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小產權房屋買賣合同范文1

出賣人（甲方）：身份證號碼：

買受人（乙方）：身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰 _______拾_______元整（￥________元）的價款出售給乙方。（含地下室——號——平方米）

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

六、違約責任

1、甲方應當于2009年月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向——區人民法院起訴。

八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。

甲方： 乙方：

小產權房屋買賣合同范文2

買受人（乙方）身份證號碼：

房屋買賣合同

賣 方：__________________________________（以下簡稱甲方）

買 方：__________________________________（以下簡稱乙方）

甲乙雙方本著誠實信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權利義務轉讓事宜，達成如下協議：

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）

二、甲乙雙方商定轉讓價格為人民幣_____________________元， （大寫）____拾____萬____仟____佰____拾____元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應有一切權利和義務同時轉讓。

四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。

五、出賣的房屋如因政府規劃行為需拆遷，所得相關賠償的一切 權利自合同生效日起歸乙方所有。

六、本合同經雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應 嚴格履行。其權利、義務轉移時間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協議之時。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠 償損失， 支付對方違約費用人民幣________元， 大寫__________元整。

七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

八、未盡事宜，雙方愿按國家有關規定辦理。如發生爭議，雙方 協商解決；協商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。

九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力。

甲方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號：___________________________________________

乙方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號：___________________________________________

小產權房屋買賣合同范文3

( 一) 理論爭議對小產房買賣合同的效力，主要有有效說、部分有效說和無效說。

1. 有效說

主張小產房買賣合同有效主要是因為買賣合同并沒有違反法律的強制性規定，在目前農村房屋逐步確權的情況下，農民對于自己的個人私有財產，當然有權處分。因此，實踐中，對已經出賣的小產權房，本著尊重現狀、維持穩定的原則，承認買受人對房屋占有、居住和使用該房屋的權利。

2. 部分有效說

在房屋轉讓過程中，我國雖然實行房地一體主義，但房屋和土地畢竟分屬于不同的標的物，所以房屋所有權和宅基地使用權也是不同的財產所有權，不能混為一談。房屋買賣合同有效，而宅基地的轉讓無效。

3. 無效說

現行法律規定，集體土地是嚴禁買賣的。如果允許宅基地流轉，將會導致農民房屋的再次修建，而農民房屋的再次修建可能會占用耕地，而占用耕地明顯與法律政策相違背。但是，無論觀點如何激烈，實踐當中，由于小產權房廉價的價格，居民對小產權房仍然是趨之若鶩。之所以出現上述原因，主要是房屋所在的土地使用權受到限制，不具有城市商品房那樣的流通性。

( 二) 域外立法考察

關于土地使用權不能流通而其上的房屋所有權不能變更登記的情況，大陸法系國家(地區)多采用租賃權的立法模式，如日本及我國臺灣地區等。

1. 日本日本《假登記擔保契約法》第10 條規定: 土地及其上建筑物屬于同一人所有場合，就其土地為擔保假登記時，基于該暫登記為本登記場合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。與此場合，其存續期間及租金，因當事人的請求，由法院定之。

2. 我國臺灣地區我國臺灣地區民法債編1999 年修訂后，增訂的第425 條也有類似規定。上述規定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時成立的法定租賃權。綜上，無論從現實需要和法理論分析，還是從比較法角度分析，在土地使用權不能流通而其上的房屋所有權不能變更登記的情況下，對房屋的使用均作了不同的規定。

二、小產權房訴訟的現狀及存在的問題分析

( 一) 小產權房訴訟的現狀

小產權房糾紛案件出現增多的趨勢。審判實踐中，對于買賣小產權房的合同效力問題，各地法院的審理思路基本一致。山東省高級人民法院下發的《全省民事審判工作會議紀要》【魯高法〔2011〕297 號】中明確對于因買賣在集體所有的土地上開發的小產權房而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產權房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡 海南省高級人民法院于2011年下發的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見( 試行) 》中亦規定城鎮居民就農村集體土地上修建的小產權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔 北京市高級人民法院民一庭針對小產權房的買賣問題，專門于2013 年12 月23 日下發了《關于對涉及小產權房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級法院民庭對于已經受理的相關案件，應當高度重視，妥善處理，在相關法律政策尚未出臺前，不應以判決方式認定小產權房屋買賣合同有效。法院在掌握小產權房執行手段上，一是在雙方當事人協商一致的情況下，由債務人自行將涉案小產權出賣，用出賣房屋的價款償還債權。二是當事人雙方達成以物抵債協議，由法院出具以物抵債裁定書，確認所有權的轉移以及債權人債權的實現。如果債務人不同意時，法院可根據最新修訂的《民事訴訟法》第247條之規定，委托有關單位拍賣或者法院自行變賣。

( 二) 問題分析

1. 惡意毀約多。之所以出現小產權房訴訟糾紛，是由于當事人惡意毀約。往往出賣者以極低的價格出賣后，房屋漲價，進而以小產權房買賣合同無效提起訴訟。

2. 案件執行難度大。在被執行人不同意以房抵債的情況下，小產權房因為不能流通，所以不能進行評估拍賣，當然，不排除有個別法院依然進行評估和拍賣。

3. 對買受人的權利救濟不足。一旦確認房屋買賣合同無效，法院會基于誠信原則及雙方的過錯程度來判決出賣方返還買受人部分錢款，但是，買受人執行起來困難重重，又會陷入執行難的怪圈。

三、完善我國小產權房的建議

為了充分保障房地產市場的交易秩序，應當針對目前司法實踐中存在的執行混亂問題對小產權房問題進行完善，便于統一司法裁判尺度，引導人們更多自由選擇。有鑒于此，筆者提出如下建議。

( 一) 小產權房買賣合同的效力問題

在本集體經濟組織內部成員之間買賣小產權房的，可認定其買賣有效; 向本集體經濟組織外的人員出賣小產權房的，一般應認定其買賣行為無效，如本文開頭列舉的案例，因為宋某與陳某非同一集體組織內部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應系無效合同。在審理此類案件時，應當結合房屋買賣的時間、是否支付價款、交易的目的及房屋的現狀等判斷房屋交易的真實性，在執行程序中避免被執行人借執行異議之訴來轉移財產。

( 二) 規定法定租賃權

利用債權法中的法定租賃權來解決買房人合法占有房屋的法權狀態。這樣，既實現了買房人合法占有使用宅基地( 或集體建設用地) 及合法擁有房屋的狀態，也最大限度地維系了現存社會秩序的安寧與穩定。

( 三) 不宜評估拍賣小產權房

因為買受人的主體涉及社會人員，比較復雜，往往與出賣人非為同一集體經濟組織內部成員。如果非同一集體經濟組織內部成員競買了涉案房產，勢必與法院審理時適用的法律相互矛盾。因此，雖然《民事訴訟法》第247 條之規定了評估拍賣程序，但是不宜適用。在此情況下，應由雙方當事人協商或者由被執行人自行變賣涉案房產以抵償債務。

( 四) 暫不受理小產權房糾紛案件

小產權房的買賣是雙方明知的，基于維護交易和誠信原則，法院對于涉及小產權房買賣的糾紛應暫不予受理，以懲罰惡意毀約者，同時避免法院的處理原則與今后即將出臺的小產權房政策相互沖突，產生不良的社會影響，影響司法權威。

( 五) 不宜將小產權房列為執行標的

在目前的法律政策下，司法審判小產權房糾紛案件既要考慮司法導向與國家法律、政策相吻合，又要兼顧誠實信用的民法原則，維護社會的公序良俗。因此，法院要想兼顧法律效果和社會效果的統一是很艱難的。如果法院將小產權房列為執行標的，買受人在要求房產管理部門登記發證時會遭到拒絕，一方面勢必使司法權威陷入尷尬的境地，另一方面買受人會遷怒于法院，使法院陷入被動局面。

小產權房屋買賣合同范文4

【關鍵詞】小產權房買賣；法律爭議；建議

1 小產權房買賣概述

1.1 何謂小產權房

“小產權房”指的就是在農村集體土地上建設開發的，出售給城鎮居民的商品性房屋。因此，小產權房不包括農民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小產權房買賣的特征及法律規定

從小產權房的定義可知，只要是不違反禁止性規定、不違反建設規劃在集體建設用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護的。存在爭議的只是小產權房向本農民集體組織以外的成員出售或轉讓的情形下，其交易效力的問題。

1.2.1 小產權房及其買賣體現出下列特征

1）小產權房出售主體是農民個人和農民集體組織或鄉（鎮）政府。一般在宅基地上由農民個人建造的房屋，出售者為農民個人。在建設用地上由農民集體組織或鄉（鎮）政府開發建設的房屋，由農民集體組織或鄉（鎮）政府作為出售者。

2）小產權房因為無須辦理各種手續、繳納土地出讓金、各種稅費等，因而價格低廉。

3）小產權房的購買者無法取得房產管理部門頒發的產權證書確權，僅有鄉鎮政府或者村委會制作的無法律效力的產權證書，也就是說，其產權無法得到法律有效保護。

4）小產權房的流通受到限制。由于小產權房無法取得房產證，因此無法進行二次交易，也無法辦理轉讓、抵押手續，一般只能在原農民集體內部流轉。

1.2.2 關于小產權房問題的現有法律規定

我國與小產權房流轉有關的法律主要有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等。《憲法》第10條規定了農村和城市郊區土地的歸屬，但對其流轉事項未做規定。按照《物權法》第151條、第153條規定，小產權房應當適用土地管理法等法律?！锻恋毓芾矸ā返?3條則是明確禁止小產權房的買賣。

2 小產權房買賣中存在的現實突出法律爭議問題

依現行法律，小產權房買賣一旦發生糾紛，合同應被認定無效，農民可收回房屋。北京宋莊畫家村曾經一度以小產權房聞名全國。

被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買賣合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了被告，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認雙方協議無效及返還房屋。通州法院經審理后認為被告是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決房屋買賣合同無效，責令被告在判決生效90天內騰退房屋；與此同時，原告要給付被告夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協議無效的判決，被告必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟補償金共計48萬元。經審理，通州法院認為，被告作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買房被告經濟損失185290元，約占房屋市值的70%。

根據我國《土地管理法》第43條第1款規定，使用農民集體土地的情形有四種，興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施、公益事業。并且，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，只允許使用本農民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權一般只可以由本農民集體組織成員所享有這一點也是上述農房買賣案判決的主要理由。②

根據《物權法》第9條規定，房屋屬于不動產，即購房者必須要經過國家規定的政府部門登記、頒發證書才依法對該房屋享有完整的所有權。另據《城市房地產管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產管理部門。因此，村集體或鄉

政府頒發的所謂的房屋“產權證”不具有房屋產權證的法律效力，小產權或鄉產權實質上無產權證書，購房者對所購房屋的所有權存在較大的瑕疵。②

可見，現今小產權房買賣中的法律爭議問題主要集中在集體土地相關權利流轉問題、小產權房買賣的法律效力問題。

3 構建小產權房買賣具體法律制度的相關建議

筆者認為應當將小產權房買賣合法化，但是應有一定的限制，從而更好地維護各方利益，促進資源的優化配置。

3.1 落實限購政策

對已經有住房的人進行限購，防止人們買房的投機心理。這樣就能避免有錢人與窮人爭房產資源，實現“居者有其屋”的藍圖。具體而言，可以設置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進行小產權房的買賣；城市居民購買小產權房，必須居住滿10年之后，方可轉賣等。

3.2 小產權房不得損害集體、國家利益

小產權房必須是在農民依法享有的用作建設用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經濟組織利益與國家利益的現象發生。

同時，對小產權房必須規范管理，嚴格監管小產權房的的登記管理制度，對其買賣征收一定額度的稅收。

4 結論

綜上所述，我國房地產市場在國民經濟中占有重要地位，房地產領域的相關法律法規尚不完善，“小產權”房問題折射出一些制度性及深層次的社會矛盾和利益沖突。小產權房問題既涉及到集體建設用地的改革，又關系到諸多群體的切身利益；既事關歷史遺留問題，又影響制度發展趨勢，所以其解決路徑的選擇意義重大。

注釋：

①石星.小產權房面臨的法律困境及路徑選擇研究：基于統籌城鄉一體化發展的視角[j].內蒙古農業大學學報，2010（4）.

小產權房屋買賣合同范文5

原告 關某

被告　徐某

案由　房屋買賣合同糾紛

開庭時間　2007年4月18日

審判結果 關某與徐某的房屋買賣合同無效，徐某返還關某房款及利息。

關某，男，27歲，醫生，在北京朝陽區某私立醫院工作，女友為本院檢驗師。由于雙方均已屆結婚年齡，于是開始籌劃買一套房子以供婚后二人共同居住。關某二人參加工作時間不長，手頭拮據，所以只能考慮到郊區買便宜些的房子。2006年10月份，關某及女友開始通過網絡、中介機構等途徑尋找適合他們條件的房子。

最終他們找到了位于通州區土橋附近的一處100平方米的房子，對方要價32萬元，明顯比附近的其他樓盤便宜，于是關某很快與房主徐某取得了聯系。2006年11月的一個周末，關某及其女友來到通州與徐某見面，徐某帶著他們參觀了小區并看了房子，徐某介紹說“這個小區叫××家園，這是一期，正在建設的是二期，以后還有三期，四期，總建筑面積100多萬平方米，有學校和幼兒園，等等”。關某二人覺得小區環境不錯，房子也合適，而且離城鐵很近，這么好的條件的房屋價格卻如此低，他們感到納悶。于是他們問徐某這套房屋是否有產權證，徐某告訴他們：“有產權證，不過是鄉產權，就是產權證是鎮里給發的，所以才賣得便宜?！标P某二人還不放心，又到售樓處打聽，售樓人員告訴他們“鄉產權房屋比商品房更好，不但價格低，而且不用交契稅和交易費用，過戶方便，到鎮政府辦理手續就行，沒有問題，現在已經入住500多戶了?！?/p>

關某與女友商量后認為，反正自己也不打算出售，應該沒問題。于是第二天他們就和徐某簽訂了買賣合同，合同約定房屋價格為31萬元，7日內交30萬元，剩余1萬元過戶后再交。簽訂合同當日關某即將30萬元房款交給了徐某，徐某為關某出具了收據，并承諾3日后將鑰匙交給關某。

過了3日，徐某并沒有如約通知關某辦理房屋交接手續，關某給徐某打電話詢問原因，徐某稱：“還有東西沒搬完，再等兩天?！边^了兩天，徐某仍沒有給關某打電話，于是關某找到了通州徐某家里，方知徐某已經將房子以35萬元的價格賣給了葛某，而葛某已經于兩日前搬進了該房子。后關某找徐某，葛某協商解決此事，葛某堅決不同意搬走，而徐某則只同意退還關某房款，對此關某無法接受，三方不歡而散。

2007年3月，關某將徐某至通州區法院，要求與徐某解除房屋買賣合同并雙倍返還房款60萬元。2007年4月18日，通州區法院開庭審理此案。法院經審理認為，徐某的房屋沒有合法的權屬證書，按照法律規定不得轉讓，徐某和關某簽訂的買賣合同因違反法律規定而無效，關某依據《最高人民法院關于審理商品房合同糾紛若干問題的解釋》要求雙倍返還房款的請求不予支持。最終判決雙方的買賣合同無效，徐某于判決生效后7日內返還關某房款及同期銀行存款利息。一審判決后雙方均未上訴。

本案焦點

徐某的房子是否可以合法出售?徐某“一房二賣”的行為是否構成欺詐?本案是否適用《最高人民法院關于審理商品房合糾紛若干問題的解釋》?

律師說案

“鄉產權”房屋不合法，不得進入市場銷售。

“鄉產權”或“村產權”、“小產權”等并不是一個法律概念。所謂鄉產權房屋，是指在農民集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業開發建設，并由鄉(鎮)政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故稱之為鄉產權。按照我國《土地管理法》規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外?！薄段餀喾ā芬幎ā安粍赢a物權的設立、變更、轉讓、消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力。”“國家對不動產實行統一登記制度?！笨梢?，集體土地是不能用于商品房開發的。這種鄉產權房屋從開發建設到銷售都是不合法的，鄉(鎮)政府或村民委員會不是法定的不動產登記機構，他們頒發的所謂“房產證”沒有法律效力，所以，買這種房屋無任何法律保障。

交易不受法律保護

我國《合同法》規定，違反法律或行政法規的合同無效。我國《城市房地產管理法》規定，未依法領取權屬證書的不動產，不得轉讓。如前文所述，徐某的房屋沒有合法的權屬證書，是不能夠轉讓的。因此，關某和徐某簽訂的“房屋買賣合同”因違反法律的強制性規定而無效，他們之間的交易不受法律保護。

小產權房屋買賣合同范文6

[關鍵詞] 小產權房 風險鏈

一、“小產權房”風險鏈的構成

“小產權房”是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉（鎮）政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉（鎮）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故也稱之為“鄉產權”。

目前“小產權房”主要在建設、銷售、權屬登記三個環節上存在著風險，建設環節是風險“鏈首”，銷售環節是風險“鏈身”，權屬登記是風險“鏈尾”，三個環節環環相扣，構成了“小產權房”的風險鏈。如下圖所示:

二、“鏈首”――建設風險

“小產權房”的建設階段存在著是否符合規劃審批的風險。《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第十八條規定:“農村村民在村莊、集鎮規劃區內建住宅的,應當先向村集體經濟組織或者村民委員會提出建房申請,經村民會議討論通過后,按照下列審批程序辦理:(一)需要使用耕地的,經鄉鎮人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意并出具選址意見書后,方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地,經縣級人民政府批準后,由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地;(二)使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的,由鄉級人民政府根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃批準。 城鎮非農業戶口居民在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后,依照前款第(一)項規定的審批程序辦理。”

由此可見,“小產權房”在規劃的農用地上蓋房，這包括兩種情況,一是占用基本農田，占用基本農田搞建設，建成房子之后出售,這種情況下是違法的,按照《土地管理法》規定，占有基本農田必須經國務院批準。第二是占用耕地，我國實行嚴格的耕地保護措施,一定的面積必須經過不同層次政府的批準，批準的面積大小和政府的權限是直接相關的。所以,如果未經政府批準,“小產權房” 在規劃的農用地上蓋房，此類建設一開始就是不合法的。

除此情形外，如果“小產權房”在規劃的非農用地上，由相應人民政府根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃批準建設的質量有保證的房屋，從房屋建設本身而言，該類“小產權房”不違法。但即使建設合法，并不意味著“小產權房”的其他環節沒有風險。

三、“鏈身”――銷售風險

“小產權房”的銷售存在著購買者主體不適格，房屋買賣合同不受法律保護的風險。購買“小產權房”的主體包括兩類群體，一是本集體經濟組織成員，該群體購買是法律允許的。

風險主要存在第二類群體，即本集體經濟組織以外的城鎮居民。1999年5月國務院為進一步加強土地轉讓管理，防止新的“炒地熱”，發出《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用權證和房產證?！贝送?，《土地管理法》第八條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的,不予批準?！钡诹龡l更明確規定:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設?！睆纳鲜鲆幎ㄖ锌梢钥闯?農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只有使用權。與城市房地產最大的不同之處,這種建設在農村集體土地上的房屋,其流轉范圍僅限于農村人口之間,不能向城市居民出售,不得用于非農業建設。將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護。

四、“鏈尾”――權屬登記風險

城市居民購買了“小產權房”，產權不能明確。“小產權房”因其土地性質，不能辦理國有土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由于無法登記權屬，城市居民購買的“小產權房”將面臨至少四方面困境:

1.“小產權房”無法上市交易，不能辦理房屋的產權過戶手續，也不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利。

2.“小產權房”無法辦理抵押。根據《擔保法》要求，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。由于“小產權房”受限制，抵押權人將無法順利將抵押物變現。

3.“小產權房”無法辦理繼承。對于購買小產權房的購房者，在原購房人死亡后，其繼承人仍無法對該房屋享有繼承權，并辦理有關的過戶手續，房屋價值無法延續。

4.“小產權房”無法對抗國家的征地和拆遷。一旦國家決定對該集體土地予以征用或對集體經濟組織成員予以拆遷，對于購買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外。

五、結論

綜上所述,從運作程序來看,“小產權房”包括了三個緊密相關的環節,即建設環節、銷售環節、產權登記環節。與此對應,“小產權房”“鏈首”的風險主要在于建設環節存在著是否符合規劃審批的風險;“鏈身”的風險主要在于購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險;“鏈尾”的風險主要在于權屬無法登記,產權不能明確的風險。這三個環節的風險構成了“小產權房”的“風險鏈”。

參考文獻:

[1]丁烈云:房地產開發.中國建工出版社,2004年

[2]符啟林:房地產法.法律出版社, 2004年