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集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文1

    國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后,才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

    農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。按照《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)用地使用權(quán)通過發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過土地使用者申請(qǐng),縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)取得。

    在中國(guó),土地使用權(quán)的主體是廣泛的。國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人,以及三資企業(yè),凡具備法定條件者,依照法定程序都可以取得土地使用權(quán),成為土地使用權(quán)的主體。土地使用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押。

    1、土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓有拍賣、招標(biāo)和協(xié)議三種方式。

    2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人,將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,如出售、交換、贈(zèng)與等。土地使用權(quán)的出讓構(gòu)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一級(jí)市場(chǎng),土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓構(gòu)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的二級(jí)市場(chǎng)。集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,目前情況比較復(fù)雜,在法律中并無系統(tǒng)的規(guī)定,各地的做法也不一致。從原則上講,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。因此,集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,目前一般是指不改變農(nóng)用地性質(zhì)的承包和轉(zhuǎn)包。通過土地劃撥及建設(shè)用地程序取得的使用權(quán)是無限期的,通過土地使用權(quán)出讓取得使用權(quán)的,按照土地的用途不同,使用權(quán)的年限也不同。

    3、土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得出租。

    4、土地使用權(quán)買賣是土地使用權(quán)人以獲取價(jià)款為目的將自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他公民或法人,后者獲得土地使用權(quán)并支付價(jià)款的行為。

    5、土地使用權(quán)交換是相鄰的集體所有制單位,為了改變土地利用的缺點(diǎn)、機(jī)械化作業(yè)條件和水利灌溉條件,進(jìn)行局部土地界線的調(diào)整與交換部分土地。經(jīng)調(diào)整后,土地利用條件得到改善。土地使用權(quán)的交換必須在自愿基礎(chǔ)上產(chǎn)生,在平等互利的原則上協(xié)商解決,因而可由交換單位提出申請(qǐng),在土地管理部門指導(dǎo)下,經(jīng)協(xié)商提出方案,經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后,進(jìn)行劃界,申請(qǐng)辦理變更登記。土地使用權(quán)可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物,以土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí),其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押;當(dāng)?shù)厣系慕ㄖ蚱渌ぷ魑锏盅簳r(shí),其適用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。

    6、土地使用權(quán)變更指國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)在初始登記后發(fā)生的變更,主要有以下幾種類型:a.國(guó)有土地劃撥、集體土地內(nèi)部劃撥;b.依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán);c.因贈(zèng)與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起;d.因土地交換、機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起;e.因宗地合并或分立引起;f.因處分抵押財(cái)產(chǎn)取得土地使用權(quán);g.更改土地使用者名稱、地址等。

    7、土地使用權(quán)贈(zèng)與是土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)無償?shù)剞D(zhuǎn)移給相對(duì)人,相對(duì)人予以接受的行為。

    8、土地使用權(quán)繼承指公民按照法律規(guī)定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權(quán)的行為。繼承人除繼承土地的使用權(quán)外,其地上附著物的所有權(quán)也隨之得到繼承。

集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文2

關(guān)鍵詞　土地所有權(quán)　土地使用權(quán)　集體建設(shè)土地所有權(quán)　現(xiàn)實(shí)意義

一、土地使用權(quán)與所有權(quán)概念

在研究集體建設(shè)用地使用權(quán)之前。必須先分析土地使用權(quán)與所有權(quán)的兩個(gè)概念：

(一)土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，中國(guó)土地屬于公有，即國(guó)家所有和集體所有。

(二)土地使用權(quán)

對(duì)于土地使用權(quán)的含義仍有不同的認(rèn)識(shí)。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中分離出來的一種土地權(quán)屬。東北財(cái)經(jīng)大學(xué)的董藩教授認(rèn)為，土地的使用權(quán)是土地所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，它是指土地的所有者或者合法占有土地的當(dāng)事人依法利用土地價(jià)值的權(quán)利。在中國(guó)土地法律制度中，土地使用權(quán)具有特殊重要的意義。從理論上講，土地的使用權(quán)與土地的占有權(quán)、收益權(quán)是應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分開的。但在實(shí)踐中，土地使用權(quán)是廣義的，它以對(duì)土地的占有為前提，同時(shí)又會(huì)因使用土地而獲得一定的收益，享有收益權(quán)，也就是說土地的使用權(quán)和土地的占有權(quán)、收益權(quán)密不可分。

土地使用權(quán)的法律權(quán)能包括：土地使用權(quán)的占有權(quán)能、土地使用權(quán)的使用權(quán)能、土地使用權(quán)的收益權(quán)能、土地使用權(quán)的處分權(quán)能。

二、對(duì)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)

因集體土地使用權(quán)和國(guó)家土地使用權(quán)一并歸為中國(guó)的土地使用權(quán)。所以學(xué)界對(duì)于集體建設(shè)用地使用權(quán)有不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，集體土地使用權(quán)是一種由“集體組織經(jīng)濟(jì)”享有的單獨(dú)使用權(quán)；另一觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)的集體使用權(quán)是一種新型的集體成員對(duì)集體土地享有占有、使用和收益權(quán)；還有觀點(diǎn)認(rèn)為，集體土地應(yīng)為集體組織法人所有，而集體組織成員對(duì)集體土地享有股權(quán)或社會(huì)權(quán)。導(dǎo)致目前的狀況是：在理論上承認(rèn)集體土地由農(nóng)村集體法定所有，但是最終的處分權(quán)屬于國(guó)家，所以從這個(gè)角度來說，必須通過法律的手段加以完善，以統(tǒng)一學(xué)界的分歧。

從土地使用權(quán)和土地使用的關(guān)系來看，只有規(guī)范了集體土地使用權(quán)的歸屬，才能更好的促使集體建設(shè)用地使用權(quán)在市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)。

(一)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的合法性問題分析

我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”由于現(xiàn)行法律將土地分為國(guó)有土地和集體土地，并未對(duì)“土地的使用權(quán)”是否為集體土地使用權(quán)或國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行界定，因此，此處的“土地的使用權(quán)”應(yīng)該既包括國(guó)有土地使用權(quán)。也包括集體土地使用權(quán)，而集體土地使用權(quán)又包括集體農(nóng)用地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)該條規(guī)定，其他法律完全可以對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定。或者說，我們的憲法有必要對(duì)于集體土地的轉(zhuǎn)讓問題作相應(yīng)的條文修改，以便更為明確地指導(dǎo)實(shí)踐，依法辦事。

我國(guó)2007年10月1日實(shí)施的新《物權(quán)法》第一百三十五條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。關(guān)于建設(shè)用地的使用權(quán)人的說法還存在很大的立法空間。至少從目前的實(shí)踐來看，集體土地的使用權(quán)人有權(quán)利在合乎法律的范圍內(nèi)對(duì)土地使用權(quán)享有一定期限的占有、收益、處分的權(quán)利。

另外，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”顯然，該條款允許符合特定條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移。這里的“依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”，應(yīng)該是依法轉(zhuǎn)讓的意思。條款中的“等情形”也留下了一定的立法修正空間。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，過去的集體土地使用權(quán)可以限制性轉(zhuǎn)讓已經(jīng)不能完全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，這是實(shí)踐對(duì)立法提出的必須與時(shí)俱進(jìn)的要求。為此，國(guó)土資源部在1999年底首先批準(zhǔn)了安徽省蕪湖市開展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，隨后又批準(zhǔn)江蘇省蘇州市、河南省安陽市、浙江省湖州市、廣東省佛山市順德區(qū)和南海區(qū)等地部署集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。隨后，集中力量對(duì)安徽、河南、上海、江蘇、廣東五省市進(jìn)行主題調(diào)研，并先后召開了以集體建設(shè)用地使用權(quán)為主題的三次土地制度創(chuàng)新座談會(huì)，從理論上和實(shí)踐上對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理、制度建設(shè)進(jìn)行了深入的研究和總結(jié)，推動(dòng)試點(diǎn)工作。目前，上海市、安徽省、河南省、北京市、廣東省等地已經(jīng)制定了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的地方性規(guī)章或規(guī)范性文件。就山東省來講，萊蕪市、臨沂市、煙臺(tái)市和威海市也已經(jīng)進(jìn)行了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)立法的探索(試點(diǎn)部分資料來源于中國(guó)律師網(wǎng))。

(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體確定

在流轉(zhuǎn)主體上，轉(zhuǎn)讓方既有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組集體經(jīng)濟(jì)組織，也有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村民委員會(huì)，還有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)和個(gè)人等；受讓方既有本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，也有本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。例如，《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(試行)》中第五條提到：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)；第六條規(guī)定：集體建設(shè)用地使用者，為依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的自然人、法人或其他組織。也就是說只有符合主體資格的組織和個(gè)人才有權(quán)在房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

(三)集體建設(shè)用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式

這里列舉作為試點(diǎn)的成都市和廣東省《關(guān)于集體建設(shè)用地進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)管理辦法》以及新《物權(quán)法》部分內(nèi)容來說明。

1　《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(試行)》中的相關(guān)規(guī)定：

第十二條、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)(出資)入股、聯(lián)營(yíng)、抵押等形式。

第十三條、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓費(fèi)的行為。

第十四條、集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

第十五條、集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地所有者將集體建設(shè)用地出租給使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的土地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。

第十六條、集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)(出資)人股，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股

份，由土地所有者持殷，參與分紅的行為。

第十七條、集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指抵押人以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

第十八條、集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價(jià)(出資)入股、聯(lián)營(yíng)和抵押的，須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

第十九條、有下列情形之一的集體建設(shè)用地不得流轉(zhuǎn)：

(1)在城市(中心城區(qū)、縣城)規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)的；

(2)在土地整理專項(xiàng)規(guī)劃確定的整理項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未實(shí)施土地綜合整理的；

(3)土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(4)司法機(jī)關(guān)依法裁定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的；

(5)初次流轉(zhuǎn)后，土地使用者未按流轉(zhuǎn)合同約定動(dòng)工建設(shè)的。

第二十條、集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途以及有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)人土地有形市場(chǎng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式公開交易。

2　《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定：

第二條、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，適用本辦法。

3　最新的《物權(quán)法》的第三篇用益物權(quán)中第十二章的第一百三十八條規(guī)定：采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。此規(guī)定除了說明集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)可采用的方式，也在法律上明確了集體建設(shè)土地使用權(quán)的用益物權(quán)屬性。按照用益物權(quán)的基本理論，處分權(quán)能并非所有權(quán)的特有權(quán)能，用益物權(quán)也具有一定的處分權(quán)能，即有權(quán)將用益物權(quán)移轉(zhuǎn)給他人。因?yàn)橛靡嫖餀?quán)是一種非專屬的財(cái)產(chǎn)權(quán)，通過處分用益物權(quán)可以實(shí)現(xiàn)用益物權(quán)人設(shè)定權(quán)利的目的。而且“處分權(quán)的缺失有悖于用益物權(quán)的支配權(quán)屬性，會(huì)影響到物的使用權(quán)效率。”

根據(jù)試點(diǎn)省市的相關(guān)文件規(guī)定及物權(quán)法的規(guī)定，在此也進(jìn)一步說明集體建設(shè)用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)既合法又合理。

三、集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)意義

從試點(diǎn)地區(qū)對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的摸索，已經(jīng)對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)、如何流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)范圍和程序、流轉(zhuǎn)收益如何分配等積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)并為國(guó)家立法提供了參考依據(jù)。例如：流轉(zhuǎn)試點(diǎn)始終堅(jiān)持把農(nóng)民的利益放在首位，使農(nóng)民真正得到了實(shí)惠，農(nóng)民生活水平有了顯著提高。又如，廣東省規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益按照不低于30％的比例提取用于安排農(nóng)民的社會(huì)保障；江蘇省昆山市為農(nóng)民建立了養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和教育基金等，還確定了最低保障線，規(guī)定農(nóng)民年收入不足2000元的由市、鄉(xiāng)、村按4：2：2補(bǔ)齊。可見，最大限度的保護(hù)農(nóng)民的利益是構(gòu)建集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的目標(biāo)之一。

另外。對(duì)于目前很大程度上源于市場(chǎng)供不應(yīng)求造成的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)且調(diào)且漲的局面，國(guó)家除了一方面應(yīng)用貨幣政策和財(cái)政政策遏止市場(chǎng)需求外，另一方面，通過集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)增加土地供應(yīng)資源以帶動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)，也不失為一貼良方來解決現(xiàn)實(shí)的問題。同時(shí)通過需求和供給兩個(gè)角度來相互呼應(yīng)，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的局面，可以使得房?jī)r(jià)更接近它的真實(shí)價(jià)值。

集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文3

一、辦理“兩證”的原則

盤活存量資產(chǎn)，有利改制；簡(jiǎn)化手續(xù)，規(guī)范收費(fèi)；方便企業(yè)，有利發(fā)展。在充分考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展歷史的特殊性、堅(jiān)持合法的前提下加快辦理步伐。

二、辦理“兩證”的范圍

市區(qū)范圍內(nèi)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村辦集體工業(yè)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè))改制為股份有限公司、有限責(zé)任公司、股份合作制企業(yè)、私有企業(yè)、租賃經(jīng)營(yíng)和實(shí)施出售、兼并、合并、破產(chǎn)等(以下簡(jiǎn)稱為改制)，對(duì)符合環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃要求的工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)性用房及用地可辦理“兩證”。涉及原使用的土地、房屋資產(chǎn)處置，應(yīng)按本意見規(guī)定進(jìn)行土地、房屋資產(chǎn)處置。

三、土地資產(chǎn)處置及其土地使用證的辦理

(一)*市土地行政主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的審批管理工作。各區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。未經(jīng)市土地行政主管部門依法審批，擅自進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)處置的行為無效，改制后企業(yè)的土地使用權(quán)不受法律保護(hù)。

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制進(jìn)行土地資產(chǎn)處置，應(yīng)符合以下條件：

1、土地使用權(quán)屬必須合法無爭(zhēng)議，并已辦理土地登記，持有合法的土地使用權(quán)證書。

2、改制后的建設(shè)用地必須符合城市總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃。

對(duì)于違法占用的土地或通過土地非法交易等途徑非法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省、市有關(guān)土地確權(quán)的規(guī)定，經(jīng)依法處理并補(bǔ)辦用地審批手續(xù)后確定土地使用權(quán)，依法取得土地使用證后，方可按本規(guī)定申請(qǐng)進(jìn)行土地資產(chǎn)處置。尚未進(jìn)行土地登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請(qǐng)確權(quán)，由區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)地籍調(diào)查和初審后報(bào)市土地行政主管部門審核并由市土地行政主管部門出具土地權(quán)屬證明。

(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)依法補(bǔ)辦征用手續(xù)并

按土地使用權(quán)出讓方式進(jìn)行處置：

1、企業(yè)整體連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；

2、改制后企業(yè)由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的經(jīng)濟(jì)組織或單位控股的；

3、改制后改變?cè)恋嘏鷾?zhǔn)用途需重新建設(shè)的(房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地除外)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制后改變土地批準(zhǔn)用途，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，按《關(guān)于進(jìn)一步深化國(guó)有土地有償使用制度改革推行土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓的通知》(杭政19號(hào))執(zhí)行。

通過土地出讓方式處置土地使用權(quán)的，由受讓者依法辦理土地征用手續(xù)和土地出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。改制企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制需要將集體土地依法征為國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

(1)建設(shè)用地呈報(bào)表(村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)政府蓋章)；

(2)改制企業(yè)的批文(由各區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)批復(fù))；

(3)征地協(xié)議書；

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖。

(四)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在改制時(shí)，集體土地所有者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其它附著物租賃給改制企業(yè)的，涉及的土地使用權(quán)，可采取租賃方式進(jìn)行處置。

采取租賃方式處置土地使用權(quán)的，作為集體所有土地所有權(quán)代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織要與承租企業(yè)(改制企業(yè))簽訂土地租賃合同。

集體所有土地租賃合同文本由市土地行政主管部門統(tǒng)一制訂。

以租賃方式取得的土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。如確有需要，應(yīng)經(jīng)出租方同意并依法補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后才能進(jìn)行。

(五)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制為股份合作制企業(yè)或有限責(zé)任公司，由作為集體土地所有權(quán)代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織控股的，所涉及的土地使用權(quán)允許以集體土地使用權(quán)作價(jià)人股。但其土地使用權(quán)入股的價(jià)格需經(jīng)有土地評(píng)估資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)市土地行政主管部門確認(rèn)。同時(shí)，以土地使用權(quán)作價(jià)入股的，由相應(yīng)的集體經(jīng)濟(jì)組織按股收取紅利。

以集體所有土地使用權(quán)作價(jià)入股方式處置的，其土地所有權(quán)性質(zhì)不變。企業(yè)終止時(shí)，土地使用權(quán)仍歸原集體所有者。

作價(jià)入股的集體土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租，不得擅自改變土地用途。

作價(jià)人股的集體土地使用權(quán)作為企業(yè)的法人財(cái)產(chǎn)可以抵押，抵押時(shí)應(yīng)按國(guó)家關(guān)于集體土地抵押的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。抵押權(quán)人處分抵押物時(shí)，須先補(bǔ)辦征用、出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金或以處分集體抵押物所得價(jià)款先行抵交出讓金。

(六)使用劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制時(shí)，經(jīng)主管該企業(yè)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，由改制后企業(yè)按現(xiàn)行企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓或國(guó)有土地租賃手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金或按年繳納土地租金。

補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

補(bǔ)辦國(guó)有土地租賃手續(xù)后的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押按《*市國(guó)有土地租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(七)以土地出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)改制時(shí)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租給改制后的企業(yè)使用或作價(jià)入股。土地使用年限為土地出讓年限減去原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用年限后的剩余年限。

(八)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的具體程序：

1、申請(qǐng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向區(qū)土地行政主管部門提出土地資產(chǎn)處置的申請(qǐng)，以出讓方式處置的，還應(yīng)向市規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)。

2、權(quán)屬確認(rèn)。企業(yè)所在地的區(qū)土地行政主管部門在收到企業(yè)申請(qǐng)后15個(gè)工作日內(nèi)完成企業(yè)用地地籍調(diào)查和初審后(有權(quán)屬糾紛的除外)，報(bào)市土地行政主管部門審批，市土地行政主管部門在7個(gè)工作日內(nèi)完成審批工作。

3、地價(jià)評(píng)估和確認(rèn)。企業(yè)委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。企業(yè)持土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告向市土地行政主管部門申請(qǐng)?jiān)u估結(jié)果確認(rèn)，市土地行政主管部門在川個(gè)工作日內(nèi)完成地價(jià)確認(rèn)工作。

4、處置方案擬訂。由企業(yè)所在的區(qū)土地行政主管部門會(huì)同該企業(yè)擬訂土地處置方案，明確處置方式。如需補(bǔ)辦土地征用手續(xù)的，按國(guó)家、省土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定補(bǔ)辦征用手續(xù)，在報(bào)送土地資產(chǎn)方案時(shí)一并報(bào)送補(bǔ)辦征用的有關(guān)材料。

5、方案審批。采取補(bǔ)辦土地征用、出讓、國(guó)有土地租賃、土地使用權(quán)作價(jià)入股的，市土地行政主管部門根據(jù)區(qū)土地行政主管部門的初審意見，批復(fù)有關(guān)處置方案。如需辦理征用的，一并補(bǔ)辦征用土地審批手續(xù)。采取集體所有土地租賃方式處置的，由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)方案批復(fù)，由企業(yè)所在區(qū)的土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施，并辦理有關(guān)審批手續(xù)，在審批后由區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)將有關(guān)租賃合同及審批資料報(bào)市土地行政主管部門備案。

6、簽訂合同或協(xié)議。企業(yè)根據(jù)批準(zhǔn)的處置方案，按批復(fù)意見簽訂協(xié)議或合同。辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃或作價(jià)入股的，要與市土地行政主管部門簽訂土地出讓或租賃合同等有關(guān)手續(xù)；辦理集體土地使用權(quán)租賃的，要與集體土地所有者簽訂集體土地使用權(quán)租賃合同；辦理作價(jià)人股的，集體土地所有者要與企業(yè)簽訂作價(jià)人股協(xié)議。

7、土地登記發(fā)證。使用國(guó)有土地的企業(yè)辦理土地登記手續(xù)，可直接向市土地行政主管部門辦文窗口申請(qǐng)辦理土地登記；使用集體土地的企業(yè)，可向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)區(qū)初審后，報(bào)市土地行政主管部門審批。

(九)集體土地資產(chǎn)處置的有關(guān)政策措施：

1、土地使用權(quán)以出讓方式處置的，企業(yè)改制后將集體土地征為國(guó)有辦理土地出讓手續(xù)，且不改變用途并不重新建設(shè)的，由改制企業(yè)繳納土地出讓金，其土地出讓金按評(píng)估確認(rèn)價(jià)的20％繳納，并按“收支兩條線”的原則，除土地復(fù)墾基金(每畝loo00元)及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)(按出讓金的1％計(jì))外，其余由市財(cái)政按70％的比例返還給企業(yè)，并用于職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。該資產(chǎn)的最后處置權(quán)屬于國(guó)家。

2、鑒于歷史原因，對(duì)改制企業(yè)補(bǔ)辦規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等手續(xù)時(shí)，屬企業(yè)生產(chǎn)性用途的可免收市政配套費(fèi)，參照國(guó)有企業(yè)改制的有關(guān)政策，減半收取其它規(guī)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)。

3、為有利于企業(yè)發(fā)展，土地征用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)?shù)陀诔反褰ň拥臉?biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，企業(yè)過去已付的租用費(fèi)可抵扣土地征用費(fèi)。

4、以集體土地租賃方式處置的，土地租金按評(píng)估確認(rèn)價(jià)的20％乘以土地還原利率(按4％)確定。土地租金逐年繳納，標(biāo)準(zhǔn)自合同簽訂之日起五年不變，五年后每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整’幅度不超過原租金的20％。租金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)收取，主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)的建設(shè)，不得移作他用。

5、以集體土地使用權(quán)作價(jià)入股方式處置的，其作價(jià)入股額按土地評(píng)估確認(rèn)價(jià)的80％確定。

(十)改制后企業(yè)若需改變?cè)恋赜猛荆殘?bào)經(jīng)市規(guī)劃部門和市土地行政主管部門批準(zhǔn)，重新補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)繳土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用。如需改變用途進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須統(tǒng)一納人政府土地儲(chǔ)備庫，實(shí)行土地使用權(quán)招標(biāo)或拍賣出讓。

四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理(市規(guī)劃局辦理)

(一)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的資料：

1、市土地行政主管部門開具的企業(yè)改制聯(lián)系單；

2、1/1000地形圖兩份，用鉛筆線劃出用地范圍，并向規(guī)劃院四線室申請(qǐng)劃出規(guī)劃控制線；

3、土地使用權(quán)證(復(fù)印件)；

4、填寫預(yù)審表和建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表。

(二)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的流程：

1,憑以上資料報(bào)送總窗口；

2、綜合處預(yù)審后，根據(jù)內(nèi)容報(bào)處、局審正；

3、預(yù)審后轉(zhuǎn)各業(yè)務(wù)處室，辦理規(guī)劃用地許可證手續(xù)；

4、辦理完畢后報(bào)送總窗口，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(或填寫市土地行政主管部門聯(lián)系回執(zhí)單)。

(三)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的資料：

1、改制后的土地使用證(土地呈報(bào)表)；

2、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)測(cè)1／500地形圖兩份(詳細(xì)注明占地面積、建筑幢數(shù)、層次、建筑面積準(zhǔn)確數(shù)字)；

3、竣工圖二套(含建施平面、剖、竣工圖，并有設(shè)計(jì)單位蓋章)；

4、有消防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)部門的書面審核意見；

5、違法建筑行政處罰證明及補(bǔ)交規(guī)費(fèi)證明件；

6、填寫建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表。

(四)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的流程：

1、上述資料報(bào)送總窗口受理；

2、由綜合處送有關(guān)業(yè)務(wù)處室并報(bào)局進(jìn)行規(guī)劃定性，確定是否允許補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、如確定允許補(bǔ)辦，則到法規(guī)處接受違法建筑處罰，并到有關(guān)部門辦理交納規(guī)費(fèi)手續(xù)；

4、交納罰款和規(guī)費(fèi)后，憑單據(jù)及補(bǔ)辦資料由法規(guī)處報(bào)送總窗口受理，轉(zhuǎn)各業(yè)務(wù)處室和局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)；

5、由總窗口核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。以上資料齊全后，在15個(gè)法定工作日內(nèi)辦理完畢。

五、房屋所有權(quán)證的核發(fā)

(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)無論以何種方式進(jìn)行改制，改制前應(yīng)有合法有效房屋權(quán)屬憑證，不具備房屋權(quán)屬憑證，必須依法補(bǔ)辦，并取得房屋所有權(quán)證。由市房產(chǎn)管理部門核發(fā)權(quán)證。

(二)房屋所有權(quán)證的辦理。

l、*年12月9日前，經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，應(yīng)按規(guī)劃部門建房批準(zhǔn)文件和用地審批手續(xù)，受理登記核發(fā)權(quán)證。未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地狀況及負(fù)有法律責(zé)任的具結(jié)，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府證明報(bào)市規(guī)劃部門審核同意，由市房產(chǎn)管理部門受理登記、核發(fā)權(quán)證。

2、*年12月10日以后經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，在提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(建筑許可證)、竣工驗(yàn)收證明后，受理登記、核發(fā)權(quán)證。未經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)按規(guī)劃部門和土地管理部門的審批程序，經(jīng)行政處罰后，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，憑補(bǔ)辦批淮文件受理登記。

在批準(zhǔn)用地范圍內(nèi)，對(duì)少批多建房屋的超批準(zhǔn)建房面積部分，經(jīng)規(guī)劃管理部門行政處罰和規(guī)劃審核補(bǔ)證后，受理登記。

凡在*年*市區(qū)開展房屋所有權(quán)總登記至今，已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，根據(jù)房屋驗(yàn)換證管理實(shí)施辦法辦理換證手續(xù)，領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證。其中房屋所有權(quán)主、客體已發(fā)生變化的應(yīng)持有效憑證，辦理房屋轉(zhuǎn)移、變更登記。

(三)房屋租賃管理。

凡涉及房屋租賃事宜的，房屋租賃出租人和承租人應(yīng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向企業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門登記備案。

六、其它事項(xiàng)

(一)西湖風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用證和房屋所有權(quán)證的登記發(fā)放，按西湖風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)的規(guī)定執(zhí)行。

集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文4

第二條  凡在大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)使用國(guó)有土地、集體土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的單位和個(gè)人，均應(yīng)執(zhí)行本辦法。

第三條  大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱園區(qū)）的土地，由大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱園區(qū)管委會(huì)）依法統(tǒng)一管理。

任何單位和個(gè)人不得侵占或非法轉(zhuǎn)讓園區(qū)內(nèi)的土地，不得隨意改變園區(qū)內(nèi)的地形、地貌，不得破壞和擅自動(dòng)用園區(qū)的地上、地下設(shè)施。

第四條  園區(qū)內(nèi)集體土地的征用，由園區(qū)管委會(huì)統(tǒng)一負(fù)責(zé)。集體土地未征用前，改變土地使用性質(zhì)進(jìn)行建設(shè)的單位和個(gè)人，應(yīng)到園區(qū)管委會(huì)土地管理部門辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第五條  園區(qū)內(nèi)國(guó)有土地實(shí)行有償、有期使用制度。中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的單位和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可通過出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥待方式在園區(qū)獲得國(guó)有土地使用權(quán)。

土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，須遵守中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)及本辦法的規(guī)定，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第六條  園區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)出讓，由園區(qū)管委會(huì)根據(jù)《大連市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理辦法》組織進(jìn)行。

出讓國(guó)有土地使用權(quán)，園區(qū)管委會(huì)土地管理部門應(yīng)與土地使用者簽訂土地出讓合同。簽訂土地出讓合同時(shí)，土地使用者需支付出讓金額20％的定金；簽訂合同后，按出讓合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和期限繳納土地使用權(quán)出讓金，逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。

第七條  土地使用者支付全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)到園區(qū)管委會(huì)土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證，并按合同規(guī)定，按年度繳納土地使用金。

第八條  凡申請(qǐng)?jiān)趫@區(qū)內(nèi)有償劃撥用地的單位和個(gè)人，應(yīng)憑興辦項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件和有關(guān)資料，到園區(qū)管委會(huì)土地管理部門辦理用地手續(xù)，簽訂土地使用合同，領(lǐng)取土地使用證書，取得土地使用權(quán)。

第九條  凡以有償劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)按地土地使用合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和期限一次向園區(qū)繳清征地費(fèi)和開發(fā)配套費(fèi)等費(fèi)用，并按年度繳納土地使用費(fèi)（稅）。

第十條  取得土地使用權(quán)的土地使用者，須按土地使用或土地出讓合同規(guī)定的期限破土動(dòng)工。逾期者，繳銷土地使用證，其已交付的征地費(fèi)、開發(fā)配套費(fèi)等費(fèi)用或定金、出讓金不予退還。

第十一條  取得土地使用權(quán)的土地使用者，不得擅自改變土地用途和用地范圍。如需改變應(yīng)到園區(qū)管委會(huì)土地管理部門重新辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第十二條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，并按規(guī)定辦理登記。

土地使用者未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

第十三條  以有償劃撥方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。確需轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的，需經(jīng)園區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。

第十四條  土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地增值費(fèi)。

第十五條  土地使用權(quán)期滿，地上建筑物及其他附著物所有權(quán)歸國(guó)家無償取得。土地使用者需要續(xù)期的，應(yīng)在期滿前一年向園區(qū)管委會(huì)土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后重新辦理有關(guān)手續(xù)；不需要續(xù)期的，土地使用者應(yīng)在出讓期滿之日起十五日內(nèi)，持國(guó)有土地使用證和土地使用出讓合同，到園區(qū)管委會(huì)土地管理部門辦理注銷登記。

第十六條  違反本辦法，由園區(qū)管委會(huì)土地管理部門根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定予以行政處罰。

集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文5

各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列省轄市土地（國(guó)土）管理局（廳），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局，解放軍土地管理局，各直屬單位：

為了認(rèn)真貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第55號(hào)令的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》，切實(shí)做好土地登記發(fā)證工作，現(xiàn)將出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租國(guó)有土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)通知如下：

一、對(duì)外商、華僑、港、澳、臺(tái)商及國(guó)內(nèi)土地使用者依法出讓國(guó)有土地使用權(quán)的登記發(fā)證，由土地所在縣、市土地管理部門審核，并依照《土地管理法》及有關(guān)批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)權(quán)限的規(guī)定，報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)出讓的人民政府批準(zhǔn)后辦理土地登記、發(fā)證。

二、通過依法出讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)，依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止等變更土地登記的，按國(guó)家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，由縣、市土地管理部門辦理土地登記、發(fā)證。

（此件已經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)）

集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文6

【關(guān)鍵詞】集體土地；房屋登記辦法；房屋登記

《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的頒布，使得我國(guó)集體土地內(nèi)的房屋登記較之前的情況有所改善。在這之前，我國(guó)沒有一部專門的法律來明確的規(guī)定這一范圍內(nèi)的房屋登記，很多地方也沒有集體土地內(nèi)房屋登記的概念，即使有房屋登記，也僅是以相關(guān)條例來進(jìn)行。并且由于相關(guān)的配套制度不是十分的健全完善，有一些已有的規(guī)定在執(zhí)行起來也是困難重重。相較于國(guó)有土地上的房屋登記而言，集體土地內(nèi)的房屋登記還有一段路要走。《房屋登記辦法》頒布實(shí)施之后我國(guó)的房屋登記基本實(shí)現(xiàn)了制度上的統(tǒng)一。集體土地內(nèi)房屋的登記方法有：

一、集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)登記的登記方法

所有權(quán)登記時(shí)集體土地內(nèi)房屋登記的主要內(nèi)容，包括所有權(quán)初始登記、所有權(quán)變更登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

1、集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記

在進(jìn)行房屋所有權(quán)登記之前，應(yīng)該明確申請(qǐng)登記的房屋的土地性質(zhì)，應(yīng)為宅基地及集體所有的其他建設(shè)用地。只有在這種性質(zhì)的集體土地上建筑的服務(wù)才能依法進(jìn)行登記。《土地管理方法》就規(guī)定了村民住宅和利用其他的集體建設(shè)用地來建筑的房屋如果是依法建造的話，可以申請(qǐng)登記。對(duì)于那種符合條件但是是違法亂建的服務(wù)不能申請(qǐng)房屋登記。并且要在已經(jīng)進(jìn)行初始登記的服務(wù)登記簿上、房屋權(quán)屬證書上注上“集體土地”的標(biāo)記。

在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的時(shí)候，申請(qǐng)人要提供其屬于所在地農(nóng)村集體成員的相關(guān)證明。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織當(dāng)中如果有申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，要提交相關(guān)的材料給上一級(jí)的村民大會(huì)同意，持有村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議同意的證明材料。在辦理集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記的時(shí)候，要堅(jiān)持相關(guān)的原則，要先辦理土地、宅基地的使用權(quán)證明，或者提供相關(guān)的材料，由當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)的管理部門頒發(fā)宅基地使用權(quán)證明。在這個(gè)基礎(chǔ)上才能繼續(xù)辦理房屋所有權(quán)的初始登記，以免造成初始登記辦理完成而宅基地使用權(quán)無法辦理，造成后續(xù)宅基地使用權(quán)與土地使用權(quán)矛盾的情況發(fā)生。無論是村民住宅還是其他集體土地集體建設(shè)的服務(wù)，都應(yīng)該堅(jiān)持先辦理土地相關(guān)證明，再辦理房屋證明的有先有后的原則。在辦理初始登記的時(shí)候，受理申請(qǐng)之后，登記部門應(yīng)當(dāng)對(duì)登記事項(xiàng)和申請(qǐng)結(jié)果進(jìn)行公告，公告無異議后方能申請(qǐng)初始登記成功。

2、集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)變更登記

房屋所有權(quán)變更登記是房屋登記當(dāng)中經(jīng)常會(huì)遇到的問題。不同類型、不同性質(zhì)的房產(chǎn)，變更登記不同，報(bào)告登記的內(nèi)涵、外延也不一樣。《房屋登記法》中規(guī)定的房屋變更不同以往，僅指權(quán)利客體的變更和相應(yīng)的權(quán)利內(nèi)容變更，以及登記事項(xiàng)的變更。總的來說，雖然土地性質(zhì)的差異會(huì)導(dǎo)致土地上房屋所有權(quán)變更的不同，但都應(yīng)該要堅(jiān)持縣登記土地使用權(quán)，在登記房屋使用權(quán)的順序原則。集體土地內(nèi)的房屋使用權(quán)變更與國(guó)有土地內(nèi)房屋使用權(quán)的變更登記總體上來說區(qū)別不是很大。均需要準(zhǔn)備相關(guān)的登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明材料、房屋的所有權(quán)證明材料、所有權(quán)發(fā)生變更的證明材料和其他的必要材料，然后再依據(jù)相關(guān)的程序進(jìn)行所有權(quán)變更的登記。

3、集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

房屋的所有者可以依法申請(qǐng)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于集體土地內(nèi)的房屋而言，并不因此而可以自由的轉(zhuǎn)讓。相較于其他性質(zhì)土地上的房屋來說，對(duì)于集體土地內(nèi)房屋的轉(zhuǎn)讓，有更加嚴(yán)格的條件限制，這主要是由于宅基地的特殊性質(zhì)的決定的，集體土地內(nèi)的房屋，其宅基地性質(zhì)為集體所有。宅基地是一種比較特殊的存在，它上面承載的不僅是使用權(quán)的問題，也承載著一種身份和資格，是農(nóng)民安家立命的依靠。目前的法律法規(guī)也禁止了農(nóng)村宅基地的自由轉(zhuǎn)讓。在申請(qǐng)集體土地內(nèi)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)候，要提供集體組織統(tǒng)一轉(zhuǎn)移變更的證明材料，從而避免違法行為的產(chǎn)生，這直接的保障了農(nóng)民的權(quán)益。在申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)候，登記部門對(duì)于那種不符合轉(zhuǎn)移登記條件申請(qǐng)要拒絕通過。這也才能維護(hù)好農(nóng)村土地的依法使用，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展以及農(nóng)村社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

和辦理房屋所有權(quán)的初始登記一樣，集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記也要堅(jiān)持先辦理土地使用權(quán)登記再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的原則。一旦辦理了相關(guān)的土地使用權(quán)證明，也就意味著受轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)取得了土地的使用權(quán)，據(jù)此，相關(guān)的服務(wù)登記部門就可辦理后續(xù)的服務(wù)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，避免先辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之后難以取得土地使用權(quán)登記，造成幅所有權(quán)與土地使用權(quán)主體不一致的情況發(fā)生。

二、集體土地內(nèi)房屋抵押權(quán)登記和其他登記的登記方法

1、集體土地內(nèi)房屋抵押權(quán)登記的登記方法

按照《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，并不是所有的集體土地內(nèi)房屋均能夠進(jìn)行抵押登記，有的房屋并不具備申請(qǐng)抵押的資格。例如農(nóng)村的宅基地就不能申請(qǐng)抵押。可以申請(qǐng)抵押的有集體土地上建設(shè)的廠房等建筑設(shè)施，相應(yīng)的建筑所在范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)在同時(shí)有抵押權(quán)。在申請(qǐng)登記的時(shí)候，遵循的原則依然是先登記房屋建筑使用權(quán)、抵押權(quán)，再登記土地抵押權(quán)。登記中的房屋建筑用地使用權(quán)其范圍僅限于房屋建筑所占的土地范圍，超出這一范圍的土地使用權(quán)不與房屋建筑一起抵押。

就目前我國(guó)的國(guó)情條件來說，人地之間的關(guān)系決定了在實(shí)行集體土地內(nèi)房屋抵押權(quán)登記的過程當(dāng)中要嚴(yán)格管理，在集體土地內(nèi)普通住房抵押權(quán)登記的時(shí)機(jī)還不是很成熟時(shí)要禁止相關(guān)的普通村民住房的抵押權(quán)登記。但是，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，各項(xiàng)法律法規(guī)、管理制度的不斷健全完善，農(nóng)村社會(huì)保障制度的完善，城鄉(xiāng)之間一體化格局的基本形成，各項(xiàng)土地管理法中對(duì)于集體土地內(nèi)房屋抵押權(quán)的登記仍有調(diào)整的可能空間。

2、集體土地內(nèi)房屋的其他登記

除以上集體土地內(nèi)房屋的登記之外，《物權(quán)法》規(guī)定的還有一些登記制度，如更正登記、預(yù)告登記、異議登記以及地役權(quán)登記等。相較于國(guó)有土地內(nèi)的房屋登記而言，二者既有區(qū)別，也存在相同之處。對(duì)于及土地內(nèi)房屋的登記來說，除了地役權(quán)登記之外，幾乎所有的登記，都需要遵循先登記土地，在土地的使用權(quán)等相關(guān)權(quán)利明確之后，再進(jìn)行其他關(guān)于房屋權(quán)利的登記，保證土地的使用權(quán)與房屋建筑的的所有權(quán)主體的一致性。集體土地內(nèi)房屋的更正登記、預(yù)告登記、異議登記和地役權(quán)登記在登記的過程中，優(yōu)先考慮、優(yōu)先適用的是《房屋登記辦法》，《房屋登記辦法》所設(shè)的各項(xiàng)制度內(nèi)容可以用來作為集體土地內(nèi)房屋登記的一個(gè)大的依照框架。對(duì)于那些在《房屋登記辦法》中沒有規(guī)定或沒有明確規(guī)定的內(nèi)容，可以參照其他相關(guān)的法律法規(guī)。

三、集體土地內(nèi)房屋登記的注意事項(xiàng)

雖然《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的頒布實(shí)施改善了過去房屋登記制度較為混亂的狀況，但在實(shí)際的執(zhí)行過程中還是回遇見各種各樣的問題，在對(duì)集體土地內(nèi)房屋進(jìn)行登記的時(shí)候，需要注意的有：

1、登記申請(qǐng)者的身份認(rèn)定

在集體土地內(nèi)房屋登記的過程中，房屋所有權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移權(quán)登記都涉及申請(qǐng)者的身份認(rèn)定。登記要求申請(qǐng)人應(yīng)該屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的一員，但是就目前來說，我國(guó)沒有一部法律法規(guī)明確規(guī)定屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的一員的具體內(nèi)涵。在實(shí)際的登記過程中，應(yīng)該要明確什么是集體經(jīng)濟(jì)組織，什么人可以認(rèn)定為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，在這個(gè)基礎(chǔ)之上再進(jìn)行認(rèn)真的審核，確保登記申請(qǐng)者的身份認(rèn)定有效。

2、嚴(yán)格執(zhí)行登記原則

除了個(gè)別的登記類型之外，集體土地內(nèi)房屋的登記都必須要遵循一個(gè)原則：在登記的時(shí)候要縣登記土地使用權(quán)，在進(jìn)行房屋建筑使用權(quán)的登記，堅(jiān)持先地后房的登記原則。只有這樣，那土地和房屋的使用權(quán)所有主體才一致，避免不一致導(dǎo)致的各種爭(zhēng)端與矛盾。除了堅(jiān)持這一原則之外，在具體的登記過程當(dāng)中，還要堅(jiān)持《服務(wù)登記辦法》、《土地管理法》等法律法規(guī)的具體規(guī)定，嚴(yán)格的按規(guī)定辦事，做到有法必依。

3、集體土地內(nèi)宅基地上所建的村民房屋不具備抵押登記的資格

為保證農(nóng)民的權(quán)益、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定和諧，《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》、《擔(dān)保法》中都明確的規(guī)定了宅基地的使用權(quán)不具有抵押資格，同理，宅基地上所建的村民房屋同樣也就不具有抵押轉(zhuǎn)讓的資格，不能進(jìn)行抵押權(quán)登記。集體土地上的房屋中可以進(jìn)行抵押權(quán)登記的只有集體性質(zhì)的廠房等具備抵押權(quán)登記的資格。

總結(jié)：

《房屋登記辦法》的頒布實(shí)施填補(bǔ)了集體土地內(nèi)房屋登記的相關(guān)空白，為集體土地內(nèi)房屋的登記提供了法律依據(jù)。在具體的登記過程當(dāng)中，要注意相關(guān)的重要事項(xiàng)，嚴(yán)格的按規(guī)定登記。在目前集體土地內(nèi)房屋登記比較復(fù)雜的情況之下，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)房屋的統(tǒng)一登記的時(shí)機(jī)還不成熟，這是以后房屋登記的努力方向。在還沒有走到這一步之前，房屋登記最主要的工作就是以《房屋登記辦法》為指導(dǎo)，以嚴(yán)格的登記方法為保證，認(rèn)真做好現(xiàn)階段的登記工作。

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