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房地產經紀管理辦法范文1

二、建立住房公積金的對象

凡本局正式職工（含長期合同工，下同）均屬建立住房公積金范圍。在住房制度改革中，已按標準價優惠購買住房的職工及已辦理離、退休手續的職工，不建立住房公積金。

三、住房公積金的交存額

職工個人當年度月交存住房公積金金額，等于上年月均工資總額乘以交存率。單位資助職工同等金額。

公積金交存率，可由各單位根據各自情況，在3％至10％的幅度內自行確定。“八五”期末，交存率達到不低于職工月均工資總額的5％，“九五”期末，交存率達到不低于職工月均工資總額的10％。

四、住房公積金來源

個人交存部分，由單位在職工每月所發工資中代扣；單位為職工交存部分，按市財政局、市人事局、市人民政府房改辦合發（1992）京房改辦字第92號文件、35號文件規定辦理。

五、住房公積金的使用范圍

1.家庭購、建住房；

2.自有住房的大、中修；

3.超過家庭工資總額收入5％部分的房租。

申請用住房公積金購、建住房或對自有住房大、中修的職工及其配偶，應向其所在工作單位提交有關證明，并經單位審核，由單位開具“住房公積金支取申請書”后，支取人持該申請書到“北京市房地產管理局住房資金管理分中心”（以下簡稱“市局分中心”）支取。因住房房租超過家庭工資收入總額5％，而申請使用住房公積金的，由承租人在每年一、二月份向所在單位提出申請，并由承租人所在單位依據該承租戶上年家庭工資總額和所交房租核定出超過5％的數額，超出部分可由承租人及其家庭同住職工分攤。由分攤人持各自的支取分割單，到所在單位填寫“住房公積金支取申請書”，于每年三、四月份到“市局分中心”支取。

分攤人中的離退休職工，可按規定向其工資發放單位申請房租補貼，補貼額最高不超過家庭同住職工平均分攤的數額。補貼資金從單位的住房基金中列支。

六、住房公積金的管理

1.住房公積金個人交存部分和單位交存部分，一并由單位在每月發工資日后5天內（逢節假日順延），開具“住房公積金匯交書”和轉帳支票（經市人民銀行批準不受支票起點100元限制），送交“市局分中心”，由“市局分中心”記入單位中名下的職工個人住房公積金帳戶。

2.職工當年度交存的住房公積金，按銀行零存整取一年期儲蓄存款利率計息，下年度起轉按整存整取一年期蓄存款利率計息。

承租單元式公有住宅樓房的職工（不含兩戶合租一套單元樓房的），在住房租金提到至成本租金以前，其承租人夫婦雙方的住房公積金，按銀行活期儲蓄存款利率計息。

職工住房情況變動時，其工作單位應于十五日內向“市局分中心”通報。

3.職工在本市調動工作，應持調出單位開具的“住房公積金轉移通知書”，到“市局分中心”辦理公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）轉移手續。

4.職工因離職、停薪等各種原因中斷交存住房公積金時，“市局分中心”依據單位填報的“住房公積金匯交變更清冊”，將其住房公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）結余本息封存在原帳戶。

5.職工離、退休，調離本市或出國定居時，可持單位開具的“住房公積金支取申請書”到“市局分中心”支取本人住房公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）全部本息余額。

6.個人繼承或受遺贈住房公積金的，繼承人或受遺贈人可持經公證的繼承或受遺贈文件，到繼承人或遺贈人單位開具“住房公積金支取申請書”，再到“市局分中心”辦理支取。

七、稅收。按照《北京市住房公積金制度實施辦法》規定，職工的住房公積金以及依法繼承或受遺贈的住房公積金，不征收個人收入調節稅。

房地產經紀管理辦法范文2

[關鍵詞]制度　房地產　經紀　服務　對策

房地產經紀服務業作為房地產業的下游產業，是房地產市場持續穩定發展的必需配套行業，成熟規范、良性發展的房地產經紀服務業對促進房地產業的市場流通、加強市場自我調控都具有不可替代的積極作用。然而，在看到房地產經紀服務業積極作用的同時，這一行業在客觀上暴露出來的服務質量參差不齊、經營行為不規范、從業人員素質低下等一系列問題，嚴重阻礙了行業發展。

住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合頒布的《房地產經紀管理辦法》是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章，該規章旨在從制度層面規范房地產經紀活動，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益，從而為促進我國房地產行業各級市場健康發展提供制度保障。

一、房地產經紀服務業的內涵

房地產經紀是由房地產經紀人(個人或機構，統稱經紀人)完成的促進房地產市場交易順利實現一系列居間、、行紀等經紀活動，是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作的經紀服務。

二、重慶市房地產經紀服務業現狀分析

1997年直轄以來，伴隨著重慶市城市化水平高速發展，重慶市房地產經紀服務市場得到快速發展的同時，其交易形式仍主要采用房地產經紀組織“居間”交易模式，這種相對落后的交易模式存在許多問題。

(一)經紀機構準入門檻低，良莠不齊。因工商注冊不以辦理相關資質為前提，造成規模小、執業風險意識不強、服務質量低的經紀機構大量存在，甚至出現1人公司。在國家對房地產的宏觀調控政策作用下，引發一批小規模的經紀機構迅速關門，遺留問題無人解決，易引發社會矛盾。

(二)經紀機構惡性競爭，缺乏誠信，甚至采取欺詐等手段促成交易。例如《重慶市物價局、重慶市國土資源和房屋管理局關于印發規范房產經營收費的通知》(渝價[2000]358號)規定，房屋買賣收費，按不超過成交價的2％計收。而有一些大型經紀機構收費高達3％4％，又有小型經紀機構迫于市場競爭壓力，收費打折到0.5％至1％，造成了同行業不正當競爭；交易活動中還存在房地產經紀服務人員偷吃“差價”、簽訂“陰陽合同”、“一房二賣”糊弄人現象，嚴重擾亂了房地產經紀行業市場秩序。

(三)經紀人員素質普遍偏低，故意或無意間造成交易糾紛

1.利用不具備條件的房產進行公開掛牌銷售。一些中小型經紀機構的員工在促成買賣雙方進行交易的過程中，不履行合理審查房產證件和賣方授權的義務，利用買賣雙方對房地產買賣流程的信息不對稱的現實情況，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產交易。導致房地產經紀合同無效，從而損害了買賣雙方的利益，引發糾紛。

2.缺乏基本的職業道德，販賣客戶資料獲取利益。

(四)部分經紀機構內部管理混亂

1.招聘人員素質標準不一。多數房地產經紀機構招聘經紀人員時，對經紀人員沒有資質和學歷的要求，又缺乏系統的培訓，導致大多經紀人員缺乏從業責任心和法律知識，致使不少房地產經紀合同因經紀人員的疏忽不能履行或無效，從而引發糾紛。

2.經紀機構合同往往不合規范。

(五)相關法律法規滯后，加大了此類糾紛事件的處置難度

重慶國土資源房屋評估與經紀協會于2005年制定了《重慶市房地產經紀機構資質和房地產經紀人員職業資格管理暫行辦法》。然而，隨著房地產市場不斷發展，由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性所引起的房地產經紀服務業的復雜內涵，以及其業務范圍均早已超過相關法律法規的規定，在服務過程中出現的許多新問題，由于行業標準不明晰或相關制度落實不到位導致的制度缺失等，在一定程度上阻礙了重慶房地產經紀服務業健康有序發展。

三、規范重慶市房地產經紀服務業的對策建議

借簽國內外房地產經紀服務業的先進發展經驗，結合重慶實際情況，相關政府職能部門應以“五個重慶”、“民生十條”建設為契機，從制度層面著力推進重慶房地產經紀服務業健康有序發展。

(一)主管部門及經紀機構方面。進一步明確重慶國土資源房屋評估與經紀協會的職責，落實房地產經紀機構設立的條件、程序以及經紀機構年檢年審制度，加大行業監管力度，提高經紀機構違規成本，從源頭上規范經紀機構誠信、合法經營。建議引入房地產交易當事人監督模式和經紀市場競爭對手監督模式，作為政府監督的輔助手段。

(二)職業資格方面。房地產經紀主管部門可借鑒美國房地產經紀行業管理的基本制度，建立嚴格的執業牌照管理制度與教育訓練制度，規定經紀機構的每項成交業務必須由取得資格的經紀人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規定房地產經紀人實行終身負責制，即對自己的行為終身負責，并將成交業務量作為各經紀人(協理)執業業績，終身備案登記(經紀人(協理)更換執業機構可據此作為業績證明)，從而為規避房地產經紀糾紛從制度上提供可能。

(三)成交合同方面。取消現狀下各經紀機構各自采用自己訂立合同的現狀，由主管部門統一制定規范的格式合同，并且統一編號，由經紀機構統一到房地產經紀人協會處集中采購(或無償領取)。合同從成交價款、標的、經紀費用取得等重要要素等方面進行統一，從而從合同上規避由于信息不對稱所帶來的行業交易秩序混亂現象，提高行業形象，為房地產經紀行業長期可持續發展提供保證。

(四)客戶宣傳方面。充分利用各種宣傳手段，提高購房客戶的法律意識。很多購房者在購買房屋時只是聽取房屋經紀的一面之辭，對房地產買賣交易流程缺乏認識。因此，政府有關部門應利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報紙、廣播、網絡等傳統方式，結合要求經紀機構門店張貼政府統一派發的流程圖和注意事項的行政手段，提高購房客戶的風險意識和法律意識。

參考文獻：

[1]任志強.制度改革才能讓房地產業回歸正軌[J]中國企業家，2011，(16)

房地產經紀管理辦法范文3

[關鍵詞] 房地產經紀 經紀人員 職業資格 制度

2001年12月18日國家人事部、建設部聯合發出關于印發《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》（以下稱《暫行規定》）和《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》的通知（人發［2001］128號），標志著我國房地產經紀人員職業資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強化了對房地產經紀人員的監管、提高了房地產經紀從業人員的職業水平，對規范房地產經紀活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進一步進行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。

一、我國房地產經紀人員職業資格制度存在的問題

從目前來看，我國房地產經紀人員職業資格制度存在的問題可分為以下兩大類：

1.房地產經紀人員職業資格制度執行不到位

（1）房地產經紀人員職業資格考試制度執行不到位。《暫行規定》規定房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。前者實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實行全國統一大綱，各省、自治區、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續開始舉行當地的房地產經紀人協理從業資格考試。相當多的省份至今仍未啟動當地的協理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當于協理級的資格考試，但沒有采用由建設部擬定、由人事部審定的全國統一的協理資格考試大綱，且各地所發資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產經紀人崗位證書》、《房地產中介服務人員資格證書》、《房地產經紀資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產經紀人員資格考試，未經過專門培訓和考試的人員素質低，所提供的服務質量不高。

（2）房地產經紀人員職業資格注冊制度執行不到位。按《暫行規定》，取得房地產經紀人或協理職業資格證的人員受聘時，應當申請辦理注冊手續；在注冊有效期內，變更執業或從業機構者，應當及時辦理變更手續；再次注冊者，須提供接受繼續教育和參加業務培訓的證明。現時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續，未取得《注冊證》而從事經紀業務；變更執業或從業機構者未及時辦理變更手續；繼續教育和業務培訓工作不規范，參加人數少，尤其是協理級的繼續教育工作在多數地方還未開展起來。

（3）房地產經紀人員職業資格證書使用制度執行不到位。按《城市房地產中介服務管理規定》（1996年1月18日建設部令第50號），設立房地產中介服務機構須有規定數量的房地產經紀人。嚴禁轉讓《房地產經紀人資格證》。但由于近年來房地產經紀服務市場十分繁榮，房地產經紀機構迅速擴張，并爭相開設分行、連鎖店，產生了對經紀人員職業資格證書的大量需求，從而出現了出租、轉借房地產經紀人員職業資格證書的交易市場。

2.房地產經紀人員職業資格制度不完善

我國房地產經紀人員職業資格制度不完善表現在如下方面：

（1）考試次數少。我國房地產經紀人執業資格考試每年舉行一次，舉辦房地產經紀人協理從業資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數少，有志于從事房地產經紀行業的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓和考試，也不能滿足房地產經紀服務市場對受過專業培訓并持證的、具有較高房地產經紀專業水平人員的大量需求。同時這也是造成現實中不少人員無證上崗的一個原因。

據香港地產監管局網站（省略.hk），2008年香港地產資格（相當于房地產經紀人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業員資格（相當于協理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。

（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規定。香港對資深從業人員、新加坡對高校相關專業畢業生，都是豁免其資格考試而由管理機構直接認定其執業資格。我國每年都有一大批房地產類專業的大專、本科畢業生涌向就業市場，他們若要直接從事房地產經紀業務，也首先必須與非房地產類專業的畢業生，甚至與高中畢業生一樣參加培訓、考試以取得資格證。而培訓和考試的內容基本上又是他們在高校中學過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業成本。同時也顯現出我國房地產經紀專業人才培養的低效率。

（3）沒有房地產經紀人員職業資格終止的規定。在國外及我國港臺地區，暫停或吊銷職業資格，作為對職業資格持有者違法違規的處罰。如美國商業職業法典10176項和10177項中列舉了各種有關房地產經紀人和銷售員（相當于我國的協理級）執照暫停或吊銷的規定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執照、違反道德規范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負起監督責任等。其中“未負起監督責任”是指經紀人對其屬下的銷售員負有監督的責任，如果因為監督不嚴而導致客戶受到嚴重損失時，則經紀人負有連帶責任，經紀人可能會因此而被暫停甚至吊銷執照（作為房地產經紀人員執業資格的證明）。而我國的《暫行規定》第二十五條規定：“房地產經紀人有權指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務”，但沒有相應的罰則條款。

二、對健全和完善我國房地產經紀人員職業資格制度的建議

筆者對上述我國房地產經紀人員職業資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關部門參考。

1.加強對房地產經紀人員職業資格監管法律制度建設

房地產經紀人員職業資格監管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構成完整的職業資格制度。而監管制度又是其他各項子制度得以貫徹執行的保證。美國有專門規范房地產經紀人資格的法律，即各州的執照法，且是規范經紀業最嚴密的法令。該法的目的是通過規定發給經紀人執照所需符合的標準與所需具備的資格，來維護房地產經紀業的一定的專業服務水準，從而使消費者免受不良經紀人之害，同時也保護持照經紀人免受不正當的競爭。又如香港的《地產條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產經紀業管理條例》，都對本地區房地產經紀人員職業資格管理和房地產經紀服務市場的監管起到很好的作用。

目前，我國涉及房地產經紀人員職業資格監管方面的立法，有建設部制定頒布的《城市房地產中介服務管理規定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經紀人管理辦法》。地方性的法規、規章雖然部分省、市都有，但各地不統一。這樣，一方面全國性的法律法規不健全，另一方面各地的法規、規章又缺乏權威性，全國房地產經紀服務市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產經紀人員職業資格監管法律制度建設。筆者建議我國制定房地產經紀專門法律法規：《中華人民共和國房地產經紀管理法》或《房地產經紀管理條例》（由國務院頒發）。立法中要把對房地產經紀人員職業資格的監管作為重點和核心內容，改變過去側重對房地產經紀機構的監管的做法。

2.全面落實房地產經紀人協理考試、注冊制度

協理級層次的人員數量比經紀人層次的多得多，能解決大量人口的就業問題，但也不能因為職業素質差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業人員的職業素質。建議國務院規定各省、自治區、直轄市舉行房地產經紀人協理級資格考試的最遲開始時間。建議除統一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。

嚴格執行注冊制度，未按規定辦理注冊手續的人員不得以房地產經紀人協理的名義開展經紀業務。再次注冊者，必須提交接受繼續教育和參加業務培訓的證明。政府主管部門或行業組織應向他們提供繼續教育的機會，如舉辦培訓班、研討會、學術講座、網絡在線課程等。要量化繼續教育條件，建議借鑒發達國家的做法，用學時數或參加學術活動的小時數來衡量。協理級資格注冊的有效期，有的地方規定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協理級人員的職業變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。

3.增加房地產經紀人員職業資格考試的次數

為解決持證人數少和加快房地產經紀專業人才的培養，建議房地產經紀人執業資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設部、人事部在每年初提前預公告。建議房地產經紀人協理從業資格考試定為每年2～4次，各省份根據當地房地產經紀服務市場對人才的需求情況靈活調整考試次數，具體考試時間由各省份建設部門、人事部門在每年初提前預公告。

4.增加對高校房地產類專業畢業生豁免資格考試的規定

為培養專家型的房地產經紀人才，提高人才培養的效率，建議規定：對房地產類專業的畢業生，如《房地產經營與估價》專業（專科）、《房地產經營管理》專業（本科）、《工程管理》專業房地產方向（本科）、《工商管理》專業房地產方向（本科）等畢業生可以不參加房地產經紀人協理從業資格考試，在房地產經紀機構見習滿一年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業務工作滿3年（專科）或2年（本科），并能提供接受繼續教育的證明，可直接向管理部門申請，經審核后領取《房地產經紀人執業資格證書》。

而對各專業的房地產研究方向的碩士、博士，規定其在房地產經紀機構見習滿半年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業務工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領取《房地產經紀人執業資格證書》。

5.明確規定房地產經紀人員職業資格終止的情形

法律法規要明確規定暫停使用資格證書（即職業資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業資格的永久終止）的具體情形，以便各監管部門依法對違法違規人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。

加大對房地產經紀人員的監管和處罰力度。建議有關法律法規增加房地產經紀人對房地產經紀人協理違法負有連帶責任的條款，建立房地產經紀人負責制度。這樣房地產經紀人協理就必須接受來自政府的監管和來自所在經紀機構的房地產經紀人的監管，這種分層次的監管方式，既保證了政府對市場的有效監管，又減少了政府的管理負擔。對參與出租、轉借職業資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。

參考文獻:

房地產經紀管理辦法范文4

[關鍵詞] 經紀 房地產市場 商品 信息

一、我國房地產經紀行業的由來

我國房地產經紀業的歷史源遠流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產經紀活動的人,當時從事房地產經紀活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”,這一稱謂一直沿用到清代;1840年之后，隨著通商口岸的設立以及租界的設立,許多外商紛紛在中國投資房地產,在我國一些通商口岸城市，如上海,房地產經紀活動隨之產生,在當時出現的專門為房地產業主經營和轉手出租房屋的人，被稱為“二房東”。“二房東”、“房地產掮客”作為一個社會階層一直延續至解放初期。

解放初期,民間房地產經紀活動比較混亂,在20世紀50年代初期,政府加強了對經紀人員的管理,整治了當時的房地產經紀業;隨后由于住房作為“福利品”由國家分配,房地產業一度消失，房地產經紀活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經濟體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產業的蓬勃發展，人們生活、學習和工作節奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強大推力下，作為為房地產業發展服務的房地產經紀業也在逐步發展中形成市場。2001年8月15日建設部了修改的《城市房地產中介服務管理規定》,2001年l2月18日人事部、建設部印發了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》，對房地產經紀人的考試、注冊、職責等進行了規定，現在建設部即將出臺《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀人作為專業技術人員的法律地位得以確立，我國當代房地產經紀行業逐步為社會所承認。

二、經紀人在房地產市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經紀、經紀人的概念還沒有形成統一的認識，立法界對經紀、經紀人的概念內涵也存在著較為廣泛的爭論。有學者認為經紀包含以下三方面內容：第一，經紀是以收取傭金為目的的有償服務活動；第二，經紀的內涵包括了居間、行紀和等所有受托行為；第三，經紀行為主體包括自然人、法人和其他經濟組織。持這種觀點的人認為：經紀活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務緊密聯系在一起的，經紀人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務，即行紀行為；另一方面又以委托人的名義從事活動。正因為這種觀念，為黑中介――低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經紀人的作用不是促成交易，變成低進高出的商人，以致部分經紀人、經紀公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實不然。

筆者認為，房地產經紀的概念與普通經紀概念不同，分析房地產經紀的內涵要從我國房地產經紀業實際、從有利于規范管理房地產經紀業的角度出發，對我國房地產經紀的內涵進行約定，其內涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點是房地產經紀人作為受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。也可以說是一般意義上的經紀概念。二是，其特點是房地產經紀人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被人直接承擔房地產經紀人的法律責任，房地產經紀人的報酬由合同約定。這時的房地產經紀人與一般意義上的經紀人概念則完全不同。據上，由于房地產經紀的內涵包括居間與兩部分內容，本文所論及的僅限于居間內容，即一般意義上經紀的概念，受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。這樣，房地產經紀人作為專業技術人員，借助個人的專業知識和對房地產市場信息的充分把握，輔以法律素質、業務技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協調談判能力和應變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產經紀人才能在由房地產這種特殊商品構成的信息不對稱的房地產市場中，解決信息不對稱，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，彰顯其社會作用。

三、經紀人在房地產市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產經紀人，不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人在房地產市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，而不是低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱所引發的。正是因為房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱，才有房地產經紀行業。

1.房地產商品的特點探究

筆者以為房地產商品的如下特點,造成房地產市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產一個最重要的特點是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習慣，每宗房地產的溫度、濕度、日照、交通、周圍環境等均有一定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置。房地產的這種不可移動性，決定了房地產市場只能是一個地區性的市場。

(2)獨一無二性

房地產不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產是完全相同的。房地產的獨一無二性，使得房地產之間不能實現完全替代，從而房地產市場不能實現完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產的利用在不同用途及利用方式之間出現了競爭和優選的問題。

(4)相互影響性

房地產的價值不僅與其本身的狀況有直接的關系,還取決于周圍其他房地產的狀況,受附近房地產用途和開發利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產的限制一般通過警察權、征用權、征稅權、充公權來實現。這一點說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產政策的重要性。

(6)難以變現性

房地產價值大，加上不可移動性和獨一無二性，因此，房地產變現困難；如果快速變現，又只有相當幅度的降價。

2.房地產市場信息不對稱探究

房地產經紀管理辦法范文5

美國MLS(Multiple Listing Service)系統全稱為多重上市服務系統或房源信息共享系統，它以會員聯盟的形式，將會員的房源和求購信息納入一個信息系統中，由會員共享系統的信息資源，提高房屋租售的效率。幾乎90％的經紀人加入了MLS系統成為會員，會員得到客戶的銷售委托或者購買委托后，相關房源信息即被傳到該系統上，加入系統的會員都能共享該信息，使房源信息最大化公布，以最快速度為委托方尋找買方或賣方。

與MLS系統相適應，美國通常采用獨權或者獨家。在美國房地產經紀通常包含了三種方式，即獨權(Exclusive right to sellListing)、獨家(gxclusive agency Listing)和一般(即我國普遍實行的開放性，Open Li sting)。所謂獨權，就是賣方只能委托一位經紀人放盤，只要該經紀人在合同約定時間內成功將房屋售出，賣方就要支付約定全部傭金；即使是賣方自己賣出房產，也必須向經紀人支付傭金。而獨家與獨權的不同點只在于，如果賣方自己售出房產，則不必支付傭金。這里我們只討論獨家模式。

獨家人享有的專有權，但是他并不是獨家壟斷。獨家以信息資源共享為前提，凡是會員的經紀人都可以共享信息，為委托方尋找買方或者賣方，而最早促成交易的經紀人則可以與獨家人分享傭金，賣方不需要額外支付傭金，這相當于賣方只支付一份傭金就可以享受多重的服務，房產可以最快速度售出。賣方經紀人與買方經紀人直接通過該系統相互作用，賣方與買方并不直接接觸，經紀人不必承受跳單的風險，既提高了行業效率，又保障了經紀人的利益。因此，獨家可以看成是一種激勵制度，只要簽訂了獨家制度，無論最后是誰最先促成交易，獨家人都可以獲得傭金，這才激勵獨家人積極將房源信息上傳MLS系統。因此，獨家是MLS系統的核心規則，MLS系統是獨家的前提條件。

二、探索MLS系統及獨家制度在我國的建立

MLS系統發展70余裁并成功運用于美國、加拿大、英國等國家，已經發展為一套成熟、規范的操作模式，又因為采用獨家、獨權方式，房產經紀交易很少出現糾紛。美國新建商品房的20％是通過經紀人銷售的，二手房市場通過經紀人銷售的占到了90％～95％。可見美國社會對房地產經紀行業的認可度比較高，這不僅是因為制度發展、法制環境成熟，也因為從業人員文化素質較高，社會誠信氛圍濃厚，政府、行業組織對從業人員的管理也十分嚴格。因此，正確認識并借鑒美國的經驗對完善我國房地產經紀行業的發展不無裨益。

1.我國建立MLS系統的可行性分析

MLS系統是獨家模式運作的前提，因此要推行獨家模式，就要先建立MLS系統，否則獨家就將淪為獨家壟斷。

2011年國家三部委聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》第27條規定：房地產經紀行業組織應當制定房地產經紀從業規程，逐步建立并完善資信評價體系和房地產經紀房源、客源信息共享系統。這條規定可謂是建立MLS系統的信號燈，但筆者認為應當由政府牽頭來建立這個系統。很多業內人士都曾呼吁建立信息資源共享系統，但建立這個系統，除了本身需要技術、資金支持以外，前期的調研、信息收集、統籌以及系統建立以后的普及、技術培訓、系統維護等是一個龐大的工程，在我國目前行業自律組織本身發展就十分薄弱的情況下，如果期望由行業組織來完成，這個設想只能永遠停留在喊口號的層面。政府本身就是房地產中介行業的監管機構，又是非盈利機構，在技術支持、資金、推廣、培訓等方面都比行業組織有更強大的力量，所以，由政府來做比較可行。事實上，蘇州市從2007年就開始推行二手房網上交易、公開掛牌，市區所有存量房出售或承購信息，必須在經房管部門審核后，通過存量房買賣網上管理系統公開對外掛牌；所有房產中介必須通過網絡操作從事居問經紀業務；所有買賣契約和出售(承購)居問委托協議，也必須通過網上管理系統在線簽訂并及時備案；市房地產市場管理處負責市區存量房買賣網上管理操作系統的建設和維護。上海市則自2006年就開始執行存量房經紀合同和交易合同網上備案制度，經紀合同經網上備案后房源才可對外。計算機應用技術的社會化以及網絡的普及使得房地產經紀行業的信息化建設已有了長足的發展，再加之部分城市已有的嘗試，應該說，我國建立MLS系統的時機與條件已經成熟。

除了資源共享，MLS系統還具有強大的分析統計功能。該系統囊括了賣方、買方、房源以及交易的全部信息，形成一個具有規模的數據庫。由于幾乎所有的交易信息都能通過該系統反映出來(自主成交的除外)，交易過程公開化、透明化，政府能夠隨時了解房地產市場交易的真實信息，這樣既規范了行業操作，又為企業和市場監管部門提供了決策依據，也解決了市場與監管信息不對稱的問題，可謂是一舉多得。

2.獨家模式建立的可行性分析

MLS系統的核心是獨家，二者相互彌補，缺一不可。筆者認為，在我國推廣獨家模式的難度甚于MLS系統的建立。后者主要是資金、技術的問題，而前者涉及到觀念、行業風氣甚至行業內可能“沈牌”的問題。

我國目前普遍采取居問模式。由于居問不同于，經紀人只是為委托人提供機會，促成買賣雙方交易成立，實際上是為買賣雙方牽線搭橋，因此無論買家抑或賣家，更重視的只是交易對方，經紀人只是為他們找到對方、促進合作的一個中間人。經紀人“一手托兩家”，與買賣雙方始終處于一種疏離狀態，與其中任何一方都無法建立起緊密的關系，因此出現“跳單”也就不足為奇了。而要明確委托人與經紀人之間的法律關系，就必須要建立獨家制度，確定經紀人委托人，對外處理委托事務，只為委托人一方服務，這樣委托人與經紀人建立起牢固的委托關系，經紀人才能為實現委托人利益最大化恪盡職守。《合同法》關于委托合同的規定可以看作是獨家的法律基礎，例如第402條、第403條規定了委托人的介入權以及委托人、第三人的救濟，因此在法律層面推行獨家制度是可行的。

在獨家的基礎上，同時規定獨家人和最早促成交易的其他經紀人共享傭金的機制。在經紀人已經熟悉并習慣了開放性模式的情況下，要他們將傭金拿出來與他人共享，經營觀念的轉變是一項較為艱難的任務。蘇州市實行網掛交易以來，大部分經紀機構和經紀人都能遵守各項規程，但隨著市場競爭加劇，房源成為各經紀機構競爭的核心因素，經紀機構擔心被競爭者搶走房源，往往是先確定交易或者買賣快要成交才進行網掛，之后再辦理過戶手續。還有一些

小經紀公司根本不掛牌，以“自主成交”的名義瞞天過海，而這些成交量是不反映在掛牌信息量上面的，因此有時候會出現掛牌量降低、成交量反而上升的現象。出現這些現象就是因為沒有獨家、共享傭金的機制，沒有傭金的激勵，經紀人就不愿意將房源共享。在開放性模式下，大小企業小心翼翼守著各自的房源，頂著租金、員工等各項成本的壓力，在二手房市場艱難競爭，即使一些規模較大的企業也表示“做得很辛苦”。而通過獨家，再借助MLS的平臺共享房源，大企業借助品牌效益可以更快地將房產賣出，小規模企業則能拓寬信息渠道，提高業務量。這樣一來，無論大小企業都能盈利，不會出現強者更強、弱者更弱的極端局面，同時也理順了行業秩序，避免了惡性競爭。因此要通過宣傳和試行讓經紀機構和經紀人了解并接受獨家的優勢，轉變觀念。不僅如此，還必須讓消費者了解獨家并不是限制他們的選擇權，反而恰恰通過獨家和MLS系統讓他們豐富選擇空間、便捷選擇途徑、節約選擇成本。只要消費者接受這種模式，經紀人又能分享傭金，獨家推行起來就會比較容易。

20世紀80年代以前，我國臺灣地區與內地現在的行業情況十分相似：開放、惡性競爭、行業秩序混亂。自1984年“太平洋房屋”引進日本、美國的獨家模式，成為第一家取得房屋中介經營執照的公司，開啟了臺灣中介行業新的里程碑。隨后各中介開始紛紛效仿，獨家模式逐漸推廣開來。但由于臺灣一些企業逐漸做大，形成了企業內部的信息共享系統，因此大企業不愿意在行業內信息共享，所以臺灣只有獨家而沒有MLS系統。而內地現在有網掛制度，具備了MLS系統的雛形和物質基礎，如果同時再推行獨家模式，將二者結合起來，可突破現有模式的瓶頸，不斷探索創新，將非常有利于促進我國房地產經紀行業的發展壯大。

三、完善我國房地產經紀行業的規范

房地產經紀是服務行業，沒有實體性產品，因此，對其的管理應當側重于對服務過程的規范，即從人到機構再到行業是需要全面規范的。

政府的精力畢竟是有限的，因此政府應當鼓勵建設行業自律組織，并通過授權的方式將部分權利下放給行業組織，逐步形成行業組織主導、政府引導的新局面，這樣既有行業組織內部自律，又有了政府外部引導監管。行業組織則應當肩負起制訂行業規則、服務標準以及職業考核、培訓、資信評價、資信公開等方面的職責，同時架好行業與政府、社會之間的溝通橋梁，通過對人員、機構以及整個行業內部的規范，改善社會對經紀行業的評價，自上而下在經紀行業內部形成完整的規范體系，促進房地產經紀行業的持續發展。

對從業人員，除了應當嚴格執行經紀人執業考試以及年檢制度、加大監督以外，筆者設想，對房地產經紀人(或中介從業人員)的管理可以參考國家對律師的管理，住建部履行類似司法部的職能，地方房管局以及行業組織履行類似地方司法局和律協的職能，二者在性質和管理方式上可以有所差異(比如行業組織可以是營利機構)。可以借鑒對律師的管理體制，以“人必歸業，業必歸會”的方式完善誠信監管、學習培訓、考核、處罰、退出等機制，對房地產經紀人(或中介從業人員)隊伍進行管理。

在經紀機構監管方面，要提高準入門檻，嚴格執行資質認證和信息公開，樹立品牌意識，提高企業形象和服務水平，鼓勵中小企業通過吸收合并以壯大規模。

房地產經紀管理辦法范文6

摘 要：房地產業已成為特定非金融行業中最易被洗錢分子所利用的行業，建立健全房地產業反洗錢法規制度已成為當務之急。本文從反洗錢的角度系統梳理了房地產交易的現行法規，為房地產業反洗錢專項制度的建立探索基礎，并為反洗錢法規與房地產交易法規的有效銜接提供依據。

關鍵詞：房地產；反洗錢；交易法規

隨著金融業反洗錢監管制度的不斷完善，洗錢風險向特定非金融領域和機構轉移的傾向變得日益明顯。統計《中國洗錢犯罪案例剖析》和《中國反洗錢報告》（2010年至2012年）公開披露的113個洗錢案例，其中26個案例涉及房地產行業，比例高達23%，房地產業已成為特定非金融行業中最易被洗錢分子所利用的行業。然而，我國對房地產業的反洗錢義務尚未作出明確要求，因此建立健全房地產業反洗錢法規制度已成為當務之急，而在建立房地產業反洗錢專項制度之前，需要系統梳理房地產交易的現行法規，以便為房地產業反洗錢專項制度的建立奠定基礎，并與之有效銜接。一、現行房地產交易法規梳理房地產業作為經濟發展和社會穩定中具有重要影響和作用的產業，為維護其健康發展，國家出臺了一系列法律法規。2007年出臺的《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國城市房地產管理法（修正案）》構成房地產業的基本法律。2001年建設部的《商品房銷售管理辦法》是房地產交易的基本規范性文件。2004年建設部印發的《房地產市場信息系統建設工作綱要（試行）》，從系統要求、數據采集與整合、系統管理等方面對房地產市場信息系統建設提出了規范性要求，其中涉及了一定的收集客戶信息要求。2008年建設部頒布的《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中明確了房屋的權屬登記問題。作為對《房屋登記辦法》的進一步細化，住建部于2012年4月頒布了《房地產登記技術規程》，該規程分別從登記程序、登記歸檔、登記資料利用等層面對房屋登記做了詳細的規定。2011年住建部聯合相關部委的《房地產經紀管理辦法》對房地產經紀機構和經紀人的職責與義務作了明確規定，是進一步完善房地產法規的重要組成部分。此外，各地也相繼出臺了地方性法規，目的在于對新建商品房預售資金實行監管，加強房地產中介服務管理，規范和完善房地產市場秩序。二、房地產交易法規對開展反洗錢工作的基礎作用雖然現行的反洗錢法律法規主要是針對金融機構而言的，但其所秉承的“了解你的客戶”的基本原則，所涵蓋的客戶身份識別、交易記錄保存和可疑交易報告等反洗錢工作要求同樣也是FATF明確要求應用于特定非金融行業反洗錢法律法規構建的基本內容，可據此審視房地產交易法規。（一）客戶身份識別。在房地產交易中實行實名制購房是我國一直堅持的制度，體現在房地產交易的各環節中。建設部已在2006年的工作要點中提出落實房地產預售及銷售階段的合同聯機備案和實名制購房制度，并表示通過修訂有關法規和加強配套制度建設進一步完善。《商品房銷售管理辦法》第16條、《城市房地產轉讓管理規定》第7條和第8條規定了在簽訂房屋買賣合同時必須登記交易雙方的身份信息，如果買方是自然人，則要核對并登記身份證件號碼。《城市商品房預售管理辦法》第10條規定，商品房預售合同要向政府有關主管部門進行備案。預售合同為事先制定好的格式合同，身份信息為必填項。對外國人在中國購買房屋，2006年7月，建設部聯合其他部委的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》對外國公民和機構在中國購房做出了嚴格的身份要求和驗證程序。（二）交易記錄保存。對于房地產交易來說，房屋買賣合同是買賣雙方的交易記錄。為使政府部門掌握有關房屋買賣的信息，《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條規定商品房預售合同要向政府有關主管部門進行備案。2008年5月實施的《房屋登記薄管理試行辦法》第十三條規定登記簿應永久保存，采取相應的安全防護措施并制作電子備份。2012年頒布的《房地產登記技術規程》中5.1.1規定，登記事項登簿后，房地產登記機構應將登記申請材料、登記審核材料和具有保存價值的其他材料收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除被列入可銷毀范圍的登記檔案為定期保存外，均應永久保存。這些規定均為重現交易記錄奠定了前提基礎。三、房地產交易法規在反洗錢方面的提升空間（一）現行房地產法規的立法角度尚未考慮反洗錢因素。一方面，縱覽所有房地產的法規條款，未能找到一處直接出現“洗錢”或“反洗錢”詞匯的條文。另一方面，所有對違法違規行為進行預防和打擊的房地產法規，重點主要集中在擾亂房地產交易秩序，維護市場健康穩定等方面。如《城市房地產管理法》第一條明確提出“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法”。雖然黑錢流入房地產市場也可能會擾亂房地產市場秩序，但現有的法律法規并未明確將通過房地產交易洗錢列為預防和打擊對象。（二）現行房地產相關法規僅要求收集客戶的少部分信息，難以滿足反洗錢工作的需要。《商品房銷售管理辦法》第十六條規定了商品房買賣合同應當明確的主要內容，其中僅在第一款“當事人名稱或者姓名和住所”中提及客戶個人信息。然而，這種籠統的規定導致房地產機構掌握的客戶信息量過少，無法真正做到了解客戶。另外，《房屋登記簿管理試行辦法》第九條明確了房屋所有權的內容，其中包括了房屋所有權人、身份證明號碼、戶籍所在地、房屋所有權取得方式等信息。對該辦法的解釋中，明確規定了前述概念具體包括的含義。該辦法雖然較《商品房銷售管理辦法》對客戶的信息更全面，但同樣與反洗錢的需要距離較遠。（三）現行房地產相關法規對客戶的資金來源關注不夠，注重客戶的資金安全。在整個房地產法規體系中，涉及資金管理的內容并不多，主要對房地產開發商在預售房時取得的資金管理和客戶交給房地產經紀機構的資金安全。如2006年建設部與中國人民銀行聯合下發了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，通知要求要建立存量房交易結算資金管理制度，規范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉，加強交易結算資金專用存款賬戶管理。這些要求的主要目的是為了建立主體誠信、行為規范、監管有力的房地產經紀市場秩序，維護房地產經紀活動當事人的合法權益。僅有的提及資金來源的《商品房銷售管理辦法》，在第十六條第四款中明確要求購房合同應包括“商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間”等內容。然而，遺憾的是，該辦法中所提到的“付款方式”并非一般意義上理解的“現金、銀行轉賬、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等購房款的繳付形式，因此，從購房合同中的“付款方式”上，幾乎無法得到客戶的資金來源信息。（四）現行房地產相關法規中，有利于反洗錢工作開展的法規不健全、推行緩慢。早在2005年5月，建設部等七部委就曾聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，其中第七條規定：實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。2006年7月的《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》再一次明確要求房地產管理部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。應該說，“購房實名制”的推行是非常有利于反洗錢工作的，它為了解客戶、進行客戶身份識別提供了前提。然而，房地產業的法規體系中只有實名制而沒有相應的配套措施，很容易出現管理漏洞，也使這項制度在反洗錢中發揮的作用大打折扣。2004年建設部辦公廳印發的《房地產市場信息系統建設工作綱要（試行）》提出了房地產市場信息系統建設的基本工作思路，即“以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產管理的各業務系統，將分散于房地產開發、轉讓、租賃登記備案、權屬登記等管理環節的市場信息有機整合起來，”。在以后的五年中，各地已基本建立了當地自己的房地產市場信息系統。然而，從反洗錢的角度審視上述基本工作思路，“以城市為單位”的指導思想幾乎已經成為“建立全國聯網的聯機備案系統”的制度。這樣，僅能掌握每個購房者在當地的房產情況，而無法發現洗錢分子在全國范圍內不同地區購置多套房產的犯罪行為。另外，在調查中也發現，雖然各城市建立的房地產市場信息系統基本包含了上述工作綱要提及的模塊，但仍存在一定差異，同樣不利于將來各地不同系統之間的聯網整合，在反洗錢方面的作用也將受到一定限制。上述分析不難發現，我國房地產業現行的交易法規體系預防和打擊洗錢犯罪的作用是有限的。當然，《反洗錢法》出臺較晚也是造成這種狀況的客觀原因之一。如何改變這種狀況已成為需要重點研究的問題。較大范圍的修改既收效緩慢也是不現實的，在《反洗錢法》的指導下，針對房地產業另外制定出臺符合行業特色的專門的反洗錢法規才是合理之舉。四、房地產業反洗錢法規建設的建議國際反洗錢組織FATF關于反洗錢工作的最新40項建議中，共有9項建議涉及包括房地產業在內的特定非金融機構，其中建議10、11、12、15、17中規定的客戶盡職調查和交易記錄保存義務，建議18、19、20、21規定的可疑交易報告義務以及建議28明確的監管原則，這些建議要求各國對特定非金融機構建立反洗錢工作體系。然而，目前我國房地產業的法規建設重在產權界定的清晰性和交易合法性的行政審批環節，缺乏對房產購置資金來源的合法性以及資金交易的監測手段。例如，現行規定已經要求買賣房地產的客戶在房地產交易登記中心辦理產權登記時，應當提供真實有效的身份證明文件，但考慮到可疑交易的分析排查需要，需要房地產開發企業或房地產經紀機構協助客戶除提供真實有效身份證明文件外，房地產開發企業或房地產經紀機構也應對實際控制客戶的自然人和交易的實際受益人身份、資金來源、交易目的、職業等背景信息進行了解和登記。要求房地產機構在客戶盡職調查方面達到上述標準，首先要克服制度障礙，可選擇的思路有兩條：其一，全面修改房地產業的相關制度，加入反洗錢內容，比如明確客戶身份識別的主要要素和資金監測的主要內容；其二，由反洗錢行政主管部門會同相關部委聯合出臺較高級別的包括房地產業在內的特定非金融機構反洗錢高級監管原則，再由具體行業主管部門結合實際情況予以具體化。相比而言，第二種思路較之第一種思路對現有房地產業的管理體系影響較小，更便于實現和實施。在《反洗錢法》的框架下，中國人民銀行應會同房地產業的行業主管部門，共同制定房地產業的客戶身份識別、大額交易和可疑交易報告等制度，清晰房地產業反洗錢義務主體和職責，明確監管機構職責。房地產業的反洗錢義務主體應該包括房地產開發商和二手房交易中介機構等房地產機構。在客戶身份識別方面，規定房地產機構核對登記購房者的真實身份信息，留存單位營業執照、稅務登記證、法定代表人或負責人等身份證明文件，登記自然人姓名、身份證件種類及號碼、住址、職業、收入水平以及交易房產基本信息，并留存有效身份證件影印件。與此同時，住房與城鄉建設部應及時修改統一的制式購房合同，增加客戶身份信息量，補充可進一步了解客戶的必要信息。大額交易和可疑交易報告制度，應明確規定大額交易和可疑交易報送主體、時間和途徑，可原則性地列舉房地產交易中的可疑交易特征和可疑行為特征。具體如：（1）在購房手續辦理過程中，客戶突然提出要求變更買受人姓名的；（2）按揭購房后，突然提前償還剩余房款的；（3）直接以50萬元以上現金支付房款的；（4）不關注房產質量、物業等要素，大概了解后直接購房的；（5）一次性以同一身份證購買三套（含）以上房產的；（6）通過他人賬戶支付房款，而不能合理解釋付款人和買受人關系的；（7）購買房產后無合理原因強烈要求全款退房的；（8）持有他人身份證件購房，且不能解釋購房人和身份證件所有人關系的；（9）持有假身份證件購房的；（10）以明顯高于或低于市價進行房地產交易等。此外，中國人民銀行和住房與城鄉建設部也應與房地產業的行業自律組織中國房地產業協會加強溝通與合作，發揮行業自律組織的作用，引導行業協會利用自身的資源優勢，制定房地產業反洗錢工作指引，幫助房地產業反洗錢主體有效履行反洗錢義務。參考文獻[1]法律出版社法規中心.中華人民共和國房地產法律法規全書（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中國洗錢犯罪案例剖析[M].北京：群眾出版社，2009。[3]童文俊房地產中介機構洗錢風險分類與管理研究[J].上海金融學院學報，2013，（3）：45-49。[4]中國人民銀行.中國反洗錢報告（2012）[M].北京：中國金融出版社，2013。[5]中國人民銀行反洗錢局.反洗錢法規實用手冊（2014）[M].北京：中國金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation責任編輯、校對：楊振峰