前言：中文期刊網精心挑選了房地產基礎知識范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。

房地產基礎知識范文1

【關鍵詞】投資性房地產收入利得

按照《企業會計準則》的規定，投資性房地產是指企業為賺取租金、謀取資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括企業持有的已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權或者已出租的建筑物。由于《企業會計準則》將土地使用權從固定資產范疇拿出，并入無形資產。因此從經濟屬性上來講，企業的投資性房地產在企業未明確將其用于出租、增值之前，一般情況下應當屬于企業的固定資產(房屋建筑物)或無形資產(土地使用權)。對于房地產開發企業來說，如果其將準備對外出售的房屋轉為對外出租，則是將存貨轉變為投資性房地產。

一、投資性房地產的處置的會計處理分析

(一)以成本模式進行后續計量的投資性房地產的會計處理分析

例1：2011年3月1日，甲企業將對外出租確認為投資性房地產的廠房出售給乙企業，出售價款為2000萬元。該廠房的成本為1500萬元，已經計提折舊200萬元，沒有計提減值準備。假設甲企業對該投資性房地產采用成本法進行后續計量，出售該廠房時甲企業按照廠房售價款繳納了5％的營業稅，不考慮其他相關稅費。2011年3月1日甲公司的會計分錄為：

借：銀行存款　2000

貸：其他業務收入　2000

借：其他業務成本　1300

投資性房地產累計折舊　200

貸：投資性房地產　1500

借：營業稅金及附加　100

貸：應交稅費――應交營業稅　100

甲公司按照實際收到的銀行存款金額確認其他業務收入；同時將投資性房地產的賬面價值轉入投資性房地產。扣除營業稅的因素，就該筆交易甲公司可以增加600萬元(2 000-1 300-100)的營業利潤。

(二)以公允價值模式進行后續計量的投資性房地產的會計處理分析

’

例2：假設中企業對該投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。假設廠房自由用轉變為投資性房地產時，賬面價值與公允價值相同。2011年3月1日，該投資性房地產“成本”明細賬余額為1400萬元，“公允價值變動”明細賬余額為借方100萬元，甲公司將其以2000萬元的價格對外售出，除考慮5％營業稅外，不考慮其他相關稅費。甲企業2011年3月1日所作會計分錄為：

借：銀行存款　2000

貸：其他業務收入　2000

借：公允價值變動損益　100

其他業務成本　1400

貸：投資性房地產――成本　1400

投資性房地產――公允價值變動　100

借；營業稅金及附加　100

貸：應交稅費――應交營業稅　100

甲企業按照廠房的實際售價確認2000萬元的其他業務收入，雖然甲企業廠房在出租期間公允價值有所上升，但與其他業務收入相配比的其他業務成本依舊為甲企業廠房由自用轉為投資性房地產時的賬面價值，并不受其公允價值變動的影響。“投資性房地產一公允價值變動”明細賬余額與“公允價值變動損益”反方向對沖，這樣整個處置投資性房地產的業務中，甲公司會計利潤共增加500萬元(2000-400-100)。

(三)現行投資性房地產的處置會計處理方法存在的問題分析

將投資性房地產出租取得的租金收入計入“其他業務收入”無可厚非，但將投資性房地產處置取得的收入計入“其他業務收入”，同時將投資性房地產的賬面價值計入“其他業務成本”，雙方的差額反應為營業利潤，則存在不少的問題。投資性房地產雖然在所有者的持有意圖或者說具體使用用途上不同于自用房地產，但它們經濟本質是相同的。二者都是企業持有的長期資產，價值高，數量少，不論是購置還是對外處置都會對企業的當期凈利潤和現金凈流量造成巨大影響。按照《企業會計準則應用指南》的規定，“其他業務收入”賬戶的核算范圍是企業確認的除去主營業務活動以外的其他經營活動實現的收入，包括出租固定資產以及出租無形資產等。“其他業務成本”賬戶的核算范圍是企業確認的除主營業務活動以外的其他經營活動所發生的支出，包括銷售材料的成本、出租固定資產或無形資產的折1日額和攤銷額等。從會計要素定義的角度來說，“其他業務收入”屬于企業的收入，而“其他業務成本”屬于企業的費用，兩者都應當是企業“日常”經營活動產生的事項，但處置企業的房產等長期資產項目時，無論該房產在會計上分類是屬于企業的固定資產、無形資產還是企業的投資性房地產，都不可能是企業的“日常業務”，因此與之相關的現金流入或流出不符合“收入”和“費用”的定義。

另一方面，規定將處置投資性房地產的收入計入“其他業務收入”會給企業留下很大的盈余管理操作空間。“其他業務收入”在利潤表中不單獨反應，而是與“主營業務收入”一并合并發應為企業的營業收入，這對粉飾企業當期凈利潤的構成有很大的作用。如果企業有不需用房產類固定資產需要處置，企業管理層可以通過在處置前通過簽訂出租合同的方式與購買方協議先暫時租賃，將其轉變為投資性房地產，然后再將其出售給“租賃方”，這樣就可以將“營業外收入”轉變為“營業收入”，而二者的不同構成雖然對企業的凈利潤總額不會造成影響，但卻會直接誤導會計信息使用者對企業經營狀況的判斷。

二、對處置投資性房地產的會計處理建議

對處置投資性房地產的會計處理可以采用以下兩種方法進行改進。

1　將處置投資性房地產的產生的現金流入或現金流出計入營業外收入或營業外支出。營業外收入核算范圍包括企業處置非流動資產的利得，營業外支出的核算范圍包括非流動資產的處置損失。而投資性房地產正屬于企業的非流動資產，因此將將處置投資性房地產的產生的現金流入或現金流出計入營業外收入或營業外支出是符合準則規定的。在這種處理方式下，甲企業的會計分錄應當修正為：在成本模式下

借：銀行存款　2000

貸：營業外收入　2000

借：營業外支出　1400

投資性房地產累計折舊　200

貸：投資性房地產　1500

應交稅費――應交營業稅　100

在公允價值后續計量模式下

借：銀行存款　2000

貸：營業外收入　2000

借：公允價值變動損益　100

營業外支出　1400

貸：投資性房地產――成本　1400

投資性房地產――公允價值變動　100

借：營業外支出　100

貸：應交稅費――應交營業稅　100

同時甲企業應當在會計報表附注中對處置投資性房地產的種類、后續計量模式、處置方式等有關情況進行詳細披露。

2　將處置投資性房地產的產生的現金流入或現金流出計入投資收益。投資收益的核算范圍是企業確認的投資收益或投資損失。而投資性房地產項目所有者的持有目的本身就是投資，特別是持有準備增值的土地使用權投資的傾向表現更為明顯。因此本文認為將處置投資性房地產的產生的現金流入或現金流出計入投資收益也是可行的。在這種處理方式下，甲企業的會計分錄應當修正為：

在成本模式下

借：銀行存款　2000

貸：投資收益　2000

借：投資收益　1400

投資性房地產累計折舊　200

貸：投資性房地產　1500

應交稅費――應交營業稅　100

在公允價值后續計量模式下

借：銀行存款　2000

貸：投資收益　2000

借：公允價值變動損益　100

投資收益　1400

貸：投資性房地產――成本　1400

投資性房地產――公允價值變動　100

借：投資收益　100

貸：應交稅費――應交營業稅　100

投資收益賬戶并不屬于企業的營業收入項目，但在報表列示時也并未合并計入企業的利得(營業外收入)或損失(營業外支出)項目。將處置投資性房地產的產生的現金流入或現金流出計入投資收益的缺陷在于不能單獨反映出處置收益和處置成本。

主要參考文獻：

[1]財政部，企業會計準則，經濟科學出版社，2006年第1版.

房地產基礎知識范文2

【關鍵詞】 投資性房地產；減值計提；跌價準備

《會計準則第3號――投資性房地產》（以下簡稱“投資性房地產準則”）是2006年頒布的一項新準則，旨在將作為一種高風險高收益投資手段的房地產從原有固定資產中劃分出來，單獨加以會計規范。將“投資性房地產”這樣一個全新的概念運用于實務界，其影響必將是深遠的。通過對該準則的學習發現，投資性房地產在成本模式下轉化和處置時，其規范尚有不盡完善之處。

一、存貨轉換為投資性房地產時減值計提不連貫

投資性房地產準則第十三條規定：“企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：（一）投資性房地產開始自用。（二）作為存貨的房地產，改為出租。（三）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。（四）自用建筑物停止自用，改為出租。”可見，本條款所說的“其他資產”應當包括作為自用房地產的固定資產、房地產開發企業的存貨以及可能作為無形資產處理的土地使用權。在該準則第十四條規定：“在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。”從準則表述來看，當自用房地產、房地產開發企業的存貨、用于出租或賺取資本增值的土地使用權與投資性房地產因用途或功能改變而進行轉換時，無需損益確認，只按原有賬面價值對資產進行重新分類，即將原有資產入賬價值、折舊攤銷和計提的減值分別記入新用途下資產的相應科目中。由于固定資產、無形資產和投資性房地產均作為非流動性資產，它們的減值與折舊攤銷口徑均相似，在轉換中很容易對接，減值計提清晰連貫。異議在于存貨與投資性房地產之間轉換時，如何體現減值計量的連貫性問題？

在現有會計準則體系下，存貨屬于流動性資產，不再通過設置折舊賬戶來反映其價值的補償問題，而且存貨的減值處理完全不同于投資性房地產（非流動資產）的不可逆轉的計提理念，已計提的存貨跌價準備在減值因素消失后可以在原計提范圍內予以轉回。由此可見，存貨與投資性房地產在轉換中，兩者的口徑是有差異的。那么，如何體現轉化前后對同一資產計量的一致性問題呢？在財政部會計司編寫的《企業會計準則講解2006》（以下簡稱《講解》）中闡述道：“企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記‘投資性房地產’，原已計提跌價準備的，借記‘存貨跌價準備’科目，按其賬面余額，貸記‘開發產品’。”現舉例說明。

例1：甲企業是從事房地產開發業務的上市公司，2007年3月10日，甲企業與乙企業簽定了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額55 000萬元，已計提存貨跌價準備5 000萬元，要求對甲企業進行會計處理。

甲企業會計處理如下：

借：投資性房地產500 000 000

存貨跌價準備 50 000 000

貸：開發產品550 000 000

從上例的會計處理可以看出，因持有目的的改變，將原有的流動性資產存貨轉換為非流動資產投資性房地產時，沒有按照嚴格的重分類口徑將已計提的“存貨跌價準備”科目對應結轉至“投資性房地產減值準備”中，而是一并在“投資性房地產”科目余額中扣減。由于在房地產轉換時中斷了減值計量的連續性，就不能完整地反映出該項房地產價值變化全貌，不利于報表使用人依此作出正確判斷。

筆者建議，在將滿足條件的存貨轉換為投資性房地產時，也應將該存貨視同固定資產理念處理，力求轉換前后口徑一致、科目一一對應，保證該資產減值計提金額的連貫性。如上例甲企業的會計處理可以表述為：

借：投資性房地產 500 000 000

存貨跌價準備50 000 000

貸：投資性房地產減值準備50 000 000

開發產品 500 000 000

通過這樣的會計處理后，就延續體現出該項房地產價值走向的全貌，利于報表使用人形成客觀正確的判斷。

二、投資性房地產處置時有利潤結構操縱空間

投資性房地產準則第十八條規定：“企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。”在《講解》中闡述道：“處置采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘其他業務收入’科目；按該項投資性房地產的賬面價值，借記‘其他業務成本’科目；按其賬面余額，貸記‘投資性房地產’科目；按照已計提的折舊或攤銷，借記‘投資性房地產累計折舊（攤銷）’科目；原已計提減值準備的，借記‘投資性房地產減值準備’科目。”可見，投資性房地產處置損益是通過“其他業務收支”來體現，最終反映到利潤表中的營業利潤項目中。顯然，應將該活動理解為“日常經營活動”，這與作為固定資產類的自用房地產（包括作為無形資產類的土地使用權）的處置理念是完全不同的，因為后者的處理是通過“營業外收支”來體現，不形成營業利潤，而直接體現在利潤表中的利潤總額項目中。也就是說，針對企業的同一項房地產，若作為投資性房地產來處置，其形成的收益就構成具有很好穩定性的較高質量的營業利潤；若作為非投資性的一般自用房地產來處置，其形成的利潤就不能作為高質量營業利潤的來源，這為利潤結構操縱留下了充分的空間！因為針對一項房地產，到底作為固定資產還是投資性房地產，是根據會計人員針對其用途的不同進行職業判斷得來的，該判斷很難避免主觀的隨意性，這種主觀隨意性勢必要延續到利潤表構成上，導致利潤結構縱。現舉例說明。

例2：甲企業是一家上市公司，為了滿足市場需求，擴大再生產，將生產車間從市中心搬遷至郊區。2007年3月，管理層決定將原廠區陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉讓。土地使用權的賬面余額為3 000萬元，已計提攤銷900萬元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。2010年3月，甲企業將原廠區出售，取得轉讓收入4 000萬元。假設不考慮相關稅費。要求對甲企業進行賬務處理。

分析：由于甲企業“管理層決定將原廠區陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉讓”，所以應將原計入“無形資產”科目的土地使用權計入“投資性房地產”科目，最后以“投資性房地產”作為處置對象

甲企業賬此務處理如下：

①轉換日

借：投資性房地產――土地使用權30 000 000

累計攤銷9 000 000

貸：無形資產――土地使用權30 000 000

投資性房地產累計折舊（攤銷）9 000 000

②計提攤銷（假設按年）

借：其他業務成本 525 000

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 525 000

③出售時

借：銀行存款40 000 000

貸：其他業務收入40 000 000

借：其他業務成本28 425 000

投資性房地產累計折舊（攤銷）1 575 000

貸：投資性房地產――土地使用權30 000 000

從以上處理可以得知，其他業務利潤＝其他業務收入－其他業務成本＝40 000 000－（525 000+28 425 000）＝11 000 000元，即在利潤表中營業利潤項目中增記11 000 000元。

若管理層沒有“持有以備增值后轉讓”意圖，而是一直待售直至最終成交，其利潤影響又如何呢？勢必要按無形資產正常處置處理，通過“營業外收入”和“營業外支出”核算處置損益。那么，營業外收入＝銀行存款累計攤銷－無形資產賬面余額＝11 000 000元（假設數據不變，同例2），即僅在利潤表的利潤總額項目中增記11 000 000元，這與前述處理形成11 000 000元的營業利潤構成迥然不同。然而追其差異根源卻主要在于“管理層是否持有以備增值”這一主觀用意上，準則如此規范實在差強人意。

筆者建議，為了保證企業報告的客觀性、公允性及其各企業間的橫向可比性，對同一項房地產在處置時就不應過分強調其處置前的用途差別，我們的關注點應落在處置該項資產將給企業帶來多少未來現金凈流量上，宜采取“用途不同但對利潤金額及結構影響卻趨同”的處理態度。也就是說，在成本模式下進行投資性房地產處置時，要與該資產仍為固定資產或無形資產采用相同的損益處理理念――一律視為非日常經營活動，通過“營業外收入”和“營業外支出”科目核算，不再影響利潤表中的營業利潤項目，避免人為地對利潤結構進行操控。

【參考文獻】

[1] 財政部. 《企業會計準則2006》. 經濟科學出版社，2006.

房地產基礎知識范文3

關鍵詞：房地產建設、造價管理

房地產建設工程造價管理綜合性較強，涉及面廣，全面貫穿于商品房的可行性研究、設計、招投標、總包施工、分包施工、銷售過程。企業管理人員必須具備廣泛的知識，統籌兼顧，各環節工作必須專業化，能夠妥善解決各方面的問題。同時，施工企業應重視新技術、新材料的合理應用，不斷提高自身的管理水平，特別是在成本核算與監控等重要環節中必須專業化，形成有效的管理制度，促進建筑工程造價管理實現及時、快速及高效的目的。房地產工程造價管理是一項系統工程，需要進行全過程、全方位的管理。管理中應充分發揮激勵和約束兩種機制的功能，并不斷進行投資管理體制的改革，實行建設項目的法人制度，改革現行的定額計價模式，實行量價分離，形成以量為主的企業定額系統，建立以市場形成價格的價格機制。

1 房地產建設工程造價管理的主要內容

房地產建設造價管理的主要內容包括：投資的效益最大化、基于活動的造價確定方法與控制方法。房地產建設造價管理范式的主要目的，是利用工程造價管理方法，追求項目投資的效益最大化，以及科學地管理項目建設的人力與物力，進而減低工程造價，減少投資成本。房地產建設工程造價管理范式的主要方法，是在整個項目建設過程中，全體相關部門進行分工合作，共同擔任項目建設整個過程的工程造價控制工作，并要求項目建設各個相關利益主體參與到項目建設整個過程，充分發揮其監督職能，以及相互協調、制約的作用。全過程造價管理是一種先進的造價管理范式，房地產建設的造價確定方法，是列出建筑工程項目具體工作的活動清單，通過工程測量方法加以確定各個項目消耗的資源，進而依據這些資源的實際市場價格資料，最終確定較為合理的工程項目造價。建設工程全過程造價管理中的項目造價控制，是一種基于項目活動的造價控制方法，即主要強調建設工程項目的造價控制，必須在項目的所有活動中，以及在項目的活動方法上合理控制人力資源，減少或避免各種不必要的活動，以實現資源的最少消耗，進而有效實現房屋建筑工程項目造價的控制。

2 房地產建設工程造價管理中存在的問題

2.1 工程招投標流程不嚴謹。

當前，大多數房地產工程總包、分包項目均運用招投標的方式，但是招投標流程不嚴謹。首先資格預審階段把控不嚴，導致無實力的個人掛靠施工單位參與投標，導致中標后出現施工進度慢、施工質量差等問題，影響銷售節點、業界口碑。其次是招標清單有誤或描述表達不清，將會使得投標單位報價考慮深度不一致，不平衡報價等造成開發商的損失。最后是評標定標方法不夠客觀。未能準確的評選出最合理的報價。此外還有紙質版評標浪費人力物力等現象。

2.2 建設工程合同簽訂不規范

建設工程合同管理不規范，主要表現在合同的簽訂上，具體包括以下三方面：一是建設工程合同文本不夠規范，未能非常準確的劃分承包范圍；二是不法承包單位或個人使用其他承包商的名義簽訂合同；三是違法簽訂分包、轉包合同。此外，合同管理的不規范還表現在合同的履行上，比如，合同的履約程度較低，合同相關索賠工作較難實現等。

2.3 建設工程現場管理存在漏洞

建設工程現場管理過程中的各種不利因素，對工程造價的合理性及準確性造成不良影響。比如，在辦理現場更換簽證時，雙方建設現場管理人員應當明確兩方的責任，明確更換的工程量及材料的合理價格，以免導致更換簽證結算時缺乏依據。工程更換簽證工作必須謹慎、明確，促使現場更換簽證的管理工作能合理有序地開展，有效降低工程造價。

3 房地產建設工程造價管理的措施

3.1在可行性研究階段加強控制工程造價

可行性研究階段應對新建或改建項目的主要問題，從技術經濟角度進行全面的分析研究，并對其投產后的經濟效果進行預測，在既定的范圍內進行方案論證的選擇，以便最合理地利用資源，達到預定的社會效益和經濟效益。在投資決策前，運用多學科手段綜合論證一個工程項目在技術上是否現實、實用和可靠，在財物上是否盈利；做出環境影響、社會效益和經濟效益的分析和評價，及工程抗風險能力等的結論，為投資決策提供科學依據。認真檢查所有數據及其來源，分析項目潛在的致命缺陷和設計難點，審查并確認可以提高效率、降低成本的工藝技術方案。

3.2在設計施工圖階段加強控制工程造價

要想構建完善不同層次與環節的工程造價的經濟責任體制，必須在設計評優過程中，依據以下三個條件進行評選：是否關心工程造價，有無節省投資及減低工程造價的具體策略，在實際工程設計中是否取得一定的效益。設計單位的概預算人員應以項目建設初期為起點，以工程竣工驗收結束為終點，進行全程估算，并且全程參與工程造價管理工作，了解各個環節的造價變化情況，協助工程主持人員完成項目的投資預算、投資分析、投資分配、投資控制等工作，檢查及考核各專業設計方案是否超過控制投資。

3.3 合理確定承包合同價

房屋建設單位與中標單位簽訂建筑工程承包合同時，應以中標價為前提確定工程承包價。在合同建立后，工程承包價不能再作調整，但下列三種情況除外：建設單位提供的實物量不符合工程實際；因設計圖紙改動造成實物量改變；工期在半年以上且未將風險費列入工程承包價。前兩種情況只能根據工程實物量差部分的費用進行調整。其中，第一種情況調整時的單價，以投標時的報標價為準；而第二種情況，則以改動的設計圖紙經過批準時更換，造成工程項目、數量、造價改變增加的部分，按照建筑工程造價管理部門公示的價格及規定增加造價，減少部分按照工程活動清單項目造價進行相應降低；第三種情況，以兩方在合同中商定的調整方法為準。

3.4 完善工程竣工結算的審計

工程竣工結算審計是竣工結算工作的重要環節。經查核定的工程竣工結算，是核定建設工程造價、建設項目驗收后編制竣工結算、核定新增固定資產價值的主要依據。這一階段，全體參與價款結算的預算人員必須嚴謹、仔細，同時應積極與工程各相關部門密切配合，充分體現建設單位與施工單位之間的經濟責任及合同關系。

4 結語

隨著現代建設事業的快速發展，我國不斷在建筑事業方面加大投資力度，與此同時，工程造價管理問題逐漸凸顯。工程造價管理問題是建筑工程的主要問題，即加強控制建筑工程造價，進而使工程造價在真實準確的基礎上，有效地降低工程造價。在社會主義市場競爭力日益激烈的形勢下，合理控制建筑工程造價能夠提高企業自身的管理水平，促進企業快速發展。加強房地產工程預算管理，控制和合理確定房地產工程造價，確保房地產工程造價的準確性，是房地產工程預算管理的首要任務。它對控制房地產工程投資規模、防止超標現象起著關鍵作用。隨著我國社會主義市場經濟體系的逐步建立，舊的管理模式將被打破，房地產工程預算管理面臨著許多新情況、新問題，如造價管理政出多門、招投標人圍標報價、部分新型材料價格失控等，如何采取切實可行的對策，建立一套完整的制約體制，使房地產工程預算管理工作進一步適應市場經濟的要求已迫在眉睫。

參考文獻：

房地產基礎知識范文4

房地產經營管理專業學生畢業后可在房地產經營與開發公司、房地產估價事務所、房地產投資咨詢公司、房地產經紀公司、物業管理公司等從事房地產投資與經濟分析、房地產管理、房地產估價、房地產營銷、房地產經營與開發項目管理等工作。

房地產經營管理專業的具體情況如下：

1、該專業培養具備地理學、經濟學和管理學基礎知識，掌握房地產開發、營銷、經營管理、咨詢、評估等方面知識和技能，能在企、事業單位及政府部門從事房地產經營管理及科研的中高級人才。

2、該專業主要學習房地產投資、房地產開發、房地產營銷、房地產評估、建筑學、城市規劃和物業管理等基本理論和基本知識，掌握房地產市場調查、可行性分析、投資分析、營銷策劃、咨詢、評估和物業管理的技巧與方法。

（來源：文章屋網 ）

房地產基礎知識范文5

關鍵詞：崗位需求；房地產專業；人才培養

房地產業已成為我國一個重要的支柱產業，它可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件，可以改善人們的居住和生活條件；通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業的發展。行業迅速地發展，需要與之相匹配的人才隊伍。近年來，房地產專業人才所從事的崗位主要有：一手房銷售、二手房銷售、房地產策劃、房地產估價、物業管理。

我校《以崗位需求為導向的房地產專業課程改革研究》課題組（以下簡稱課題組）就走訪、調研了解到部分崗位對從業者能力的要求，從而審視房地產專業人才培養工作中面臨的問題并進行成因分析，并結合我校房地產專業人才培養模式提出改革方案。

一、房地產專業主要崗位需求面臨的問題

（一）一手房銷售。通過與房地產專業已經工作或實習半年以上的學生交流，發現此崗位最為看重的是工作人員的接待能力、沙盤講解、逼訂技巧以及處理糾紛的能力。但是目前房地產銷售教材偏重于理論知識，對于這部分重要內容卻很少提及，而老師上課按部就班，考試也只注重課堂所授內容，缺乏課堂演練。如果能把房屋銷售中的各個環節納入平時課堂的角色扮演，并將此作為考試成績的一部分，學生能力將有顯著提高。

（二）二手房銷售。此崗位最基礎的是尋找房源和客源，并將二者進行匹配。只有合適的配對，才能促成交易。但是如何尋找有質量的房源和客源，避免虛假廣告，這是需要思考的。已經在此崗位上工作一年的學生提出，課堂上稅費、按揭以及過戶過程是要重點加強的。

（三）房地產策劃。房地產策劃崗位對知識的綜合運用要求高，不僅要對宏觀以及區域房地產市場進行分析，還要了解市場供需狀況。這一部分因為變化太快，幾乎很少有教材會涉及。教師在課堂上也忽略了這一部分的講授。項目的SWOT分析，也只是停留在了找出優勢、劣勢、機會、威脅，而沒有引導學生進行諸如優勢與機會、優勢與威脅、劣勢與機會、劣勢與威脅的匹配，從而尋找突破點。此崗位除了具備出具策劃報告基本知識以為，房地產營銷活動中的認籌、開盤、明星活動、暖場活動、拓展活動的實際策劃能力，選擇合適的廣告媒介，提出中肯的沙盤制作建議也是一名優秀策劃人員應當具備的，但是這一部分的內容在我們課堂教學中很少提及。

（四）物業服務。我國房地產開發已經經歷了粗放型發展的過程，房地產的發展逐步走向成熟，開發趨于理性，國民關注的是物業增值與經營管理，那么物業的經營與服務不容忽視。據已經在此崗位上工作的學生介紹，物業服務中樓宇驗收、糾紛處理、資產運營是工作的幾個主要方面。與此同時，國內的商業地產迅速發展，只租不售的模式已經成為主流，如何做好物業服務、商場運營來吸引顧客值得思考。但是很多講授次門課的老師還只是停留在物業管理的基礎知識上面，沒有深挖物業運營。學生也有反映，現在商業地產不僅僅是購物商場，還涉及到旅游地產等，可以單獨開設一門課程。另外，瑞典皇家理工學院、澳大利亞皇家墨爾本理工大學、美國的威斯康辛大學麥迪遜分校的房地產專業，其他的更偏向于物業的經營與管理，這是一種基于可持續發展的思路。這與歐美國家的狀況相吻合，因為這些國家已經經歷了城鎮化的過程，城市建設趨于穩定。

（五）房地產估價。房地產估價，不論在國內還是國外都是一份受人尊敬的職業。近幾年，國內經濟迅速發展，涉及到抵押貸款、司法鑒定等等都需要估價人員的參與。但是該門課程一般的教學方法都是按照傳統教材的思路，花費過多精力在各種評估方法的講解上面，而忽略了不同目的的物業評估。中國正處在城市化發展進程中，各個省市都需要進行拆遷評估，由于涉及到工程造價、農林地塊地評估，很多從業人員這一塊的知識在學校幾乎是空白，都是在工作崗位上才學習。以及特殊物業如酒店、在建工程的評估，還有變更容積率補出讓金該如何操作，這些都是崗位上所需要但是課堂教學中很少提到的。另外，房地產評估涉及到各方利益，如何抵制各種誘惑，做到公正公平，也需要正確引導。

以上是畢業生去向最多幾個的崗位。這幾年，全國各職業院校房地產專業招生不容樂觀，主要與行業大環境有關。而且過去幾年，我們培養的學生就業最多的崗位是房地產營銷。不論是學生還是家長，都會存在誤區，認為此專業的技術含量不高。在大環境不景氣的情況下，我們應該積極為學生拓寬就業門路，多多融入技術知識的學習。顧名思義，房地產是“房與地”的結合，我們很多開設此專業的學校，只注重房，而忽略了地。房地不應分家。房價貴主要是因為地價貴，所以土地是值得我們關注的重點。一些地方政府只是單純地通過賣地獲得財政收入，卻忽視了土地的可持續發展。土地如果要源源不斷地創造財富，就需要土地規劃人員出謀劃策。目前這一崗位市場上需求不斷。除此之外，通過我們的走訪調查發現，目前商業地產呈現出來的主流發展趨勢是只租不售，前期策劃、后期運營人員需求量大且穩定，將成為未來就業的一個大方向。隨著人們生活水平的提高，對生活質量的要求也逐漸提升，不再滿足于物質生活地豐富，而逐漸傾向于精神生活的富足。很多白領為了緩解工作壓力，會利用周末去城市郊區或者年假去旅游勝地度假。越來越多的商家抓住這一機遇，不斷進行旅游業地開發。那么旅游業如何吸引游客并使之經常光顧，需要合理的規劃以及成功地運營。既要懂地產，又要懂規劃以及運營的人才，目前還是十分稀缺的。而且國內開設房地產專業的院校很多還沒有意識到適應這些崗位的人才稀缺性。我們在進行人才培養、制定課程時，可以往這方面考慮。

二、原因分析

（一）過于遵從教材。教師在教學過程中，嚴格按照教材章節的編排講授。房地產專業相關的課程不同于數學、物理等自然學科，這些學科的原理是科學家自人類歷史以來發現的科學規律，是成文的定律，一環扣一環。而房地產相關的課程諸如營銷、策劃、物業管理等，雖然有據可循，但是每個項目不同，需要不斷地創新，這就注定不能照搬教材。

（二）教師缺乏企業工作經驗。很多教師都是從學校畢業又直接進入學校教書，雖然理論知識豐富，但是畢竟沒有在企業鍛煉過，不了解企業不同崗位對人才的能力和知識的需求。尤其像房地產，是一個不斷推陳出新的行業，國家政策時刻在變，營銷方式不斷變化，隨之而來的策劃也要跟著變化。住宅、商業、工業地產多元化發展，對與物業的經營與服務要求也不斷提高。城市化過程以及經濟迅速發展，很多專門講述房地產評估的老師還只是停留在估價方法上，而忽視了不同目的下房地產估價。這些都只有在企業工作過，并真實出具報告或者參與營銷的老師，才會意識到將企業新知識帶入到課堂。

三、我校房地產人才培養模式改革方案

（一）人才培養方案。（1） 人才培養目標。主要培養房地產經營與管理事業發展急需的，基本掌握經濟學、管理學、房地產營銷策劃、房地產經紀、房地產估價、房地產法規、房地產開發與管理等的理論與技能，具有較強的房地產經營管理分析能力、決策能力和實務操作能力，能從事房地產開發、房地產經營管理、房地產估價、物業管理等工作的，下得去、留得住、用得上、干得好的心里有思考技能、眼里有觀察技能和手上有做事技能的應用型房地產經營管理人才。畢業后可面向房地產開發公司、房地產經紀公司、物業管理公司、房地產評估機構等就業。（2） 基于崗位需求的房地產專業人才培養模式。在確定了人才培養目標的基礎上，通過與企業探討，形成“雙環境、雙師資、三階段”兩雙一三工學結合的人才培養模式。其中，兩雙指的是：1）以學校和企業為培養學生的搖籃，通過二者聯合辦學，利用企業門店眾多、項目眾多的優勢，將學期中的認知實習搬進售樓中心現場，學生和企業通過雙向選擇，可以到合作企業的一二級經銷門店的工作現場進行頂崗實習，并由企業給予相應的教育與輔導，形成企業和學校共同培育房地產專業人才的“雙環境”。2）專業課程主要由校內骨干教師講授，定期邀請不同崗位的企業核心技術人員、管理人員在相課程開設期間進課堂開設講座，形成校內基礎知識與校外崗位素養齊并進的“雙師資”培養方式。

“三階段”指的是將學生的三年分為三個階段，第一階段主要以學習公共基礎課和專業平臺課為主；第二階段以學校培養為主、企業學習為輔，針對主要的就業崗位，采取學生輪崗實習的方式；第三階段是學生在企業頂崗實習，完成畢業設計。

（二）總體教學進程安排。總體教學進程安排，有三個部分組成：（1） 第一學年包括公共基礎課和專業平臺課。前者包括思想道德修養與法律基礎、思想與中國特色社會主義理論體系概論、大學英語、高等數學、大學體育等課程，讓學生在人文素養、職業道德、身體素質方面得到提高。后者課程的開始，可以使學生了解專業組成，為后面課程的學習打下基礎。（2）第二學年包括崗位支撐課程和崗位技能課程。崗位支撐課程學習后續課程的前提，學生在崗位上充分鍛煉需要基礎知識做鋪墊。房地產估價、房地產營銷策劃、房地產經紀、物業管理涵蓋了主流傳統的房地產崗位。而土地利用規劃、旅游地產規劃、商業地產運營是根據這些年市場發展，可以新開設的課程。（3）第三學年的頂崗實習，學生可以根據自己的興趣愛好、性格以及職業規劃，選擇適合自己的崗位鍛煉。

四、對高職院校房地產專業人才培養的建議

（1）創辦訂單班，工學結合。選擇有實力、吸納能力強的企業，積極開展聯合辦學，創辦訂單班。通過在學校學習專業基礎知識，去企業輪崗實習，并邀請企業技術人員、管理人員來校講座，形成學校與企業共同培育人才的雙環境。（2）鼓勵教師去企業兼職，打造雙師型教育團隊。我們目前的教學方式，仍以教材為主。但是一本教材的出版至少需要一年時間，而且一個版本會使用3-5年，具有明顯的滯后性，跟不上時展。而企業所需要的技能和管理模式已經遠遠領先于教材。這時，我們應鼓勵老師去企業兼職。這不同于以往教師下企業，只是在企業里呆幾個月，完成任務。教師去企業兼職，是一項長期性的工作，只有通過自身不斷參與項目，才能了解到目前企業所需要的技能，才會自我學習。也只有通過教師的不斷提高，才能將新理念、新技術傳授給學生。過去，對“雙師型”教師的理解停留在字面上的不乏其人，簡單地說，“雙師型”教師就是“雙證”或者“雙職稱”教師。但是這樣，遠遠是不夠的。“雙師型”的教師不僅要有豐富的理論知識，還要有充足的實踐經驗，應該是一手拿粉筆一手拿扳手的好師傅。好師傅的成長需要在企業里面磨練。

參考文獻：

房地產基礎知識范文6

關鍵詞：房地產人才；關鍵能力培養

房地產市場的快速發展帶來了對專業人才的大量需求，除了需要房地產專業畢業生掌握具有房地產專業知識，并熟知行業運轉外，人才需求呈現越來越專業化、綜合性的趨勢。

房地產人才是應用型很強的人才，現階段房地產企業對行業從業人員的招收途徑主要有高校培養、社會鍛煉等方式。高校培養是最直接的方式。多年來，房地產企業反映，從高校招聘的房地產專業人才，均要經過企業的重新培養與再教育。目前高校對于房地產經營與估價人才的質量，嚴重與市場、與企業需求脫節。 集中體現在：專業人才培養目標與行業需求脫節；教材和課堂教學理論為主，缺少實踐性案例；教材陳舊，知識更新慢等。本文認為，面對房地產市場的人才需求，要從培養房地產經營與估價人才的關鍵能力出發，調整人才培養計劃的目標和過程，使畢業生快速適應企業對人才專業化、綜合化的需求，高等院校房地產人才培養的有效途徑。欽州學院房地產經營與估價專業已招生十多年，培養了300多名房地產經營與估價專業的畢業生，對該專業人才的培養模式有一定的辦學經驗，緊緊圍繞應用型人才培養目標，積極創新人才培養模式，取得了較好的成效。本文就房地產經營與估價人才的關鍵能力培養途徑進行探討。

一、房地產經營與估價人才的能力要點

房地產的發展及對人才能力的需求，房地產經營與估價人才的關鍵能力的掌握，關鍵的要素包括扎實的房地產知識、熟練的調查分析能力、文案撰寫能力、估價能力以及良好的協調溝通能力等，只能具備了這些能力，在實踐工作中才能用良好的心理素質、長遠的戰略眼光、完備寬廣的知識面去對，才能讓畢業生迅速在房地產行業中立足并脫穎而出。房地產經營與估價人才必須具體的能力有：

（一）房地產銷售與經紀能力

房地產經營與估價的人才學生要掌握良好的銷售能力和經紀能力。如熟悉房地產的流程，需要掌握知曉本企業的優勢和賣點，掌握科學合理地進行定價的，能選擇合適的銷售渠道，根據市場變化及時調整價格，通過與客戶進行良好的溝通促進合同的簽訂。同時要有了解競爭對手的營銷策略的能力。房地產經紀能力方面，需要具備從事二手房交易的和代辦證書的能力。

（二）房地產調查與策劃能力

房地產市場調查、市場分析和預測能力是房地產人才掌握的基本技能。對本地的房地產企業進行調查，了解房地產案例的位置、價格、房型等，撰寫調查報告，撰寫房地產項目投資的可行性報告，提出設計房地產戶型設計和營銷方案，評價企業經營決策方案，策劃物業管理方案等。

（三）房地產估價能力

估價能力是房地產經營與估價人才應具備的核心能力。房地產從業人員在了解和熟悉國家和地方的房地產市場政策和法規的基礎上，收集與整理估價交易案例，通過對房地產估價對象進行勘察，再進行價格測算，對不同的估價目的的估價對象撰寫估價報告。

（四）房地產開發工程管理能力

房地產工程開發管理能力是房地產經營與估價人才必備技能，也是所有技能的基礎。要求經營與管理人員掌握基本的房地產工程和開發的基本知識，如掌握基本的測繪知識，熟悉AutoCAD等軟件，能閱讀地形圖和工程圖，掌握銷售面積的計算方法。了解房地產項目當初規劃的方案和戶型設計，才能準確地對房地產案例進行估價和銷售。

（五）房地產辦公室日常管理能力

房地產經營與估價專業學生應學會使用常用辦公軟件（Word、Excel等），專業軟件如Photoshop、AutoCAD，還應具備較強的語言表達和文字表述的能力，有一定的社會交往和組織能力較強的社交能力與組織能力。同時，作為一個即將步入職場的人員，對工作的敬業精神，與團隊的協作精神也是非常關鍵的技能。

二、應用型房地產人才關鍵能力的培養途徑

（一）人才培養新模式的選擇

現在的房地產類的專業人才培養模式多樣，可以考慮以下兩種模式的結合：

一是“訂單式”的人才培養模式，通過學校與企業共同簽訂用人及人才培養協議，校企雙方共同制定人才培養計劃，共同培養人才。企業設置工作崗位供學生進行實踐能力培養，最后由學校和企業共同進行人才培養質量的評估，企業據合同安排學生就業。這種人才培養模式的運行機制問題帶來的問題是給學生的就業選擇比較少的余地，如果學生質量較低，企業不一定支持。同時，學生人數多，需要與多個房地產企業簽訂協議才能保證人才需求量。二是產學人才培養模式。學生第一、二、三學年在學校進行專業技術教育，掌握職業崗位必備的專業理論、基本技能，培養職業素質，中間穿插一定課量的到企業上課的實踐課程，第四學年到企業進行工作職業培訓或實習。學生在企業生產實踐與學校學習相互交替。本研究認為，可以把以上兩種人才培養模式相結合，先和房地產企業簽訂協議，進行訂單培養，到第三學年，可以根據企業對人才的數量和質量需求、學生的意愿進行調整。

（二）根據社會需求設置核心課程和實踐內容

房地產人才關鍵能力的要素之一是扎實的房地產專業基礎知識。這是一個房地產人才向專業人士發展的基礎，是發展的奠基石也是房地產人才關鍵能力的最根本要素。房地產核心課程的設置要注意知識的完整性，應用性。核心課程的設置可以通過市場對人才的要求增加知識科目， 對核心課程進行科學合理的設置和實施。依據市場對人才的客觀需要，對房地產專業核心課程的設置和教學內容進行調整，特別強調對教學內容的大膽創新，改革創新案例教學。以往的教學中，適應課程教學改革的圖書資料缺乏，房地產教學資料相對缺乏，并落后于房地產快速發展的現實需求。改革傳統的教材教學模式，堅持固定教材（學生）與參考資料（教師）相結合模式，充分利用網絡資源，擴大信息來源。研究依托高校房地產專業教師專業特點與專長的課程與課題實踐，將核心課程與教師課題結合，讓學生在鞏固基礎知識的同時鍛煉其專業技能，培養其優秀的協調溝通能力。

（三）“雙師型”教師的培養

高等院校房地產開發與管理專業的教師的理論知識普遍比較扎實，但實踐經驗和應用能力較弱。應用型房地產人才的培養需要既要有扎實的理論又懂實踐的“雙師型”教師隊伍。教師具備專業實踐能力和經驗才能夠引導學生進行技能的操作。通過學校和企業的合作，支持學校教師到企業進行掛職，參加實質性的工作，參與房地產企業的開發項目，來獲取實踐經驗。同時，學校聘請房地產企業的管理人員和一線工作人員作為兼職教師到校上課，以豐富的案例進行教學，讓學生掌握實踐操作技能。

（四）搭建校內外學生實踐基地

房地產專業學生關鍵能力的提升需要構建校內外學生實踐基地來實現。欽州學院的大學生創新創業基地提供場，為學生的創新創業項目搭建平臺。可以結合學校的建筑工程工程學院的工程造價、招投標系列專業實驗室等實驗室，學習房地產開發沙盤、工程項目管理沙盤、房地產模擬營銷中心等實驗場所，來熟悉房地產企業運行的流程。所在校內大學生創新創業基地可以學生進行創業培訓，使學生在校內課外不斷地培養提高專業的學習能力與責任心，更使房地產知識不斷內化，形成專業素質。校外可以與房地產企業進行產學研合作，建立校外實習實踐基地，調動學生的參與激情，同時加強指導，提升活動質量；另一方面，充分利用教師科研項目和研究專長，培養學生獨立思考習慣，增強學生的實踐能力。

人才的發展是高校培養人才的動力與發展基石，而人才的發展依靠其關鍵能力的高低。扎實的房地產知識，較好地專業學習能力，加上責任心，擁有這些特質的人才在企業中均能較快地自我提高，實現人企共進的事業豐收。高校能抓住房地產經營與估價人才的關鍵能力去培養，就能在教育的長河中蓬勃進發，更上一層樓。

參考文獻：

[1]劉金海，李順秋.談高職教育房地產經營與估價專業“多元合作、項目承載、學練交融、職境升華”人才培養方案的構建與實施.中國科技投資，2013（17）

[2]劉貞平.新常態背景下高職房地產經營管理類人才培養的思考.廣州職業教育論壇，2016（04）