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房地產泡沫現象范文1
1.1空置率、房價收入比兩個指標高居不下房屋的空置率及其房屋價格收入比值是測度房地產的泡沫程度的兩個重要指標，通過對這兩個指標測度可以很容易的看到房產市場的泡沫現象存在的嚴重程度。其一，在我國商品房的空置率居高不下，據統計，北京、上海、深圳已經高達50％以上，根據空置率的正常取值應該在5％以下，10％－20％及20％已為高危區甚至為高堆積現象。高空置率也使我國多地出現類似鄂爾多斯“鬼城”的現象。其二，房價收入比也同樣能看出房產泡沫程度，它是指房價與購房者一年的家庭年收入的平均值的比值。這個比值主要反映有購房需求的家庭對住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般發達國家的比值保持在1．8－5．5倍之間，發展中國家保持在3－6倍之間，而我國已經高達7．8倍。數據說明房價已經影響了人們正常的生活質量，人們超前的消費可能會導致今后的生活水平。
1.2非理性的投資者行為從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產市場的異常現象，非理性投資在房地產投資時存在著住房消費面積貪大行為和超前消費行為，這大大增加了土地資源的浪費，超消費行為也違背了住房消費的動態規律，造成生活質量下降，不利于人的健康發展。其次，投資房地產者的跟風的“羊群行為”也非常嚴重。房子同黃金一直都被認為是保值資產，在購房者沒有掌握相對全面的投資信息時，看見周圍的其他人都投身地產，也不問其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產業。
1.3房產商借貸市場混亂現象房價的一路飆升使得房產商看到了商機，紛紛投身于房地產行業。房產行業本身高信貸特點帶動民間金融借貸發展起來，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場。但房產繁榮期房產泡沫后，空置房等各種問題凸顯，很容易造成開發商資金斷裂，民間借貸市場混亂。使得房產成為一下成為金融風險較高的行業之一，甚至演變為民間金融危機。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來的鄂爾多斯經濟，巨額民間資本推動了地區房價持續八年暴漲。但卻由于投資開發商的缺乏基本的金融知識及其投資的失誤偏差和市場的反常，民間借貸機構不成熟，導致鄂爾多斯經濟一路下滑的悲劇。
2行為金融學在房地產泡沫現象的應用
大量針對房產行業的泡沫成因分析都是采用傳統金融學理論的宏觀角度里假設完全理性的市場下的有效市場假說、完全套利、貝葉斯法則或者預期效用等理論進行解釋和研究。很少人從行為金融學，微觀投資者行為進行分析。從投資者的決策心理出發，研究房地產投資者，開發商的心理因素對房地產市場的影響，看房價高低波動異常形成的原因。
2.1房地產投資參與者行為的信息反映偏差參與房地產市場投資的買房投資人、投資開發商及其銀行等民間金融放貸機構都存在著過度自信和反應不足的現象。買房者往往對未來比較樂觀，相信未來房價有很大的上漲空間，從而才會紛紛加入購房者浪潮，導致市場交易量膨脹，陷入房地產泡沫的漩渦中。同時投資開放商對未來房價的過高估計讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機構借貸。而銀行、民間借貸機構對未來房市過高估計使其大肆發放貸款。從而加速了房價的波動。同樣，在三者反應不足時，對房地產市場的利好消息不敢追擊加大投資，當有打壓政策也不能及時的收手。這些都致使房地產市場中追漲價殺跌價的現象，大大加劇房地產的泡沫現象。
2.2羊群效應羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現象。其行為過度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動思考性而采取的盲目策略。當房地產市場產生羊群效應時，買房投資者往往不考慮自身情況，過度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導致房價曲線一路上揚，迅速膨脹，偽裝的房地產盛世開始慢慢出現泡沫現象。反之，當不利消息覆蓋房產市場時，投資者僅僅依據表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導致房產業泡沫破裂。這種房地產業的供需不平衡，誤導投資者和開發商做出不相事宜的舉措，形成房價市場過“熱”或過“冷”的羊群效應。
2.3反饋機制在我國房地產價格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產泡沫的現象嚴重后，政府為了抑制房價，采取了調利率，限購等多項措施，對不同城市的房價產生了不同的影響。購房者擔心房價進一步上漲后會導致高位買進而吃虧，就蜂擁而至的購買。人們對房價的認知偏離反饋給房價的異常，同時正反饋交易機制也會致使投資者行為再次偏離。
2.4從噪聲交易者理論看房地產泡沫噪聲概念早在1986年被美國時任金融協會的主席布萊克提出。他在發表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產市場中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產市場的需求與價格成反方向變動的原因。由于房地產市場中的噪聲交易者的認知，心理及其情感偏差，從而對投資決策做出錯誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場彌漫著“噪音”的投資者越來越多，使得房價上漲時，市場上購房需求上漲，反之當噪聲交易購房者對市場前景不看好時，就會做出相反的策略。
3從行為金融學角度為房地產泡沫提出簡析建議
3.1政府政策是引導房價回歸理性的重要因素（1）建全相對應的住房保障供應體系，調整住房供給結構，統一貫徹中央政策并根據各地方的GDP、人數等可靠的基礎數據制定切實可行的房產政策。例如加大經濟保障房的建設，減少大面積的奢侈住房的浪費現象，并加大低廉經濟房的建設，避免影響生活質量的超前消費更加嚴重，規范和整頓房地產市場秩序。（2）抑制投機性購房。國家和政府應制定一系列合理的房產稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時，政府及其相關機關采取經濟和行政處罰，提高其在房地產投機活動的風險。針對開發商的民間借貸機構的政府監管，可以做完善信貸市場機制。（3）建立相對完整的信息共享平臺，進一步完善信息機制，減少噪聲交易者的認知能力，使投資者掌握更多的被披露出來的真實信息，規范購房者和開發商的投資行為。加強正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產市場中所掌握的不對稱信息。組織相關金融房產部門對購房者，尤其是噪聲交易者進行系統正確的理財、房產風險教育，并在房地產市場發展超出合理值，不論過熱還是過冷時都給予及時的提示信息，抑制非理性投資行為。
3.2規范銀行及其民間金融機構對房價引導和監管機制（1）銀行和民間金融機構認真貫徹政府對房地產行業控制和調整的宏觀調整，結合自身狀況做好結構調整。各銀行要對房地產開發商進行嚴格的審查，控制好房產抵押貸款的比例和開發商的持有資金比例。并要實時溝通和提醒，引導開發商適當的時候采取降價措施，保證現金流的正常運行，正常的回籠資金。（2）整頓民間金融機構，完善房地產市場的信貸風險預警預報系統機制。可以看出民間組織有著很強的資金實力和金融信息知識資源，內控機制相比個人投資者而言也相對全面和完善，能對風險進行及時的控制和梳理。在民間機構要剔除不合規不合政策的小組織機構，使得正規的民間機構集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規的村鎮銀行及實體投資公司。提高民間機構投資者在市場上的投資行為的科學性。
3.3規避購房投資者和開發商投資的非理性投資行為（1）對于開發商，要嚴格的執行國家土地使用政策，要時刻的關注政府宏觀政策的變化，確定房地產市場變化莫測的需求，避免過多的開發用地。其次，開發商要有財務風險意識，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風投資，不顧自己的資金安全進行投資，避免投資中出現資金鏈斷掉的危險，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發商還應采取自身反省機制，嚴格規范自身行為，不虛假消息哄抬房價，互相監督，維護市場秩序。（2）個人購房投資者應通過正規渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴格的貫徹個人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關金融培訓和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。
4結束語
房地產泡沫現象范文2
關鍵詞：房地產；泡沫：指標
近幾年來，天津市發展迅速，借助天津市整體發展和濱海新區效應的帶動。2007年以來，天津成為繼上海、北京等一線城市之后的新的房地產投資熱點。由于房地產開發周期較長，現在的投資要在數年后才能形成產品上市，未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預測。短時期內投機發展或階段性過度發展，勢必導致房地產泡沫的產生和膨脹，加之經濟的快速發展、產業的迅速擴張、土地的需求量大，地價的迅速上升。這就極易形成土地投機，產生地產泡沫。因此天津房地產業運行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經成為當前政府、經濟界人士、消費者、房地產開發商共同關心的問題。
一、天津房地產泡沫實證分析
(一)房地產價格增長率/GDP增長率指標分析
1997～2003年，天津商品住宅平均價格年上漲幅度低于天津GDP增長速度，說明天津對房地產業的宏觀調控有效。使房地產泡沫現象得到遏制，天津的房地產業運行正常。但是，2004～2008年，房價暴漲，天津商品住宅平均價格年上漲幅度顯著高于GDP增長速度，商品房價格增長率/GDP增長率的平均值為1.6，2005年天津房價增長率/GDP增長率達到2.05，2008年達到1.81，該比值顯著高于全國的平均值，說明天津的房地產市場已經存在泡沫現象，究其原因，是房價的暴漲導致了該指標的超額，表明房價的增長已經顯著高于GDP增長，預示著房價的增長有可能超出人們的收入增長速度和國民經濟的有效支撐，虛高的房價將吸引投資浪潮，促成空置率的上升，引發經濟泡沫的形成和膨脹。
(二)房價收入比
2003年以來天津的房價收入比從發展趨勢上來看，總體呈急劇上升的趨勢。平均值為7.74，雖然低于96個國家的平均值，但是2008年的房價收入比高達9.27。同時，2004年以來天津的房價收入比顯著高于全國的平均水平，且差距呈逐年上升的趨勢，由此可以看出，2008年天津的房地產泡沫繼續增多。
(三)貨幣供給(M2)的增長率
1997～2003年貨幣供給的增長率低于20％，但仍高于10％，但到2004～2008年，又出現了反彈。商品房價格的變化趨勢與貨幣供給的變化趨勢基本一致，但商品房價格的變化要先于貨幣供給變化一段時間，且波動較大，這說明房價變化還受到其他諸多因素的影響。2004～2005年間，貨幣供給增長率呈下降趨勢，但商品房價格增長率卻還是呈高速增長的趨勢。由于貨幣供給的下降，2006的商品房價格增長率有所下降，但是2008卻又快速回升，政府的宏觀調控政策未見明顯效果。天津房地產泡沫現象還是不容樂觀。
(四)房地產開發投資/全社會固定資產投資
天津市房地產開發投資占全社會固定資產投資比重除1999～2000年接近30％外，其后幾年至2008都一直處于20％的附近，盡管其比值高于國際上公認的10％的比值，但還是遠遠低于30％的泡沫指標。因此，天津市的房地產市場泡沫度不高，還算是健康運行。
(五)房屋施工面積/房屋竣工面積
2003-2006年期間天津市商品房施工面積/商品房竣工面積的比值低于或略高于2.5，說明天津市的房地產市場的需求旺盛，供應略緊，從而拉動房價的上漲。2008年該比值達到3.07，且呈逐年上升的趨勢，可見目前的房地產投資熱度不斷升溫，有形成泡沫的危險。
(六)商品房空置率和銷售竣工比
總體上，天津市房屋銷售竣工率均小于1，商品房竣工面積大于銷售面積，商品房空置面積持續增加，但累計空置面積增幅減緩。近幾年的房屋空置率均高于20％以上，商品房積壓嚴重。
房地產泡沫現象范文3
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
房地產泡沫現象范文4
一、正確理解泡沫經濟與經濟泡沫的涵義
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
房地產泡沫現象范文5
關鍵詞 經濟轉型 房地產業 房地產泡沫 調控
一、房地產業現狀透視
當前，隨著改革的進一步深化，我國政府推出了經濟結構轉型和產業結構調整的大戰略。在這一大環境之下，代表我國經濟結構轉型和產業結構調整這兩大產業，房地產業的良性發展，要服從和服務于這兩大產業結構調整，從而也能在經濟轉型過程中，促進房地產業的良性健康發展。
我國政府最早提出經濟轉型這一概念是在1995年制定的，九五計劃時期第一次提出的經濟轉型概念，在此之后，中國經濟發展過程中，中央政府逐漸認識到實現經濟轉型應走協調發展的可持續發展道路。面對當時國際國內極其復雜的經濟環境，堅決抑制發展過熱的產業，而在當下我國的房地產業較熱的程度，也應冷靜的思考降溫。
我國的房地產過熱現象最先表現在1992～1993年，在海南、廣西北海、廣東惠州等地出現了較嚴重的房地產投機現象，全國各大城市的房地產泡沫在2008年承辦奧運會之前就已經呈現，奧運會過后，房地產泡沫開始過快地向中小城市蔓延，表面看全國的房地產市場一片繁榮，各大中小城市一片喧囂，私企、國企、央企紛紛進軍房地產市場。當時的房地產市場價格過高，房產企業利潤的水分過大，價格虛高，國內外專家和國內的消費者都頗有微詞，對這一不正常的經濟現象，投機過于投資。從中央政府到地方各級政府都知道這一現象不正常，但是由于種種原因，直至今日中國的房地產市場泡沫還依然存在，而我國對于國內房地產過熱的研究起步較晚，國外在有關房地產過熱問題的研究，起步較早。
二、房地產價格泡沫的形成
“泡沫”一詞最早出現在荷蘭的經濟術語中，他是用來形容1636～1637年發生的荷蘭郁金香熱，類似于20世紀80年代中國東北出現的君子蘭熱，在18世紀巴黎出現的“密西西比泡沫”以及倫敦出現的“南海泡沫”等事件。由于泡沫對一個國家的經濟整體破壞性極大，因此西方經濟界很早就開始并注意研究泡沫經濟問題。
泡沫經濟是一種經濟失衡現象，本質上是一種價格運動過程。可以簡單定義為：由于投機行為而導致的資產價格嚴重脫離市場基礎條件而持續上漲所形成的經濟狀態。所謂房地產泡沫是指由于房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基本價值，脫離實際需求的支撐而持續上漲的過程及狀態，是房地產行業內外因素，特別是投機性因素作用的結果。房地產泡沫是經濟泡沫的一種重要形式，是以房地產為載體的泡沫經濟。房地產作為泡沫的載體，往往具有稀缺性的特點，在短期內不易達到供求平衡，很容易成為投機的對象。實際上，因為建筑物是勞動產品，性質相同，價格也相對較穩定，較易判別，所以房地產的泡沫核心也即最容易形成的是土地價格泡沫，這種泡沫將加劇房地產經濟的波動，對一個國家經濟發展將構成極大的威脅。
房地產泡沫具體表現在以下幾個方面：一是房屋空置泡沫。二是土地價格泡沫。三是房地產投資過熱形成的泡沫。四是房價虛漲泡沫。這四種表現不是以單一形象出現的，是相互共生彼此聯系的。地價上漲導致房價上漲，房價上漲推動地價上漲，價格上漲，利潤高導致投資過熱，投資過熱，價格偏離了消費者接受的水平，最后導致房屋空置率增加。
房地產泡沫在全球各地都有，尤其是在經濟發展較快的發展中國家，只是表現各有不同，發達國家在不同時期表現略有差別。美國經濟學家Abraham（1996）提出了影響房地產市場供給與需求的變量，并選取了1977年至1992年美國30個大中城市住房價格數據進行對比研究。從基本價格與實際價格的對比分析顯示，30個城市中均有房地產泡沫時期存在。
中國經濟學家吳敬璉教授與美國耶魯大學經濟學家羅伯特?希勒就關于中國房地產的泡沫問題進行過一次精彩的對話。對當下中國房地產過熱甚至火爆現象，吳敬璉認為中國的房地產市場是否存在泡沫要比股市是否存在泡沫更難回答，但他同時也認為，那些聲稱房地產市場沒有泡沫的人所持有的證據還不夠充分，空置房的占有率下降并不能作為房地產沒有泡沫的依據，一旦以投資為目的的資金進入房地產市場，那和股市的泡沫就沒有兩樣了，有泡沫也就是自然的了。羅伯特?希勒表示，有一種全球都很普遍的現象，就是凡是有魅力的城市，房地產市場的泡沫就是必然的，無論是從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼。房地產市場低迷或是長期高漲都會造成泡沫，這也是規律。[1]可知，兩位經濟學家都承認房地產泡沫是必然的，也可能是正常的，自然的。2003年，復旦大學經濟學教授謝百三認為，目前我國部分城市房地產市場已經出現了泡沫經濟，他認為我國部分城市房地產近幾年出現的投資熱，囤地熱，以及房地產價格非理性上漲，是導致房屋空置率居高不下的主要原因。[2]同時房地產業已經把地方政府，國家經濟及民眾利益捆綁在了一起。[3]房地產如果持續這樣非理性的繁榮，將會大大增加金融系統的不穩定性，對國家經濟將會造成越來越大的潛在風險壓力。[4]如果中國的房地產業出現問題，風險將由全社會承擔，而獲益的僅屬于極少部分人，房地產業在我國國民經濟中占有舉足輕重的地位，他帶動了近一半農民工的就業，一旦出現房地產泡沫，政府沒有及時預防和控制，其對經濟發展的破壞將是非常巨大的。再者，一個靠房子來維持國家經濟發展的國家，經濟發展不可能長久，也是沒有未來的。人家都在搞高科技創新，我們卻在蓋房子，人家在發展經濟，發展貿易，我們還在蓋房子。如果房地產經濟是健康良性發展，這將對于我國經濟的轉型發展有良好的促進作用。如果房地產經濟非理性發展，房地產泡沫超過政府控制能力，將對我國的經濟正常發展產生毀滅性的打擊。本文對我國當下的房地產經濟泡沫的探討，及時發現問題并加以預防和解決，這對促進我國房地產市場健康可持續發展具有重要意義。
三、中國房地產業健康發展的探討
我國的房地產行業從1978年的以后開始逐步形成，在九十年代初期開始建立商品預售制度，隨著房地產市場的價格持續上漲，從2003年開始，我國政府出臺了多方向多角度的房地產調控政策，主要集中在貨幣政策、土地市場的招拍掛政策、土地供應政策、保障房政策、二手房信貸政策等等。這些政策出臺的最終目的只有一個，就是要抑制房地產市場的投機易，抑制房價過快上漲。
抑制房地產價格泡沫和抑制房地產投資過熱方面主要從以下幾點入手：
第一，加大對銀行資金流向的監管，從嚴控制房地產融資渠道。政府出臺的嚴密管控政策，已經在銀行和證券市場融資收到了顯著成效。但是，其他監管不到位的地方，如一些房地產企業通過自己發行債券融資，商品房預售融資，信托資金融資，這三種情況政府要加大監管力度，同時對房地產未取得預售許可證資質的企業變相預售也要監控，嚴厲打擊非法預售。
第二，弱化地方政府的“土地財政”觀念。房地產價格泡沫的主要推手之一是地方政府，由于土地出讓金和土地稅收牽涉到各方面利益，中央政府想要在短時間內從根本上解決土地財政的問題是不現實的。但是中央政府可以弱化地方政府政績考核中的GDP所占的比重，否定唯GDP論。對地方政府的政績要綜合考量，進一步弱化地方政府的土地財政。中央政府應該進一步明確，地方政府依靠“土地財政”不可能實現地方經濟長期健康發展，要從中央向地方傳遞這樣的信息，使地方政府進一步擺脫“土地財政”，減少房地產企業投資，建立地方政府可持續發展的政策思路。另一方面要加強對土地用途的嚴密監控，嚴格執行不低于70%的住宅用地用于廉租房和經適房建設的基本政策。
第三，進一步加強保障性住房建設，減少高檔商品房建設。由于國家近幾年加大了對保障性住房建設的力度，并且也取得了相當大的成效。但從全國整體上看，調整房地產投資結構仍需要進一步加強，要建立完整的保障房的建設融資渠道，解決保障房和經適房融資難的問題，并把過度投向商品房的資金引向保障房和經適房。隨著我國改革開放力度的深入，人才流動日益加快，城市中的廉租房建設也要加大力度，要進一步改善城市中外來人員的居住條件。如果能完善房地產的投資結構，就能抑制過熱的房地產業投資規模，同時也不傷害房地產業的健康發展，可以取得一舉兩得的效果。
第四，加大力度，重點抑制投資和投機性購房。房地產業的準入門檻較低，拿地蓋房、售房，運作模式簡單，利潤空間大。因此，吸引了大量投資者進入。但國家目前的政策并沒有涉及此方面的監管，所以要提高房地產業的準入門檻，嚴格控制“熱錢”“外資”等投機性資金通過各種渠道進入房地產業，同時要加大稅收的征收力度，降低房地產業企業的利潤率，提高投資回報期，有效減少過度的房地產投資。對于購房者方面，在嚴格控制住房按揭貸款的同時，加大對全款購房者的監控，特別是對投資和投機性購房者的控制。
在2014年達沃斯國際論壇上，總理在講話中說：“當前，世界經濟不穩定不確定因素依然較多，中國經濟正處在深層次矛盾凸顯和‘三期疊加’的階段，我們要加快轉變經濟發展方式，以結構性改革促進結構性調整，用好創新這把‘金鑰匙’，著力推進體制創新和科技創新，使中國經濟保持中高速增長、邁向中高端水平，打造中國經濟升級版”。
房地產業的畸形發展，已經成為制約中國經濟轉型和良性發展的絆腳石。過度的房地產投資、較高的待售面積、需求購買力的透支，以及較為謹慎的貨幣政策都預示著白銀時代的樓市，短期內不具備大幅反彈的空間，房地產業的泡沫正在逐漸縮小。
根據國家統計局此前的數據，2014年8月，國家統計局公布的商品房待售面積56160萬平方米，這一數據自2012年4月以來，已經連續29個月保持上漲。與低點時（2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米）相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。待售面積非常高，去庫存化又需要時間，這些都不利于房地產業的良性健康發展，
因此，要加快體制機制創新，促使房地產業健康發展，房地產業已經達到了6年來的最低點。2014年前八個月房地產企業投資在各大中城市呈下降趨勢，房價由漲而跌，房地產業逐漸回歸理性，房地產業的理性而健康的發展，也使房地產業服從和服務于經濟結構轉型和產業結構調整創新這一大戰略。國家要加大新興產業投資力度，同時要進一步加大戰略性新興產業的投資力度，大力發展戰略性新興產業基礎設施的建設，在提高新興產業投資力度的同時也能調節房地產產業投資結構。提高房地產業中新興產業產品的利用率。
一個國家在由經濟大國邁向經濟強國的過程中，國民經濟只有健康良性發展，走可持續發展道路，才能由經濟大國走向經濟強國。
（作者單位為河南省駐馬店市國土資源局）
參考文獻
[1] 吳敬璉，羅伯特?希勒.中美“泡沫”專家公話金融房地產泡沫[N].國際金融報.
[2] 謝百三.高度警惕我國部分房地產業的泡沫經濟卷土重來[J].價格理論與實踐， 2003（01）：37-39.
房地產泡沫現象范文6
關鍵詞:房地產;泡沫;實證
中圖分類號:F293.3
文獻標識碼:A
文章編號:1003-5192(2009)04-0071-05
1 核心概念的界定
在《新帕爾格雷夫經濟學大詞典》中,金德爾伯格對泡沫狀態的描述是:“泡沫狀態這個名詞,隨便一點說,就是一種或一系列資產在一個連續過程中陡然漲價,開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期,于是又吸引了新的買主――這些人一般只是想通過買賣牟取利潤,而對這些資產本身的使用和產生贏利的能力是不感興趣的。價格的持續上漲常常會產生預期的逆轉,接著就是價格的暴跌,最后以金融危機告終。”
根據金德爾伯格的這一描述,這里對房地產泡沫作下述定義:房地產泡沫是房地產的市場價格,相對它的一般均衡價格(也可稱為基礎價格),出現較長時間的、非平穩性的、向上的偏移。這一定義說明了房地產泡沫的三層含義:(1)房地產泡沫是與房地產價格相關的概念;(2)房地產泡沫是房地產價格相對于其一般均衡價格的偏移;(3)這種偏移是較長時間的、非平穩性的、向上的。房地產泡沫的破滅是房地產的市場價格,向其一般均衡價格的突發性的、貫通起終點的回歸過程。
2 房地產泡沫實證研究的意義
通過美國次貸危機的爆發,我國以及地區性房地產泡沫的實證研究就顯得更具理論探討和現實指導意義了。這是因為,由金融及金融衍生品支撐的房地產泡沫一旦破裂,對中央政府、地方政府、銀行、開發商乃至消費者帶來的后果將是災難性的。首先,中央政府及銀行是房地產泡沫破裂的最大受害者。由于房地產開發商、施工單位、居民購房都從銀行融資,60%以上的房地產投資金額來源于商業銀行,因此一旦房地產泡沫破裂,銀行就成為最大的買單者。其次,房地產市場的快速升溫,會拉動大量的投資需求和消費需求,從而在短期內呈現出經濟快速增長的局面,而對房地產市場降溫,往往同時意味著投資(包括投機)的減少和經濟增長速度的減緩。因此,地方政府受害也在所難免。再次,如果判斷存在房地產泡沫,就意味著政府將要采取各種手段降低房價,比如緊縮銀根,推出大量的經濟適用房等等,這一方面會使得房地產開發商融資困難,另一方面也會影響到購房者的心理預期,進而影響房地產的銷售。因此,房地產開發商一般是不會承認我國或地區存在房地產泡沫的。最后,受房地產泡沫破裂影響最大的還應該是消費者,因為資產的縮水是誰也不愿看到的現實。
從房地產泡沫的定義中我們知道,房地產泡沫的破裂所表現的形式之一就是房地產市場價格向其一般均衡價格"回歸"的過程,而這種過程在全國不同地區的表現是不同的,有的是"突發性"的,像我國的深圳商品房價格陡然間縮水40%;有的則是"平緩的、理性化的",像安徽省的合肥等城市。我們通過安徽及合肥市房地產泡沫的實證研
究,可以使地方政府、開發商及廣大消費者對本省及合肥市房地產泡沫程度有一個較為清醒的認識,對未來房地產投資及消費有一個合理的預期。
3 房地產泡沫評價指標的選用
國內外許多學者提出了很多房地產泡沫評價指標。部分指標在理論上很有說服力,但指標的數據采集困難,或者指標在地區間的可比性差,從而降低了這些指標的實用性。我們從可比、實用、易得的角度,選擇房價收入比、房價與CPI的同步率、房價與租金的同步率、房屋銷售額增長與社會商品零售總額增長的同步率、房地產投資強度、土地價格增長率六項指標進行全國、安徽省及合肥市的比較分析,以界定安徽及合肥市房地產泡沫程度。
3.1 房價收入比
該指標是根據房地產泡沫形成中過度的投機需求來設計的。房價收入比是一套居民住房的平均價格與居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭對住房的支付能力,比值越高,支付能力就越弱。許多學者用這個指標來衡量國內商品房價是否合理,甚至用其來判斷房地產價格是否“虛高”,房地產泡沫是否出現。如果房地產價格的
暴漲,致使該指標持續增大,則表明房地產價格的上漲超出了居民的實際支付能力。當市場中的房價收入比一直處于高位,而且房地產市場不存在萎縮跡象時,則說明房地產市場中投資需求較高,產生房地產泡沫的可能性就很大。一般認為,房價收入比保持在6.0以內,就不會出現房地產泡沫。
3.2 房價與CPI的同步率
房價與CPI的同步率也即房地產價格增長率與CPI之比。住宅作為人們生活的必需品,又是價格最高的消費品,其價格變化應該基本與CPI的變化同步。當房地產價格急速上升,并且大大超過CPI的上漲幅度時,就說明房地產價格偏離了其基礎價值,出現了泡沫。該指標是測量房地產價格相對消費價格增長速度的動態指標,用來檢測房地產泡沫化趨勢。該指標值越大,表明房地產價格增長率超過消費價格增長率越高,房地產泡沫形成的可能性就越大。在某個特定時期,若該指標持續不斷地上漲,就有房地產泡沫危機的可能。日本1988~1991年的房地產泡沫嚴重時期,該指標的平均值為4.3。在我國,由于CPI的波動很大,僅僅用房價與CPI的同步率來判斷是否存在房地產泡沫有失偏頗。比如2000~2001年,我國房價的上漲率不大,但由于存在通貨膨脹,CPI的增長率很小,致使二者的比值很大。房地產泡沫本身是一種價格現象,通過其價格的波動情況進行房地產泡沫判斷也具有說服力。因此,有學者認為,房地產價格增長率大于10%,同時房地產價格增長率與CPI的比率超過4.0,就可以認為出現房地產泡沫。
3.3 房價與租金的同步率
租金由房屋租賃市場的供求關系決定,是衡量房屋價值的重要尺度,它是房屋投資收益率的直接體現,也是決定房屋未來現金流的重要指標。只有租金與房價同比增長,房屋價格的上漲才會合理。房價與房租比,即房地產價格增長率與租金增長率之比。這一比率越高,房屋市場價值與其真實價值的偏離就越遠,泡沫存在的可能性就越大。一般認為,房價與房租比超過2就存在輕微的泡沫,超過5就存在嚴重的泡沫。
3.4 房屋銷售額增長與社會商品零售總額增長的同步率
房屋銷售額是房地產需求的直接體現,房屋銷售額增長率同步參考指標是社會商品零售總額增長率。在我國工業化和城市化加速推進、居民住宅升級速度加快的大環境下,房屋銷售額增長率適當高于社會商品零售總額增長率是合理的。但是,如果房屋銷售額增長長期快速脫離社會商品零售總額增長,則說明房屋銷售額嚴重偏離了經濟增長和居民消費增長的實際,房地產泡沫跡象出現。一般認為,房屋銷售額增長率與社會商品零售總額增長率比值小于2,就沒有房地產泡沫;大于2小于3存在輕微的房地產泡沫;大于3就存在嚴重的房地產泡沫。
3.5 房地產投資強度
房地產投資最終會形成房屋供給,在一定的經濟總量下,宏觀經濟對房地產投資的承受力和公眾的購買潛力是有限的。如果房地產投資持續快速增長,就會出現潛在需求無法拖動供給的局面,商品房的空置率就會上升。于是,開發商不斷推動投資和價格增長來維持高利潤。其內在機理非常簡單:既然不能保證商品房的銷售率,那就通過各種手段造勢,以維持價格上漲的預期,相應的投資才能收回。比如,如果房價上漲10%,而房屋銷售下降10%,開發商仍然能獲得同樣數額的利潤。因此,在房地產投資持續高速增長的情況下,開發商推動房地產價格泡沫的動力最強。房地產投資強度的衡量指標,用房地產投資增長率與GDP增長率(按現價計算)比值來衡量,這一指標反映宏觀經濟的承受能力和房屋潛在購買力。大部分專家認為,該指標大于2小于3,就存在輕微的房地產泡沫;該指標大于3,則存在嚴重的房地產泡沫。
3.6 土地價格增長率
在房地產泡沫時期,一般來講,地價的增長率將明顯高于造價的增長率。國內外學者一致認為,房地產泡沫實質上是地價的泡沫,因為房價的上升是有限的。而地價則不同,它本身具有虛擬性,受多種因素影響。土地價格在短時期內的上漲幅度可能很大,從而直接推動房地產泡沫的形成。在房地產泡沫高漲時期,造價對整體房價的影響相當有限,其重要性也越來越小。該指標在某種程度上也能有效反映房地產市場的泡沫狀況,而且數據是可得的。在我國,土地使用權的轉讓有出讓、出租和劃撥等方式,這里的土地價格是指用于房地產開發的出讓用地價格。一般認為,土地價格增長率大于8%小于12%,就存在輕微的房地產泡沫;大于12%就存在嚴重的房地產泡沫。
4 比較小結
從表1我們不難看出,房價收入比,全國9.94大于8,安徽小于8并遠小于全國平均水平,合肥大于8但也小于全國平均水平。房價與CPI的同步率,全國為4.77,安徽為3.32,合肥略高為7.02。房價與租金的同步率,全國為3.66,安徽和合肥分別為4.66和4.71。 房屋銷售額增長與社會商品零售總額增長的同步率,全國為2.56,安徽與合肥分別是2.88和1.88。房地產投資強度指標,全國為2.58,安徽與合肥分別為2.44和1.56。土地價格增長率全國為6.8%,安徽與合肥分別為5.48%和8.96%。
通過以上六項指標的比較,我們可以看到,安徽省與合肥市房地產雖然存在泡沫,但這種“泡沫”總體上還是比較小的,其存在的危害與風險也是在可控范圍之內。房地產泡沫的程度也是分階段的。為驗證這一結論,我們對安徽省及合肥市房地產泡沫程度分年度進行了量化測度。
5 安徽省及合肥市房地產泡沫階段的量化測度
5.1 分析過程
如何測定房地產泡沫的程度,國內學者做了很多有益的探索,提出了邊際收益法、收益還原法、市場修正法等計量分析方法。這里,我們在借鑒國內學者研究成果的基礎上,用邊際收益法來對安徽省及合肥市房地產泡沫予以測度[1]。
房地產泡沫實質上是房地產的實際價格相對于經濟基礎條件決定的基礎價值(一般均衡穩定狀態價格)的非平衡性偏移。要度量房地產泡沫的大小,必須首先求出其基礎價值的實際價格。房地產泡沫就是房地產實際價格偏離其基礎價值的程度,用公式表達如下
bi=(pi-ji)/ji
其中bi指報告期房地產的泡沫度,pi指報告期房地產的實際價格,j指報告期房地產的基礎價值。在這個公式中,房地產的實際價格可以通過房地產管理部門公布的商品房價格增長數據來獲得,而房地產的基礎價值,試用修正黃金率來求證,假設f(kt)為t時期的資本邊際回報率
f(kt)=θ+n(1)
上式表示經濟在最優均衡穩定狀態下,資本邊際回報率應等于人口增長率n與時間偏好率θ之和。經濟在此狀態下就是動態有效的,該狀態也稱為最優均衡穩態。此時的邊際回報率f(kt)就是我們所要尋找的資產基礎價值即j,資產的基礎價值就是經濟動態均衡穩態下資本的邊際收益率,用公式可表達為
j=f(kt)=θ+n(2)
房地產資產基礎價值決定于經濟最優均衡狀態下資本的邊際回報率,由于實際經濟還存在通貨膨脹因素,因此最優均衡穩定狀態下的資本邊際回報率應當剔除通貨膨脹率β的影響,資產的基礎價值可以進一步表示為
j=f(kt)=θ-β+n (3)
上式表示在經濟最優均衡狀態下,資本邊際回報率也即資產的基礎價值取決于三個因素:第一個因素是消費者的心理因素,即把當前的收入儲蓄起來以待將來消費的意念的強度,它一方面與消費收入的多寡相關,另一方面與當前儲蓄的未來預期的增長有關,因此其大小等于利率。第二個因素則是通貨膨脹率,通貨膨脹率越高其對資產價值的侵蝕就越嚴重,因此應當將其剔除。第三個因素是人口增長率,其值越大,說明勞動力增長率越大,資產的價值越大。
實際分析中通貨膨脹率β和人口增長率n的確定相對容易,而利率水平如何確定則較為復雜。在實證中我們選擇兩組利率,一組是所有利率中最大的利率,選用5年以上的金融機構貸款利率,由此得到資產基礎價值的最大值(最大報酬率);另一組是選用1年期存款利率,由此得到的是資產基礎價值的最小值(最小報酬率)。這樣我們就找到了資產價值泡沫變化的軌跡:選擇商品房價格增長率作為資產的實際價格,當資產實際價格超過最大基礎價值時,可以認為資產存在正泡沫或稱膨脹性泡沫,當資產實際價格低于最小基礎價值時,則可以認為出現資產價值低估現象;當資產的實際價格處于兩者之間時,則可以認為資產不存在泡沫[2]。
以2000年中國房價為例:
最大報酬率=6.21-0.4+0.8=6.61
最小報酬率=1.98-0.4+0.8=2.38
2000年商品房價格增長2.9%超出最小報酬率2.38%,即可認為2000年中國房地產價值不存在泡沫。其余計算以此類推。
5.2 結論
利用上述方法測度的結果表明,我國2004、2005和2007年房地產泡沫較為嚴重;安徽省同全國基本趨于一致;合肥市2002年房地產泡沫就開始顯現,2006年最為嚴重。這個結論有力地反駁了房地產無泡沫論,同時更加明確界定了泡沫出現的區間,糾正了泡沫論的片面性。中央政府2003年關于房地產過熱的判斷是正確的,采取的一系列調控政策也是非常有必要的。
同全國平均水平相比,安徽省及合肥市雖然有些數據高于全國平均水平,但全面分析,安徽省房地產發展的整體水平依然低于全國,更遠遠低于東部經濟較發達省份。雖存在一定的房地產泡沫,但這種泡沫是輕微的、危害程度也較小。造成這一現象的根本原因,我們認為是安徽全省房地產投資周期滯后于全國所造成的:當全國出現房地產投資過熱時,安徽省房地產投資才起步不久。當全國房地產泡沫已達“較重”階段,安徽省房地產泡沫才剛剛形成。因而,安徽全省房地產市場的未來發展就應該切實避免盲目性的擴張投資,防患于未然,使當前和未來的房地產泡沫所帶來的危害降低到最低程度。
參 考 文 獻:
