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一個住宅小區(qū)就相當于一個小社會，在住宅小區(qū)這個小社會里生活的業(yè)主（居民）追求美好幸福的生活，于是就共同出資聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對小區(qū)的建筑物、構(gòu)筑物的公共部分及其配套的共用的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地，進行維修、養(yǎng)護、巡查以及其他日常管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。這就是住宅小區(qū)物業(yè)管理。隨著社會的進步，人民生活水平不斷提高，業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、生活服務(wù)和住房的質(zhì)量安全等有較高的要求，當這些要求或需求得不到滿足的時候，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見就很大，把所有的問題都算在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的頭上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決不了業(yè)主的問題，于是業(yè)主就投訴到政府，政府及其行政部門都認為“住建部門”是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行政主管部門，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“管理”小區(qū)，于是就推斷住建部門是住宅小區(qū)的行政主管部門，住宅小區(qū)沒有管好，自然就認為是住建部門沒有監(jiān)管好。其他行政部門在住宅小區(qū)的行政監(jiān)管缺失或不到位所帶來的矛盾糾紛都轉(zhuǎn)到了住建部門，住建部門即便是想解決這些問題，在當前依法行政的前提下，對小區(qū)很多違法違規(guī)的行為，卻苦于沒有執(zhí)法權(quán)，苦口婆心講道理，開展宣傳教育卻收效甚微，沒有執(zhí)法權(quán)，就等于沒有最終的抓手，就好像是沒有牙齒的老虎。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理涉及多個行政監(jiān)管部門

（一）住建部門不是物業(yè)服務(wù)行業(yè)惟一行政監(jiān)管部門

住建部門是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行政主管部門，必然是物業(yè)服務(wù)行業(yè)行政監(jiān)管部門，但不是惟一的行政監(jiān)管部門。除了住建部門外，還有哪些行政部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行行政監(jiān)管職責？我在這里就列舉幾個例子，囿于篇幅不能窮盡：居民養(yǎng)犬的行政監(jiān)管是城管部門；違建的行政監(jiān)管是規(guī)資部門（土地監(jiān)察）；消防的行政監(jiān)管是消防救援部門（應(yīng)急管理）；生產(chǎn)噪聲污染、生活噪聲污染的行政監(jiān)管分別是生態(tài)環(huán)境部門、公安部門；環(huán)境衛(wèi)生、垃圾分類、廣告管理和建筑物外墻清洗翻新等城市管理的行政監(jiān)管是城管部門；給排水和排污的行政監(jiān)管是水務(wù)部門；停車管理的行政監(jiān)管是公安交警部門；價格監(jiān)管分別是發(fā)改和市場監(jiān)管部門；治安、公共安全和刑事問題屬于公安部門職責；還有水電氣等公共事業(yè)都有相應(yīng)的行政監(jiān)管部門……物業(yè)公司在履職過程中涉及上述多個方面，均有其對應(yīng)的行政監(jiān)管部門。

（二）各行政部門均要履行監(jiān)管職責

在上述這些行政部門執(zhí)法監(jiān)管所依據(jù)的各自法規(guī)中，都對住宅小區(qū)業(yè)主（居民）的有關(guān)行為予以規(guī)制，同時也或多或少賦予業(yè)主聘請的“保姆”或“管家”一些權(quán)利和義務(wù)。如果小區(qū)內(nèi)各個方面的行政監(jiān)管部門都把監(jiān)管職責推給物業(yè)行業(yè)行政主管部門（住建部門），那么先不說住建部門有沒有與人、財、物和責、權(quán)、利相匹配的能力全面監(jiān)管，關(guān)鍵是有沒有法律授權(quán)，有沒有法律依據(jù)，法無授權(quán)不可為。這些行政監(jiān)管部門如果不切實履行法律賦予他們的行政監(jiān)管職責，而是簡單地認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理小區(qū)，把他們的監(jiān)管權(quán)給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，那么有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是重管理、輕服務(wù)，就是權(quán)力膨脹、一手遮天、亂象叢生，最終受損的是全體業(yè)主的公共利益，危及到全體業(yè)主的公共安全和社會穩(wěn)定。住建部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行行政監(jiān)管職責，是依據(jù)國家、省、市的物業(yè)管理條例。比如說，按照消防法規(guī)，物業(yè)企業(yè)要履行住宅小區(qū)消防主體責任，但監(jiān)管物業(yè)企業(yè)的是消防部門，不是住建部門，結(jié)果物業(yè)企業(yè)履職不到位，消防部門卻認為是住建部門沒有監(jiān)管好。也就是說，從城市管理和社會管理的角度來看，監(jiān)管住宅小區(qū)業(yè)主或居民及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政部門有很多家，這些行政部門都有其法定的行政監(jiān)管職責，都要發(fā)揮監(jiān)管作用，齊抓共管、共建共治。

二、行政監(jiān)管必須進小區(qū)

（一）行政監(jiān)管不進小區(qū)的根源

業(yè)主是住宅小區(qū)的主人，也是小區(qū)群眾自治的主體。業(yè)主治理小區(qū)，主要是通過業(yè)主組織，即業(yè)主大會及其常設(shè)機構(gòu)業(yè)主委員會來實現(xiàn)。由于業(yè)主大會沒有法人身份，不能作為社會組織登記，導致政府部門將法律法規(guī)本應(yīng)該賦予業(yè)主組織的責任或義務(wù)，卻給到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)（物業(yè)企業(yè)具有法人身份），物業(yè)企業(yè)有了政府部門或法律法規(guī)的授權(quán)，就從服務(wù)于業(yè)主的“管家”演變成監(jiān)管業(yè)主的小區(qū)管理者，角色錯位。物業(yè)公司在小區(qū)行使監(jiān)管權(quán)時，業(yè)主們受不了，本來自己花錢請的是服務(wù)員，結(jié)果沒想到卻是“管理員”，矛盾糾紛不斷，既影響小區(qū)和諧，又讓物業(yè)公司有較大的權(quán)力尋租空間，小區(qū)治理不好的根源就在這里。面對小區(qū)治理亂象，社區(qū)黨組織有心無力，鞭長莫及，黨的基層組織沒有占領(lǐng)住宅小區(qū)這塊陣地，小區(qū)就缺乏黨組織的全面引領(lǐng)和有力監(jiān)督，基本游離于社區(qū)黨委領(lǐng)導之外。

（二）行政監(jiān)管不進小區(qū)的后果

城市管理不斷完善，各方面的法規(guī)也不少，但這些法律真正落實的不多，住宅小區(qū)存在大量的違法行為沒有人去追究，更有甚者，一些基層執(zhí)法人員與違法者串通一氣，有的望風放哨，充當保護傘，搞權(quán)力尋租，對舉報或投訴的業(yè)主予以打擊報復，搞得小區(qū)里萬馬齊喑、烏煙瘴氣。由于水務(wù)行政主管部門執(zhí)法監(jiān)管不進小區(qū)，導致小區(qū)雨污混排，河流被污染，黑臭水體觸目驚心，現(xiàn)在再來花上千億巨資治河治水，得不償失。土地監(jiān)察查違部門執(zhí)法不進住宅小區(qū)，導致小區(qū)違建率居高不下，侵犯業(yè)主合法權(quán)益，嚴重威脅小區(qū)居民公共安全。由于行政監(jiān)管（執(zhí)法）不進小區(qū)，一方面導致有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)代替政府監(jiān)管，大搞權(quán)力尋租，甚至出現(xiàn)黑惡亂象，業(yè)主苦不堪言，另一方面導致住宅小區(qū)矛盾糾紛頻發(fā)，社區(qū)治理基礎(chǔ)不牢。

（三）有法必依執(zhí)法必嚴違法必究

有不少行政部門堅持監(jiān)管不進小區(qū)，他們只監(jiān)管城市市政公共區(qū)域，他們認為小區(qū)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行政主管部門就是小區(qū)的行政監(jiān)管部門。實際上，在這些行政部門各自執(zhí)行的法規(guī)中，并沒有明確住宅小區(qū)不在他們監(jiān)管范圍之內(nèi)，沒有明確他們執(zhí)法監(jiān)管不進小區(qū)。比如：有些居民的車輛亂停亂放，有的甚至堵塞或占用消防（生命）通道。面對這種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒有更好的解決辦法，勸阻無效則報告給公安交警部門，公安交警部門說他們監(jiān)管執(zhí)法是針對市政道路上交通車輛，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)又沒有執(zhí)法權(quán)，對于這種不合法又不合理的亂停車問題束手無策，一旦發(fā)生火災，就會以人的生命為代價，這在全國各地的例子和教訓已經(jīng)很多。各個部門的行政監(jiān)管要進小區(qū)，依法依規(guī)執(zhí)法監(jiān)管，無論是對業(yè)主（居民），還是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一視同仁，有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必究。

三、管行業(yè)必須管安全

（一）監(jiān)管物業(yè)行業(yè)安全不等于監(jiān)管住宅小區(qū)安全

管行業(yè)必須管安全，是指各管各的行業(yè)，各負其責，避免多頭管理，三個和尚抬水吃，最后大家都不管。關(guān)乎業(yè)主美好生活的住宅小區(qū)的管理，涉及很多行業(yè)或?qū)I(yè)領(lǐng)域，各個行業(yè)都有對應(yīng)的行政主管部門。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行政主管部門是住建部門；園林綠化和清潔行業(yè)的行政主管部門是城管部門；安保行業(yè)的行政主管部門是公安部門；交通運輸行業(yè)的行政主管部門是交通運輸部門；還有電力行業(yè)、水務(wù)行業(yè)、燃氣行業(yè)、通訊行業(yè)、餐飲行業(yè)等等行業(yè)，都有其行政主管部門。住建部門是監(jiān)管物業(yè)服務(wù)行業(yè)的安全，不是監(jiān)管物業(yè)服務(wù)行業(yè)服務(wù)所涉及的行業(yè)或區(qū)域的安全。換句話說，如果是物業(yè)公司出了安全生產(chǎn)事故，那住建部門是有行政監(jiān)管責任，如果市政水務(wù)專營單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修給排水管線出了安全生產(chǎn)事故，那就是水務(wù)部門要承擔行政監(jiān)管責任。

（二）按行業(yè)類屬確定安全監(jiān)管行政部門

住宅小區(qū)安裝的新能源汽車充電樁屬于機電行業(yè)或電力行業(yè)，可是無論是批準充電樁經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)的發(fā)改部門，還是電力監(jiān)管部門，都不愿意按照“管行業(yè)必須管安全”的原則來監(jiān)管充電樁的安全（現(xiàn)已明確發(fā)改部門是新能源汽車充電設(shè)施行業(yè)主管部門），卻按照建設(shè)場所或地域類型來劃分，要求住建部門負責住宅小區(qū)停車場以及其他物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)的充電設(shè)施的安全監(jiān)管工作，顯然是不合理的。住建部門既不是機電行業(yè)的行政主管部門，也不是電力行業(yè)的行政主管部門，更不是住宅小區(qū)以及其他物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)的充電樁的所有權(quán)人，無權(quán)也沒有手段對充電設(shè)施的安全進行監(jiān)管，更不可能監(jiān)管充電設(shè)施經(jīng)營企業(yè)，只能督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助充電樁經(jīng)營單位管理做好停車場內(nèi)新能源汽車充電樁安全防范工作，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為后無法制止，就報告給充電設(shè)施運營企業(yè)或行業(yè)主管部門（發(fā)改）。誰審批誰監(jiān)管，誰的行業(yè)誰監(jiān)管。最好的做法應(yīng)該是把新能源汽車充電樁視同市政公用事業(yè)，交給供電局專營，由供電監(jiān)管部門監(jiān)管。按行業(yè)類屬確定安全監(jiān)管行政部門，住宅小區(qū)里各個行業(yè)的行政監(jiān)管部門分別監(jiān)管好各自行業(yè)安全，這才是真正的“管行業(yè)必須管安全”。

四、依法依規(guī)主次得當職責分明

（一）住建部門配合其他行政部門督促物業(yè)企業(yè)履行“發(fā)現(xiàn)、勸阻、報告”義務(wù)

對于住宅小區(qū)里屬于其他行業(yè)及其行政主管部門監(jiān)管的事項，住建部門配合有關(guān)行政部門督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助他們做好相關(guān)工作，履行“發(fā)現(xiàn)、勸阻、報告”義務(wù)，發(fā)現(xiàn)安全隱患或相關(guān)管理問題，及時勸阻，勸阻無效則向?qū)?yīng)的行業(yè)主管或行政監(jiān)管部門報告。有些強勢部門把本屬于他們職責范圍內(nèi)主辦的事情推給了住建部門，讓沒有執(zhí)法權(quán)的住建部門去落實監(jiān)管責任，他們自己當起了“監(jiān)工、甩手掌柜”，搖身一變成了“批發(fā)商”，要住建部門定期向他們匯報工作推進情況。有責無權(quán)的事情很難推進，事情沒有辦好或沒有辦成，住建部門被問責倒在其次，關(guān)鍵是影響到人民美好生活，影響到我們建設(shè)有中國特色社會主義的偉大事業(yè)和偉大征程，那住建部門更是擔當不起。誰的行業(yè)誰主管；誰的職責誰監(jiān)管；誰審批誰監(jiān)管；誰執(zhí)法誰監(jiān)管。主角永遠不要把自己的事情推給配角，主次不能混淆，更不能顛倒。

（二）多頭監(jiān)管等同于無人監(jiān)管

目前，在住宅小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管職責邊界的討論中，有人秉持這樣一種觀點：認為沒有審批權(quán)的也要監(jiān)管、沒有執(zhí)法權(quán)的也要監(jiān)管，沒有備案的也要監(jiān)管，共同監(jiān)管，形成合力。這種觀點表面看挺正確的，實則害死人，尤其對抓好安全生產(chǎn)極為不利，存在以下兩個問題：一是表面上的共同監(jiān)管，實則是九龍治水，多頭監(jiān)管，三個和尚抬水吃，互相推諉，最后可能誰也不會把監(jiān)管落到實處，不但形成不了合力，反倒是各自為政，力量分散；二是沒有審批權(quán)沒有執(zhí)法權(quán)的部門也要監(jiān)管，這既與“依法治國”相背離，也讓那些有抓手的監(jiān)管部門推卸責任有了可乘之機，卻讓那些沒有抓手本是配角的部門抓瞎，想管也管不了。應(yīng)該依法依規(guī)，主次得當，合理分工，職責分明，該打主力的自然是中堅力量和尖頭部隊，該配合的配合，該協(xié)助的協(xié)助，各自按照職責分工做好自己該做的事情，讓那些該負責任的部門把責任擔起來，不能眉毛胡子一把抓。總之，住宅小區(qū)物業(yè)管理中，政府各行政部門要按照各自法規(guī)，對自己監(jiān)管的行業(yè)和專業(yè)領(lǐng)域切實擔負起監(jiān)管責任，監(jiān)管進小區(qū)，按照管行業(yè)管安全的原則，各自抓好安全監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本是業(yè)主聘請的市場主體，為業(yè)主提供服務(wù)，向業(yè)主負責，其職責來源于法定和合同約定，不是來源于行政命令或行政決定。住建部門不是住宅小區(qū)的行政主管部門，無法監(jiān)管住宅小區(qū)的所有事項。住建部門作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)行政主管部門，依法依規(guī)監(jiān)管好物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其他行政部門一道，各負其責，齊抓共管，共建共治，搭建責權(quán)利對等、職責邊界清晰的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，讓人民共享和諧幸福的美好生活，不辜負黨和人民的信賴和期待，讓我們建設(shè)小康社會的第一個百年夢想成真。

作者:瞿能友