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住房制度論文范文1

[論文摘要] 隨著歸集規(guī)模的擴(kuò)大，住房公積金業(yè)務(wù)本身潛藏的風(fēng)險日益彰顯。本文深入分析中國現(xiàn)行住房公積金制度逐漸顯露出一些問題，并提出相應(yīng)的對策，以使住房公積金制度真正成為我國政策性住房金融體系最有效的組成部分。

一、引言

住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它作為中國房地產(chǎn)金融政策的主體，開辟了除原有的國家、企業(yè)投資之外的一條長期、穩(wěn)定地解決城鎮(zhèn)居民住房問題的資金來源渠道。然而，隨著歸集規(guī)模的擴(kuò)大，住房公積金業(yè)務(wù)本身潛藏的風(fēng)險日益彰顯。

二、中國現(xiàn)行住房公積金制度存在的問題

1.歸集層面上存在的問題

我國大部分城鎮(zhèn)地區(qū)和企事業(yè)單位已經(jīng)基本上建立了住房公積金制度，特別是在東部沿海地區(qū)，住房公積金的覆蓋面已達(dá)到職工人數(shù)的90%以上，單位和職工公積金繳交率占職工工資基數(shù)的7%左右。但是，在占全國2/3面積的中西部地區(qū)，城鎮(zhèn)住房公積金的覆蓋面仍只有50%～70%，公積金繳交率也較低，有的還不足5%這一規(guī)定比例，造成這一狀況的主要原因是歸集手段軟弱。在實(shí)際執(zhí)行過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和私營企業(yè)、外商投資企業(yè)大多沒有實(shí)行住房公積金制度。在中西部地區(qū)甚至連部分國有企業(yè)、事業(yè)單位和行政機(jī)關(guān)都沒有實(shí)行住房公積金制度。這些單位的領(lǐng)導(dǎo)在執(zhí)行住房公積金方面采取消極的態(tài)度，如有些單位既不代扣職工應(yīng)繳納的住房公積金，更不繳納單位應(yīng)負(fù)擔(dān)的住房公積金，而且提出各種理由，推卸其社會責(zé)任；有些單位打著執(zhí)行住房公積金制度的名義，從職工工資中住房公積金后卻不上繳，而是留在單位周轉(zhuǎn)使用，這些行為實(shí)際上嚴(yán)重侵犯了職工的財產(chǎn)權(quán)；還有一些單位遲延繳納住房公積金，直接影響了職工個人的住房公積金存款利息收入。

2.運(yùn)作層面上存在的問題

住房公積金制度的建立本來是為了加快形成城市住房基金，加快解決城市居民尤其是中低收入居民的住房問題。但運(yùn)作結(jié)果卻是不公平的。中低收入居民借不到、還不起住房公積金委托貸款，實(shí)際上得到貸款資助的以中高收入職工為主。許多中低收入居民，不僅沒有從公積金制度中獲得相應(yīng)的支持，還由于公積金制度的強(qiáng)制性的低收益性，而無法獲得達(dá)到市場平均水平的資金回報率。

3.風(fēng)險層面上存在的問題

按照我國現(xiàn)行《信房公積金管理條例》的規(guī)定，住房公積金管理中心“負(fù)責(zé)公積金的歸集、保值和增值，具體金融業(yè)務(wù)（貸款、結(jié)算、開立賬戶、繳存和歸還）委托銀行辦理”。但是，按照中國人民銀行頒布的《貸款通則》，銀行作為“受托人只收手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險”。由此可知，已歸集的住房公積金由住房公積金管理中心具體運(yùn)作，既然住房公積金管理中心是公積金資金的經(jīng)營運(yùn)作主體，那么資金運(yùn)作的風(fēng)險理應(yīng)由住房公積金管理中心來承擔(dān)。但按現(xiàn)行政策，住房公積金管理中心可能難擔(dān)其任。

信用風(fēng)險是金融活動中最基本的風(fēng)險，具有綜合性、傳遞性、擴(kuò)散性和突發(fā)性。住房公積金貸款面向個人，涉及面廣，在尚無個人信用檔案可查的情況下，要逐個準(zhǔn)確調(diào)查確定借款人信用等級幾乎是不可能的事情，通常的做法是以借款人單位收入證明作為其是否有能力履約的主要依據(jù)，考察是只是某一時期的靜態(tài)收入水平。市場是多變的，個人收入常有起伏，某一時期的收入狀況也并不能完全反映一個人的信用狀況，以此作為信用依據(jù)，隱含的風(fēng)險極大。

三、完善住房公積金制度的對策

1.強(qiáng)化住房公積金歸集手段

發(fā)展住房公積金事業(yè)，不僅關(guān)系到職工合法權(quán)益，更關(guān)系到國家加快住房建設(shè)和擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略決策的實(shí)施，因此要依照《住房公積金管理條例》加強(qiáng)依法征管。一是加大《住房公積金管理條例》的宣傳力度，大力宣傳建立住房公積金制度的優(yōu)越性，在輿論上廣東省造聲勢，使國家這一房改政策深入千家萬戶，家喻戶曉，充分調(diào)動單位和廣大職工繳交住房公積金的自覺性和積極性；二是財政、審計部門要加強(qiáng)配合，加大監(jiān)管檢查力度，重點(diǎn)解雇住房公積金覆蓋面小的問題，強(qiáng)化歸集手段，使各企業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)充分認(rèn)識繳交住房公積金和繳納職工養(yǎng)老保險金的同等重要性。三是依照《條例》規(guī)定，對拒不執(zhí)行國家房改政策，擅自不實(shí)行住房公積金制度，拖欠、挪用公積金的單位，特別是只重個人政績不為職工履行義務(wù)的單位負(fù)責(zé)人，要追究其行政責(zé)任，并實(shí)施相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰，以維護(hù)職工應(yīng)享有的合法權(quán)益。

2.促進(jìn)中低收入居民住房保障

(1)建立立體式的住房金融體系。在住房公積金貸款的使用上，必須要求限量使用，每筆貸款上限不應(yīng)定得太高，以保持住房公積金貸款在使用上的公平性。合同儲蓄模式體現(xiàn)多存多貸的原則，適于在中、低收入居民中開展。(2)完善專門針對低收入階層居民的住房供給制度。經(jīng)濟(jì)適用房的推出，確實(shí)在客觀上起到了平抑房價，促進(jìn)中低收入階層居民住房條件改善的作用。但由于相關(guān)制度在具體執(zhí)行當(dāng)中缺乏監(jiān)督和管理，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)成為不少高收入居民購買第二、第三套住房的重要對象。為此，政府應(yīng)完善居民收入的核查制度嚴(yán)格各類住房的購買條件，提高政府有限財力的作用成效。(3)實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房的政府回購制度。

3.將住房公積金管理中心改制成真正的政策性金融機(jī)構(gòu)

借鑒新加坡經(jīng)驗，把住房公積金管理中心改制為真正的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。該制度的特點(diǎn)是：由政府的信譽(yù)擔(dān)保，為政府的住宅政策目標(biāo)服務(wù)；是一種以資金有條件讓渡（本息加流）為特征的融資活動，從而與財政資金運(yùn)作相區(qū)別；享有政府的政策優(yōu)惠，如給予利息補(bǔ)貼或稅收減免等，從而不同于一般的商業(yè)性金融。這種定位清晰能承擔(dān)風(fēng)險的獨(dú)立的金融實(shí)體主要負(fù)責(zé)公積金的保值、增值、公積金的賬戶管理、政策性的貨幣補(bǔ)貼和政策性的保險等工作，而且也是規(guī)范我國住房公積金的會計、審計、信息披露、內(nèi)部風(fēng)險管理和外部監(jiān)督機(jī)制的基礎(chǔ)。

4.建立個人信用檔案

目前，各商業(yè)銀行和個人資信評級機(jī)構(gòu)的評估標(biāo)準(zhǔn)自成體系，相互間可比性不強(qiáng)，不同的評估機(jī)構(gòu)做出的評估結(jié)果有時大相徑庭，難以客觀地反映出個人信用的真實(shí)情況。建立個人信用檔案涉及兩方面工作：第一，完善相關(guān)法規(guī)；第二，建立科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、統(tǒng)一的評估指標(biāo)體系。個人的信用資料散布在政府、公用事業(yè)、銀行、商家、保險等多家機(jī)構(gòu)，如何真實(shí)、完整、連續(xù)、公開地取得相關(guān)數(shù)據(jù)，合法使用信用資料，同時又保護(hù)個人的隱私權(quán)，需要相關(guān)法律法規(guī)的保證，而評估指標(biāo)體系是信用體系的核心，統(tǒng)一評估體系是信用社會化的需要。

5.建立和完善住房公積金兩級監(jiān)督機(jī)制

現(xiàn)行機(jī)制下，對住房公積金的監(jiān)督如前所述流于形式，要進(jìn)一步有效解決對住房公積金的監(jiān)督問題，在成立真正的政策性住房金融機(jī)構(gòu)后，撤銷住房公積金管理委員會，同時成立獨(dú)立的住房政策性金融機(jī)構(gòu)，徹底改變當(dāng)前的住房公積金監(jiān)管體制下的缺位現(xiàn)象。該監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以直接隸屬于國務(wù)院的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對住房政策性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行垂直監(jiān)督管理，不受地方政府的約束。政策性住房金融機(jī)構(gòu)必須定期公布住房公積金及住房信貸等業(yè)務(wù)的運(yùn)作情況，如每季度公布一次公積金經(jīng)營運(yùn)作的情況。同時，住房銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)每半年公面對住房銀行運(yùn)作的監(jiān)督報告。在此基礎(chǔ)上審計部門對住房政策性金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督。審計部門每年也要公開對這兩個機(jī)構(gòu)的審計報告。

四、結(jié)語

應(yīng)該看到，我國住房公積金制度在過去十幾年的運(yùn)作中，盡管存在許多問題，但其對解決城市居民的住房問題所起的作用，還是功不可沒。因此，要解決城市住房問題，建立有效的住房金融體系，就必須從住房公積金制度改革入手，真正實(shí)現(xiàn)住房公積金建立的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋佐軍:關(guān)于完善我國住房公積金制度體系的思考[j].中國房地產(chǎn)金融,2002(6)

[2]陳伯庚:城鎮(zhèn)住房制度改革的理論與實(shí)踐[m].上海:上海人民出版社,2003

[3]陳東:構(gòu)建住房公積金專業(yè)銀行完善我國住房公積金制度[j].湖南行政學(xué)院學(xué)報,2004(3)

住房制度論文范文2

關(guān)鍵詞：房屋建筑；工程質(zhì)量；監(jiān)督管理

1 房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督管理存在的問題

1.1招標(biāo)、投標(biāo)的監(jiān)督管理存在的問題

我國建筑法明確指出，要想進(jìn)行工程建設(shè)項目，就必須要先實(shí)行招標(biāo)和投標(biāo)工作。但是由于人們受到計劃經(jīng)濟(jì)的長期影響，人們的思想觀念還比較傳統(tǒng)，根本趕不上時代的步伐，大部人房屋建筑工程人員只考慮自身的個人經(jīng)濟(jì)利益，所以對建筑法所提出的制度大多都是上有政策下有對策的態(tài)度，這樣既擾亂了建筑工程的秩序，同時也給房屋的質(zhì)量造成了很大的隱患。建筑法所規(guī)定的公開招標(biāo)，大多房屋建筑工程人員根本不按規(guī)定，而是采取私下議標(biāo)的方式。更有甚者，為了能把建筑工程項目承包給某個房屋建筑施工隊，物業(yè)主就利用他們便利的自身條件，他們就私下進(jìn)行商談。這不僅給腐敗分子提供了可乘之機(jī)，而且還給監(jiān)督管理工作帶來許多不必要的麻煩，相互之間的經(jīng)濟(jì)糾紛也愈演愈烈。

1.2房屋建筑設(shè)計質(zhì)量存在的問題

眾所周知，建筑設(shè)計的質(zhì)量直接影響著建筑工程的質(zhì)量。錯誤設(shè)計、漏洞設(shè)計、都是建筑設(shè)計上普遍存在的問題，這些嚴(yán)重的問題直接危及著建筑結(jié)構(gòu)的安全。所以在遇到重大的建筑工程項目建設(shè)時，從建筑設(shè)計階段就應(yīng)該開始加強(qiáng)監(jiān)督管理工作，監(jiān)督管理公司要從建筑方案設(shè)計到建筑施工圖設(shè)計進(jìn)行全面的監(jiān)督。但是對一般的建筑工程項目的建設(shè)，監(jiān)理工程師也不容忽視，要重點(diǎn)加強(qiáng)建筑施工圖設(shè)計的上報工作，要詳細(xì)的查看各個環(huán)節(jié)的建筑工作，更要對建筑工程計算進(jìn)行進(jìn)一步的復(fù)核。對審核出的問題要及時上報給業(yè)主或有關(guān)的設(shè)計單位，由他們再做進(jìn)一步的審核和研究。

1.3房屋建筑施工階段存在的問題

現(xiàn)在的房屋建筑施工隊伍絕大多數(shù)人員都來自農(nóng)村，這些人根本沒有經(jīng)過嚴(yán)格的建筑工程專業(yè)的培訓(xùn)工作，技術(shù)方面的技能也相當(dāng)有限，更嚴(yán)重的是談們大多都缺乏責(zé)任心，違規(guī)操作的現(xiàn)象更是屢次發(fā)生。很多建筑工程質(zhì)量所出現(xiàn)的問題都是由于這些農(nóng)村建筑施工人員的低下的素質(zhì)造成的。究其根本原因這都是有的建筑施工單位僅僅只考慮自身的經(jīng)濟(jì)利益，還有外部給他們的壓力造成的，這就造成了房屋建筑時的偷工減料，不顧施工質(zhì)量的嚴(yán)重現(xiàn)象。還有的房屋建筑工程隊伍自身施工技術(shù)本來就比較低，而且還沒有什么技術(shù)裝備，質(zhì)保體系也相對的很不完善，建筑隊伍組織措施也不行，最重要的技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督管理人員和等級工數(shù)量根本也達(dá)不到要求，僅僅是依靠某個建筑公司承包建筑工程建設(shè)，建筑公司對他們的監(jiān)督管理工作也不到位，建筑工程的質(zhì)量根本也沒有保障。

1.4房屋建筑材料的監(jiān)督管理存在的問題

房屋建筑材料是建筑工程施工的必要的物質(zhì)保障，建筑材料的質(zhì)量是建筑工程質(zhì)量的基礎(chǔ)保障。房屋建筑材料這些質(zhì)量方面的問題，往往是造成房屋建筑質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的根本原因，所以有關(guān)部門必須加強(qiáng)這方面的監(jiān)督和管理工作。

2 房屋建筑工程質(zhì)量的監(jiān)督管理對策

2.1完善房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督管理檢驗部門

現(xiàn)在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的監(jiān)督管理政策和法律法規(guī)已基本健全。根據(jù)房屋建筑工程相應(yīng)的法律法規(guī)的相應(yīng)要求和制度，有關(guān)部門要建立起可行的監(jiān)督管理體系，以確保房屋建筑工程全過程的合格要求質(zhì)量。完善監(jiān)督管理檢驗部門，認(rèn)真加強(qiáng)和開展房屋建筑工程質(zhì)量的監(jiān)督管理檢測工作，在房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督管理檢測工作中占有非常重要的地位。現(xiàn)在，我國很多建筑部門的監(jiān)督管理檢測工作基礎(chǔ)還相對的很薄弱，檢測機(jī)構(gòu)不健全，檢測人員整體技術(shù)和素質(zhì)還達(dá)不到相應(yīng)的工作要求，檢測儀器的精度也相當(dāng)?shù)牡停行┬〉慕ㄖこ剃牳揪蜎]有相應(yīng)的檢測手段，根本就沒有辦法對建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢測，為了有效地加強(qiáng)工程質(zhì)量檢測，最近幾年，很多地方都建立起了建筑工程材料檢測部門，也建立了房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站開始進(jìn)行房屋建筑工程的檢測和監(jiān)督管理相互配合，全面開展監(jiān)督管理檢測工作。

2.2嚴(yán)格重視房屋建筑工程材料質(zhì)量的監(jiān)督管理

各種房屋建筑工程材料在施工前必須經(jīng)過嚴(yán)格的監(jiān)督管理檢測程序，確定建筑材料的質(zhì)量性能完全符合國家規(guī)定的質(zhì)量要求后才能投入建筑使用。由于建筑材料比較混亂，偽劣的建筑材料不斷地流入建筑材料市場，這就給建筑材料的監(jiān)督管理檢測工作帶來了相應(yīng)的檢測難度。所以有關(guān)部門必須連同建筑施工企業(yè)，加強(qiáng)對建筑材料質(zhì)量的監(jiān)督管理和檢測控制，打擊偽劣建筑材料流入市場，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時通知建筑施工企業(yè)和有關(guān)部門，對達(dá)不到要求的偽劣建筑材料產(chǎn)品進(jìn)行銷毀，保證建筑材料合格性，使建筑工程質(zhì)量不受影響。

2.3加強(qiáng)房屋建筑工程施工的監(jiān)督管理

在加強(qiáng)房屋建筑工程施工的監(jiān)督和管理時，相應(yīng)的部門一定要從建筑工程的實(shí)際出發(fā)，對建筑工程項目進(jìn)行全面的分析和綜合考慮，因為建筑施工的質(zhì)量控制與施工技術(shù)因素息息相關(guān)，因此有關(guān)部門要重視施工新技術(shù)、新工藝的先進(jìn)性和適用性。在建筑施工的過程中要建立符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的建筑工藝流程、建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建筑操作規(guī)程，建立嚴(yán)格的監(jiān)督管理工作，不斷地培訓(xùn)和加強(qiáng)施工人員技術(shù)和工藝要求，確保建筑工程質(zhì)量。

住房制度論文范文3

關(guān)鍵詞：廉租住房，融資體系，對策

 

1.廉租住房制度概況

1.1廉租住房定義

根據(jù)我國1999年頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》第二條規(guī)定:城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住居民戶口(本市非農(nóng)業(yè)常住戶口)的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。但是隨著我國廉租住房制度在全國范圍內(nèi)的推廣實(shí)施，在實(shí)踐中配租方式及配租標(biāo)準(zhǔn)等逐漸產(chǎn)生了一些新的內(nèi)容，結(jié)合我國廉租住房保障制度的發(fā)展現(xiàn)狀，廉租住房是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，提供租金補(bǔ)貼或者以低廉租金進(jìn)行實(shí)物配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅。論文大全。

1.2廉租住房制度與傳統(tǒng)福利分房體制的主要區(qū)別

我國政府在進(jìn)行住房體制改革之前，住房制度采用的是社會福利分房，社會福利分房是指由政府無償劃撥土地，并由政府或單位出資建設(shè)公房，在職工申請住房的基礎(chǔ)上，分配給職工居住，收取象征性房租的福利制度。我國政府現(xiàn)行所采用的廉租住房制度與傳統(tǒng)的福利分房體制具有較大的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下兩個方面:

1.2.1保障的主體不同

傳統(tǒng)的社會福利分房所保障的對象是全國企事業(yè)單位職工:現(xiàn)行的廉租住房制度所保障的對象是符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，是一種真下意義上的社會保障制度，這樣可以使政府將有限的財力用于解決最需要提高住房條件的住房弱勢群體，從而提高住房保障的社會效益。

1.2.2 保障的時限不同

獲得廉租住房的保障對象對廉租住房的使用期限是暫時的，當(dāng)保障對象家庭生活水平達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時，就必須退出保障體系，因此廉租住房制度是一種動態(tài)的住房保障機(jī)制。

1.3廉租住房制度主要內(nèi)容

廉租住房制度是一項系統(tǒng)的社會保障制度，根據(jù)現(xiàn)行廉租住房管理辦法，結(jié)合我國廉租住房政策在全國各城市開展的實(shí)踐，該項制度主要包括以下幾方面重點(diǎn)內(nèi)容：

1.3.1租房的保障對象

我國廉租住房制度的保障對象是符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，并且接受保障的對象必須具有非農(nóng)業(yè)戶口的常住居民。同時保障對象標(biāo)準(zhǔn)界定的標(biāo)準(zhǔn)必須同當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)。根據(jù)己開展廉租住房建設(shè)城市的經(jīng)驗，如北京、上海、廣州等城市目前一般將住房困難家庭的標(biāo)準(zhǔn)確定為人均住房面積低于7平方米并且享受低保6月以上的“雙困”家庭。

1.3.2租房的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

廉租住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的制定必須結(jié)合我國各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。幫助低收入家庭解決住房問題是中央和地方各級政府一項長期的重要任務(wù)，在以存量住房改革為切入點(diǎn)、全面啟動住宅市場的過程中，只有妥善處理好這一問題，才能保證房改的順利進(jìn)行和社會穩(wěn)定，一是要適當(dāng)?shù)拇_定低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)太高會使下部分應(yīng)該給予住房幫助的家庭被排斥在外，標(biāo)準(zhǔn)木低則會加大政府補(bǔ)貼金額，從而增加政府負(fù)擔(dān);二是要合理確定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)太低將不會對低收入者帶來實(shí)質(zhì)性幫助，標(biāo)準(zhǔn)過高會影響普通家庭參與房改的積極性。

1.3.3租房的保障方式

廉租住房保障方式目前主要包括租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租及租金核減，在具體的實(shí)施過程中本著租賃補(bǔ)貼為主實(shí)物配租及租金核減為輔的方式進(jìn)行，其中實(shí)物配租方式主要面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其它急需救助的家庭。

1.3.4租房建設(shè)的資金來源

根據(jù)我國現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定:廉租住房資金的來源，實(shí)行財政預(yù)算安排為主,多種渠道籌措的原則，

1.3.5租房運(yùn)作的保障機(jī)制

廉租住房制度是我國在住房保障領(lǐng)域的一項嘗試，它的有效運(yùn)作依賴一系列制度機(jī)制，以維護(hù)社會保障的公正性。

2.我國廉租住房建設(shè)資金供需的特點(diǎn)

廉租住房是我國政府為城鎮(zhèn)住房弱勢群體提供的一種補(bǔ)居住用房，同政府其他基礎(chǔ)或公益性項目相比，其建設(shè)資金供需狀況具有其自身的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

(1)廉租住房建設(shè)資金需求量大。雖然我國經(jīng)濟(jì)在近十年來一直保持了健康、穩(wěn)定、高速的增長，但是在我國城鎮(zhèn)中的低收入群體依然存在。

(2)廉租住房建設(shè)資金的使用不是以經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)。論文大全。我國廉租住房制度的保障方式在具體的實(shí)施過程中本著租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租及租金核減為輔的方式進(jìn)行。

(3)廉租住房融資模式單一。從已開展廉租住房試點(diǎn)的城市看，目前的資金來源渠道包括:住房公積金增值收益、財政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會捐贈等。

3.征收住宅保障稅為廉租住房建設(shè)融資的政策建議

通過征收住宅保障稅為廉租住房建設(shè)融資是解決)廉租住房融資模式單一的有效方式。住房保障稅作為我國城鎮(zhèn)中廉租住房問題的一項新稅種，它的實(shí)施必將對我國社會經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生一定的影響，為了最大可能發(fā)揮該稅種的積極作用，盡量減少該稅種所帶來的消極影響，在具體實(shí)施時應(yīng)注意以下問題:

3.1住房保障稅的實(shí)施要與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)

住房保障稅的實(shí)施要與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)包括兩方面的含義:一是住房保障稅在進(jìn)行征稅額度的確定時要結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，結(jié)合當(dāng)?shù)厝嗣裆钏剑鶕?jù)我國對廉租住房保障資金來源的規(guī)定，各地在進(jìn)行廉租住房建設(shè)時，資金來源主要依靠各城市通過財政列支，因此各城市在確定住房保障稅額度時，要正確處理好公平與效率關(guān)系，制定出適合本地區(qū)的住房保障稅稅制，確保住房保障稅在實(shí)施時，政府作為組織者能良性運(yùn)作稅款的征收及廉租住房制度的建設(shè)，廉租對象能真正從住房困難中解脫出來，同時盡最大可能減小因征稅對納稅人的消極影響，最終實(shí)現(xiàn)納稅人、政府、廉租對象三者心理上的總體均衡，達(dá)到社會福利的最大化;二是在確定本地區(qū)住房保障稅征收總量時，要較為準(zhǔn)確的統(tǒng)計出需補(bǔ)助的家庭總戶數(shù)，對于廉租對象的保障標(biāo)準(zhǔn)要結(jié)合本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，本著“雪中送炭”的原則確定補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，而不能采用“錦上添花”的方式。

3.2稅收資金的規(guī)范化管理，實(shí)現(xiàn)保障資金專款專用

住房保障稅是政府通過法規(guī)強(qiáng)制征收的，按照國家規(guī)定的范圍及標(biāo)準(zhǔn)收繳，并由政府進(jìn)行運(yùn)作，為了保障資金最終合理的運(yùn)用，應(yīng)該將所征收的稅金納入住房保障財政專戶，由政府規(guī)定的廉租住房管理部門運(yùn)作，實(shí)行收支兩條線。

3.3加強(qiáng)稅收征管的工作，保障住房保障稅的順利實(shí)施

首先要加強(qiáng)執(zhí)法，偷稅屬于一種違法行為，對違法行為予以強(qiáng)硬的法律約束，不僅可以有效制止違法犯罪，還可以使合法行為得到鼓勵和發(fā)展。因此在住房保障稅實(shí)施時，需加強(qiáng)稅收法制建設(shè)，提高稅務(wù)人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，切實(shí)做到以法治稅，有法必依，違法必究。其次要加重對偷稅行為的經(jīng)濟(jì)處罰和刑事處罰。在這一方面，可以借鑒一些西方發(fā)達(dá)國家實(shí)行的輕稅重罰的做法。再次，降低稅收征管成本。論文大全。盡可能消除納稅人之間的稅負(fù)不公平;設(shè)計納稅人主動納稅的激勵相容機(jī)制，完善稅收制度，合理設(shè)計和安排企業(yè)行為的環(huán)境空間，使其既符合政府的稅收征管目標(biāo)，又能使企業(yè)在不偷稅的情況下實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)，從而引導(dǎo)企業(yè)守法納稅。

參考文獻(xiàn)

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[2]歐陽東. 支持廉租住房保障:更好地解決最低收入居民家庭的住房問題(專題三)[J].城鄉(xiāng)建設(shè), 2004,(04) .

住房制度論文范文4

論文摘要：當(dāng)前，農(nóng)民住房獨(dú)立于公共政策體系，存在“自建自管自用自滅”局面。需要以支持農(nóng)村住房建設(shè)為切入點(diǎn)，以農(nóng)村住房確權(quán)為抓手，加強(qiáng)農(nóng)村住房的規(guī)劃引導(dǎo)和政策支持。

一、引言

“十一五”以來，我國農(nóng)村住宅投資額從2083.1億元增長至2009年的4743.3億元。4年間增長了127.7％，年均遞增22.8％；農(nóng)戶住房面積從62292.4萬平方米增加至2009年的95570.5萬平方米；人均住房面積從2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整體上，農(nóng)村住房情況有明顯改善。但長期以來，國家對農(nóng)村住房的關(guān)注程度遠(yuǎn)不及城鎮(zhèn)住房，對以往農(nóng)村住房研究問題進(jìn)行系統(tǒng)研究尚不多見。對此，梳理國內(nèi)已有的研究成果，有利于研究人員從系統(tǒng)的角度來審視我國的農(nóng)村住房問題。

二、國內(nèi)農(nóng)村住房問題的研究情況

（一）對農(nóng)村住房消費(fèi)行為的分析

1、整體上分析農(nóng)村住房消費(fèi)行為

國內(nèi)對農(nóng)村住房消費(fèi)的研究主要集中在消費(fèi)需求的現(xiàn)狀、變動趨勢、以及影響因素的分析。其中于靜波（1996）的研究表明傳統(tǒng)文化、收入水平、人口數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、政策制度四個方面是影響農(nóng)村住房消費(fèi)的主要因素。[論文之家:]并借助住房支出的彈性系數(shù)比較指出，當(dāng)農(nóng)民生活消費(fèi)從維持型向溫飽型消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變時，住房開支的彈性系數(shù)最大，將是農(nóng)民建房熱的易發(fā)期。姜長云（1999）利用分層隨機(jī)抽樣的方法，隨機(jī)抽取6個省各1個縣的住房調(diào)查資料，對不同收入等級農(nóng)民的住房消費(fèi)需求進(jìn)行了比較。發(fā)現(xiàn)隨著收入等級的提高，農(nóng)民的人均住房消費(fèi)支出及其所含的各分項支出呈增加態(tài)勢。其次，農(nóng)民的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會做出相應(yīng)的變化。還指出在相當(dāng)長的一段時間里，中國農(nóng)民的住房消費(fèi)需求，仍將以自建房為主，商品房的購買極為有限。

2、以區(qū)域為研究對象分析農(nóng)村住房消費(fèi)

另外，也有部分研究人員以一個一定區(qū)域為研究范圍，對農(nóng)村居民消費(fèi)行為進(jìn)行研究。例如，王偉（2004）對湖北省黃梅縣分路鎮(zhèn)2個自然村1990-2003年農(nóng)村住房發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，指出農(nóng)民收入提高、農(nóng)村消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變、土地制度改革是推進(jìn)農(nóng)村住房發(fā)展的主要原因，并點(diǎn)出住房開發(fā)導(dǎo)致大量土地占用、農(nóng)村住房消費(fèi)后勁不足以及農(nóng)村住房相關(guān)法律不健全等問題，提出規(guī)范農(nóng)村住宅審批制度，完善法律措施；增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村住房消費(fèi)；落實(shí)農(nóng)村基本政策，完善農(nóng)村民主制度的解決對策。也有學(xué)者就民族地區(qū)的牧戶與農(nóng)戶居住支出水平，資金來源，人均居住面積，住房質(zhì)量，探討牧戶與農(nóng)戶住房消費(fèi)差距的演變趨勢。

3、結(jié)合制度變遷研究住房消費(fèi)行為

此外，還有研究者以消費(fèi)行為與制度變遷對一個村莊住房消費(fèi)行為進(jìn)行結(jié)構(gòu)化理論分析，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)消費(fèi)文化對農(nóng)戶的消費(fèi)行為具有引導(dǎo)作用，而現(xiàn)存制度對農(nóng)戶的消費(fèi)行為具有直接影響。消費(fèi)者會對制度變遷做出積極的反應(yīng)，而不僅僅是消極被動地遵從。

（二）對農(nóng)村住房制度改革的探討

當(dāng)前，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中現(xiàn)行的農(nóng)村住房制度制約了村鎮(zhèn)住宅建設(shè)的健康持續(xù)發(fā)展，有待變革。有一批學(xué)者和研究人員從農(nóng)村住房制度進(jìn)行探討，指出農(nóng)村住房制度改革的重要性，并著重于強(qiáng)調(diào)農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革和宅基地制度改革。

1、對農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)與流轉(zhuǎn)探討

劉潤秋2005年的研究指出農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中的一個視角盲區(qū)，現(xiàn)有農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)制度嚴(yán)重制約城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，亟待通過改革來推動城鄉(xiāng)要素市場統(tǒng)一，彌合城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)二元結(jié)構(gòu)，并提出農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革的大致思路。2006年他又對農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行了深入探討，指出受現(xiàn)行法律和政策限制，我國農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)難以合法流轉(zhuǎn)，閑置的農(nóng)村住房日益增多，導(dǎo)致市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”。隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地價值不斷攀升，農(nóng)村房屋交易隱性市場規(guī)模日增，農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)面臨著改革的壓力。然而，農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)必須突破錯綜復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)、法律、政策和意識瓶頸，借鑒城市住房制度改革經(jīng)驗，進(jìn)行農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新，在不改變現(xiàn)有農(nóng)村土地基本制度的基礎(chǔ)上，通過多次博弈完成。

2、立足于農(nóng)村宅基地制度的分析

在宅基地制度改革上，現(xiàn)有的研究指明農(nóng)村宅基地常見糾紛包括：土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛；未經(jīng)土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續(xù)用地建房，侵犯了集體或相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛；爭占宅基地以外的集體空閑地引發(fā)的糾紛；建房戶私下調(diào)換宅基地引發(fā)的糾紛；用地建房影響相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛等方面。宅基地產(chǎn)權(quán)是有關(guān)農(nóng)民居住土地所有權(quán)利及其關(guān)系，是在農(nóng)村土地集體所有制下以農(nóng)民對居住土地使用權(quán)為核心的一系列權(quán)利，其實(shí)質(zhì)是以土地的使用權(quán)為主要內(nèi)容的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)。

可見，確定農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)制度，以宅基地流轉(zhuǎn)為突破點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)宅基地和住房的經(jīng)濟(jì)屬性和資產(chǎn)資本功能。才能有效保障農(nóng)村農(nóng)民的根本利益，才能為下一步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村住房以及農(nóng)村土地的資產(chǎn)和資本功能奠定基礎(chǔ)。

（三）對農(nóng)村住房規(guī)劃布局的研究

1、對農(nóng)房與村莊布局問題的探討

長期以來，我國農(nóng)村居民點(diǎn)用地實(shí)行的是“無償、無限期、無流動”的使用制度，長期缺乏村莊規(guī)劃，農(nóng)戶建房的隨意性很大，導(dǎo)致農(nóng)村居民點(diǎn)人均、戶均占地超標(biāo)準(zhǔn)，村內(nèi)房屋錯落無致，朝向不一，亂搭亂建嚴(yán)重，道路堵塞，環(huán)境惡劣。由于村莊內(nèi)部臟、亂、差，農(nóng)民建房逐步搬離村中央而向村莊周邊擴(kuò)展，導(dǎo)致村內(nèi)閑置用地增多，閑置率高的“空心村”。不僅村莊內(nèi)部問題較多，就村莊整體布局而言，也同樣存在較大的問題。對此，章大梁（2000）提出實(shí)行農(nóng)村居民點(diǎn)全程跟蹤監(jiān)管制度，主要內(nèi)容包括：建房申請審批制度；現(xiàn)場勘測制度；核查制度；驗收制度；驗收結(jié)果公示制度。

2、對農(nóng)村居民點(diǎn)整理的研究

同時，農(nóng)村居民點(diǎn)遷并因其在增加建設(shè)用地、實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡中的重要作用，成為各地土地整理工作的重點(diǎn)之一，學(xué)術(shù)界對其進(jìn)行了探討。楊慶媛等（2004）以重慶渝北區(qū)為例研究了西南丘陵山地區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)土地整理模式，提出兩種土地整理模式：一是農(nóng)林綜合開發(fā)整理模式，即居民點(diǎn)閑置土地的復(fù)墾利用與山地區(qū)退耕還林等生態(tài)建設(shè)工程結(jié)合，進(jìn)行退宅還林；二是新村建設(shè)整理模式，即由政府對新村統(tǒng)一規(guī)劃，供給道路等基礎(chǔ)設(shè)施，引導(dǎo)農(nóng)民集中建房的農(nóng)村居民點(diǎn)整理模式。

3、對國外經(jīng)驗的借鑒方面

此外，在村莊規(guī)劃的經(jīng)驗借鑒方面，國內(nèi)學(xué)者參考美國的小城鎮(zhèn)規(guī)劃，提出盡可能滿足人的生活需要，使新村一般布局緊湊，將人們的居住、工作、購物、娛樂集中在一起，同時注意尊重當(dāng)?shù)氐纳顐鹘y(tǒng)，最大限度地綠化和美化環(huán)境，重視垃圾處理和污水處理，努力創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境。借鑒德國經(jīng)驗，提出通過村莊更新和農(nóng)村地區(qū)的土地整理，以及完善的法律體系、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃方法和公民的積極參與，使村莊更新和規(guī)劃得以實(shí)施。借鑒英國的做法，從20世紀(jì)50年代開始大規(guī)模的中心村建設(shè)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)鄉(xiāng)村人口的集中，以便發(fā)揮規(guī)模效益，提高鄉(xiāng)村的生活質(zhì)量。

三、總結(jié)評述

長期以來，農(nóng)民住房問題作為農(nóng)戶個體投資與消費(fèi)行為獨(dú)立于公共政策體系之外的，在管理上普遍存在著政府缺位的現(xiàn)象。處于“自建自管自用自滅”的境地，即農(nóng)戶自籌資金建設(shè)，自己維護(hù)，自己使用，乃至廢棄重建。導(dǎo)致農(nóng)村住房缺乏設(shè)計支持，建房存在建筑質(zhì)量低、平均壽命短的現(xiàn)象；缺乏規(guī)劃引導(dǎo)，布局分散、占地浪費(fèi)的情況，與公共設(shè)施的建設(shè)不銜接等；缺乏政策配套，財政、信貸、保險和用地制度缺乏有力支撐，影響了農(nóng)村居住條件改善的進(jìn)程，不利于擴(kuò)大內(nèi)需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而無資產(chǎn)資本功能，農(nóng)民住房權(quán)益缺失合法保障，難以取得長期建設(shè)資金支持。

參考文獻(xiàn)：

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2、于靜波.我國農(nóng)村住房消費(fèi)的比較研究[J].中國農(nóng)村觀察,1996(5).

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6、劉潤秋.農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的瓶頸及政策建議[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2006(3).

7、涂寧靜.從鄉(xiāng)村治理看農(nóng)村住房規(guī)劃[J].企業(yè)家天地下半月刊(理論版),2007(7).

住房制度論文范文5

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，國民健康狀況及醫(yī)療水平的提升，人均預(yù)期壽命已達(dá)到75歲。全國老齡工作委員會辦公室指出目前我國已進(jìn)入老齡社會，并處于快速老齡化階段。據(jù)預(yù)測，至2013年年末，我國60歲以上的老年人將突破兩個億，占總?cè)丝跀?shù)量的1/5;到2050年我國60歲及以上的老年人口數(shù)量將達(dá)到4.3億，占總?cè)丝跀?shù)量的1/4。另外，社會環(huán)境發(fā)生變化，“四二一”家庭的增加使得傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老困難重重。目前，我國養(yǎng)老保障體系是以國家養(yǎng)老保險為基礎(chǔ)、企業(yè)養(yǎng)老保險和個人儲蓄養(yǎng)老保險為補(bǔ)充，但鑒于我國養(yǎng)老問題的緊迫性及我國養(yǎng)老保障體系中的一系列問題，為了更好的解決養(yǎng)老問題，國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”。

發(fā)達(dá)國家比我國較早進(jìn)入老齡化社會，社會服務(wù)保障體系相對完善，金融保險市場發(fā)達(dá)，相關(guān)養(yǎng)老經(jīng)驗豐富。縱觀世界各國的反向抵押貸款業(yè)務(wù)，美國的相關(guān)業(yè)務(wù)開展相對深入、制度相對完善、影響相對廣泛，其制度模式、政策法規(guī)等對我國以房養(yǎng)老具有較好的借鑒意義。因此，本文主要分析美國的運(yùn)行模式，同時因亞洲文化的特殊性，還分析了新加坡和日本的運(yùn)行模式。借鑒別國經(jīng)驗，依據(jù)我國實(shí)際現(xiàn)狀發(fā)展適合國民的金融養(yǎng)老產(chǎn)品，對緩解我國養(yǎng)老壓力，提高老年人晚年生活質(zhì)量意義重大。

二、“以房養(yǎng)老”的概述

“以房養(yǎng)老”概念有廣義、狹義之分，在此主要討論其狹義概念，即“住房反向抵押貸款”(Housing Reverse Mortgage)。傳統(tǒng)的“住房抵押貸款”又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還款付息，而在未還清本息之前，購房者不能擁有全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。而“反向”即指銀行或保險公司等金融機(jī)構(gòu)同意借款人以擁有的獨(dú)立房產(chǎn)為抵押，其獨(dú)立評估機(jī)構(gòu)受委托對借款人進(jìn)行綜合評估，評估內(nèi)容包括借款人年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)未來估值及折損等。金融機(jī)構(gòu)按其房屋的評估價值減去房屋折損及未來貸款利息及各項咨詢服務(wù)費(fèi)用后，將房屋剩余價值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，即定期或一次性從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的現(xiàn)金，以滿足“住房富有、現(xiàn)金貧窮”的老年人日常生活及醫(yī)療保障的需求。借款人去世或永久性搬離房屋時，貸款的金融機(jī)構(gòu)才有權(quán)處置該房產(chǎn)，將房屋進(jìn)行出租、銷售或拍賣，從而獲得貸款補(bǔ)償。但貸款人或其繼承人還清貸款及貸款利息時，可重新獲得房屋的所有權(quán)。

“住房反向抵押貸款”主要面向退休后儲蓄減少、退休金和基本養(yǎng)老金較少，而子女沒有贍養(yǎng)能力或沒有子女的，[專業(yè)提供論文寫作和寫作論文服務(wù)，歡迎您的光臨dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生保障的老年人。這種狀況下，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房的老年人可以通過住房反向抵押貸款方式將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，以保障老年生活水平。

三、“以房養(yǎng)老”的國際模式

(一)“以房養(yǎng)老”的美國模式

目前，美國是住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最完善的國家。美國住房反向抵押貸款于20世紀(jì)60年代萌芽，至20世紀(jì)80年代初期，對住房反向抵押貸款大都停留在理論研究，且業(yè)務(wù)數(shù)量甚少。真正意義上的發(fā)展是1987年聯(lián)邦政府頒布《1987年國家住房法案》，明確闡述了聯(lián)邦政府對于住房反向抵押貸款的政策。1989年美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)推出住房價值可轉(zhuǎn)換抵押貸款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同時美國住房按揭貸款聯(lián)合會(房利美 Fannie Mae)將資本證券化引入住房反抵押貸款的資本運(yùn)作，加強(qiáng)了住房反向抵押貸款的流動性。2000年以后，由于國會和政府的支持及消費(fèi)者的認(rèn)同，美國住房反向抵押貸款迅速發(fā)展。目前，美國有125家金融機(jī)構(gòu)提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13000～18000筆[1]。現(xiàn)階段，美國已形成了三類產(chǎn)品為主體的反向住房抵押貸款市場：美國聯(lián)邦抵押聯(lián)合會推行的房屋價值轉(zhuǎn)化抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私營機(jī)構(gòu)財務(wù)自由老年人融資公司推出的財務(wù)自由計劃(Financial Freedom Plan)。

目前，HECM是美國反向抵押貸款市場中規(guī)模最大、最重要的貸款品種。在美國各州都能獲得，約占美國住房反向抵押貸款市場的95%，因此本文主要就HECM的各項規(guī)定進(jìn)行解釋說明。

1.申請者條件要求

住房反向抵押貸款提供的對象是62歲及以上的、擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，且要求該抵押房屋為老年人的主要居住地。申請者要向相關(guān)機(jī)構(gòu)提出貸款申請并簽署協(xié)議。

申請者在申請貸款之前要向相關(guān)機(jī)構(gòu)咨詢，并出示證明。咨詢的目的是為了確保借款人充分了解住房反向抵押貸款的益處和弊端、除住房反向抵押貸款外的其他可能選擇，以及住房反向抵押貸款將對他們生活及財務(wù)狀況有何影響[2]。咨詢機(jī)構(gòu)必須是經(jīng)美國住房和城市發(fā)展部(the Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD)批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)要與反向抵押貸款的提供者保持獨(dú)立關(guān)系，并確保信息的真實(shí)性。咨詢機(jī)構(gòu)多為專業(yè)咨詢公司或老年機(jī)構(gòu)，以保證潛在申請者得到準(zhǔn)確的信息。

2.貸款額度及貸款發(fā)放、償還方式

貸款的額度主要受借款人的年齡、當(dāng)時市場利率的影響及房屋評估價值的限制。貸款額度要低于房產(chǎn)的評估價值或者房屋的出售價格。房屋價值越大，可貸金額越多。但貸款額度有所限制，最高額度為$417000，貸款最高額度因所在地不同而額度不同。

貸款的發(fā)放及償還也較為靈活。一次性全部領(lǐng)取、一段時間內(nèi)分期分段領(lǐng)取或者取得一個信用額度，都是可以選擇的領(lǐng)取方式。在信用額度內(nèi)，貸款人可以按需提取。所貸款項可以按借款者的意愿，選擇將來某一時期償還，也可以選擇借款者死亡或者永久性遷出后償還[3]。房屋出售后扣除貸款本利之后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者。在貸款協(xié)議到期時，房屋將被放貸機(jī)構(gòu)出售，房屋出售后扣除貸款本利和后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者，若房屋出售所得金額不足償還貸款的，放貸機(jī)構(gòu)對貸款人及其繼承人也無追索權(quán)。

3.借款機(jī)構(gòu)的相關(guān)要求

房屋價值轉(zhuǎn)化抵押貸款(HECM)是由政府主導(dǎo)，貸款機(jī)構(gòu)為聯(lián)邦住房管理局(FHA)授權(quán)的銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機(jī)構(gòu)[4]。當(dāng)資產(chǎn)出售時，貸款額度超出凈資產(chǎn)的話，聯(lián)邦住房管理局(FHA)承保的保險可以保障貸款機(jī)構(gòu)避免損失。

對房屋價值可轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECM)產(chǎn)品來說，利率由政府規(guī)定，但貸款機(jī)構(gòu)可以根據(jù)各自情況調(diào)整利率水平：利率根據(jù)一年期短期國庫債券利率調(diào)整;年度調(diào)整利率最高上浮2%，總共不得超過5%;月度調(diào)整利率總共上浮不得超過10%。

4.申請涉及的費(fèi)用

(1)貸款申請費(fèi)。即用于借款人準(zhǔn)備借款合同及貸款程序中的費(fèi)用。該貸款申請費(fèi)的多少依據(jù)申請者的房屋評估價值[專業(yè)提供論文寫作和寫作論文服務(wù)，歡迎您的光臨dylw.net]。如果房屋評估價值低于12.5萬美元，則貸款人只需交付$2500的申請費(fèi);如果房屋評估價值超過100萬美元，則該費(fèi)用計算公式為20萬美元的2%加上超出20萬美元之后的剩余房屋價值的1%，但該費(fèi)用最多不超過6000美元。例如，一個房屋價值為25萬美元，則貸款申請費(fèi)用為$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。實(shí)際中，不同貸款機(jī)構(gòu)的收取的實(shí)際費(fèi)用不同。

(2)貸款保險費(fèi)。申請者申請反向抵押貸款時必須購買聯(lián)邦政府的保險。HECM保險保證貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)后借款人仍繼續(xù)收到貸款;或貸款到期，貸款數(shù)額超出住房價值、房屋貶值，出售住房得到的資金不能彌補(bǔ)全部貸款，則聯(lián)邦保險可確保貸款人能全額收回貸款。貸款保險費(fèi)按房屋評估價值的2%收取，最高不能超過HUD規(guī)定的房屋價值的2%，之后每年的年保險費(fèi)為貸款額的50個基點(diǎn)。另外，HECM最新規(guī)定，允許消費(fèi)者一次性付清保險費(fèi)，以保證他們將來足額拿到貸款。

(3)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)用及產(chǎn)權(quán)保證保險費(fèi)。不同的州域和貸款機(jī)構(gòu)對房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。

(4)房屋評估費(fèi)用。申請反向抵押貸款前要申請房屋評估。房屋評估費(fèi)用受房屋評估價值和房屋所在州域不同而變動。該費(fèi)用由房屋所有者在反向抵押貸款申請前用現(xiàn)金支付，且該費(fèi)用不能用所貸款支付。

(5)服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)用由貸款機(jī)構(gòu)向申請者收取，服務(wù)內(nèi)容不僅包括初期借款服務(wù)，還包括之后發(fā)送賬目清單及合同執(zhí)行的一系列服務(wù)。費(fèi)用大概為每月30～60美元不等。該費(fèi)用每月提前從貸款金額中扣除。每年的借款手續(xù)費(fèi)也提前從貸款金額中扣除。

簽訂反向抵押貸款合同后，房屋所有者仍要求繳納房產(chǎn)稅、房屋責(zé)任保險，直至房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到貸款機(jī)構(gòu)。

5.風(fēng)險分析

(1)借貸人的風(fēng)險。首先，住房反向抵押貸款需要高額咨詢成本和手續(xù)費(fèi)用，交易成本比較高，通常占到住房價值的1%～2%。對于房屋價值較低的申請者，是一筆較大的支出。住房反向抵押貸款協(xié)議簽訂后，借款人還可以居住在自有房屋內(nèi)，所以，從美國來看，聯(lián)邦住房管理局(FHA)規(guī)定的可貸金額不少于住房評估價值的40%，不超過住房評估價值的60%。其次，當(dāng)借款人不能持續(xù)繳納財產(chǎn)稅、保險和房屋修理費(fèi)用時，則抵押貸款合同失效，貸款金額及利息需全部償還。另外，對于和配偶一起借款的老年人來說，當(dāng)其中一方老人去世或永久性搬離(即需要醫(yī)療救助)時，對于另一方，若不全部償還貸款則無權(quán)繼續(xù)居住在該房屋中，即喪失抵押品贖回權(quán)，這對于其中另一方將來的生活造成了影響。

(2)貸款者的風(fēng)險分析。一方面，對于住房反向抵押貸款的放貸人來說，所有欠債都依賴于未來住房銷售時的收入，對借款人住房以外的財富或收入沒有追索權(quán)。因此，房屋價值的波動是影響貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險的重要因素。另一方面，由于信息不對稱，借款人對自己的身體狀況認(rèn)知相對貸款人有優(yōu)勢，當(dāng)借款人的壽命大于預(yù)期壽命時，導(dǎo)致貸款數(shù)額高于房屋價值的風(fēng)險。

(二)“以房養(yǎng)老”的新加坡模式

新加坡實(shí)行“以房養(yǎng)老”模式已超過了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養(yǎng)老”模式有較強(qiáng)的借鑒性。本文主要介紹新加坡的住房反向抵押貸款的模式。

新加坡的住房反向抵押貸款是于1997年由職總英康保險合作社率先推出的，60歲以上擁有私人住房且產(chǎn)權(quán)在70年以上、并且是公司的壽險保戶的老年人可以申請將房子抵押給職總英康保險合作社，由其一次性或分期支付養(yǎng)老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房內(nèi)，保險公司在老人去世后處理房屋產(chǎn)權(quán)，若有房屋價值高于貸款金額及其利息，則其繼承人有權(quán)獲取剩余資金。但此產(chǎn)品僅限于私人建造的商品房且該產(chǎn)品的設(shè)計是有追索權(quán)，一旦貸款本利和超過房屋價值，屋主或其繼承人就必須負(fù)擔(dān)超過部分的歸還。這使得房屋所有者擔(dān)心由于長壽問題導(dǎo)致本利和超過貸款而被迫出售房屋[6]。

新加坡政府組屋全稱為組合房屋，其主要提供給中低收入者、由建屋發(fā)展局統(tǒng)一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府組屋也可以申請住房反向抵押貸款。擁有政府組屋的70～90歲的老年人，將房屋抵押給職總英康保險合作社，保險合作社負(fù)責(zé)發(fā)放生活費(fèi)，直至貸款期滿或屋主去世。貸款機(jī)構(gòu)獲得房屋所有權(quán)后，賣掉房屋，以收回貸款，或申請者的家人、繼承人還錢貸款收回房子。

(三)“以房養(yǎng)老”的日本模式

東京都的武藏野市于1981年將“以房養(yǎng)老”模式引入日本，現(xiàn)階段實(shí)行的“住房反向抵押貸款”有地方政府的福利部門為主體的政府“以房養(yǎng)老”模式，也有通過銀行等民間金融機(jī)構(gòu)參與機(jī)構(gòu)的“以房養(yǎng)老”的模式。

1.政府參與型

就政府福利部門推行的模式來說，各地具體實(shí)施模式不同，但總體上，申請門檻較高。以東京為例，要求申請人擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的65歲以上的老年人，且不能與子女同住;要求建筑為獨(dú)門獨(dú)戶且土地價值在1500萬日元以上。低于當(dāng)?shù)氐褪杖霕?biāo)準(zhǔn)的家庭無資格申請，且已享受“低保”的家庭不能申請，集體住宅不能申請。

每個月的融資上限是30萬日元(可以支持老年人夫婦兩人的生活)，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%。貸款額度到達(dá)總額度上限，則貸款期滿。每三個月發(fā)放一次生活費(fèi)，貸款利率比較低，約為年利率3%。貸款的償還期限是申請人去世后三個月內(nèi)，由擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性償還[7]。

2.民間機(jī)構(gòu)參與型

參與“以房養(yǎng)老”的民營機(jī)構(gòu)大多為銀行、信托公司、信托銀行及房地產(chǎn)公司。而結(jié)合信托業(yè)務(wù)開展“以房養(yǎng)老”是日本的典型特點(diǎn)。1981年在武藏野市試點(diǎn)推廣時，信托業(yè)務(wù)就有所涉及。日本將結(jié)合信托業(yè)務(wù)的住房反向抵押貸款稱作“資產(chǎn)活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。民營機(jī)構(gòu)參與的方式主要采用借貸人將[專業(yè)提供論文寫作和寫作論文服務(wù)，歡迎您的光臨dylw.net]房屋抵押，向經(jīng)辦機(jī)構(gòu)貸款。為進(jìn)一步發(fā)展信托業(yè)務(wù)，日本已經(jīng)嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過借款人的抵押房產(chǎn)生成金融資產(chǎn)年金，貸款人將為借款人提供醫(yī)療看護(hù)資金，同時將金融資產(chǎn)年金證券化，向流通市場上的投資人推出證券化產(chǎn)品[8]。該信托業(yè)務(wù)可以使多數(shù)信托機(jī)構(gòu)持有的居住用不動產(chǎn)結(jié)合，形成更大的資產(chǎn)資源。

四、國外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗的啟示

(一)完善法律法規(guī)

各國住房反向抵押貸款的發(fā)展，都是在政府制定了相關(guān)法律法規(guī)，保障機(jī)構(gòu)及申請者的權(quán)益的基礎(chǔ)上而發(fā)展起來的。住房反向抵押貸款涉及產(chǎn)權(quán)、土地70年使用權(quán)限、金融保險及市場監(jiān)管等問題，這些需要政府完善相關(guān)法律法規(guī)，明確市場參與主體，規(guī)范市場運(yùn)作環(huán)境，增加市場透明度，增強(qiáng)借款方的市場信心。

(二)政府支持

國外經(jīng)驗表明，住房反向抵押貸款的發(fā)展，都離不開政府的大力支持。包括市場培育、資金支持、風(fēng)險保障、監(jiān)督審查等。住房反向抵押貸款發(fā)展過程中還會面臨利率波動、壽命風(fēng)險及房價波動等的可能性。同時，參與其中的借款人多為老年人，貸款機(jī)構(gòu)多為銀行和保險公司，要求風(fēng)險控制能力高。因此，沒有政府的支持培育，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)及貸款人將會面臨較大的風(fēng)險，不利于我國住房反向抵押貸款的發(fā)展。

(三)加大思想宣傳

受中國傳統(tǒng)文化影響，我國國民對“以房養(yǎng)老”模式的接受度較低，住房反向抵押貸款的順利推行需要國民對住房反向抵押貸款的了解及認(rèn)可。雖大部分機(jī)構(gòu)民眾對住房反向抵押貸款有了初步認(rèn)識，但了解程度不夠深入，要加大對其宣傳力度，使各層級政府、社會、相關(guān)機(jī)構(gòu)及國民真正了解其發(fā)展模式及利弊。

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