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本文作者：石丹林 趙興 魯小蘭 汪俊鵬 單位：武漢東湖學(xué)院

一、宏觀調(diào)控下湖北省房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析

（一）湖北省房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險壓力分析

房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險壓力分析關(guān)系到企業(yè)債務(wù)能否到期償付，是金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸能否到期收回的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的強與弱，關(guān)系到金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的大與小，進(jìn)而影響中央政府、地方政府對房地產(chǎn)信貸規(guī)模和質(zhì)量的監(jiān)控力度。

1．樣本選擇。湖北省房地產(chǎn)企業(yè)可以分為本省房地產(chǎn)企業(yè)和外省房地產(chǎn)企業(yè)，以及上市公司和非上市公司等。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模、主營業(yè)務(wù)以及全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的湖北份額，特選擇10個具有上市資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為調(diào)查樣本。湖北省較知名的本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有福星惠譽房地產(chǎn)有限公司、武漢南國置業(yè)股份有限公司、中珠控股股份有限公司、華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司、中茵股份有限公司；在湖北成立分公司的外省房地產(chǎn)企業(yè)有萬科企業(yè)股份有限公司、名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司、保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司、金地（集團(tuán)）股份有限公司、恒大地產(chǎn)集團(tuán)等。

2．償債能力指標(biāo)選擇。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨價值量大，變現(xiàn)能力相對較差，速動比率相對流動比率更能反映企業(yè)短期債務(wù)的償還能力。因此，短期償債能力選擇速動比率指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率與產(chǎn)權(quán)比率、負(fù)債與有形凈資產(chǎn)比率在長期償債能力的反應(yīng)方面具有一致性，因此，衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期償債能力選擇資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)。從2009年到2011年，湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)三年的債務(wù)風(fēng)險壓力就由上述兩大指標(biāo)的動態(tài)變化構(gòu)成。湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期償債能力低下，風(fēng)險預(yù)期逐步加大。從2009年開始，10個湖北省樣本房企的速動比率就一直處于下滑狀態(tài)，有7個跌破了1.0的行業(yè)安全底線。其中，低于0.5高危區(qū)的有5個，0.5~0.8中危區(qū)的有1個，0.8~1.0低危區(qū)的有1個。再看長期償債能力也同樣低下，變動趨勢與速動比率相對一致。調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樣本群平均資產(chǎn)負(fù)債率為68.52%，接近70%的危險線，而在調(diào)查樣本群中就有5個企業(yè)超過危險線以上，處于50%~70%之間的有4個，僅有1個在50%的安全線以下。應(yīng)當(dāng)指出，上述樣本企業(yè)均為規(guī)模和業(yè)績較好的上市公司，融資渠道較寬，如果考慮到一些非上市企業(yè)的資質(zhì)，在面臨2012年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步惡化的形勢下，湖北省將有80%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

（二）湖北省金融業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險壓力

為了掌握房地產(chǎn)市場波動對銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會于2010年5月要求商業(yè)銀行對房貸壓力進(jìn)行測試，至2011年年底，已經(jīng)開展房地產(chǎn)信貸壓力測試三次。測試結(jié)果顯示商業(yè)銀行存在較高的房地產(chǎn)信貸壓力。根據(jù)《2011全國房價排行榜》顯示，武漢市房價居第24位，湖北省其它城市均未上榜。因此，湖北房地產(chǎn)信貸風(fēng)險僅以武漢市為典型。以下就以武漢市的商品住宅成交均價占人均可支配收入百分比和人均住房貸款占人均可支配收入百分比來揭示湖北省房地產(chǎn)金融風(fēng)險。按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價收入比在3~6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比率應(yīng)低于30%。從房價收入比來看武漢住房價格，武漢房價在2004年時處于較合理的水平，至2011年房價收入比上升至10.3，房價存在一定程度的虛高。如果將合理的房價收入比定為6，則武漢房價合理價格為4416.37。如果房價調(diào)整至合理價格，則下跌幅度應(yīng)達(dá)58%。因此，銀監(jiān)會2010年將情景設(shè)置為房價下調(diào)60%作為房地產(chǎn)信貸壓力測試指標(biāo)并不是苛刻，而是比較合理的選擇。從住房消費占居民收入的比率來看，2004年至今，房貸占收入比逐年上升，2011年上升至峰值58%，加上物價近三年快速上漲，個人住房消費貸款額度存在相當(dāng)高的風(fēng)險。

二、防范湖北省房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議

（一）預(yù)測未來湖北省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

1.未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策環(huán)境將繼續(xù)從緊。2012年以來湖北省房價延續(xù)著下調(diào)回穩(wěn)的趨勢，調(diào)控效果日漸顯著，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入由“量減”向“價跌”轉(zhuǎn)變的階段。但值得注意的是，在當(dāng)前面臨負(fù)利率困境，民間投資渠道不足，房地產(chǎn)投資資金流從一線城市向二、三線城市甚至三、四線城市不斷延伸，部分二、三線城市房價上漲壓力仍然較大。為進(jìn)一步鞏固和擴大調(diào)控成果，確保調(diào)控目標(biāo)和各項政策措施全面落實到位，2012年以來中央政府堅決對房地產(chǎn)市場調(diào)控保持從嚴(yán)態(tài)勢，多次釋放調(diào)控力度不放松的信號。2012年以后，如果全國經(jīng)濟增速下滑但在房價還沒有出現(xiàn)實質(zhì)性回歸的情況下，中央嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策還將繼續(xù)。預(yù)計2012年以后，湖北省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將明顯放緩，市場供給結(jié)構(gòu)將有大的改變，房價將逐步回歸與同期GDP增速和人均可支配收入增速相適應(yīng)的合理區(qū)間。

2.未來湖北省房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。據(jù)測算，2012年，湖北省要完成36.4萬套保障房住房建設(shè)任務(wù)。這將使湖北省房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯的變化。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，在“十二五”時期，湖北省將加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，預(yù)計將落實100萬套城鎮(zhèn)保障性安居工程，使城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%以上。可以預(yù)期，2012年以后湖北省保障性住房供給的加大將進(jìn)一步優(yōu)化湖北省房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)。

3.未來湖北省房地產(chǎn)市場價格漲幅將逐漸趨穩(wěn)。從貨幣政策調(diào)控來看，盡管預(yù)計2012年整體貨幣政策面會比2011年顯得寬松，但是貨幣資金大幅度流向房地產(chǎn)行業(yè)的可能性仍然較小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈漸趨緊張，將更多地依賴于降價促銷以回籠資金，依賴于購房者首次置業(yè)的貸款將繼續(xù)得到支持。但是，愈是在房價整體下行的階段，購房者持幣觀望的情緒愈濃厚，房地產(chǎn)開發(fā)商回籠資金愈是困難。所以湖北省房地產(chǎn)市場供需雙方對房地產(chǎn)市場的預(yù)期真正回歸理性，其集中確認(rèn)的行為將發(fā)生在2012年下半年以后。當(dāng)前房價下降的市場預(yù)期已經(jīng)初步形成。隨著湖北省保障性住房建設(shè)力度的加大，將增加房地產(chǎn)市場的有效供給，對市場平均房價的穩(wěn)定將產(chǎn)生良性的影響。

（二）今后湖北省房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展政策

1.建立并完善有區(qū)別的限購政策。在湖北省GDP增速超過京、滬，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化跨入全國第一方陣時期，房地產(chǎn)市場需求則是剛性的。順應(yīng)需求規(guī)律的“價跌量增”應(yīng)當(dāng)是湖北省現(xiàn)階段樓市調(diào)控的“根本之策”。因為中央“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸”的政策，調(diào)控的目的是抑制投機投資性需求而不是剛性需求。所以湖北省要建立并完善有區(qū)別的限購政策是在力保經(jīng)濟增長的過程中實現(xiàn)本省房地產(chǎn)市場的“價跌量增”。為此，一是區(qū)域性區(qū)別限購，二是人群結(jié)構(gòu)性區(qū)別限購，三是套型結(jié)構(gòu)性區(qū)別限購。只有進(jìn)一步完善有區(qū)別的限購政策，方能在抑制投機投資性需求的同時擴大普通自住性住房范圍，降低首次購房等剛性需求家庭的成本，才能起到合理引導(dǎo)住房消費的作用，達(dá)到本省房地產(chǎn)市場“價跌量增”的效果。#p#分頁標(biāo)題#e#

2.提高湖北省居民住房保障水平。“十二五”期間，湖北省應(yīng)從本地城鎮(zhèn)化發(fā)展的實際出發(fā)，突出重點，分類指導(dǎo)，科學(xué)構(gòu)建多層次的住房保障和供應(yīng)體系，既要控制房價虛高，又要大力增加住房供給量。湖北省在人口較多的城市，要通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置、租賃等方式增加廉租住房和經(jīng)濟適用住房及限價商品住房房源，加大租賃住房補貼力度，著力解決城市中等偏下收入家庭和低收入家庭及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員的住房困難，在制度設(shè)計上考慮廣大群眾的承受能力，逐步形成梯度消費的住房模式，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；在低收入家庭較多的城市，要進(jìn)一步加快廉租住房建設(shè)步伐，提高困難群眾住房保障程度；在工礦區(qū)、林區(qū)和墾區(qū)，則要建設(shè)好棚戶區(qū)改造安置住房，妥善解決職工群眾基本住房問題。

3.試點差別化房產(chǎn)稅收政策，抑制投機投資性購房需求。購房要完稅主要針對投機投資性購房行為，在國外發(fā)達(dá)國家已是慣例，在國內(nèi)還只是試點。湖北省在大量承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移階段可以加入試點，實現(xiàn)有差別的稅收政策，同時要防止開發(fā)商的稅收轉(zhuǎn)嫁。一是對個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房實行差別化稅收政策。二是加強土地增值稅的征收管理工作，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理，對定價過高漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。三是積極借鑒全國房產(chǎn)稅試點的經(jīng)驗，穩(wěn)步推進(jìn)差別化的個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點。這樣就能有效抑制投機投資性購房、建房行為，合理滿足自住性購房行為，健康推進(jìn)城鎮(zhèn)化趨勢。

4.穩(wěn)固差別化房地產(chǎn)信貸政策，完善其區(qū)域性和層次性。差別化住房信貸政策的內(nèi)容，主要有三個方面：一是針對投機、投資者，實行限購限貸，為住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”；二是針對沒有購房能力的低收入住房困難家庭，政府為其提供保障性住房，對保障性住房的建造提供資金支持；三是針對通過自身努力實現(xiàn)合理的自住性購房的家庭，在住房信貸政策上應(yīng)盡可能予以鼓勵和支持。因此，湖北省要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場“價跌量增”，要進(jìn)一步穩(wěn)固差別化房貸政策的制度化建設(shè)。一是區(qū)域性制度建設(shè)。在制度設(shè)計理念上，避免強調(diào)政策的統(tǒng)一性，忽視體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡和差異性，應(yīng)結(jié)合需求類型和不同區(qū)域差異體現(xiàn)出調(diào)控的區(qū)域性。湖北省銀行部門要建立能順應(yīng)“中部崛起戰(zhàn)略”和能適用一、二線和三、四線城市的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，以降低時滯和地區(qū)差別帶來的影響。二是層次性制度建設(shè)。在住房金融產(chǎn)品設(shè)計上，要發(fā)揮浮動利率的杠桿作用，對于開發(fā)商層次，鼓勵開發(fā)商圍繞住房發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導(dǎo)更多的社會資金進(jìn)入保障性住房建設(shè)領(lǐng)域；而對于購房者層次，即使是對同一層面的借款人，也要形成適應(yīng)不同年齡、不同收入水平、不同職業(yè)（行業(yè)）、不同產(chǎn)品功能等群體貸款人需要的住房按揭產(chǎn)品系列。