最大程度滿足市場需求，從而更好地運作項目，賺取更大利潤。

第三，房地產營銷策劃可以比較與選擇方案。

第四，房地產營銷策劃是按特定程序運作的系統工作。

房地產營銷策劃的方法主要有兩種:一種是房地產開發公司所開發的房地產項目全程策劃法，即從開發商獲得土地使用權、市場調查、消費者行為心理分析直到物業管理全過程的策劃，即謀劃和決策某個項目是否該上馬和該開發什么產品的過程。另一種則是具體針對某個房地產項目產品所開展的市場調查、依據市場調查做出最佳銷售方案的過程。

三．成都房地產市場分析

3．1成都市房地產市場的基本勢態

3．1．1成都住宅建設持續增長

近年來，成都市房地產開發投資出現了持續增長的良好勢頭。2006年成都市完成房地產開發投資414.21億元，比2005年增長17.2%；2006年，全市完成房地產開發投資714.8億元，同期增長17.1%;房地產完成的投資量和增幅在全國15個副省級城市中名列第二，房地產開發投資和住房消費拉動成都市GDP增長達4.1個百分點。商品住宅建設的投資比重逐年上升，使房地產投資結構得到了持續優化。2006年全市完成商品住房投資314億元，占房地產開發投資的比重進一步上升到71%。經過多年的努力，全市人均居住面積己經由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全國平均水平。成都人基本實現每人一間房。

3．1．2成都住宅建設與城市發展方向同步

邁入新世紀，成都市的住宅建設與城市總體布局、與向東向南的發展規劃趨向逐步靠攏。市郊低廉的地價和良好的自然環境，“五路一橋”等基礎設施的建設，東郊工業區結構大調整以及城市向東向南發展戰略實施，促進了房地產開發合理布局。城東錦江區、成華區的房地產投資逐漸回暖，并引發了一股房地產郊區開發熱潮。2006年，成都14個郊區(市)縣共投資70.64億元，施工面積增幅達39%。

3．1．3成都房地產市場持續活躍

隨著城鎮住房體制改革的不斷深入，通過政策拉動、房改帶動、金融助動、市場啟動等措施的積極開展，成都市居民個人購房呈現不斷上升的態勢，房地產交易市場日趨活躍。在城鎮居民人均生活消費結構中，居住消費所占的比重從1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，個人購房己成為商品房銷售的主體，老百姓自己已經成為成都市住房消費的主體，住房消費水平也從單純追求房屋居住面積滿足基本生活需求發展到數量、質量并重的高層次消費階段。成都商品房銷售規模穩步擴大。

另外，隨著三環路、繞城高速公路通車以及對城市周邊地區輻射的增強，成都近郊的房價大幅上漲，2006年成都房地產市場空前繁榮，城鎮居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，緊追沿海發達城市。同時，居民的家庭設備用品及服務支出在全國大中城市中位居第10位，并高出35個大城市平均水平元。近年來，成都房地產市場持續活躍，政府組織的房地產交易會，極大地凝聚了市場人氣，掀起了商品房的銷售熱潮。

四．案例分析——成都市H房地產企業營銷策劃

根據科特勒的定義，產品是指能夠提供給市場以滿足需要和欲望的任何東西。房地產產品是由核心產品、形式產品和附加產品所組成的立體復合體。H房地產公司的核心產品層次是指房地產產品為消費者所提供的最基本的效用和利益，是從使用價值角度對房地產產品概念的理解。消費者購買某種房地產產品的目的并非是為了擁有該產品實體，而是為了獲得滿足自身某種需要的效用和利益，即為了提高自己的生活質量，更方便、更舒適的進行工作和生活，滿足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地產公司的營銷管理者的任務，就是從滿足消費者的需求出發，揭示消費者購買每一房地產產品的真正目的。H房地產公司的形式產品層次是核心產品層次的外在表現形式，是消費者選購房地產產品的直觀依據，一般表現為房地產產品的質量、地段、用途、套型、面積、朝向、樓層、外墻裝飾、品牌以及周圍設施等特征。附加產品層次又稱延仲產品層次，它是消費者通過房地產產品的購買和使用所得到的附加服務以及附加利益的總和，它表現為H房地產公司的商品房在銷售過程中的信息咨詢，產品說明，按揭保證、裝修，代為租賃以及物業管理等。H產品的構成層次如圖所示。[論-文-網LunWenNet]

H房地產公司住宅的營銷，不僅僅銷售單獨的房地產有形產品，同時向顧客提供其核心需求及附加的服務，即將核心產品轉變為形式產品，并在此基礎附加多種利益，客戶購買的是一個整體房地產產品系統。因此，H房地產公司的開發過程中從小區的規劃設計到每戶的戶型結構，從建筑物的外觀式樣到房屋的建筑質量，從業務人員的銷售服務到業主入住后的物業管理，都進行了充分的策劃和準備，以適應市場的發展變化和消費者的需求，從而贏得顧客和占有市場，取得持續的竟爭優勢。

4．1成都市H房地產企業市場定位分析

市場定位是指企業根據目標市場上同類產品竟爭狀況，針對顧客對該類產品某些特征或屬性的重視程度，為木企業產品塑造有力的、與眾不同的鮮明個性，并將其形象生動地傳遞給顧客，以求得顧客的認同。

根據周邊樓盤及市場調查，結合H房地產企業周邊區域竟爭對手的情況，在分析項目自身資源的基礎上，充分挖掘項目的核心竟爭優勢，通過制定完整的舒適生活體系，充分將項目侶導的“法式尊邸，人文世家”訊速在市場上傳播，使H房地產企業與其他企業的項目區分開來，讓顧客明顯感覺和認識到這種差別，并在顧客心目中占有特殊的位置，從而最終得到市場的認可。

國際風尚，舒適生活，代表著一種高性價比的產品，同時，又是很多人可以輕松擁有的生活享受，具有較強的市場吸引力。木項目的目標就是打造成為成都中高檔樓盤的典范，成為成都市同類產品市場中的表率，以其優越的性價比，贏得消費者的一致追捧。

最后，H房地產企業的市場定位是:成都市中高檔住宅市場的領導者，具有國際時尚的綠色家園。

4．2成都市H房地產企業定價策劃

從房地產產品的消費行為來看，“開發商看單價，顧客看總價”。所以，H房地產企業的定價策略要結合以下策略視情況而綜合運用。

1．總體定價策略

從房地產企業定價的主要目的來看，房地產企業總體的定價策略一般可分為低價策略、高價策略、中價策略三種。每種定位策略各有不同的定價依據。

（1)低價策略

采用低價策略，一般以提高市場占有率為其主要目標，而營銷利潤往往為次要目標。該策略適宜實力雄厚的公司進入新的市場。

（2)高價策略

采用高價策略的主要目的是在短時間內賺取暴利，而市場銷量與市場占有率可能無法同時提高，現實中高價策略公司需謹慎使用。

（3)中價策略

這種策略適用于房地產市場狀況較為穩定的區域內的樓盤銷售，房地產企業希望在現有的市場狀況下保持其市場占有率。

2．過程定價策略

房地產銷售全過程是指開發的樓盤或小區從預售開始到售完為止的全過程。在實際營銷中，市場營銷環境可能相當復雜，房地產企業往往需要在確定總體定價策略后，根據實際情況確定其銷售全過程的定價策略。營銷過程定價策略一般有以下幾種:

（1)低開高走定價策略

低開高走定價策略就是隨施土建筑物的成形和不斷接近竣土，根據銷售進展情況，每到一個調價時點，按預先確定的幅度調高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的定價策略。大多數開發商都采取低開高走的定價策略。

（2)高開低走定價策略

這種定價策略類似“吸脂定價策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂(精華)部分一一撇走的做法一樣，其目的是開發商在新的開發樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上取得豐厚的營銷利潤，然后降價銷售，力求盡快投資收回。

（3)穩定的價格策略

這種價格策略是指整個營銷期間，樓盤的售價始終保持相對穩定，既不大幅提價，也不大幅降價。

根據H房地產公司以往的銷售經驗表明，前期低價入市，促進轟動性的銷售效果，然后分批加推單位，逐步提升售價，是銷售過程中實現利潤最大化的穩健而又切合實際的方式。因此H房地產企業一期項目繼續沿用此策略，便于在總體銷售速度和銷售價格之間取得最佳的平衡。

3．時點定價策略

時點和折讓定價策略，即以銷售價格為基準，根據不同的銷售情況適當調整各出售單位價格的策略，先根據建造好的商品房定出一個基本價格，然后再以各種折扣和折讓來刺激中間商或客戶，以促進銷售。在H房地產企業的銷售過程中，可給予以下幾種折扣方式。

①在雙休日與法定假期給予額外99折優惠。

②在開盤和房交會期間給予額外99折優惠。

③一次性付款給予98折優惠，首期三成給予99折優惠。

4．3成都市H房地產企業廣告策劃

1．項目導入期廣告促銷

H房地產企業一期項目的導入期，即開盤前期。在此階段廣告的內容是通知性的，廣告的運作應努力在短時間內將產品概念灌輸到目標消費者的頭腦中，讓產品在消費者的心里建立正面的形象，激發其購買欲望。H房地產企業產品牌宣傳H房地產企業優秀的樓盤品質、園林式社區生活方式、法蘭西國際時尚生活方式等。產品、品牌、文化概念的傳遞都要在這一段時間達到顯著的效果，以求在目標消費群體心目中建立H房地產企業國際風尚社區的園區形象，使目標受眾對項目有較為全面的了解，對項目的帶來的生活產生向往，以產生購買欲望，對于房地產產品，百萬元的廣告費用一次投入比分十次投入效果要明顯得多，大幅宣傳帶來的規模效應對房地產銷售是十分顯著的。因此，對于導入期的廣告投入應是全部銷售過程的廣告投入中最重要的部分，以求達到廣告宣傳量的飽和。

2．項目成長期，即項目的開盤期

在這一階段廣告的內容是勸說性的，廣告促銷應強化H房地產企業的市場定位與確立產品品牌個性，確定產品在目標消費者心中的心理定位，以便在高速成長階段占據有利位置。

在這一階段的廣告，應側重于高品質國際時尚生活與H房地產企業一期的對接。

由于第一階段廣告實施中的國際時尚生活方式的侶導在目標消費群體中已產生共鳴，他們對于這種生活方式的追求也日漸強烈，在成長期，將H房地產企業與其心目中理想生活相呼應，以求實現銷售開盤的理想預期。

電視廣告對于完成上述對接可達到理想的效果。以及揭示H房地產企業成為“國際自由人的家”的遠景生活。從而，帶了目標客戶的尊崇感受和向往，并與其它竟爭品牌有效差異化，形成H房地產企業的國際風尚品牌資產。值得注意的是:由于現代生活節奏加快，許多成功的商務人士可能要到晚上十點以后才有時間看電視，所以，將電視廣告安排在較晚的時間段可能效果更好，那個時段的廣告收費也相對便宜一些。

這種廣告宣傳片也可用于樓宇視頻系統的播放。此外，報紙廣告、電波傳送等媒體的廣告實施，也可對這一階段項目的銷售起到良好的促進作用。

3．項目成熟期廣告促銷

項目經歷了開盤期后，銷售進入較為平穩的成熟期。在這一階段，廣告的內容是以提醒廣大消費者注意本案產品為主要目標，對產品的品質強化是廣告推廣的重點。就本項目而言，在這一階段，項目的建設已近完成，已購房的消費者同持幣待購的消費者對項目的進展都十分關注。將項目的建設情況及時的向消費者傳遞，同時讓他們看到項目實施過程中對公司之前的承諾的履行，這是H房地產企業項目最好的銷售賣點。

因此，在這一段的廣告運作中應側重于項目承諾與項目實施的對接。“電視購房”是這一階段廣告宣傳的理想媒介。計劃購房的精英人士對房地產類節目通常都會有所關注，這些欄目的節目制作要結合項目實況，則會使購房者更有信心和安全感。耳聽為虛，眼見為實。將樓盤實景展現在消費者的而前，將老客戶的居住生活展現在目標群體而前，對他們是最好的吸引。

4．項目衰退期廣告促銷

當項目進入衰退期，即尾盤期后，應對項目的銷售工作做總結。此時不宜花太多的資金投放在廣告上，所作的少量廣告也應是圍繞在企業形象和品牌上下功夫，理想的銷售業績，購房者的滿意和業主的忠誠，這些都是對H房地產企業項目尾盤最好的推廣，同時，這些也將成為企業品牌的有效驗證，為企業下一次的開發項目奠定基礎。

五．結論

房地產市場營銷已從過去的“消費者請注意”的模式轉變為“請注意消費者”的模式，房地產公司所做的任何調整都應有利于更好地服務消費者，向消費者提供高附加值的產品，提高消費者和市場營銷的調研質量，同時要重視消費者的行為研究。任何組織都是在一定環境中從事活動的，環境的特點及其變化趨勢必然會影響組織活動的方向，內容及方式的選擇。而對日益激烈的竟爭，開發商們必須進行經營理念的調整，對房地產營銷進行深層次調整和整合策劃，這是房地產企業決勝未來市場的關鍵因素之一。

房產企業營銷范文5

【關鍵字】房地產；市場營銷；策略

1. 前言

目前中國房地產行業的發展堅持自主創新、推廣創新、技術創新等多方面相結合的創新經驗。但是房地產企業管理在制度建設、融資渠道等方面也面臨一系列問題和挑戰，制約著房地產企業的發展，全方面分析和剖析，企業信息管理發展的關鍵性存在問題，明確價值目標，進行科學的價值選擇，提出我國房地產企業發展的新思路，以創意化促進企業管理新發展。信息化就需要進行人力、物力的投資，由于企業總體趨勢較為落后，1由于企業規模、技術和外部環境等原因，發展速度與發達國家的差距較大，所以企業信息化管理在市場競爭中面臨一些難以逾越的障礙，致使企業發展陷入困境。所以房地產企業管著們對搞好企業信息建設表現出了種種。

2 目前房地產營銷存在的主要問題

2.1 缺乏有效的市場考察

目前 任何一個企業的發展都是從市場中來，到市場總去。一個優秀的企業始終是以市場為中心，去市場這個大環境謀求發展。房地產企業開發營銷策劃最重要的是要根據市場考察進行分析，科學的考察市場是未來發展和當前形式前景，但是目前我國許多房地產企業在在開展市場考察的時候，深入考察力度不夠，只注意表面材料數據 沒有進行深入分析，只有把握好企業發展的方向，才能使企業更好的發展和生存。

2.2 目標市場的定位不準確

目前我國消費者群體是一個龐大的社會群體，人們在生活收入、文化水平、消費觀點上都存在著很明顯的差異，因此每個消費者在對房地產產品上的都有較大的差異性。房地產企業創新是為了達到項目預期的效果而采取的一種創新性、方向性和決策性活動，對于大多數房地產企業而言，建立符合市場經濟的發展機制。大多數房地產企業都忽略了消費者對產品需求差異的特殊性，進而導致整體房地產結構的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。還要真正的理解信息為管理服務、為經營服務的管理理念，真正認識管理靠科學的工作方法，不讓部分人投機取巧損害房地產企業的利益，這才是信息化的重點。

2.3 企劃創意不合理

建立質量體系，完善市場秩序和交易規則，提高房地產經濟自身現有的基礎和原有的優勢，培育企業管理資料市場，加強對房地產企業信息化市場的管理。加快了企業綜合開發步伐，加2強房地產經濟結構的發展，合理選擇主導企業和主導管理，才能保證經濟結構戰略性調整順利實現,這也是市場經濟結構調整的真正目的，從經濟發展變化來看，市場經濟發展初級階段，市場經濟的基礎在房地產企業相當薄弱，在心里抵觸市場經濟的行為方式。為了適應煙草企業信息化市場，按照擴大規模、完善功能、提高檔次的原則,積極發展多種經營。

3. 提高房地產市場營銷策劃水平的策略

3.1 高度重視市場考察，增強市場預測科學性

市場考察對房地產市場營銷策略起著十分重要的作用，因為市場考察與經濟企業信息化成果的推廣轉化,吸取國外企業信息化成果推廣轉化的有益經驗, 加強企業信息管理的研究，充分發揮自身優勢,積極探索成果推廣轉化的有效途徑和方法，建立高素質的企業信息化管理，圍繞增加企業管理,積極探索房地產商場經濟信息結構。房地產企業信息化不可能簡單走市場經濟的路子，尤其在企業體制很不完善的情況下，增加企業信息化管理的支持力度，以信息化為導向必須瞄準國內和國際兩上市場的需求，加強有特色房地產行業開發力度。強化服務功能，提高服務質量，拓寬服務領域，為房地產行業走向市場鋪路搭橋。目前我國房地產企業不管在國民經濟中還是國際市場的競爭中都屬于弱勢,因此加強具有房地產企業特色的文化活動。只有通過市場經濟機制的調節,房地產企業信息化結構進行戰略性調整,才能合理配置企業資源，強化市場體系建設，努力搞信息化流

3.2 明確目標市場 通。

房地產市場營銷需根據不同消費者的需求去，將具有相同需求的消費者聚合在一起。科學技術的不斷發展，進一步提高專業化分工和協作，加強外部組織結構的完善發展。當前我國房地產企業正處于多元化和全球化趨勢發展，房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。因此，加強提高房地產企業自身現有的基礎和原有的優勢，積極的加大對房地產企業的從組力度，不斷的改善和加強自己競爭力。在經濟細胞的互補性和多樣性，從根本上優化房地產企業的需求生存需求結構與發展結構，從而使型房地產企業能夠更健康快速的發展。

3.3 企劃設計科學化與藝術化相結合

房地產企劃創意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認識本企業的房地產產品，并購買產品。加強建設文化，房地產企業提供保障。在市場經濟條件下，促使我國競爭與和合作的加劇，使我們能更清楚的認識到房地產企業發展存在的問題。通過不斷的深化改革，無論是內3部組織結構還是外部組織結構,有力地推動了房地產企業的發展。及時把握邁向經濟社會時展的新趨勢，而實現管理現代化，既要從思想觀念、組織結構、管理體制等進行深刻的變革，還要學習現代化管理的新概念、新方式，創造出具有房地產企業特色的管理模式，開拓發展市場，才能生存和發展。

4. 結尾

隨著時代的發展，將會有越來越多的人關注房地產市場營銷策略以及應用，并對其作出深層次、多角度地科學分析。房地產企業要正視房地產市場營銷中存在的問題，從企業的自身情況出發，制定符合本企業的生存和發展的策略。

參考文獻

[1]黃湘紅.淺析房地產價格營銷策略[J].廣西城鎮建設,2009（11）. 69-78

房產企業營銷范文6

武漢作為一個中部內陸城市，和沿海城市相比，在營銷推廣方式上處于相對落后的階段，以本地粗放式的需求為主，各個房地產開發公司自己組建小型營銷部門，主要以內容雷同的傳單向消費者推廣自己的樓盤。進入武漢市場13年的臺灣川揚地產有限公司總經理孫文凱認為:武漢房地產起步較晚，早期根本不接受外來行銷理念，當地的開發商認為營銷策劃、地產就是拿走了自己口袋的錢，現在已經逐步接受并明白共贏的道理。的確，近兩年來，武漢房地產企業在外來企業的沖擊下，正在經歷從基本的地段競爭、產品競爭到品牌競爭、文化競爭的轉變。現在武漢房地產的格局是外地來的開發企業占主流，分水嶺是2003年底2004年初，大批外地開發企業進入武漢。2003年下半年到現在，武漢本地房地產企業經營理念正在逐步提高，這主要歸功于兩個方面的原因：一方面是外地企業到武漢來給當地提供了學習樣本，另一方面許多本地企業也走出去學習先進理念，不斷提高。在這個不斷提高的過程中，文化營銷應運而生。如武漢麗島花園，是著名的紅挑K集團在武漢房地產業的第一個項目，本著高起點，高標準的要求建成的武漢一流精品住宅小區，其前期廣告宣傳的形象定位是“高尚社區，生活里程”， 由于這種定位過于空泛、平淡，無法打動能花 50、60 萬元甚至上100萬元買樓的武漢（中南）上層精英人士，因此前期成交率較低；后來引入沿海一些先進的房地產營銷推廣理念，將形象定位改為“麗島生活特區：健康?榮譽?財富”，透過這樣的廣告我們可以揣想到某個族群的消費次文化、社會階層、族群諾言、生活品味，麗島花園成為一種依附，區隔與文化的表征，符合目標客戶群的消費心理，取得了驕人的銷售業績。

二、文化營銷是房地產企業營銷的必然趨勢

文化營銷實質上是指充分運用文化力量實現企業戰略目標的市場營銷活動。具體來講，文化營銷是指有意識地發現、甄別、培養或創造某種核心價值觀念，并通過與消費者及社會文化的價值共振，將各種利益關系群體緊密維系在一起的企業營銷活動。文化營銷以突出企業和產品內在的文化內涵作為生產者經營者與消費者相互之間情感交流的媒介，使消費者對企業和產品產生一種微妙的親切感和精神上的認同感，并迅速產生購買欲望。文化營銷與傳統的營銷活動都重視最大程度提升顧客滿意度,兩者的區別在于:傳統的營銷活動側重于顧客對產品本身一些屬性的認同,如方便性、經濟實惠等,而文化營銷則強調通過順應和創造某種價值觀或價值觀的集合來達到某種程度的滿足感。因此可以說,價值觀是文化營銷的基礎,但核心價值觀的構建是文化營銷的關鍵,只有通過發現顧客的價值觀并加以甄別和培養,努力創造核心價值觀,才會使文化營銷得以成功。

現代房地產與文化營銷存在著天然的契合。現代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內涵。與此相適應，現代居家已不僅僅是一個遮風擋雨的容身之所，它更詮釋了業主獨特的個性、品味、生活方式乃至人生境界。武漢房地產經過十幾年的發展，文化營銷已初見端倪，并在房地產營銷中發揮著越來越重要的作用，究其原因，主要可以歸納為以下幾點：

1、文化營銷可以避免消費者對廣告條件反射般的抵觸情緒。

文化營銷由于十分重視促銷活動中的文化內涵，重視針對消費者心理進行感情訴求，從而淡化了企業營銷行為中的“商業味”，使消費者在不知不覺中，在文化的熏陶中接受企業所傳播的信息。

2、文化營銷能夠使消費者從內心深處與房地產企業產生強烈共鳴。文化本身是一種持續的體驗、感受，文化營銷能夠與消費者獨特的價值觀形成強烈共振，因而文化在促動消費者心弦方面往往有更大的魔力。 如武漢洪山區的柒零社區，以出生于70年代的高校教師和公司白領為目標客戶群，其文化訴求是“30歲，在光谷應該有個家了”，“在路燈下，酒吧里，還是別人的房間里”，“一個人和一個城市還要抗爭多久？”，“你是在尋找一座房子，還是在找你自己”，“你需要的只是一點點溫暖，和一群相同的人們”，這種娓娓道來的情感獨白直接觸擊目標客戶內心深處，給目標客戶留下深刻的印象，從而取得了較好營銷效果。

3、文化營銷可以有效吸引目標受眾的注意力。AIDA（注意-興趣 一欲望 一購買）模式告訴我們，注意是購買的開始。。張朝陽認為：“再好的產品，如果不與注意力和矚目性相結合，也創造不了市場價值。”現在世界上的信息量幾乎是無限的，而注意力是有限的，有限的注意力在無限的信息量中會產生巨大的商業價值。2000年，保利集團在香港拍回了流落國外多年的三件國寶：“猴首”、“牛首”、“虎首”，在保利花園會所展示，繼而將我軍一輛屢立戰功的“英雄坦克”――國產59式中型坦克請進了售樓處，此后，再次于2001年舉辦珍奇石雕佛像展和2003年舉辦“保利青銅器展”獲得了巨大成功

4、文化地產是當今最具國際領先意識的營銷手段。它和傳統思維的營銷模式不同，是通過構筑一個主題鮮明的活動，這類活動不是單純地把某一件商品推銷給消費者，而是努力與消費者達成默契，從內心去影響和引導消費者的行為。它將資源整合、產品創新、品牌創立、市場營銷各方面融合到開發中，通過“文化營銷”創新，達到相互間的溝通和互融，消除文化障礙，實現消費認同與市場開拓。2002年度中國樓市推動力人物精英榜榜上有名的李會斌，是深圳市國基實業股份有限公司董事長兼總經理，他立意在房地產文化上有所建樹，2002年在文化地產系統工程上不斷探索和實踐，從而成為深圳文化地產的代言人。其開發的漾日灣畔也因文化內涵的豐富，而成為有精神、有氣質的社區，受到市民的尊重。

5、文化營銷有助于房地產企業樹立品牌，提升產品價值。裝璜不斷推陳出新，科技不斷更新換代，而文化卻可能在千百年之后，仍然值得人們去感觸、品味和緬懷。成功樹立品牌就是要保持和加強產品的一貫性，因此，依賴高檔建材的地產只能熱銷一時，而依賴文化而建立起來的品牌卻可以經久不衰。品牌能為消費者提供許多便捷，如明確選擇、減少混淆、加大安全系數、增強情感聯系、建立信任感等，從而提高文化地產的價值。

三、武漢房地產企業開展文化營銷應注意的幾個問題

1、文化營銷必須以其市場定位為前提，在明確其定位的基礎上，推出相應的

營銷策略，避免簡單模仿，缺乏特色。個性是樓盤的生命力之所在，喪失個性，也就喪失了文化營銷的靈魂。前面提到的麗島花園前、后期的形象定位就是一個很好的例子。作為一個高檔樓盤應有的特質，麗島花園前期的形象定位顯然沒有體現出作為武漢頂級豪宅的獨特個性形象，后期提出的以“健康、榮譽、財富”作為支撐的麗島生活特區，便徹底完成了前期以“高尚社區、生活里程”為主題內容的充實深化過程。

2、進行深入的市場研究，構建與武漢各目標細分市場客戶核心價值觀相一致的文化營銷理念。武漢市是一個面積較大的城市，長江、漢水將該城區一分為三――武昌、漢口、漢陽，歷史上形成的三個區域分工各異，武昌是文化區，漢口是商業區，漢陽是工業區，每一個區域居民的核心價值觀都有差異，投資于不同區域的房地產企業在制定文化營銷策略時應充分考慮這些差異。