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房地產(chǎn)企業(yè)論文范文1

近些年，隨著國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。這使得在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中由于土地資源、資金資源、人力資源欠缺，本來(lái)就處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱。其次，房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)的供應(yīng)主體，其競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)現(xiàn)已成為相關(guān)各方最為關(guān)心的問(wèn)題。如何評(píng)價(jià)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而為提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力給出科學(xué)性的建議，具有現(xiàn)實(shí)研究意義。本文從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)論述了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、現(xiàn)存問(wèn)題，分析了外部諸多因素對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響因素。根據(jù)AHP法構(gòu)建了中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系，并對(duì)構(gòu)建的評(píng)價(jià)體系進(jìn)行了實(shí)證研究。最后在此基礎(chǔ)上提出了提高中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策和建議。本文初步規(guī)劃將分為五個(gè)章節(jié)，具體文章結(jié)構(gòu)如下：第一章，導(dǎo)論。介紹了本文的研究背景、目的意義、研究思路方法及可能創(chuàng)新之處。第二章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的相關(guān)理論基礎(chǔ)。主要介紹了中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定，以及企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的一些理論和評(píng)價(jià)方法。第三章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素分析。著重進(jìn)行了中小房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力分析，從一般企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素入手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響要素，總結(jié)了中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素。第四章，基于層次分析法對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)。結(jié)合企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的一般評(píng)價(jià)原則和方法，針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的特征，選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和競(jìng)爭(zhēng)力計(jì)算公式，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了實(shí)證研究分析。第五章，提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策與建議。在理論陳述與實(shí)證研究的基礎(chǔ)上，對(duì)如何提高中小房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力提出了對(duì)策與展望。目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究還缺乏成熟的理論基礎(chǔ)，在定量評(píng)價(jià)方面，由于可獲數(shù)據(jù)的缺乏，實(shí)證研究的文獻(xiàn)偏少，因此中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的研究還有需要進(jìn)一步探討。本文的研究將試圖在以下兩個(gè)方面取得創(chuàng)新：（1）運(yùn)用層次分析法，根據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素，構(gòu)建的中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，具有新意。（2）應(yīng)用的創(chuàng)新。將建立的中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系用于實(shí)證研究，提出的提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策和建議，具有實(shí)踐指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；競(jìng)爭(zhēng)力；指標(biāo)評(píng)價(jià)

ABSTRACT

Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4

目錄第一章導(dǎo)論

1.1研究背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意義

1.3國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)

1.3.1國(guó)外學(xué)者關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)力的研究.

1.3.2國(guó)外學(xué)者關(guān)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的研究

1.3.3國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的研究

1.3.4國(guó)內(nèi)外關(guān)于中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)方法的研究

1.4研究思路與方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5論文可能的創(chuàng)新之處

第二章中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的理論基礎(chǔ)

2.1中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定

2.1.1中小企業(yè)的界定

2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定

2.2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的理論及相關(guān)方法

2.2.1評(píng)價(jià)理論

2.2.2評(píng)價(jià)方法

第三章中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素分析

3.1一般企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的四大影響要素

3.1.1企業(yè)制度

3.1.2企業(yè)能力

3.1.3企業(yè)資源.

3.1.4企業(yè)外部環(huán)境

3.2房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響要素

3.2.1土地資源

3.2.2資本規(guī)模與資金運(yùn)作能力

3.2.3市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

3.2.4企業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>

3.3影響中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的兩大主要因素

3.3.1政策——土地門(mén)檻提高

3.3.2經(jīng)濟(jì)——資金壓力陡增.

3.4其他外部因素對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響

3.4.1銷(xiāo)售方式可能出現(xiàn)的變化對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響

3.4.2我國(guó)加入WTO對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響

3.4.3人民幣匯率升值對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響

第四章基于層次分析法對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)

4.1層次分析法

4.1.1關(guān)于層次分析法（AHP）

4.1.2層次分析法評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建步驟

4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)選定的原則

4.2.1科學(xué)性原則

4.2.2目的性原則

4.2.3獨(dú)立性原則

4.2.4可對(duì)比性原則

4.2.5定性和定量相結(jié)合的原則

4.2.6可操作性原則

4.2.7真實(shí)性原則

4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

4.3.1評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中指標(biāo)處理的理論說(shuō)明

4.3.2評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中指標(biāo)處理的方法

4.3.3指標(biāo)體系的評(píng)價(jià)模式

4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析

4.4.1中小房地產(chǎn)企業(yè)總量多，占有市場(chǎng)份額大

4.4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)性不高，家族化現(xiàn)象明顯

4.4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)范圍主要在區(qū)域市場(chǎng)和住宅產(chǎn)品

4.4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易滿(mǎn)足我國(guó)市場(chǎng)多樣化的需求

4.4.5中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)大企業(yè)在區(qū)域市場(chǎng)上的剩余空間

4.4.6中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠發(fā)揮“市場(chǎng)規(guī)模”優(yōu)勢(shì)

4.4.7中小房地產(chǎn)企業(yè)是市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的有利推動(dòng)者

4.5實(shí)證研究.

4.5.1企業(yè)背景介紹

4.5.2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)

4.5.3結(jié)論

4.6本章結(jié)論

第五章提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策與建議

5.1政府——建立健全相關(guān)的機(jī)構(gòu)和政策

5.1.1進(jìn)一步完善我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理政策和機(jī)構(gòu)

5.1.2拓寬融資渠道，為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新鋪路

5.2企業(yè)——抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，努力提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力，贏得發(fā)展

5.2.1管理決策的前瞻性、科學(xué)性

5.2.2探索新的開(kāi)發(fā)模式

房地產(chǎn)企業(yè)論文范文2

房地產(chǎn)企業(yè)推行財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，主要基于以下考慮：1．適應(yīng)政府宏觀調(diào)控的需要。在政府的限購(gòu)、限價(jià)、限貸大環(huán)境下，土地紅利降低，資產(chǎn)負(fù)債率升高。中央層面房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)未有放松跡象，行業(yè)利潤(rùn)逐步壓縮。為了提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)只能將更多的精力、資金投入到調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、做好營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新和成本控制上去。2．適應(yīng)企業(yè)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的需要。近十年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，隨著規(guī)模增加、項(xiàng)目增多、激進(jìn)擴(kuò)張，企業(yè)面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。同時(shí)，規(guī)模發(fā)展、周轉(zhuǎn)速度和品質(zhì)利潤(rùn)也出現(xiàn)前所未有的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)在一二線城市發(fā)展所遭遇的瓶頸也正向三四線城市擴(kuò)展，企業(yè)發(fā)展面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。3．提高管理層決策質(zhì)量的需要。受經(jīng)驗(yàn)、能力限制，企業(yè)決策層必須在全面了解財(cái)務(wù)狀況、競(jìng)爭(zhēng)情況、剩余市場(chǎng)、重要趨勢(shì)的基礎(chǔ)上才能對(duì)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確判斷。通過(guò)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，可以幫助職業(yè)經(jīng)理人、策劃、營(yíng)銷(xiāo)等專(zhuān)業(yè)人員加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)管理、成本管理，便于設(shè)立責(zé)任制和開(kāi)展績(jī)效考核。4．應(yīng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)的需要。如果銷(xiāo)售做得不好、資金回籠慢，受信貸緊張、籌資困難、信托公司違約等因素的影響，加上企業(yè)管理水平低下、資金使用效率不高、成本費(fèi)用控制不好房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)現(xiàn)金流危機(jī)。為降低現(xiàn)金流中斷的風(fēng)險(xiǎn)，客觀要求企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，靈活融資，布置好產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、做好營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新和成本控制。對(duì)于資金寬裕的企業(yè)，在合適的時(shí)點(diǎn)可以進(jìn)行套利性并購(gòu)；對(duì)于資金比較緊張的企業(yè)，應(yīng)積極實(shí)施以利潤(rùn)率換周轉(zhuǎn)率的價(jià)格策略；對(duì)于資金更緊張的一些企業(yè)，可以考慮土地層面的轉(zhuǎn)換，甚至是股權(quán)層面的出讓。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的內(nèi)容及流程

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理主要包括：財(cái)務(wù)預(yù)算精細(xì)化、投資融資精細(xì)化、會(huì)計(jì)核算精細(xì)化、稅務(wù)管理精細(xì)化、財(cái)務(wù)報(bào)告精細(xì)化和內(nèi)部控制精細(xì)化。為了做好各環(huán)節(jié)精細(xì)化管理，需建立一套財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的工作制度和流程，具體包括：（1）建立和健全經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管理流程；（2）根據(jù)流程特征制訂管理規(guī)范和制度；（3）確定具體實(shí)施方案和步驟，設(shè)計(jì)具體的賬表并且提出要求和規(guī)范；（4）進(jìn)行精細(xì)化管理工作的具體分工，同時(shí)建立責(zé)任制，通過(guò)過(guò)程的組織協(xié)調(diào)和結(jié)果的考核等等措施切實(shí)加以落實(shí)。總之，通過(guò)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，改變房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的過(guò)度依賴(lài)，形成更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，推動(dòng)回款加速、銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成，提高資金使用效率。同時(shí)，建立預(yù)警機(jī)制，通過(guò)經(jīng)營(yíng)分析做好全程稅務(wù)籌劃加強(qiáng)成本控制，進(jìn)而提升房地企業(yè)的盈利水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的具體舉措

推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，可從以下方面著手：1．對(duì)每一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)做好預(yù)算與分析。具體表現(xiàn)為：完善預(yù)算流程、設(shè)計(jì)管理工具，改變過(guò)高的估值水平，對(duì)現(xiàn)金流和收益模式重新組合；為獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定收益，商業(yè)地產(chǎn)可采取以售養(yǎng)租、鼓勵(lì)銀行等其他機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期持有物業(yè)等方式；定期分析會(huì)計(jì)與預(yù)算執(zhí)行差異，協(xié)調(diào)改變外部考核模式。其次，企業(yè)內(nèi)部要重視財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，強(qiáng)化科學(xué)決策和考核落實(shí)，注重改善經(jīng)營(yíng)的激勵(lì)；做好團(tuán)購(gòu)預(yù)測(cè)、調(diào)價(jià)測(cè)算、建立年度回款測(cè)算模型；做好意向客戶(hù)分析，如限購(gòu)措施、受限購(gòu)、社保、公積金、分期情況影響的分析；審核營(yíng)銷(xiāo)推廣方案、對(duì)比市場(chǎng)情況，及時(shí)調(diào)整每月回款、簽約和責(zé)任制預(yù)測(cè)；對(duì)已簽約折扣進(jìn)行分析；跟蹤已簽約回款情況、分析按揭異常情況；分析按揭政策、分期政策；年度推廣合同管理，注重評(píng)估實(shí)際效果；做好開(kāi)盤(pán)籌備和支持，開(kāi)發(fā)售樓軟件報(bào)表，提高執(zhí)行率；全程跟蹤招標(biāo)談價(jià)人員，事前控制費(fèi)用支出；通過(guò)付款審查，補(bǔ)充方案和流程，徹底解決隱藏的真實(shí)問(wèn)題；協(xié)調(diào)物業(yè)配合費(fèi)用結(jié)算，合并不必要崗位減少開(kāi)支，尾盤(pán)清理可移交物業(yè)公司，提出提高去貨率為導(dǎo)向的考核指標(biāo)等。2．提高每個(gè)細(xì)節(jié)的資金使用效率。具體表現(xiàn)為：投入人力、物力促進(jìn)回款；應(yīng)收賬款催收；把控分期政策、預(yù)測(cè)回款進(jìn)度；做好銷(xiāo)售配合、執(zhí)行好供應(yīng)商購(gòu)房扣款；測(cè)算好資金占用、機(jī)會(huì)成本；分析融資成本、拓展新的銀行、按揭和融資渠道；定期召開(kāi)會(huì)議檢討計(jì)劃與支付差異（包括資金成本結(jié)構(gòu)、支付利息計(jì)劃、營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)）；推進(jìn)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與管理；推進(jìn)降成本、減少各類(lèi)付款；參與降成本工作，做好預(yù)測(cè)；尋求供應(yīng)商諒解，談判、溝通延期還債；培養(yǎng)招標(biāo)談價(jià)的職業(yè)殺手；做好工程合同、營(yíng)銷(xiāo)推廣合同管理；定時(shí)清理備用金及借款；清理閑置資產(chǎn)、推進(jìn)工程物資再利用等。3．為每項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)細(xì)節(jié)提供稅務(wù)籌劃支持。具體表現(xiàn)為：利用稅務(wù)籌劃手段設(shè)置銷(xiāo)售方案，將籌劃收益回饋給購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，擴(kuò)大公司銷(xiāo)售渠道；改“買(mǎi)房送車(chē)”、“買(mǎi)房送空調(diào)”為贈(zèng)送現(xiàn)金，或直接將相應(yīng)價(jià)值款項(xiàng)作為折扣沖抵房款，這樣既達(dá)到宣傳效果，又減少了車(chē)、空調(diào)視同銷(xiāo)售繳納增值稅的可能，減少過(guò)戶(hù)手續(xù)，最終降低了房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)銷(xiāo)售稅金支出；明確營(yíng)銷(xiāo)合同報(bào)價(jià)稅金，降低營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用支出；合理利用自產(chǎn)自銷(xiāo)并安裝材料不用繳納營(yíng)業(yè)稅的稅收政策；規(guī)范涉外設(shè)計(jì)合同簽訂，改不含稅合同改為含稅合同，避免公司代付的稅金無(wú)法稅前列支等。4．加快財(cái)務(wù)各模塊的融合。具體表現(xiàn)為：（1）加快信息化建設(shè)、成本管理和資金管理的融合。目前有相當(dāng)部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平低下，尚未成體系；在每個(gè)環(huán)節(jié)缺少有效管理方法，舊項(xiàng)目成本對(duì)新項(xiàng)目指導(dǎo)意義不大；欠缺有設(shè)計(jì)、造價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)等綜合能力的成本管理人員；成本控制不透明、不規(guī)范；財(cái)務(wù)要定期清查、核對(duì)、補(bǔ)錄成本系統(tǒng)。鑒于此，需明確目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本控制的上限，應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)；制定成本拆分與歸集原則的制度指引，通過(guò)拆分與歸集，得到已發(fā)生成本；定期對(duì)存在異常成本進(jìn)行調(diào)整，最終得到項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本；財(cái)務(wù)應(yīng)跟蹤分析，哪些成本發(fā)生了異常以及造成異常的原因，使成本控制透明化、規(guī)范化。（2）加強(qiáng)合同管理，控制合同變更。主要因?yàn)椋捍蠛贤炗喛绶制凇⒖缈颇浚杀静鸱蛛y且易出錯(cuò)；變更難以及時(shí)測(cè)算；變更做了成本就增大，不做工期就可能會(huì)延遲；付款周期長(zhǎng)，內(nèi)部付款計(jì)劃和節(jié)奏有問(wèn)題。同時(shí)，為避免合同變更，需對(duì)前期設(shè)計(jì)缺陷、施工現(xiàn)場(chǎng)條件變化、產(chǎn)品定位變化等原因進(jìn)行深入分析。（3）加強(qiáng)合同結(jié)算監(jiān)督。結(jié)算可委托造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖造價(jià)審定，咨詢(xún)費(fèi)采用造價(jià)核減額的方式計(jì)取，測(cè)算出來(lái)的造價(jià)金額與承包單位上報(bào)的偏差值來(lái)計(jì)算咨詢(xún)費(fèi)用的金額方式，以此相互監(jiān)督。5．強(qiáng)化資金管理。主要因?yàn)椋汉芏喙局挥谐杀緶y(cè)算，沒(méi)有資金測(cè)算，或者測(cè)算很粗，無(wú)法起到參考作用。當(dāng)進(jìn)度計(jì)劃發(fā)生調(diào)整，就無(wú)法滾動(dòng)修訂資金計(jì)劃。因此，財(cái)務(wù)部門(mén)需參與降低成本的工作，做好財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)測(cè)、盈利預(yù)測(cè)；加強(qiáng)應(yīng)付進(jìn)度款審核、減少合同付款比例，保證施工順利的同時(shí)避免資金占用負(fù)擔(dān)高額利息；做好月度資金計(jì)劃，匯總各部門(mén)、各項(xiàng)目的資金計(jì)劃，在各項(xiàng)目間平衡后再由總部統(tǒng)一調(diào)配；利用系統(tǒng)建立現(xiàn)金流模型；將合同管理與銷(xiāo)售系統(tǒng)、成本系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)預(yù)算與執(zhí)行保持高度一致，加強(qiáng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的流程控制，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、及時(shí)。

房地產(chǎn)企業(yè)論文范文3

我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的問(wèn)題主要表現(xiàn)在企業(yè)資金不足，融資方式單一，財(cái)務(wù)管理混亂，納稅意識(shí)差等幾方面，現(xiàn)對(duì)這些問(wèn)題做具體分析。

1.1企業(yè)自有資金不足，投資風(fēng)險(xiǎn)大

企業(yè)自有資金不足是我國(guó)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的最大問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及土地使用權(quán)的受讓、開(kāi)發(fā)，居民拆遷補(bǔ)償，建筑安裝成本投入及各種稅費(fèi)的雜項(xiàng)開(kāi)支，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序復(fù)雜、工期長(zhǎng)，資金投入量大。但是，我國(guó)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是一些小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，自有資金嚴(yán)重不足。我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金有兩種形式，一是憑借單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資，資金自好，但資金規(guī)模小，其持有的自有資金往往只能取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)及土地使用權(quán)；二是多個(gè)開(kāi)發(fā)商的自有資金聯(lián)合進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資，可有效提高資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)商信譽(yù)，但資金能否及時(shí)到位，存在較多干擾因素。當(dāng)個(gè)別開(kāi)發(fā)商抽逃資金時(shí)，會(huì)給整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)嚴(yán)重的資金危機(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本需求和企業(yè)自有資金間的矛盾，導(dǎo)致中小企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

1.2企業(yè)融資方式單一，資金流緊張

我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源基本上都是“自有資金+銀行抵押借款+房屋預(yù)售款”的三重結(jié)構(gòu)模式，其融資方式單一，主要依靠自身的內(nèi)部積累（自有資金），中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)源融資比例過(guò)高，外源融資不足，且外源融資缺乏直接融資渠道，間接融資主要依靠銀行貸款。由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大、企業(yè)信譽(yù)不足，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)大。因此，很少有銀行愿意貸款給中小房地產(chǎn)企業(yè)，部分愿意貸款給中小型房地產(chǎn)企業(yè)的銀行，也是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)抵押為前提，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資困難，企業(yè)資金流不足。

1.3企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平低，賬務(wù)混亂

我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，大多不具備科學(xué)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和管理模式，在項(xiàng)目決策、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、竣工驗(yàn)收、房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，缺乏科學(xué)的決策機(jī)制。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理理念不足，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不能系統(tǒng)規(guī)劃各時(shí)期的各項(xiàng)成本開(kāi)支，做出有效的項(xiàng)目資金預(yù)算，資金使用與資金投入不同步，致使資金投入有時(shí)過(guò)量，有時(shí)閑置，有時(shí)斷裂、延誤工期，使資金使用效率低、風(fēng)險(xiǎn)高，財(cái)務(wù)管理水平差。此外，由于中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)務(wù)工作的重視程度低，普遍認(rèn)為財(cái)務(wù)就是做賬應(yīng)付財(cái)政稅務(wù)部門(mén)檢查。此外，為少繳稅款，對(duì)財(cái)務(wù)工作過(guò)多干涉，導(dǎo)致“兩套賬”的現(xiàn)象頻發(fā)，虛假財(cái)務(wù)信息泛濫，賬務(wù)處理混亂。

1.4企業(yè)操控利潤(rùn)現(xiàn)象多，納稅意識(shí)差

企業(yè)是以盈利為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)多是受房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱及高回報(bào)的吸引轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間大，但是，包括土地增值稅、所得稅在內(nèi)的各種稅負(fù)相對(duì)較重，再加上中小房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差、法制觀念較弱，導(dǎo)致人為操縱企業(yè)利潤(rùn)、逃避稅收的情況頻發(fā)。一方面，在收入確認(rèn)上，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常采用將商品房銷(xiāo)售收入長(zhǎng)期掛在個(gè)人往來(lái)賬面上以隱藏收入的方式，或以房屋樓層戶(hù)型等因素為理由，肆意調(diào)整隱瞞房屋真實(shí)銷(xiāo)售收入。另一方面，在開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用確認(rèn)上，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的往來(lái)單位涉及企業(yè)單位、事業(yè)單位、行政單位及拆遷戶(hù)個(gè)人等，涉及費(fèi)用種類(lèi)繁多，在費(fèi)用確認(rèn)上經(jīng)常出現(xiàn)以虛假票據(jù)列支成本，減少利潤(rùn)，以達(dá)到少繳稅款的目的。

2中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)策

2.1加強(qiáng)合作開(kāi)發(fā)力度，提升自有資金比例

提升中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例，可有效抵御在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的資金風(fēng)險(xiǎn)，還可提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和信賴(lài)程度。在當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)自身自有資金有限的情況下，可通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)合作，提升自有資金比例。加強(qiáng)企業(yè)合作，需要各開(kāi)發(fā)商企業(yè)按照合同約定，及時(shí)足額地提供自有資金，尤其要預(yù)防個(gè)別開(kāi)發(fā)商違約給開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)第三方擔(dān)保的方式或以商業(yè)保險(xiǎn)的方式避免這種信用危機(jī)給項(xiàng)目帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，有效提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的自有資金比例。

2.2探索民間融資途徑，拓展企業(yè)融資渠道

目前，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，僅靠銀行抵押貸款的途徑融資，效率低、金額有限，從申請(qǐng)到取得貸款資金往往要經(jīng)歷一系列的復(fù)雜程序和較長(zhǎng)時(shí)間，不能及時(shí)獲取項(xiàng)目資金。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)可利用我國(guó)民間金融市場(chǎng)，積極探索民間融資途徑，使企業(yè)更加及時(shí)有效地獲取建設(shè)資金，以解燃眉之急。但是，由于民間融資取得資金量有限，且融資門(mén)檻低，資金使用成本也明顯高于銀行同期貸款利率，致使資金使用成本高。因此，在實(shí)際融資過(guò)程中，要將民間融資與銀行融資相結(jié)合，并積極探索新的融資模式。

2.3發(fā)揮財(cái)務(wù)管理功能，提高資金使用效益

解決我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題，除有效開(kāi)拓外部資金來(lái)源渠道外，還可以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的專(zhuān)業(yè)功能，全局統(tǒng)籌規(guī)劃資金的保障和使用，節(jié)約資金的相對(duì)使用價(jià)值，嚴(yán)把財(cái)務(wù)審核關(guān)，避免不必要的成本費(fèi)用開(kāi)支，從內(nèi)部探索“節(jié)流”的資金渠道。強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理功能，尤其要做好、做細(xì)資金的需求保障預(yù)算，及時(shí)提供項(xiàng)目建設(shè)資金需要，最大限度地減少各個(gè)環(huán)節(jié)的閑置資金量，提高資金使用效率。

2.4規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算，強(qiáng)化企業(yè)納稅意識(shí)

財(cái)務(wù)核算資料不全、賬簿記錄混亂、偷稅漏稅現(xiàn)象頻發(fā)是我國(guó)當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。若中小房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)繳納稅款，將會(huì)受到稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)的嚴(yán)厲處罰，影響企業(yè)形象和聲譽(yù)。因此，企業(yè)管理人員必須要強(qiáng)化納稅意識(shí)，自覺(jué)納稅、主動(dòng)納稅。規(guī)范企業(yè)納稅行為，前提是規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)核算工作，嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)房地產(chǎn)財(cái)經(jīng)制度進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，及時(shí)提供真實(shí)、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)資料，以保障企業(yè)稅款的準(zhǔn)確繳納及相關(guān)部門(mén)的稅務(wù)檢查。

3結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)論文范文4

商業(yè)銀行的貸款是典型的債務(wù)融資，需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，貸款額度比較高，貸款時(shí)間不長(zhǎng)，是目前商業(yè)房地產(chǎn)融資的最主要通道。在未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行的貸款仍是商業(yè)房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)形式。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的前提下首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。

二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

信托融資具有的制度優(yōu)勢(shì)使得在國(guó)家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類(lèi)資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類(lèi)似，所不同的是資金來(lái)源不同，信托計(jì)劃的資金主要是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價(jià)回購(gòu)的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級(jí)，通過(guò)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測(cè)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過(guò)信托轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，信托收益來(lái)源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購(gòu)。

三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量來(lái)考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書(shū)結(jié)合起來(lái)，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。

四、金融租賃是實(shí)際運(yùn)用較多的模式

金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點(diǎn)。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點(diǎn)，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶(hù)購(gòu)入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)這兩個(gè)過(guò)程融合在一起。對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時(shí)，也解決了對(duì)資金的需求。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險(xiǎn)較小。由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對(duì)企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購(gòu)買(mǎi)設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個(gè)租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時(shí)，雖有留購(gòu)、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價(jià)獲得設(shè)備的使用權(quán)。

目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進(jìn)行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷(xiāo)售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，而杠桿租賃可以很好地解決這個(gè)問(wèn)題，因此，杠桿租賃將成為未來(lái)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)。五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問(wèn)題的有效途徑

目前在中國(guó)推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國(guó)際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)是中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化非常可貴的后發(fā)優(yōu)勢(shì)；第二，國(guó)內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場(chǎng)。政府對(duì)機(jī)構(gòu)入市條件的放寬，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)入市標(biāo)志著我國(guó)證券市場(chǎng)開(kāi)始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)尚欠發(fā)達(dá)，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。

我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”)。即指信托公司通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開(kāi)放型與封閉型。由于目前我國(guó)REITs賴(lài)以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)不成熟的證券和房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這種條件下，我國(guó)商業(yè)REITs的運(yùn)作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國(guó)房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒(méi)有遏止房地產(chǎn)公司“買(mǎi)殼上市”的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)公司間接進(jìn)入證券市場(chǎng)在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)中并不少見(jiàn)。雖然中國(guó)在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機(jī)會(huì)；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理，投資人可以將購(gòu)得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。

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房地產(chǎn)企業(yè)論文范文5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿(mǎn)足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴(lài)程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷(xiāo)售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴(lài)貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴(lài)間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷(xiāo)售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿(mǎn)意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶(hù)提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門(mén)之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以?xún)?nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤(pán)活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開(kāi)支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢(qián)，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006,06

房地產(chǎn)企業(yè)論文范文6

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷(xiāo)售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開(kāi)發(fā)和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷(xiāo)售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷(xiāo)售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌集資金、購(gòu)買(mǎi)土地、設(shè)計(jì)建造、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié),最終以銷(xiāo)售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)或者直接購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的所有權(quán)后,通過(guò)宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見(jiàn),本文所指的收益模式并不針對(duì)具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類(lèi)型,而是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中,為了獲取良好的經(jīng)營(yíng)績(jī)效和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有不同的影響,表1從多方面對(duì)物業(yè)銷(xiāo)售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售收益模式在銷(xiāo)售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,物業(yè)價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過(guò)程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價(jià)值在長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)完成,并受工程建設(shè)、銷(xiāo)售狀況、市場(chǎng)價(jià)格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過(guò)租賃合同獲得中長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中遇到資金短缺等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過(guò)出售已持有的物業(yè)來(lái)解決流動(dòng)性問(wèn)題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,企業(yè)可以通過(guò)資本市場(chǎng)套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更小。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級(jí)市場(chǎng)中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn);在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級(jí)市場(chǎng)中的租金風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動(dòng)性,因此前者將面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓來(lái)提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價(jià)值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫(xiě)字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場(chǎng)也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢(shì)。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過(guò)去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬(wàn)元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)“新地”)。“新地”看好香港和內(nèi)地的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開(kāi)發(fā)中小型的住宅項(xiàng)目,隨著市場(chǎng)需要逐步開(kāi)始全力開(kāi)發(fā)大型的住宅項(xiàng)目。從1992年以來(lái),“新地”一直高居香港股票市場(chǎng)“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱(chēng)香港的“地產(chǎn)巨無(wú)霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略,以物業(yè)銷(xiāo)售作為其核心的收益模式。本文通過(guò)對(duì)1988年到2004年公司年報(bào)數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來(lái)其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷

分析一:物業(yè)銷(xiāo)售與物業(yè)租賃收益模式的結(jié)構(gòu)變化據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,“新地”總資產(chǎn)(按照建筑面積計(jì)算)中,已租賃物業(yè)比率呈快速上升的趨勢(shì),從1988年的22.3%增長(zhǎng)至2004年的47.9%,基本與在建物業(yè)(包括“待銷(xiāo)售物業(yè)”和“待租賃物業(yè)”兩部分)持平。這表明香港房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期以后,“新地”明顯轉(zhuǎn)變了其發(fā)展初期以物業(yè)銷(xiāo)售為主的收益模式,選擇物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

另外,“待銷(xiāo)售物業(yè)”從1990年開(kāi)始快速上升,1995年至2000年期間穩(wěn)定在55%左右,并從2001年開(kāi)始快速下降到2004年的35%。“待投資物業(yè)”基本經(jīng)歷了相反的變動(dòng)趨勢(shì),即從1990年大幅度下降后,在整個(gè)90年代穩(wěn)定在10%左右,并從2000年開(kāi)始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的上升階段,物業(yè)價(jià)格指數(shù)超過(guò)租金指數(shù)大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓、工業(yè)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)都達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。亞洲金融危機(jī)發(fā)生后,香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了周期循環(huán)的下降階段,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)快速下跌。“新地”在周期循環(huán)的上升階段,積極的削減“待租賃物業(yè)”的比率,將更多的資金周轉(zhuǎn)用于“待銷(xiāo)售物業(yè)”,因而在房地產(chǎn)價(jià)格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進(jìn)入周期循環(huán)的下降階段后,“新地”則在收益模式上進(jìn)行了靈活的調(diào)整,通過(guò)將部分“待銷(xiāo)售物業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按赓U物業(yè)”以及尋找更多的物業(yè)租賃投資機(jī)會(huì),從而在價(jià)格大幅度下降時(shí)避免遭受巨額損失。

分析二:在建物業(yè)和已租賃物業(yè)的類(lèi)型結(jié)構(gòu)“新地”在建物業(yè)和已租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類(lèi)型所占的比率情況(按照建筑面積計(jì)算),圖略。在建物業(yè)以住宅為主,工商綜合的結(jié)構(gòu)變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業(yè)類(lèi)型則相對(duì)保持穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)在所有的物業(yè)類(lèi)型中占據(jù)了最高比率,保持在40%至45%之間。寫(xiě)字樓所占比率次之,從1994年的24%增長(zhǎng)至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以?xún)?nèi)。由此可見(jiàn),雖然“已租賃物業(yè)”的總量在總資產(chǎn)中保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),但是其物業(yè)類(lèi)型的構(gòu)成卻保持了相對(duì)的均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)。

分析三:收益穩(wěn)定性分析據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,自1988年以來(lái),“新地”的租賃收入呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì),并于1998年達(dá)到最大。雖然1998年后,租賃物業(yè)的面積仍在不斷增長(zhǎng),但由于亞洲金融危機(jī)后租金大幅下調(diào),所以總租金收入也略微下調(diào)。與租賃收入的大幅增長(zhǎng)和緩慢下調(diào)相比,這一期間的銷(xiāo)售收入則經(jīng)歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動(dòng)過(guò)程。1998年,銷(xiāo)售收入達(dá)到歷史最高點(diǎn)后大幅下滑。2000年銷(xiāo)售收入只有1998年最高銷(xiāo)售收入的38%。另外,從租賃收入占銷(xiāo)售收入的比率上可以看出,發(fā)生亞洲金融危機(jī)以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷(xiāo)售收入的45%。進(jìn)一步計(jì)算表明,考查期內(nèi)“新地”銷(xiāo)售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標(biāo)準(zhǔn)方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見(jiàn),物業(yè)租賃收益模式所帶來(lái)的租賃收入彌補(bǔ)了銷(xiāo)售收入強(qiáng)烈波動(dòng)給公司總收益帶來(lái)的巨大不確定性,物業(yè)租賃收益模式有效的穩(wěn)定了“新地”的總收益,降低了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

案例分析小結(jié)

案例分析表明,“新地”在過(guò)去近20年中,投資策略和經(jīng)營(yíng)績(jī)效有四個(gè)顯著特點(diǎn):第一,物業(yè)租賃在總資產(chǎn)中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業(yè)銷(xiāo)售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變;第二,租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類(lèi)型的結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整銷(xiāo)售和租賃物業(yè)比率,“新地”適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的變化;第四,在混合型收益模式下,穩(wěn)定的物業(yè)租賃收入減小了公司總收益的波動(dòng)性,提高了公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效、降低了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述,對(duì)于“新地”這個(gè)曾以“貨如輪轉(zhuǎn)”為經(jīng)營(yíng)理念的公司,在不斷發(fā)展的過(guò)程中,其收益模式經(jīng)歷了由單純的物業(yè)銷(xiāo)售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變的過(guò)程。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的演進(jìn)是造成企業(yè)收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期后,商業(yè)地產(chǎn)的興起、增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的過(guò)渡、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的成熟、房地產(chǎn)周期循環(huán)等特征的出現(xiàn)要求企業(yè)能夠更為快捷的適應(yīng)市場(chǎng)的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為如下四點(diǎn):

在房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和租金的變化,調(diào)整物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)租賃比率,提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)靈活性,公司總體的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低。

企業(yè)享有部分物業(yè)的所有權(quán),因此在成熟的房地產(chǎn)金融條件下,企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng),即保證了資金周轉(zhuǎn)的速度,又可以控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

增強(qiáng)了企業(yè)收益的穩(wěn)定性,改善了公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

為企業(yè)預(yù)留了創(chuàng)造品牌價(jià)值的機(jī)會(huì)。

香港經(jīng)驗(yàn)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的啟示

香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明,只有在轉(zhuǎn)軌期間選擇正確的收益模式,企業(yè)才能更好的適應(yīng)產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展期的要求。為此,筆者認(rèn)為內(nèi)地企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)即將面臨的收益模式選擇問(wèn)題。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成熟發(fā)展期到來(lái)之前,適當(dāng)增加物業(yè)租賃的比率,并逐步過(guò)渡到混合型收益模式。其次,對(duì)于商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓等需要產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)類(lèi)型,也要堅(jiān)定的選擇物業(yè)租賃收益模式。再次,在成熟發(fā)展期的房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)應(yīng)靈活的改變投資策略,從而最大限度的發(fā)揮混合型收益模式的優(yōu)勢(shì)。總而言之,本文的結(jié)論表明,雖然物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)租賃收益模式各具優(yōu)勢(shì),然而混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面所具有的優(yōu)勢(shì),使其成為尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

參考文獻(xiàn):