前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的住宅小區物業管理問題及解決思路，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

摘要:住宅小區物業管理是社會關注的焦點，政府管理的難點，當前存在的問題制約了物業管理的健康發展。筆者概括了住宅小區物業管理存在的主要問題，全面分析了問題產生的原因，提出了系統解決辦法和許多創新性、建設性意見，對強化相關部門單位責任、規范住宅小區物業管理、防止矛盾糾紛發生、促進物業健康發展具有積極借鑒意義。

關鍵詞:物業管理;物業公司;業主委員會;市場競爭;監督管理

住宅小區物業管理是城市管理的重要組成部分，當前存在的問題已經成為社會關注的焦點，政府管理的難點。筆者對此進行了調研并提出建議，以期對住宅小區物業管理健康發展有所裨益。

一、住宅小區物業管理存在的主要問題

(一)業主委員會虛置化嚴重

一是業主委員會組建嚴重滯后，許多住宅小區建成使用多年未組建業主委員會。據了解，業主委員會的組建率不到50%，運行好的僅有15%。二是有些住宅小區雖然成立了業主委員會，但組織松散，有責無利，積極性不高，形同虛設，在維護業主利益、協調業主與物業公司關系等方面沒有發揮應有作用。

(二)配套設施不全

由于老舊住宅小區建成時間早，規劃設計簡單，綠化率低，停車位不足，物管用房、公廁、路燈、廣告牌、健身設施、休閑桌椅等公用設施設備少，管道老化，排水不暢，通信管網不完善，小區架空線纜形成空中“蜘蛛網”、“五線譜”，影響居民生活，妨礙市容觀瞻。新建小區突出表現停車位不足，綠化面積小，電梯質量差，沒按規定配建公廁等。隨著新能源汽車的推廣使用，住宅小區又出現了與充電樁配套設施相關的新的問題。

(三)物業服務水平低

物業公司多數規模較小，設備設施配置不足，人員配備少，服務內容單一，服務標準低。公司僅有十多個員工，主要是打掃衛生，運垃圾，居民需要維修水電暖、疏通管道等日常小事，物業公司也無力承擔，何談提供高質量的服務。當然也有少數物業公司實力強，經營規范，服務到位，業主比較滿意。

(四)停車問題突出

停車位緊張是新舊小區普遍存在的突出問題。老舊小區建設早，規劃車位少，導致停車緊張。新建小區多為封閉小區，一般規劃建設小高層或高層樓房，容積率高，車位一般建在地下。地下車位建設成本高，開發商受利益驅動，能少建就少建，加上近年來小汽車增長迅速，停車位供需矛盾日趨突出。有些小區建成后，開發商為盡快收回建設成本，對車位只售不租。有些業主因價格等方面原因，只買房不買車位。有的小區車位可以出租，但費用較高，有些業主于是既不買車位，也不租車位，干脆將車停在小區外面的道路上。更為嚴重的是，有些開發商為了逼迫業主購買或租用車位，規定沒有停車位的車輛，一律不得進入小區，引發矛盾糾紛。

(五)物業收費不規范

一是收費不合理。老舊小區服務標準低，收費偏低，有的每平方米僅收取0.35元;新建小區服務標準高，收費偏高，有的每平方米高達2.5元以上。二是收費不透明。有些物業公司不按規定在小區顯著位置公布服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、服務資金年度預決算，有的僅象征性地予以公布。三是擅自收費。有些物業公司不按規定征求業主意見，不經物價部門批準，擅自提高收費標準，增加收費項目。四是收繳難。老舊小區收繳率低，約為70%左右;新建小區收繳率約為93%左右，有的更高。老舊小區收費低、收繳率低，物業公司為維持經營平衡，降低服務標準，業主不滿意而拒交物業費，物業公司收費更加不足，再次降低服務標準，形成惡性循環。新建小區收費高，收繳率高，但業主意見很大。

(六)矛盾糾紛集中

物業管理與群眾利益密切相關。物業服務的好壞群眾都有感受，一旦服務欠缺最容易引發矛盾糾紛。我國物業管理起步較晚，存在的問題多，引發的矛盾糾紛一直居高不下，嚴重影響社會和諧穩定，嚴重影響群眾幸福指數。

二、住宅小區物業管理存在問題原因分析

(一)法制建設滯后

目前調整物業管理關系的法律主要有全國人大制定的《中華人民共和國物權法》、國務院制定的《物業管理條例》，以及有關部委制定的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《物業服務收費管理辦法》等規章，立法分散、籠統、操作困難。例如，《物業管理條例》規定，業主大會、業主委員會在業主物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下成立，而如何成立、由誰提起、由誰負責籌建以及相關行政機關如何指導都沒有明確規定。各地制定的地方規章，規定不相一致，不利于住宅小區物業統一規范管理。

(二)開發建設遺留問題多

此類問題分為兩大類:一是住宅小區規劃設計時沒有設計或者雖有設計但不符合規定標準而形成的問題。沒有設計的原因很復雜，有的是當時沒有這方面的需求，也沒有這方面的規定，例如充電樁配套設施問題;有的是國家有規定但因受各種因素影響沒有規劃建設。二是開發建設過程中偷工減料、降低品質而形成的問題。例如，供暖效果不好問題。這些問題有的是“胎兒帶”的毛病，根本沒有辦法有效解決。例如，有些小區停車位嚴重不足，受場地限制，即使變更規劃進行整改，也只能增加部分停車位，不能從根上解決問題。有些問題經過后期整改，可以解決，但要付出很大努力。

(三)責任界定不清

住宅小區物業管理主要內容有:一是對房屋建筑及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理;二是維護小區內環境衛生和相關秩序，包括衛生清潔，垃圾收集、清運，車輛行駛及停泊管理，配合和協助公安機關進行安全監控和巡視等護衛服務。目前，不少業主對物業管理認識模糊，責任界定不清，將應由有關部門承擔的職責誤認為物業公司的責任，結果將矛盾糾紛指向物業公司。

(四)物業公司選聘競爭機制不完善

我國物業管理起步晚，市場發育不成熟，沒有形成有效的競爭和約束機制，多數新建小區物業公司是由開發商組建或者指定，與開發商存在著“父子”、“兄弟”等裙帶關系，帶來許多問題。一是物業公司遍地開花。一般是開發一個小區，組建一個物業公司，規模小，經驗少，服務水平難以滿足要求。二是開發商與物業公司“合作”有余，制約不足。“業主公約”全憑開發商意志制定，單方面規定在售房合同中，業主毫無選擇余地，留下矛盾糾紛隱患。三是開發商與物業公司責任劃分不清，小區物業交接不規范，一些未達到交付條件的物業實施了交接，給后續管理留下隱患。四是住宅小區交付使用后，遲遲不能組建業主委員會、選聘新的物業公司。即使最終組建了業主委員會，也發揮不了應有作用，選聘的物業公司往往仍為原來進駐的物業公司。

(五)市場觀念尚未形成

住宅小區物業多為自建自管，物業公司與開發商存在著千絲萬縷的關系。這種“前店后場”式的業務承接，基本都是“終身世襲”，物業公司缺乏危機感和競爭壓力，自身發展動力不足，擺不清自己“位置”，不把業主當“上帝”，隨意侵犯業主權利。業主消費理念不成熟，法治意識、權利意識淡薄，從眾心理嚴重。有的業主不關心小區公共事務，不參加業主大會和業主委員會選聘會議;有的業主只想享受服務，不想繳納費用。不論哪種情況，當業主認為自身權益受到侵犯或者對物業管理有意見時，一般都會拿物業費說事，或者拒繳，或者少繳或者拖欠，影響物業公司與業主關系。

三、住宅小區物業管理存在問題解決辦法

(一)完善物業管理法律法規

建議本著解決問題、滿足需要、規范管理原則，整合現有法律法規，盡快制定一部專門的物業管理法，對居住小區配套設施設備規劃指標、前期物業管理、物業公司選聘、業主委員會組建、物業收費、物業監管等熱點難點問題進行規范。根據立法技術需要，可配套出臺具體實施細則和部門規章。

(二)推進自治組織建設

首先由地方黨委政府確定由誰牽頭組建業主委員會的問題。現有法律對此規定不明確，根據屬地管理和利于工作原則，確定由街道辦事處、鄉鎮人民政府牽頭、房地產行政主管部門配合為宜。其次由街道辦事處、鄉鎮人民政府根據現有法律規定，制定業主委員會組建操作規程。第三是解決業主委員會不能發揮應有作用問題。業主委員會“虛置化”的根本原因，是其是一個松散性的組織，無地位、無場所、無資金、無待遇。建議有條件的地方本著有利于物業管理的原則，對此進行積極探索。例如，是否由業主委員會主任試行擔任居(村)委會副主任，或者業主委員會主任與居(村)委會主任由一人擔任，以此強化兩個“自治組織”間的聯系，加強工作銜接?業主委員會是否可借用居(村)委會的場地日常辦公，解決無場所問題?業主委員會是否可以從物業收費中提取一定比例資金作為日常活動經費?參照“兩委成員”的工資待遇，是否給予業主委員會委員適當薪酬，以提高其工作積極性?

(三)集中解決突出問題

煙臺開發區的做法很有借鑒意義。煙臺開發區開展“美化家園”活動，成立由管委領導任組長、相關部門負責人任成員的領導小組，領導小組辦公室設在街道辦事處，由其做為具體負責部門，分期分批對老舊小區進行綜合整治。重點對小區道路、綠化、管道管線、停車位、路燈等基礎設施進行改造提升，并通過新建、租賃、購買等方式解決住宅小區綜合服務用房不足或缺失問題。“美化家園”活動開展六年來，財政累計投入資金2億多元，改造了10個老舊小區，徹底解決了長期困擾老舊小區物業管理的“老大難”問題。未列入“美化家園”整治范圍的住宅小區，配套設施基本齊全，主要是解決停車位日趨緊張問題。具體辦法是由開發商負責，經有關部門批準和業主同意后，對小區內綠化和其他公共部位進行適當調整，對小區周邊小塊空地進行改造，增加停車位;小區周邊非城市干道兩側規劃臨時停車位，允許“夜停晨離”限時停車，基本解決了此類小區的停車問題。加強對新審批住宅小區規劃建設的審查把關，防止老舊小區存在的問題在新批建小區重復出現。

(四)加大開發建設監管

規劃、建設、消防、水電氣暖等相關部門要按照“誰主管，誰負責”的原則，切實負起責任，加強監督管理，防止有關問題發生。首先要把住“源頭”。對開發商編制的住宅小區規劃設計，要本著滿足需要、適度超前的原則，依法嚴格審批。例如充電樁問題。法律具有滯后性，有些指標即使符合規定但不能滿足實際需要，也不能審批通過。例如《城市居住區規劃設計規范》只對住宅小區停車位提出指導性指標，控制下限，即停車率不應小于10%，如果按照最低控制標準審批，停車位肯定不夠，所以在關鍵指標審批上，一定要具有前瞻性。其次要加大施工質量監管。對于偷工減料、降低質量標準、不符合規劃要求的，嚴格按照規定處理，決不能縱容遷就，留下隱患。第三是嚴把綜合驗收“關口”。不符合交付使用條件、不符合規劃設計要求的，一律不得通過驗收，防止交付使用后產生矛盾糾紛。

(五)鼓勵支持物業公司做大做強

首先要加強物業管理隊伍建設。必須配足配強物業管理人員，解決有人管、能管好的問題。二是嚴把物業公司審批關。對新建小區，嚴格限制自建自管，鼓勵開發商通過市場公開選聘物業公司，防止自建自管問題發生。三是完善物業公司公開招投標選聘機制。促使物業公司比管理、比成本、比質量、比服務、比信譽、比效益，最終比品牌，優勝劣汰，內強素質外塑形象，提高服務水平。四是實行獎懲制度。設立政府獎懲基金，專款專用。街道辦事處、鄉鎮人民政府會同房地產行政主管部門每年對物業公司進行考評，考評分值適當向業主傾斜。考評靠前的(比如考評得分前30%的物業公司)給予獎勵，資金全部用于補充缺崗人員成本支出及公用設施設備維護支出等費用，引導物業公司規范管理。五是加強日常監管。對開發商或物業公司不按規定提供物業服務、肆意侵犯業主合法權益的行為，進行有效管控和懲罰。六是給予稅費扶持。物業管理涉及千家萬戶，建議給予物業公司稅費優惠，支持其做大做強，提高發展能力和服務水平。

(六)加大宣傳引導

一是宣傳物業管理內容，引導業主分清責任;二是宣傳物業收費標準，引導業主樹立“誰消費、誰付費”的消費理念;三是宣傳物業權利義務，引導業主和物業公司正確行使權利;宣傳維權辦法，引導業主和物業公司正確維權。四是宣傳途徑要多種多樣，方式要靈活多變，講求趣味性。

參考文獻:

［1］張作祥.物業管理概論［M］.清華大學出版社，2014.

［2］中國物業管理信息網［EB/OL］.

作者:李亞鐸 單位:山東農業大學機電學院