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房產(chǎn)論文范文1

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營活動。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠實(shí)經(jīng)營、在幫助消費(fèi)者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實(shí)際上購房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上海可進(jìn)入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3）同幢住房內(nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價(jià)格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對方“到手價(jià)”，則差異很大。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊而在市區(qū)進(jìn)行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運(yùn)行秩序。“無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國家機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

房產(chǎn)論文范文2

摘要:房屋是人們生活、生產(chǎn)的必要場所。房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段,能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為,提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,而成果質(zhì)量作為房產(chǎn)測繪的命脈更顯重要。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文投稿,房產(chǎn)測繪,風(fēng)險(xiǎn),質(zhì)量控制

一、房產(chǎn)測繪的內(nèi)容

進(jìn)行房地產(chǎn)測繪一般為對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)拆遷和交易管理,開發(fā)、產(chǎn)籍管理等實(shí)施鑒定和仲裁,收費(fèi)和征稅及評估,且還核查房地產(chǎn)的管理之中的基本資料和數(shù)據(jù)以及表格等有關(guān)資料。房地產(chǎn)的測繪通常包含房地產(chǎn)項(xiàng)目的測繪以及基礎(chǔ)測繪2個方面。對于房地產(chǎn)實(shí)施基礎(chǔ)測繪通常為在一個大的區(qū)域范圍里給房地產(chǎn)構(gòu)建整體且系統(tǒng)的平面管控網(wǎng)。對于房地產(chǎn)實(shí)施項(xiàng)目測繪就通常為對房地產(chǎn)關(guān)于開發(fā)和經(jīng)營及權(quán)屬管理等實(shí)施分丘與分戶平面圖的測繪。而且也包括對房地產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)和薄、冊、表及圖等不同內(nèi)容作的測繪。對于對房地產(chǎn)實(shí)施的項(xiàng)目測繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產(chǎn)的權(quán)屬拆遷和開發(fā),交易和管理等有關(guān)工作的有效開展。進(jìn)行房地產(chǎn)的項(xiàng)目測繪,土地與房屋的權(quán)屬有關(guān)證件附圖的測繪為最重要和最具有現(xiàn)實(shí)意義的一項(xiàng)房產(chǎn)測繪內(nèi)容。

二、推進(jìn)房產(chǎn)測繪管理的必要性

1、推進(jìn)房產(chǎn)測繪管理能提高測繪工作的準(zhǔn)確性和科學(xué)性,提高工作效率。眾所周知,房產(chǎn)測繪工作較為繁瑣,數(shù)據(jù)的測量、存儲與處理均可能產(chǎn)生許多誤差甚至錯誤,工作效率低下。而將管理理論引入房產(chǎn)測繪工作之中,能有效的提高工作效率,使相關(guān)的數(shù)據(jù)資料整理和檢查更加快捷。

2、推進(jìn)房產(chǎn)測繪管理,能更好的理解和融入現(xiàn)代化的管理手段和方法,為其他領(lǐng)域提供了一個不錯的先例。房產(chǎn)測繪管理的進(jìn)一步發(fā)展,能有效的揭示出房產(chǎn)系統(tǒng)中各因素的相互制約關(guān)系,并且結(jié)合計(jì)算機(jī)超強(qiáng)的信息處理能力,提升工作質(zhì)量,為其他領(lǐng)域的發(fā)展提供借鑒。

3、推進(jìn)房產(chǎn)測繪管理,能更合理的處理和利用管理數(shù)據(jù),適應(yīng)了時代迅速發(fā)展的要求。測繪管理工作能較好的保留歷史數(shù)據(jù),同時提升這些數(shù)據(jù)的利用率。

三、房產(chǎn)測繪產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因

由于市場不確定因素的存在,房產(chǎn)測繪單位在提高專業(yè)化服務(wù)的同時,也面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。與其他經(jīng)濟(jì)活動不同的是,房產(chǎn)測繪風(fēng)險(xiǎn)具有特殊性,它涉及面廣而且復(fù)雜,不僅給測繪單位和測繪人員帶來風(fēng)險(xiǎn),也會給利益相關(guān)各方帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)。

1、房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的法律法規(guī)不夠完善

國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》雖然為維護(hù)售房人與購房人雙方的合法權(quán)益,規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場作出不懈努力,但是《規(guī)范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化,使得新問題無法可依,無據(jù)可查,從而引發(fā)許多爭議。基于這一原因,房產(chǎn)測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對《規(guī)范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一。因此,測繪工作走向市場,還有待出臺詳盡、統(tǒng)一的技術(shù)操作細(xì)則,以確保測繪成果的唯一性和嚴(yán)密性。

2、房產(chǎn)測繪具有較強(qiáng)的特征性,難以完全杜絕差錯的出現(xiàn)

房產(chǎn)測繪特別是房屋面積測繪具有外業(yè)測繪情況復(fù)雜、工作量巨大,內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多、計(jì)算量巨大的特點(diǎn),從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯。但是,房產(chǎn)測繪成果一經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)就具有法律效力,并且直接進(jìn)入市場,房產(chǎn)的高價(jià)值性使任何一個錯誤都可能給當(dāng)事人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失,因而引發(fā)賠償,而這種賠償是任何房產(chǎn)測繪單位都難以承受的。

3、房產(chǎn)測繪專業(yè)性強(qiáng),但在社會監(jiān)督方面效力較差

由于房產(chǎn)測繪專業(yè)性強(qiáng),對非專業(yè)人員而言,即便進(jìn)行公示,也只能知道結(jié)果而不知就里,在社會監(jiān)督方面效力較差。并且,測繪結(jié)果一旦出具,馬上作用于房屋買賣,進(jìn)入市場操作,測繪錯誤往往是在事后才被發(fā)現(xiàn),這會將測繪機(jī)構(gòu)置于非常尷尬的境地。所以房產(chǎn)測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發(fā)生,如果內(nèi)部質(zhì)量保證體系不健全,出現(xiàn)差錯的概率就會較高。

四、房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制措施

1、加強(qiáng)房產(chǎn)測繪單位的資格審查認(rèn)證管理

進(jìn)行房產(chǎn)測繪必須由具有資質(zhì)的單位進(jìn)行,對于這個標(biāo)準(zhǔn)不能降低。目前對從業(yè)技術(shù)人員的審查尚未做到聯(lián)網(wǎng),有些從業(yè)人員存在一證多報(bào)的現(xiàn)象,有些還存在跨省市申報(bào)。對于從業(yè)人員的造假可以通過要求企業(yè)誠信聲明,聲明本企業(yè)房產(chǎn)測繪人員無人員造假,也可以采取長期公示被舉報(bào)弄虛作假的要取消資質(zhì)。對于裝備要認(rèn)真審核,實(shí)行年檢并對設(shè)備進(jìn)行編號管理。要根據(jù)市場容量情況,保證房產(chǎn)測繪質(zhì)量,不能過早地開放市場,房產(chǎn)測繪市場化會引起價(jià)格競爭,不同房產(chǎn)測繪單位的相互壓價(jià)促進(jìn)了市場價(jià)格競爭機(jī)制的形成,但是無序的價(jià)格競爭會導(dǎo)致房產(chǎn)測繪質(zhì)量的下降。

2、對房產(chǎn)測繪單位強(qiáng)化質(zhì)量意識

測繪單位的每一位領(lǐng)導(dǎo)及員工都要充分認(rèn)識到測繪質(zhì)量關(guān)系到自身的利益和生產(chǎn)發(fā)展,要把質(zhì)量保證措施落實(shí)到房產(chǎn)測繪工作的每一個細(xì)節(jié)。房產(chǎn)測繪的從業(yè)技術(shù)人員要樹立誠信、守法、公正的理念,切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的利益,但也不能損害開發(fā)商的合法權(quán)益,堅(jiān)持實(shí)事求是的態(tài)度,樹立良好的職業(yè)道德,按照相關(guān)法規(guī)的要求,進(jìn)行房產(chǎn)測繪工作。房產(chǎn)測繪從業(yè)人員要不斷提高判斷能力,憑借掌握的技術(shù)方法、理論知識,科學(xué)地處理問題。

3、制定基礎(chǔ)測繪與市場測繪劃分、管理的規(guī)范文件

新《測繪法》對測繪分類進(jìn)行了較為明確的劃分,確定了原則。在目前市場經(jīng)濟(jì)條件下,對于基礎(chǔ)測繪和市場類測繪項(xiàng)目操作中,存在界限不夠確切和模糊的地方,需要進(jìn)一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測繪的測繪隊(duì)伍,專門進(jìn)行基礎(chǔ)測繪服務(wù),退出目前市場競爭,專注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn),同時對市場競爭測繪產(chǎn)品進(jìn)行劃分,制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件,提供公開的測繪市場信息,為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境,在政府開展基礎(chǔ)測繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時,促進(jìn)市場測繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測繪的具體分類標(biāo)準(zhǔn)和投資主體、管理標(biāo)準(zhǔn),建立基礎(chǔ)測繪項(xiàng)目投資主體明確、項(xiàng)目運(yùn)行可靠的管理體制,定期的公開可查詢的基礎(chǔ)測繪信息,實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)測繪資料的社會效益最大化。

4、建立房產(chǎn)測繪協(xié)會、積

極完善房產(chǎn)測繪行業(yè)自律 房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會是民間的社團(tuán)組織,在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。我國要盡快建立和完善各級房產(chǎn)測繪協(xié)會,加強(qiáng)自我管理,加強(qiáng)規(guī)范發(fā)展,加快體制建設(shè)。政府部門要加快大力培育行業(yè)協(xié)會的發(fā)展,推動房產(chǎn)測繪行業(yè)立法進(jìn)程。房產(chǎn)測繪單位要建立自我完善、自查自檢的質(zhì)量控制體系。在做好人才的引進(jìn)和培養(yǎng)同時也要引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù),以便提高測繪質(zhì)量控制和工作效率及精度的提高。房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下建立的房產(chǎn)測繪協(xié)會要對行業(yè)自律起到應(yīng)有的作用。房產(chǎn)測繪協(xié)會要對房產(chǎn)測繪行業(yè)存在的問題進(jìn)行積極檢討,提出應(yīng)對措施,完善相關(guān)制度,推動房產(chǎn)測繪管理。單位內(nèi)部要把日常質(zhì)量考核和質(zhì)量監(jiān)督工作進(jìn)行結(jié)合,并實(shí)行獎罰措施。房產(chǎn)測繪單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)量監(jiān)管人員,要科學(xué)利用檢查記錄、過程監(jiān)控觀察結(jié)果、客戶反饋意見等信息,分析不合格原因,制定可行的預(yù)防方案。

房產(chǎn)論文范文3

摘要：隨著房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向成熟與理智。在日趨精明與理性的消費(fèi)者面前，一些明智的開發(fā)商已充分意識到品牌建設(shè)是企業(yè)占領(lǐng)市場、提高市場占有份額的重要手段。本文針對房地產(chǎn)品牌建設(shè)中存在的問題，提出房地產(chǎn)品牌建設(shè)的對策與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)品牌建設(shè)

1房地產(chǎn)品牌的涵義

今天，我們在而對紛呈的樓盤，很難判斷究竟哪一個房型更好，哪一種特色的物業(yè)管理史令人滿意，惟一能產(chǎn)生差別的就是開發(fā)商企業(yè)的商標(biāo)和樓盤的名稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量、低成本的競爭在過去的幾年基本己經(jīng)解決，目前擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而前的路只有一條，那就是品牌的競爭。它會為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更廣闊的競爭空間。

從表面上看，品牌是指代某種產(chǎn)品的名稱、標(biāo)志和注冊商標(biāo)，而從更深層次來看，品牌實(shí)際上反映出消費(fèi)者對產(chǎn)品和廠商的判斷、認(rèn)可和評價(jià)。產(chǎn)品是消費(fèi)者購買并期望帶來實(shí)際功用的物質(zhì)載體，品牌則能契合消費(fèi)者購買時心理上需要的放心、信賴、愉悅和滿足感。產(chǎn)品要成為品牌遠(yuǎn)不是一個自然、簡單的過程。“品牌是歷史的產(chǎn)物，品牌是市場的產(chǎn)物。衡量品牌確立的標(biāo)準(zhǔn)是市場，檢驗(yàn)品牌價(jià)值大小的標(biāo)準(zhǔn)也是市場。”[1]

房地產(chǎn)品牌是目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)開始頻頻使用的時髦概念。然而由于種種原因，現(xiàn)在理論上對這一概念的內(nèi)涵目前尚未見權(quán)威、系統(tǒng)的解釋。一般認(rèn)為房地產(chǎn)品牌包含兩個方面：房地產(chǎn)企業(yè)的品牌和房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌。房地產(chǎn)企業(yè)品牌是指房地產(chǎn)公司的整體社會聲譽(yù)，而項(xiàng)目品牌是社會公眾對某一具體開發(fā)項(xiàng)目的社會價(jià)值的認(rèn)知。

房地產(chǎn)商借助品牌的力量及魅力開拓市場，提升企業(yè)的知名度和美譽(yù)度，以求在日趨激烈的市場競爭中能夠脫穎而出，這是末來房地產(chǎn)企業(yè)市場竟?fàn)幍谋厝悔厔荨?/p>

2房地產(chǎn)品牌建設(shè)的必要性

2.1市場競爭的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化需要塑造品牌目前，我國房地產(chǎn)市場漸趨成熟，消費(fèi)者買房己經(jīng)開始注重品牌效應(yīng)。對消費(fèi)者而言，住宅區(qū)別于普通商品，具有價(jià)值量大、使用周期長、商品特性不直觀的特點(diǎn)，因而購買風(fēng)險(xiǎn)大。消費(fèi)者購買心理及行為較為復(fù)雜，購買決策謹(jǐn)慎理智，消費(fèi)者購買住宅時除了考慮實(shí)際利益，還追求超值利益，希望得到質(zhì)量免檢的保障，得到社會尊重、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)等心理滿足。這種附加價(jià)值是產(chǎn)品本身所不具備的，但卻是品牌刻意創(chuàng)造和包含的。因此，市場上品牌住宅一經(jīng)推出，就會以其良好的知名度，引起消費(fèi)者的關(guān)注和積極評價(jià)。如果該品牌住宅己經(jīng)由知名度走向美譽(yù)度，成為眾所周知的名牌住宅，則消費(fèi)者會認(rèn)為購買這樣的住房，不但能夠得到基本的利益保證，還可以享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)等超值利益，這樣他們在購房時僅需衡量地段、價(jià)位等極少因素，就可以快速做出購買決定。

而且，我國己經(jīng)加入WTO，市場準(zhǔn)入將進(jìn)一步擴(kuò)大，越來越多的國外知名房地產(chǎn)公司將進(jìn)入中國市場，激烈的市場竟?fàn)帉⑵仁蛊髽I(yè)走差異化經(jīng)營之路。品牌作為企業(yè)差異化的集中體現(xiàn)，是其它企業(yè)無法效仿的。因此，隨著市場竟?fàn)幍娜找婕ち液屯獠凯h(huán)境的急劇變化，及早塑造品牌己成為房地產(chǎn)企業(yè)謀求長期發(fā)展的戰(zhàn)略性選擇。[2]

2.2產(chǎn)品品質(zhì)的趨同性催生品牌隨著科技的不斷進(jìn)步、設(shè)計(jì)和施工技術(shù)的不斷改進(jìn)、房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合素質(zhì)普遍提高，產(chǎn)品品質(zhì)的趨同性越來越明顯。而且我國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開放性和易模仿性的特點(diǎn)也導(dǎo)致同質(zhì)化競爭日益嚴(yán)重。因此，企業(yè)要想在眾多相似的產(chǎn)品中獨(dú)具特色，必須塑造自己的品牌。

2.3房地產(chǎn)市場相對過剩的總體格局呼喚品牌據(jù)有關(guān)專家分析，目前我國的房地產(chǎn)市場處于一種相對過剩的格局。這種“相對過剩”既表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量過多，也表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品的數(shù)量過多。以上海為例，截至2005年底，上海有房地產(chǎn)企業(yè)5000家左右，平均每個區(qū)縣的地盤上有大約200家房地產(chǎn)企業(yè)，且大多數(shù)企業(yè)表現(xiàn)出小、弱、散的特點(diǎn)。國外統(tǒng)計(jì)資料表明，在某一領(lǐng)域前十大品牌的市場份額通常超過70%，但目前上海排在前十名企業(yè)的產(chǎn)品市場占有率不超過30%，而香港則占到80%。

隨著我國房地產(chǎn)市場的完善和競爭的日趨激烈，一些大房地產(chǎn)公司的實(shí)力急劇增強(qiáng)，市場競爭的核心能力正加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)將脫穎而出，而那些實(shí)力小和缺乏核心競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得競爭優(yōu)勢必須塑造自己的品牌，走品牌競爭之路。

3房地產(chǎn)品牌建設(shè)中存在的問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和市場竟?fàn)幍募觿。唐返钠放菩蜗蠹撼蔀橄M(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種特殊商品也不例外。近年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)己經(jīng)認(rèn)識到了品牌建設(shè)的重要性，開始著手創(chuàng)建品牌，如合生創(chuàng)展、萬科地產(chǎn)等。但不可否認(rèn)，目前中國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著數(shù)量過多、規(guī)模較小、市場分散、實(shí)力有限等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對品牌的認(rèn)識還比較膚淺，與其他行業(yè)相比，其品牌創(chuàng)建還處在落后的階段。據(jù)有關(guān)資料顯示，與一般耐用消費(fèi)品(如家電)的名牌企業(yè)占有70%——80%的市場份額相比，在京滬等大城市里，前五名開發(fā)商的市場占有率還不到20%。

2007年公布的中國最有價(jià)值的10強(qiáng)品牌，海爾位居榜首，其次是聯(lián)想和TCL。作為我國支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)卻沒有一家企業(yè)入圍。這對動輒上億元圈地的房地產(chǎn)開發(fā)商來說無疑是一種莫大的恥辱。

3.1品牌意識薄弱。一方面，房地產(chǎn)商普遍認(rèn)為，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品這種特殊商品，區(qū)位是最重要的。把精力放在考慮如何拿到一塊好的地皮遠(yuǎn)比搞什么品牌建設(shè)要實(shí)際的多。換句話說，只要把房子蓋在好的地段，不愁不賺錢，完全沒必要花心思去塑造什么品牌。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的員工沒有創(chuàng)建品牌的意識，認(rèn)為創(chuàng)建品牌是公司高層的事情，與自己無關(guān)。

3.2品牌建設(shè)的連貫性差。房地產(chǎn)開發(fā)商常認(rèn)為與消費(fèi)者建立聯(lián)系的紐帶是項(xiàng)目，因此只要打造項(xiàng)目品牌就足夠了。其實(shí)這樣的品牌建設(shè)策略不但收效甚微，還會造成品牌資源的浪費(fèi)。這是因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的日常消費(fèi)品，各項(xiàng)目之間的差異性大，關(guān)聯(lián)度小。如果只注重單個項(xiàng)目的品牌建設(shè)，那么勢必就會導(dǎo)致每開發(fā)一個項(xiàng)目就得打造一個新的品牌，而隨著每個項(xiàng)目銷售的結(jié)束，其品牌影響力也就漸漸消失。大量的投入并沒有多少沉淀為品牌資產(chǎn)，更沒有使品牌效應(yīng)得以真正實(shí)現(xiàn)。留給消費(fèi)者的永遠(yuǎn)是一個忽隱忽現(xiàn)，極其模糊的印象。在具體樓盤的命名上，開發(fā)商隨意的拼湊幾個在許多城市幾乎都能找到的樓盤名字，像“某某花園”或者“某某豪庭”等，然后期望借助廣告的狂轟亂炸來打造品牌。這種做法完全忽略了品牌傳播對名稱的唯一性和可識別性這個最基本的要求，更不必談借此塑造品牌及進(jìn)行有效的傳播了。

3.3缺乏打造品牌所需要的人才。很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為他們的企業(yè)最需要的就是那些能說會道的售樓小姐，這些人是關(guān)鍵，即使房子的質(zhì)量不怎么樣，也能夠忽悠消費(fèi)者買房。但是，在房地產(chǎn)品牌建設(shè)中，企業(yè)所需要的人才遠(yuǎn)不止售樓小姐這一類人。

3.4不注重品牌的根本—房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量。房地產(chǎn)品質(zhì)是一個綜合的概念，既包括基礎(chǔ)的工程質(zhì)量，也包括規(guī)劃質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、配套齊全、物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。有些小區(qū)規(guī)劃質(zhì)量不高，對小區(qū)用地的分配、住宅群落的分布、住宅類型的確定、小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃、小區(qū)綠化用地以及其他設(shè)施沒有嚴(yán)格按照小區(qū)規(guī)劃原則進(jìn)行合理規(guī)劃，在整體上影響了住房質(zhì)量。有些小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量很差。比如，在小區(qū)安全方面，保安就是形同虛設(shè)的，任何人都可以隨意自由出入小區(qū)。

4房地產(chǎn)品牌建設(shè)的對策與建議

4.1樹立正確品牌觀，強(qiáng)化全員品牌意識首先，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)們應(yīng)該有打造品牌的意識。因?yàn)椋F(xiàn)在消費(fèi)者買房考慮的并不僅僅是房子的地理區(qū)位好，還會受很多心理因素的影響，比如買這套房子能否體現(xiàn)自己的身份，社會地位等。這些心理上的滿足感是房子的地理區(qū)位所不能滿足的，必須由品牌提供。

創(chuàng)建品牌并非是企業(yè)老板或董事會幾個人的事，而是整個團(tuán)隊(duì)的持續(xù)不懈為之努力的結(jié)果。企業(yè)員工不僅是生產(chǎn)經(jīng)營的主體，也是企業(yè)與社會公眾進(jìn)行聯(lián)系交往主體與承擔(dān)者。

企業(yè)品牌形象除了來源于項(xiàng)目自身的品質(zhì)以及推廣，還與企業(yè)員工素質(zhì)和形象有關(guān)。從一定程度上說，企業(yè)員工的文化水平、工作作風(fēng)、技術(shù)素質(zhì)、職業(yè)道德以及儀表服飾等都是企業(yè)品牌信息最廣泛、最直接的傳播媒介。因此，應(yīng)當(dāng)通過全員品牌戰(zhàn)略的實(shí)施來獲取員工的認(rèn)可和支持，使企業(yè)部門間以及員工之間配合默契、步調(diào)一致，增強(qiáng)內(nèi)聚力和整個組織的外張，最終塑造企業(yè)強(qiáng)勢品牌形象。

4.2“母子式”的命名策略“母子式”的命名是指房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用“企業(yè)品牌+項(xiàng)目及品牌”的品牌發(fā)展模式，依托統(tǒng)一的企業(yè)品牌來創(chuàng)建項(xiàng)目品牌。這樣的品牌建設(shè)將企業(yè)品牌的知名度、美譽(yù)度轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品品牌身上，進(jìn)而抬升了產(chǎn)品品牌的價(jià)值，更重要的是使各項(xiàng)目品牌所帶來的品牌影響力不斷沉淀與積累，克服了單純塑造項(xiàng)目品牌所帶來的弊端。如“萬科地產(chǎn)”開發(fā)建設(shè)的深圳萬科俊園、上海萬科城市花園、北京萬科星園、天津萬科城市花園等。另外，具體命名時還要注意以下三點(diǎn)：

4.2.1命名要符合“家”的語義“家”在中國人的心日中充滿了溫馨，富有人情味。一所房子能不能代表“家”，是“家”的最重要的物質(zhì)體現(xiàn)。因此，樓盤命名需要采用花園、園、苑等諸如此類，意義美好，有著明確的合圍感覺的詞匯才能符合人類對于家的情感認(rèn)知。

4.2.2命名要符合消費(fèi)者的生活理念人們購房居住只是最低的需求，更高的追求是某種生活理念。所以，在樓盤命名中要考慮目標(biāo)消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需求和潛意識里渴望得到的生活方式，從而激發(fā)消費(fèi)者對這種生活方式的向往，最終贏得消費(fèi)者的心。

4.2.3命名要結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕厣珮潜P命名要充分考慮當(dāng)?shù)氐奈幕?xí)俗，這樣才能給樓盤起一個生動、形象的名稱，有利于與當(dāng)?shù)啬繕?biāo)消費(fèi)者的溝通，增強(qiáng)品牌在當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)知度和美譽(yù)度。

4.3優(yōu)秀的人才品牌戰(zhàn)略成功的根本是人才，大體上房地產(chǎn)企業(yè)需要三類人才。第一類是優(yōu)秀的企業(yè)家。優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)家，應(yīng)具備三方面的特質(zhì)：一是具有強(qiáng)烈的經(jīng)營意識與高超的管理技能；二是具有戰(zhàn)略頭腦，對大勢判斷的前瞻性與決策的正確性；三是特有的應(yīng)變能力，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)家不僅要有對行業(yè)走勢的獨(dú)到認(rèn)識和相應(yīng)的應(yīng)變能力，還要有廣泛的交際范圍。第二類是各種專業(yè)化人才，如能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本思想，創(chuàng)造優(yōu)良人居環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)師，優(yōu)秀的工程項(xiàng)目經(jīng)理；了解顧客消費(fèi)需求，分析預(yù)測市場走勢，為品牌探索市場之路、營運(yùn)之路的市場調(diào)查師；為品牌提供合法的商標(biāo)設(shè)計(jì)及相關(guān)的配套服務(wù)，能夠提升品牌形象的商標(biāo)師等。第三類是高素質(zhì)員工隊(duì)伍。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)品牌的關(guān)鍵在于高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，在于吸取廣大員工的智慧，調(diào)動普通員工的積極性與創(chuàng)造性。[4]

4.4卓越的質(zhì)量工程質(zhì)量包括設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、施工、裝修等全部都應(yīng)是高質(zhì)量的。而規(guī)劃應(yīng)適當(dāng)超前，體現(xiàn)出可持續(xù)發(fā)展的意識，留有一定的空間，為家庭用車的普及、網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用等做好準(zhǔn)備。要創(chuàng)造一個較好的環(huán)境質(zhì)量，在空間、地表、綠化、建筑布局等方面應(yīng)適當(dāng)合理，而且還應(yīng)具備一定的文化品位，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。配套方面，交通設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施以及其他公共設(shè)施應(yīng)基本具備。物業(yè)管理的質(zhì)量高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。物業(yè)管理要做到服務(wù)態(tài)度熱情、及時、周到；服務(wù)設(shè)備完好；服務(wù)項(xiàng)目齊全；服務(wù)程序規(guī)范；服務(wù)收費(fèi)合理；服務(wù)制度健全。[5]

房地產(chǎn)品牌的創(chuàng)建是一項(xiàng)長期而艱巨的、復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，不可能一蹴而就。必須經(jīng)過科學(xué)的調(diào)研，準(zhǔn)確的定位，堅(jiān)持一致的品牌執(zhí)行及無微不至的品牌管理和維護(hù)，才能塑造成功的品牌。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王為峰，尹得剛.強(qiáng)化品牌塑造提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力[J].商情.2008(4).

[3]李紅瑩.淺析房地產(chǎn)品牌建設(shè)現(xiàn)狀及對策[J].北京建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào).2008(6).

房產(chǎn)論文范文4

一、物業(yè)管理概念

物業(yè)管理概念是我國房地產(chǎn)業(yè)較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈上的一個重要環(huán)節(jié)，某一個項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低是影響業(yè)主作出購買選擇的重要因素。因?yàn)闃I(yè)主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號。

為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營管理服務(wù)理念，探索先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運(yùn)營機(jī)制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營銷中保持主動。

二、綠色生態(tài)概念

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營銷理論的核心是，企業(yè)營銷活動應(yīng)該是以人類的綠色消費(fèi)為目標(biāo)而進(jìn)行的一系列營銷活動，是實(shí)現(xiàn)公司贏利、消費(fèi)者需求滿足和社會長遠(yuǎn)利益三者動態(tài)平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強(qiáng)調(diào)企業(yè)的營銷活動要保護(hù)環(huán)境，有利于維護(hù)生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費(fèi)，提供親近自然的、無害化產(chǎn)品和消費(fèi)。

這股綠色生態(tài)概念之風(fēng)自然很快吹向房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)在房產(chǎn)營銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號，在營銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠(yuǎn)離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面，則普遍強(qiáng)調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點(diǎn)”。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國房地產(chǎn)市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念之風(fēng)一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀比的焦點(diǎn)之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實(shí)力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請海外設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。外觀設(shè)計(jì)則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹、歐式花園草坪等；還有實(shí)力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個小區(qū)“歐化”。

四、品位概念

追求品位，是現(xiàn)代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經(jīng)典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對立了起來。其實(shí)不然，如果換一個角度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設(shè)得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產(chǎn)營銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個重要的“噱頭”。

五、人文概念

現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚(yáng)，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產(chǎn)營銷的概念演進(jìn)中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內(nèi)涵和品質(zhì)。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調(diào)節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結(jié)合部開發(fā)的項(xiàng)目，特別是別墅項(xiàng)目區(qū)，則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業(yè)贈送小型花圃或農(nóng)莊（可代為打理），還有的項(xiàng)目干脆建在遠(yuǎn)郊的旅游度假區(qū)。最近，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧公開發(fā)表一種觀點(diǎn)——擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關(guān)注。他所說的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用。可見，學(xué)者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產(chǎn)開發(fā)的一種重要趨勢，難怪開發(fā)商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。

七、會所概念

從字面意思上講，會所就是項(xiàng)目業(yè)主或小區(qū)內(nèi)居民聚會之所。顧客在接受房地產(chǎn)廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數(shù)是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖”，但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個銷售賣點(diǎn)而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些服務(wù)，由誰經(jīng)營和如何經(jīng)營等細(xì)節(jié)問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的承諾。

然而，深入考察一下，可以發(fā)現(xiàn)，會所概念在實(shí)際中存在著這樣的問題：

一是會所的功能定位問題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。那么，會所為入住的業(yè)主提供的服務(wù)如何同物業(yè)管理區(qū)別開來，避免重復(fù)或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認(rèn)為，會所應(yīng)該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應(yīng)該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，開展有特色的小區(qū)文化活動，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務(wù)，則應(yīng)該由物業(yè)管理部門承擔(dān)。

二是會所經(jīng)營權(quán)和經(jīng)營方式問題。即會所應(yīng)該由誰經(jīng)營，如何經(jīng)營的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會所普遍由開發(fā)商經(jīng)營。由于開發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開發(fā)商經(jīng)營上出現(xiàn)問題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引入社會的專業(yè)機(jī)構(gòu)來經(jīng)營，以提高經(jīng)營水平和服務(wù)水準(zhǔn)。在如何經(jīng)營的問題，有開放式經(jīng)營、封閉式經(jīng)營和半開放式經(jīng)營三種觀點(diǎn)。因服務(wù)的對象范圍大小不同，經(jīng)營方式和對業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會所實(shí)行封閉式經(jīng)營，以享受優(yōu)越的服務(wù)，但這也會增加經(jīng)營成本，提高會所消費(fèi)代價(jià)。

八、親水概念

水也是21世紀(jì)最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴(yán)重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風(fēng)行房地產(chǎn)界。不少開發(fā)商把項(xiàng)目用地由原來首選地段因素轉(zhuǎn)向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項(xiàng)目開發(fā)一下子熱了起來。只要看看如今樓盤項(xiàng)目的名稱，便可以看到與水的關(guān)系：藍(lán)灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

九、智能E化概念

智能E化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產(chǎn)文章和大量的房地產(chǎn)廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標(biāo)志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會、數(shù)字時代。然而，對大多數(shù)市民和購房者來說，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認(rèn)為，上網(wǎng)、寬帶、可視對講、紅外線監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表就是“智能E化”，也有些開發(fā)商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個概念上套，以時髦的詞匯“蒙”人。

房產(chǎn)論文范文5

隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的提高，我國城鎮(zhèn)化的水平持續(xù)提升，不斷有大量人口涌向城市，盡管這作為國家達(dá)到現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志，以及社會進(jìn)步的重要因素之一，但是城市化快速發(fā)展客觀上使得城市用地緊張，而且日益增加的房屋需求量不斷推動房價(jià)上漲，所以對于很多人來說，擁有一套屬于自己的房產(chǎn)變得更加困難。因此，在離婚案件中涉及到房屋產(chǎn)權(quán)分割時，夫妻雙方都會對家庭共有房屋產(chǎn)權(quán)存在客觀需求，而且婚姻關(guān)系結(jié)束更增加了對房屋的需求量，所以如何公平地分割夫妻共有房產(chǎn)成為離婚案件中財(cái)產(chǎn)分割的焦點(diǎn)。

二、我國離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問題的原因

（一）我國離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問題的立法原因

第一，相關(guān)法律規(guī)范不完善。

婚姻法調(diào)整的對象是婚姻家庭關(guān)系，而婚姻關(guān)系區(qū)別于其他社會關(guān)系，具有其特有的特征。如何處理離婚訴訟案件中涉及的不同房產(chǎn)類型，以及如何分割能更利于家庭生活的穩(wěn)定及和諧，應(yīng)當(dāng)作為立法者們首先重視的問題。但是上述問題并非主觀憑空想象得來的，更不是主觀臆造的，它需要從現(xiàn)實(shí)生活中的體驗(yàn)中得出。所以在立法過程中，廣泛采納民眾的意志應(yīng)用到立法，是法律工作者需要做的重要工作。

第二，相關(guān)法律規(guī)范的更新速度不夠及時。

由于我國社會快速發(fā)展，不斷出現(xiàn)一些新問題，這就要求婚姻法作出相應(yīng)的與時俱進(jìn)的變化，特別是針對離婚訴訟案件中對于房產(chǎn)分割的相關(guān)法律規(guī)范。盡管婚姻法已經(jīng)對婚姻家庭關(guān)系存在期間的家庭共有財(cái)產(chǎn)作了相應(yīng)規(guī)定，但是隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，家庭共有財(cái)產(chǎn)的形式日益豐富，如按揭房、房改房、拆遷安置房、婚前購房婚后獲得房產(chǎn)證等多種情況不斷涌現(xiàn)，亟待對此作出相應(yīng)的法律規(guī)制。

（二）我國離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問題的司法實(shí)踐原因

第一，法官的主觀認(rèn)同不一致。

因?yàn)榛橐龇ǖ南嚓P(guān)規(guī)范不夠完善，使得司法實(shí)踐中對于離婚訴訟中房產(chǎn)分割的諸多疑難問題缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，這就需要法官在受理案件時，依靠自己的工作經(jīng)驗(yàn)，主觀理解與判斷。所以，法官的個人綜合素質(zhì)直接影響到其受理的離婚訴訟中房產(chǎn)分割的公正性。

第二，傳統(tǒng)婚姻家庭觀念的影響。

衣食住行是人們生存的基本物質(zhì)需要，加之我國傳統(tǒng)的家庭觀念中，認(rèn)為住有所居是家庭存在的重要前提，因此房產(chǎn)成為當(dāng)前絕大多數(shù)家庭的重要物質(zhì)資源，難免在離婚訴訟案件中重點(diǎn)考慮房產(chǎn)分割問題，所以房產(chǎn)帶來的壓力是當(dāng)前各種生活壓力的重要來源。

三、應(yīng)對我國離婚訴訟中房產(chǎn)分割的建議

（一）夫妻離婚時房屋分割的價(jià)值取向

1.男女平等原則。

在受理離婚訴訟案件時，夫妻雙方是作為平等的民事主體來解決夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割問題。從另一個角度來看，平衡夫妻雙方利益的重要途徑就是男女平等原則。這一原則是解決我國婚姻家庭關(guān)系中各種問題的根本。我國《婚姻法》對此作出了相應(yīng)的規(guī)定，夫妻雙方有平等處理共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。所以應(yīng)當(dāng)將男女平等的原則作為公平解決離婚訴訟案件中房產(chǎn)分割問題的重要前提。

2.照顧婦女、兒童原則。

在離婚訴訟中，婦女、兒童通常屬于弱勢群體，而保障弱勢群體的利益是我國傳統(tǒng)文化中的重要思想，因此在離婚訴訟案件中，要實(shí)現(xiàn)利益的平衡，就需要在利益分割時對于婦女和兒童的利益進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬A斜。

3.尊重當(dāng)事人意愿原則。

受理離婚訴訟案件時，涉及房產(chǎn)分割，需要遵循夫妻雙方自愿達(dá)成協(xié)議則通過協(xié)議來分割，由此能更尊重雙方當(dāng)時的意志。但是，夫妻雙方針對家庭共有房產(chǎn)的協(xié)議不能違反相關(guān)法律規(guī)定，即協(xié)議必須合法，由此才能保障離婚訴訟案件中房產(chǎn)分割時保障當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵害。

（二）完善相關(guān)立法規(guī)定

房產(chǎn)論文范文6

摘要：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物。闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義和基本特征，分析了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，提出了應(yīng)培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理意、建規(guī)立章、分析財(cái)務(wù)管理外部、完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

“企業(yè)的發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)并存”。現(xiàn)代財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營戰(zhàn)略，在全面認(rèn)識和把握風(fēng)險(xiǎn)的前提下，預(yù)防和避免各種不應(yīng)有的損失，使企業(yè)在競爭中不斷發(fā)展與壯大。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境的變動性及企業(yè)自身活動的復(fù)雜性、多變性和人們對未來認(rèn)識和控制的局限性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，如何控制風(fēng)險(xiǎn)，用何種策略對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別衡量、分析和控制，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理理論和實(shí)踐工作中急需解決的課題。

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從資金活動的內(nèi)容來看，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、存貨管理風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)。理論界對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義持兩種觀點(diǎn)：第一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于各種不確定因素的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動的組織和管理過程中某一方面和某個環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)加劇；第二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，也稱融資風(fēng)險(xiǎn)或籌資風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從狹義上看，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益發(fā)生大幅度變動的風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上看，是指房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金營運(yùn)及利潤分配等財(cái)務(wù)活動中因各種原因而導(dǎo)致的對房地產(chǎn)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，要完全消除風(fēng)險(xiǎn)及其影響是不現(xiàn)實(shí)的。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

（1）客觀存在性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在。

（2）不確定性。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

（3）分散轉(zhuǎn)移性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的這一特征使風(fēng)險(xiǎn)組合、遠(yuǎn)期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財(cái)務(wù)工具在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中進(jìn)行運(yùn)用，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成為可能。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

（4）預(yù)測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對損失進(jìn)行預(yù)測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

（5）收益共存性。即風(fēng)險(xiǎn)與收益并存且成正比關(guān)系，一般來說，財(cái)務(wù)活動的風(fēng)險(xiǎn)越大，房地產(chǎn)企業(yè)要求的收益也就越高。

（6）激勵性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在會促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因很多，既有房地產(chǎn)企業(yè)外部的原因，也有房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一般原因有以下幾點(diǎn)：

3．1外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，并往往通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。

3．2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識不足

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，只要有財(cái)務(wù)活動，就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識。風(fēng)險(xiǎn)意識的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。對財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤。財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一主要原因。避免財(cái)務(wù)決策失誤的前提是財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策都存在經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，一言堂的工作作風(fēng)在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中仍然普遍存在。由此導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．3房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系沒有理順

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財(cái)務(wù)關(guān)系中，很多集團(tuán)公司母公司與子公司的財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制。

3．4資本結(jié)構(gòu)有待改善

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表可以把財(cái)務(wù)狀況分為三種類型：一類是流動資產(chǎn)的購置主體由流動負(fù)債籌集，輔以長期負(fù)債籌集，固定資產(chǎn)由長期自有資金和大部分長期負(fù)債籌集，也就是流動負(fù)債全部用來籌集流動資產(chǎn)，自有資本全部用來籌措固定資產(chǎn)，還是正常的資本結(jié)構(gòu)型。二類是資產(chǎn)負(fù)債表中累計(jì)，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說明出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。三類是虧損侵蝕了全部自有資本，而且也吃掉了負(fù)債一部分，這種情況屬于資不抵債，必須采取措施。

4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

4．1培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理意識

領(lǐng)導(dǎo)要具有風(fēng)險(xiǎn)意識和強(qiáng)烈的責(zé)任感，采用科學(xué)的財(cái)務(wù)決策方法。為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理順內(nèi)部各種財(cái)務(wù)關(guān)系，明確各部門在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中所具有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，真正做到權(quán)責(zé)分明。強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識，使其認(rèn)識到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動的復(fù)雜性和重要性，調(diào)動其參與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的積極性，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。

為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把化解風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作首要責(zé)任和目標(biāo)。以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，從工作環(huán)節(jié)上，把重心放在事前防范。房地產(chǎn)企業(yè)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)，贏利能力就越強(qiáng)，因此，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)的主題。

4．2建規(guī)立章

房地產(chǎn)企業(yè)通過規(guī)范內(nèi)部制度，完善法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)合理的激勵和約束機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制引入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，使管理者、職工、房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，實(shí)行崗位風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理，做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識，促使財(cái)務(wù)管理人員將風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿于財(cái)務(wù)管理工作的始終，以控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4．3分析財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境，完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析研究財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應(yīng)變措施，根據(jù)對財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境變化的預(yù)測，調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的應(yīng)變能力，盡量減少外部因素對財(cái)務(wù)管理的影響。對財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境進(jìn)行分析研究，還可以進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的功能有：信息收集、預(yù)知危機(jī)、控制危機(jī)。

4．4以財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系為指導(dǎo)，建立長效的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

建立長效財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來制定合適的長短期負(fù)債比率。

4．5引進(jìn)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理程序

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個有機(jī)過程，通常包括：一是識別和評估風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測和全面估計(jì)，認(rèn)清房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境，剖析財(cái)務(wù)系統(tǒng)中的不利因素，劃分出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)度和可能的損失程度。二是預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)識別、評估和分析的基礎(chǔ)上，確定應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的方案和措施，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和計(jì)劃，優(yōu)化財(cái)務(wù)決策和控制方法，健全財(cái)務(wù)信息的控制系統(tǒng)等。三是風(fēng)險(xiǎn)的損失處理。通過事先防護(hù)性安排，對發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失迅速作出積極有效的反應(yīng)，以最少的損失和最快的途徑排除風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)機(jī)制的正常運(yùn)行。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，也是整個房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分。只有房地產(chǎn)企業(yè)全員、全方位重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能使財(cái)務(wù)管理有序、有效進(jìn)行，保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，有利于房地產(chǎn)企業(yè)基于風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。

4．6利用信息手段支持有效的財(cái)務(wù)管理

用信息化進(jìn)行采購管理，利用合同控制降低產(chǎn)品成本，保證產(chǎn)品質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品競爭力，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。用信息化進(jìn)行生產(chǎn)管理，以銷定產(chǎn)，按市場供應(yīng)，按訂單生產(chǎn)，克服傳統(tǒng)方式的缺點(diǎn)，變房地產(chǎn)企業(yè)推動為市場用戶的拉動。用信息化進(jìn)行庫存管理，可以加快房地產(chǎn)企業(yè)流動資金自轉(zhuǎn)，減少庫存積存，防范庫存管理不善而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過信息技術(shù)手段，動態(tài)地掌握分析房地產(chǎn)企業(yè)和市場的平衡點(diǎn)，減少庫存積壓。

4．7大膽而謹(jǐn)慎地利用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

以期貨、期權(quán)、互換為風(fēng)險(xiǎn)管理手段的衍生金融工具本身就有規(guī)避功能，利用外匯、利率、股票期貨能達(dá)到套期保值的作用，回避市場的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。但由于期權(quán)、期貨具有高杠桿率會使其本身風(fēng)險(xiǎn)程度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時應(yīng)特別謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動態(tài)的控制，風(fēng)險(xiǎn)與收益同在，敢于冒風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)充分利用有利時機(jī)，往往從高風(fēng)險(xiǎn)中獲取高收益。房地產(chǎn)企業(yè)高管人員應(yīng)充分識別和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理定位到房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重，把握多變的市場機(jī)遇，發(fā)揮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的職能，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟(jì)效益。

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8周瑞珍，陳虹．企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制分析［J］．石家莊鐵道學(xué)院學(xué)報(bào)社會科學(xué)版，2008（3）

9張新海．新形勢下企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制方法研究［J］．哈爾濱金融高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2006（3）

10李婕．企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與預(yù)警［J］．銅業(yè)工程，2004（2）

11楊升軍．試論企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制與管理［J］．會計(jì)之友，2008（12）