前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的房地產金融機制革新分析，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

本文作者：張仁楓 單位：四川大學經濟學院

改革開放以來，我國房地產市場逐漸形成，房地產金融業也開始在探索過程中不斷演進和發展。然而，目前我國的房地產業和房地產金融體制都還很不成熟和完善，如產業發展的低端化、市場機制的滯后性以及金融體制的落后性等。在開發模式上，我國房地產業長期處在高污染、高能耗的低端發展領域，造成產業發展對環境的持續惡化和城市發展的不可持續。在市場機制的建設上，自1998年取消福利分房以來，房地產市場化開始走向極端化，房屋價格不斷波動，政府對市場的把握也不太準確。而房地產金融體制的建設也沒有得到創新和發展。在全球金融危機過后和低碳經濟發展的背景下，我國面臨著產業轉型的重大歷史機遇。毫無疑問，作為我國國民經濟的重要支柱之一，房地產業在經濟發展的潮流中也不可避免要進行重大轉型。房地產業的順利轉型和發展很大程度上取決于金融體制建設的成功。因此，在房地產轉型的背景下，我國有必要對房地產金融體制的建設和改革進行全面的思考。

一、房地產業面臨重大轉型機遇

當前，我國房地產業處于調整轉型期，在政府相繼出臺一些嚴厲的政策之后，我國房地產市場的運行狀態開始出現改觀，表現為：房地產市場供求關系發生明顯的變化；房地產供給結構逐步趨于完善；房價漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢等。面對政府輿論的導向和政府政策的轉型、轉變，房地產市場正經歷一場前所未有的宏觀大調控，這次調控不同于以往任何一次，調控政策的力度之大，時間跨度之長，任務之艱巨，涉及面之廣，社會關注度之高，是歷史上任何一次都無法相提并論的。具體地說就是中國的房地產市場這次宏觀調控不是簡單地調控、軟著陸，而是面臨巨大戰略調整和轉型。基于當前我國房地產業發展的需要和國際上金融業發展的實際情況等因素，筆者認為當前房地產業面臨著以下幾方面的重大轉型：

1.土地利用方式從粗放型向提高土地利用率方向的轉型

城市的土地供應與房地產開發之間具有很大的內在聯系。隨著房地產業的大力發展，城市土地供應面臨著巨大的挑戰。一方面，為了滿足人們日益增長的住房需求，房地產業在夾縫中頑強地擴張發展；另一方面，城市土地資源的短缺和土地利用率的不足成為房地產發展的瓶頸和房價高漲的重要因素之一。近年來城市化的不斷推進和城鎮人口的急劇膨脹極大地促進了房地產業“虛幻的繁榮”，導致城市用地的大幅減少。因此，房地產未來的發展趨勢必然要求節約利用城市土地，逐漸從“攤大餅”式的開發模式轉變為集約利用模式。為此，提高土地利用率是解決問題的根本。政府應該轉變城市發展方式和城市規劃模式，減緩當前城市的盲目擴張行為，樹立建設緊湊型城市的城市規劃理念。具體來說，還應該減少面子工程對土地的浪費，以保證在不突破土地紅線的前提下，增多可供地面積。

2.從市場為主的供房模式轉變為以政府為主導、市場為補充的供房模式

這一轉型即由商品住宅開發為主導轉向以民生住宅為主導的轉型。自1998年福利分房被取消之后，我國房地產市場出現了嚴重的競爭，房價在市場的調控下出現了不理智和不理性的發展勢頭，給老百姓的實際生活帶來很大的負面影響，也不利于經濟的可持續發展。因此，沒有政府的宏觀調控，市場很難發揮完善的作用。當前政府所實行的一系列政策均預示著這一轉型的發展趨勢。這對于緩解社會矛盾具有重大現實意義。“過去不少地方對房地產的政策是GDP優先，短期政績優先，而目前已經開始營造的新的政策環境，是把房地產和科學發展觀、構造和諧社會結合起來，其政策目標是和諧優先，尤其是要照顧好中低收入階層。這種轉型意味著，房地產業的社會屬性、政治屬性大大增強了。”在房地產業不夠成熟且面臨重大轉型的關鍵時期，政府的作用顯得尤為重要。到底是建立以市場自發調控為主的經濟發展模式，還是建立以政府為主導作用的發展模式是一個非常重要的問題。我國房地產市場發展的歷史告訴我們，短期內，市場作用的過度發揮不利于普通百姓的權益的保障，由于貧富分化的存在和惡化，需要政府的宏觀調控和保障。當前我國高房價背后政府加快建立保障房的事實就是最好的例證。

3.房地產開發地域范圍由一、二線大城市轉向三、四線城市以及鄉村區域

最近，隨著房地產市場調控政策在一、二線城市效應的逐步顯現，眾多有實力的房產開發商，最近從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，積聚實力或抱團取暖通過梯度轉移正向煙臺、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三、四線城市房產市場進發以獲取更大發展。其實，這一發展趨勢在我們的意料之中，也是大勢所趨。中國人多地少，城市土地也出現供應不足的現象。在城市化進程中，房地產的開發模式應進行重大調整，包括從粗放型的土地利用模式過渡到集約利用模式，從低品質的房地產產品向低碳的高質量的產品發展，以滿足城市發展的需要。但僅有這些轉型還遠遠不夠，廣闊的小城市市場和鄉村市場開發是房地產未來發展的重要取向。此外，房地產開發的產品類型也將得到轉型，以居住型商品房為主的房屋供應模式也將向商品房、保障性住房以及商業房產、旅游房產、養老地產、旅游地產、物流地產等新興房地產產品類型轉變。

4.房地產開發從高污染、高能耗高碳運營模式

向低污染、低能耗的低碳模式轉變自2003年英國政府提出“低碳經濟”的概念后，全世界都在熱議這一發展模式。所謂“低碳經濟”就是以可持續發展理念為指導，通過技術創新、制度創新、產業轉型、新能源開發等多種手段，盡可能地減少高碳能源的消耗，減少溫室氣體排放，達到經濟社會發展與生態環境保護雙贏的一種經濟發展形態。作為我國國民經濟的支柱產業之一，房地產業走向低碳化是大勢所趨。國家“十二五”規劃明確提出“低碳經濟”的發展要求，房地產業界對于經濟發展模式轉型的關注和思考也越來越深入。目前，低碳發展模式已經納入了眾多企業未來的發展規劃之中，低碳技術甚至成為了企業在市場競爭中的奪取市場份額和搶占市場先機的關鍵因素。如保利、萬科等一部分企業通過實現產業技術升級和產品轉型，力圖從以往單一業態開發模式向多元化發展，打造集住宅、商務、辦公和旅游于一體的整合協同經營模式，以便控制房地產鏈條的各個環節，從配套家裝、家電的品牌選擇等各個方面加以關注，從根源上減少碳排量，實現能源優化配置。因此，毫無疑問，房地產業的低碳轉型勢在必行。低碳轉型不僅僅為了適應世界發展的潮流，也是我國后工業時展的必然要求。通過低碳轉型，產業鏈可以得到優化，產業可以可持續發展，人民的生活水平和質量也會相應得到提高。#p#分頁標題#e#

二、房地產業轉型的必然要求———房地產金融改革

房地產業是一個資金需求規模較大、資金周轉周期較長的高風險行業。資金的供給是發展房地產業的重要因素和保障。在房地產業轉型的歷史時期，不管是哪種轉型都需要金融的大力支持。而目前我國的房地產金融體制不僅無法滿足當前房地產業快速發展的需求，也不能為房地產業的轉型提供資金保障。因此，借鑒國外先進的金融工具和融資模式，創新我國的金融體制，改革現存的房地產金融產業，顯得尤為重要。應該說，房地產金融體制的改革不僅是房地產業本身轉型的重要組成部分，也是房地產業轉型的根本和關鍵點。傳統的金融體制嚴重束縛了經濟的發展和消費需求，而現存房地產金融體制不僅極大地阻礙了房地產業的繁榮和市場的發展，也在一定程度上加重了我國銀行系統的系統風險。具體來說，我國房地產金融體制主要面臨以下幾方面的問題和困境：

1.房地產資金來源嚴重依賴銀行系統的房地產信貸

目前，我國房地產資金絕大部分來源于商業銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業銀行又占據主要地位，造成銀行系統風險的高度集中。縱觀近年來房地產信貸的發展情況，我們可以發現：房地產貸款余額占商業銀行貸款余額比例一直處于高位狀態，并有小幅上升趨勢；個人住房貸款余額占房地產貸款余額比重也較大，且增幅遠遠高于房地產開發企業貸款增幅。例如，從國家統計局的資料可以看出，2001年，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9.98%，而到了2010年，這一數字達到了18.25%。2001年，我國個人住房信貸余額為5598億元，占房地產貸款余額的比例為49.92%，而到2010年末，這一數字上漲到57300億元，占房地產開發企業貸款余額的62.99%。這說明，銀行貸款是房地產的主要融資渠道。我國房地產業的融資結構中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55%，超過30%～40%的國際水平。事實上，房地產開發企業的信貸資金遠超過這一比例。按照現行首付30%的購房規定，個人住房貸款也將達到60%占比以上，而房地產企業資金很大一部分來自于購房者的預付款。因此，其間接來自銀行系統的資金占比更多。而這一特點帶來了一系列的負面影響：第一，商業銀行信貸風險開始顯露；第二，銀行信貸抑制了房地產開發和消費者的消費；第三，房地產信貸受國家政策和宏觀經濟形勢影響較大，且年增長率波動較大，不利于經濟的平穩發展。

2.房地產金融市場還遠未完善

長期以來，我國的金融市場遵循著以銀行為主導的發展路線。而有著直接融資作用的一級資本市場卻遠沒有得到發展。房地產金融市場也是如此。由于房地產需要大量的資金進行建設，而銀行系統擔負著供給這種資金的主要角色，這就造成了商業銀行背負巨大的市場風險。雖然目前我國的金融機構數量有了較大的突破，但總體服務水平還有待提高，服務類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規劃，金融機構間的協調機制還沒有凸顯出來，金融市場還很不完善。其次，不完善的法律法規體系制約了房地產金融市場有序發展。房地產金融市場的良好秩序需要有健全的法律法規作保障，目前我國與房地產金融有關的法律法規仍存在不完善和部分缺失現象，不適應房地產金融快速發展的需要。

3.房地產金融體系不健全，房地產宏觀管理體制亟待理順

從房地產金融體系的建設來看，目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產金融業務的創新，缺乏由其直接經營、能貫徹政策意圖的金融機構，缺乏專門的保險機構為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構無法進入房地產金融市場，使資本市場與房地產市場脫節。因此，我國目前的房地產金融體系還很不健全，這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調控的難度。最明顯的事實就是，在當前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，這與房地產金融市場和金融體系的發展程度不無關系。一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策可能無法發揮效應。

4.相關法律還有待形成和完善

我國目前的金融法律還很欠缺，規定并不明確。我國迄今建立起來的房地產金融法尚未形成完整、科學的體系，房地產金融法律只是初具規模，無論是法律規范的內容、調整的效果，還是法律規范的立法層次、立法技巧，都尚未達到較高的程度。由于房地產金融政策與法規一方面在資源配置中起著基礎性作用，同時它們又構成房地產業宏觀調控的重要手段。因此，我們應該高度重視立法在金融體制建設方面發揮的獨特作用，盡早形成我國的房地產金融法制和法規。金融是經濟活動的重要保障，任何經濟活動的開展都離不開金融。在房地產業轉型的重要時期，金融也將發揮巨大的效應。無論房地產業如何轉型、轉型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有競爭力和具有吸引力的金融體系，最終建立穩定的金融體制，不僅對于房地產業本身具有重大的現實意義，而且對于國民經濟中其他產業的轉型和與其配套的金融機制的建立都具有舉足輕重的示范作用和現實意義。通過整合社會金融資源、合理利用金融工具、暢通金融渠道，建立穩定而成熟的金融市場并最終形成我國獨特的房地產金融體制，我國房地產業必將隨著國家經濟的繁榮走向健康、穩定和興盛的康莊大道。

三、如何改革我國房地產金融體制

我國應建立以政府供給為主的房屋供給模式；改革過度依賴傳統的銀行系統的資金體系，建立多層次、有針對性的金融體制；轉變高污染、高能耗的房地產開發模式，提倡低碳房地產發展等舉措。

1.借鑒國外的經驗，積極引進先進并符合實際的融資工具和模式

從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足,且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。短期來看，我們應該大力發展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產信托、房地產投資信托基金（REITs）、政策性住宅銀行、房地產抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業房地產金融機構、新加坡的政府公營的專業政策性房地產金融機構、日本的混合型房地產融資機構等金融機構。長期來看，我國房地產金融體制應該建立在以政府為主導、以市場為補充的機制上，應該借鑒新加坡的公積金模式和德國的住房儲蓄模式金融融資。美國的房地產金融業比較發達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產商建房都有較穩定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的國家之一，其政府在住房方面的引導作用值得我們再一次借鑒；西歐國家的房地產融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學習。總之，我們要借鑒一切國家先進的融資模式，引進有利于我國房地產市場發展的融資工具。#p#分頁標題#e#

2.積極發展我國的金融市場

長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發展上，次級市場遠沒有得到開發和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風險等作用，因此我們要大力發展二、三級金融市場。此外，我們還要發展直接融資渠道。只有發展金融市場，我國的房地產業才能擁有更多的融資渠道，獲取到更多的資金。目前。我國大量閑散的民間資本缺乏有效的投資渠道，而大量的房地產企業卻缺乏融資渠道，企業與投資者之間喪失了互利共贏的對接平臺。因此，我國急需建立多元化的房地產金融體系，應該大力發展直接融資，分流大量堆積在房地產經濟中的游資，實現房地產業有效的市場配置和政府宏觀調控效應的最大限度發揮。由此可見，通過發展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩定的金融體制，還可以進一步穩定房地產市場，促進經濟的平穩發展。

3.穩定房地產市場和房價，為金融市場和金融體制的建設營造良好的氛圍和條件

長期的銀行信貸，不僅給商業銀行帶來巨大的系統風險，而且不利于整個市場的健康發展。從1992年出現的海南房地產泡沫，到2004年的房地產過熱發展，再到當前房地產價格居高不下的尷尬局面，我國房地產市場呈現出大起大落的不穩定現象，這不利于金融市場和金融體制的建設。相反，成熟穩定的房地產市場促進金融體制的形成，房地產金融體制的完善也會極大促進房地產市場的穩定和繁榮。因此，政府應該在建設金融體制的過程中，有意識地管制房地產市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環境。

4.積極鼓勵民間資金投入房地產領域，妥善處理好直接融資和間接融資的發展平衡

一個完善的房地產金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產過度發展的時期，政府的調控作用不可或缺，其能夠為市場提供一定的調節和風險控制的作用。在房地產高度發展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當的調控。尤其在社會主義市場經濟還不太完善，房地產金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調控和完善。但是，市場是金融生態的最基礎的環境。因此，我們必須堅持以市場化為目標的金融改革，允許非正規的金融成分（如民間借資、企業借貸、錢莊、標會等互助性的合作金融組織）的合法存在。

5.加強房地產金融方面的立法

金融立法是房地產金融體制能否建立的基本前提和關鍵要素。在積極發展房地產金融體制的同時，如果沒有國家的立法作為支撐和保障，其最終也不可能形成。我國目前的房地產金融法律法規還很欠缺，基本上還是空白。因此，我們要積極借鑒國外有益的研究成果和實際經驗，逐步形成和完善我國的房地產金融立法體系。