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小產(chǎn)權房清理范文1

近年來，由于城鎮(zhèn)化進程的加速和高房價的刺激，“小產(chǎn)權房”發(fā)展勢頭十分迅猛。十八屆三中全會提出加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場以來，外界對“小產(chǎn)權房”解禁的議論紛紛，但中央部委卻加強了對“小產(chǎn)權房”的清理速度。在熱銷和非法并存、存量和風險同在的情況下，對遺留“小產(chǎn)權房”的清理研究更具意義。

一、遺留“小產(chǎn)權房”清理情況

時至今日，國家尚未出臺針對遺留“小產(chǎn)權房”具體的處理措施，因此，各地對于遺留“小產(chǎn)權房”的清理工作更具探索性、參考性和借鑒性。通過比較和歸納，筆者總結了各地目前運用最多的兩種針對遺留“小產(chǎn)權房”的清理方式。

1.打擊遺留“小產(chǎn)權房”

在各地的實踐中，打擊的方式可分為兩類。一類是對于遺留“小產(chǎn)權房”一刀切的拆除方式，如“濟南市2007年宣布依法整治違法違章建筑，提出力爭用2年左右的時間，分階段依法清理已發(fā)生的違法違章建筑”。另一類是有針對性的打擊，打擊的對象主要根據(jù)遺留“小產(chǎn)權房”的危害或建筑階段區(qū)分：就危害程度看，列入打擊范圍的遺留“小產(chǎn)權房”的種類包括侵占耕地的“小產(chǎn)權房”、違反城市規(guī)劃的“小產(chǎn)權房”以及存在嚴重質量問題的“小產(chǎn)權房”。如深圳規(guī)定對存在嚴重安全隱患，嚴重違反城市規(guī)劃，占用農(nóng)田、一級水源保護用地及公益事業(yè)用地的建筑予以拆除。又如鄭州對于違反土地利用總體規(guī)劃擅自建設的“小產(chǎn)權房”，要“限期拆除新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀。”。就建筑階段來看，主要打擊對象為在建和待售的遺留“小產(chǎn)權房”。如從北京市從2012年開始著手清理在建在售“小產(chǎn)權房”，主要措施有“責令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍。對在售項目將責令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋等”。但對于已售出的“小產(chǎn)權房”，國土局并未做出相關處理。

2.遺留“小產(chǎn)權房”部分合法化

就目前實踐來看，合法化的途徑主要有三種。

第一，通過補繳土地出讓金和相關規(guī)費，允許“小產(chǎn)權房”辦理土地證及產(chǎn)權證。如南京宣布“對2003年8月之前的集體土地房地產(chǎn)項目，符合房屋質量標準并通過規(guī)劃審查的，在落實查處責任的前提下，可依法補辦建設和土地等手續(xù)。”。

第二，通過改變土地性質，直接賦予“小產(chǎn)權房”合法地位。如深圳經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，農(nóng)村集體土地轉為國有土地，全市農(nóng)業(yè)戶口人員全部轉型為城市戶口居民，從而使遺留“小產(chǎn)權房”一次性確權。

第三，通過國家征收或罰沒的方式，對不符合條件但己入住的小產(chǎn)權房，依照《物權法》中用益物權的規(guī)定，按“租賃”的方式進行產(chǎn)權管理，即將遺留“小產(chǎn)權房”納入保障房體系。如北京于2010年11月開始，在昌平區(qū)海落村開展了在集體土地上建公租房的試點工程。為部分遺留“小產(chǎn)權房”轉為公租房、廉租房提供了可能性。

二、清理遺留“小產(chǎn)權房”中存在的問題

盡管清理遺留“小產(chǎn)權房”勢在必行，但由于各種主客觀原因，清理“小產(chǎn)權房”注定是一條曲折而漫長的道路。筆者根據(jù)各地區(qū)清理遺留“小產(chǎn)權房”過程中產(chǎn)生的問題及面臨的難點，總結出以下共性問題。

（一）法律存在模糊空白

1.基于“小產(chǎn)權房”界定

這種模糊主要表現(xiàn)在兩方面，一是類型模糊，二是時間模糊。類型的模糊性在于并沒有明確的法律條文定義“小產(chǎn)權房”，各主管部門根據(jù)自身的理解對其劃定了范圍。如國土部定義“小產(chǎn)權房”為“占用集體土地搞建設，并向集體組織以外的成員銷售的商品住宅。”同時，法律也未說明宅基地建筑物的具體權能。宅基地的使用權的不可流轉性和房屋的可流轉性往往構成矛盾。時間的模糊性在于“小產(chǎn)權房”存在多久屬于“歷史”范疇。如南京和深圳分別規(guī)定在2003年8月前和1999年3月5日前的“小產(chǎn)權房”為歷史遺留問題。然則在此時間標準之后已建成和已入住的“小產(chǎn)權房”該如何處理？“這種由地方政府權力主宰分別認證的模式容易導致先建得利，后建吃虧的不公平現(xiàn)象”。以時間分類的另一缺陷就是容易形成以公權力謀取私權利的權錢尋租腐敗。

2.基于遺留“小產(chǎn)權房”清理方式

目前，針對遺留“小產(chǎn)權房”的清理方式僅存在于一些地方性法規(guī)。并且以清理在建、待售的“小產(chǎn)權房”為主。針對已入住的“小產(chǎn)權房”，大多地區(qū)采取緘默或中立的態(tài)度。這種做法既無助于遺留“小產(chǎn)權房”問題的解決，又使開發(fā)商和村集體在短期利益未知風險的誘導下加快“小產(chǎn)權房”的建設速度。

（二）缺少平衡利益途徑

基于針對遺留“小產(chǎn)權房”目前運用最多的兩種清理方式來看，都會對遺留“小產(chǎn)權房”所覆蓋的眾多相關利益方帶來不同程度的利益影響。筆者認為，在無法實現(xiàn)帕累托效應的情況下，遺留“小產(chǎn)權房”存廢影響利益關系最大有兩大問題。

1.拆除已入住“小產(chǎn)權房”時居民的安置補償問題

針對遺留“小產(chǎn)權房”購房者的安置問題，一般而言，由于“小產(chǎn)權房”的違法性，在拆除遺留“小產(chǎn)權房”時不予補償。但考慮到許多已入住的“小產(chǎn)權房”都屬于購房者唯一房產(chǎn)。從以民為本的角度出發(fā)，應對這類購房者予以一定的補償或做好其安置工作。其次政府在“小產(chǎn)權房”形成的過程亦負有監(jiān)管不力的責任。另外從七彩星城了解到的情況看，如果政府采取簡單的拆除行為，91.24%的購房者表示不能接受。

2.繳納出讓金或罰金的比例問題

遺留“小產(chǎn)權房”現(xiàn)象的形成并非因開發(fā)商、購房者或是政府任一方的單獨行為造成。雖然其中開發(fā)商需要承擔主要責任，但南京七彩星城的調查數(shù)據(jù)顯示：89.69%的購房者在知道“小產(chǎn)權房”的購房風險的情況下購買了“小產(chǎn)權房”，并且其行為影響了處于同一收入水平但未購買“小產(chǎn)權房”者的公平收益以及其對于“小產(chǎn)權房”的價值判斷，而政府監(jiān)管的缺位對于“小產(chǎn)權房”的形成也負有不可推卸的責任。因此，如何界定政府、開發(fā)商、購買方等利益相關方的權責范圍，合理分配出讓金及罰金比例，使清理行為更加公平值得思考。

三、清理遺留“小產(chǎn)權房”的對策

遺留“小產(chǎn)權房”問題的產(chǎn)生不在一夕之間，其問題的解決也不可能一蹴而就。筆者認為，應從完善法制建設、實現(xiàn)利益均衡、加強溝通管理及強化監(jiān)管力量四方面入手，解決清理遺留“小產(chǎn)權房”過程中產(chǎn)生的問題。具體對策和建議如下。

（一）完善法制建設

“小產(chǎn)權房”的產(chǎn)生和蔓延與相關法律制度的不完善息息相關。缺少統(tǒng)一的尺度不僅不利于抑制“小產(chǎn)權房”的產(chǎn)生，更使執(zhí)法監(jiān)督難以入手。因此，筆者認為法制首先需要解決的問題主要有以下三點。

1.明晰“小產(chǎn)權房”的定義

究竟什么是“小產(chǎn)權房”？其判斷標準和特征是什么？如何界定其不合法性和可能存在的合法性？這也是遺留“小產(chǎn)權房”分類、摸底、清理的前提和基礎。筆者認為，定義遺留“小產(chǎn)權房”重點和難點在于明晰對買賣主體的限制。具體而言，一是明確農(nóng)民對宅基地的所有權和宅基地的使用權及其上所建房屋使用權的關系；二是定義農(nóng)民購得或分得的，用于自住的房屋若有空余從而從事經(jīng)營（包括出售和出租）的行為。

2.明晰遺留“小產(chǎn)權房”的分類清理標準

筆者認為，“小產(chǎn)權房”應根據(jù)土地性質分為耕地“小產(chǎn)權房”、宅基地“小產(chǎn)權房”和其他集體建設用地“小產(chǎn)權房”三類。

（1）對于占用耕地的“小產(chǎn)權房”一般采取堅決拆除的方式處理，但如耕地無法復墾、拆除成本較高且拆除可能造成眾多人口失去唯一住所的，可以通過補繳土地出讓金完成國家征收，或給予一定的善后補救。但對于占用耕地而“轉正”的“小產(chǎn)權房”，必須“遵循城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的原則，將農(nóng)民新居建設和集體建設用地整理復墾，將節(jié)省出來的農(nóng)村建設用地指標有償轉移給‘小產(chǎn)權房’‘合法化’的地區(qū)”。

（2）宅基地上建筑的“小產(chǎn)權房”，一方面基于購買方和出售方的意思表達清楚，并對雙方利益起到帕累托改善的效果，另一方面相對于占用耕地和違反城鄉(xiāng)規(guī)劃而言，又沒有給集體土地利益帶來負外部性。再者治理零星的個人行為需要付出極大的行政成本，因此建議不對已存在的此種行為施以公權力制約。但同時政府應嚴格落實“一戶一宅”的原則，限制宅基地轉售的空間。

（3）針對其他集體建設土地上建筑的“小產(chǎn)權房”，若未違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃、房屋質量通過審查的，可以依相關程序予以確權，或通過國家征收的方式轉為廉租房、經(jīng)適房。對于嚴重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、質量不過關的建筑采取拆除的措施，同時做好相應的思想工作和補救方案。

（二）實現(xiàn)利益均衡

鑒于對于遺留“小產(chǎn)權房”的清理不可能達到帕累托改善，因此此處的利益均衡主要指在各利益相關方利益增減的絕對差值最小的情況下，適當保障弱勢群體的利益。使由清理遺留“小產(chǎn)權房”可能造成的社會損失和社會沖突最小化。

1.針對拆除已入住“小產(chǎn)權房”時居民的安置補償問題

對于明顯違反法律規(guī)定“小產(chǎn)權房”，在合同手續(xù)齊全的情況下，退還部分房款或提供貨幣補償成為可行的選擇。另一種選擇則是在補交時下商品房與集體建設用地建房的差價的前提下，購房者在復建的村民住宅房中獲得一定面積的拆遷安置。對于選擇貨幣補償?shù)馁彿空撸蓛?yōu)先向其提供公租房服務。對于嚴重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、侵占耕地、房屋質量不合格或合同手續(xù)不齊全的，且拒不拆遷的“小產(chǎn)權房” 依法拆除，不予補償。

2.針對繳納出讓金或罰金的比例問題

小產(chǎn)權房清理范文2

而此前國土資源部部長徐紹史在接受媒體采訪時已經(jīng)表示，今年國土部將不讓小產(chǎn)權房現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。“清理小產(chǎn)權房的工作，我們會嚴格地保護農(nóng)民的正當權益，同時依法依規(guī)行政，為大規(guī)模地清理小產(chǎn)權房做好準備。”

事實上，從2007年起，小產(chǎn)權房問題就已經(jīng)引起相關部門的關注，并屢屢下文禁止。不過，隨著不少城市推行限購政策，不受限購約束的小產(chǎn)權房卻變得更為活躍。

在2008年8月，相關報道就指出有關部門已對全國部分城市小產(chǎn)權房問題進行了抽樣調查，并已起草報告上報國務院。

為何小產(chǎn)權房不受法律保護，卻還大有市場？中國指數(shù)研究院(華中)副院長胡超表示，吸引購房者的主要原因是低廉的價格，這也折射出高房價下購房者的無奈。

某地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者：“小產(chǎn)權房的價格比一般小區(qū)至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不會掛在網(wǎng)上，只是內(nèi)部流轉。”由于不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協(xié)議保證其權屬，雙方交易相對簡單。

他認為，購買小產(chǎn)權房的風險比較大。“小產(chǎn)權不能辦理貸款，客戶一般需要一次性付清，購買壓力大風險也增大，關鍵在于，萬一集體土地被國家收回，購房者很難得到賠償。”

“異化”的小產(chǎn)權房

盡管沒有產(chǎn)權證，但在城市房價高漲的刺激下，小產(chǎn)權房已逐漸成為除商品房和保障房之外的另一種城市房屋供應類型。在利益誘惑下，購買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶擴大到城市普通市民甚至富豪階層。曾有媒體報道，小產(chǎn)權房在深圳和北京等房價較高的城市已經(jīng)形成熱銷的局面，最多的已達到房地產(chǎn)市場銷售總量的1/5。

面對小產(chǎn)權房的蔓延趨勢，不少地方明令叫停。如何處理已建小產(chǎn)權房并讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，成為政府部門十分頭疼的事。武漢國土部門的一位負責人頗感無奈，“政策限制無法阻止小產(chǎn)權的交易，一是價格很誘人，二是小產(chǎn)權房已經(jīng)不是個別人的買賣，而是形成了一張復雜的利益網(wǎng)。”

眾多業(yè)內(nèi)人士指出，小產(chǎn)權房最初是滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求，但如今已經(jīng)逐步“異化”為中高檔房甚至別墅，成為少數(shù)人攫取暴利的工具。

雖然小產(chǎn)權房從一開始就處于灰色地帶，并不具有嚴格意義上的產(chǎn)權，但近年來，由于小產(chǎn)權房在價格上具有明顯的優(yōu)勢，再加上一些開發(fā)商蠱惑性的宣傳，小產(chǎn)權房推出后銷售形勢很好。據(jù)清華大學經(jīng)濟研究所蔡繼明教授的一項研究顯示，很多城市小產(chǎn)權房曾占到當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的20%，有的甚至高達40%。

小產(chǎn)權房無序滋長蔓延，不僅違反土地管理法律及相關政策，也影響到房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。“由于小產(chǎn)權房不受法律保護，大量小產(chǎn)權房半公開地銷售買賣，也給日后出現(xiàn)問題的處理帶來麻煩，給社會穩(wěn)定埋下隱患。”地產(chǎn)經(jīng)紀人小張如是說。

“難啃的骨頭”

無論如何，面對新一輪小產(chǎn)權房建設的頂風違法，是任其“生長”還是迎難而上，這既需要有關部門敢于“破題”，更考驗其智慧。

小產(chǎn)權房成為“難啃的骨頭”有多種原因：部分小產(chǎn)權房是歷史原因形成的，很難做到一刀切；全國小產(chǎn)權房將近60億平米，法難責眾；處置小產(chǎn)權房關系到基層權力、民生和社會穩(wěn)定等一系列問題；現(xiàn)行土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等法律不支持小產(chǎn)權房……

但是，小產(chǎn)權房難“啃”也要去“啃”，而且要盡快去“啃”。小產(chǎn)權房問題如果繼續(xù)拖下去，問題將越積越多，例如：小產(chǎn)權房引發(fā)的法律糾紛、農(nóng)村集體土地被變相侵占的問題、對城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用總體布局的破壞、對相關部門公信力的損害以及小產(chǎn)權房的安全隱患問題……

那么，如何終結小產(chǎn)權房亂象呢？

僅僅依靠事后的查處是不行的，還須事先不斷釋放明確信號，趁早“封死”小產(chǎn)權房的前路。一些地方小產(chǎn)權房為何成為發(fā)展難題，很大程度上緣于當?shù)夭糠诸I導在處理小產(chǎn)權房問題時態(tài)度含糊不清、猶豫不決，甚至暗含幾分曖昧心理。加上一些專家學者的不當言論，更給人們以小產(chǎn)權房可能會“分類處理”等假象，憑空增添僥幸心理，并刺激更多的人加入到購買小產(chǎn)權房之列。

留存與否

按說產(chǎn)權只有有無之分，不應有大小之別，因此，牽涉復雜、鑒定困難的小產(chǎn)權房格外引人注意。同時，據(jù)市場機構統(tǒng)計，目前我國現(xiàn)存的小產(chǎn)權房建設面積已超過60億平方米，相當于房地產(chǎn)行業(yè)近十年來的開發(fā)總量。

那么，數(shù)量龐大的小產(chǎn)權房的產(chǎn)權未來是否能變大呢？民間各種說法均有，比如：價格低，法不責眾，小產(chǎn)權可轉為大產(chǎn)權。

如今，小產(chǎn)權房是否留存，是否轉為大產(chǎn)權，都頗受爭議。因為小產(chǎn)權房已經(jīng)不單單是個別業(yè)主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會公平、法律尊嚴都面臨挑戰(zhàn)。

小產(chǎn)權房清理范文3

【關鍵詞】小產(chǎn)權房；買受人；利益保護

中圖分類號：D92文獻標識碼：A文章編號：1006-0278（2012）06-082-01

2006年宋莊畫家村"李玉蘭案"宣判以來，"小產(chǎn)權房"問題得到廣泛的關注。可見，由于法律和現(xiàn)實的原因，在小產(chǎn)權房買賣中買受人是最容易受到利益損失的一方。本文從目前小產(chǎn)權房買賣市場現(xiàn)狀出發(fā)，重點談小產(chǎn)權房買受人的利益保護。

一、"小產(chǎn)權房"問題概述

（一）"小產(chǎn)權房"的含義及產(chǎn)生原因

我國目前廣泛存在的小產(chǎn)權房，是由村委會或鄉(xiāng)政府單獨或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)民集體所有的土地上以城中村改造或新農(nóng)村建設為名，建造的對農(nóng)民集體組織以外的人出售的商品房。"小產(chǎn)權房"，顧名思義與"大產(chǎn)權房"相對。"大產(chǎn)權房"是指產(chǎn)權人擁有國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，享有完全的國有土地使用權和房屋所有權。小產(chǎn)權房買受人沒有國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，能證明其權屬的往往只有村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的證書。因此，小產(chǎn)權房買受人當然不具有完全的所有權，其房產(chǎn)的占有和流轉都受限制，我們不能稱其為所有人，只能稱其為買受人。

小產(chǎn)權房產(chǎn)生的現(xiàn)實原因是居高不下的房價。小產(chǎn)權房產(chǎn)生之初，多為高收入階層出于休閑等目的購買。隨著市場的發(fā)展，當前小產(chǎn)權房買受人大多是中低收入的城鎮(zhèn)居民，其目的主要是居住。小產(chǎn)權房產(chǎn)生的根本原因是我國城鄉(xiāng)二元制結構。當前，大量閑置的農(nóng)村土地，只有經(jīng)過征地變成國有土地之后才能進入房地產(chǎn)市場流轉，政府和開發(fā)商將大部分土地增值收益拿走，農(nóng)村和農(nóng)民收益甚少。在這樣的現(xiàn)實下，村委會和鄉(xiāng)政府為增加收入，借改革之名，大量開發(fā)房地產(chǎn)，造成當前我國小產(chǎn)權房數(shù)量多、范圍廣的局面。

（二）我國"小產(chǎn)權房"市場現(xiàn)狀

從2010年到2012年，國土資源部曾先后多次公開表態(tài)要在全國范圍內(nèi)或試點城市調研、清理小產(chǎn)權房，但從未公布調研結果和清理情況。地方政府不配合調研和我國小產(chǎn)權房市場的復雜都是主要原因。目前，全國小產(chǎn)權房的存量、規(guī)模等情況沒有權威的數(shù)據(jù)。但可以肯定的是，小產(chǎn)權房在我國各地十分普遍，大城市尤為突出。據(jù)房地產(chǎn)公司的調查，深圳小產(chǎn)權房占百分之四十以上，北京、上海、廣州、鄭州等地小產(chǎn)權房比重都在百分之二十以上。

二、"小產(chǎn)權房"買受人利益保護

（一）"小產(chǎn)權房"買受人地位的確定

一般商品房所有人往往被稱為"業(yè)主"，是指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個建筑區(qū)劃內(nèi)擁有一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權人。由于小產(chǎn)權房買受人不享有房屋所有權，其當然不能被稱為"業(yè)主"，不能按照建筑物區(qū)分所有權中對業(yè)主的界定享有權利承擔義務。對于小產(chǎn)權房買受人地位應按照公序良俗觀念，只要買受人持有購房合同、公然合法的占有房屋，就應認定其可以所有形式行使權利。[3]

（二）買賣合同被判無效時買受人的利益保護

"李玉蘭案"不是第一個關于小產(chǎn)權房的案件，但是第一個被宣判的案件，因此產(chǎn)生了很大的影響。我國雖不是判例法國家，但典型案例對理論界和實務界都有很大的影響。該案最終宣判買賣合同無效，理由是我國法律限制農(nóng)村集體建設用地的流轉，禁止其用于非農(nóng)建設。李玉蘭不是農(nóng)村集體組織的成員，其購買小產(chǎn)權房的行為必然導致農(nóng)村集體建設用地向外流轉，因此觸犯了法律的強制性規(guī)定。這個判決從保護國家土地制度的角度出發(fā)，是意料之中的。

但從合同法的角度，小產(chǎn)權房買賣是一種合同行為，對其效力的認定應該依據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，只要其符合《合同法》規(guī)定的合同有效要件："當事人具有完全民事行為能力；合同的內(nèi)容是雙方當事人意思的真實表示；不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定"，該合同就是有效合同。在法律沒有明確禁止小產(chǎn)權房買賣的情況下，只要小產(chǎn)權房買賣合同符合合同有效要件，就應當認定為有效。小產(chǎn)權房買賣雙方是在協(xié)商一致的情況下簽訂的《房屋買賣合同》，符合"雙方當事人意思真實表示"的要件。同時也符合主體要件和內(nèi)容合法的要件，所以應認定合同有效。"李玉蘭案"中，原告在買賣之初就應知道李玉蘭不是本集體組織成員，不具有購買宅基地資格，其后又以此為借口主張合同無效是為追逐更大的經(jīng)濟利益，法院支持其主張固然有其考慮，但這必然造成法治不公，不利于社會公平正義的發(fā)展。

（三）解決"小產(chǎn)權房"買受人利益保護問題的根本途徑

我們固然能從民法的基本原則角度確認小產(chǎn)權房買受人的地位，從一定程度上保障其利益，但無法從根本上轉變其不受法律保護的地位。只有解決農(nóng)村土地流轉問題才能解決小產(chǎn)權房合同效力問題，從而真正保障小產(chǎn)權房買受人的利益。我國限制農(nóng)村土地流轉是為保障城鄉(xiāng)二元制結構，現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元制結構的弊端已逐步顯現(xiàn)，它極大地阻礙了資源的整合和流轉，阻礙了農(nóng)村發(fā)展，只有打破城鄉(xiāng)二元制結構，使農(nóng)村土地和城市土地享有同樣的地位和流轉能力，才能從根本上解決小產(chǎn)權房問題，保障小產(chǎn)權房買受人利益。

參考文獻：

小產(chǎn)權房清理范文4

一、工作目標

通過集中排查摸底，摸清全縣已建已售、已建在售、在建在售和準備開工建設的“小產(chǎn)權房”底數(shù)，采取有效措施，停止一切違法建設或銷售行為，嚴格依法查處，堅決遏制新的“小產(chǎn)權房”的出現(xiàn)，并建立有效遏制違法建設、銷售“小產(chǎn)權房”的長效機制。

二、工作步驟

（一）制定整改方案階段（2月15日前）。縣政府成立“小產(chǎn)權房”清查整改工作領導小組，由縣政府分管副縣長任組長，國土、住建、規(guī)劃和各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）主要負責人為成員，領導小組辦公室設在縣國土局，辦公室主任由劉武海同志兼任。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、有關單位也要成立“小產(chǎn)權房”清查整改領導機構和工作機構，在前期排查的基礎上，進行全面徹底清查，摸清底數(shù)。對清查出來的“小產(chǎn)權房”填寫《“小產(chǎn)權房”清查處理情況登記表》，并制作“小產(chǎn)權房”登記臺賬，做到一案一檔。同時，要依據(jù)相關法律法規(guī)對每個違法違規(guī)項目分別提出處理意見及處理實施方案。排查摸底情況及處理實施方案于2月20日前報縣國土資源局、縣住建局、縣規(guī)劃局。

（二）集中整改階段（2月16日至3月25日）。對在建、在售的“小產(chǎn)權房”要按照各自制定的實施方案組織集中查處整改，依法處理到位。要選取1至2個典型案件進行公開處理，在相關媒體上公布案情及處理結果。對集中清查整改階段不能依法整改到位的，要說明原因，并制定跟進措施，確定落實部門及負責人員。

（三）總結報告階段（3月26日至4月5日）。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、有關單位在匯總相關材料的基礎上，總結經(jīng)驗，建立有效制止違法建設、銷售“小產(chǎn)權房”的長效監(jiān)管機制。同時，將集中清查處理情況形成書面報告，于4月10日前分別報縣國土資源局、縣住建局、縣規(guī)劃局。由縣國土資源局、縣住建局匯總報縣政府同意后，上報市國土資源局、市建設局。

三、工作分工

（一）各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。全面提供轄區(qū)內(nèi)涉嫌違規(guī)建設銷售的“小產(chǎn)權房”項目，并按照統(tǒng)一安排制定“小產(chǎn)權房”處理實施方案。

（二）國土資源部門。重點對違法項目占用土地性質、權屬、土地利用規(guī)劃、地類等進行審查，對違法案件依法進行制止和組織查處，提出處理意見。

（三）規(guī)劃部門。依據(jù)職責重點對違法項目的城鄉(xiāng)建設規(guī)劃情況進行審查，對未取得規(guī)劃許可的項目依法進行制止和組織查處，提出處理意見。

（四）住建部門。重點對違法項目工程建設情況和房屋銷售情況進行審查，對未取得施工許可的項目和違法銷售項目依法進行制止和組織查處，提出處理意見。

（五）電力部門。對違法占用集體土地進行或變相進行房地產(chǎn)開發(fā)建設項目停止電力供應。

（六）公安機關。對違法占用集體土地進行或變相進行房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)涉嫌犯罪行為進行立案偵查，并對阻撓行政執(zhí)法監(jiān)察工作的人員依法進行處理。

四、工作要求

（一）統(tǒng)一思想，加強領導。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府要加強領導，統(tǒng)一思想，國土、住建、規(guī)劃等相關部門要加強配合，摸清底數(shù)，并嚴格貫徹國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責任機制，堅決制止和嚴肅查處在建、在售“小產(chǎn)權房”違法違規(guī)行為。

（二）加強宣傳、積極引導。正確引導輿論，讓社會知曉建設“小產(chǎn)權房”是違法的，“購買小產(chǎn)權房”是不受法律保護的，向社會警示開發(fā)建設“小產(chǎn)權房”的風險。對清理出來的“小產(chǎn)權房”及時向社會公布，提醒公眾不要購買，維護人民群眾的合法權益。

小產(chǎn)權房清理范文5

[關鍵詞]小產(chǎn)權房；城鄉(xiāng)二元制；

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552166

1小產(chǎn)權房的含義

小產(chǎn)權房并沒有嚴格的定義，是指沒有經(jīng)過國家相關部門規(guī)劃、審批等程序，直接由集體經(jīng)濟組織或者鄉(xiāng)政府自己或聯(lián)合地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)民集體土地上建設并出售給本村以外的個人或單位的房屋。相對于大產(chǎn)權房，即普通商品房，小產(chǎn)權房只有房屋產(chǎn)權，不含房屋占用的土地使用權，不能合法入市，小產(chǎn)權房占用的一般是集體所有土地，而大產(chǎn)權房占用的則是國有土地。我國小產(chǎn)權房由來已久，隨著房價的不斷上漲，小產(chǎn)權房的問題也越來越突出，成為國家亟待解決的問題，本文主要分析小產(chǎn)權房存在的原因并提出一些建議。

2小產(chǎn)權房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因

21城市化、工業(yè)化使商品房市價過高

20世紀90年代以來，我國工業(yè)化、城市化快速發(fā)展，大量農(nóng)村剩余勞動力轉移到城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)，有的已經(jīng)留在城市長期在商業(yè)、家政、餐飲、建筑等行業(yè)打工。國家統(tǒng)計局“2013年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報”，年末全國大陸總人口為136072萬人，從城鄉(xiāng)結構看，城鎮(zhèn)常住人口73111萬人，比上年末增加1929萬人，鄉(xiāng)村常住人口62961萬人，減少1261萬人，城鎮(zhèn)人口占總人口比重為5373%，即城鎮(zhèn)化率已達到5373%。城鎮(zhèn)居民的增多必然增加住房的剛性需求。然而，快速發(fā)展的工業(yè)化、城市化使城市建房土地越來越少，需求的增加和供給的減少造成土地成本越來越高，房價越來越高。看到房價不斷上漲的趨勢，投機性需求乘虛而入，使得房價更加上漲，遠遠超出農(nóng)民所能承受的價格。而小產(chǎn)權房的開發(fā)成本低，房價自然比一般商品房低很多，一般僅是同地區(qū)商品房價格的40%～60%，誘使大量購房者冒險購買高風險的小產(chǎn)權房。

22城鄉(xiāng)二元制促使政府壟斷土地市場

城鄉(xiāng)二元體制是小產(chǎn)權房產(chǎn)生的根源。城鄉(xiāng)二元土地結構，即國家所有（城市土地）和集體所有（農(nóng)村和城市郊區(qū)土地）這兩種土地所有制形式。在《土地管理法》中規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的都必須申請使用國有土地，若建設占用土地，涉及集體土地的，必須辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)”。該政策顯現(xiàn)了土地市場政府的二元身份――供地主體和土地交易的審批者。此外，政府不僅對城市土地享有處分權，還有對集體土地的限制權與征收權，這形成了土地市場的非完全競爭性，政府屬于土地市場的壟斷者。村集體對集體土地沒有完全的處分權，集體土地在流向市場時必須經(jīng)過政府低價征收，高價拍賣出去的過程，房產(chǎn)開發(fā)商購買土地的價格遠遠高于政府向農(nóng)民征集土地的價格。農(nóng)民享受不到土地溢價的利潤，只在拆遷或占地過程中獲得少部分安置補償費。有關資料顯示，土地用途轉變增值的土地收益分配中，政府大約得60%～70%，擁有集體土地所有權的村一級集體經(jīng)濟組織得25%～30%，農(nóng)民只得5%～10%。在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商為賺取利潤在二級土地市場大幅度抬高房價，遠遠高于農(nóng)民所能承受的價格。土地制度的不公和國家法律法規(guī)的強制性使農(nóng)民變得更加貧困，建造小產(chǎn)權房成為農(nóng)民擺脫貧困的途徑。小產(chǎn)權房的出現(xiàn)也是市場對土地資源進行優(yōu)化配置的結果，打破了政府壟斷一級土地市場的格局[1]。

23土地法律的模糊性提供了政策空間

《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”該條規(guī)定說明在依法申請使用國有土地后，可以進行建設，而且并沒有排除房地產(chǎn)開發(fā)建設。然而在村民宅基地或農(nóng)村集體的土地上建設的房屋出售給本村以外的單位或個人時就形成了非法用地。第六十二條規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”。該兩條規(guī)定說明農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在一定條件下可以將宅基地或農(nóng)村集體所有的土地出賣轉讓或出租出去。盡管其明令禁止農(nóng)村集體的土地進入市場流通，但是出于對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的尊重和保護，又允許集體土地在一定條件下進行非農(nóng)建設和流轉。這種法律上的模糊為小產(chǎn)權房的產(chǎn)生提供了機會[2]。

3小產(chǎn)權房問題治理策略

小產(chǎn)權房的存在嚴重影響了社會經(jīng)濟。由于沒有拆遷成本和政府規(guī)定的相關稅費，小產(chǎn)權房的成本遠遠低于一般商品房的成本，其價格為一般商品房價格的40%～60%，這嚴重沖擊了房地產(chǎn)市場；不按城市規(guī)劃開發(fā)小產(chǎn)權房，造成耕地面積減少；由于小產(chǎn)權房是違法占地、違章建筑，得不到國家房管部門頒發(fā)的房屋所有權證書，而實際上購房者已經(jīng)開始入住，造成居住地公安戶籍管理中不存在購房者信息，原戶籍所在地公安戶籍管理部門找不到人，擾亂人口管理秩序。此外，小產(chǎn)權房產(chǎn)權不明，管理困難，已建成的小產(chǎn)權房補辦手續(xù)難度大，小產(chǎn)權房施工建設質量不合格，農(nóng)村“一戶多宅”，物業(yè)管理難以專業(yè)化，物權不完全，難以依法流動等問題也都層出不窮[3]。小產(chǎn)權房現(xiàn)象是一個亟待解決的問題。

31分類管理

小產(chǎn)權房由于其自身的復雜性牽涉多方利益，尤其對于購房者而言更是關乎其安居的重大民生問題。同時小產(chǎn)權房占用的集體土地用途也不盡相同，有占用耕地的，有的則是在宅基地或者其他集體建設用地上建造而成。因此，在實踐中清理小產(chǎn)權房應當分門別類，不宜搞“一刀切”。

首先，對于占用耕地的小產(chǎn)權房應當堅決予以取締。我國雖然國土面積遼闊，但是可耕地面積卻很少，加之我國人口眾多，人均耕地面積世界排名靠后。耕地乃國之根本，是國家糧食安全的重要保障，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本都要依附于耕地之上，這也是為什么我國要堅持18億畝耕地底線堅決不動搖的原因。而隨著城市的發(fā)展，很多郊區(qū)的小產(chǎn)權房是建設在耕地之上的，這是對耕地這一稀缺資源的重大破壞，不符合國家的土地用途規(guī)定，因此對于該類小產(chǎn)權房政府應當加強監(jiān)管，堅決拆除警示他人。

其次，對于在集體建設用地上建設起來并符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權房建立類似大產(chǎn)權房的制度。為什么是“類似”？因為要完全承認小產(chǎn)權房的合法性就需要改變目前的城鄉(xiāng)二元土地結構，而集體建設用地上市自由流轉在將來相當長一段時間內(nèi)幾乎難以實現(xiàn)，而依法予以拆除的話會造成資源的極大浪費，這也與國家倡導的循環(huán)經(jīng)濟和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略不符。因此，對于此類小產(chǎn)權房可以讓其補交土地出讓金和相關稅費，補辦相關手續(xù)后承認其產(chǎn)權，但是此產(chǎn)權與大產(chǎn)權不同，政府可以在一定程度上限制其自由轉讓來平衡其他合法購房者的利益[4]。

32深化，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌

全國范圍內(nèi)各大城市周邊地區(qū)小產(chǎn)權房的盛行，伴隨著國內(nèi)部分地區(qū)對農(nóng)村土地制度改革的探索，如廣東省的“農(nóng)宅入市”和重慶的“農(nóng)地入股”等，對現(xiàn)行土地制度造成了極大的沖擊。我國現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地二元結構制度，征地制度已不適應當前經(jīng)濟及社會的快速發(fā)展，在農(nóng)用地入市后應加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場建設，使得其健康發(fā)展[5]。進行城鄉(xiāng)土地市場體系建設，關鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。集體建設用地應該和城市建設用地具有同樣的權利，并按照同樣的市場原則定價。應該實行國有建設用地和集體建設用地“統(tǒng)一市場”，應當具有平等的產(chǎn)權，達到“同地、同權、同價”。土地是農(nóng)民乃至全民賴以生存的根本，農(nóng)民在整個社會階層中屬于弱勢群體，無論采取何種方式處理小產(chǎn)權房，必須充分考慮失地農(nóng)民的切身權益，最大限度地保護其利益。農(nóng)民的權益不能得到很好的保護，同樣將引發(fā)社會問題，給國家和社會造成不必要的負擔[6]。

33實現(xiàn)部分小產(chǎn)權房向保障性房的轉變

政府收購小產(chǎn)權房作為保障性住房的一部分。小產(chǎn)權房的買賣屬于正常的市場經(jīng)濟供需關系，屬于合法的自由買賣行為，在不侵占耕地的情況下應該不屬于違法行為。鑒于目前法律法規(guī)方面的缺失導致小產(chǎn)權房不具有合法流通的身份，可由政府出面予以收購，作為經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房的有益補充，既可擴大保障性住房的供應量，又可減少政府對保障性住房的土地和資金投入[7]。

34完善城鎮(zhèn)住房保障體系

小產(chǎn)權房的產(chǎn)生暴露出我國住房保障體系建設的滯后。為了保障中低階層人群的基本住房需要，應增加廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房供給，建立和完善多層次的住房保障體系，當房價回歸合理的軌道，能為普通民眾所接受時，高風險的小產(chǎn)權房自然失去了其生長的土壤。增加供房渠道，將央產(chǎn)房擠向市場，加強單位自建集體住房。增加住房保障范圍和力度，安撫好中低收入人群，減少小產(chǎn)權房的需求，從而抑制小產(chǎn)權房的新建[4]。

小產(chǎn)權房的問題是我國經(jīng)濟快速發(fā)展的大環(huán)境下城鄉(xiāng)二元結構制度下的產(chǎn)物，其迅速發(fā)展是當前經(jīng)濟社會迅速發(fā)展的一個負面帶動。另外，我國現(xiàn)行政策、法規(guī)對小產(chǎn)權房的產(chǎn)權界定有自相矛盾之處。在目前的情況下，對于已購和將購的群體，政府不能一概而論，應該要區(qū)別對待。首先應出臺有關政策以禁止小產(chǎn)權房的買賣，同時政府要結合實際將已購的小產(chǎn)權房合法化。此外，國家應明確各種法律法規(guī)之間關系，去除相互間的矛盾。想從根本上解決小產(chǎn)權房的問題，最根本的方法便是改變我國城鄉(xiāng)二元社會結構，從而改變土地的二元制結構狀況[8]。

參考文獻：

[1]李娜制度視角下的小產(chǎn)權房問題研究[D].太原：山西財經(jīng)大學，2013

[2]鄭華淺析小產(chǎn)權房現(xiàn)象的原因及其治理[J].法制與經(jīng)濟，2013（368）：61-62

[3]王靜“小產(chǎn)權房”產(chǎn)生的原因及對社會經(jīng)濟的影響[J].山東國土資源，2010（4）：46-48

[4]曾憲來，柯乃靖小產(chǎn)權房治理對策探析[J].百家講壇，2013（1）：157

[5]尚君探討對“小產(chǎn)權房”問題的幾點見解[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2013（31）：31-32

[6]周夢嬌淺析當前小產(chǎn)權房存在的問題與對策[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（32）：288

小產(chǎn)權房清理范文6

國務院總理：推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。

2014年要推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，堅持走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、傳承文化的新型城鎮(zhèn)化道路，著重解決現(xiàn)有“3個1億人”問題：促進約1億農(nóng)業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)；改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村；引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

中國工程院院士鐘南山：嚴重霧霾或可致癌，根本解決要從源頭下手。

霧霾天的致病證據(jù)越發(fā)清晰，它對呼吸系統(tǒng)、心血管系統(tǒng)、孩子的生長發(fā)育，以及孕婦早產(chǎn)等都有影響，特別對腫瘤影響較大。當?shù)貧鈮骸L向等氣候條件，固然對霧霾形成和滯留有很大作用，但燃煤仍然是霧霾形成的基礎。另外，汽車尾氣碳排放、工業(yè)污染、烹調等也都是重要污染源頭。

中國財政部部長樓繼偉：推進房地產(chǎn)稅立法，將清理區(qū)域稅收優(yōu)惠。

稅制改革是今年財稅體制改革的一個方面，其主要任務之一就是推進房地產(chǎn)稅的立法。未來要清理區(qū)域稅收優(yōu)惠，經(jīng)國務院批準到時限的區(qū)域性優(yōu)惠政策要立刻解決，沒有時限的定時限，否則一律取消。

國土資源部部長姜大明：全國28個省（區(qū)、市）關于小產(chǎn)權房處置已出方案。

目前，全國已有28個省（區(qū)、市）拿出了小產(chǎn)權房處置的工作方案。針對在建、在售小產(chǎn)權房，堅決貫徹“拆除一批、教育一批、震懾一批、問責一批”的原則。同時，加大力度對各地小產(chǎn)權房的情況進行清理、統(tǒng)計，在此基礎上深入研究、提出分類處理意見。

國土資源部副部長胡存智： 將對房價過熱城市加大比例產(chǎn)權房供地。

今年將在一、二線房價過熱的城市加大比例產(chǎn)權房供地，以增加供應的方式為過熱市場降溫，即政府折讓一定地價令房價也隨之折讓，如此房價與特殊群體的購買能力相匹配，既滿足了居住需求，又滿足了投資要求。