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房地產設計范文1
中圖分類號：S611文獻標識碼： A
前言
隨著時代的發展和進步,在人民的生活開始富裕以后,更加對居住地舒適性和合理性有了更加高的要求。現在,人們在選擇購置房產時,價格因素不再是百姓考慮的唯一因素,有時小區的環境因素甚至起到對其購買決定產生舉足輕重的作用。由此可看出園林景觀的設置成敗將直接關系到房地產的受歡迎程度。優秀的園林景觀設計方案需要有讓人耳目一新的設計理念和十分合理化的布局以及滿足住戶需求等特點。只有這樣才能建造最優質的房地產項目。 優秀的園林景觀可以成為一個房地產項目的標志,甚至可以成為一個品牌的形象。
一、景觀設計的特點
景觀設計須根據每個場所空間的不同，滿足其功能需求，重視地域文化和人文文化的結合，因此房地產開發項目具有如下特點。
1、限制性
景觀設計必須滿足建筑規劃指標相關條件，如：綠化率指標、消防車道、消防登高面、地面規劃車位指標等。
2、復雜性
景觀設計范圍與建筑條件、室外管網存在很多交叉界面，須合理協調處理各專業之間的交叉才能保證景觀設計的可行性。
3、針對性
景觀設計對于房地產開發項目而言，必須具備針對性，如根據項目策劃定位、客群特點及建筑產品特點進行針對性設計，才能讓景觀產品與項目特點保持較高的契合度。
4、獨特性
室外景觀是建筑的外衣，針對不同的場地特點、建筑空間及建筑風格，景觀須有自己的特點，才能讓其成為項目的亮點。
二、我國房地產景觀設計的風格
1、具有中國地域特色的風格
在不遠的將來, 中國東、西、南、北的地區差異性將更加明顯, 城市景觀同質化現象將被打破, 房地產景觀設計將朝著具有中國地域特色的風格方向發展。由于大型房地產集團在全國開發項目, 其住宅產品在不同城市中大量地復制, 造成中國城市景觀都大同小異, 同質化現象明顯。當前, 很多樓盤都有復制拷貝的痕跡,比如很多城市都出現了西班牙風格、或稱南加州風格的別墅, 如萬科的蘭喬圣菲系列, 上海有, 深圳、佛山、順德有, 連沈陽和長春都有蘭喬圣菲別墅區, 全國仿照這種風格的盤更是不計其數。上海有華潤上海灘、南京有巴厘原墅,連武漢都有華潤鳳凰城, 還有很多筆者們沒注意或者抄得走樣的“巴厘島”風情的樓盤。這樣的風格就像一陣風, 在全國刮一陣, 不新鮮了就沒有市場了, 這說明在設計上,照搬人家的東西是沒有太多生命力的。因此, 中國將來下一批房地產的精品項目就是那些在項目中融入了創新的地域特色的樓盤。比如, 萬科集團在研究新“ 土樓” 住宅的可行性和特色,用創新的語言來表達“ 土樓”的鄉土文化。所以, 中國地大物博, 風格迥異, 民族的也是世界的。在每一個地方能做出原汁原味的地域風格, 并在此之上有所創新, 這就是立足于中國文化并創造當代中國的新風格。這些項目也必將成為下一批中國地產的精品項目。
2、以綠化配置為重點的景觀風格
當前, 房地產景觀風格大致有兩種發展方向, 一種是以建筑空間語言和硬質景觀為主的, 講究軸線空間、直線條和大量硬景構筑物, 如恒大天下、綠洲系列等；一種是以綠化配置為重點的, 講究堆坡造綠、曲線條和減少硬景, 如綠城集團的桂花城系列和金科集團的世界城、廊橋水鄉系列。筆者認為, 將來的趨勢應該是向以綠化配置為重點的方向發展, 不僅綠量增大, 而且綠化的品種、層次將會更加多樣化, 后期的綠化養護也越來越重要, 植物長得越好, 樓盤的效果也會越好；由于硬質構筑物的材料會隨著時間推移而老化變形, 需要投入大量成本進行翻修維護, 因此硬質構筑物的設計量會逐漸減少。當然，我們如何做到把房地產的營銷效果和生態環保、可持續發展的理念結合起來并推廣出去，這才是將來房地產景觀重要的發展趨勢[2]。
3、偏向于度假酒店的景觀風格
由于度假酒店一般都處于個環境條件相當好的地理位置。如海邊、山里等等。因此如何借景為酒店所用以及如何營造酒店內部獨特的景觀效果是度假酒店建造設計的重要內容，而這正是將來房地產開發可以學習和借鑒的方向。比如，廣州僑鑫集團打造的從化僑鑫溫泉會議中心，將流溪河江水，層巒疊峰的遠山以及漫山遍野的茶園融為一體。高爾夫球場和度假酒店建筑巧妙地嵌于其中，形成一幅當代嶺南唯美的“嶺南山水”畫。其意境遠借山水，俯仰而現美景，應時令不同而景色變化，這就是借景的妙用。
4、平實樸實的景觀風格
當前, 房地產景觀的風格由于住宅開發項目受到土地容最的制約, 以及容積率要求一定的建筑體量, 因此, 不可能出現如大地藝術或風格化很強、藝術個性很強的東西,所以,作者認為, 將來房地產景觀的風格將更多地形成一種以平實的、安靜的、輕松的、舒適的居住生活為主體的景觀氛圍, 有沒有設計感不重要, 只要老百姓喜歡的、喜聞樂見的景觀, 就是好景觀。
三、房地產景觀設計發展趨勢
近年來,房地產經營理念發生變化,隨著自然生態和智能建筑概念的深入人心,人們開始更多地關注生態環境與歷史文化,倡導社區的生活方式,現代房地產景觀也呈現出一些新的發展趨勢:
1、智能型
隨著社會的進步和計算機技術的發展,以及人們對智能化設施需求的日益增加,房地產景觀設計已經悄悄向智能化方向發展,如小區內智能防盜、防火、背景音樂與消防報警等系統的綜合應用,大大增強了人們的安全感和便捷性;地熱熱泵、太陽能等系統的應用,不僅增加了節能,更體現了環保;建筑設備智能監控、物業管理中的三表遠抄、小區局域網等系統提升了小區的智能化,由此營造出的人文環境更是現代人居不可或缺的重要一環。
2、文化型
強調居住環境景觀的文化性,崇尚歷史、崇尚文化是近年來房地產景觀設計的又一大特點。開發商和設計師開始不再機械地割裂居住建筑和環境景觀,開始在文化的大背景下進行居住區的策劃和規劃,通過建筑與環境藝術來表現歷史文化的延續性。
3、多樣化
景觀設計越來越關注人們不斷提升的審美需求,呈現出藝術性、多元化的發展趨勢。景觀環境的塑造不只為了“賞心悅目”,而更加注重“自然舒適”,盡可能地創造自然、舒適、親近、宜人的景觀空問和現代、智能、環保、節能的生活環境,實現人與景觀、人與環境、景觀與環境的有機融合。
4、人性化
人性化的景觀設計不僅能給人們生活帶來便捷,更重要的是使用者與景觀之間的關系更加融洽。隨著網絡技術的發展和網絡技術應用的普及,人與人的社會分工更加細化,合作更為廣泛,也更能左右環境。人所依賴的水、電、新聞、郵件、廣告,甚至基于電腦的工作都可以直通家中,人與人之間的直接接觸與交往變得更加簡單和稀少,人與社會、與環境也變得更加分離。但同時也使人們意識到人與人之間面對面交流的重要性,更渴望回歸自然,懷念里弄、胡同、家居和小莊園式的那種富有人情味的社區生活。景觀設計只有在充分尊重自然、歷史、文化和地域的基礎上,結合不同階層人的生理和審美需求,才能體現“以人為本”理念的真正內涵。
5、生態化
隨著對人類生態環境的日益重視和追求,現代人居環境質量除了現代、智能、科技、舒適以外,還要注重現代生態的觀念,如為小區居民提供良好的日照、通風、阻隔噪音、吸附有害氣體等條件,對居住區地域自然景觀、自然生態及除人之外物種的尊重與關懷,實現居住區生活環境的適應性和地域生物的多樣性[1]。
結論
總而言之，眾人向往的更多是充滿詩情畫意的美好環境，這點正符合了景觀實際初衷，以人為本，人性化，未來景觀設計建造的方向一定是將現實生活與理想環境相結合，幫助人們實現內心所憧憬的居住環境。
參考文獻：
房地產設計范文2
關鍵詞：低成本 設計要素設計階段
中圖分類號：S611文獻標識碼： A
1緒言
隨著房地產行業的發展和競爭，景觀在房地產項目中占據了越來越重要的作用，房地產中的景觀工程不僅僅只單純的追求景觀效果，從經濟、生態的角度考慮，逐步開始向低成本景觀發展，如何做好房地產行業的低成本景觀設計，花少量的錢保證高產出的景觀效果，達到經濟、生態、美化環境的多重功效，這是每個房地產企業都重視和追求的目標。針對此矛盾，從以下幾個方面作了闡述和總結。
2從設計要素或設計原則的角度考慮實現低成本景觀設計
2.1 硬質景觀材料的設計和選擇
硬質景觀包括園林小品、構筑物、廣場、園路、水系等，目前景觀設計普遍存在一個誤區，即：好的景觀效果需要高檔、高價位的材料來體現，事實并非如此，普通、價廉的材料通過設計手法的處理同樣可以創造好的景觀。如道路或廣場鋪裝中的石材、燒結磚等材料，在能保證景觀效果和使用功能的前提下，優先選用質優價廉的材料；在同色同質的材料中，優先選用價廉的材料。
園林小品、構筑物、雕塑等，在滿足效果和功能的前提下，盡量少而精，沒有必要設計的盡量不去設計，必須要設計的，就要從設計上下工夫，做到精致而低廉，選擇價廉的材料，通過設計手法設計出精致的外觀。
2.2軟質景觀材料的設計和選擇
軟質景觀主要包括綠化造景，即園林植物的應用和配置，軟質景觀材料的選擇，主要表現在各種綠化苗木的選擇。在進行綠化種植設計時，最基本的原則就是適地適樹，選擇鄉土樹種，鄉土樹種適應性強，抗性強，移植、運輸費用低，后期養護簡單、粗放，養護成本低，且樹形、冠形破壞小，種植后即可顯示出好的景觀效果；選擇耐移栽、易成活的樹種，既可減少死亡率，又可避免死亡后移走的麻煩和費用的發生，尤其大樹；從植物的規格配比來看，在綠化種植設計時，選擇少量大規格的喬木，作為綠化的骨架，大量的常用規格喬木和灌木，作為主體綠化苗木，少量的灌木球類、地被植物和多年生植物，與喬木和灌木形成層次，并配置在入口、主景等主要節點，提升整體景觀效果。盡量少配置一、二年生植物和時令花卉，降低管理、養護費用。當然，每個項目的檔次和要求不同，也需要結合項目定位來選擇不同的植物種類。
2.3 景觀設施的選擇
景觀設施主要包括健身娛樂設施、休息設施、宣傳欄、導示牌、垃圾桶、LOGO等，景觀設施的設計和選擇首先要考慮實用性和功能性，設計和選擇大眾化的、物美價廉而耐用的設施；
2.4 適當增加軟質景觀的成本比例，控制硬質景觀的成本投入
硬質景觀包括園林小品、構筑物、廣場、園路、水系等，硬質景觀隨著時間的變化，受室外氣候條件、材料自身損耗的影響，效果會越來越差，而軟質景觀主要為綠化造景，綠化植物的生長性，決定了植物造景效果會越來越好，既能保證綠蔭庭院效果，又能涵養水分，凈化空氣，不僅具有景觀效果，還能發揮生態作用。所以，在景觀設計中，在保證滿足車行、人行、停車、活動空間的功能需求的前提下，盡量減少硬化面積，增加綠化面積，增加綠化成本投入。這樣，項目的總成本降低了，卻能保證景觀效果的呈現。
2.5 設計單位的選擇
不同的設計單位、設計團隊具有不同的設計思路、設計能力，在選擇設計單位時，通過招標、實地考察等方式，篩選適合本項目的、具有豐富設計經驗、設計把控能力強的設計單位。經過一段時間的合作，建議確定2-3家不同檔次的設計單位，建立長期合作關系。即可減少考察設計單位的成本投入，也保證在設計階段、后期服務的溝通和配合工作。
2.6 其他因素
在設計前考察項目現場，結合項目地形特點，因地制宜，充分利用自然條件，比如坡地區域，利用高低起伏的高差設計微地形，減少土方量；巖土區域，可充分利用本項目的石渣回填減少基礎的用石量；還可利用基礎挖土作為綠化的種植土，保留原有場地的植物，用于后期的綠化。師法自然，利用自然，不僅保持了自然的生態景觀，也實現了低成本設計。
3 從設計階段的把控來實現低成本景觀設計
3.1設計前的工作
設計前，預先確定項目的設計定位、風格和成本預算，并在提給設計單位的設計任務書中予以明確。這是委托設計之前的準備工作，也是很關鍵的一個步驟。在此階段，一定要給設計準確地定位，結合建筑風格、銷售計劃，整合公司策劃部、設計部、銷售部、成本部的意見，形成準確、精確、合理的設計定位及成本控制目標，從而避免后期因設計定位不準確、成本預算不準而造成設計工作反復或設計單位更換。
3.2 概念階段
在此階段，不僅要求設計單位提供概念設計，還應提供設計估算。建設單位不僅要審核概念方案的整體效果是否美觀、功能布局是否完善、交通流線是否合理，還要審核設計估算是否符合成本目標要求。兩個方面均達到建設單位的要求，方可進入下一階段即方案設計階段。當然，對于小型項目或者低檔項目，不用做概念設計，可直接從方案設計階段開始。
3.3 方案設計階段
在此階段，設計單位應在出方案設計的同時提供設計概算明細，明細可分為硬質景觀、軟質景觀和景觀設施三大類，并且還應細分到各個組團（或節點）。建設單位應同時審核方案設計和概算，兩個方面均達到建設單位的要求，方可進入下一階段即擴初設計階段。
3.4 擴初設計階段
擴初設計是對方案設計的深化和細化階段，涉及到相應項目主要節點的精準設計，此階段的設計預算與實際的工程投入更接近，建設單位應將擴初設計階段作為把控好景觀工程成本的工作重點。
在此階段，設計單位提供的節點設計要詳盡，各專業圖紙齊全，圖紙中材料或設備的指標要具體、齊全，同時提供的設計預算表也要具體細化到每個節點，以及綠化、結構、給排水和強弱電等專業?？紤]到工作的嚴謹性，建設單位應組織高素質的景觀造價師，對設計圖紙進行準確的成本核算。若本單位有這樣的高水平專業人員可由本單位進行核算，若本單位沒有，建議在外委托進行成本核算。建設單位應同時審核擴初設計和預算，兩個方面均達到建設單位的要求，方可進入下一階段即施工圖設計階段。
3.5 施工圖設計階段
施工圖設計的范圍包括項目的所有景觀用地，要求圖紙的準確性、完善性、全面性最高。為此，施工圖設計預算也最接近實際的工程投入。 設計預算應具體細化到每節點，園景、綠化、結構、給排水和強弱電等專業齊全。此階段，建議建設單位組織景觀造價師進行成本核算工作。
建設單位應同時審核設計和預算，直至兩個方面均達到建設單位的要求，方可認為具體的設計工作完成。當然，在工程招標和施工階段，為了能保證工程順利施工和控制好成本，仍需要設計單位配合做好設計完善和變更。
4 從房產企業內部部門配合工作來實現低成本景觀設計
4.1 成本部
成本部，作為成本預算、決算和結算的部門，建議此部門聘請專業的景觀造價師，從景觀的方案設計階段介入，直到本項目的景觀施工結束。在方案設計階段聽取設計成果匯報，對設計單位提供的設計概算審核，并給予建議；從擴初設計階段開始，對圖紙和設計預算表進行仔細審核，并提出具體的審核意見，保證估算成本滿足建設單位的要求；在施工期間，對要發生的變更而形成的成本進行審核，并提出具體的審核意見，直至景觀工程施工完成。
4.2 項目部
項目部，是最熟悉現場，直接參與施工的部門，建議此部門由景觀的方案設計階段介入，聽取設計成果匯報，審核圖紙，結合施工現場，提出可利用的施工現場的有利因素，減少成本的投入，如現場是否有可利用的土石方，是否有可利用的現狀樹木，豎向的設計是否會增加后期的施工成本，鋪裝的設計是否會增加人工費等；還應仔細審核景觀設計是否與其他專業相沖突，以及施工現場的變更，盡早提出，避免施工期間的變更而增加成本投入。尤其擴初設計和施工圖設計階段，更應該仔細審核，提出具體調整意見，及時反饋給設計部，以便設計單位及時調整圖紙。
4.3 苗圃（或綠化施工單位）
有苗圃的單位或者自己具有綠化施工單位的，建議此部門或單位在擴初設計階段介入，對綠化苗木種類和配置提出建議，從而更好的選擇價低、易活、好養護、綠化效果好的植物種類，減少成本投入，實現好的景觀效果。
5 與其他專業的早期協調、溝通，保證低成本景觀設計的實現
景觀設計，作為房地產行業必不可少的一項設計工程，從時間節點上看，屬于最末端的一項設計工作，但此項設計工作與規劃、建筑、管網等專業的聯系最密切，其他專業在后期施工中出現的問題和不足，常常需要景觀設計手法來彌補，為了美化其他專業所遺留的問題而進行景觀設計，這樣勢必會增加景觀成本的投入，因此建議景觀設計在條件具備的情況下早期介入，及時與其他專業協調、溝通，盡量把問題解決在設計階段，避免與其他專業的沖突而引起施工期間的設計變更，減少變更成本的增加。
6 施工過程直至項目結束需注意的措施來保證低成本景觀設計的實現。
6.1 施工單位的選擇
對施工單位的報價加大審核力度，合理定價，建議采用招投標方式確定施工單位。建設單位要善于選擇質優價廉的施工單位。近幾年，一些品牌房地產企業，通過確定長期戰略合作伙伴的模式來降低成本，不失為一種好方法。
6.2 主材甲供的原則
有條件的建設單位也可以采用主材甲方供應的模式來降低成本，材料費用在造價成本中占很大的比例，通過主材甲供的模式，既能保證材料的質量，也能很好的控制成本投入。
6.3 保證按圖施工，合理有效控制變更的發生
在施工期間，設計部及設計單位要做好配合工作，保證施工與設計相符，設計效果能整體而完美的實現，設計準確地落實到現場中。施工期間，需要發生變更時，設計部、設計單位、項目部、成本部等相關的幾個部位，需審核、討論是否有必要變更，變更后的成本和效果是否匹配，經多部門審核確定后再出變更。這樣才能保證低成本，好景觀，做到低成本景觀設計。
6.4 做好項目總結
每個項目結束后，對項目進行總結，從景觀效果、成本控制、材料特性、施工工藝的角度，對設計和施工過程中的優點、缺點進行總結。對成本低、材料優良、施工工藝簡單、且景觀效果好的設計成果形成設計標準或者納入設計圖庫，在以后的類似項目中繼續使用；對成本高、材料性能差、施工工藝復雜、且景觀效果一般的設計成果，也形成改進文件，在以后的設計中盡量避免或改進。
7小結
相對其他專業，景觀設計涵蓋的設計元素多而復雜，設計內容涉及好幾個專業，與其他專業的聯系密切，因此，要真正實現低成本景觀設計和景觀成本控制工作，不僅僅要遵循以上原則，還需要多個角度，多個因素的考慮，各個部門之間建立良好的溝通機制和密切的配合，以及以上措施的真正執行，才能保證低成本景觀設計的實現和景觀成本控制工作的落實。
參考文獻：
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作者簡介：
盧 芹
1981年生，女，碩士，中級工程師，2007年畢業于東北林業大學園林專業，現任職于濰坊昌大建設集團有限公司
房地產設計范文3
關鍵詞:薪酬設計、方法
中圖分類號:F27文獻標識碼:A
一、房地產企業薪酬特點
(一)員工有相對較高的薪酬。隨著中國經濟的不斷發展,城市化進程速度日益加快,加速了中國房地產業的發
展,許多房地產企業抓住發展的大好時機,得到了飛速發展,企業的發展帶給員工豐厚的回報,房地產企業員工的基本工資和獎金相對其他行業的員工明顯較高。所以,很多大學畢業生選擇了房地產企業,學歷高的畢業生希望來到大的地產企業發展,因為那里有良好的鍛煉平臺,可以得到規范的培訓,對于長遠發展有極大的好處;學歷低的畢業生則愿意選擇小型地產企業,因為短期內可以得到豐厚的收入。
(二)不同部門的員工薪酬差別較大。房地產企業進行良好的運轉,必須包括綜合部、投資部、設計部、合約部、發展管理部、項目部、營銷部、財務部等部門,而不同部門員工所從事的工作差異較大,有的從事技術性的工作,有的則從事管理性的工作,不同的工作性質和難易程度導致了不同部門的員工具有不同的收入。據調查,一般行政人員、投資專員、設計專員、會計、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上,并且隨著職位的升遷同一級別的薪酬差別將會更大。
(三)不同地區和企業薪酬差異較大。中國不同的區域經濟發展差別較大,而房地產業從業人員的薪酬待遇與當地的經濟水平息息相關,所以大城市、經濟發達地區企業薪酬水平比較高。在不同的房地產企業中,大企業人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉,但薪酬待遇較低;小企業人的高級管理人員會有比較高的薪酬待遇,所以大企業人的中層管理人員可能流向小企業人擔當高級管理人員,獲取高額的回報。
二、房地產企業薪酬設計原則
(一)薪酬設計的團隊原則。房地產開發需要各個部門的不同人員通力合作來完成,團隊的力量在開發過程中顯得尤為重要,所以基于團隊的獎勵對于整個企業人的績效具有十分重要的作用。設置團隊獎勵有助于提高各部門的協作能力,同時注意不要出現上下級之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡,以免影響工作積極性和效率。
(二)薪酬設計的公平性原則。薪酬設計過程中遵循公平性原則,這是絕大多數企業從事人力資源人員的共識。公平的薪酬設計可以對員工進行有效的激勵,提高員工的工作積極性,提高企業的生產效率,同時可以大量引進優秀的專業和管理人才,促進企業的可持續發展。具體在操作過程中,要對不同部門的員工,根據其工作性質來設計薪酬標準,同時要考慮不同性質的報酬,即金錢報酬和非金錢報酬,非金錢報酬屬于隱性報酬,分為職業性獎勵和社會性獎勵,職業性獎勵包括自我發展、晉升等,社會性獎勵包括表揚、榮譽、成就等。總之,薪酬設計必須體現公平、客觀、透明,使不同的員工獲得應得的報酬。
(三)薪酬設計的相符原則。在任何企業薪酬設計過程中,都應該保持個人和組織薪酬相符合的原則,不能讓兩者產生沖突。在一個企業或組織中,個人和組織都有其薪酬目標指向,每個員工參與到企業或組織中,就是為了通過自己的努力,獲得相應的報酬,實現自己的薪酬目標,而對于一個組織來講,為了獲取最大的利潤,必定想通過各種辦法節省開支,每個員工的報酬就包括其中,此時,個人和組織的目標就發生了矛盾,產生了沖突,兩個薪酬目標之間就不相符。企業付出的薪酬不能滿足員工的需求,造成員工工作效率下降,不能夠按質按量完成企業分配的任務。所以,企業管理者在制定薪酬制度時,一定要充分考慮員工的需求,讓員工參與薪酬制度的制定,制定出企業和員工都比較滿意的薪酬制度。與沒有員工參與制定薪酬制度相比,讓員工參與制定出來的薪酬
制度不僅令人滿意而且具有長期激勵的效果。對企業的長遠發展具有十分重要的作用。
三、房地產企業薪酬設計方法與過程
房地產企業薪酬體系設計包括以下步驟:
(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎,根據企業人業務發展的需要,合理地設置不同的崗位。職位分析是對職位進行說明,并形成職位說明書,明確職位與職能的關系。
(二)職位評估。職位評估的主要目的是保證制定出來的薪酬制度在內部是公平的。所以對不同部門的員工職位,根據其重要程度,得出等級序列,確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來說,就是建立統一的職位評估標準,使不同部門的職位具有可比性。
(三)薪酬市場調查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關鍵,只有留住了人才,企業才有可能進行比較好的發展。薪酬調查一般要選擇專門的咨詢公司,對其他房地產企業的薪酬水平進行調查,制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是,在對其他房地產企業進行薪酬調查時,最好選擇與本企業有競爭關系的企業,考慮員工的流失去向和招聘來源。調查其他企業的薪酬,最好可以找到其薪酬的增長情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等,確保取得全面詳實的數據資料。
(四)薪酬定位。經過分析同行業與自己關系相對緊密的企業薪酬數據后,考慮企業的內外部關系,外部關系包括通貨膨脹、行業特點、人才供應狀況等,內部關系包括盈利能力、人員素質等,然后選擇本企業可以采用的合適薪酬。不同的企業薪酬定位策略是不一樣的,品牌響的企業有比較好的發展平臺,不用付出很高的薪酬,仍然可以招到優秀人才,如中海、萬科等,它們的員工薪酬不是最高的,相反,那些知名度欠缺的企業人則會拋出高薪吸引優秀的人才,壯大企業人實力。
(五)薪酬結構設計。薪酬結構設計具體來說是指員工薪酬的構成,不同的房地產企業所采用的薪酬結構是不相同的,有些企業采用固定薪酬和浮動調薪制度,固定薪酬則根據員工的職位情況,結合市場薪酬水平確定,不同的職位有不同的固定薪酬,浮動薪酬要充分考慮企業的利潤水平和個人付出的情況綜合而定;有些則綜合考慮員工職位情況、個人技能情況和個人績效,形成薪酬結構的三個部分:職位工資、技能工資和績效工資。
職位工資結合市場薪酬水平制定,同時參考員工對企業的貢獻。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業帶來多大的貢獻。一般來說,所具有的技能越強,技能工資相對就高,比如設計人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高;績效工資是員工所完成的工作量,完成的工作量越大,績效工資就越高。
(六)薪酬體系的實施和修正。薪酬制度制定后,要嚴格執行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的,必須要經常和員工進行溝通,調查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調動其工作的積極性,同時要關注企業的經營狀況和市場薪酬水平的變化,不斷合理地調整薪酬制度,確保企業長期健康發展。
(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)
主要參考文獻:
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[2]楊劍,白云.激勵導向的薪酬設計[M].北京:中國紡織出版社,2003.
房地產設計范文4
【關鍵詞】房地產；住宅設計；方向
1 前言
作為房地產方來說，只有摸清當前大眾的購房需求，才能決定將要建造的住宅，應該遵循什么樣的設計方向?？v觀我國經濟發展水平的現狀來看，住宅的購買主力軍主要還是集中在中低收入人群上，所以說中小戶型應該是市場需求量最大的。然而現代人對于住房的要求越來越高，它不再僅僅局限于能遮風擋雨了，而是提出了更高的要求，比如如何能在較小的空間里面創造出較高的舒適度，還有就是購買者提高了住宅區綠色環保的意識，不單是對住宅內外的環境有所要求，就連用于住宅建造的建材也開始受到了人們廣泛的關注，因此，怎樣把握住宅的設計方向，便成為了房地產方的首要問題。
2 住宅設計的原則
當前房地產方在住宅的設計當中，主要是有以下幾個關鍵性問題：一是房地產開發商的開發理念是否能順應市場的需求；二是設計師是否具有一種服務于大眾的意識，以至于他設計出來的戶型，最終能不能被廣大的購房者所認可；三是客觀理智的去對待中小戶型，特別是小戶型所存在的一系列問題。
2.1 開發理念的重要性
房地產方的開發理念將對住宅的戶型好壞有著至關重要的影響。因為對于一個項目來說，它將來要面向一個什么樣的市場，面對一些什么樣的消費客戶，以此來決定這個住宅小區首先應該是以什么樣的戶型為主。如果是以大戶型為主，中小戶型為輔，那么在戶型和布局的時候就要充分考慮到大戶型的舒適程度，當然在這種情況下，中小戶型相對于大戶型來說在舒適度上有可能就會稍微差一點；但是如果是以中小戶型為主，大戶型為輔的小區來說，那么在戶型的設計上肯定會對中小戶型有所側重，讓中小戶型也能成為雖然空間較小，但同樣居住舒適。所以說房地產方的開發理念是非常重要的。
2.2 設計師意識的重要性
在市場目標和消費群體都確定了以后，那么這些住宅的戶型結構，就要經過我們的建筑設計師來進行精心的設計了，但是，從目前很多的住宅小區來看，普遍都存在著一些諸如布局不是十分合理、設計中的細節處理顯得粗糙、人性化設計的體現不夠等等方面的問題。并且這些問題大多都出現在中小戶型的設計上。
其實相同的造面積，只要設計師能結合實際情況，認真細致的思考一下，把原有的設計進行一些細微的改動，也許就會讓住宅的舒適度得到一個較大幅度的提升。可惜的是在實際的設計中，我們的建筑設計師就是沒有把這些問題完全的考慮進去。歸其原因來看，主要是設計師的服務意識還不夠，從而導致上述問題的存在。
2.3 客觀處理中小戶型存在的問題
不得不承認在實際的設計中，我們的中小戶型特別是小戶型，確實在設計上會有一些難度，但是面對這些設計上的困難，我們應該客觀理智的去對待。不能老是重復出現諸如：用一直銷售不出去的大戶型，進行簡單的改造以后就變成了幾套所謂的小戶型；利用大戶型建造后剩余的一些間隙，來插入小戶型的建造；還有就是看著市場緊需小戶型了，就匆忙進行設計施工，結果肯定是不想而知的。在這些條件下建造出來的住宅，是否能讓購房者滿意，能真正做到在較小空間的空間范圍內，能否提高較大的舒適度。
3 房地產中住宅設計的方向
從我們國家經濟發展水平的現狀來分析，對于我們房地產方面的主要需求，還將會是以中小戶型為主的住宅小區。而且現代的年輕人都喜歡自由，崇尚要擁有自己的私人空間，可是面對各方面的壓力，購買大戶型是不現實的，所以綜合分析來看，中小戶型將會越來越受到大家的歡迎和喜歡。
3.1 讓單一建筑設計向人性化設計靠攏
隨著時代的變遷，房地產方不再把住宅設計看成是單一的“房屋建造”，而是把人性化的設計理念穿插其中，讓它成為住宅設計的一個部分。確切一點來說，人性化設計實際就是讓建筑設計師在考慮建造質量的同時，能設身處地的從住戶的角度出發，充分去感受住戶在生活和生理方面的需求，切實體現出“以人為本”的設計理念。只有符合消費群體的設計才能給房地產方帶來豐厚的利潤回報。這一觀點已經被眾多的房地產方所認同，像我們熟知的萬科所建造的城市花園和正和推出的夢想和居，都充分的說明了這一觀點的正確性。
3.2 讓住宅設計走向科技化
住宅設計中除了涉及到建筑這門學科以外，在當前的住宅設計領域中，科技成果的應用也越來越多，特別是新型技術的推廣和應用，像某些住宅小區內都紛紛的裝上了安全防盜系統、攝像頭監控系統、可視監控電話等等，那是因為現代人的安全意識正在日益劇增，作為每天待的時間最長的起居室，當然更是注重它是否具有完善的安全設施，這些看似不是建筑主體工程的科學技術引進，往往還能成為日后住宅銷售時的熱點，也能讓該類住宅的附加價值有所提高，最終起到一個促進銷售的作用。
3.3 讓住宅設計走向開放化
讓住宅設計走向開放化，實際就是要摒棄以往住宅設計中的墨守成規。因為有些地方出于對地方建筑企業的保護，使住宅設計當中少了很多外來的競爭力，一旦外來競爭力減小了創新思維相應也就會減少，最后就會導致住宅的設計水平停滯不前甚至是有所下降。好在這樣的保護大門終于被住宅商品化的熱浪給沖開了，為住宅設計注入了新鮮活力，特別是近年來國外建筑風格和建筑理念的多渠道引進，讓我們國家的住宅設計進入了一個相對活躍的時期，而且隨著外來競爭力的增大，對我國在住宅設計專業水平的提高上，也有著很大的推動作用。這樣也能讓房地產方的商品不斷推陳出新，吸引更多消費者的關注目光。
3.4 讓住宅設計走向空間的多樣化
隨著購房者的需求變化，我們的住宅設計已經逐漸由原來的純平面設計，慢慢的向三維空間的設計進行轉變。因為現代人都很獨立，喜歡動靜分開以及各個層次布局要分明，所以應運而生的在住宅設計中出現了如：躍層設計、錯層設計和高空利用設計等獨特的設計風格。這些有別于普遍設計風格的住宅也能夠成為房地產方的全新賣點。
3.5 讓住宅設計中融入生態環保意識
生態環?，F在無論是在哪個國家都是被大力提倡的，而且隨著大力打造宜居環境的提出，生態環保在住宅設計中就顯得更加的重要。對于住宅設計在生態環保方面主要是通過以下幾個方面來體現：一是保證住宅小區的基本綠化面積；二是盡量采用綠色材料和環保材料；三是建立一些節能系統，如安裝太陽能和水資源的再次利用等；住宅小區是否融入了生態環保的設計理念，直接關系到人類的資源能否可持續性的進行發展，這也必然將成為未來住宅設計的主流方向。
4 結束語
無論未來房地產中的設計方向如何改變，都應該本著以人為本的理念去進行設計。因為我們建造的住宅，它的使用主體始終是人，這個是永遠也不會改變的，所以住宅的建設應該最大限度的創造出集方便、環保、舒適于一體的生活居住環境。并且在設計中還應該展現出對于未來的預見性，像文中提到的資源再利用和設計科學化等方面，都是順應未來住宅設計發展趨勢的，只有這樣根據市場需求不斷探索不斷創新，才能從根本上保證房地產方的利益實現最大化。
參考文獻
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房地產設計范文5
關鍵詞：房地產項目；設計管理；限額設計；品牌效益
房地產項目設計管理工作，對于房地產項目的開發、建設以及后期運營均有深遠影響。房地產項目的開發決定未來住戶的居住體驗。因此在項目設計管理中，應充分考慮項目開發價值及效益成果，以滿足人們的實際需求?；诖?，應結合房地產項目的具體要求，制定科學的設計規劃，進而改善城市規劃現狀。
1房地產項目設計管理的內涵
房地產項目實則是通過住宅規劃展現其開發價值。而在房地產項目設計管理中的最主要的要求即為提升建筑質量。因此，房地產項目開發商以及設計機構在對房地產項目進行設計規劃時，除了要考慮住宅建筑的美觀性、規范性外，還應在優化審批流程的同時實現科學設計，避免房地產項目出現設計不合理等問題，影響其效益水平。一方面，房地產項目設計管理者應針對項目設計環節進行有效管控，始終以環境、市場為導向予以設計，避免建成后的建筑物面臨改建壓力；另一方面，應在設計中綜合分析項目需求情況，無論是設計結構還是設計功能，都應當具有較高的匹配度，確保建筑成品符合當代人審美與居住需求。基于此，房地產項目設計管理工作，應當在高水準人才輔助下對其實施科學設計，繼而實現房地產業的良性發展。
2房地產項目設計管理要點
2.1注重項目質量管理
房地產項目設計管理是房地產開發公司中較為重要的內容，也是決定項目效益的根本因素。因此，針對房地產項目進行設計管理，應引起設計人員的高度重視，既要準確實現項目定位，又要憑借自身職業技能以及對房地產項目的敏感度，提出可行性房地產產品設計規劃，便于在后續項目開發后能夠為房地產企業帶來更高收益，最終在購房者與開發商之間建立協調關系。其中設計部門中的設計者應當在挖掘好項目開發價值后，對項目質量實施科學管理。房地產項目在競標環節，一旦房地產開發公司中標，應立即展開方案質量審核工作，就項目方案的內容進行反復分析，包括了解項目開發方向以及開發意義，之后才能提出細致化設計目標。一般情況下，房地產項目的設計管理形式為以下兩種類型：①委托制。房地產開發公司在成功獲得項目管理資質后，常將項目設計事項交由第三方設計機構。因對方職業水平較高，且人才基礎夯實，故而將項目設計權委托給第三方機構后，能夠獲得更可靠的設計成果。在采用此種方法時，還應當加強資信審查，判斷合作方是否具備良好的信譽度與設計資質，以免遭受資信風險，影響項目開發進度；②招標制。在房地產開發公司中標后，將利用招標法獲取適合的項目方案，由此從多個項目方案中進行優選。無論選擇哪一種，都應對項目設計內容進行多次分析，避免出現設計漏洞，偏離原始項目開發方向。項目設計管理者應從項目本身的質量上著手，以此提高管理水平。
2.2加強項目資源管理
房地產項目設計管理過程中還需要進一步加強項目資源管理，以此展現出項目的實踐價值。在房地產公司初期開發項目時，其中涉及的項目資源包括人力、物力兩項資源，若能實現項目資源的聯合作用，可對項目質量產生積極影響。房地產公司在取得項目開發資質后，常要明確投資重點，而且還應結合市場動態，確保開發后的房地產產品，能夠擁有廣闊的推廣空間，以便在市場供需環境下獲得更高效益。其一，房地產項目在交給專業的設計機構進行項目方案的設計時，除需要求設計機構繪制出具體的建筑圖紙外，還應充分利用其模型制作、設計咨詢、投資管理業務的能力，為房地產項目的開發給出明確的建議，從而促使房地產項目在第三方設計機構的輔助下，能夠實現最優化建設。其二，在人力資源利用上，也需要注重設計人員職業技能是否符合項目設計要求，即運用適合的人力成本聘用優質設計人才，確保房地產項目在人力物力集成的環境下，得到最大化開發。作為項目設計管理者，在項目設計初期，應從多個設計機構中選出最為適合的合作方，促使項目設計方案可行性更強。同時，還應清楚掌握項目土地資源以及項目價格等方面的內容，必要時可組織調研活動，即對周邊競爭者旗下開發的樓盤住戶發放調查問卷，詢問居住體驗以及服務滿意度、樓型設計滿意度等，由此匯總相關信息后，用于指引該公司未來的開發方向。在選擇設計單位時，還應遵循以下原則：①就近原則。關于房地產開發相關設計機構較為多樣，但若單純從信譽度、專業水準、運營經驗上挑選，很容易出現高成本問題。所以，應首選周邊優質設計機構。因其對周邊群眾的喜好、市場競爭條件、環境特征均有良好的熟悉度，故而其項目設計成果更符合項目實況；②綜合性。在雙方合作的基礎上，還應加強互動，就設計進度、設計方式、設計價格等綜合信息進行友好溝通，由此提高項目資源利用率。
2.3優化項目方案管理
房地產項目設計方案能夠體現出項目開發方法與重點方向。因此，應對其進行細化設計與有效管理，這樣才能促使房地產項目在項目方案的指導下，實現最大限度上的開發利用。房地產項目方案在初期設計環節，理應參照地勘報告、周邊基礎設施分布圖對房地產項目日照時間、容積率等參數進行細化設計，繼而展現出項目開發的必要性。另外，在項目方案管理中，還需要靈活選用管理方式，編制科學的預算規劃，以免在正式規劃中造成項目超出預定資金標準，降低項目效益。在項目方案管理中還應采用對比方式，從多個項目方案中選出契合度最高的一個，繼而在控本基礎上突顯項目開發理念。本文具體以A公司為例，作為我國知名房地產開發企業，它在項目方案管理上，具有豐富的管理經驗，可供同行業借鑒。首先，在項目方案中側重于客戶需求的體現。無論是開發住宅建筑還是商用建筑，都需要得到客戶的大力支持。所以，應在項目方案設計期間，精準分析客戶需求，之后由材料部對房地產產品的設計圖以及項目范圍給出明確的標準；其次，該企業在項目方案管理中還善于運用項目模型，分析項目方案是否適用。對于項目方案的設計流程，也應為其設定標準化管理規劃，為項目的妥善管理給予保障；最后，A公司在項目方案管理中提出了細化設計目標，即實現場地設計、物業管理、容積率、物業管理與成本控制的有效聯合，在為客戶建設高品質建筑的同時，也保證自身擁有更廣闊的效益空間，進而打造一個雙贏格局。在項目規劃中的水暖、機電設計部分，也均以精細化管理手段，為其提供可靠管控，促使房地產項目方案實現優化設計。
2.4實現項目限額設計
2.4.1成本管理
限額設計是房地產項目設計管理中不可或缺的部分。一旦缺少限額設計方案，將很難保證房地產開發公司達到預期效益要求。因此，在項目設計管理中，應保證設計者具備限額設計思維，促使他們所提供的設計方案，其成本可控。為了保證限額設計發揮出真正效用，還可通過下述兩個方式予以鞏固：①組建專家委員會，房地產項目的設計屬于一項專業性較強的綜合性內容。因此，可在項目限額設計中積極汲取專家委員會的經驗，對項目設計成果的經濟性、科學性實施反復驗證，促使項目設計規劃更符合限額設計要求；②實施限額設計管理責任制，對于參與房地產項目設計的人員，應對其設計行為進行管理。若未能遵循限額設計要求，可對其進行處罰。例如在其超出限額標準10%時，可對其進行經濟處罰。另外，對于限額設計中每個設計人員的職責需加以明確，避免設計人員缺乏自律意識，導致設計成果違背限額設計理念。例如在施工圖設計中進行限額設計，應嚴格參照設計標準、項目任務書以及項目投資范圍，為其設定具體的限額規定，促使房地產項目進入到實踐開發期，能夠為房地產企業帶來更大利潤。
2.4.2投資分配
房地產項目的設計管理還需要采用限額設計方法，實現開發資金的合理分配。之所以要在房地產項目管理中應用限額設計，主要是為了提高項目效益，為房地產開發公司提供更廣闊的利潤空間。因此，在項目設計管理中，應充分利用限額設計，對項目參建主體的投資額實施妥善分配，便于提升項目設計成果的合理性。另外，還應對投資額實施限額設計，不可過多投資，導致后續房地產項目無法為相關投資方帶來可觀效益。無論是房地產開發還是房地產建筑項目，最終目的都是從中獲利。因此在保障項目質量的前提下，應盡量對其進行合理投資。一方面，需對項目造價進行有效把控，包括在項目投資過程中的投入成本，需對其實施匯總；另一方面，對于投資回收周期還應做到心中有數，即投資后項目匯報時間節點，這樣可避免長時間無法順利獲得匯報，而導致企業自身可用資金較少，影響后期項目競標進度。對于項目開發中的維修費、變更費、拆除費，也應對其進行限額分配，促使項目在整個開發階段，都能實現合理管理。
2.5應用全程管理理念
房地產作為我國經濟發展中的重要產業，關于房地產項目的設計管理工作，還應當對其實施全程管理，在全程管理理念指引下，項目將體現出更明顯的可開發性。通常情況下，房地產項目設計管理包含以下三個部分：（1）常規設計管理。對于房地產項目的設計，在選擇第三方設計機構負責設計工作時，管理者應對整個設計流程予以有效管理。尤其對于設計中出現的造價高等問題，應及時進行干預。若遇到的問題較為復雜，管理者可以將其上報給企業領導，待組織研討會得出具體的解決方案后，再繼續下一步的設計工作。管理者應在項目設計管理中占據主導地位，準確分析項目設計成果是否合規、合理。（2）關鍵點設計管理。房地產項目中存在關鍵點。此時應加大關鍵點管理力度，尤其對于項目成本、項目質量、項目資源等事項，均應投入過多精力并注重項目審核效果，便于及時獲取可靠的設計問題處理方法。（3）變更設計管理。房地產項目在其出現變更時，還應保證變更后項目方案的匹配度。而且管理者還可聯合評審部門，對項目設計規劃中的內容進行逐項審核，提高項目變更管理水平。
3房地產項目設計管理的實際效益
3.1品牌效益
房地產項目在其開發階段，要想提高效益，應充分借助項目設計管理提升其品牌效益。所謂的品牌效益指的是在同行業競爭中的品牌優勢，以及客戶心目中的影響力。因此，在項目設計理念以及開發方向的確定上，應當從人文角度，盡量考慮到未來建筑物舒適度、建筑設計合理性、容積率達標率等因素，便于積攢客戶量，通過客戶之間的口耳相傳，塑造房地產品牌，這樣才能為其今后的高質量發展奠定基礎。在品牌效益提升階段，還可在項目設計管理中找到閃光點，并對其進行延續性設計，由此增加客戶的購房欲望。以A公司為例，A公司作為房地產行業中的標桿企業，雖然其價格上比其他房地產售房價格略高，但因其一直借助高品質物業管理品牌，吸引更多購房者愿意選擇A公司樓盤。A公司旗下樓盤物業均有專屬團隊，并利用精益管理理念對待每一位客戶。同時，它還秉承著客戶至上原則，為客戶創造最優化園區環境。在客戶入住前直到入住后，均為其提供前置，而且在園區綠化項目以及保潔項目設計上，還提倡10米靜距離管理模式，避免園區內的工作人員閑聊而形成噪聲污染。在安保項目設計上，利用耳麥式巡邏，以免信息傳遞過程中破壞業主的安靜體驗?；诖耍珹公司在物業管理項目設計上塑造了品牌，也正因為此，才能最大化展現其品牌魅力，在眾多低價樓盤競爭中脫穎而出。所以，房地產項目設計管理應在品牌效益上加大重視，并將其納入項目宣傳中，最終促使房地產開發公司憑借品牌力量擁有高效益。
3.2經濟效益
房地產項目在其設計管理環節中，關于經濟效益的提升也是主要目標。在保障項目質量的基礎上，理應采取多樣方法，為房地產企業增收，以此積攢更多資金，用于開發下一個房地產項目。一般情況下，項目設計管理者可從下述兩個部分來實現房地產項目經濟效益的優化提升：①正確投資。房地產項目的獲利由投資回報率決定，因此管理者在項目設計中應對設計方案潛在風險予以分析。通常利用市場調研的方式，對項目方案中體現的建筑面積、園區設計內容代入到市場環境中予以判斷，若發現違背市場推廣原則，或者將承受較高的開發風險，應謹慎投資。尤其在簽訂項目合同后，對于投資方的資金投入能力應進行科學衡量，避免后期投資方資金到位不及時，引起爛尾樓后果；②嚴控成本?，F今我國房地產項目的開發規模正在擴張，雖然國家已經頒布限購政策以及土地資源管控辦法，但為了保證房地產項目具備較高的經濟效益，還應在遵從法律的基礎上壓縮投資成本，運用有效的資金獲取最大利潤。
4結語
綜上所述，要想提高房地產項目設計管理效益，就應把控好項目設計管理要點，促使房地產項目體現出顯著的開發價值。因此，應從項目質量管理、項目資源管理、項目方案管理、限額設計、全程管理理念等方面著手，確保經過項目設計管理后，房地產項目能夠擁有較高的綜合效益，從而推動我國房地產事業的可持續發展，提升建筑產業的發展質量。
參考文獻：
[1]鄭利明.房地產項目設計管理要點與效益分析[J].江西建材,2020(12).
房地產設計范文6
關鍵詞：房地產項目； 規劃設計；成本
引言：房地產的設計依據往往是根據建設單位提供的項目規劃設計，為此，項目規劃設計的準確性和精確度便成為前期策劃和規劃設計的契合點。該文指出地產項目的規劃要適應市場發展變化的需求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下設計建造更多的多姿多彩的建筑。
一、規劃設計的要點
1.規劃設計需以人為本
以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規劃時，要避開規劃的細節和爭議地，從規劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規劃價值和市場潛力的地段進行周密的調查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預測情況，要從規劃的戰略發展中，而不是從規劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產單位在戰略布局時一定要結合城市的總體規劃和發展戰略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規劃設計，必須在深入細致的市場調查后，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。規劃出新的機制和設計方式隨著設計專業分工和市場的細化，配合設計各階段的咨詢顧問公司、方案設計公司、建筑設計公司、施工圖設計公司等更加專業的公司會更加適合階段設計工作的需要，而且會作得更好，更專業。所以，在相應階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實現。因此，房建開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人的經驗水平。對于大型房產項目，如果比較復雜，邀請國際知名設計單位進行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創新性想法和啟發，在原先的立意基礎上深入發展，形成一個基本確定的方案，供其進行選擇。
2.房地產項目設計應從以人為本的角度充分考慮消費者的行為心理需求
房地產市場中的使用主體----消費者的行為與心理是建筑師進行房地產項目設計的關鍵。如果說前述從房地產產品本身的價值來分析，只是為了幫助建筑師換個角度去思考評價房地產項目的設計，那么分析消費者的行為心理需求才是我們真正的設計出發點，是決定房地產項目開發設計成敗的關鍵因素。消費者的心理行為需求，是隨著政治、經濟、文化與環境等眾多因素的變化而改變的。中國住宅產業迅速發展，房地產市場與消費者的日趨成熟，產生了日趨增多的二次、三次置業的客戶，消費者的理性消費及其購買行為也發生了前所未有的變化。如果許多房地產項目在一開始的設計定位就不能符合當前市場或者不能預見到今后多變的消費者需求的要求，加上開發周期長這一特點，往往產品開發完成后已經遠遠落后于市場需求，失去市場吸引力，造成產品在市場中不能滿足消費者的需求，導致房地產產品價值在流通和消費環節上無法實現，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識、立場和方法來分析現代消費者的心理行為需求已經不行了，我們對房地產項目的規劃設計的關鍵是要通過時刻關注市場、跟蹤市場、深入市場、發現市場，挖掘出市場中不同層次消費者的潛在需求，通過認識需求、研究需求、引導需求，進而創造出適合需求發展的住宅產品，讓消費者體會親切感、認同感、歸屬感和信任感，使他們接受產品，激發消費者的潛在需求為有效需求，最后產生購買欲望。
3.選好建筑師
建筑是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發展商的良苦策劃難以實現。發展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經濟利益的實現。因此，從一開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人（業績、經驗、當面交談）。發展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論；建筑師必須有組織協調能力，并在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發展商的觀點和意圖；開發商應當給予相應寬松的創作環境，應尊重設計的專業性，不要盲目加以意見，左右設計師。
二、房地產項目成本控制五大原則
1.全面性原則。在成本控制過程中，要求全體職員參與成本費用的控制，因為對于一個房地產開發企業來講，不僅僅是項目分析決策者涉及到的相關費用、管理者的管理運營費用、施工人員的施工費用，每一工作人員都會與管理過程中發生的特定耗費有關；此外，成本控制是貫穿于整個項目的全過程與周期，而不能僅是是對部分高額度費用支出的管理與控制。
2.經濟效益原則。成本控制的出發點即為通過將項目的成本盡量地控制在最低，并在預算的成本范圍內完成項目的開發，最終為房地產企業帶來經濟上的效益。因此，房地產項目的成本控制應當以項目的經濟效益為中心，以在最小成本費用下實現服務質量最大化為目標。
3.目標成本控制原則。房地產項目必須以目標成本為依據，嚴格去監督在開發過程中企業的各項成本費用支出；目標成本一般是基于對企業的人力、物力、財力等進行了綜合的分析思考之后，考慮項目的內部實際情況及外部市場環境，采用價值工程等專門方法，做出最佳目標成本的決策。
4.動態控制原則。房地產項目隨著階段的不同，特別是施工階段項目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項目成本控制的重點也需要根據施工過程的進展情況進行相應的調整。例如：在項目的綜合分析決策階段應該結合項目所處的外部市場情況及所處的地域的獨特特點，重點考察項目的可行性與風險性；而在設計階段則需要充分運用價值工程的方法，重點分析產品在交付使用后，能否達到其所期望的功能而進行限額設計；在施工階段則需側重于各項成本的實際支出情況，并結合變化著的市場行情及時糾正偏差，以實現進行成本控制的動態調整。
5.責權利相結合的原則。在房地產項目開發過程中，項目經理、技術人員、業務管理人員以及其他人員都有在規定范圍內決定費用開支與否以及開支多少的權力；同時，各管理部門、施工單位和相關人員又負有各自的成本控制的責任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對各部門人員在成本控制中的業績進行考評，并將最終的項目經濟效益與成本管理人員的個人收入直接掛鉤，以決定獎懲，由此來提供各方控制主體實施控制的內在動力而形成激勵機制。
結束語
房地產項目規劃設計是一項專業性很強的技術工作，不僅需要明確房地產規劃設計的著重點，按照規劃設計的相關法律、法規進行設計，還需要與本地方的特色進行結合，呈現最佳方案，針對房地產項目規劃管理中存在的問題，要及時制定科學合理的政策方針并切實有效的實行。
參考文獻：
