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房地產成本控制范文1

【關鍵詞】：房地產開發；投資決策；成本控制

中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

隨著國民經濟的飛速發展，我國房地產項目的投資建設規模越來越大，房地產項目開發的全過程成本控制也日益迫切。在房地產的開發中，對于成本的有效控制不僅能夠給企業帶來利潤，也能夠促進房地產項目的良性運行。房地產工程項目成本管理人員只有從全過程的角度合理控制各個環節的工程成本，才能夠有效地實現工程成本管理目標。

一、工程項目成本控制問題原因分析

在房地產工程項目施工過程中，往往會由于一些客觀因素的影響，導致工程費用的消耗，從而使房地產工程企業利潤受到很大的影響，而在進行相關環節改善之前，需要對工程項目成本控制問題的原因進行全面的分析，也只有弄清了問題原因，才能夠保證改善工作的有效開展。

1、成本控制意識淡薄

就我國目前房地產企業來說，工程成本控制意識淡薄是導致工程成本控制出現問題的主要原因。工程成本的控制不僅僅是財務人員的相關工作，財務人員是只是負責對工程項目成本的核算和統計，對費用支出多好一定的優化工作，而不能對工程整體的成本做到系統性的控制，這是企業需要深刻認識到的，也是企業目前所面臨的最大問題。

2、控制工作的重視程度不夠

成本控制工作，對于房地產企業來說，具有非常重要的意義，因此必須要以正確的態度來對待工作的開展，必須采取合理有效的手段來維護企業的相關利益。然而，我國大多數房地產企業對成本控制工作的重視程度嚴重不足，將過多的精力放在了工程進度，工程施工技術以及工程質量方面，盲目性的工程建設造成了企業成本的大量浪費，從而導致了企業效益頻頻出現問題。

二、各階段的成本控制

1、項目決策期的成本控制

我們都知道，如果想要制定一個高水平高質量的投資決策，需要做的有幾點：準確把握投資環境；對投資立意與環境關系的深層次把握；有一個理性健全的投資機制。基于此，為了做好房地產成本控制工作，需要從以下幾個方面來進行把握。

（1）、對投資成本進行調查分析。需要了解目標地域的地質情況、土地價格、相關市政配套條件、主要設備與材料的價格，以及當地的政府、百姓生活習慣，也要加以考慮。這些因素對項目的成本都有不容小覷的影響。如果因為某些客觀因素導致工期無法如時完成，那經濟損失則是難以估量的。因此，在進行項目的選擇之前，一定要做好投資環境的調查研究分析工作。

（2）、把握房地產項目的定位、做好估價工作。在正式的決策評估工作開始之前，要對該房地產項目有一個方向上的掌握，包括規模、數量、適應人群有個總的概念，以此形成對未來售價的估量，把預測未來售價與調查得來的投資成本數進行粗略比較。開發公司一定要先擇具有良好市場前景的項目進行開發。

（3）、做出準確的項目可行性研究。費用測算的標準要和當地物價與項目的實際情況進行結合考慮，盡可能地做到客觀和準確。在系統的研究和決策過程中，要做到富有前瞻性的集體理性決策與項目投資。企業領導層根據調研材料，召開集體會議，共同探討。

2、 項目設計期的成本控制

據分析，房地產的總成本，有80%以上是在項目的設計階段確定下來的，設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段，對工程造價、工期、質量以及建成以后的經濟效益都起到決定性的作用。因此，控制好項目設計期的成本成為總成本控制的決定性階段，在建筑物的外觀設計、結構形式、平面布置、主要設備以及裝修標準等方面，進行系統全面的分析掌控，以期達到成本控制的最佳效果。

（1）、限額設計。按照預計的投資估算，對施工設計中的各環節進行資金限額，在規定額度范圍內進行設計，不得超出。惟有各環節成本限制住，才能使總成本得以不超出控制范圍。

（2）、在設計過程中，對方案進行最優化選擇，從經濟、技術等角度，對項目的布局、功能劃分、戶型、結構等方面進行多樣化的對比研究，從中擇出最優方案。在滿足預期房產功能的要求下，盡可能使投資成本降到最低。

（3）、加強對設計圖紙的審核工作，防止設計的不足甚至是失誤帶來施工過程中巨大的浪費。在圖紙上的方案落實到實地工作中之前，是最易修改的，花費的數額也最小，審核時，要及早發現問題，及早進行解決。問題發現得越早，無用成本越低。

3、 招投標環節的成本控制

招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作。這個環節成本控制的要點主要是投標單位的選擇、招標文件的編制、評標和定標。

（1）、盡量采用施工圖招標，施工圖比較完備的情況下，采用總價包干形式，有利于造價的控制。也可采用工程量清單進行報價，使投標單位可以集中精力進行單價分析和施工方案編寫，避免各投標單位所報工程量相差太遠，利于評標和選擇合適的施工單位。

（2）、選擇信譽高、工期短、技術力量強、施工質量好、造價適中的施工單位。

（3）、對合同的起草、審察、簽字工作，要把好關，對工程價款盡量使用固定總價的方式，少留活口。

4、項目施工過程中的成本控制

施工階段投入的資金量是最大的，此階段的成本控制的要點主要是設計變更及現場簽證、材料的供應及工程款的支付等。

（1）、編制成本計劃和工作流程，落實現場管理人員各自的職能和任務。按照監理規定和實施細則，完善監理職責分工及相關制度，落實監理的責任。

（2）、加強施工前的審核工作，熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化較大的部分作為重點控制對象，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。開發單位要健全工程變更管理制度，對于變更的描述要求準確、客觀，杜絕虛假舞弊現象的發生。對市場價格等因素熟悉掌握，對施工單位變更后的施工情況進行實時監督。

（3）、建立工程變更現場簽證管理制度，明確各部門的分工及責任，部門之間相互制約，使其管理科學化、規范化。工程變更既要滿足工程施工及使用功能需要，還要考慮經濟合理及投資節約。對于施工條件改變、設計改變、進度改變要加以重視。做好工程記錄，保存好各種文件和圖紙，為處理可能發生的各種索賠提供依據。

（4）、施工方案及施工措施等，應從組織、經濟、合同等多方面采取措施控制成本。對主要施工技術方案做好論證的基礎上可以應用新材料、新工藝、新方法，提高勞動生產率和縮短工期。

（5）、必須做好市場價格的管理工作，只有掌握材料設備價格，特別是大宗材料設備的價格變動趨勢，才能控制好材料及設備采購價格。對于施工企業自行采購的材料設備，可以采用在保證質量的前提下合理限價，雙方共同承擔風險。對于甲供的材料設備，在滿足結構安全和使用功能的前提下盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料設備，并把握好訂貨時機。

（6）、加強甲供材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。合理安排施工順序，綜合考慮配套工程與總體工程、主體工程的進度銜接，減少二次施工造成的浪費。

5 、項目結算期的成本控制

（1）、施工單位的工程結算中，多算冒算、增高取費標準等現象普遍存在。開發公司自身要組織工程專業人員由原投標文件、圖紙、合同為基礎，對施工企業提供的結算書嚴格認真審核，更要委托工程造價咨詢企業對工程的結算書進行更加專業系統的審核。可以把工程造價咨詢企業的工作與減少成本的金額進行掛鉤，以提高其工作積極性。

（2）、預結算審核時應注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同對成本的影響。結算工程必須有竣工驗收單，甩項工程必須在結算中扣除。

（3）、廣告推廣方案的成本控制。

廣告推廣不止處于項目結算期，而是跟在整個的房地產經營過程之中。從設定品牌形象，到宣傳方案的策劃與形成，再到廣告投入。其成本所占比例也不小。一定要參照廣告調查的結果，拿出最優化方案。比如，要減少電視、雜志等媒體的廣告投入，加大手機短信廣告力度的投入。力求用最經濟的方法，得到最實際的效益。

三、房地產開發項目全員控制的要點

1、轉變舊有思想觀念

首先，房地產開發項目的管理者應對目前的成本控制有一個全新的認識，并將其作為長期性的戰略目標，進行貫徹落實；其次，應在企業中樹立全員成本控制的理念，使所有員工能在核心理念上形成內部的共識。

2、體現員工的主體地位

在管理過程中，應體現員工的主體地位，以充分調動所有員工的主動性和積極性。一方面，通過為員工創造渠道和平臺，讓員工提出自己的建議和想法，并讓他們共同參與到管理環節中來，以充分認識到成本控制對企業生存的重要性；另一方面，讓員工能參與到成本標準的制定，傾聽員工的建議，使所有員工能夠真正享有在企業的主體地位，并意識到自身的價值。

3、制定完善的激勵機制

房地產開放項目的全過程中，應制定完善的激勵機制，以激發全員成本控制的積極性。一是要肯定員工的勞動成果，滿足員工在物質上和精神上的需求，使員工能感受到自身在企業中存在的價值，提高自身的工作熱情；二是冷靜的處理成本控制過程中的過失和超支，應對成本控制不利的根本原因進行分析和研究，并尋求對策，而不是僅僅進行處罰；三是原諒員工偶爾出現的失誤，并對其指出錯誤并進行正確的指導，以體現企業人性化管理的原則。

結束語

在房地產項目的開發過程中，如果成本能夠得到有效的控制，在進行開發的過程中能夠做到科學的預算，完美的決算，并且在開發的過程中做到有效的控制與管理，那么在整個開發的過程中資金的流動就會合理，當然開發能夠獲得最大的成功。

參考文獻：

[1]徐大圖.工程建設投資控制[M].中國建筑工業出版社.2002

[2]徐蓉.徐偉.土木工程概預算與招投標[M].同濟大學出版社.2006

房地產成本控制范文2

關鍵詞： 成本控制， 要點， 實踐

Abstract: the real estate project management benefit depends on the size of the sales revenue and costs of how much. House price regulation of market environment, real estate development enterprise to the cost of control put forward higher request. For the whole process of cost control theory research industry has more thorough, are in the practice of the entire process control came to the experience in this field.

Keywords: cost control, the main point, the practice

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、項目成本控制階段劃分及主要任務

根據項目的開發過程，按照全過程動態成本控制的管理思路，我們可以將控制分為以下三個階段：

1、事前控制。及時、科學的編制各階段成本指標，提供項目決策、指導限額設計是事前控制的要求。成本指標的編制劃分為三個階段：

（1）決策階段的成本測算。根據項目的地價、規劃設計要點、配套情況、行政性收費標準、項目初步定位、概念規劃草案等資料編制，為項目的可行性決策提供成本測算及贏利預測方面的數據。

（2）規劃階段的成本概算。根據修詳規批復資料、營銷策劃建議、項目統一技術標準編制。該階段指標將檢驗成本測算中技術經濟指標的落實情況，并作為方案設計的成本限額。

（3）方案階段的目標成本。根據單體方案、園林景觀方案、營銷策劃方案等編制成本指標。該指標經審批后將作為項目的總控目標成本，也是對進行動態成本控制的依據。

2、 事中控制。主要體現為項目實施過程的招標采購、變更、簽證、付款的成本控制。加強招標過程中定標價與成本指標核對，強化通過設計優化控制成本；通過資源整合，加強集中采購控制施工成本；控制變更、簽證產生的不可預見成本；加強項目安全、進度、質量管理減少隱性成本；審核付款計劃及金額，既要保證項目推進也要保證資金的支付安全。

3、事后控制。主要體現在結算中的成本控制及后評估。統籌安排加快結算的推進，保證與供應商的合作關系以降低機會成本；通過結算數據及時編制項目成本后評估，積累成本歷史數據庫，更好的指導新項目成本指標的編制，達到循環改進的目標。

二、事前控制階段的注意事項

（一）項目決策的成本控制

決策階段的成本控制是宏觀的、戰略層面的，也是決定項目成敗的，必須深入調研，慎重決策。項目銷售成本歸納為地價、建安成本、融資成本、費稅。根據產品類型的初步定位及成本歷史數據庫可框定建安成本，融資成本及費稅也容易框算，土地有無瑕疵，地方政府有無特殊規定是影響成本較大的不確定因素，是該階段要重點調研的。因此買地決策前應組織設計、工程、成本人員對地塊進行實地查勘，收集地形、地質、三通一平、外水外電等市政配套條件資料進行成本評估。

（二）項目定位的成本控制

項目前期產品定位對成本及盈利預測影響較大，準確的市場定位是指導設計順利開展，避免設計反復的有力保障。產品的定位也要結合市場的變化相應調整，保證項目預期效益的實現。

（三）設計過程的成本控制

設計階段是控制建安成本的切入點，設計要根據營銷定位快速反應，成本控制部門要及時核算限額設計的落實情況。

1.通過設計標準化控制成本。產品的標準化帶動設計標準化，是實現項目快速開發，提高周轉的有效途徑。市場變化時，及時主動的調整設計方案，優化成本投入。

2.成本也可分為結構性成本、功能性成本、敏感性成本 。嚴控結構性成本（限額設計），保證基本使用功能成本投入（戶型、配套），合理配置敏感性成本（立面、園林、裝修）。敏感性成本可調整空間大，市場變化時要重點研究。

3.通過設計方案比選控制成本。結構施工圖出圖后一般都要立即投入現場生產，大規模的修改調整對工期影響大，而且會造成資源、成本的浪費。加強方案階段的成本概算與指標的對比，將結構性成本控制在施工圖出圖前是控制結構性成本的有效手段。

4.通過材料選擇控制成本。設計過程中應仔細研究材料特性，選擇適合的材料及施工工藝。材料選擇不當會導致質量問題，增加維修成本，也會導致安全隱患。設計選材不當造成的質量問題往往因責任界定不清，最后開發商只好承擔。

三、事中控制階段

（一）招標過程的成本控制

招標的目的是選擇合理低價的合作伙伴。供應商是我們的客戶，是項目效益實現的參與者。施工單位有合理利潤水平是雙方良好合作的基礎，也是項目順利推進的保證。公正的投標結果是判斷合理利潤水平的最好途徑。

1.加強招標工作計劃性。應注重招標時的成本控制，與相關部門緊密配合，提前編制計劃，項目開發節點出現重大調整時及時調整；并組織相關部門進行會審，確保招標的計劃性的可行性。整體招標計劃增加責任主體、招標方式的界定。做到計劃清晰、分工明確。

2．規范招標行為，招標前指造價指標編制好標底，作為評標依據。項目的招標必須按責權分工有計劃、有組織的完成，不規范的招標行為是不允許的，也是對成本控制不利的。同時應加強招標結果與標底對比，提高主動控制成本的意識。

3．加強集中采購，與相關供應商建立戰略伙伴關系，利用規模化降低成本。集中采購是控制大宗成本支出的有效途徑，結合設計的標準化，集中招標是保證品質，降低成本，避免重復招標，提高效率的有效措施。

4．選擇最合適的供應商。加強對供應商的管理，供應商選擇不當，會帶來管理上的諸多問題，延誤工期，增加成本。

5.重視合同管理。加強對合同的管理，簽訂合同時注意合同條款及清單的完整性與嚴密性。

（二）施工過程的成本控制

現場施工管理對成本影響是直接可見的，把關不嚴格會產生不必要的額外成本，我們要從施工方案、質量安全、簽證、付款、結算等方面加強控制，在保證項目推進的同時也要注重控制成本。

1、 施工方案控制成本。通用項目的施工方案請設計中心根據過往的施工總結，編制統一做法供選用；對于非常規的施工方案應組織工程及成本管理部門進行審核。

2、加強甲指乙供材料的現場管理，避免貨不對板。部分材料采用甲供方式會帶來管理上困難，項目管理人員要加強材料進場前與合同清單的對比檢查，保證質量。對因監管疏漏已施工不能整改的，項目管理部門應主動發出變更單，作為結算扣減的依據。

3、質量問題導致成本增加。工程質量問題產生原因比較復雜，而且時效性比較強，問題發生后如果不及時處理，手續辦理不到位，很容易無法界定落實責任單位，最后發生的成本只能由開發商承擔。

4、從源頭及過程中嚴控簽證。對施工過程中的設計變更進行控制，與設計院簽訂合同時約定獎罰制度。對施工過程中發生的變更、簽證，堅持先算核算后施工的原則

5、進度款支付的成本控制。主要是審核施工單位申請付款與現場進度是否相符，既要保證項目正常推進，也要保證不會出現超額付款的情況。

四、事后控制階段。

工程竣工驗收后及時辦理結算是項目財務結算、成本后評估的需要，結算不及時也可能會導致開發商違約的法律風險。因此，完工后及時催促施工單位報送結算，結算接收后及時錄入成本系統。結算是成本支出的最后把關，同時應注意以下幾方面：

1、對竣工圖的質量嚴格把關，確保與現場一致。竣工圖作為結算的依據，即使只多了一條線條，也可能卻會對造價產生影響，因此，竣工圖與現場的一致性是十分重要的。

2、加強甲供材料的管理。簽訂甲供料合同時，預算工程量要根據圖紙計算；使用單位在下單前提供數量的計算依據，超出合同預算量的必須報成控部門審核后方可下單采購；甲供料合同在供貨完畢后及時結算，不得出現領用合同先結算，供貨合同后結算的現象。

3、對損耗計算常出現爭議，一對多的材料，改用甲指乙供的方式，由甲方指定廠家，指定材料價格、采保費率以及損耗率，由乙方直接采購，按竣工圖結算。

4、堅持甲方資產登記制度，以項目公司為單位統籌使用施工中購置的資產，對資產的處理進行記錄。

五、結語

房地產成本控制范文3

關鍵詞：房地產；項目；成本；控制

隨著我國經濟發展的不斷轉型與完善，現階段由于房地產市場帶動的GDP產業受到社會各界的詬病。在這樣的背景下，我國相繼的出臺了一系列限制房地產發展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產行業的發展，同時也加劇了房地產行業的業內競爭。因此，房地產企業項目如何提升競爭力，完善項目成本控制就現的尤為重要。

一、房地產項目成本控制原則

1、不相容職務分離原則

從防止錯弊和控制成本角度來說，將不相容職務分解到不同人來擔任，將大大降低錯弊的可能性，起到相互牽制的作用。一項完整的經濟業務活動，必須分配給具有互相制約關系的兩個或兩個以上的職位，分別完成。需要分離的不相容職責包括授權、執行、記錄、保管、審核。一些業務活動往往由一個部門甚至一兩個崗位一竿子到底，缺乏必要的牽制和監督，導致很多弊端，尤其是工程采購環節，由于不相容職務未能有效分離，采購成本偏高，是公司產品成本居高不下的重要因素之一。

2、協調配合原則

在各項經營管理活動中，各部門或人員必須相互配合，各崗位和環節都應協調同步，各項業務程序和辦理手續需要緊密街接，從而避免扯皮和脫節現象，減少矛盾和內耗，以保證經營管理活動的連續性和有效性。協調配合原則，是對不相容職務分離原則的深化和補充。貫徹這一原則，尤其要求避免只管牽制錯弊而不顧辦事效率的機械做法，而必須做到既相互牽制又相互協調，從而在保證質量提高效率的前提下完成經營任務。

3、崗位匹配原則

應該根據各崗位業務性質和人員要求，相應地賦予作業任務和職責權限，規定操作規程和處理手續，明確紀律規則和檢查標準，以使職、責、權、利相結合。崗位工作程序化，要求做到事事有人管，人人有專職，辦事有標準，工作有檢查，并從內控角度看房地產公司成本控制，與每個崗位的績效考核掛鉤，以此定獎罰，以增加每個人的事業心和責任感，提高工作質量和效率。

4、重要性原則

內部控制應當在全面控制的基礎上，關注重要業務事項和高風險領域，每個企業應根據自身業務特點，識別自身風險情況并進行風險評估，加強關鍵控制點的控制。為此，在建立成本控制體系時，分析影響成本的重要因素，將采購環節尤其是大宗采購程序、工程決算審計程序等作為重點進行完善。

二、房地產項目成本控制影響因素

1、工程承包合同對成本控制的影響

施工項目成本的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同內容的前提下，合理控制成本。提高預算收入，控制支出成本，做到開源節流，以獲取更大的項目效益。應注意的是，除了工程的承包合同對成本控制產生影響，分包合同也是控制分包項目成本的重要基礎，需加強重視。

2、成本計劃對成本控制的影響

開展任何一項施工工程，都要事先制定成本計劃。包括具體的成本控制目標、成本控制方法等，在綜合分析房地產項目實際情況與工程承包合同的基礎上，結合工程施工所選用的材料、工藝、技術等，制定切實可行的成本控制方案。

3、進度報告對成本控制的影響

房地產項目的進度與房地產項目的成本支出密切相關。一方面，通過進度報告，能夠明示各個時間點房地產項目完成情況及相應的成本支出情況，對比與項目進度計劃和項目成本計劃存在的偏差，分析原因，及時采取糾正措施，確保成本管理處于可控范圍內，順利實現預期成本控制目標；另一方面，利用M度報告，有助于項目管理者發現工程施工中存在的問題及隱患，避免發生安全事故或質量事故，及時止損，保障房地產項目的質量與進度。

三、房地產項目成本控制方法

1、項目成本分析表法

項目成本分析表法是進行項目成本控制的一個非常重要的手段，主要是對與項目相關的各種表格予以分析、比較，對成本進行分析和控制的一種方法。成本分析表法可以很明晰地進行成本比較研究。成本分析表法分為月成本分析表和最終成本控制表等。月成本分析表分為直接和間接兩種。月成本分析表和最終成本控制表法不必在同一個項目實行過程中同步使用，可以根據項目進行的實際需要，選擇有針對性的方法以達成較好的效果。

2、工程成本分析法

工程成本分析法主要是針對工程成本控制而采取的一種方法。主要在成本控制過程中，對已發生的項目成本進行分析，分析造成成本節約或超支現象的因素，從而達到改善管理工作效果，改進項目成本管理目標，提高經濟效益的目的。工程成本分析包括綜合分析和具體分析兩種。工程成本的綜合分析是將項目施工中所消耗的各種資源和費用支，主要是人工費、工程材料費、機械使用費及管理費用等與預算成本進行對比分析，通過監督、調節和限制等措施，及時糾正可能發生的成本偏差，將成本控制在目標范圍之內。工程成本的具體分析主要是分析造成人工費、材料費、施工機械使用費等項目施工中所消耗的各種資源和費用開支變化的因素。在項目施工成本控制的過程中，人工費在整個工程費用中占有較大比例，人工費用的控制關鍵在于合理配備工人，堅決杜絕用工浪費，做到定額定員。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以用限額領料的辦法來控制工程耗用的材料。在對施工機械使用費進行控制時，需要合理確定機械臺班定額，做好事前測算、事中控制，提高機械使用效率。

3、偏差分析法

（1）掙值法分析法：掙值法又稱為贏得值法或偏差分析法。掙得值分析法是在工程項目實施中使用較多的一種方法，是對項目進度和費用進行綜合控制的一種有效方法。項目成本偏差控制法，主要是通過采用成本分析、比較的方法找出實際成本與預算成本之間的偏差，在預算成本的基礎上，分析、比較產生成本偏差的原因與可能發生變化的發展趨勢，進而采取相應的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實現項目成本目標。在項目成本控制中，成本控制的偏差可分為實際偏差、計劃偏差、目標偏差三種。目標偏差即為實際偏差與計劃偏差的差額，由于計劃偏差一經確定在執行過程中一般不再發生改變，因而要減少項目的目標偏差，就需要取一定的措施來減少施工中發生的實際成本偏差。項目的成本目標偏―小，說明整個項目的成本控制狀況越好。

（2）成本累計曲線法：成本累計曲線法是整個項目或項目中某房地產項目相對獨立部分開支狀況的圖示。它既可以從成本預算計劃中直接導出，也可以借助網絡圖、條線圖等工具單獨建立。成本累計曲線圖上的實際支出與計劃情況有任何偏差，都要引起的警惕。當然，現實與理想情況存在的偏差并不意味著項目成本控制工作一定發生了問題。相關部門應當認真清似差的原因，研判偏差是正常或是非正常，針對其原因采取相應的處理措施。

參考文獻：

[1]陳善授，房地產項目施工過程成本管理研究[J]，現代商貿工業，2012

[2]李成貞，徐冬生.房地產企業稅收成本問題研究[J]，中國證券期貨，2012

[3]左根林，住宅項目成本分配應用研究[J]，山西建筑，2012

房地產成本控制范文4

一般而言，成本控制大體可分為事前成本預算制定的控制、事中成本預算執行和調整控制、事后預算差異分析總結控制。同時，也應考慮到房地產行業成本發生的特殊性。房地產企業成本大體可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達80%—90%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小，而工程成本、營銷成本因涉及因素復雜使得壓縮空間較大，前期費用也存在一定的壓縮空間。因此，工程成本控制是房地產企業成本控制的關鍵所在，同時也應關注前期費用和營銷成本的控制。下面將對上述六大項成本的控制要點進行詳細解說。

1.土地成本

土地成本的控制要點應重點關注項目前期的可行性研究和合作方的盡職調查，保證土地成本支出的可行性，同時也應關注一些市政費用的支出。控制要點控制什么

怎么控制

投資決策

可行性研究

深入調研，收集項目信息和市場信息

編制可行性研究報告

投資決策

組織公司領導和各部門進行項目論證

公司領導層決策

新征土地

征地費用

建立科學的土地評估體系

投標評審，確定合理報價

爭取政府優惠

拆遷安置費用

在法律范圍內盡量控制費用

市政費用

自建部分按照公司工程管理體系控制。政府部分按規定或與政府協商辦理

合作開發

合作能力和誠意

合同洽談

開展盡職調查，減少操作風險

合作方式、分成比例的選擇以雙贏為目的

付款總額、付款時間上選擇利于公司利益的方式，盡量延長付款時間和增加付款次數

2.前期費用

前期費用包括報批報建費用、勘測費用、設計費用等，其本身成本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達80%的成本支出，因此，該階段除了關注前期費用本身的支出更應關注規劃方案的確定，材料設備的選型。控制要點

控制什么

怎么控制

報批報批報建費用

開展社會公關，爭取政策優惠，合理提高容積率

設計單位采購

采購策劃

制定采購方式選擇規則，明確各類設計應采取的采購方式

根據各類供應商進場計劃制定采購計劃，提前準備，為招標采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴格審查

名單建立與入圍單位選擇

建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴格資格預審通過方可入圍

入圍單位由公司高層確認，尤其供方名單外單位由更高級領導審核

招標文件

嚴格招標文件審核，由招標小組評審確定招標文件

供方選擇

招標項目由招標小組對投標方案評選打分確定供方，遵循技術標書優先經濟標書

議標、直接委托項目由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經理審批確認供方

概念設計和方案設計

設計任務書

要求設計輸入充分，收集項目概況、規劃要點、產品定位報告、成本測算等資料

概念性方案和方案設計方案

盡可能的采取招標方式選取方案，采取直接委托形式也應提供3個以上的方案供選擇

組成評審小組，對方案進行評審、確定，分管副總審核，總經理最終審批

概念設計和方案設計

設計成果

根據實際情況進行細節調整

設備選型方案提前確定

擴初設計

擴初設計要求

限額設計，制定擴初設計限額和成本控制建議并組織評審會通過

擴初設計評審

組成評審小組，對方案進行評審、確定，高層審批

成本概算

根據擴初設計方案和設備選型等因素對建安成本作出概算

施工圖設計

施工圖設計要求

采用限額設計，制定施工圖設計限額和成本控制建議并組織評審會通過，促使設計單位提高設計質量，降低工程費用

施工圖評審、會審

嚴格評審，確保圖紙質量，減少不必要的設計變更

互審互簽，明確修改意見，設計洽商

施工圖預算

關注預算與概算的差異

3.工程成本

工程成本是房地產企業的重中之重，在施工階段應重點關注采購成本的支出和工程變更成本的支出。控制要點控制什么

怎么控制

材料進場計劃

訂貨時間、供貨時間

考慮招標采購和簽訂合同時間、運輸周期、驗收及安裝周期，保證與工程進度相配合

施工單位和材設供應單位采購

采購策劃

制定采購方式選擇規則，明確各類設計應采取的采購方式

根據各類供應商進場計劃制定采購計劃，提前準備，為招標采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴格審查

名單建立與入圍單位選擇

建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴格資格預審通過后方可入圍

入圍單位由公司高層確認，尤其供方名單外單位由更高級領導審核

招標文件

嚴格招標文件審核，由招標小組評審確定招標文件

供方選擇

招標項目由招標小組對投標方案評選打分確定供方，遵循技術標書優先經濟標書

議標、直接委托項目由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經理審批確認供方

材料設備供應

選型

在擴初圖確定前確定材料設備

數量和質量驗收

多方共同確認貨到現場數量

注重外觀質量、投入使用后的質量驗收

設計變更

論證

設計部門統一收集設計變更的信息，組織相關進行設計變更論證

審批

設計變更由預算部門測算，根據變更額度履行相關審批手續后才能進行變更

現場簽證

簽證的必要性

項目現場工程師審核簽證，認定確需發生

預算復核

預算工程師對簽證工程預算進行復核，確保合理低支付

審批

根據預算額度大小分級審批

復查

組織復查施工單位簽證執行情況

付款

工程款支付

按合同、按工程進度付款

材料款支付

預付款額度控制，保修款控制不低于合同額5%

4.營銷成本

營銷階段的操作會直接影響物業管理等后續服務的支付，因此，在此結算除了關注營銷本身所產生的費用控制，還應有營銷管理的長線考慮。控制要點控制什么

怎么控制

營銷方案

營銷預算

促銷方案

合理確定營銷預算并進行動態控制

在預算范圍內，制定最有效的產品推廣方案和銷售政策，方案超預算時進行例外管理，嚴格審批

推廣方案結束后進行總結分析

現場費用

現場宣傳資料、包裝費、模型、展銷費等

制定費用支出標準

建立超額審批制度

銷售合同

合同樣本

嚴格執行合同樣本審批程序，請專業法律人員出具意見

銷售補充條款及承諾

合同審核，尤其對有關補充條款、設計變更的承諾、保修期和質量補償的承諾重點審核

客戶交房

交房日期、保修期、質量補償

晚交房原因分類處理

與施工隊洽商延長保修期

交房驗收協議

廣告公司、媒體采購

廣告公司的資質

媒體的有效性

加強營銷類供應商管理，嚴格執行公司采購流程

廣告、媒體投放后評估分析

5.管理費用和財務費用

管理費用的控制主要體現在日常行政管理費用的支付，可考慮提高全民節約的思想意識，以責任成本和成本支出標準的形式進行約束，而財務費用則主要體現在公司的利息支付上，需要公司加強資金管理，增加資金控制的計劃性。控制要點控制什么

怎么控制

行政費用支出

成本標準體系

根據公司實際情況，建立合理的成本費用支出標準

嚴格按費用支出審批程序執行成本費用的審批

考核標準

考核部門行政費用支出，費用控制作為部門考核的指標之一

資金運作

資金運作

融資管理

集中資金管理，減少資金沉淀

做好財務預測，增強資金使用的計劃性，減少利息負擔

稅務成本

稅收籌劃

公共關系

房地產成本控制范文5

【關鍵詞】房地產工程管理；成本控制；問題；對策；探討

一、前言

在激烈的市場競爭中求得一席之地，是當今企業所面對的共同挑戰。而在房地產企業領域，隨著當前房價的不斷飆升，如何在市場競爭中立于不敗之地，獲得長足發展，已成為房地產企業所面臨的重要問題。其實，在此過程中，成本控制是企業提高競爭力的有效手段之一。一個企業管理與發展的核心就是成本控制，只有控制好了生產成本，才能獲得更多的經濟效益，才能不斷提高市場競爭力，保持持續發展的勢頭。當前，我國房地產開發事業還不夠規范與完善，市場競爭中也出現了很多混亂局面，導致房價不斷升高，直接影響到人們的生產與生活。而在房地產行業如此激烈的競爭中，如何來保持企業的競爭力，對房地產企業來說有著非常重要的戰略意義。

二、房地產工程管理成本控制概述

在房地產開發領域，成本控制是一項管理手段，它是針對企業發展需要而預先制定的一套管理策略，為的就是能夠使企業得到長足發展，不斷提高自身的市場競爭力，其最終目的就是讓企業獲得最大化的經濟效益。在房地產企業的工程管理過程中，需要對各種影響成本預算的因素加以分析與研究，把它們控制在一個合理的范圍內。所以，這就要求各房地產企業要做好預先的成本控制工作。比如在開發的源頭，要控制好征地、拆遷、房屋開發等等影響成本的因素。如果忽略了對這些因素的控制，就會影響到企業的收益效果，進而影響企業的市場競爭力與持續性發展。在工程管理成本控制中，基礎性工作會起到關鍵作用。它是整個成本控制的起點，也是整個成本控制實施的良好平臺。對整個成本的控制，必須從成本的基礎性工作做起，只有這樣，才能提高成本控制的質量與效果，才能發揮出其應有的作用，為企業發展提供保障。

三、房地產工程管理成本控制中存在的問題

目前，雖然大多數房地產企業都意識到了生產成本的控制問題，但并非所有企業都能很好地實施它。各房地產企業在成本控制中還是存在著一些問題與不足，大體上可以分為以下幾個方面：

（一）不能深入理解成本控制的內涵

在進行成本控制的時候，目前，只有很少的房地產企業會在全部開發過程中進行全方位的成本控制，而大部分房地產企業則或多或少地存在誤解。比如，有些企業認為，對于成本的控制，只需要要規劃與設計階段來實行就行了，其它工作階段就按照規定來執行就行了，其實這是嚴重忽略了潛在影響成本的其它因素。成本控制是一個精細化的工程，必須把任何細小的因素都全方位地考慮進去。

（二）缺乏科學、有效的成本控制技術

很多企業在進行成本控制時，都是采用傳統的決算方法，其主要是針對財務部門的決算報告來控制成本。它存在明顯的滯后性與不合理性，所以不能發揮成本控制所應有的功效。在成本控制的具體過程中，會遇到很多潛在影響成本的因素與問題，而對這些問題進行有效的解決，就必須依靠先進的科學技術，只有先進的科學技術才能對癥下藥，對問題進行及時、有效的解決。

（三）沒有建立起比較完善的成本控制體系

在對房地產企業的成本進行有效控制的時候，必須要采取有效的控制成本的體系，否則，它不能發揮出其應有的作用。目前，很多房地產企業都是采用一種比較粗放型的成本控制，這樣，看上去就如同虛設，只是以一種形式而存在，不僅不能發揮作用，反而還可能會給企業帶來損失。

四、對房地產工程管理成本控制的建議

針對上述房地產企業所存在的問題，我對其中的成本控制提出以下幾個方面的建議：

（一）樹立科學的成本控制觀念

在市場經濟不斷發展的過程中，房地產開發領域的企業在控制成本上，不能僅僅局限在規劃與設計階段，必須要明確，成本的控制是一個全方位、全局面的過程，它是一項系統的工程。所以企業在控制成本時，要樹立正確的成本控制觀念，著眼與整體，考慮到每一個潛在影響成本的因素。與此同時，企業還應該培養每位員工的成本控制意識，并宣傳企業成本控制的理念，重視成本控制方針的貫徹。只有做好基本的成本控制理論知識，才能有效地指導實踐，從而提高成本控制的有效性。

（二）采用先進的成本控制技術

當前，先進的科學技術是在不斷進步與發展的，其應用也涉及到生產與生活的各個領域，所以，在房地產開發這個領域，也必須學會用先進的科學技術來進行成本控制。

1、作為房地產企業而言，需要引進先進的成本控制人才。作為一種重要的戰略資源，人才可以在企業的成本控制中發揮關鍵性作用。有專業性的成本控制人才作為保障，當然可以使房地產企業的成本控制工作起到事半功倍的效果。

2、企業還應該引進那些先進的成本控制技術。成本的控制是一項系統的工程，它并不是對項目的一種簡單的預算，其包括每項工序的每個細節部分，要做好其中的成本控制工作，還需采用先進的成本控制技術。只有不斷提高成本控制的水平，才能適應市場競爭環境下的成本控制模式。

（三）建立健全完善的成本控制體系

一個合理并且有效的成本控制工程，必須要有一套系統、科學的成本控制作為支撐，只有這樣才能發揮出成本控制的應有作用，否則，一些粗放型的成本管理制度，只會起到相反的功效。建立、健全科學、合理的成本控制體系，為此我們可以采取以下措施：

1、應該制定明確的責任管理制度，在整個成本控制中要明確各崗位的職責，分清各自的功效，積極配合成本控制的各項工作。

2、成立一些必要的成本控制管小組，讓他們來管理企業日常成本的控制工作 ，而他們的工作明細，將會給整個企業的成本控制提供很多數據參考，讓整個企業的成本控制有序地進行下去。

3、成立成本控制管理的委員會，讓他們來領導整個企業的成本控制工作，為成本控制提供決策意見，向企業的決策層負責，這樣，可以確保整個企業的成本控制都在一個合理的范圍內。

結束語

房地產企業的成本控制作為一項系統而又復雜的工程，它直接關系到整個企業運營的經濟效益與市場競爭力的提高。同時，它也是是一項牽一發而動全身的工作，必須適時調整整個企業的流程、機構、人員等等因素。

參考文獻

[1]王作陽.房地產開發成本控制初探[J].科技信息，2009（13）.

房地產成本控制范文6

關鍵詞：房地產工程施工中成本控制現在控制策略

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產開發產業是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性,但也會不可避免地發生“三超”現象,但“三超”的超額必須由企業的贏利來彌補,如果控制失衡,會使企業經營虧本。因此, 房地產企業的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。建設項目的施工階段成本控制是依據設計圖紙, 將原材料,半成品,設備等變成工程實體的過程,在項目建設全過程中占了很長的時間, 這個階段的成本控制是具體的、繁雜的, 也會在一定程度上影響項目的投資。據有關資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達5%～10%,根據施工階段的這一特點,在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外, 還應重點加強施工現場各方面的管理, 嚴格控制工程變更及把好建筑材料、設備的質量價格關。

一、房地產企業項目工程成本控制的現狀

目前國內房地產企業的項目工程成本控制處于發展階段，具體表現有以下幾點：

1、工程成本管理工作不被重視

工程項目成本管理是房地產企業經營管理的核心內容之一，但目前許多的房地產企業并沒有充分意識到這一點，工程成本管理工作只是留于表面，并沒有真正體現成本管理在企業中的重要作用。

2、工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際

工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用，企業的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產企業的工程成本信息并不能反映企業成本的真實情況，從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。

3、責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重

責任成本制度是現代成本管理的重要思想之一，把成本與責任相結合可以使成本處于受控的狀態，出現異常可以找到相關的責任人落實原因。但目前許多房地產企業的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無關。

在以上問題存在的情況之下，存在于房地產項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工中的成本控制做簡要研究。

二、房地產開發項目施工中成本控制策略

1、嚴格按照設計圖施工

房地產開發項目的施工要嚴格按照項目的設計圖來執行。在施工之前,設計部門會對項目進行透徹合理的分析, 設定房產的結構以及預算,整個房產的結構設計、配套設施、交通設施都是設計好的。因此在實際的施工過程中, 一旦有其中一項發生了改變, 那么整個項目的結構和原理就要發生偏差, 也就是意味著整個項目的成本預算要發生改變, 甚至是相關的配套設施和人員安排都要調動。因此,在設計圖最終修訂以后, 施工部門一定要按照設計圖規定的去執行。這樣的執行施工, 確保人員、材料、設備等成本都控制在預算范圍之內,針對于個別的具體情況,再加處理,就會很好的控制成本。如果一個項目的設計圖不斷的更改,那么它的結構就要發生變化,隨之改變的就是材料, 由于材料的采購是大批量的,材料的搭配也是非常重要的,一次材料采購的失誤,會為企業帶來很大的浪費。同時建設好的設施也要隨之修改, 這樣就又要增加相應的拆卸與安裝費用, 不僅耗費人力、物力、財力,同時又延誤了工期。因此,在房地產開發項目施工階段,施工部門一定要按照規定好的設計圖進行施工。

2、做好施工前期、中期、后期的成本控制

施工階段的成本控制要貫穿于整個施工過程中,因此我們要從施工的各個階段對成本控制加以分析。施工階段前期,這一時期施工的主要成本在于原料的采購,以及人員成本的控制。原料采購方面,公司應加強對原料采購人員的培訓以及監督,確保原料采購的價格最低, 但是一定要保證原料的質量,對于原料的管理也要細心。而人員方面,應做好積極的培訓,設立專業的施工培訓部門, 對人員的專業知識以及安全知識進行培訓, 避免在施工過程中由于操作失誤帶來的巨大損失。施工中期的成本主要是由于設計的更改而產生的拆除安裝成本,另外就是原料的管理成本。施工中期,由于設計中發現的問題而更改設計,造成拆除,重新安裝的成本,難以避免,但是對于這類成本控制,我們要從設計開始抓,及早的發現設計中出現的問題, 盡力避免拆除帶來的成本增加。而對于材料管理,應培訓好材料管理人員, 控制好材料出入庫的管理。后期成本控制主要體現在對材料的余料的管理,余料的管理要細致,具體到每一種原料,只有這樣才能控制好成本。

3、加強各部門之間的溝通

成本控制,不僅僅是成本管理部門的事,而是整個企業的事情,在項目施工過程中,成本的控制需要各個部門之間的良好的溝通。比如, 施工部門由于現場環境的影響,對于采購來的材料無法進行安裝,這時候要第一時間的反應給材料部門,材料部門則要在第一時間反映給設計部門,設計部門根據對現場情況的勘察,制定出新的設計,或者利用新的設備來克服出現的問題,之后再進行施工,這個過程和結果一定要報告給成本控制部門, 否則其它部門的舉動, 對于成本控制部門都是個謎。同時成本控制部門也要主動的去發現施工中出現的問題,主動的與各個部門進行溝通,主動的去思考控制成本的方法,同時做好各個部門之間的連接。保持整個施工過程中的部門信息的互通。只有這樣, 才能在第一時間及時的把握整個項目工程中的成本狀態,從而進行下一步的控制。

4、在施工過程中, 對施工方案不斷的進行優化

施工方案,會影響房地產開發項目施工階段的成本控制。因此在施工過程中要依照施工的環境、施工的復雜程度、施工的地理位置、施工的規模等因素來設定多個施工方案。在遇到具體的施工環境下,選擇相應的施工方案, 避免因為施工現場的環境因素造成的施工難度的加大與施工成本的追加。比如, 對于地基的作業, 施工應采取離水源以及貨車裝卸都非常便利的地方, 這樣不僅可以減少水輸送所產生的費用,同時還能減少交通運輸產生的費用,使整個施工過程更加的流暢。施工方案的設定要根據施工現場的具體情況, 同時企業的相關部門也要與施工單位進行良好的溝通, 避免施工單位在執行過程中造成不必要的浪費, 如果施工單位沒有按照企業的相關設計方案進行施工, 擅自施工所產生的一切費用要根據合同法來進行索賠。

5、做好施工合同的管理

施工合同簽訂前, 企業要充分的了解施工合同的相關法律法規, 對各個部門的管理者進行法律法規的系統培訓, 避免在施工過程中由于不了解合同法律而產生糾紛,造成不必要的損失。施工合同在簽訂以后,會受到法律的保護,如果要進行變更需要雙方的協商確定,否則會帶來由于合同變更而產生的法律索賠。在這方面,開發商要充分的認識合同中的每一個規定, 對施工部門進行嚴格的監管, 如果出現施工單位出現了違背合同的事件, 比如說施工延期或者施工臨時停止等問題, 開發商要及時的進行索賠,利用法律保護自己,但同時開發商也要履行合同職責, 避免施工單位要求開發商賠款。因此,做好施工合同的管理, 有助于企業在保證自己的權益的前提下,對施工單位進行合理的約束,同時達到控制成本的目的。

總之，在房地產市場競爭日益激烈的今天，加強項目的成本控制與管理是加強房地產企業核心競爭力的重要手段，突出重點的控制好設計階段和施工階段的工程建造成本，是保證企業綜合效益最大化，實現企業可持續發展的基本保證。

參考文獻：

[1] 杜秀龍.建筑工程項目施工階段成本控制方法[J]. 科技資訊. 2008(07)