前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的住宅小區建筑物業管理論文，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

一、當前住宅小區物業管理的現狀

（一）物業服務企業與開發建設企業之間沒有明確的法律關系

近幾十年來，我國的經濟發展勢頭十分迅猛，其中的一個主要表現就是人們的生活水平得到了前所未有的改善。同時人們對居住環境的所應該具有的條件也在增加。城市人口的激增帶動了房地產企業、物業管理企業等一系列相關企業的快速發展。雖然在《物業管理條例》中明確的規定了建設企業在業主所選定的物業服務企業入駐之前必須選聘物業服務企業，并對前期物業管理制定臨時規約，但是在實際生活中，由于我國市場經濟的不成熟，使得開發建設企業與前期物業企業之間幾乎都是一種隸屬關系，同時有很多物業服務企業只是房地產開發企業的下屬公司，這種關系在我國的住宅小區中占有很大的比例。很多房地產開發企業為了自身的利益著想，在小區業主委員會還沒有成立前，都是聘用自己旗下的物業服務企業。

（二）開發建設企業對前期物業服務企業的工作進行干預

很多開發建設企業都會違反相關的法律法規，以聘用物業服務企業為條件,對聘任的物業服務企業的工作進行干預，從中謀取巨額利益。如果聘用的是自己旗下的物業服務企業則會通過其它的方式從中獲取巨額利益。在業主委員會成立之前，開發建設企業有權選聘物業服務企業。如果是開發建設企業旗下的機構或者是小公司，則會因為它們本身對開發建設企業的依賴而受到開發建設企業的制約。而其他的與開發建設企業沒有關系的物業服務企業則會因為利益的原因而受制于開發建設企業。

（三）開發建設企業無意中將很多問題遺留給后期的物業服務企業

這種現象比較普遍，很多開發建設企業會把一些設計規劃和建筑質量等隱形問題在無意間遺留給后期接管的物業服務企業。同時還有的開發建設企業也沒有為物業服務企業提供進行物業管理的基礎條件，而這個問題與開發建設企業所遺留的一些其他問題會使得后期的物業服務企業喪失業主的信任和理解，給以后開展工作帶來了很大困難。雖然在《物業管理條例》中有規定物業服務企業在承接物業時的查驗義務，但是對于一些與設計規劃和建筑質量等需要長期的時間才能夠察覺的隱形問題卻是無能為力的。

（四）在物業管理交接的過程中物業服務企業不能夠明確其自身的責任

因為利益的原因，在進行物業管理交接的過程中物業服務企業經常發生矛盾。究其主要原因有以下兩方面：一方面是前任物業服務企業不愿意放棄物業管理權，在落聘后想盡辦法對新物業服務企業進行阻撓；另一方面是前任物業服務企業雖然放棄了物業管理權，但卻在離開時進行各種破壞活動，例如將物業管理所需的一些設施破壞，帶走小區業主的相關資料，不向新物業服務企業移交物業管理中的財務賬目等，這些行為嚴重影響了新任物業服務企業的正常工作，導致新舊物業服務企業間的矛盾沖突。

二、對住宅小區物業管理與開發建設關系處理的想法

要使得住宅小區后期的物業管理能夠順利開展，那么應該做好以下幾點工作。

（一）實施分業經營，對物業服務行業進行規范

物業管理應該貫穿于住宅小區的生命周期之內。雖然現實的情況也是這樣，但由于許多原因在小區業主委員會成立之前，開發建設企業所選聘的物業服務企業都是其自身的子公司或者子機構。最后使得業主將本應該有開發商所承擔的責任轉嫁到物業服務企業身上，從而引發許多本應該出現的物業管理糾紛。因此應該按照相關的法律法規對物業服務企業進行規范。同時加大《物業管理條例》的宣傳力度，并加強相關司法的解釋，以此來增強業主、物業服務企業與開發商的法律意識,鼓勵房地產開發商、房地產銷售和房地產管理分業經營。最后可以形成一種相互制約的良性關系，在物業服務企業對業主負責的同時又能夠對開發商進行監督，從而為后來的物業服務創造一個良好的條件。

（二）在住宅小區開發建設的立項審批階段，應同步報批物業管理方案

住宅小區能否建設，其首要環節在于經過政府有關部門對項目建設可行性的審批。政府是否批準開發建設應是基于對社會、經濟、供給、需求等諸多因素的綜合考慮，無疑，這種考慮應該包括對后期物業管理需求的因素?，F行的審批體制中，計劃行政主管部門通過下達指標，土地行政主管部門通過核發土地使用證，規劃行政主管部門通過核發工程規劃許可證，建設行政主管部門通過核發開工許可證等手段各自按行業要求履行監督職能，較好地實現了本行業職責范圍內的宏觀調控。而與住宅小區幾十年使用周期同步運營的物業管理部門在住宅小區建設項目的立項審批階段缺乏應有的調控力度和調控手段。為了能夠保證新建住宅小區的使用條件和配套完善，在項目開工前，開發建設單位應向物業管理行政主管部門上報物業管理方案，物業管理方案應明確界定物業管理用房的具體位置、數量和提供主體；明確界定物業管理經營性用房的具體位置、數量、成本價格和提供主體；明確界定住宅小區公用設施共用部位維修基金的計提基數、計提比例和繳納計劃；明確小區綠化、硬化、美化、環衛、文體活動等公共設施的建設標準等。對于沒有經過審批的小區不得開工建設。這樣做可以使得后期接收的物業服務企業可以有一個明確的目標，即使前任物業服務企業進行破壞也不至于手忙腳亂。

（三）在住宅小區綜合竣工驗收過后，做好前期管理工作是關鍵

前期物業管理是指從房屋竣工交付使用銷售之日至業主委員會成立之日的管理，按照有關規定新建住宅小區入住率達到50%以上時才具備成立業主委員會的條件。正因為這樣從住宅小區竣工到業主委員會成立一般都需要經歷2-3年的時間。此時的物業管理工作就會顯得十分重要。如果此間的物業管理不到位極有可能出現住戶的亂拆亂扒和區內環境、治安無人管理等嚴重后果。物業服務企業在實施前期管理時應該注意以下幾個環節：（1）接管驗收過程中嚴格把關，雖然很多進行前期物業管理的物業服務企業與開發建設企業之間存在從屬關系，但是也必須做到嚴格把關；（2）超前制定各項管理制度，物業公司在業主入住以前，應制定出一套科學的行之有效的規章制度，使物業管理一開始就做到有章可循；（3）對業主實施超前教育，以便于業主入住后能夠更好的配合物業服務企業的管理工作；（4）超前協調好物業管理與行政管理的關系。