前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的商品房銷售欺詐行為的法律規制初探，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

摘要：房地產業在拉動國民經濟的同時，也因相關法律的不健全而導致欺詐違規現象的發生,給廣大購房者經濟、精神帶來極大損害，成為社會輿情熱點。消除商品房欺詐銷售行為需從管理、廣告、保障消費者權益等角度出發,制定和完善相關法律，減少欺詐現象的發生，使商品房銷售行為在法律框架下健康發展。

關鍵詞：房地產；商品房；銷售欺詐；欺詐手段；法律規制

一、商品房銷售中欺詐行為的構成要件

1.實施欺詐行為的行為人必須具有欺詐的故意

欺詐的故意是指行為人以故意的主管形態采用虛構的故事或者對受害人隱瞞真相的方式，使得受害人產生錯誤的認識并做出錯誤的意識表示。所以在行為人的主觀層面上是具有直接故意或間接故意的意識，行為人主觀上已經認識到該行為能夠致使其他人遭受財產及其他損害而仍然行之，故在主觀層面可以認定行為人具有欺詐的故意。

2.實施欺詐行為的行為人必須有欺詐的行為

實施欺詐行為的行為人在客觀層面做出了欺詐的行為，使得對方陷入了錯誤的認識。在商品房買賣中，賣方對房屋進行虛假的描述或者隱瞞特定房屋的抵押擔?；蛸J款等負擔性義務，使得買房人陷入了錯誤的認識，并且基于錯誤的認識而做出了錯誤的意識表示。

3.被欺詐的買方必須因為行為人的欺詐行為陷入錯誤的意識

被欺詐的買房者因為行為人的虛假陳述或隱瞞事實的行為陷入錯誤的意識，并且基于該錯誤認識做出了相應的意識表示，最后導致房子的買方財產或其他遭受損失。如果買房人不是因為行為人的欺詐行為而是基于其他的原因而做出的意識表示和購買行為，則該行為不構成欺詐，不能將買房者遭受的損害結果歸咎于行為人。

二、商品房銷售欺詐的手段

不良開發商在利益驅使下，往往會在銷售中為追求利益最大化不擇手段進行欺詐銷售，給消費者帶來很大財產損失和精神痛苦。

1.加價欺詐營銷

現代的房地產市場營銷存在諸多欺詐手段，其目的就是將顧客購房心理轉化為購房行動。為此，一些不良開發商開啟欺詐宣傳攻勢，利用各種信息渠道，或雇傭水軍、對自家商品房進行宣傳包裝，炒熱自家房源提升檔次價格。為達到吸睛效果，開發商可在樓盤銷售前開始雇傭水軍炒熱房源，在房屋開售時雇傭“房托”進行搶購，造成熱銷假象。在引發購房者搶購心理同時，開始調整樓盤價格，進一步調動購房者購房心理，最終實現高價賣房增值目的。

2.以公攤或不標準測量侵吞購房者利益

一直以來，商品房面積測量始終沒有統一的計量標準，以至于不同地域間購房者購買同等面積住房使用面積差距較大，多數商品房開發商將公攤面積計算到購房者房屋面積中，以購買100平方面積樓房計算，樓道、電梯間面積就占用了二十多平方，購房者實際使用面積只有70多平方，但在購房時所交房款確是按照100平方面積足額交款。開發商這樣計算商品房面積，就是將公共面積以使用面積方式強行讓消費者買單，以此牟取暴利。有的開發商在對商品房面積測量不使用商品房標準測量方式，人為增加房屋面積，在謀取不當商業利益同時，增加了購房者房款支出。

3.一房數賣、房產抵押欺詐

商品房銷售開發商為獲得更大交易價值，在銷售過程中往往存在一房數賣，最終將房子賣給出價最高者現象。這種銷售方式本身就違法，開發商和銷售員相互勾結，往往以欺瞞顧客手段，利用購房者對購房手續流程不熟悉特點，將同一房源同時與多名購房者簽訂購房買賣合同，給購房者帶來風險和損害。。

三、誘發商品房銷售欺詐行為的根源

1.法律規定缺失導致非法逐利

造成商品房銷售欺詐行為的主要根源是商家在法律機制缺失下非法逐利行為，商品房開發商為實現這一目的，不會將商品房的真實情況告知消費者，以欺詐的方式進行銷售。商品房銷售欺詐的現象屢見不鮮說明相關法律制定不完善以及行政監管部門監管不力這一現實。在我國商品房銷售總量持續增長的過程中，國家為約束房地產業健康發展制定了一系列政策和法律條文，特別是對開發商的行為標準進行制定和調整，對開發商的違法行為制定了相應的處罰形式，這些法律在一段時期里可以有效解決房地產商與購房者的矛盾糾紛，對穩定房地產業的發展起到積極作用。

2.消費者對購房事宜認知不足

對于普通百姓來說買房是人生大事，很多人窮其一生積蓄才能在城鎮中購買到一套住房，和其它商品比較商品房有著諸多特殊性，涉及地理位置環境、物業、公共設施、交通、質量、結構、產權、增值等諸多因素，選擇購買商品房需要有專業商品房購買知識和經驗，很多人買房并不懂其中涉及內容，僅考慮關注房屋位置、面積大小、價格等幾項購買因素，這就給商品房銷售者帶來欺詐銷售的機會。商品房銷售一旦欺詐成功將獲得高額利益同時消費者將承受被騙帶來的經濟、維權糾紛風險。即便消費者將商品房銷售告上法庭，也要承擔很大訴訟費用，同時還要漫長的時間等待，一旦因自身原因訴訟失敗將受到更大的經濟、精神傷害。

3.職能部門監管不力導致房地產銷售欺詐產生

隨著市場經濟的持續發展，房地產行業發展飛速，房價也水漲船高，對于普通人家而言，房屋是最大的奢侈品之一。政府和相關房地產監管部門雖然制定了相關的法律法規調整房地產行業的運行和發展，但是對于一些較為隱蔽的細節和漏洞，相關監管部門的監管較為缺失。譬如，在房屋的銷售階段，存在地產商虛假描述和夸大事實的現象，引誘消費者購買，但實際并不符合其宣傳的情況。具體表現形式為虛假的價格優惠、環境地理位置欺騙、基礎設置配備欺騙等。房地產一項能夠極大促進地區經濟發展的產業，各地區政府都非常重視，雖然在商品房銷售欺詐問題上出臺了《商品房銷售（預售）管理辦法》（后稱《辦法》），但是《辦法》也只規定了一些類似于房價和預售房屋等較為宏觀的內容，無法面面俱到的調整實踐中出現的所有問題和矛盾。

四、商品房銷售欺詐行為的法律規制建議

1.建構防止商品房銷售欺詐的法律體系

我國針對商品房銷售欺詐制定了相關法律條例，條例對商品房銷售過程中出現的各種欺詐行為，按照問題嚴重程度做出數萬到數十萬金額不等罰款，同時追究相關責任人法律制裁。由于制定的相關處罰條例更注重罰款法律制裁，且處罰金額遠低于詐騙所得，因此無法從根本上根除商品房銷售詐騙行徑。

2.規范商品房廣告宣傳行為和制定必要的獎懲方案

廣告是產業銷售產品主要推廣方式，當前產品廣告已從原有單一平面廣告發展到平面、網絡等多渠道，形式多樣的廣告在對產品起到宣傳效果同時，廣告欺詐形式也在更新。商品房銷售廣告最常見的是彩頁宣傳冊和大型招貼畫，往往會在城市商業街區發放張貼，這些彩頁宣傳會請專業美術設計團隊多角度拍攝經電腦合成制作出精美廣告畫面。

3.制定保障購房者權益制度

由于商品房商家以利益為主導，在銷售欺詐時對購房者隱瞞事實，購房者往往受到銷售者蠱惑，在洽談交易時處于劣勢。為保護消費者權益，消費者除了自身增強維權意識之外，還要對商品房相關知識進行學習，對房源各部分內容詳細了解。

參考文獻：

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作者:江雪 單位:湖南師范大學