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住房貸款論文范文1

[論文摘要]我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展。可以說(shuō)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展取得了一定的成績(jī)但是，我們也應(yīng)該看到，目前我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)仍然存在一些亟待解決的問(wèn)題，住房抵押貸款保險(xiǎn)仍需進(jìn)一步的發(fā)展和完善。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款保險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率政府擔(dān)保

住房抵押貸款保險(xiǎn)，是指被保險(xiǎn)人因自然原因或社會(huì)性原因致使無(wú)法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司一次給付被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問(wèn)題。

一、住房抵押貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種設(shè)計(jì)不合理

在國(guó)外成熟的金融市場(chǎng)上，主要有三類(lèi)住房抵押貸款保險(xiǎn)：防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際慣例，第一類(lèi)保險(xiǎn)是購(gòu)房者獲得抵押貸款時(shí)必須購(gòu)買(mǎi)的，后兩類(lèi)保險(xiǎn)則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機(jī)構(gòu)和借款人雙方的利益。我國(guó)市場(chǎng)上各保險(xiǎn)公司開(kāi)展的住房抵押保險(xiǎn)主要以《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主，抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)尚處于起步摸索階段，沒(méi)有充分展開(kāi)。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費(fèi)信貸時(shí)面臨借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過(guò)提高購(gòu)房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來(lái)規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、保費(fèi)昂貴，設(shè)計(jì)不合理

1．保險(xiǎn)金額的確定不合理。保險(xiǎn)公司在確定抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額時(shí)，通常都以商品房銷(xiāo)售合同載明的購(gòu)置價(jià)格作為投保房屋的保險(xiǎn)金額，但這種做法并不合理。這是因?yàn)椋旱谝唬?gòu)房者在貸款時(shí)已用自有資金交付了首期款，購(gòu)房款中只有部分來(lái)自個(gè)人住房貸款款項(xiàng)，從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)為維護(hù)貸款人的資金安全目的來(lái)看，只要保險(xiǎn)金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁出去，強(qiáng)制購(gòu)房者按照住房購(gòu)買(mǎi)總價(jià)來(lái)全額投保該險(xiǎn)種，增加了購(gòu)房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，房屋購(gòu)置價(jià)主要由地價(jià)和房?jī)r(jià)兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)所列出的保險(xiǎn)條款責(zé)任來(lái)看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財(cái)產(chǎn)，地價(jià)部分實(shí)際上并不能也不需要得到保險(xiǎn)保障，現(xiàn)行做法違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于“保險(xiǎn)金額不得超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值”的規(guī)定。

2．保險(xiǎn)費(fèi)率過(guò)高。費(fèi)率作為保險(xiǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問(wèn)題，也是影響投保人是否購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的重要因素之一。我國(guó)以前住房抵押貸款保險(xiǎn)的費(fèi)率為1％左右，30萬(wàn)元15年期的貸款躉繳保費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元。而國(guó)外同種業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)費(fèi)率卻相對(duì)低得多，加拿大和美國(guó)不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因?yàn)椋旱谝唬ｋU(xiǎn)公司給貸款銀行的費(fèi)較高。盡管中國(guó)保監(jiān)會(huì)明文規(guī)定費(fèi)是5％，但實(shí)際中平均費(fèi)為40％，最高的甚至達(dá)到50％。第二，盡管保險(xiǎn)費(fèi)率在市場(chǎng)上最終達(dá)到均衡是市場(chǎng)供需雙方長(zhǎng)期博弈的結(jié)果，但保險(xiǎn)公司為降低風(fēng)險(xiǎn)，在厘定費(fèi)率所需已往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不足(開(kāi)辦時(shí)間短)的情況下，會(huì)把保費(fèi)定得過(guò)高，而過(guò)高的保費(fèi)其實(shí)恰恰增大了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋诒ｋU(xiǎn)中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險(xiǎn)低的人(收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險(xiǎn)與行為風(fēng)險(xiǎn)較低)不愿意參加保險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)高的人卻積極參加保險(xiǎn)。當(dāng)費(fèi)率提高后，其中低風(fēng)險(xiǎn)的人會(huì)選擇退出保險(xiǎn)，留下風(fēng)險(xiǎn)更高的人，普遍高的風(fēng)險(xiǎn)迫使保險(xiǎn)公司制定更高的費(fèi)率，也就使更多風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的人退出保險(xiǎn)。逆向選擇若得不到有效控制，此類(lèi)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)必然開(kāi)辦不長(zhǎng)，就會(huì)面臨夭折的危險(xiǎn)。

3．保險(xiǎn)期限設(shè)計(jì)不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時(shí)抵押房產(chǎn)為期房，也就是說(shuō)住房所有權(quán)證還沒(méi)有在被保險(xiǎn)人手中。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在著很多未知的風(fēng)險(xiǎn)，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購(gòu)房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購(gòu)房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時(shí)往里投月供都有風(fēng)險(xiǎn)，而且因?yàn)闆](méi)有房屋，此時(shí)的抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本上是無(wú)效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險(xiǎn)承保范疇，這個(gè)險(xiǎn)種是法律強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險(xiǎn)，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時(shí)間是不應(yīng)被計(jì)入保險(xiǎn)期限內(nèi)的。保險(xiǎn)期限應(yīng)該在真正交房時(shí)才開(kāi)始。在保險(xiǎn)合同簽訂后到被保險(xiǎn)人拿到房屋鑰匙之前這一段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險(xiǎn)來(lái)規(guī)避。

4．保費(fèi)繳納方式不合理。在保費(fèi)繳納上，目前普遍實(shí)行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會(huì)增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對(duì)于一次性繳清的計(jì)算方法并不合理。一次性投保的保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額X年保險(xiǎn)費(fèi)X繳費(fèi)系數(shù)，其中繳費(fèi)系數(shù)為連續(xù)多年保費(fèi)貼現(xiàn)值。保費(fèi)計(jì)算公式僅僅考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，并未考慮房屋價(jià)值由于折舊逐年減少，保險(xiǎn)金額相應(yīng)地逐年減少，年保險(xiǎn)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購(gòu)置價(jià)為保險(xiǎn)金額，借款人實(shí)際是多繳納了保險(xiǎn)費(fèi)。

三、受益人不合理

目前，我國(guó)含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購(gòu)房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購(gòu)房者因意外事故死亡或殘疾而無(wú)力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，亟需解決。

四、壟斷操作，強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)

作為向銀行貸款購(gòu)房的消費(fèi)者，貸款人有權(quán)選擇是否要購(gòu)買(mǎi)住房按揭保險(xiǎn)，也有權(quán)選擇投保的保險(xiǎn)公司和保費(fèi)的支付方式，但在實(shí)際操作中，銀行一般采取強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)和指定保險(xiǎn)公司的手段。首先，在貸款時(shí)，消費(fèi)者必須按照銀行的要求為房屋購(gòu)買(mǎi)一份保險(xiǎn)，否則就無(wú)法得到貸款，住房保險(xiǎn)成了按揭貸款“毫無(wú)彈性的強(qiáng)制搭配商品”。其次，在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)時(shí)，銀行和保險(xiǎn)公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”，在購(gòu)買(mǎi)貸款保險(xiǎn)時(shí)通常由銀行指定一家保險(xiǎn)公司。因此消費(fèi)者根本無(wú)法自由選擇保險(xiǎn)公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類(lèi)做法違反了我國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法和國(guó)家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競(jìng)爭(zhēng)行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”和“壟斷”之嫌。

個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)是住房抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險(xiǎn)。它不僅可以增強(qiáng)購(gòu)房者的信用等級(jí)，或者在其遭受不幸時(shí)，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而且對(duì)我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應(yīng)該正確并深入認(rèn)識(shí)我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問(wèn)題，以此提出具體的解決措施，大力推進(jìn)住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1．曹曉燕、楊益：“規(guī)范住房抵押貸款保險(xiǎn)的思考”，載《保險(xiǎn)研究》2003年第10期。

2．劉穎、劉東英：“以客戶需求為導(dǎo)向科學(xué)定位住房抵押貸款保險(xiǎn)”，載《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2004年第1期。

3．廖俊平、朱嘉紅：“我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)的缺陷與完善”，載《城市開(kāi)發(fā)》2004年第10期。

住房貸款論文范文2

一、我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)現(xiàn)狀

住房抵押貸款保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房貸保險(xiǎn)）是指在運(yùn)用住房資金過(guò)程中為消除抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對(duì)稱(chēng)等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國(guó)至今仍無(wú)一部法規(guī)對(duì)其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才拧Ｔ趯?shí)踐中，作為住房抵押貸款下的強(qiáng)制要求，購(gòu)房者對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)頗多怨言，如保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限；保險(xiǎn)公司不是按年，而是一次性收取全部保費(fèi)；購(gòu)房者花錢(qián)買(mǎi)房買(mǎi)保險(xiǎn)，在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人等。

近幾年，房貸保險(xiǎn)有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開(kāi)始，杭州各大保險(xiǎn)公司先后調(diào)整了房貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率和責(zé)任范圍，保費(fèi)平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險(xiǎn)，不僅保險(xiǎn)費(fèi)率有所下調(diào)，而且在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加了還貸保證險(xiǎn)。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險(xiǎn)，投保人既可以按抵押房屋的總房?jī)r(jià)來(lái)投保，也可以按照貸款金額來(lái)投保。2001年底，上海推出“個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者（被保險(xiǎn)人）的保證責(zé)任；其二，保費(fèi)雖然一次性收取，但在不增加保費(fèi)的情況下，加大了保險(xiǎn)公司的還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任；其三，投保金額由過(guò)去按全部房?jī)r(jià)計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算；其四，改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險(xiǎn)責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險(xiǎn)期限自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險(xiǎn)的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算，并在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加入壽險(xiǎn)內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無(wú)力還貸，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任。總的看來(lái)，我國(guó)房貸保險(xiǎn)各地做法不一，觀念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。

二、住房抵押貸款保險(xiǎn)法律關(guān)系及其存在的問(wèn)題

我國(guó)的房貸保險(xiǎn)是建立在個(gè)人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無(wú)奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的，對(duì)購(gòu)房者與保險(xiǎn)公司都有不公之處。實(shí)際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對(duì)貸款人進(jìn)行正確的資信評(píng)估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個(gè)人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說(shuō)明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見(jiàn)我國(guó)房貸保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢(shì)地位不僅要求借款人作所購(gòu)住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險(xiǎn)，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險(xiǎn)”，以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。

對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，房貸保險(xiǎn)也有障礙與陷阱。商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款時(shí)往往為保險(xiǎn)公司代為辦理抵押房屋的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，并從中收取手續(xù)費(fèi)。而這種行為有不少負(fù)面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險(xiǎn)行為集中于商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行往往忽視對(duì)購(gòu)房者資信狀況的嚴(yán)格審查，因?yàn)槠渫ㄟ^(guò)“抵押+保險(xiǎn)”方式已幾乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)而言。其次，按照現(xiàn)行我國(guó)保險(xiǎn)兼業(yè)管理要求，一家兼業(yè)人只能為一家產(chǎn)險(xiǎn)公司和一家壽險(xiǎn)公司作，目的是為了防止兼業(yè)人炒作保險(xiǎn)公司。但是實(shí)踐中商業(yè)銀行多為數(shù)家，按照各保險(xiǎn)公司所支付手續(xù)費(fèi)的高低和商業(yè)銀行合作關(guān)系的親疏來(lái)決定業(yè)務(wù)分配比例，而保險(xiǎn)公司出于保費(fèi)考慮，往往提高手續(xù)費(fèi)或進(jìn)行所謂“公關(guān)”，從而加大了經(jīng)營(yíng)成本。商業(yè)銀行獲得的收益遠(yuǎn)大于保監(jiān)會(huì)規(guī)定的8％的手續(xù)費(fèi)，竟能達(dá)到保費(fèi)收入的40％—50％。再次，過(guò)高的手續(xù)費(fèi)又導(dǎo)致過(guò)高的保險(xiǎn)費(fèi)率，從而影響購(gòu)房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進(jìn)一步加大保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)房貸保險(xiǎn)與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家在觀念與實(shí)踐上有相當(dāng)大的差別。美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房貸保險(xiǎn)一般由政府提供的房貸保險(xiǎn)和私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)構(gòu)成，并以政府的房貸保險(xiǎn)為主，帶有明顯的社會(huì)福利性質(zhì)，其投保人多為低薪階層。如美國(guó)聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人事務(wù)部提供的房貸保險(xiǎn)就具有國(guó)家干預(yù)性與政策導(dǎo)向。而私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)也建立在購(gòu)房者個(gè)人信用體系完善與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制良好的基礎(chǔ)上，并具有費(fèi)率低、險(xiǎn)種多、靈活簡(jiǎn)便等特點(diǎn)。相比之下，我國(guó)房貸保險(xiǎn)以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險(xiǎn)各險(xiǎn)種法律關(guān)系混淆不清。

我國(guó)目前的房貸保險(xiǎn)大致可分為三類(lèi)，即財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)，雖然各險(xiǎn)種已有初步發(fā)展，但是其法律關(guān)系仍不甚明晰。

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是指為防止由于意外災(zāi)禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關(guān)利益作為保險(xiǎn)對(duì)象的保險(xiǎn)。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，商業(yè)銀行就可以根據(jù)保險(xiǎn)單和抵押協(xié)議，憑第一請(qǐng)求權(quán)人的身份向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)賠償房屋損失和合理施救費(fèi)用。該險(xiǎn)種在賠付過(guò)程中，第一受益人應(yīng)明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國(guó)房貸保險(xiǎn)以這種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主。根據(jù)《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)保險(xiǎn)單由貸款人保管。”在實(shí)踐中該險(xiǎn)種保險(xiǎn)責(zé)任范圍一般限于火災(zāi)、爆炸以及暴風(fēng)、暴雨、洪水等自然災(zāi)害，保險(xiǎn)金額按照實(shí)際購(gòu)房金額計(jì)算。這就存在兩個(gè)極不合理之處：一是上述第25條中并沒(méi)有要求購(gòu)房者以全部房?jī)r(jià)投保，而且消費(fèi)者自己首付的那部分價(jià)值并不需要保險(xiǎn)，實(shí)踐中的做法實(shí)是商業(yè)銀行濫用其優(yōu)勢(shì)地位的壟斷行為。二是現(xiàn)行房?jī)r(jià)有近30％是土地使用價(jià)格，而土地受損風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，因此以沒(méi)有除去土地使用價(jià)格的房?jī)r(jià)投保，顯失公允。

信用人壽保險(xiǎn)是維持借款人還貸能力為信用保險(xiǎn)，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時(shí)，以保險(xiǎn)金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣(mài)。該險(xiǎn)種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱(chēng)，故又稱(chēng)“住房抵押貸款減額壽險(xiǎn)”。相應(yīng)地，該險(xiǎn)種的保費(fèi)也是按年繳納，逐年遞減。美國(guó)友邦保險(xiǎn)上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險(xiǎn)，但實(shí)際運(yùn)作效果不佳，投保者寥寥。

保證保險(xiǎn)是還貸的履約保證，由保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者提供違約保險(xiǎn)。當(dāng)借款者不能還清本息時(shí)由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)融通，或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)。1995年中保蘇州分公司曾開(kāi)展房貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，后因總公司認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個(gè)人購(gòu)置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)條例》，但頗多保留，并要求購(gòu)房者在辦理保證保險(xiǎn)的同時(shí)必須購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，兩保險(xiǎn)進(jìn)行“捆綁”銷(xiāo)售。我國(guó)目前的房貸保證險(xiǎn)尚屬萌芽，而且與信用人壽險(xiǎn)有頗多混淆之處。

以信用人壽險(xiǎn)為主的信用保險(xiǎn)與保證保險(xiǎn)是有嚴(yán)格區(qū)別的。凡權(quán)利人要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)或買(mǎi)方信用的保險(xiǎn)，屬于信用保險(xiǎn)；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求投保自己信用保險(xiǎn)，屬于保證保險(xiǎn)。在西方成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，商業(yè)銀行以購(gòu)房者的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽定由于購(gòu)房者死亡或殘疾不能如期還款時(shí)由其賠付相應(yīng)損失的保險(xiǎn)合同，即為信用保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)費(fèi)由商業(yè)銀行繳納，因?yàn)槭芤嫒耸倾y行；銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（如在房市低迷、房?jī)r(jià)大跌時(shí)）仍不能收回全部貸款時(shí)，從保險(xiǎn)人那里獲得不足部分的賠償。而當(dāng)購(gòu)房者以自己的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時(shí)由保險(xiǎn)人代為償付的保險(xiǎn)合同，即為房地產(chǎn)保證保險(xiǎn)合同。該合同保險(xiǎn)費(fèi)由購(gòu)房者繳納，因?yàn)槭芤嫒耸琴?gòu)房者及其家庭成員，從而保證購(gòu)房者在其收入無(wú)著時(shí)仍然擁有所購(gòu)房屋，不至于流離失所，但當(dāng)購(gòu)房者收人流恢復(fù)后有向保險(xiǎn)公司償還所墊付資金的義務(wù)。

而目前我國(guó)含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購(gòu)房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購(gòu)房者因意外事故死亡或殘疾而無(wú)力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。

三、完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的相關(guān)法規(guī)

針對(duì)我國(guó)房貸保險(xiǎn)理念與實(shí)踐上的種種偏差，實(shí)有必要由人民銀行與保監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定《住房抵押貸款保險(xiǎn)管理辦法》，以對(duì)其進(jìn)行制度重構(gòu)。而在這部法規(guī)中應(yīng)當(dāng)合理設(shè)定三方面的內(nèi)容。

（一）導(dǎo)入國(guó)家信用，完善險(xiǎn)種安排

應(yīng)當(dāng)改變我國(guó)房貸保險(xiǎn)以保障商業(yè)銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險(xiǎn)看成是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基本一環(huán)，更多的將其作為購(gòu)房者信用的延伸與補(bǔ)充，以合理安排購(gòu)房者、貸款銀行、保險(xiǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而且，房貸保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)具有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入國(guó)家信用，構(gòu)建類(lèi)似西方國(guó)家政府保險(xiǎn)與商業(yè)保險(xiǎn)并重的保險(xiǎn)機(jī)制。適應(yīng)我國(guó)國(guó)情，政府的政策性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可主要定位于為中低收入者提供優(yōu)惠的保險(xiǎn)服務(wù)，而商業(yè)性保險(xiǎn)公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個(gè)性保險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，可以國(guó)家信用為基礎(chǔ)建立政策性保險(xiǎn)公司，由政府財(cái)政提供部分初始資金，由其集中管理來(lái)實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)化，提高房貸保險(xiǎn)的規(guī)模效益。同時(shí)保監(jiān)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其業(yè)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管。

而商業(yè)性房貸保險(xiǎn)的險(xiǎn)種安排應(yīng)當(dāng)有一個(gè)大體的設(shè)計(jì)。財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、信用壽險(xiǎn)、保證險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確的界定（特別是對(duì)其責(zé)任范圍），以體現(xiàn)《保險(xiǎn)法》誠(chéng)實(shí)信用、權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)的基本原則。保證險(xiǎn)由于我國(guó)個(gè)人信用體系不健全而尚不能大規(guī)模開(kāi)展，信用人壽險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)是主攻方向之一，而且應(yīng)當(dāng)進(jìn)行險(xiǎn)種創(chuàng)新，推出一些具有個(gè)性化的綜合險(xiǎn)，以適應(yīng)社會(huì)需求。

（二）設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)

美國(guó)房貸保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，這得益于制度上要求保險(xiǎn)公司保持設(shè)立三個(gè)相互獨(dú)立的準(zhǔn)備基金用于償付保險(xiǎn)金：一是意外風(fēng)險(xiǎn)籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時(shí)可能的災(zāi)難性損失理賠，保費(fèi)收入的一半應(yīng)投入此基金，從而保證了在由于如經(jīng)濟(jì)衰退引起的高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)有足夠的基金償付保險(xiǎn)金。二是虧損儲(chǔ)備基金，以防止個(gè)人房貸出現(xiàn)拖欠和無(wú)力償還債務(wù)。該基金的比率因每個(gè)人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類(lèi)和對(duì)房產(chǎn)變化的預(yù)期不同而有所差異。三是無(wú)收益保險(xiǎn)儲(chǔ)備，是保險(xiǎn)合同期和扣除意外風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備之外的保險(xiǎn)費(fèi)收入，用于支付一般的保險(xiǎn)賠償。我國(guó)應(yīng)當(dāng)要求保險(xiǎn)公司設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金以規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)。

（三）完善房貸保險(xiǎn)的基本制度

應(yīng)當(dāng)改變目前房貸保險(xiǎn)中的不合理做法，完善房貸保險(xiǎn)基本制度。

1.房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)享有是否購(gòu)買(mǎi)房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)，而不應(yīng)設(shè)立如目前我國(guó)對(duì)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的強(qiáng)制要求，以體現(xiàn)保險(xiǎn)自愿的原則，同時(shí)要保證購(gòu)房者對(duì)保險(xiǎn)公司的選擇權(quán)，以實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)秩序。對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)，其應(yīng)有一定的選擇優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)的權(quán)利；對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，其也應(yīng)有根據(jù)購(gòu)房者資信狀況與貸款銀行的貸款質(zhì)量來(lái)決定是否承保的權(quán)利，并且還有選擇機(jī)構(gòu)的權(quán)利，以避免商業(yè)銀行的不當(dāng)行為。

2.保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)費(fèi)率。應(yīng)當(dāng)改變目前以房屋總購(gòu)價(jià)來(lái)確定保險(xiǎn)金額的做法，而以抵押房屋建筑價(jià)格（除去總購(gòu)置價(jià)格中30％以上的土地價(jià)格）或購(gòu)房者貸款余額來(lái)確定保險(xiǎn)金額，真正做到“有險(xiǎn)才保”，維持購(gòu)房者權(quán)益。由于住房貸款的低風(fēng)險(xiǎn)性，我國(guó)目前房貸保險(xiǎn)的費(fèi)率為5％。左右，30萬(wàn)元15年期的貸款應(yīng)繳保費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元，顯然過(guò)高。對(duì)比美國(guó)和加拿大等國(guó)不到0.5‰的費(fèi)率，我國(guó)實(shí)有必要抽樣測(cè)算普查數(shù)據(jù)，用精確的數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法厘訂出合乎實(shí)際情況的較低的費(fèi)率。

3.保險(xiǎn)期限。在財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中保險(xiǎn)期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款區(qū)別對(duì)待。如果是現(xiàn)房，房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實(shí)際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自房屋交付之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。在信用人壽險(xiǎn)與保證險(xiǎn)中，則應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。

4.繳費(fèi)方式與退保規(guī)定。應(yīng)當(dāng)改變目前財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中一次繳清保費(fèi)的有悖保險(xiǎn)原理的做法，各險(xiǎn)種繳費(fèi)均應(yīng)切實(shí)做到“按年收取，每年結(jié)算”，以維護(hù)投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)槿绻淮涡岳U費(fèi)，購(gòu)房者提前還貸則有一定的心理?yè)p失，從而影響房貸保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展；而且一旦在保險(xiǎn)期限內(nèi)房屋毀損或被保險(xiǎn)人死亡，保險(xiǎn)公司理賠后，保險(xiǎn)責(zé)任終止，投保人實(shí)際多繳了其后的保費(fèi)。因而保險(xiǎn)合同應(yīng)當(dāng)有提前還貸、房屋毀損，被保險(xiǎn)人死亡等退保條款。

住房貸款論文范文3

一、保險(xiǎn)基金投資于住房抵押貸款證券的可行性分析

（一）MBS的理論基礎(chǔ)以及保險(xiǎn)基金投資MBS的運(yùn)行模式

住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡(jiǎn)稱(chēng)MBS）是指商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為加速資金的融通，將缺乏流動(dòng)性但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房信貸資產(chǎn)集中起來(lái)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，并通過(guò)信用增強(qiáng)，將其變成可在資本市場(chǎng)上出售和流動(dòng)的證券。

對(duì)單個(gè)抵押貸款而言，由于借款人存在提前償付、延遲拖欠甚至欺詐等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致抵押貸款現(xiàn)金流不穩(wěn)定。對(duì)一組貸款而言，盡管整個(gè)組合在很大程度上依賴于每一貸款的現(xiàn)金流特征，但如果這組貸款滿足一定條件，則根據(jù)大數(shù)定理，整個(gè)組合的現(xiàn)金流將呈現(xiàn)一定的規(guī)律性，因此可以對(duì)該現(xiàn)金流進(jìn)行可靠地預(yù)測(cè)和控制。這就是MBS的理論基礎(chǔ)。

作為一種結(jié)構(gòu)性融資方式，住房抵押貸款證券化實(shí)質(zhì)上是將商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的抵押貸款的現(xiàn)金流及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分割與重組，通過(guò)信用增強(qiáng)，發(fā)行證券和設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)遞流程，將收益與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給證券市場(chǎng)上的投資者（保險(xiǎn)公司就是其中主要的機(jī)構(gòu)投資者）。盡管保險(xiǎn)公司有人壽保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)之分，二者的基金特征也大相徑庭（壽險(xiǎn)基金多投資于長(zhǎng)期項(xiàng)目，而產(chǎn)險(xiǎn)基金則主要進(jìn)行短期投資），但他們投資MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS對(duì)于滿足保險(xiǎn)投資的“三性平衡”原則具有明顯優(yōu)勢(shì)

保險(xiǎn)投資的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)與公司的總體目標(biāo)一致，即在可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平上獲得最大的利潤(rùn)。這就要求保險(xiǎn)投資必須遵循“安全性”、“流動(dòng)性”和“收益性”三個(gè)原則。

根據(jù)投資原理，“三性”之間既對(duì)立又統(tǒng)一，存在此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。例如，安全性與流動(dòng)性往往呈正相關(guān)，而與收益性呈負(fù)相關(guān)；高流動(dòng)性往往以犧牲安全性或收益性為代價(jià)。如果片面強(qiáng)調(diào)某一原則就必然損害其他指標(biāo)，導(dǎo)致結(jié)果偏離企業(yè)的總體目標(biāo)（即一定風(fēng)險(xiǎn)水平下收益最大化）。基于保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的特征，保險(xiǎn)資金運(yùn)用的基本原則應(yīng)當(dāng)是在突出安全性基礎(chǔ)上兼顧“三性平衡”。

由于對(duì)抵押資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流重組和信用增級(jí)，因此相對(duì)其他常見(jiàn)的投資種類(lèi)MBS具有現(xiàn)金流較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)低，收益率較高等優(yōu)點(diǎn)。這對(duì)于追求低風(fēng)險(xiǎn)、高流動(dòng)性和收益穩(wěn)定的保險(xiǎn)公司而言，顯然極富吸引力。尤其在當(dāng)前股市風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率很低的條件下，投資MBS無(wú)疑是保險(xiǎn)人的優(yōu)先選擇。同時(shí)，投資MBS也使保險(xiǎn)人獲得拓展投資空間的機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)分散。通過(guò)下面的比較我們不難發(fā)現(xiàn)，MBS對(duì)于滿足保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用原則具有明顯優(yōu)勢(shì)。

（三）豐厚的收益驅(qū)使MBS發(fā)行人積極參與MBS市場(chǎng)

以利潤(rùn)最大化為終極目標(biāo)的金融機(jī)構(gòu)如商業(yè)銀行，絕不會(huì)放棄MBS為他們創(chuàng)造的多種益處[2]：（1）使發(fā)行人獲得較低的籌資成本。通過(guò)把資產(chǎn)分離并將其作為證券發(fā)行的擔(dān)保品，發(fā)行人獲得了較低的籌資成本；（2）使發(fā)行人更高效地運(yùn)用資本。對(duì)必須滿足風(fēng)險(xiǎn)資本指標(biāo)要求的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，出售資產(chǎn)能使資本更自由；（3）使發(fā)行人管理迅速增長(zhǎng)的資產(chǎn)組合。通過(guò)證券化出售抵押貸款，能為金融機(jī)構(gòu)迅速籌集資本，同時(shí)使資產(chǎn)或者負(fù)債表外化，從而避免了對(duì)資本的高要求；（4）發(fā)行人可以更好地實(shí)施資產(chǎn)負(fù)債管理。證券化能將提前償付風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了投資者，這就為金融機(jī)構(gòu)提供了一種與償還期匹配的資產(chǎn)籌資方式；（5）提高發(fā)行人的財(cái)務(wù)績(jī)效。當(dāng)貸款被證券化并以低于貸款利率的收益率出售時(shí)，發(fā)行人獲得利差。該利差一部分來(lái)自服務(wù)費(fèi)，另一部分則由于信用提高而獲得的溢額收益；（6）使發(fā)行人資金來(lái)源多樣化。對(duì)于平時(shí)不能發(fā)放貸款和為應(yīng)收帳款融資的投資者而言，MBS證券使他們?cè)黾恿送顿Y選擇，這也為金融機(jī)構(gòu)提供了更多的資本來(lái)源。

（四）當(dāng)前保險(xiǎn)基金投資MBS存在良好的外部環(huán)境

首先，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要強(qiáng)大的金融支持。據(jù)國(guó)家建設(shè)部有關(guān)資料，近10年全國(guó)城鎮(zhèn)將興建51.56億平方米，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，為此需投入資金7-8萬(wàn)億元，而現(xiàn)有住房資金遠(yuǎn)不能滿足需求。同時(shí)由于住宅產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)如固定性、投資回收期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、流動(dòng)性差，使得風(fēng)險(xiǎn)較為集中，容易形成投資瓶頸，制約整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過(guò)住房抵押貸款證券化，一方面可以開(kāi)辟新的融資渠道，緩解資金壓力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面通過(guò)證券化，將抵押貸款的集中風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分割，分散給眾多投資者承擔(dān)，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

其次，國(guó)內(nèi)要求拓寬保險(xiǎn)投資渠道的呼聲日益高漲。由于種種原因我國(guó)一直嚴(yán)格限制保險(xiǎn)投資，僅限于銀行存款、政府債券、金融債券等，投資效益低下。而目前金融市場(chǎng)尚不完善，從20多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通貨膨脹和通貨緊縮時(shí)常發(fā)生，利率水平不太穩(wěn)定，7次降息曾給保險(xiǎn)公司（尤其壽險(xiǎn)公司）的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大困難，迄今仍留下了巨額利差損尚未消化。保險(xiǎn)公司急需通過(guò)一系列低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的金融工具和手段，轉(zhuǎn)嫁利率風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)既有虧損。MBS的推出將適時(shí)地滿足這種需求。

最后，MBS證券將在借款者和投資者之間開(kāi)辟直接融資的渠道，提高融資效率。首先，通過(guò)將住房抵押貸款重新組合，并輔以信用增強(qiáng)手段，將原有風(fēng)險(xiǎn)降低到了投資者更能接受的水平。其次，通過(guò)重構(gòu)現(xiàn)金流量，創(chuàng)造出不同的債券類(lèi)別，滿足廣大投資者的不同需求。第三，MBS將豐富資本市場(chǎng)，成為穩(wěn)定證券市場(chǎng)的重要力量。此外，我國(guó)大部分商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司已建立了較完整的信息管理系統(tǒng)、會(huì)計(jì)處理系統(tǒng)及相關(guān)的規(guī)章制度，這也為MBS的推行提供了必要的技術(shù)支持。

綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論從MBS市場(chǎng)的需求方（保險(xiǎn)基金管理者）、供給方（發(fā)行者），還是市場(chǎng)投資環(huán)境，保險(xiǎn)基金投資MBS是完全可行的。

二、MBS在保險(xiǎn)基金管理中的應(yīng)用

作為一種極富吸引力的金融創(chuàng)新，MBS包含多種性質(zhì)各異的金融衍生證券。對(duì)保險(xiǎn)公司而言，了解各種MBS的本質(zhì)特征，合理選擇、使用MBS以滿足公司安全性、流動(dòng)性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的實(shí)踐意義。

（一）MBS的種類(lèi)和性質(zhì)

在美國(guó)，一共有三類(lèi)抵押擔(dān)保證券[2]：（1）抵押轉(zhuǎn)手證券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）擔(dān)保抵押債務(wù)（collateralizedmortgageobligations，簡(jiǎn)稱(chēng)CMO）；（3）剝離式抵押擔(dān)保證券（strippedmortgage-backedsecurities）。三類(lèi)證券在現(xiàn)金流量、內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)等方面都呈現(xiàn)出不同特征。

1.抵押轉(zhuǎn)手證券。它是指由聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（FNMA，俗稱(chēng)范尼梅）和政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（GinnieMae，俗稱(chēng)珍妮梅）購(gòu)買(mǎi)抵押品，并將這些抵押品組合起來(lái)，然后為其提供擔(dān)保并發(fā)行的證券。轉(zhuǎn)手證券基本上不對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行處理，而是將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流傳遞給證券持有人。在相同條件下，轉(zhuǎn)手證券產(chǎn)生的現(xiàn)金流比非分期償付型債務(wù)的現(xiàn)金流要大得多。盡管抵押轉(zhuǎn)手證券大大增強(qiáng)了抵押貸款市場(chǎng)的流動(dòng)性，但它卻因其單一性而不能滿足所有投資者不同的需求。

2.擔(dān)保抵押債務(wù)。為解決再投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，金融工程師們開(kāi)發(fā)了擔(dān)保抵押債務(wù)（CMO）。它是指投資銀行購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)手證券（或整個(gè)抵押貸款），再發(fā)行以它們?yōu)閾?dān)保的特種債券。這些債券被分成一系列不同的組，稱(chēng)之為“檔”（tranches），使得不同檔的現(xiàn)金流特征（包括息票利率，償還期限等）不同。這樣，一種長(zhǎng)期的金融工具，如抵押貸款或轉(zhuǎn)手證券被重構(gòu)為一系列性質(zhì)各異的檔，這些檔分為短期、中期和長(zhǎng)期。于是投資者從中可從中選擇最符合需要的檔。同時(shí)在一定程度上消除了提前償付風(fēng)險(xiǎn)。

3.剝離式抵押擔(dān)保證券。目前該證券有兩類(lèi)，一種是“只獲得利息類(lèi)（interest-onlyclass，或稱(chēng)IOclass）”，即將所有抵押貸款償還的利息分配此類(lèi)證券；另一種是“只獲得本金類(lèi)（principal-onlyclass，或稱(chēng)POclass”），即將所有抵押貸款償還的本金分配此類(lèi)。由于本息分離，IO與PO證券對(duì)利率的敏感性不同，因此現(xiàn)金流量也呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。由于證券的價(jià)格是未來(lái)各期利息的現(xiàn)值之和，因此其價(jià)格變化是兩種效應(yīng)的綜合結(jié)果：貼現(xiàn)效應(yīng)和提前償還效應(yīng)。因此市場(chǎng)利率的變動(dòng)會(huì)引起基礎(chǔ)資產(chǎn)提前償還率的小幅變動(dòng)，進(jìn)而造成剝離證券價(jià)格和投資收益率的大幅變動(dòng)，并且IO和PO債券的變化方向正好相反。

（二）運(yùn)用MBS實(shí)施保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債管理（Asset-LiabilityManagement，簡(jiǎn)稱(chēng)ALM）

從保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性看，資產(chǎn)負(fù)債管理（ALM）日益成為保險(xiǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容。所謂ALM就是將資產(chǎn)和負(fù)債統(tǒng)一成一個(gè)整體，并考慮如何協(xié)調(diào)組合以實(shí)現(xiàn)公司的總體目標(biāo)。在保險(xiǎn)公司償付能力和盈利能力管理中利率風(fēng)險(xiǎn)管理是ALM的核心內(nèi)容。利用MBS，結(jié)合多種ALM方法能在一定程度上消減利率對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債的沖擊。目前常用的方法有如下幾種：

1.業(yè)務(wù)分離和配對(duì)法。該方法將具有特定性質(zhì)的資產(chǎn)或負(fù)債分割為獨(dú)立單位以獲得某種特征，如利率敏感性、市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)性、到期期限和信用質(zhì)量等，然后根據(jù)特定的負(fù)債單位尋找與之匹配的資產(chǎn)單位。例如，針對(duì)一組擔(dān)保投資合約（GIC），由于其現(xiàn)金流不受到利率影響可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，所以保險(xiǎn)人可以將CMO順序償還檔債券與其他證券組合，使該投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流量特征與GIC組合的完全吻合。

2.缺口管理。缺口管理主要包括融資缺口和持續(xù)期缺口模型兩種。融資缺口模型主要計(jì)算融資缺口的狀態(tài)。當(dāng)該缺口為零時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債處于“免疫”狀態(tài)。因此適當(dāng)調(diào)整投資產(chǎn)品的種類(lèi)和數(shù)量，使之達(dá)到“免疫”狀態(tài)就可以有效避免利率風(fēng)險(xiǎn)。而持續(xù)期缺口模型則是通過(guò)調(diào)整保險(xiǎn)公司資產(chǎn)和負(fù)債的持續(xù)期缺口來(lái)控制因利率波動(dòng)造成資產(chǎn)負(fù)債配置不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。以一組萬(wàn)能壽險(xiǎn)保單為例，通過(guò)選擇CMO中浮動(dòng)利率檔債券與其他證券組合與負(fù)債構(gòu)成“免疫”狀態(tài)，可以消除因利率波動(dòng)造成投資收益率的負(fù)偏差，并在一定程度上鎖定利率下限。

3.最優(yōu)化分析法。該方法采用管理科學(xué)的一些工具，諸如線性規(guī)劃，在一組給定的約束和對(duì)一系列不同的收益曲線的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，確定MBS與其他投資資產(chǎn)的最優(yōu)組合。此外其他方法如：模擬分析法、風(fēng)險(xiǎn)受控套利法等也經(jīng)常使用。

利用金融工程原理，將性質(zhì)各異的MBS引入ALM必然極大地增加解決方案的靈活性和多樣性。例如，在沒(méi)有MBS以前，根據(jù)《保險(xiǎn)法》保險(xiǎn)人只能依賴有限的固定收入證券如國(guó)債、金融債券、銀行存款實(shí)施ALM，那么可供選擇的最優(yōu)方案極其有限，甚至無(wú)解。引入MBS后，即使對(duì)于日益更新的保險(xiǎn)產(chǎn)品，尤其利率敏感性產(chǎn)品，資產(chǎn)負(fù)債管理人員也可以方便地選擇所需的證券種類(lèi)進(jìn)行組合，解決以前無(wú)法解決的問(wèn)題。此外，方案的多樣性也為管理人員進(jìn)行成本效益分析，減少管理成本提高收益創(chuàng)造了條件。

（三）用MBS進(jìn)行套期保值

所謂套期保值是指構(gòu)筑一項(xiàng)頭寸來(lái)臨時(shí)性地替代未來(lái)的另一項(xiàng)資產(chǎn)（負(fù)債）的頭寸，或者它構(gòu)筑一項(xiàng)頭寸來(lái)保護(hù)現(xiàn)有的某項(xiàng)資產(chǎn)（負(fù)債）頭寸的價(jià)值直到其可以變現(xiàn)而采取的行動(dòng)。保險(xiǎn)投資中的套期保值主要是解決公司資產(chǎn)價(jià)值減少以及負(fù)債增加的風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)蕩不定的環(huán)境中，套期保值對(duì)于保險(xiǎn)公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具頭寸，而目前我國(guó)期貨、期權(quán)、期權(quán)和互惠掉期市場(chǎng)很不成熟，作為金融衍生證券的MBS就顯得彌足珍貴了。

前面提到，擔(dān)保抵押債務(wù)（CMO）分為若干類(lèi)別的債券，其中四個(gè)關(guān)鍵的創(chuàng)新工具是：順序償還檔、應(yīng)計(jì)檔、浮動(dòng)利率／逆浮動(dòng)利率檔以及計(jì)劃攤銷(xiāo)類(lèi)別檔債券。而剝離式抵押擔(dān)保證券包括兩種性質(zhì)截然不同的IO和PO類(lèi)證券。這些產(chǎn)品在防范和化解利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)方面具有不同的特性，將它們與其他證券，如股票、債券等進(jìn)行組合就可以達(dá)到套期保值的效果。例如，將IO證券與常規(guī)債券或抵押貸款組合，就可以抵御利率下降的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）運(yùn)用MBS進(jìn)行投機(jī)和套利

資產(chǎn)的錯(cuò)誤定價(jià)、價(jià)格聯(lián)系失常以及市場(chǎng)缺乏效率等因素的存在，使得投機(jī)和套利有機(jī)會(huì)進(jìn)行。對(duì)有效的市場(chǎng)而言，高風(fēng)險(xiǎn)意味著高收益，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)收益。承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投機(jī)或套利是保險(xiǎn)投資的“收益性”所決定的。所謂投機(jī)，就是確切地預(yù)測(cè)未來(lái)，進(jìn)而構(gòu)筑頭寸來(lái)獲利。作為市場(chǎng)上可流通的固定收入證券，MBS的價(jià)值完全可能被高估或低估，這就為投機(jī)創(chuàng)造了條件，保險(xiǎn)公司可以利用掌握的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)從中獲利。套利則是同時(shí)在兩個(gè)或更多的市場(chǎng)上構(gòu)筑頭寸來(lái)利用不同市場(chǎng)定價(jià)的差異獲利。由于在空間、時(shí)間、到期期限以及資產(chǎn)類(lèi)別上存在價(jià)格差異（扣除轉(zhuǎn)換費(fèi)用），MBS市場(chǎng)就存在套利機(jī)會(huì)。這種套利機(jī)會(huì)使保險(xiǎn)人只需承受少量風(fēng)險(xiǎn)（純粹套到甚至無(wú)風(fēng)險(xiǎn)）就可獲得高額回報(bào)。最典型的例子就是，通過(guò)大規(guī)模集資創(chuàng)造的擔(dān)保抵押債務(wù)（CMOs）而獲得套利機(jī)會(huì)。

三、關(guān)于我國(guó)保險(xiǎn)基金投資于住房抵押貸款證券的建議

住房抵押貸款證券（MBS）是國(guó)際上住宅市場(chǎng)融資中發(fā)展成熟的金融工具，但在我國(guó)卻是新生事物。保險(xiǎn)基金投資于MBS對(duì)保險(xiǎn)公司而言既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。對(duì)此筆者提出幾點(diǎn)建議：

1.必須更新保險(xiǎn)投資理念。長(zhǎng)期以來(lái)，一些監(jiān)管者或經(jīng)營(yíng)者過(guò)于強(qiáng)調(diào)安全性，將其與流動(dòng)性、收益性對(duì)立起來(lái)。事實(shí)上，三者之間既有此消彼漲的關(guān)系，又相輔相成。如果一味追求安全投資，勢(shì)必?fù)p害收益性。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，低收益公司的生存能力必然受到威脅，反過(guò)來(lái)造成經(jīng)營(yíng)的不安全。因此管理者必須更新保險(xiǎn)投資理念，保險(xiǎn)基金的運(yùn)用應(yīng)當(dāng)是在突出安全性的同時(shí)兼顧“三性平衡”。只有這樣，才會(huì)敢于將保險(xiǎn)資金投資于MBS.

2.必須調(diào)整保險(xiǎn)投資結(jié)構(gòu)。由于原《保險(xiǎn)法》及相關(guān)規(guī)定的約束，我國(guó)保險(xiǎn)投資結(jié)構(gòu)主要以銀行存款和政府債券為主，投資效益低下。近年來(lái)政府允許保險(xiǎn)資金間接入市，許多公司又紛紛投資證券基金，然而基金收益的大幅波動(dòng)卻使不少公司不盈反虧。這種非理性投機(jī)對(duì)保險(xiǎn)公司所造成的巨大傷害使人們意識(shí)到，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，合理分散投資勢(shì)在必行。出于“三性平衡”的考慮，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，筆者認(rèn)為，我國(guó)保險(xiǎn)基金的投資結(jié)構(gòu)應(yīng)以固定收入證券為主，輔以少量的證券基金、股票。因此，有“銀邊證券”之稱(chēng)的MBS應(yīng)作為一種主要投資對(duì)象。

3.必須完善保險(xiǎn)投資技術(shù)。保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和總體目標(biāo)決定了保險(xiǎn)投資技術(shù)的特殊性和復(fù)雜性。保險(xiǎn)投資不再是單純的資產(chǎn)管理，資產(chǎn)負(fù)債聯(lián)合管理應(yīng)成為保險(xiǎn)投資乃至保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容。此外，套期保值、投機(jī)和套利也應(yīng)成為投資人員熟練掌握的技術(shù)。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具將廣泛使用。只有精通現(xiàn)代金融理論和金融工程技術(shù)，才能最大限度地發(fā)揮MBS及其他金融工具的作用。

4.必須建立投資MBS的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。MBS是金融創(chuàng)新的成功范例，極大地豐富和發(fā)展了資本市場(chǎng)。然而與其他金融產(chǎn)品一樣，它與生俱來(lái)就伴隨著特有的風(fēng)險(xiǎn)，主要分為兩類(lèi)：一是資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，二是證券化風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)直接影響著投資的效益和穩(wěn)定，進(jìn)而影響整個(gè)公司乃至全行業(yè)的發(fā)展。因此，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系是完全必要的。筆者認(rèn)為，該體系主要分為兩個(gè)層面：一是公司內(nèi)部控制體系，二是政府監(jiān)管體系。

5.應(yīng)建設(shè)一支高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍。抵押貸款證券是一項(xiàng)技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性和綜合性均很強(qiáng)的新型融資方式，它涉及金融、證券、法律房地產(chǎn)、評(píng)估等多方面的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識(shí)，又有實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。同時(shí)，保險(xiǎn)基金投資MBS涉及到資產(chǎn)負(fù)債管理、套期保值、投機(jī)和套利等一系列復(fù)雜的金融手段，需要掌握了精算、保險(xiǎn)、投資、財(cái)務(wù)等多學(xué)科的復(fù)合型人才，而國(guó)內(nèi)這方面的人才極其匱乏。因此，目前應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)公司現(xiàn)有從業(yè)人員及在校大學(xué)生的培養(yǎng)和鍛煉，加大這方面專(zhuān)業(yè)人才和管理技術(shù)的引進(jìn)和借鑒，以適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

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住房貸款論文范文4

一、住房抵押貸款證券化必要性分析

（一）住房抵押貸款證券化的概念。住房抵押貸款證券化（MBS）是資產(chǎn)證券化中的一種，是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性較差，但能產(chǎn)生預(yù)期現(xiàn)金流的住房抵押貸款結(jié)構(gòu)重組為可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過(guò)程。

（二）商業(yè)銀行開(kāi)展住房抵押貸款證券化的必要性。對(duì)于商業(yè)銀行而言，住房抵押貸款證券化有利于有效分散和轉(zhuǎn)移銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；有利于優(yōu)化商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資本充足率，降低銀行不良資產(chǎn)率；有利于提高商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理水平及盈利能力。對(duì)中央銀行而言，住房抵押貸款證券化，一方面為央行調(diào)節(jié)貨幣供給穩(wěn)定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控。同時(shí)，住房抵押貸款證券化對(duì)于優(yōu)化資源配置效率，促進(jìn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，也起了很大的促進(jìn)作用。

二、我國(guó)全面開(kāi)展住房抵押貸款證券化面臨的障礙

（一）商業(yè)銀行參與住房抵押貸款證券化的動(dòng)力不足。商業(yè)銀行當(dāng)前的一項(xiàng)迫切任務(wù)就是提高資產(chǎn)質(zhì)量，而住房抵押貸款是銀行為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，隨著個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的擴(kuò)大，這項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)銀行整體資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)化作用日趨明顯。一方面，如果進(jìn)行表外證券化，貸款轉(zhuǎn)讓給SPV后就不能記入銀行資產(chǎn)，這等于減少了銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，會(huì)進(jìn)一步提高銀行的不良資產(chǎn)比率。另一方面，如果實(shí)施住房貸款證券化，那么原本由銀行一家獨(dú)享的收益就要在證券化過(guò)程中被投資者和中介機(jī)構(gòu)分享，銀行的收益會(huì)減少。因此，目前商業(yè)銀行要求實(shí)行抵押貸款證券化的意愿不強(qiáng)烈。

（二）實(shí)施住房抵押貸款證券化的制度

1、相關(guān)法規(guī)不健全，具體操作缺乏足夠的法律依據(jù)和保障。我國(guó)抵押貸款市場(chǎng)的法律框架正在形成時(shí)期，市場(chǎng)法規(guī)尚未形成體系。一、二級(jí)住房抵押貸款相關(guān)市場(chǎng)的法律建設(shè)還沒(méi)跟上，特別是社會(huì)配套制度的政策法規(guī)還未出臺(tái)。住房抵押貸款證券化交易涉及內(nèi)容技術(shù)性強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)化程度高、程序復(fù)雜，沒(méi)有健全有效的法律規(guī)范是不能操作的。我國(guó)近十幾年出臺(tái)的《擔(dān)保法》、《破產(chǎn)法》、《信托法》雖然為開(kāi)展資產(chǎn)證券化提供了初步的制度框架，但在組建特設(shè)載體SPV、“真實(shí)出售”、“信用增級(jí)”及債權(quán)轉(zhuǎn)讓方面存在著很大的法律障礙，缺少具體的法律規(guī)定和政策安排。

2、會(huì)計(jì)制度和稅收制度障礙。發(fā)行MBS還會(huì)遇到會(huì)計(jì)、稅收方面的問(wèn)題，不但會(huì)影響證券資產(chǎn)的合法性、盈利性和流動(dòng)性，也關(guān)系到每一個(gè)參與者的利益。我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，主管部門(mén)很難對(duì)證券化業(yè)務(wù)實(shí)行有效的監(jiān)控。另外，目前的稅收制度對(duì)于資產(chǎn)銷(xiāo)售的稅收、特設(shè)載體的所得稅處理，以及投資者的稅收等方面，都沒(méi)有明確的規(guī)定，而制定合理的稅收政策，降低證券化的融資成本，是推動(dòng)我國(guó)MBS開(kāi)展過(guò)程中不可缺少的環(huán)節(jié)。

（三）市場(chǎng)條件的制約

1、一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不成熟。（1）目前住房抵押貸款的規(guī)模還很小。截至2003年底，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房抵押貸款余額為1.18萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額的10％，與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)30％相比，我國(guó)住房抵押貸款在銀行資產(chǎn)中所占份額較低。而創(chuàng)立MBS市場(chǎng)時(shí)，需要將抵押貸款債權(quán)構(gòu)建成標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)池，如果沒(méi)有相當(dāng)規(guī)模的貸款積累，就無(wú)法找出足夠多的在還款期限、利率標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)性質(zhì)、違約率等方面相同的債權(quán)，當(dāng)然就無(wú)法實(shí)施“打包”、“重組”等標(biāo)準(zhǔn)化操作，發(fā)行MBS的資產(chǎn)池也就無(wú)法建立。（2）我國(guó)住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題，造成了不同金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)口徑的不一致，直接影響到在進(jìn)行住房抵押貸款證券化運(yùn)用時(shí)難以形成具有相同利率、期限、違約率及提前清償率的抵押貸款組群。一方面限制了貸款需求范圍，另一方面也不利于降低抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。（3）抵押貸款的保險(xiǎn)制度有待完善。現(xiàn)有的保險(xiǎn)制度無(wú)法滿足抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上降低和分散風(fēng)險(xiǎn)的需要。

2、缺乏權(quán)威的中介機(jī)構(gòu)。在實(shí)行住房抵押貸款證券化的過(guò)程中，需要金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等多方面機(jī)構(gòu)的配合，涉及到很多中介機(jī)構(gòu)，如信用評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)等。然而，我國(guó)的中介機(jī)構(gòu)起步晚、運(yùn)作不規(guī)范，彼此之間關(guān)系的協(xié)調(diào)、職責(zé)的分配等問(wèn)題，目前在法律上還未做出明確的規(guī)定。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)有資質(zhì)較高的債券評(píng)級(jí)、政府及商業(yè)擔(dān)保、保險(xiǎn)信用增級(jí)、住房按揭債券發(fā)行與交易服務(wù)等機(jī)構(gòu)。這些因素的存在，嚴(yán)重束縛了抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。

（四）相應(yīng)的技術(shù)人才短缺。由于抵押貸款證券化是一項(xiàng)復(fù)雜的金融工程，涉及經(jīng)濟(jì)、金融、法律等各個(gè)方面，需要大量掌握金融工程、計(jì)算機(jī)等方面綜合知識(shí)的復(fù)合型人才，我國(guó)目前十分缺乏相應(yīng)的技術(shù)管理人才。

三、我國(guó)實(shí)行住房抵押貸款證券化的對(duì)策建議

（一）完善法律體系，提供法律支持

1、適時(shí)修改、補(bǔ)充和完善住房抵押貸款證券化涉及的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《中國(guó)人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《破產(chǎn)法》等法律，在加強(qiáng)監(jiān)管的前提下，適當(dāng)放寬市場(chǎng)限制，積極培育投資主體。

2、積極研究制定住房抵押貸款證券化專(zhuān)業(yè)性法規(guī)，如《住房金融機(jī)構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險(xiǎn)法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等，以保證住房抵押貸款證券化的有序發(fā)展。

3、根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)和稅收法則，結(jié)合資產(chǎn)證券化的特性，在會(huì)計(jì)和稅收方面制訂具體的適用制度，確保住房貸款證券化在規(guī)范化、法制化的良性軌道上順利實(shí)施。一方面,政府應(yīng)積極完善相關(guān)的會(huì)計(jì)制度，以便為住房抵押貸款證券化的實(shí)務(wù)操作提供確切依據(jù)。另一方面,考慮到在最初階段可能會(huì)由于較高的稅務(wù)費(fèi)用而使住房抵押貸款證券化很難順利開(kāi)展的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,政府應(yīng)為相關(guān)的參與主體提供一定的稅收優(yōu)惠。

（二）完善住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)

1、擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸規(guī)模。隨著我國(guó)住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，商業(yè)銀行應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，豐富貸款品種，增加對(duì)住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對(duì)資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)購(gòu)房者的年齡、收入、家庭情況、地區(qū)分布等的不同，針對(duì)不同市場(chǎng)制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個(gè)性化服務(wù)，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。

2、規(guī)范住房抵押貸款發(fā)放運(yùn)作機(jī)制。在積極擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模的同時(shí),我們應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化管理,商業(yè)銀行應(yīng)該推出標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款操作管理規(guī)定，包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、利率、分期付款計(jì)劃、貸款條件、保險(xiǎn)服務(wù)、貸款管理等的標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防范與今后二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的統(tǒng)一。

（三）規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估體系和信用評(píng)級(jí)體系。我國(guó)資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的建立應(yīng)借鑒國(guó)外的發(fā)展模式，著重培育幾家在國(guó)內(nèi)具有權(quán)威性的、在國(guó)際上具有一定影響力的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，通過(guò)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和國(guó)際著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的合作，引進(jìn)先進(jìn)的信用評(píng)級(jí)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，采用科學(xué)的評(píng)級(jí)方法，規(guī)范運(yùn)作，完善資產(chǎn)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)體系。

（四）大力推動(dòng)金融體制改革

1、加快國(guó)有銀行商業(yè)化改革步伐，建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代銀行體系，從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理，確保貸款資產(chǎn)的質(zhì)量，這是我國(guó)抵押貸款證券化能否健康發(fā)展的前提。

2、住房抵押貸款證券化在客觀上要求實(shí)行利率市場(chǎng)化，使住房金融一、二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，發(fā)揮利率對(duì)資金供求的調(diào)節(jié)功能，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平衡。因此，必須給予商業(yè)銀行一定的利率自，完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系，逐步實(shí)現(xiàn)銀行存貸款利率的市場(chǎng)化，這樣才能保證住房抵押貸款支持證券有一個(gè)合理的定價(jià)。

（五）建立政府主導(dǎo)運(yùn)作方式。西方發(fā)達(dá)國(guó)家MBS的產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程中，政府在MBS運(yùn)作中起著核心作用。我們應(yīng)該借鑒外國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，借助政府的支持。

1、借助政府支持，組建專(zhuān)門(mén)的住房抵押證券公司：SPV。在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，抵押貸款證券化可以采取如下方式：由有政府參與或政府背景的住房貸款證券化機(jī)構(gòu)來(lái)充當(dāng)SPV，可由國(guó)家財(cái)政部、中國(guó)人民銀行出資，也可由國(guó)有商業(yè)銀行(國(guó)家住房公積金管理公司)、證券公司、信托投資公司等共同出資設(shè)立。此種做法的主要處于以下考慮：一是政府可以借助法律、經(jīng)濟(jì)、行政手段，引導(dǎo)與扶持住房金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展；二是有利于將抵押證券市場(chǎng)的發(fā)展納入宏觀經(jīng)濟(jì)政策和貨幣政策的調(diào)控體系，強(qiáng)對(duì)銀行加強(qiáng)監(jiān)管；三是有助于提高和強(qiáng)化SPV的資信能力，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受。

住房貸款論文范文5

摘要:美國(guó)次級(jí)債危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)造成了巨大沖擊,也對(duì)世界各國(guó)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)危機(jī)發(fā)出了警報(bào)。本文通過(guò)思考次貸危機(jī)的特點(diǎn)及啟示,分析我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)狀況,得出要有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),保證商業(yè)銀行穩(wěn)健運(yùn)行。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行次貸危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)防范

引起美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的直接原因是美國(guó)貸款利率的上升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。利率上升,信用不好的貸款者還款壓力增大,出現(xiàn)大量違約現(xiàn)象;房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫,使貸款者難以將房屋出租或出售,即使出售也不足以償還貸款本金和利息。從而產(chǎn)生了銀行貸款虧損等連鎖反應(yīng),最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)的產(chǎn)生。美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理敲響了居安思危的警鐘。

一、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概述及存在的問(wèn)題

今年上半年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一次由用家主導(dǎo)的成交量上漲。今年前幾個(gè)月基本上是量漲價(jià)不漲,到了年中價(jià)格就開(kāi)始明顯上升。

目前中國(guó)資金的流動(dòng)性是前所未有的,在這一輪房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中,流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業(yè)、出口企業(yè),卻追著央企拼命放貸,使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經(jīng)濟(jì)不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時(shí)候,投資于實(shí)體經(jīng)濟(jì)有一定的難度。于是企業(yè)把這些錢(qián)轉(zhuǎn)了個(gè)圈又投回到了投機(jī)領(lǐng)域當(dāng)中。在過(guò)去兩三個(gè)月的地王拍賣(mài)中,專(zhuān)家估計(jì)有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款,有相當(dāng)一部分錢(qián)又轉(zhuǎn)到虛擬經(jīng)濟(jì),到了資產(chǎn)炒作中來(lái)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)泡沫化,一旦泡沫破滅,房?jī)r(jià)必將大幅縮水,給提供貸款的銀行等金融機(jī)構(gòu)造成大量不良資產(chǎn),嚴(yán)重地甚至?xí)?dǎo)致銀行破產(chǎn),股市價(jià)格下跌,引起金融危機(jī)。因此,房?jī)r(jià)過(guò)熱,給商業(yè)銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防范放在第一位。

二、現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)凸顯

(一)降低個(gè)人住房貸款準(zhǔn)入條件易引起違約風(fēng)險(xiǎn)

08年10月22日人民銀行宣布擴(kuò)大貸款利率下浮幅度,調(diào)整首付款最低比例為20%。次貸危機(jī)的發(fā)生主要源于貸款機(jī)構(gòu)放松貸款條件。由于門(mén)檻的降低會(huì)使銀行接受更多抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的低收入居民客戶,當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌利率上升時(shí)時(shí).借款人的貸款能力減弱,商業(yè)銀行的還款違約率將會(huì)大幅上升,一旦房?jī)r(jià)下跌到銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補(bǔ)信貸資產(chǎn)的損失時(shí),個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大規(guī)模爆發(fā)出來(lái),這在美國(guó)次貸危機(jī)中得到了充分的演繹。

(二)個(gè)人住房貸款虛假信息嚴(yán)重造成信用風(fēng)險(xiǎn)

美國(guó)的次級(jí)債券的次級(jí)貸款人的信用有等級(jí)之分,即次級(jí)信用。現(xiàn)階段,中國(guó)的房地產(chǎn)抵押者沒(méi)有信用等級(jí)之分,我國(guó)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款人的單位收入證明、名下有多少財(cái)產(chǎn)也很難查證是否屬實(shí)。

(三)“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)

“假按揭”也成為銀行不良房貸的主要成因。一些開(kāi)發(fā)商為了加快銷(xiāo)售回款,制造虛假銷(xiāo)售繁榮,在房產(chǎn)尚未出售時(shí),制造虛假交易記錄,從銀行中騙取個(gè)人貸款。

(四)金融產(chǎn)品缺乏,風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行體系

在美國(guó)次貸危機(jī)中,資產(chǎn)證券化為美國(guó)次貸危機(jī)的傳遞起到推波助瀾的作用,但從另一方面看,次級(jí)貸款的證券化,有效剝離了商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn),把其轉(zhuǎn)嫁給了證券的購(gòu)買(mǎi)者,降低了銀行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化程度較低,其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本上聚集在銀行體系內(nèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入下降通道之后,這些聚集在商業(yè)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)出來(lái),對(duì)中國(guó)銀行體系的穩(wěn)定運(yùn)行會(huì)造成嚴(yán)重沖擊。

三、商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

(一)正確評(píng)估個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)高價(jià)房實(shí)行高比例首付款

個(gè)人住房貸款還款期限通常為20—30年,期間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度,使貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大利率風(fēng)險(xiǎn),這使貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行,適度提高首付比率;嚴(yán)禁變相放寬個(gè)人住房貸款條件。采取嚴(yán)格的貸前信用審核,避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象

(二)引入保險(xiǎn)介入機(jī)制

利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是許多國(guó)家和地區(qū)發(fā)展商品房抵押貸款的經(jīng)驗(yàn),在開(kāi)展商品房預(yù)售按揭貸款過(guò)程中,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營(yíng)兩方面業(yè)務(wù):1.為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn),在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可提供保險(xiǎn);2.為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn),主要是在借款人無(wú)力償還而至違約時(shí)提供保險(xiǎn)。

(三)加強(qiáng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新

住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是防范風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在要求。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及退出機(jī)制,建立并活躍貸款的二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。審慎穩(wěn)步地開(kāi)展資產(chǎn)證券化,增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性,分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)的管理,研究開(kāi)發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。

(四)建立房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,盡快完善金融監(jiān)管

住房貸款論文范文6

(一)金融創(chuàng)新產(chǎn)品：次級(jí)貸款和資產(chǎn)證券化

1.失控發(fā)放的次級(jí)貸款

（1）次級(jí)抵押貸款

次級(jí)貸款具有良好的市場(chǎng)前景，它給那些受到歧視或者不符合抵押貸款市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的借款者提供按揭服務(wù)，在少數(shù)族裔高度集中和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)很受歡迎。與此同時(shí)，次級(jí)貸款對(duì)放貸機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)也是一項(xiàng)高回報(bào)業(yè)務(wù)。從90年代末開(kāi)始的利率持續(xù)走低帶動(dòng)了次級(jí)抵押貸款的蓬勃發(fā)展。

（2）“掠奪式”的放貸

2001~2005年的房市繁榮帶來(lái)了次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的快速發(fā)展，房貸金融機(jī)構(gòu)在利益的驅(qū)使下，紛紛將次級(jí)和次優(yōu)住房貸款作為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)之所以大力發(fā)展這一業(yè)務(wù)，還由于不斷上漲的房?jī)r(jià)使金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一旦出現(xiàn)嚴(yán)重違約，他們可以通過(guò)沒(méi)收抵押品，并通過(guò)拍賣(mài)而收回貸款本息。

次級(jí)住房貸款的發(fā)放達(dá)到了失控的局面。次級(jí)房貸規(guī)模從1994年的350億美元、約占4.5%的美國(guó)一到四家庭住房貸款總額，發(fā)展到2001年的1600億美元、占5.6%和2006年的6000億美元、占20%。

2.資產(chǎn)證券化工具推動(dòng)次貸膨脹

資產(chǎn)證券化是近30年來(lái)國(guó)際金融市場(chǎng)最重要的金融創(chuàng)新之一，已經(jīng)成為全球主要金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的重要業(yè)務(wù)構(gòu)成和收入來(lái)源，也是各發(fā)達(dá)國(guó)家有效管理經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)揮金融市場(chǎng)投融資功能并促進(jìn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要工具。因此，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在近年來(lái)發(fā)展迅速，一方面，新的產(chǎn)品不斷衍生，另一方面，在規(guī)模上也出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

(二)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)——利益沖突與制度漏洞

1.評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的利益沖突

（1）利益沖突首先產(chǎn)生于發(fā)行方付費(fèi)的業(yè)務(wù)模式。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)90%的收入來(lái)自發(fā)行方支付的評(píng)級(jí)費(fèi)用。這使得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)有動(dòng)力為大型的證券發(fā)行機(jī)構(gòu)提供評(píng)級(jí)咨詢或給予更高的評(píng)級(jí)。證券化產(chǎn)品的評(píng)級(jí)量大價(jià)高，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為傳統(tǒng)公司債評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)的兩倍，成為近年來(lái)驅(qū)動(dòng)評(píng)級(jí)公司評(píng)級(jí)收入增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿褪杖氲闹饕獊?lái)源（占評(píng)級(jí)總收入的一半）。

（2）評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)同時(shí)提供的咨詢、風(fēng)險(xiǎn)管理等服務(wù)，使評(píng)級(jí)可能會(huì)受到相關(guān)利益的影響。

投資銀行在構(gòu)建證券化產(chǎn)品的過(guò)程中往往會(huì)購(gòu)買(mǎi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)公司的咨詢服務(wù)，尋求獲得較高評(píng)級(jí)的方式。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一方面收取咨詢手續(xù)費(fèi)，另一方面又對(duì)這些產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)級(jí)，存在利益沖突，喪失了獨(dú)立性。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不僅評(píng)估信用風(fēng)險(xiǎn)，還參與證券化產(chǎn)品的構(gòu)建過(guò)程，發(fā)行方會(huì)獲得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的建議或者至少能運(yùn)用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)模型進(jìn)行預(yù)構(gòu)建。達(dá)到信用增級(jí)的目的。

2.評(píng)級(jí)制度缺陷

（1）操作不透明，造成監(jiān)管失靈。

證券化產(chǎn)品的評(píng)級(jí)方法和數(shù)據(jù)對(duì)監(jiān)管部門(mén)、公眾和使用者都極不透明，造成市場(chǎng)和監(jiān)管的部分失靈。其次，評(píng)級(jí)方法和數(shù)據(jù)對(duì)評(píng)級(jí)公司自身也存在透明度問(wèn)題。此外，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)使用的抵押支持債券評(píng)級(jí)模型過(guò)度依賴基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和假設(shè)，這些模型假設(shè)及參數(shù)設(shè)定未經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間完整周期的驗(yàn)證，評(píng)級(jí)結(jié)果存在較高的模型風(fēng)險(xiǎn)。

（2）缺乏嚴(yán)密的跟蹤評(píng)級(jí)

由于跟蹤評(píng)級(jí)制度不夠嚴(yán)密，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)潛在危機(jī)的預(yù)警嚴(yán)重滯后。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的遲緩反映加劇了次貸危機(jī)，使風(fēng)險(xiǎn)不斷積累，影響面不斷擴(kuò)大其內(nèi)部的跟蹤評(píng)級(jí)制度并沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用，使投資者因?yàn)橄嘈鸥咴u(píng)級(jí)產(chǎn)品的投資價(jià)值而受到了巨大的損失。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)這一市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)監(jiān)管者的疏漏，使得高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)在投資者與金融機(jī)構(gòu)之間泛濫，市場(chǎng)配置被嚴(yán)重扭曲，危機(jī)不可避免。三、總結(jié)

在美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)低息的政策背景下，美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，從而刺激了次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的迅速發(fā)展。資產(chǎn)證券化作為提高貸款資產(chǎn)流動(dòng)性同時(shí)分散風(fēng)險(xiǎn)的金融創(chuàng)新工具在這一市場(chǎng)中起到了融通資金，擴(kuò)大參與面的刺激作用。在全球流動(dòng)性泛濫的大背景之下，各金融中介機(jī)構(gòu)操縱著手中流動(dòng)性過(guò)剩的美元，不斷的創(chuàng)造新的衍生品，追求利益。而作為市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制的定價(jià)機(jī)制在這一環(huán)境下嚴(yán)重失靈，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)估偏差直接導(dǎo)致了定價(jià)的錯(cuò)位和市場(chǎng)的非理性追捧。生產(chǎn)關(guān)系不能適應(yīng)生產(chǎn)力的發(fā)展，制度和認(rèn)識(shí)跟不上創(chuàng)新的步伐，資金泛濫累積這矛盾和隱患，縱觀危機(jī)的形成和原因，我們可以清楚的認(rèn)識(shí)到，危機(jī)的大爆發(fā)只是時(shí)間的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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［2］騰訊網(wǎng).金融風(fēng)暴橫掃全球.次貸專(zhuān)題