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摘要：只有做好住宅專項維修資金的籌集、使用和監(jiān)管，發(fā)揮物業(yè)的正常使用功能、價值，才能切實保障業(yè)主的合法權(quán)益。因此，文章從住宅專項維修資金的籌集、使用和監(jiān)管三個方面，論述了當(dāng)前維修資金的相關(guān)規(guī)定、存在問題，并有針對性地提出解決對策，對進(jìn)一步加強(qiáng)住宅專項維修資金的管理具有積極的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：住宅；住宅專項維修資金；資金管理

住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。維修資金管理采取專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督原則。據(jù)寧鄉(xiāng)市物業(yè)維修資金管理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，全市物業(yè)專項維修資金總額達(dá)16.3億元，使用總額為3000萬元。維修資金數(shù)額大、涉及業(yè)主多，物業(yè)維修費用分?jǐn)偛僮麟y，因此，做好維修資金的籌集、使用和監(jiān)管，發(fā)揮物業(yè)的正常使用功能、價值，才能切實保障業(yè)主的合法權(quán)益。

1住宅專項維修資金籌集

1.1相關(guān)規(guī)定

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定，維修資金籌集分為首次籌集和續(xù)籌兩種情形。其中，首次籌集：“商品住房”業(yè)主應(yīng)在簽訂網(wǎng)簽合同時，將首次維修資金存入專戶。“已售公有住房”業(yè)主應(yīng)在入住手續(xù)辦理前，將首次維修資金存入公有住房專戶或交由售房單位存入公有住房專戶。續(xù)籌：業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首次交存額30%，根據(jù)規(guī)定應(yīng)進(jìn)行“續(xù)交”。

1.2存在的問題

近年來，隨著商品房的開發(fā)宣傳力度的加大，業(yè)主對于認(rèn)繳住宅專項維修資金的認(rèn)識有了較大幅度的提升，目前住宅專項維修資金的首次籌集較為順利。但當(dāng)業(yè)主分戶賬面住宅維修資金余額不足首次交存余額的30%后需要續(xù)交，或新《辦法》頒布實施前未交納維修資金的首次籌集，缺少必要的限制或強(qiáng)制手段，完全靠業(yè)主的自主意識，一旦遇到維修資金不足需要續(xù)交時，成功續(xù)交的案例較少，影響了維修資金的正常籌集和使用。

1.3解決措施

一方面，要繼續(xù)加強(qiáng)《辦法》等法規(guī)的宣傳力度，保持專項資金的首次籌集率；另一方面，要重點做好特殊情況下維修資金的首次籌集。例如，已售公有住房而未按《辦法》交存首次維修資金的，不動產(chǎn)登記可不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記；針對已入住并辦理的業(yè)主未交付首次維修資金的，可賦予小區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)督促其交納，經(jīng)督促仍未交納的，可賦予其享有相應(yīng)的訴訟權(quán)力，增強(qiáng)首次籌集的約束力。未成立業(yè)主委員的，首次籌集工作則可由住房管理部門委托街道辦事處或居委會負(fù)責(zé)監(jiān)督。此外，要重點解決維修資金的續(xù)交問題。隨著住宅使用年限的延長，越來越多的住房進(jìn)入了維修的高峰期，而隨著時間的推移，維修資金總額會逐漸減少，需要“及時續(xù)交”。除了《辦法》中的相關(guān)規(guī)定，還應(yīng)強(qiáng)調(diào)可以由維修資金專戶管理銀行或開戶行負(fù)責(zé)通知業(yè)主續(xù)交，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)督促業(yè)主續(xù)交，必要時，業(yè)主委員會可以向法院提起訴訟，利用法律手段增強(qiáng)續(xù)交的執(zhí)行力。而未成立業(yè)主委員的，續(xù)交工作則可由住房管理部門委托街道辦事處或居委會負(fù)責(zé)監(jiān)督。針對已售公有住房維修資金續(xù)交的，應(yīng)在相應(yīng)的法規(guī)中進(jìn)一步明確，可考慮由房管部門統(tǒng)籌使用，或者明確售房單位與業(yè)主按比例續(xù)交。

2住宅專項維修資金使用

2.1相關(guān)規(guī)定

根據(jù)《辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金使用分兩種情況：第一種是維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會前需要使用的，應(yīng)由維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過（雙“2/3”）。

2.2存在的問題

維修資金使用主要存在使用難和使用不當(dāng)兩大難題。前者，從雙“2/3”的嚴(yán)格規(guī)定，無論是哪個環(huán)節(jié)“2/3”的標(biāo)準(zhǔn)沒有達(dá)到，都無法使用維修資金，尤其當(dāng)小區(qū)公共設(shè)施或設(shè)備遭遇急需維修而需要動用維修資金時，難以在短時間內(nèi)完成維修資金使用前的程序性規(guī)定，造成法定決策程序難以得到有效貫徹落實。后者，在實際應(yīng)用中突出表現(xiàn)為維修資金列支范圍存在“擴(kuò)大化”，或者維修資金使用列支程序不規(guī)范等。前者有如，房屋也有使用保修期，在這個時間段內(nèi)出現(xiàn)問題時，應(yīng)當(dāng)由施工單位或者開發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)，而不應(yīng)使用維修資金；又如，公共綠化、電梯保養(yǎng)等所需費用本應(yīng)由物業(yè)管理費支付。后者有如，未嚴(yán)格執(zhí)行“雙2/3”要求，或者未按規(guī)范程序表決通過，擅自委托物業(yè)公司使用維修資金，業(yè)主利益得不到有效保障。

2.3解決措施

針對維修資金使用難、使用不當(dāng)?shù)韧怀鰡栴}，一方面，要根據(jù)住宅小區(qū)的實際使用情況，針對維修的實際需要，根據(jù)公共設(shè)施或設(shè)備維修的輕重緩急提前做好分類，針對不同情況，提前做好維修預(yù)案。例如，將小區(qū)中公共設(shè)備的常規(guī)性維護(hù)，一些臨時損壞的公共設(shè)施需要維護(hù)而使用的維修資金項目，業(yè)主大會給小區(qū)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，由物業(yè)公司作出決定，并在維修結(jié)束后由業(yè)主委員會對其維修資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督審核，發(fā)現(xiàn)問題，及時督促物業(yè)公司整改。又如，對于住宅小區(qū)增設(shè)或者改造較大項目時，交由小區(qū)物業(yè)公司，通過其專業(yè)機(jī)構(gòu)制定維修預(yù)算方案，符合“雙2/3”的，即可按照預(yù)算方案執(zhí)行。當(dāng)遇到需要緊急維修或者更換使用維修資金的，應(yīng)賦予物業(yè)公司直接使用維修資金的權(quán)力，但維修完成后應(yīng)接受業(yè)主或者業(yè)主委員委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司的行為進(jìn)行審核，出現(xiàn)違規(guī)情況時應(yīng)通過法律渠道解決。此外，主管部門應(yīng)制定更為細(xì)致、簡便的維修資金使用細(xì)則或辦法，結(jié)合住宅小區(qū)的使用情況，規(guī)范維修資金使用，維護(hù)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益。

3住宅專項維修資金監(jiān)管

3.1相關(guān)規(guī)定

根據(jù)《辦法》規(guī)定，維修資金使用需經(jīng)業(yè)主及業(yè)主委員會審查同意。換言之，維修資金在劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前（或后）應(yīng)由業(yè)主及業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督管理和審核批準(zhǔn)使用，并依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

3.2存在的問題

在實際監(jiān)管過程中，業(yè)主或業(yè)主委員會在監(jiān)管涉及住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用維修資金時，不僅要掌握一定的專業(yè)財務(wù)知識，還要掌握共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用是否屬于列支范圍。即維修資金監(jiān)管不僅涉及程序性監(jiān)督，還涉及實體性監(jiān)督，對監(jiān)管人員的綜合素能要求較高。例如，業(yè)主或者業(yè)主委員會審核住宅小區(qū)維修方案時，對住宅維修方面的法律法規(guī)、政策、工程技術(shù)及維修項目的成本核算等一些專業(yè)性強(qiáng)的工作難以提出專業(yè)的審核意見，達(dá)不到專業(yè)核定標(biāo)準(zhǔn)，也難以發(fā)揮應(yīng)有的審核效果，最終影響住宅專業(yè)維修資金的使用效率。又如，住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施超過使用年限存在重大安全隱患，依然在繼續(xù)使用的；住宅小區(qū)建筑物外墻面脫落，未及時處理會影響居住安全的，等等。這些安全隱患如不及時消除，都會給小區(qū)的公共安全埋下安全隱患，需要廣大業(yè)主在審核維修方案時及時發(fā)現(xiàn)、指出，通過審核、監(jiān)督彌補(bǔ)維修方案內(nèi)容，發(fā)揮監(jiān)督審核的應(yīng)有價值。

3.3解決措施

住宅專項維修資金屬于房屋的“養(yǎng)老錢”，直接關(guān)乎每一位業(yè)主的切身利益。因此，要切實規(guī)范維修資金的使用，加強(qiáng)維修資金的監(jiān)管。一方面，需要主管部門積極發(fā)揮監(jiān)管作用，加強(qiáng)維修資金監(jiān)管，協(xié)助業(yè)主做好專項維修資金的使用，繼續(xù)加強(qiáng)審計監(jiān)督、財務(wù)監(jiān)督。另一方面，要積極要求工程咨詢、鑒定機(jī)構(gòu)等第三方中介組織參與，發(fā)揮第三方中介組織的審計、咨詢、審價、法律等專業(yè)服務(wù)，有效解決專業(yè)知識不足的難題。此外，也要積極發(fā)揮業(yè)主及業(yè)主專業(yè)委會會的監(jiān)督作用，一方面，要加強(qiáng)維修資金領(lǐng)域知識的宣傳，將相關(guān)知識匯編成冊，在小區(qū)居民中廣泛散發(fā)，提升業(yè)主監(jiān)督能力；另一方面，要定期公示維修資金收支等使用情況。在小區(qū)公示欄等公共場所張貼維修資金列支情況，讓業(yè)主掌握維修資金的現(xiàn)狀及使用情況，接受所在小區(qū)人員的監(jiān)督。可見，維修資金合理、規(guī)范使用離不開有效監(jiān)督。政府相關(guān)職能部門、第三方中介組織和業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督缺一不可。通過政府及其相關(guān)職能部門的依法監(jiān)督，第三方組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)監(jiān)督，以及業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督為補(bǔ)充，最終形成監(jiān)督合力，增強(qiáng)監(jiān)督實效，確保維修資金的規(guī)范使用。

4結(jié)束語

總之，要嚴(yán)格按照《辦法》的具體規(guī)定和要求，從住房專項維修資金的籌集、使用和監(jiān)督等環(huán)節(jié)入手，不斷完善制度的內(nèi)容和執(zhí)行力，保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益，推動小區(qū)物業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，積極構(gòu)建和諧社會。

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作者:劉志成 單位:湖南省寧鄉(xiāng)市住房保障服務(wù)中心