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集體土地租賃合同范文1
一、辦理“兩證”的原則
盤(pán)活存量資產(chǎn)，有利改制；簡(jiǎn)化手續(xù)，規(guī)范收費(fèi)；方便企業(yè)，有利發(fā)展。在充分考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展歷史的特殊性、堅(jiān)持合法的前提下加快辦理步伐。
二、辦理“兩證”的范圍
市區(qū)范圍內(nèi)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村辦集體工業(yè)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè))改制為股份有限公司、有限責(zé)任公司、股份合作制企業(yè)、私有企業(yè)、租賃經(jīng)營(yíng)和實(shí)施出售、兼并、合并、破產(chǎn)等(以下簡(jiǎn)稱為改制)，對(duì)符合環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃要求的工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)性用房及用地可辦理“兩證”。涉及原使用的土地、房屋資產(chǎn)處置，應(yīng)按本意見(jiàn)規(guī)定進(jìn)行土地、房屋資產(chǎn)處置。
三、土地資產(chǎn)處置及其土地使用證的辦理
(一)*市土地行政主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的審批管理工作。各區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。未經(jīng)市土地行政主管部門依法審批，擅自進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)處置的行為無(wú)效，改制后企業(yè)的土地使用權(quán)不受法律保護(hù)。
(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制進(jìn)行土地資產(chǎn)處置，應(yīng)符合以下條件：
1、土地使用權(quán)屬必須合法無(wú)爭(zhēng)議，并已辦理土地登記，持有合法的土地使用權(quán)證書(shū)。
2、改制后的建設(shè)用地必須符合城市總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃。
對(duì)于違法占用的土地或通過(guò)土地非法交易等途徑非法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省、市有關(guān)土地確權(quán)的規(guī)定，經(jīng)依法處理并補(bǔ)辦用地審批手續(xù)后確定土地使用權(quán)，依法取得土地使用證后，方可按本規(guī)定申請(qǐng)進(jìn)行土地資產(chǎn)處置。尚未進(jìn)行土地登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請(qǐng)確權(quán)，由區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)地籍調(diào)查和初審后報(bào)市土地行政主管部門審核并由市土地行政主管部門出具土地權(quán)屬證明。
(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)依法補(bǔ)辦征用手續(xù)并
按土地使用權(quán)出讓方式進(jìn)行處置：
1、企業(yè)整體連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；
2、改制后企業(yè)由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的經(jīng)濟(jì)組織或單位控股的；
3、改制后改變?cè)恋嘏鷾?zhǔn)用途需重新建設(shè)的(房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地除外)。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制后改變土地批準(zhǔn)用途，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，按《關(guān)于進(jìn)一步深化國(guó)有土地有償使用制度改革推行土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓的通知》(杭政19號(hào))執(zhí)行。
通過(guò)土地出讓方式處置土地使用權(quán)的，由受讓者依法辦理土地征用手續(xù)和土地出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。改制企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制需要將集體土地依法征為國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)提供下列資料：
(1)建設(shè)用地呈報(bào)表(村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)政府蓋章)；
(2)改制企業(yè)的批文(由各區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)批復(fù))；
(3)征地協(xié)議書(shū)；
(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖。
(四)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在改制時(shí)，集體土地所有者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其它附著物租賃給改制企業(yè)的，涉及的土地使用權(quán)，可采取租賃方式進(jìn)行處置。
采取租賃方式處置土地使用權(quán)的，作為集體所有土地所有權(quán)代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織要與承租企業(yè)(改制企業(yè))簽訂土地租賃合同。
集體所有土地租賃合同文本由市土地行政主管部門統(tǒng)一制訂。
以租賃方式取得的土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。如確有需要，應(yīng)經(jīng)出租方同意并依法補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后才能進(jìn)行。
(五)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制為股份合作制企業(yè)或有限責(zé)任公司，由作為集體土地所有權(quán)代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織控股的，所涉及的土地使用權(quán)允許以集體土地使用權(quán)作價(jià)人股。但其土地使用權(quán)入股的價(jià)格需經(jīng)有土地評(píng)估資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)市土地行政主管部門確認(rèn)。同時(shí)，以土地使用權(quán)作價(jià)入股的，由相應(yīng)的集體經(jīng)濟(jì)組織按股收取紅利。
以集體所有土地使用權(quán)作價(jià)入股方式處置的，其土地所有權(quán)性質(zhì)不變。企業(yè)終止時(shí)，土地使用權(quán)仍歸原集體所有者。
作價(jià)入股的集體土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租，不得擅自改變土地用途。
作價(jià)人股的集體土地使用權(quán)作為企業(yè)的法人財(cái)產(chǎn)可以抵押，抵押時(shí)應(yīng)按國(guó)家關(guān)于集體土地抵押的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。抵押權(quán)人處分抵押物時(shí)，須先補(bǔ)辦征用、出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金或以處分集體抵押物所得價(jià)款先行抵交出讓金。
(六)使用劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制時(shí)，經(jīng)主管該企業(yè)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，由改制后企業(yè)按現(xiàn)行企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓或國(guó)有土地租賃手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金或按年繳納土地租金。
補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
補(bǔ)辦國(guó)有土地租賃手續(xù)后的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押按《*市國(guó)有土地租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(七)以土地出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)改制時(shí)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租給改制后的企業(yè)使用或作價(jià)入股。土地使用年限為土地出讓年限減去原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用年限后的剩余年限。
(八)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的具體程序：
1、申請(qǐng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向區(qū)土地行政主管部門提出土地資產(chǎn)處置的申請(qǐng)，以出讓方式處置的，還應(yīng)向市規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)。
2、權(quán)屬確認(rèn)。企業(yè)所在地的區(qū)土地行政主管部門在收到企業(yè)申請(qǐng)后15個(gè)工作日內(nèi)完成企業(yè)用地地籍調(diào)查和初審后(有權(quán)屬糾紛的除外)，報(bào)市土地行政主管部門審批，市土地行政主管部門在7個(gè)工作日內(nèi)完成審批工作。
3、地價(jià)評(píng)估和確認(rèn)。企業(yè)委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。企業(yè)持土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告向市土地行政主管部門申請(qǐng)?jiān)u估結(jié)果確認(rèn)，市土地行政主管部門在川個(gè)工作日內(nèi)完成地價(jià)確認(rèn)工作。
4、處置方案擬訂。由企業(yè)所在的區(qū)土地行政主管部門會(huì)同該企業(yè)擬訂土地處置方案，明確處置方式。如需補(bǔ)辦土地征用手續(xù)的，按國(guó)家、省土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定補(bǔ)辦征用手續(xù)，在報(bào)送土地資產(chǎn)方案時(shí)一并報(bào)送補(bǔ)辦征用的有關(guān)材料。
5、方案審批。采取補(bǔ)辦土地征用、出讓、國(guó)有土地租賃、土地使用權(quán)作價(jià)入股的，市土地行政主管部門根據(jù)區(qū)土地行政主管部門的初審意見(jiàn)，批復(fù)有關(guān)處置方案。如需辦理征用的，一并補(bǔ)辦征用土地審批手續(xù)。采取集體所有土地租賃方式處置的，由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)方案批復(fù)，由企業(yè)所在區(qū)的土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施，并辦理有關(guān)審批手續(xù)，在審批后由區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)將有關(guān)租賃合同及審批資料報(bào)市土地行政主管部門備案。
6、簽訂合同或協(xié)議。企業(yè)根據(jù)批準(zhǔn)的處置方案，按批復(fù)意見(jiàn)簽訂協(xié)議或合同。辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃或作價(jià)入股的，要與市土地行政主管部門簽訂土地出讓或租賃合同等有關(guān)手續(xù)；辦理集體土地使用權(quán)租賃的，要與集體土地所有者簽訂集體土地使用權(quán)租賃合同；辦理作價(jià)人股的，集體土地所有者要與企業(yè)簽訂作價(jià)人股協(xié)議。
7、土地登記發(fā)證。使用國(guó)有土地的企業(yè)辦理土地登記手續(xù)，可直接向市土地行政主管部門辦文窗口申請(qǐng)辦理土地登記；使用集體土地的企業(yè)，可向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)區(qū)初審后，報(bào)市土地行政主管部門審批。
(九)集體土地資產(chǎn)處置的有關(guān)政策措施：
1、土地使用權(quán)以出讓方式處置的，企業(yè)改制后將集體土地征為國(guó)有辦理土地出讓手續(xù)，且不改變用途并不重新建設(shè)的，由改制企業(yè)繳納土地出讓金，其土地出讓金按評(píng)估確認(rèn)價(jià)的20％繳納，并按“收支兩條線”的原則，除土地復(fù)墾基金(每畝loo00元)及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)(按出讓金的1％計(jì))外，其余由市財(cái)政按70％的比例返還給企業(yè)，并用于職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。該資產(chǎn)的最后處置權(quán)屬于國(guó)家。
2、鑒于歷史原因，對(duì)改制企業(yè)補(bǔ)辦規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等手續(xù)時(shí)，屬企業(yè)生產(chǎn)性用途的可免收市政配套費(fèi)，參照國(guó)有企業(yè)改制的有關(guān)政策，減半收取其它規(guī)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)。
3、為有利于企業(yè)發(fā)展，土地征用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)?shù)陀诔反褰ň拥臉?biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，企業(yè)過(guò)去已付的租用費(fèi)可抵扣土地征用費(fèi)。
4、以集體土地租賃方式處置的，土地租金按評(píng)估確認(rèn)價(jià)的20％乘以土地還原利率(按4％)確定。土地租金逐年繳納，標(biāo)準(zhǔn)自合同簽訂之日起五年不變，五年后每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整’幅度不超過(guò)原租金的20％。租金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)收取，主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)的建設(shè)，不得移作他用。
5、以集體土地使用權(quán)作價(jià)入股方式處置的，其作價(jià)入股額按土地評(píng)估確認(rèn)價(jià)的80％確定。
(十)改制后企業(yè)若需改變?cè)恋赜猛荆殘?bào)經(jīng)市規(guī)劃部門和市土地行政主管部門批準(zhǔn)，重新補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)繳土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用。如需改變用途進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須統(tǒng)一納人政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，實(shí)行土地使用權(quán)招標(biāo)或拍賣出讓。
四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理(市規(guī)劃局辦理)
(一)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的資料：
1、市土地行政主管部門開(kāi)具的企業(yè)改制聯(lián)系單；
2、1/1000地形圖兩份，用鉛筆線劃出用地范圍，并向規(guī)劃院四線室申請(qǐng)劃出規(guī)劃控制線；
3、土地使用權(quán)證(復(fù)印件)；
4、填寫(xiě)預(yù)審表和建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表。
(二)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的流程：
1,憑以上資料報(bào)送總窗口；
2、綜合處預(yù)審后，根據(jù)內(nèi)容報(bào)處、局審正；
3、預(yù)審后轉(zhuǎn)各業(yè)務(wù)處室，辦理規(guī)劃用地許可證手續(xù)；
4、辦理完畢后報(bào)送總窗口，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(或填寫(xiě)市土地行政主管部門聯(lián)系回執(zhí)單)。
(三)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的資料：
1、改制后的土地使用證(土地呈報(bào)表)；
2、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)測(cè)1／500地形圖兩份(詳細(xì)注明占地面積、建筑幢數(shù)、層次、建筑面積準(zhǔn)確數(shù)字)；
3、竣工圖二套(含建施平面、剖、竣工圖，并有設(shè)計(jì)單位蓋章)；
4、有消防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)部門的書(shū)面審核意見(jiàn)；
5、違法建筑行政處罰證明及補(bǔ)交規(guī)費(fèi)證明件；
6、填寫(xiě)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表。
(四)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的流程：
1、上述資料報(bào)送總窗口受理；
2、由綜合處送有關(guān)業(yè)務(wù)處室并報(bào)局進(jìn)行規(guī)劃定性，確定是否允許補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
3、如確定允許補(bǔ)辦，則到法規(guī)處接受違法建筑處罰，并到有關(guān)部門辦理交納規(guī)費(fèi)手續(xù)；
4、交納罰款和規(guī)費(fèi)后，憑單據(jù)及補(bǔ)辦資料由法規(guī)處報(bào)送總窗口受理，轉(zhuǎn)各業(yè)務(wù)處室和局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)；
5、由總窗口核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。以上資料齊全后，在15個(gè)法定工作日內(nèi)辦理完畢。
五、房屋所有權(quán)證的核發(fā)
(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)無(wú)論以何種方式進(jìn)行改制，改制前應(yīng)有合法有效房屋權(quán)屬憑證，不具備房屋權(quán)屬憑證，必須依法補(bǔ)辦，并取得房屋所有權(quán)證。由市房產(chǎn)管理部門核發(fā)權(quán)證。
(二)房屋所有權(quán)證的辦理。
l、*年12月9日前，經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，應(yīng)按規(guī)劃部門建房批準(zhǔn)文件和用地審批手續(xù)，受理登記核發(fā)權(quán)證。未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地狀況及負(fù)有法律責(zé)任的具結(jié)，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府證明報(bào)市規(guī)劃部門審核同意，由市房產(chǎn)管理部門受理登記、核發(fā)權(quán)證。
2、*年12月10日以后經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，在提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(建筑許可證)、竣工驗(yàn)收證明后，受理登記、核發(fā)權(quán)證。未經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)按規(guī)劃部門和土地管理部門的審批程序，經(jīng)行政處罰后，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，憑補(bǔ)辦批淮文件受理登記。
在批準(zhǔn)用地范圍內(nèi)，對(duì)少批多建房屋的超批準(zhǔn)建房面積部分，經(jīng)規(guī)劃管理部門行政處罰和規(guī)劃審核補(bǔ)證后，受理登記。
凡在*年*市區(qū)開(kāi)展房屋所有權(quán)總登記至今，已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，根據(jù)房屋驗(yàn)換證管理實(shí)施辦法辦理?yè)Q證手續(xù)，領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證。其中房屋所有權(quán)主、客體已發(fā)生變化的應(yīng)持有效憑證，辦理房屋轉(zhuǎn)移、變更登記。
(三)房屋租賃管理。
凡涉及房屋租賃事宜的，房屋租賃出租人和承租人應(yīng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向企業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門登記備案。
六、其它事項(xiàng)
(一)西湖風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用證和房屋所有權(quán)證的登記發(fā)放，按西湖風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)的規(guī)定執(zhí)行。
集體土地租賃合同范文2
出租方：___________________________（以下簡(jiǎn)稱甲方）
承租方：___________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）
根據(jù)《_________農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》和國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本合同。
第一條 甲方出租給乙方的集體建設(shè)用地使用權(quán)的地塊位于______________（詳見(jiàn)《土地使用證》附件），面積為_(kāi)________平方米（合_________畝），其宗地位置與四址范圍如甲，乙雙方確認(rèn)的附圖所示。
第二條 本合同項(xiàng)下出租地塊用途為_(kāi)________.乙方承租后必須按規(guī)定用途使用土地，如需變更用途，須經(jīng)甲方及當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃主管部門同意，甲乙雙方協(xié)商調(diào)整年租金后，向_________國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理用途變更手續(xù)。
第三條 本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)租賃期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。
第四條 本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)的年租金為每平方米________元人民幣，年租金總額為_(kāi)_______元人民幣。乙方應(yīng)于每年 ______月______日前向甲方按時(shí)繳納年租金。首次年租金從簽訂本合同之日起的______天內(nèi)繳清，年租金不足半年的按半年計(jì)收，超過(guò)半年的按全年計(jì)收。
乙方不按時(shí)支付年租金的，從滯納之日起，每日按應(yīng)付款額的______‰向甲方交納滯納金。超過(guò)六個(gè)月不支付年租金的，甲方有權(quán)收回出租的土地使用權(quán)。
第五條 在本合同生效之日起15天內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)向_________國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理租賃登記手續(xù)，甲方領(lǐng)取土地使用權(quán)出租許可證，乙方領(lǐng)取土地使用權(quán)承租證明書(shū)。
第六條 土地使用權(quán)租金的調(diào)整，每隔_________年調(diào)整一次，每次調(diào)整幅度為百分之______.租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)，甲乙雙方應(yīng)簽訂變更協(xié)議，乙方應(yīng)按新的標(biāo)準(zhǔn)繳納年租金。
第七條 乙方依據(jù)本合同租賃方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租，抵押。如需轉(zhuǎn)租的，須經(jīng)甲方書(shū)面同意，雙方簽訂轉(zhuǎn)租合同后到_________國(guó)土資源局辦理有關(guān)變更手續(xù)。
第八條 乙方在接受租賃場(chǎng)地移交手續(xù)后，應(yīng)妥善保護(hù)界樁，不得私自移動(dòng)。界樁遭受損壞或移動(dòng)應(yīng)及時(shí)報(bào)告甲方重新埋設(shè)，測(cè)繪費(fèi)和界樁費(fèi)由乙方支付。
第九條 乙方在租賃場(chǎng)地上需要新建，擴(kuò)建或翻建建筑物，須經(jīng)甲方書(shū)面同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)報(bào)批手續(xù)，雙方應(yīng)簽訂土地租賃期滿后承租方新建建筑物的處置協(xié)議。
第十條 土地租賃期滿，本合同同時(shí)終止履行，乙方應(yīng)向_________國(guó)土資源局交還土地使用權(quán)承租證明書(shū)，辦理土地使用權(quán)租賃注銷登記手續(xù)。對(duì)該地塊內(nèi)乙方投資建設(shè)的建筑物，附著物，應(yīng)按雙方簽訂的處置協(xié)議，在本合同終止之日起的60天內(nèi)處置完畢，逾期未處置完畢的，由_________ 國(guó)土資源局向乙方發(fā)出書(shū)面處置通知。
租賃期滿乙方如需繼續(xù)使用該地塊的，須在期滿前六個(gè)月內(nèi)向甲方提交續(xù)租申請(qǐng)，由甲乙雙方重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，向_________國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理續(xù)租登記手續(xù)。
第十一條 乙方因提前終止經(jīng)營(yíng)等原因，需提前終止租賃合同的，應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于三個(gè)月租金總額的違約賠償金。
第十二條 依據(jù)本合同依法使用的集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)受法律保護(hù)。在特殊情況下，因國(guó)家和農(nóng)村集體社會(huì)公共利益需要，集體土地所有權(quán)者報(bào)經(jīng) _________國(guó)土資源局審核和_________人民政府批準(zhǔn)后，可以提前收回出租的土地使用權(quán)，集體土地所有權(quán)者根據(jù)土地利用現(xiàn)狀，給予承租方相應(yīng)的補(bǔ)償。
第十三條 本合同訂立，效力，解釋，履行及爭(zhēng)議的解決，適用中華人民共和國(guó)法律，法規(guī)。因執(zhí)行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向租賃地塊所屬轄區(qū)人民法院。
第十四條 本合同未盡事宜，依據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)，政策等，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，作為合同附件，附件與本合同具有同等法律效力。
第十五條 本合同經(jīng)雙方法定代表人簽字蓋章，報(bào)_________人民政府批準(zhǔn)后生效。
第十六條 本合同一式五份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，一份交_________國(guó)土資源局存檔。
第十七條 本合同于______年_____月_____日在__________________簽訂。
甲方（蓋章）_____________
乙方（蓋章）____________
代表（簽字）_____________
代表（簽字）____________
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集體土地租賃合同范文3
論文內(nèi)容提要:物權(quán)法第142條的但書(shū)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)指國(guó)有土地租賃權(quán)為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)。市政公共設(shè)施所有權(quán)、職工購(gòu)買的公有住房都應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地使用權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)。筑物所有權(quán)須以土地權(quán)利為其正當(dāng)根據(jù)。土地權(quán)利可以是建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán),也可以是集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán),還可以是國(guó)有土地租賃權(quán)。
論文關(guān)鍵詞:土地權(quán)利/建筑物所有權(quán)/國(guó)有土地租賃權(quán)
一、問(wèn)題的提起
案例一:農(nóng)戶甲取得A地的宅基地使用權(quán)后,舉家到B市販賣蔬菜,鄰居農(nóng)戶乙出資在A地建造住房,竣工后聲稱擁有該住房的所有權(quán)。甲對(duì)此持有異議,并訴至法院,請(qǐng)求確認(rèn)該住房的所有權(quán)。
案例二:甲房地產(chǎn)公司擁有A地的國(guó)有土地使用權(quán),因缺少資金而與乙公司簽訂合作協(xié)議,約定乙公司投入3000萬(wàn)元人民幣,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有權(quán),甲房地產(chǎn)公司擁有三分之二的所有權(quán)。后因雙方發(fā)生爭(zhēng)議,甲房地產(chǎn)公司告知乙公司,建成的商品房全部歸屬于自己。乙公司堅(jiān)持自己擁有三分之一的商品房所有權(quán),并訴至法院。但該項(xiàng)合作協(xié)議被認(rèn)定為名為合作實(shí)為拆借資金,歸于無(wú)效。在這種情況下,建成的商品房所有權(quán)歸屬于誰(shuí)？
案例三:甲機(jī)關(guān)擁有一宗行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán),規(guī)劃用途為建造職工食堂和停車位。甲機(jī)關(guān)和乙公司簽訂合作建房協(xié)議,約定甲機(jī)關(guān)出資該國(guó)有土地使用權(quán),并負(fù)責(zé)將土地手續(xù)合法化；乙公司建房的全部資金；建成的酒樓由雙方各取得二分之一的所有權(quán)。直至該酒樓建成并開(kāi)始營(yíng)業(yè),甲機(jī)關(guān)也沒(méi)有將行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)變性為出讓的國(guó)有土地使用權(quán)。后來(lái),雙方發(fā)生糾紛,甲機(jī)關(guān)請(qǐng)求確認(rèn)合作建房協(xié)議無(wú)效,建成的酒樓歸其所有。解決上述紛爭(zhēng),確定建筑物所有權(quán)歸屬于誰(shuí),涉及到當(dāng)事人的協(xié)議、資金投入、國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)各種因素,哪種因素起關(guān)鍵性的作用？需要回答。
二、建筑物所有權(quán)必須以地權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)
建筑物所有權(quán)不可能憑空孤立存在,必須以地權(quán)作為自己的正當(dāng)根據(jù)。其道理在于:自羅馬法以來(lái),法律奉行土地吸收地上物的原則,尚未收割的農(nóng)作物、生長(zhǎng)于土地上的樹(shù)木、豎立于土地上的建筑物都屬于土地的成分,甚至于落在土地上的小鳥(niǎo)都要如此認(rèn)定。這固然周到地保護(hù)了土地所有權(quán)人的利益,可也阻礙了人們投資于他人的土地且保有建筑物所有權(quán)的熱情和行為,衡平地協(xié)調(diào)土地所有權(quán)人和投資于土地的非所有權(quán)人之間的利益,讓土地所有權(quán)人僅僅取得非所有權(quán)人利用土地的對(duì)價(jià),使非所有權(quán)人保有建造在他人土地上的建筑物的所有權(quán),法律創(chuàng)設(shè)了地上權(quán)制度,只要非所有權(quán)人在他人的土地上取得地上權(quán),建筑物便不被土地所吸收,而是與地上權(quán)相結(jié)合,成為地上權(quán)人的所有物。
我國(guó)法借鑒了這種思想及路徑,但沒(méi)有采用地上權(quán)的稱謂,而是使用了宅基地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等概念。其中,宅基地使用權(quán)作為農(nóng)戶在集體所有的土地上建造住房并保有住房所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù),集體土地使用權(quán)作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建造建筑物并保有所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù),在廣東省也能作為中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外資獨(dú)資企業(yè)等建造建筑物并保有所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù),國(guó)有土地使用權(quán)作為在國(guó)有土地上建造建筑物并保有所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)。
筆者認(rèn)為,這三種情形都不宜作為《物權(quán)法》第142條但書(shū)所包含的內(nèi)容,首先分析第一種情形。（1）建筑物所有權(quán)以地權(quán)為其正當(dāng)根據(jù),乃古今中外的立法例及其理論所共認(rèn),是衡平土地所有權(quán)和土地利用人之間利益關(guān)系的最佳模式,沒(méi)有充分的理由不宜輕易放棄,何況《物權(quán)法》已經(jīng)貫徹了這種理念,設(shè)置了相應(yīng)的法律制度,如建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。（2）設(shè)置例外,得有充分的必要性和正當(dāng)性,否則,任其存在會(huì)破壞整體及其和諧要求,在法律制度領(lǐng)域就是破壞法制的統(tǒng)一。某些專家所理解的《物權(quán)法》第142條但書(shū)所包含的三種情形（例外）,缺乏必要性和正當(dāng)性,不宜存在。這三種情形完全可以而且能夠按照建筑物所有權(quán)以地權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)的思路加以解決,這從下文的分析中可以明了。
首先,由開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中配套建設(shè)的市政公共設(shè)施,可以甚至必須歸國(guó)家所有。其處理方式可由若干類型,其一,在建設(shè)用地使用權(quán)出讓金合理并已被土地資源管理部門收取的情況下,市政出資由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)市政公共設(shè)施,但不減少開(kāi)發(fā)商所應(yīng)支付的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的數(shù)額,國(guó)家取得這些設(shè)施的所有權(quán),但無(wú)相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)；其二,市政出資由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)市政公共設(shè)施,就該設(shè)施的基地部分,減少開(kāi)發(fā)商所應(yīng)支付的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的數(shù)額,國(guó)家取得這些設(shè)施的所有權(quán),同時(shí)享有相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)；其三,開(kāi)發(fā)商支付全部的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金,承擔(dān)建造市政公共設(shè)施的費(fèi)用,國(guó)家無(wú)償取得這些設(shè)施的所有權(quán),同時(shí)享有相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)；其四,開(kāi)發(fā)商支付全部的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金,承擔(dān)建造市政公共設(shè)施的費(fèi)用,國(guó)家無(wú)償取得這些設(shè)施的所有權(quán),但不享有相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)；其五,開(kāi)發(fā)商取得行政劃撥的建設(shè)用地使用權(quán),承擔(dān)建造市政公共設(shè)施的費(fèi)用,國(guó)家無(wú)償取得這些設(shè)施的所有權(quán),但不享有相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)。最后的類型是實(shí)務(wù)中較為常見(jiàn)的現(xiàn)象。分析比較上述五種類型,第一種處理類型存在著兩個(gè)缺點(diǎn),一是不符合建筑物所有權(quán)必須以地權(quán)為正當(dāng)根據(jù)的原理,二是國(guó)家變相地占用了開(kāi)發(fā)商的部分建設(shè)用地使用權(quán),有違公正。第三種類型雖然符合建筑物所有權(quán)以地權(quán)為正當(dāng)根據(jù)的原理,但國(guó)家侵占了開(kāi)發(fā)商的合法利益,不可取。第四種和第五種類型既不符合建筑物所有權(quán)以地權(quán)為正當(dāng)根據(jù)的原理,又不是恰當(dāng)?shù)睦娣峙?同樣不可取。第二種類型符合房地權(quán)屬間的規(guī)則,妥當(dāng)?shù)靥幚砹烁鞣降睦骊P(guān)系,最為可取。由此可知,所謂《物權(quán)法》第142條但書(shū)的第一種情形已被排除出去。
其次,分析第二種情形不宜作為《物權(quán)法》第142條但書(shū)所包含的內(nèi)容。由于各個(gè)機(jī)關(guān)、國(guó)有企事業(yè)單位的職工取得的工資及獎(jiǎng)金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于給國(guó)家和社會(huì)所做的貢獻(xiàn),在公房改制過(guò)程中,購(gòu)買公房時(shí)有福利的因素,不但房?jī)r(jià)款低于市場(chǎng)價(jià)格,而且免交了土地使用權(quán)出讓金。這是應(yīng)當(dāng)?shù)摹Ｍ瑫r(shí),限制職工的房屋所有權(quán)的某些效力,也是合理的。但是,限制購(gòu)房職工的權(quán)利,并不意味著非得剝奪購(gòu)房職工的建設(shè)用地使用權(quán)不可,并不意味著非得破壞建筑物所有權(quán)以地權(quán)為正當(dāng)根據(jù)的基礎(chǔ)性原則不可。我們完全可以選擇一條代價(jià)較低且公平合理的模式平衡各方的利益關(guān)系。在筆者看來(lái),最佳的模式應(yīng)當(dāng)是,職工依法及政策購(gòu)買單位的公房時(shí),同時(shí)取得房屋的所有權(quán)及其基地的建設(shè)用地使用權(quán),盡管不支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金；但若把該房屋出賣或互易與他人,則應(yīng)當(dāng)分區(qū)情況,按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》關(guān)于“職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房,產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng),在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,收入歸個(gè)人所有”（第21條第2款）的規(guī)定處理；或者按照該法關(guān)于“職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房,擁有部分產(chǎn)權(quán),即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán),可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房,一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng),在同等條件下,原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán),原售房單位已撤銷的,當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配”（第21條第3款）的規(guī)定處理。更應(yīng)注意的是,應(yīng)當(dāng)按照該法關(guān)于“職工購(gòu)買住房,都要由房產(chǎn)管理部門辦理住房過(guò)戶和產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù),同時(shí)辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù),并領(lǐng)取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書(shū)”的規(guī)定處理。十分明顯,國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)是強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)以土地使用權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)）為正當(dāng)根據(jù)的,而非承認(rèn)房屋所有權(quán)脫離建設(shè)用地使用權(quán)等地權(quán)而憑空存續(xù)的。
三、《物權(quán)法》第142條但書(shū)的應(yīng)有內(nèi)容
以上分析,并不意味著《物權(quán)法》第142條的但書(shū)形同虛設(shè),只是說(shuō)它另有內(nèi)容。在筆者看來(lái),其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是土地租賃權(quán)可以作為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)。其理由有二:（1）國(guó)土資源部于1999年8月1日了《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》,其中第4條規(guī)定:“國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地,應(yīng)實(shí)行短期租賃,短期租賃年限一般不超過(guò)5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地,應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃,具體租賃期限由租賃合同約定,但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。”這就明確承認(rèn)了建筑物所有權(quán)得以國(guó)有土地租賃權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)。當(dāng)然,筆者注意到《,規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》第1條第3款也規(guī)定“:對(duì)原有建設(shè)用地,法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥,不實(shí)行有償使用,也不實(shí)行租賃。對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的,可以實(shí)行租賃。對(duì)原有建設(shè)用地,法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥,不實(shí)行有償使用,也不實(shí)行租賃。對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的,可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地,重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓,租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,無(wú)論是利用原有建設(shè)用地,還是利用新增建設(shè)用地,都必須實(shí)行出讓,不實(shí)行租賃。這清楚地表明國(guó)有土地租賃權(quán)不得作為商品房所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)。就是說(shuō),作為解釋論,把國(guó)有土地租賃權(quán)作為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù),列為《物權(quán)法》第142條但書(shū)的內(nèi)容,只能是非經(jīng)營(yíng)性房屋所有權(quán)以國(guó)有土地租賃權(quán)為正當(dāng)根據(jù)。（2）日本等國(guó)家或者地區(qū),以土地租賃權(quán)作為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)的情形不在少數(shù),其中一個(gè)重要原因是租金相對(duì)于地上權(quán)的代價(jià)而言較低。代價(jià)低卻能夠保有建筑物所有權(quán),何樂(lè)而不為呢？！這應(yīng)當(dāng)引起我們的重視。
集體土地租賃合同范文4
關(guān)鍵詞：加油站；用地；法律視角；管理
中圖分類號(hào)：TU249.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02
加油站的地理位置在某種程度上決定其經(jīng)濟(jì)效益，土地是加油站的基礎(chǔ)和根本，各大石油公司搶攤布局，開(kāi)展加油站網(wǎng)點(diǎn)之爭(zhēng)，最根本的就是土地之爭(zhēng)。由于經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)化學(xué)品的特性，加油站的建造受到國(guó)家嚴(yán)格控制，其用地取得在當(dāng)今趨緊的土地管理政策下越趨困難，另一方面，加油站存量用地由于歷史原因存在較多的管理問(wèn)題亟待理順和規(guī)范。從法律視角看，加油站用地的取得和存量管理需要做到合法合規(guī)、權(quán)屬清晰、手續(xù)完備、管理規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)可控。
一、加油站用地的特殊性和用地現(xiàn)狀
加油站用地屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》中商服用地類的批發(fā)零售用地，不屬于人們通常認(rèn)為的國(guó)家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目用地。由于加油站本身的特殊性，其用地也受到較多的政策限制。根據(jù)國(guó)土資發(fā)[2002]229號(hào)《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)加油站用地管理的通知》規(guī)定，加油站用地自該通知下發(fā)之日(2002年7月19日)起列入限制供地類項(xiàng)目，一律實(shí)行有償使用，并按規(guī)定實(shí)行招標(biāo)、拍賣。這意味著，加油站用地通過(guò)行政劃撥、協(xié)議出讓方式取得已成為歷史。加油站用地的門檻越來(lái)越高，根據(jù)上述通知，“凡未取得省級(jí)經(jīng)貿(mào)部門核準(zhǔn)的成品油零售經(jīng)營(yíng)資格、不符合城區(qū)和公路沿線加油站發(fā)展布局規(guī)劃的，不得批準(zhǔn)供地”，要取得加油站用地，不僅企業(yè)自己要有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，還得政府方面有規(guī)劃，在規(guī)劃之外通過(guò)其他渠道取得用地已幾無(wú)可能。隨著全國(guó)性的建設(shè)用地緊張，各地列入加油站選址規(guī)劃的用地也越趨緊張，這與招拍掛制度的結(jié)合，使得加油站用地的成本暴漲，如今幾千萬(wàn)元取得一座加油站用地已不是稀罕事，而且許多城市特別是一線城市的城區(qū)已基本沒(méi)有供地用于建造加油站。于是，國(guó)內(nèi)石油巨頭將目標(biāo)瞄準(zhǔn)現(xiàn)有存量社會(huì)加油站，大打加油站網(wǎng)點(diǎn)收購(gòu)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。而在石油巨頭內(nèi)部，由于歷史原因，加油站用地性質(zhì)存在多種形式，除了國(guó)有出讓地外，還有原來(lái)的國(guó)有劃撥地、授權(quán)經(jīng)營(yíng)地，有在網(wǎng)點(diǎn)收購(gòu)或者與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營(yíng)過(guò)程中形成的的集體建設(shè)用地，甚至因用地缺乏，許多加油站用地系向他人租賃所得，每年繳納租賃費(fèi)。由于土地本身很強(qiáng)的政策性和明顯的法律屬性，不管是新建加油站用地的取得，網(wǎng)點(diǎn)收購(gòu)還是加油站存量用地的管理，都涉及較多的法律問(wèn)題。
二、加油站用地中存在的法律問(wèn)題
1.加油站用地涉及的法律法規(guī)。我國(guó)現(xiàn)行土地管理主要有三大法律制度即土地權(quán)屬制度、土地用途管制制度、土地有償獲得制度，土地管理方面的法律法規(guī)較多，就加油站用地而言，涉及《土地管理法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及國(guó)土資源部頒布的諸如《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)加油站用地管理的通知》等一系列規(guī)定和通知。
2.加油站用地存在的問(wèn)題。主要體現(xiàn)在：一是用地手續(xù)不完備。企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)，未履行全部手續(xù)或者辦理明顯有瑕疵的手續(xù)即占用土地建造加油站，未按照土地出讓合同履約等。二是用地性質(zhì)違規(guī)。因無(wú)法拿到商服用地，企業(yè)可能會(huì)占用工業(yè)、教育科技文化用地建造加油站，對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊和農(nóng)村地區(qū)，為了搶占市口，企業(yè)也可能會(huì)違規(guī)租用農(nóng)村集體土地建造加油站，從而違反《土地管理法》第63條中 “農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)” 的規(guī)定。以上一和二的不當(dāng)行為可能帶來(lái)行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等嚴(yán)重的法律后果。三是權(quán)屬登記不規(guī)范。存量用地權(quán)屬登記不規(guī)范帶來(lái)內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，比如加油站土地?zé)o證問(wèn)題，加油站收購(gòu)后土地權(quán)證未及時(shí)進(jìn)行變更，聯(lián)營(yíng)站土地作價(jià)入股方未將土地證轉(zhuǎn)移登記到聯(lián)營(yíng)站名下，因企業(yè)變革等歷史原因加油站土地權(quán)證登記名稱與加油站現(xiàn)有工商名稱不一致問(wèn)題等等，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)行權(quán)屬登記，不登記不發(fā)生物權(quán)效力的法律制度下，以上這些登記不規(guī)范的問(wèn)題會(huì)帶來(lái)土地權(quán)利主體缺位，物權(quán)瑕疵，影響物權(quán)權(quán)利行使，甚至帶來(lái)企業(yè)資產(chǎn)損失和其他經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。四是承租用地管理不到位，承租他人土地用于經(jīng)營(yíng)加油站，因土地?zé)o證，劃撥地出租未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)用地、集體建設(shè)用地出租，出租人違規(guī)用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產(chǎn)租賃他項(xiàng)權(quán)證、租賃合同約定不明等問(wèn)題帶來(lái)工商年檢通不過(guò)、失去經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)、引起糾紛訴訟、造成經(jīng)濟(jì)損失等風(fēng)險(xiǎn)。
三、加油站用地規(guī)范管理與風(fēng)險(xiǎn)防控
1.新增用地管理。新增用地管理的原則是手續(xù)齊全規(guī)范、避免違法用地。加油站新增用地主要有兩種方式：通過(guò)招拍掛和通過(guò)加油站股權(quán)收購(gòu)。
(1)招拍掛方式。以這種方式取得加油站建設(shè)用地，企業(yè)一般可以通過(guò)以下流程辦理：先查閱欲建加油站所在市、縣的土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計(jì)劃，從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T公開(kāi)信息渠道獲取土地招拍掛信息，有意向的持有關(guān)法律文件向當(dāng)?shù)赝恋毓芾斫灰字行奶岢鰰?shū)面申請(qǐng)，參與土地的招拍掛活動(dòng)，競(jìng)買成功后，簽訂成交確認(rèn)書(shū)，付清成交價(jià)款，之后辦理土地預(yù)審、規(guī)劃審查、項(xiàng)目立案審查、環(huán)評(píng)等手續(xù)，經(jīng)企業(yè)法律事務(wù)部門審核后簽訂土地使用權(quán)出讓合同，最后進(jìn)行土地使用權(quán)初始登記。該種方式中，土地使用證是權(quán)屬證明也是最終目標(biāo)，務(wù)必盡快辦理，憑此證方可辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證與建設(shè)工程施工許可證等加油站建設(shè)相關(guān)手續(xù)。
(2)股權(quán)收購(gòu)方式。加油站所有資產(chǎn)含土地和房產(chǎn)一同收購(gòu)，使加油站土地使用權(quán)收歸己有。該種方式下會(huì)遇到較多的法律風(fēng)險(xiǎn)，比如轉(zhuǎn)讓方主體不合格，未經(jīng)共有人同意出讓共有資產(chǎn)，加油站房地產(chǎn)已被抵押而無(wú)法過(guò)戶，土地房產(chǎn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，建設(shè)手續(xù)不全，存在違規(guī)用地和違章建筑，轉(zhuǎn)讓方隱匿加油站面臨拆遷信息等。作為收購(gòu)方應(yīng)采取如下措施應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)：
一是在收購(gòu)前進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，發(fā)現(xiàn)以上問(wèn)題及時(shí)采取應(yīng)對(duì)辦法。比如發(fā)現(xiàn)關(guān)于抵押?jiǎn)栴}，須由加油站產(chǎn)權(quán)人做出無(wú)抵押承諾或解除抵押承諾，在發(fā)現(xiàn)加油站資產(chǎn)已被抵押的情況下，可視具體情況要求先期解除抵押，或在合同中具體約定解除抵押的方式、步驟。又如加油站違規(guī)用地，轉(zhuǎn)讓方采用簽訂土地租賃合同形式占用集體土地的，應(yīng)在收購(gòu)合同中，明確約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)將該加油站的土地辦理為國(guó)有出讓性質(zhì)和商業(yè)用途，并過(guò)戶到合同約定的使用人名下。加油站占用集體土地又不能辦理國(guó)有出讓手續(xù)的，必須具有政府部門批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑施工許可證》等其他行政審批文件，才能降低風(fēng)險(xiǎn)損害發(fā)生的可能性。
二是盡快辦理土地房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。加油站股權(quán)收購(gòu)，價(jià)值比重最大的實(shí)際上就是土地和房產(chǎn)，而加油機(jī)、油罐等固定資產(chǎn)價(jià)值與其相比簡(jiǎn)直不值一提。收購(gòu)后，若土地不是登記在加油站名下的，企業(yè)盡快到房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，并移交涉及土地房產(chǎn)的各類檔案資料。如未及時(shí)辦理，將來(lái)一旦土地房產(chǎn)發(fā)生巨額增值，原轉(zhuǎn)讓方可能會(huì)反悔當(dāng)初收購(gòu)協(xié)議，致使雙方發(fā)生法律糾紛。
2.存量用地管理。存量用地管理的原則是做到權(quán)屬清晰、登記規(guī)范、使用科學(xué)。加油站存量用地主要有自有、聯(lián)營(yíng)、承租三種方式。
(1)自有土地。自有土地有劃撥、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、出讓三種。劃撥土地按照法律規(guī)定未經(jīng)批準(zhǔn)不得出租、抵押、轉(zhuǎn)讓，企業(yè)應(yīng)注意因加油站歇業(yè)或關(guān)閉后，若加油站土地是劃撥地的，未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)不得隨意處置，否則違法。授權(quán)經(jīng)營(yíng)地是國(guó)家將原劃撥地經(jīng)評(píng)估按評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金后授權(quán)給國(guó)有控股公司使用的土地，注意授權(quán)經(jīng)營(yíng)地只能按照指定用途使用或出租給指定對(duì)象，企業(yè)無(wú)處置權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓的需補(bǔ)交出讓金。出讓地是企業(yè)向市、縣土地管理部門繳納土地出讓金后取得的一定期限內(nèi)使用并可以自行轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地。由于其具有最完整的權(quán)利，流通性好，對(duì)企業(yè)來(lái)來(lái)說(shuō)最受歡迎也最容易管理，有條件的企業(yè)可以將原有劃撥地通過(guò)某種方式繳納出讓金后變?yōu)樽杂谐鲎尩亍Ｄ壳笆推髽I(yè)自有出讓地由于歷史原因存在登記不規(guī)范的問(wèn)題，主要有：
一是以前加油站整體收購(gòu)后未及時(shí)辦理土地權(quán)利人轉(zhuǎn)移登記，致使土地權(quán)利人至今仍登記在被收購(gòu)加油站的母體企業(yè)名下。這種情況風(fēng)險(xiǎn)在于，首先法律上只認(rèn)可權(quán)證上的登記人為該土地權(quán)利人，造成收購(gòu)方物權(quán)權(quán)利主體缺位，可能影響應(yīng)有權(quán)利的行使，如轉(zhuǎn)讓方實(shí)體被消滅，更加難以辦理權(quán)利人轉(zhuǎn)移。其次，名義上的權(quán)利人可能會(huì)在實(shí)際權(quán)利人不知情的情況下將該土地及房產(chǎn)作抵押，若抵押人破產(chǎn)或被第三人行使抵押權(quán)等均可能造成該土地及房產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行，影響加油站正常經(jīng)營(yíng)和權(quán)利主張，甚至可能造成地塊損失。再次是轉(zhuǎn)讓方因覬覦這些年土地大幅增值，可能以土地登記權(quán)利人的名義，通過(guò)訴訟方式主張退還收購(gòu)款收回土地。最后如遇政府征收該土地上的房屋，收購(gòu)方需要以房地產(chǎn)登記權(quán)利人名義或在其配合下才能獲得賠償，在談判中處于被動(dòng)。對(duì)這種問(wèn)題的解決思路是盡快補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)，當(dāng)然可能涉及土地增值稅、契稅、評(píng)估費(fèi)等高額費(fèi)用，如轉(zhuǎn)讓方不愿配合過(guò)戶或無(wú)法補(bǔ)辦，可以協(xié)商采取訂立協(xié)議的方式明確土地的實(shí)際權(quán)屬，從債權(quán)層面降低物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。
二是土地房產(chǎn)沒(méi)有權(quán)證。這種情況下，把該房地產(chǎn)作為注冊(cè)地的企業(yè)需要辦理營(yíng)業(yè)期限續(xù)展、加油站開(kāi)設(shè)非油業(yè)務(wù)辦理相關(guān)證照、實(shí)施企業(yè)更名等事項(xiàng)時(shí)，可能因無(wú)法提供房地產(chǎn)權(quán)屬證明被政府部門拒絕受理。如遇政府征收時(shí)，也可能因?yàn)闊o(wú)證遇到相關(guān)障礙。解決的思路是盡快分析原因，取得權(quán)屬證明，問(wèn)題較大的可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)辦理。
三是由于企業(yè)變革，土地登記名稱與加油站現(xiàn)有工商登記名稱不一致，這種情況下法律風(fēng)險(xiǎn)較小，因土地登記名稱下的企業(yè)要么是現(xiàn)石油企業(yè)的一致行動(dòng)人，要么在企業(yè)變革中已經(jīng)注銷，但是如果要規(guī)范登記，使土地登記名稱統(tǒng)一到工商名稱上來(lái)，需要查明兩者間的關(guān)系，視是否變更關(guān)系，股東是否有變化等不同而區(qū)分是變更登記還是轉(zhuǎn)移登記。登記方式的不同可能涉及差額巨大的稅費(fèi)。
(2)聯(lián)營(yíng)。聯(lián)營(yíng)方以土地房產(chǎn)作價(jià)入股與石油公司成立加油站，按照《公司法》規(guī)定，該土地房產(chǎn)屬于聯(lián)營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將該土地房產(chǎn)過(guò)戶到聯(lián)營(yíng)體名下，但現(xiàn)有聯(lián)營(yíng)加油站中，存在較多未過(guò)戶的情況，可能帶來(lái)權(quán)益不清，出資不實(shí)，土地方擅自處分該土地房產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，建議協(xié)商聯(lián)營(yíng)對(duì)方補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)，但因近年來(lái)土地增值巨大，聯(lián)營(yíng)方考慮自己利益可能會(huì)不同意，則建議以簽訂協(xié)議的方式明確土地房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)屬，從債權(quán)層面降低物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。
(3)承租。加油站承租土地對(duì)于石油企業(yè)來(lái)說(shuō)既無(wú)奈、又有不確定性和一定的風(fēng)險(xiǎn)。租賃土地的主動(dòng)權(quán)在出租人手里，租金上漲，不再續(xù)租，提前結(jié)束租賃合同等會(huì)給承租人帶來(lái)不確定性，而出租人出現(xiàn)前文所述無(wú)土地房產(chǎn)權(quán)證等問(wèn)題帶來(lái)管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。特別是在工商登記政策收緊的情況下，以承租土地的地址為加油站注冊(cè)地的，在該加油站辦理營(yíng)業(yè)期限續(xù)期等工商手續(xù)時(shí)，因無(wú)法提供他方的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，工商部門可能會(huì)拒絕受理。對(duì)于加油站承租地管理，建議一是對(duì)出租人開(kāi)展盡職調(diào)查，確定出租人主體合格，租賃標(biāo)的合法合規(guī)。二是加強(qiáng)租賃合同管理，將可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)合同約定來(lái)化解，比如為了固定較長(zhǎng)的租賃期限，有些企業(yè)簽訂30年的租賃合同，但根據(jù)《合同法》租賃合同分則規(guī)定租賃期限最長(zhǎng)為20年，后面10年無(wú)法受到法律保護(hù)，建議通過(guò)再簽一份租期為10年的合同，租賃期限從前份20年的合同結(jié)束之日起計(jì)算的方法解決租35年的問(wèn)題，保證了加油站經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性。二是完善租賃手續(xù)和相關(guān)文件，加油站應(yīng)當(dāng)向出租人索取土地權(quán)屬證明復(fù)印留存，或到土地房產(chǎn)交易中心調(diào)閱權(quán)屬信息。租賃事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)備案，并辦理土地使用權(quán)出租他項(xiàng)權(quán)利登記，取得租賃他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，維護(hù)承租人權(quán)益。
參考文獻(xiàn)：
[1]中華人民共和國(guó)土地管理法[M].北京:中國(guó)法制出版社,2005.
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集體土地租賃合同范文5
一、適用范圍
1、鎮(zhèn)范圍內(nèi)，租用無(wú)房產(chǎn)證或租賃證的房產(chǎn)和無(wú)土地證的集體土地上的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的招商引資企業(yè)，含新注冊(cè)及變更、遷入企業(yè)。
2、企業(yè)注冊(cè)地及財(cái)政級(jí)次均在鎮(zhèn)。
二、職責(zé)分工
1、所在村、社區(qū)及業(yè)主單位負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍、實(shí)力背景、投資門檻、稅收貢獻(xiàn)情等情況進(jìn)行初審。
2、鎮(zhèn)經(jīng)發(fā)辦負(fù)責(zé)對(duì)入駐企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)資質(zhì)、投資門檻、稅收貢獻(xiàn)等情況進(jìn)行審核及相關(guān)資料的備案存檔管理。
3、村鎮(zhèn)建設(shè)辦負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的權(quán)屬及合法性等情況進(jìn)行審核。
三、辦理流程
1、投資者如實(shí)填寫(xiě)《區(qū)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地使用意見(jiàn)表》、《鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地入駐企業(yè)審核表》，并提供相關(guān)資料，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地所屬村、社區(qū)或業(yè)主單位對(duì)上述資料進(jìn)行初審，同意后簽字蓋章。
2、鎮(zhèn)經(jīng)發(fā)辦、村鎮(zhèn)建設(shè)辦按照各自責(zé)職分別審核上述資料的相關(guān)內(nèi)容，同意后由負(fù)責(zé)人在《鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地入駐企業(yè)審核表》中相關(guān)欄目?jī)?nèi)簽字蓋章確認(rèn)。
3、經(jīng)分管鎮(zhèn)長(zhǎng)同意并在《鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地入駐企業(yè)審核表》中簽字后，鎮(zhèn)黨政綜合辦在《區(qū)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地使用意見(jiàn)表》中相關(guān)欄目?jī)?nèi)蓋鎮(zhèn)政府公章。
4、投資者憑蓋章后的《區(qū)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地使用意見(jiàn)表》到區(qū)有關(guān)部門辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)。
四、相關(guān)資料
1、土地權(quán)屬證明復(fù)印件一份，需土地使用權(quán)人蓋章；
2、租賃合同原件一份；
3、入駐企業(yè)法定代表人身份證明復(fù)印件一份（新注冊(cè)公司需提供公司所有股東身份證明）；
4、《名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》（僅需新注冊(cè)企業(yè)提供）;
集體土地租賃合同范文6
【關(guān)鍵詞】石油銷售企業(yè) 土地資產(chǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
一、石油銷售企業(yè)土地資產(chǎn)的特點(diǎn)
土地是一種重要的資源性資產(chǎn)，沒(méi)有土地，一切生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)就沒(méi)有立身之本。石油銷售企業(yè)的土地呈現(xiàn)宗數(shù)多分布散、閑置待用多、土地取得方式復(fù)雜多樣、管理難度大、取得和使用成本不斷上升等特點(diǎn)。宗地多分布散。不同于其他企業(yè)土地集中在某市或某縣的情況，銷售企業(yè)25000余宗土地分布在1400多個(gè)市縣，土地登記、租賃管理都要在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行，需要面對(duì)各級(jí)甚至是鄉(xiāng)政府的土地管理部門，而土地管理的地方特色比較重，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，政府執(zhí)行土地政策差異也很大。土地取得方式復(fù)雜多樣。新增用地通過(guò)招拍掛和股權(quán)收購(gòu)取得，存量用地有自有、聯(lián)營(yíng)、承租三種方式，自有土地又有劃撥、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、出讓，由于歷史原因土地取得方式復(fù)雜多樣，用地存在風(fēng)險(xiǎn)。閑置待用多。企業(yè)空閑、廢棄及閑置待用土地2500宗，閑置面積2910萬(wàn)平方米（約4.36萬(wàn)畝），如何盤(pán)活低效土地資產(chǎn)是銷售企業(yè)土地管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。土地取得和使用成本不斷上升。加油站建設(shè)用地全部實(shí)行招拍掛方式后，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈使得土地取得成本不斷飆升，隨著國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)土地使用提高和地方執(zhí)行政策到位，土地使用稅還將進(jìn)一步上升。由于上述特點(diǎn)導(dǎo)致銷售企業(yè)遇到的復(fù)雜情況最多，集中管理的難度最大。
二、石油銷售企業(yè)土地資產(chǎn)管理存在的主要風(fēng)險(xiǎn)
（一）加油站用地存在法律方面的風(fēng)險(xiǎn)
用地手續(xù)不完備。企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)，未履行全部手續(xù)或者辦理明顯有瑕疵的手續(xù)即占用土地建造加油站，未按照約定履行土地出讓合同。
用地性質(zhì)違規(guī)。因無(wú)法取得商服用地，企業(yè)可能會(huì)占用工業(yè)、教育科技文化用地建造加油站，對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊和農(nóng)村地區(qū)，為了搶占市口，企業(yè)也可能會(huì)違規(guī)租用農(nóng)村集體土地建造加油站，以上不當(dāng)行為可能帶來(lái)行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等嚴(yán)重的法律后果。
權(quán)屬登記不規(guī)范。存量用地權(quán)屬登記不規(guī)范帶來(lái)內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，加油站土地?zé)o證問(wèn)題，加油站收購(gòu)后土地權(quán)證未及時(shí)進(jìn)行變更，聯(lián)營(yíng)站土地作價(jià)入股方未將土地證轉(zhuǎn)移登記到聯(lián)營(yíng)站名下等等，以上這些登記不規(guī)范的問(wèn)題會(huì)帶來(lái)土地權(quán)利主體缺位，物權(quán)瑕疵，影響權(quán)利的行使，甚至帶來(lái)企業(yè)資產(chǎn)損失和其他經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。
承租用地管理不到位。承租他人土地用于經(jīng)營(yíng)加油站，因土地?zé)o證，劃撥地出租未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)用地、集體建設(shè)用地出租，出租人違規(guī)用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產(chǎn)租賃他項(xiàng)權(quán)證、租賃合同約定不明等問(wèn)題帶來(lái)營(yíng)業(yè)執(zhí)照到期后無(wú)法延期、新辦證照或行政許可事項(xiàng)受阻、失去經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)、引起糾紛訴訟、造成經(jīng)濟(jì)損失等風(fēng)險(xiǎn)。
（二）閑置待用土地存在政府收回的風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪?fù)恋兀B續(xù)多年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可由縣級(jí)以上人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。石油銷售企業(yè)土地待用（空閑、廢棄、閑置）比較多，多數(shù)時(shí)間比較長(zhǎng)，政府可能對(duì)待用閑置土地和低效使用土地可能實(shí)施政府無(wú)償收回和低價(jià)儲(chǔ)備辦法。銷售企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整關(guān)閉的油庫(kù)和加油站，待用土地中70%以上是劃撥土地和授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地，轉(zhuǎn)讓、出租與合作開(kāi)發(fā)均不同程度地受到國(guó)家土地政策限制。土地閑置待用的原因主要有以下幾類：
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，為保障本地石油市場(chǎng)的供應(yīng)，大部分地市縣石油公司都有油庫(kù)。隨著中國(guó)石化的企業(yè)重組，對(duì)石油商品的物流不斷優(yōu)化，按總部要求的逐步對(duì)市縣石油公司油庫(kù)進(jìn)行關(guān)閉，原則上一個(gè)地區(qū)保留1-2座油庫(kù)。目前這些關(guān)閉的油庫(kù)多年，土地大多屬于劃撥地或授權(quán)經(jīng)營(yíng)，地段較偏遠(yuǎn)處于城郊地帶或鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
隨著城鎮(zhèn)的不斷擴(kuò)張和交通系統(tǒng)建設(shè)的不料完善，由于因當(dāng)?shù)卣M(jìn)行道路改造（拓寬道路、改變道路、修建高速公路）和城市規(guī)劃引起加油站關(guān)閉或遷址。關(guān)閉的加油站多年未營(yíng)業(yè)。土地已經(jīng)處于空閑、廢棄、閑置的待用狀態(tài)，一般屬于授權(quán)經(jīng)營(yíng)地。
由于2000年左右集團(tuán)公司成立后，為搶奪市場(chǎng)、搶占網(wǎng)點(diǎn)或進(jìn)行戰(zhàn)略性收購(gòu)加油站，這些加油站（石油站）網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)比較密集，相隔距離很近，單站經(jīng)營(yíng)量很小，考慮到營(yíng)運(yùn)成本等各種原因，關(guān)閉了加油站。
為減少管理層，隨著實(shí)行扁平化管理的地縣一體化到位后，縣級(jí)經(jīng)營(yíng)部大部分搬到了城區(qū)加油站辦公，原縣支公司辦公樓及其土地可能閑置。
（三）閑置土地房產(chǎn)出租存在法律、經(jīng)濟(jì)、安全和環(huán)保等風(fēng)險(xiǎn)
租賃標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。閑置土地房產(chǎn)出租首先遇到的是該土地房產(chǎn)能否出租問(wèn)題。租賃標(biāo)的若是閑置的土地，則面臨被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)外出租可能帶來(lái)違約問(wèn)題。租賃標(biāo)的若是劃撥土地及其地上建筑物，則未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，不得出租；經(jīng)批準(zhǔn)出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中的土地收益部分上交國(guó)家。租賃標(biāo)的若是未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時(shí)建筑等違法建筑，則根據(jù)有關(guān)規(guī)定租賃是合同無(wú)效。所以租賃標(biāo)的審查，是避免閑置房地產(chǎn)出租風(fēng)險(xiǎn)的首要問(wèn)題。
租賃合同風(fēng)險(xiǎn)。租賃合同簽訂是閑置土地房產(chǎn)出租最重要的工作，合同的完整性、規(guī)范性直接影響到租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。很多風(fēng)險(xiǎn)、糾紛都是因?yàn)楹贤s定不明帶來(lái)的。承租主體合格問(wèn)題，承租主體選擇不當(dāng)，是造成租賃風(fēng)險(xiǎn)的根本原因。可能會(huì)出現(xiàn)租金收不回來(lái)、擅自裝飾裝修改擴(kuò)建或擅自轉(zhuǎn)租等問(wèn)題。租賃期限不明或過(guò)長(zhǎng)也會(huì)導(dǎo)致合同糾紛。
承租人風(fēng)險(xiǎn)。承租人除了履約不能給出租人造成租金損失外，還可能由于其不當(dāng)行為給出租人帶來(lái)連帶責(zé)任、無(wú)奈之下承租的本不該屬于自己的責(zé)任，造成企業(yè)無(wú)法預(yù)計(jì)的損失。承租人擅自改變用途、違章搭建和裝修不當(dāng)、進(jìn)行違法活動(dòng)、產(chǎn)品質(zhì)量不合格、安全環(huán)保不達(dá)標(biāo)等方面出現(xiàn)問(wèn)題，出租人都可能帶來(lái)連帶責(zé)任。
內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。管理人員可能收受賄賂、串通承租人壓低租金，降低準(zhǔn)入門檻或資質(zhì)要求，放松安全環(huán)保監(jiān)管等均可能給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和損失。出租人企業(yè)標(biāo)識(shí)未拆除即將房地產(chǎn)租給承租人使用，承租人的不當(dāng)行為會(huì)被媒體誤認(rèn)為出租人的行為等造成出租人聲譽(yù)負(fù)面影響。
（四）城鎮(zhèn)土地使用稅存在納稅風(fēng)險(xiǎn)。
土地量多面廣，信息不完整，等級(jí)確認(rèn)難度大，稅額計(jì)算易出現(xiàn)差錯(cuò)。主要是土地管理不到位、土地資料不齊全、縣市級(jí)的土地等級(jí)界定較為困難，無(wú)法全面核實(shí)等原因形成。
油庫(kù)、加油站等消防安全、綠化用地面積未能確認(rèn)，影響土地稅的減免報(bào)批。石油化工行業(yè)因安全生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的需要，消防等安全防范用地占總土地面積不小的比例。但由于油庫(kù)、加油站在原先建設(shè)時(shí)未能取得專門的、有明確顯示消防用地占地?cái)?shù)量的相關(guān)證明或具體依據(jù)，申請(qǐng)減免土地稅困難較大。
租賃經(jīng)營(yíng)加油站土地使用稅風(fēng)險(xiǎn)。租賃經(jīng)營(yíng)站一直以來(lái)在成品油銷售活動(dòng)中都占有較為重要的位置。目前，由于大部分租賃合同條款中均未對(duì)土地使用稅等做出明確規(guī)定由哪方承擔(dān)和繳納，其土地使用稅我方可能未按實(shí)際租賃面積按期繳納。
處于基建期間的土地?cái)?shù)量較多，可能未納入計(jì)繳范圍。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》，對(duì)基建項(xiàng)目在建期間使用的土地，原則上應(yīng)照章征收土地使用稅。
三、防范土地資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策和措施
（一）強(qiáng)化加油站用地規(guī)范管理，防范用地風(fēng)險(xiǎn)
把好新增用地入口源頭關(guān)。新增用地通過(guò)招拍掛和加油站股權(quán)收購(gòu)取得，管理原則是手續(xù)齊全規(guī)范、避免違法用地。
以招拍掛方式取得加油站建設(shè)用地。先查閱欲建加油站所在市、縣的土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計(jì)劃，從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T公開(kāi)信息渠道獲取土地招拍掛信息，有意向的持有關(guān)法律文件向當(dāng)?shù)赝恋毓芾斫灰字行奶岢鰰?shū)面申請(qǐng)，參與土地的招拍掛活動(dòng)，競(jìng)買成功后，簽訂成交確認(rèn)書(shū)，付清成交價(jià)款，之后辦理土地預(yù)審、規(guī)劃審查、項(xiàng)目立案審查、環(huán)評(píng)等手續(xù)，經(jīng)企業(yè)法律事務(wù)部門審核后簽訂土地使用權(quán)出讓合同，最后進(jìn)行土地使用權(quán)初始登記。
股權(quán)收購(gòu)方式取得加油站建設(shè)用地。加油站所有資產(chǎn)含土地和房產(chǎn)一同收購(gòu)，使加油站土地使用權(quán)收歸己有。這種方式下會(huì)遇到較多的法律風(fēng)險(xiǎn)，比如轉(zhuǎn)讓方主體不合格，未經(jīng)共有人同意出讓共有資產(chǎn)，加油站房地產(chǎn)已被抵押而無(wú)法過(guò)戶，土地房產(chǎn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，建設(shè)手續(xù)不全，存在違規(guī)用地和違章建筑，轉(zhuǎn)讓方隱匿加油站面臨拆遷、道路將改道之類影響加油站流量、影響加油站持續(xù)經(jīng)營(yíng)的信息等等。一是在收購(gòu)前進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，發(fā)現(xiàn)以上問(wèn)題及時(shí)采取應(yīng)對(duì)辦法。二是盡快辦理土地房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。
管好存量用地。加油站存量用地主要有自有、聯(lián)營(yíng)、承租三種方式，自有土地有劃撥、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、出讓三種。管理的原則是做到權(quán)屬清晰、登記規(guī)范、使用科學(xué)。
目前石油企業(yè)自有土地由于歷史原因存在登記不規(guī)范的問(wèn)題，以前加油站整體收購(gòu)后未及時(shí)辦理土地權(quán)利人轉(zhuǎn)移登記，致使土地權(quán)利人至今仍登記在被收購(gòu)加油站的母體企業(yè)名下。要盡快補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)，可能涉及土地增值稅、契稅、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，如轉(zhuǎn)讓方不愿配合過(guò)戶或無(wú)法補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)的，可以協(xié)商采取訂立協(xié)議的方式明確土地的資產(chǎn)關(guān)系、明確權(quán)屬問(wèn)題，從債權(quán)層面降低物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)無(wú)土地證情況要盡快分析查明原因，補(bǔ)齊相關(guān)文件和手續(xù)，重新辦證或取得相關(guān)權(quán)屬證明，問(wèn)題較大的可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)辦理。
聯(lián)營(yíng)加油站土地，聯(lián)營(yíng)方以土地房產(chǎn)作價(jià)入股與石油公司成立加油站，該土地房產(chǎn)屬于聯(lián)營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將該土地房產(chǎn)過(guò)戶到聯(lián)營(yíng)體名下，但現(xiàn)有聯(lián)營(yíng)加油站中，存在較多未過(guò)戶的情況，要協(xié)商聯(lián)營(yíng)對(duì)方補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)。
承租加油站土地。租賃土地的相關(guān)主動(dòng)權(quán)在出租人手里，租金上漲，不再續(xù)租，提前結(jié)束租賃合同等會(huì)給承租人帶來(lái)不確定性，而出租人出現(xiàn)無(wú)土地房產(chǎn)權(quán)證等問(wèn)題帶來(lái)管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于加油站承租地管理，一是對(duì)出租人開(kāi)展盡職調(diào)查，確定出租人主體合格，租賃標(biāo)的合法合規(guī)。二是加強(qiáng)租賃合同管理，將可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)合同約定來(lái)化解，三是完善租賃手續(xù)和相關(guān)文件，加油站應(yīng)當(dāng)向出租人索取土地權(quán)屬證明復(fù)印留存，或到土地房產(chǎn)交易中心調(diào)閱權(quán)屬信息。
（二）積極盤(pán)活閑置待用土地，提高資產(chǎn)利用率
企業(yè)存量土地十分稀缺珍貴，尤其授權(quán)經(jīng)營(yíng)地，是國(guó)家在特定時(shí)期對(duì)國(guó)企改革用地的一項(xiàng)政策支持。這些土地是銷售企業(yè)乃至中國(guó)石化集團(tuán)發(fā)展的基礎(chǔ)性資源，無(wú)論是否閑置原則上都要予以保留。對(duì)暫時(shí)閑置待用的土地，要積極與地方政府和土地管理部門做好協(xié)調(diào)工作，盡量予以保留。為了讓企業(yè)產(chǎn)生效益最大化，提高資產(chǎn)利用效益，對(duì)每宗待用土地?cái)M定了盤(pán)活方案，主要有以下六種方式。
結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)需求重新啟用。如對(duì)已關(guān)閉的油庫(kù)改造成管道油庫(kù)的下載中轉(zhuǎn)庫(kù)或非油品的中心倉(cāng)庫(kù)，對(duì)位目前置較好已關(guān)閉加油站進(jìn)行投資改造提升形象重新開(kāi)業(yè)，縣分公司成立后為提升企業(yè)形象從加油站搬回原辦公樓辦公。
集團(tuán)公司內(nèi)部劃轉(zhuǎn)。由集團(tuán)公司根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)需要統(tǒng)籌安排，將全系統(tǒng)的土地統(tǒng)一優(yōu)化配置，企業(yè)建設(shè)需新征地的可首選使用或置換臨近企業(yè)的閑置用地，最大限度地發(fā)揮閑置土地的利用效率，在集團(tuán)公司內(nèi)部劃撥或轉(zhuǎn)讓。集團(tuán)公司全資單位之間、企業(yè)內(nèi)部全資單位之間的土地轉(zhuǎn)讓上報(bào)集團(tuán)公司審批后采用無(wú)償劃轉(zhuǎn)的方式。內(nèi)部劃轉(zhuǎn)土地應(yīng)權(quán)屬清晰，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂協(xié)議。
政府征收或置換。由于地方市政規(guī)劃、公益事業(yè)等原因必須拆遷或政府依法有償征收的土地，按照“占一補(bǔ)一、等價(jià)置換”的原則進(jìn)行處理，特別是正在運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)拆遷時(shí)，按照“補(bǔ)一拆一，先建后拆、區(qū)位對(duì)待、補(bǔ)償?shù)轿弧?原則置換成網(wǎng)絡(luò)建設(shè)用地，這是土地處置的首選方案。若確實(shí)沒(méi)有合適的建設(shè)用地可置換，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格有償征收。
出租盤(pán)活。對(duì)于有地面建筑物的閑置土地，可在保證收回土地使用稅和土地租金的前提下，采取對(duì)外出租的方式予以盤(pán)活；對(duì)于無(wú)地面建筑物的閑置土地，可出租給社會(huì)上其他單位作為臨時(shí)性簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)、養(yǎng)殖場(chǎng)、停車場(chǎng)、駕校等使用；為防范風(fēng)險(xiǎn)，回避土地出租，進(jìn)行場(chǎng)地或資產(chǎn)出租。
對(duì)外轉(zhuǎn)讓。結(jié)合用地實(shí)際，按照國(guó)家規(guī)定以公開(kāi)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓方式或協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式處置土地。若繼續(xù)持有土地使用權(quán)將不利于維護(hù)企業(yè)土地權(quán)益時(shí)，可采取對(duì)外轉(zhuǎn)讓方式處置土地。土地轉(zhuǎn)讓要嚴(yán)格按照國(guó)家和集團(tuán)公司有關(guān)規(guī)定公開(kāi)對(duì)外披露轉(zhuǎn)讓信息，廣泛征集受讓方，嚴(yán)格審查參與受讓者的相關(guān)資質(zhì)。按照主要使用權(quán)類型劃分，對(duì)出讓土地按照國(guó)家和地方政府土地管理相關(guān)規(guī)定對(duì)外轉(zhuǎn)讓；對(duì)劃撥土地要在征得地方政府土地主管部門同意的前提下，按照國(guó)家和地方政府土地管理相關(guān)規(guī)定對(duì)外轉(zhuǎn)讓；授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地原則上不對(duì)外轉(zhuǎn)讓。
進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)包括土地作價(jià)出資、投資入股等。為降低風(fēng)險(xiǎn)，原則上要選擇國(guó)有或國(guó)有控股單位進(jìn)行開(kāi)發(fā)，要對(duì)開(kāi)發(fā)形式、開(kāi)發(fā)方案的可行性進(jìn)行綜合分析論證，要充分征求當(dāng)?shù)卣?guī)劃、城建等相關(guān)部門意見(jiàn)，依法合理規(guī)避開(kāi)發(fā)連帶責(zé)任。方案報(bào)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)立項(xiàng)后進(jìn)行土地處置。
（三）加強(qiáng)租賃管理，完善風(fēng)險(xiǎn)防控體系
建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防控體系。資產(chǎn)管理部門與法律、財(cái)務(wù)部門共同研究，分析閑置土地房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的環(huán)節(jié)或領(lǐng)域等角度出發(fā)，結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)踐提出針對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。同時(shí)對(duì)相關(guān)管理和業(yè)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)他們風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，明確防范思路，確定規(guī)范的操作流程。
完善合同文本和審核流程。應(yīng)規(guī)范合同的談判、起草、審批、簽訂、履行等一系列流程，制訂租賃合同標(biāo)準(zhǔn)文本，完善合同條款，把能預(yù)計(jì)到的情況盡量在合同中體現(xiàn)出來(lái)。加強(qiáng)合同主體審查，重點(diǎn)在資信和履約能力調(diào)查。簽約時(shí)可要求承租人提供“三證二表”即營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證和最近一期的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表。要保證標(biāo)準(zhǔn)合同使用率、合同的送審率、法律財(cái)務(wù)部門審核率達(dá)到100%。企業(yè)要用好合同的解釋權(quán)，發(fā)現(xiàn)存在較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)要及時(shí)終止租賃合同。
加強(qiáng)內(nèi)部管理。完善租賃全過(guò)程管理，建立內(nèi)控制度，租賃前應(yīng)編制租賃業(yè)務(wù)計(jì)劃，按規(guī)定權(quán)限審批。建立包括承租人名稱、租賃房地產(chǎn)名稱、租賃價(jià)格、期限、用途、租金收取情況等內(nèi)容的租賃管理臺(tái)賬。加強(qiáng)監(jiān)督管理，定期對(duì)出租房地產(chǎn)進(jìn)行查驗(yàn)。
（四）加強(qiáng)土地使用稅相關(guān)事項(xiàng)管理，防范稅收風(fēng)險(xiǎn)
加強(qiáng)土地管理，確保土地使用面積數(shù)量、土地等級(jí)的準(zhǔn)確性。土地面積和土地等級(jí)是正確計(jì)算土地使用稅的主要依據(jù)。財(cái)務(wù)部門必須及時(shí)、完整地收集土地資料及信息，建立土地信息管理臺(tái)賬，臺(tái)賬應(yīng)根據(jù)土地使用證的內(nèi)容填寫(xiě)土地坐落地點(diǎn)、權(quán)屬單位名稱、土地面積等主要信息。
申請(qǐng)油庫(kù)加油站等安全防范和綠化用地免征土地使用稅，合理合法節(jié)約土地使用稅。根據(jù)文件規(guī)定：“對(duì)于各類危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由縣、市稅務(wù)局根據(jù)武警消防隊(duì)、勞動(dòng)局等有關(guān)部門的規(guī)定確定，暫免征收土地使用稅”。要利用有利政策，積極與消防、稅務(wù)等相關(guān)部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)獲取消防、勞動(dòng)安全保護(hù)等部門提供的有效、合法證明資料，向稅務(wù)提交申請(qǐng)報(bào)告，爭(zhēng)取得到稅務(wù)部門的認(rèn)可，以此獲得此類用地土地使用稅的減免。保持良好的稅企關(guān)系，積極利用稅收優(yōu)惠或減免政策，做好免稅審批或報(bào)備工作。
補(bǔ)充、完善經(jīng)營(yíng)租賃合同條款，減少稅收風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例條例》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人繳納。承包、承租經(jīng)營(yíng)因并未發(fā)生房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，土地使用稅和房產(chǎn)稅仍應(yīng)由產(chǎn)權(quán)擁有單位即發(fā)包、出租單位繳納。企業(yè)在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)明確土地稅、房產(chǎn)稅等由出租方繳納并定期提供完稅證明復(fù)印件等資料，以減輕稅收壓力，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)。
