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房地產(chǎn)財務(wù)存在的問題范文1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；問題；解決對策

中圖分類號：F426.6 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）17-0039-02

在生活中，有好多公司就是因為公司的財務(wù)管理出現(xiàn)了問題，有的導致公司財務(wù)困難，限制了企業(yè)的投資發(fā)展，有的甚至觸犯了國家的法律法規(guī)，直接導致了企業(yè)的滅亡。隨著房地產(chǎn)公司的進一步發(fā)展和國內(nèi)公司對財務(wù)管理重要性認識的加深，越來越重視房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的研究。房地產(chǎn)公司為了獲得進一步的發(fā)展，就必須加強對財務(wù)的管理，提高財務(wù)管理水平。

1 房地產(chǎn)財務(wù)管理的作用

①提高資金使用率。加強房地產(chǎn)的財務(wù)管理可以避免資金的盲目投放，有效提高資金的使用效率，縮短資金使用周期，給企業(yè)帶來較大的收益。同時，還能優(yōu)化融資環(huán)境，為企業(yè)的進一步發(fā)展提供充足的資金保障。

②通過預算控制和預算調(diào)整可以有效控制項目成本。對項目成本的控制是決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素，企業(yè)財務(wù)管理可以通過預算控制和預算調(diào)整，設(shè)置項目開發(fā)的成本上限和總成本的控制范圍對項目成本進行控制。

2 財務(wù)管理問題

①管理制度不完善。目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善科學的財務(wù)管理，雖然一些企業(yè)建立相應(yīng)的管理制度，但是在實際應(yīng)用中，仍舊是流于表現(xiàn)形式，缺乏具體的措施，由于財務(wù)管理制度不規(guī)范，進而影響到工作人員的主動性與積極性，加上缺乏清晰的總體經(jīng)營戰(zhàn)略，既影響員工的發(fā)展，又影響企業(yè)的長期發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度缺乏可操作性，企業(yè)財務(wù)工作過于盲目，導致財務(wù)分析無法得到應(yīng)有的有效應(yīng)用，加上理論與實踐的相互脫節(jié)，從而使得項目在實施之前缺乏可行性分析。

②財務(wù)管理意識淡薄。在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，往往把公司管理工作的重點放在經(jīng)濟效益方面，缺乏對財務(wù)管理的足夠重視，尤其是在公司的長遠發(fā)展過程中，忽視了財務(wù)管理所具備的支撐作用。很多公司往往把財務(wù)管理的作用看成是記賬、薪資發(fā)放等，對財務(wù)管理的支撐作用缺乏足夠的重視。這種相對淡薄的財務(wù)管理意識不僅會影響公司的管理效果，還會在很大程度上制約公司的長遠發(fā)展，增加公司經(jīng)營的風險和面臨的挑戰(zhàn)。

③企業(yè)融資難。房地產(chǎn)企業(yè)人為資金密集型的、高風險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資，扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。但在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

④風險意識不足。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)管理風險意識，目前諸多的房地產(chǎn)企業(yè)各個部門統(tǒng)一由企業(yè)主自己所決定，加上缺乏較高的素質(zhì)水平、學歷水平、復雜關(guān)系，導致企業(yè)財務(wù)管理分工不明確，專業(yè)性不強，面對較多的投資機會，缺乏科學判斷，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，從而造成財務(wù)管理風險的增加，致使公司面臨較大的風險控制；又比如企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)不熟，對財務(wù)制度掌握不到位，一些財務(wù)人員只是為了迎合領(lǐng)導，缺乏應(yīng)有的工作熱情和積極性，從而造成腐敗行為的發(fā)生，這樣，必然會為企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

3 財務(wù)管理解決對策

①強化財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須強化財務(wù)管理意識，將整個財務(wù)管理作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的重要組成部分，確保所有財務(wù)人員的高度配合，比如企業(yè)管理人員要從自身做起，增強財務(wù)管理理念，從高層抓起，嚴格遵守財務(wù)紀律和財務(wù)制度，要求財務(wù)人員要將財務(wù)工作重點放在財務(wù)預測、財務(wù)分析、成本控制等方面，照章辦事，還必須要求財務(wù)人員全面參加公司的預決算、合同的會審和監(jiān)督合同履行情況。

②健全財務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預算管理、財務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務(wù)制度中，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財務(wù)管理機構(gòu)，規(guī)范財務(wù)管理制度，如建立相應(yīng)的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務(wù)，強化監(jiān)督機制，強化財務(wù)人員的責任心，規(guī)范財務(wù)行為和工作程序，提高會計質(zhì)量。

③建立財務(wù)監(jiān)督體制。加強內(nèi)部審計，充分重視企業(yè)財務(wù)的內(nèi)部審計的重要性，以具有專業(yè)水平的審計人員，并在此基礎(chǔ)上保證審計部門的獨立性、權(quán)威性，對所投資項目的成本、收入、回收期、收益嚴格分析，避免隨意性過大，全面控制投資成本，以增加企業(yè)收益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強財務(wù)管理部門執(zhí)行全面預算管理的能力的培養(yǎng)，財務(wù)部門要按照財務(wù)預算目標加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任，兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務(wù)制度為主對經(jīng)濟行為的定性約束。

④優(yōu)化融資方式。在現(xiàn)有的社會經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)應(yīng)該改善企業(yè)原有的融資模式，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，具體方法如下：其一，借助房地產(chǎn)信托。在國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)公司可以充分借助房地產(chǎn)信托這一渠道，為公司募集資金。其二，加強對資金的統(tǒng)一管理。公司的財務(wù)管理部門要加強對資金的統(tǒng)一管理，避免存在公司總部與分公司資金余缺不勻的現(xiàn)象。充分利用閑置資金，提高資金的使用效率。

⑤重視資金的信用管理。信用標榜著一家企業(yè)，是企業(yè)的一張臉。信用良好的企業(yè)能夠為融資帶來便利，可以獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款。這對于企業(yè)來說，非常重要，這樣企業(yè)就會有更多的資金去經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目。

⑥合理、合法運用稅收籌劃手段。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅核算中選擇對企業(yè)有力的扣費方式。比如在土地增值稅核算中，房地產(chǎn)開發(fā)費用有兩種扣除辦法，作為公司的財務(wù)管理部門，要了解這兩種扣除辦法，并要選擇對公司有利的扣除方式。

4 結(jié) 語

在房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈的今天，加強房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，尤其是公司的財務(wù)管理，具有非常重要的意義。公司財務(wù)管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系公司的競爭力和公司的長遠發(fā)展。從本公司的實際情況出發(fā)，深入問題的本質(zhì)，強化投資管理，找到解決問題的對策，規(guī)避風險，不斷完善房地產(chǎn)公司的管理體制，才能保證房地產(chǎn)公司的健康長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1] 程英華.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的問題及解決措施研究[J].財務(wù)管理，2013，（146）.

房地產(chǎn)財務(wù)存在的問題范文2

一、房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)管理的作用

房地產(chǎn)行業(yè)在其開發(fā)和經(jīng)營階段之前就需要得到政府機構(gòu)的相關(guān)審批，且不同的階段所對應(yīng)的業(yè)務(wù)來往對象也不同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有計劃性強和復雜性大這兩個尤為顯著的特點。而財務(wù)管理是企業(yè)在進行經(jīng)營管理時不可或缺的一部分，因為它包含著企業(yè)的財務(wù)計劃和企業(yè)的財務(wù)決策及控制。那么結(jié)合著房地產(chǎn)企業(yè)的特點，財務(wù)管理在其中發(fā)揮著如下幾種作用：

（1）就長期籌資而言，有效的財務(wù)管理能夠合理地安排籌資的時間、規(guī)劃資本及債務(wù)結(jié)構(gòu)和分配股利。因為房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)規(guī)劃立項時申報的投資總額來確定該企業(yè)的注冊資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關(guān)的法律法規(guī)。而通過不同的籌資方案的對比，可以找出符合該企業(yè)自身的經(jīng)驗戰(zhàn)略和財務(wù)戰(zhàn)略。

（2）就長期投資而言，有效的財務(wù)管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)安排合理的投資規(guī)模，提高投資的收益以及控制投資的風險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目拿地時，必須要根據(jù)該項目土地的所在區(qū)域的市場行情，對該項目的開發(fā)方案做出敏感性分析和可行性研究，通過對不同方案下盈利能力和現(xiàn)金流進行的評估，選出符合該企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略以及市場需求的投資方案。在后來執(zhí)行方案時，還要結(jié)合政府的宏觀政策、市場的行情以及企業(yè)的經(jīng)營狀況，對方案進行及時有效的修整。

（3）就營運資本的管理而言，有效的財務(wù)管理工作能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)高資金的營運效率。房產(chǎn)企業(yè)在項目進行建設(shè)時以及之后的銷售期所產(chǎn)生的資金流量是相當巨大的，企業(yè)應(yīng)從自身的實際情況出發(fā)，通過預算體系的全面建立和業(yè)績考評來提高預算的準確性，從而合理地確定企業(yè)的資金流向，并盡可能用最少的營運資本來支持與之相同的營運中的現(xiàn)金流。

可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的工作實質(zhì)就是對房產(chǎn)企業(yè)的資本進行效益管理。一旦房地產(chǎn)企業(yè)能夠開展有效的財務(wù)管理工作，那么一定能幫助企業(yè)控制經(jīng)營的風險，并達到價值最大化的企業(yè)目標。然而，在現(xiàn)實中，各大房地產(chǎn)企業(yè)中都存在著一些財務(wù)漏洞和風險，造成了企業(yè)的經(jīng)濟損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理所存在的問題

（一）有些開發(fā)項目缺乏財務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目的決策時，缺乏了系統(tǒng)的可行性的研究，尤其是缺乏了財務(wù)的可行性研究系統(tǒng)的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據(jù)管理層的經(jīng)驗進行判斷，這樣的依據(jù)缺乏了數(shù)據(jù)的支撐，缺乏了科學的系統(tǒng)的可行性論證和市場經(jīng)濟的分析。

（二）企業(yè)的經(jīng)營者對財務(wù)管理工作不夠重視

房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者沒能讓企業(yè)的財務(wù)人員更多地參與到企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營中去，他們對財務(wù)工作的認識，還簡單地停留在日常報銷、記賬、付款以及編制財務(wù)報表等工作層面上。舉個簡單的例子，當房產(chǎn)企業(yè)在進行項目的一級開發(fā)計劃的制定時，若沒有財務(wù)人員，那么就沒有辦法有效地測算出項目籌資的時間點、籌資期限和金額的大小。由于房產(chǎn)企業(yè)的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時間也會比較長。

更重要的是，這部分資金不光要用在項目的開發(fā)建設(shè)上，還會用在經(jīng)營銷售的部分階段上。如果在后來再出現(xiàn)資金需求，這時再進行籌資，那么勢必會影響到項目的開發(fā)和銷售，會讓人感覺“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級開發(fā)計劃又有什么意義呢？

這樣的現(xiàn)象在許多中小型的民營房產(chǎn)企業(yè)中尤為突出和嚴重，究其本質(zhì)原因，還是因為所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的不分無法在企業(yè)內(nèi)部對管理中設(shè)立有效的業(yè)績評價體系。

（三）資金的管理存在問題和風險

在房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。這就導致了一般規(guī)模的房產(chǎn)企業(yè)不可能在同一時間進行多個項目，更別說跨地域的投資了。由于多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個項目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項目的配套設(shè)施或后期建設(shè)，抑或投資建設(shè)另一個項目。而對于一些拆遷項目，由于拆遷的過程較長，而且當中會有各類的不可預見的補償問題，開發(fā)資金的管理也存在著風險。由此可見，在這期間房產(chǎn)企業(yè)需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中企業(yè)一直都承擔著較大的風險。而由于房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者為了追逐更高額的投資回報，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因為他們認為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業(yè)競爭的日趨激烈，其自身的投資風險將會越來越大。 這就顯得房地產(chǎn)企業(yè)中加強財務(wù)管理顯得更加重要。

（四）缺乏高效的財務(wù)管理制度和風險意識

房產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)營者除了財務(wù)管理的意識不強外，財務(wù)管理的模式也比較單一。僅僅嚴格控制了項目的成本和流出資金，對于預算和資產(chǎn)的管理以及財務(wù)的分析等都不夠重視，缺乏有內(nèi)部有效的監(jiān)督管理制度，導致了財務(wù)管理的混亂。

由于國家的住房商品化的形勢推動，房產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了快速的增長，而在經(jīng)營中更多的是重視項目的施工和銷售這兩個方面的管理，而財務(wù)管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔任財務(wù)人員。這就很容易使得房產(chǎn)公司的財務(wù)管理工作缺乏一個明確的分工，也缺乏專業(yè)性。

三、針對存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的對策分析

（一）增強企業(yè)的財務(wù)管理的意識

基于房產(chǎn)企業(yè)計劃性強、復雜性大的經(jīng)驗管理特點，只有通過有效的資本管理，才能實現(xiàn)對風險的管控，給企業(yè)帶來最大化的利益。所以房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者必須增強財務(wù)管理的意識，確立財務(wù)管理在整個企業(yè)管理中的重要甚至是核心地位，增加財務(wù)人員在自身企業(yè)內(nèi)部的話語權(quán)。

（二）加大財務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究力度

房地產(chǎn)是一項高投資、高風險、高回報的行業(yè)，所以在房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，必須加大對所開發(fā)項目的可行性的研究力度，以提高企業(yè)財務(wù)管理工作的有效性，并降低投資風險，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。財務(wù)管理的工作人員應(yīng)審查并核實項目可行性的調(diào)查報告中的各個環(huán)節(jié)，包括戰(zhàn)略目標，甚至具體的施工細節(jié)也不能放過，并全面分析調(diào)研運行該項目的成本和利潤等，預測出運行該項目可能會存在的風險并制定相應(yīng)的措施，能夠有效地避免因風險引發(fā)的資金流失的現(xiàn)象的出現(xiàn)，以確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的嚴謹和全面。

（三）加強對開發(fā)項目的成本控制

房產(chǎn)項目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費用、銷售費用、投資利息及各種銷售稅費。房產(chǎn)項目的成本控制其重點在于對施工建設(shè)的成本控制，所以對它進行有效的財務(wù)管理控制是非常必要的。首先要嚴格把關(guān)招投標這一環(huán)節(jié)，避免暗箱操作或吃回扣的現(xiàn)象發(fā)生；其次要選擇一個合格的施工隊伍，因為只有一個信譽好、合格的施工隊伍才能在根本上保證工程的質(zhì)量，才能杜絕或減少因為質(zhì)量問題出現(xiàn)的成本增加的現(xiàn)象；對要簽訂的合同進行嚴格的審查，并注意工程的簽證。

（四）建立和完善企業(yè)的財務(wù)管理制度體系

資本的有效管理是財務(wù)管理工作的本質(zhì)，以達到企業(yè)價值最大化的目標。那么就需要得到企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)的密切配合。同時，由于房地產(chǎn)這一行業(yè)具有投資大、風險高、周期久、供應(yīng)鏈長以及地域性極強的特點，那么就更需要企業(yè)實行更加嚴格的資本管理，預防各類經(jīng)營風險的出現(xiàn)。所以房產(chǎn)企業(yè)必須在自身內(nèi)部建立其一個完善的財務(wù)管理制度體系，其中應(yīng)該包括：一是關(guān)于投融資的決策體系。在該體系中，要根據(jù)公司的戰(zhàn)略管理的目標，制定出相應(yīng)的投融資的規(guī)模、相關(guān)的資本和債務(wù)結(jié)構(gòu)以及利潤和現(xiàn)金流的評價指標等等。二是預算管理的體系。這一體系是指在一個假設(shè)的周期內(nèi)，預測房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，并編制預算金額，為企業(yè)設(shè)定出目標值。三是業(yè)績評價的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個體系所設(shè)定的目標和實際的執(zhí)行結(jié)果之間的差異，是上兩個體系的保障。四是健全企業(yè)管理制度，讓財務(wù)管理制度能夠行之有效地執(zhí)行。五是提高并強化信用的觀念，做到規(guī)范經(jīng)營及誠實守信。

（五）提高財務(wù)人員的素質(zhì)和管理水平

當前，經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也不斷增加了對財務(wù)人員的要求。按照我國相關(guān)的規(guī)定，單位的財務(wù)人員必須要有會計證才可以從事財務(wù)方面的工作，所以在房產(chǎn)企業(yè)中想要實現(xiàn)行之有效的財務(wù)管理，就必須對財務(wù)人員的從業(yè)這個進行嚴格的審查及核實。企業(yè)在進行招聘時不但要嚴格考察財務(wù)應(yīng)聘人員的專業(yè)知識和專業(yè)技能，還要對財務(wù)應(yīng)聘人員的職業(yè)道德和社會道德進行嚴格的把關(guān)，以降低在日后的工作中出現(xiàn)損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個有利于企業(yè)發(fā)展的合格的員工。

在日常的工作中，應(yīng)要求財務(wù)人員積極參加各類相關(guān)的財務(wù)管理的培訓，增加自身的財務(wù)知識，并提高自身的財務(wù)管理水平。另外，高水平的財務(wù)管理人員應(yīng)該在企業(yè)的內(nèi)部開展關(guān)于財務(wù)知識的培訓，企業(yè)中的各個職能部門都應(yīng)按時參加，這樣也能加強企業(yè)整體對財務(wù)管理工作的意識。

房地產(chǎn)財務(wù)存在的問題范文3

關(guān)鍵詞:財務(wù)管理;中小房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理體系

隨著我國城市化進程的加快,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,中小房地產(chǎn)企業(yè)也得到了一定程度的發(fā)展,然而據(jù)有關(guān)資料顯示,我國中小房地產(chǎn)企業(yè)平均壽命不到三年。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展,一個極其重要的原因就在于財務(wù)管理水平低下,不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要。因此,中小房地產(chǎn)企業(yè)必須要樹立財務(wù)管理是企業(yè)核心管理的理念,重視財務(wù)管理工作,努力提高企業(yè)財務(wù)管理水平。

一、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題及原因分析

(一)高層管理者不重視財務(wù)管理

目前,在大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)里,高層管理者非常重視工程、銷售部門,把它們看作是一線部門,而把財務(wù)、人事視作二線部門。企業(yè)高層管理者認識不到財務(wù)管理在企業(yè)管理中的重要地位,對財務(wù)管理不夠重視,在招投標、合同簽訂、經(jīng)營決策等重要事項中往往沒有財務(wù)人員的參與,企業(yè)高層只是把財務(wù)人員看作是賬房先生,是記賬的人,沒有意識到財務(wù)人員能為企業(yè)高層決策提供重要信息。

究其原因,主要是很多中小房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一,企業(yè)的投資者同時又是管理者。而這些投資者要么是從施工員、包工頭等發(fā)展過來的,文化水平不高,缺乏現(xiàn)代的管理理念,擅長節(jié)約成本,卻不注重財務(wù)管理;要么是學建筑工程專業(yè)的,他們管理的側(cè)重點通常是自己所熟悉的工程領(lǐng)域,而對財務(wù)管理只是有一個大概的了解,認為財務(wù)管理只是簡單的會計核算,把賬搞清就行,對財務(wù)管理的重視程度不夠。

(二)財務(wù)工作人員素質(zhì)不高

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員缺乏財務(wù)管理的觀念,業(yè)務(wù)技能不高,導致一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作處于無章、無序和混亂狀態(tài);暗箱操作盛行、財務(wù)監(jiān)控不嚴、會計信息失真;不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象屢見不鮮。

究其原因,主要有兩個方面:一是由于中小房地產(chǎn)企業(yè)老板在經(jīng)營過程中,特別重視商業(yè)秘密,在財務(wù)管理方面,大多采用家族式管理模式,財務(wù)負責人、會計、出納等多是由投資者的親屬擔任,一定程度上導致財務(wù)人員素質(zhì)不高。二是由于中小房地產(chǎn)企業(yè)高層不重視財務(wù)管理工作,不注重選拔任用高素質(zhì)和高水平的財務(wù)管理人員。

(三)財務(wù)管理的職能作用未能充分發(fā)揮

當前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理屬“被動反映型”。僅停留在簡單的記賬、算賬和編制財務(wù)報表的財務(wù)會計階段;財務(wù)預測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白,缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。財務(wù)人員主要還是賬房先生,為老板記明白、算明白賬,沒有進一步發(fā)揮財務(wù)管理作用。有些中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有建立嚴格的財務(wù)核算制度,包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內(nèi)的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹,會計資料的相關(guān)性、真實性和可靠性較差。

究其原因,主要原因有兩個方面:一是高層管理者由于自身的財務(wù)知識有限,對財務(wù)的定位很低,只要求簡單的會計核算,沒有對財務(wù)管理提更高更深層次的要求。二是許多企業(yè)的財務(wù)人員本身業(yè)務(wù)水平不高,財務(wù)管理水平有限。

(四)融資方式少,融資能力弱,財務(wù)風險大

房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè),其開發(fā)、消費過程都離不開資金支持。然而中小房地產(chǎn)企業(yè)由于在資金總額和財務(wù)管理規(guī)范程度上達不到上市公司的要求,因此通過股市融資往往行不通。目前從中小房地產(chǎn)企業(yè)實際操作來看,最常用的融資方式是銀行貸款。然而有些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自由資金達不到銀行規(guī)定的信貸標準,難以貸到資金,而在抵押物貸款上,中小房地產(chǎn)企業(yè)資信往往相對較差也較難取得。于是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)為了解決資金周轉(zhuǎn)困難,不顧成本、不惜代價,從民間高息借款,加大了企業(yè)的財務(wù)風險。還有些企業(yè)靠施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進行房地產(chǎn)開發(fā),然而房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長,資金前期投入大,項目要取得商品房預售許可證才能預售,回籠資金。一旦商品房銷售不暢,資金不能及時回籠,將會導致工程難以為繼,企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機。

二、解決我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在問題的對策分析

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實際情況,努力做好以下幾項工作,以便給企業(yè)營造一個良好的財務(wù)管理環(huán)境,使企業(yè)的經(jīng)營管理以財務(wù)管理為中心。

(一)強化企業(yè)高層的財務(wù)管理意識

企業(yè)高層的財務(wù)管理思想,將直接決定一個企業(yè)的財務(wù)管理水平。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者要轉(zhuǎn)變觀念,切實樹立財務(wù)管理是企業(yè)核心管理的理念,要重視財務(wù)管理工作,努力提升企業(yè)財務(wù)管理水平,要認清財務(wù)管理的重要性和必要性,確立財務(wù)管理在企業(yè)管理中的中心地位。同時要強化中小房地產(chǎn)企業(yè)法人的法律意識,明確單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責。企業(yè)負責人的法律意識增強,不僅可以避免會計違法行為的發(fā)生,還有利于會計人員依法提供完整、真實的會計信息,為企業(yè)發(fā)展提供準確的決策依據(jù)。

(二)提高財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

首先,中小房地產(chǎn)企業(yè)在選拔聘用財務(wù)人員時,必須摒棄家族式財務(wù)管理,應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際情況,對外有針對性聘用一些專業(yè)水平高的財務(wù)管理人員,建立一支高素質(zhì)的財務(wù)隊伍。

其次,要經(jīng)常對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員進行業(yè)務(wù)培訓,使他們不斷更新財務(wù)管理理念,掌握最前沿的財務(wù)管理理論及實踐,在業(yè)務(wù)上力求精益求精。要培養(yǎng)財務(wù)人員的財務(wù)創(chuàng)新意識,在日常的財務(wù)管理工作中,企業(yè)要充分調(diào)動財務(wù)人員的工作積極性,鼓勵財務(wù)人員要不斷的實踐創(chuàng)新,尤其是要培養(yǎng)財務(wù)人員自主創(chuàng)新的意識,這樣才能使企業(yè)的財務(wù)管理水平得到不斷的提升。

最后,要引入競爭及獎懲機制,形成優(yōu)勝劣汰的良性機制,使全體財務(wù)人員有一種危機感,促使其立足自身崗位,刻苦鉆研業(yè)務(wù),不斷提高其自身的財務(wù)素養(yǎng),使財務(wù)人員的責任不能簡單地局限在記賬上,要把重點放在財務(wù)分析、財務(wù)預測、成本控制等方面上。鼓勵財務(wù)人員積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理,為企業(yè)的發(fā)展獻計獻策。

(三)構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系

構(gòu)建完善的中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系可促進中小房地產(chǎn)企業(yè)由核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,為高層決策者提供充足的管理決策信息,保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。財務(wù)管理體系一般包括以下幾方面:

第一,完善財務(wù)會計體系,科學設(shè)置會計科目、統(tǒng)一會計核算程序,以標準、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

第二,建立管理會計系統(tǒng),向管理者全面及時地提供企業(yè)經(jīng)營狀況分析的財務(wù)資料,為管理決策提供有效支持。

第三,健全預算會計體系,以全面預算管理為核心手段,實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的有效分解和戰(zhàn)略實施反饋,實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本的監(jiān)控。

第四,建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范性與科學性,降低運營風險。

第五,強化資金管理,加快資金周轉(zhuǎn),提高資金使用效率,降低資金風險。

第六,完善企業(yè)財務(wù)信息系統(tǒng),充分借助于信息化手段,提高財務(wù)管理的效率。

第七,完善內(nèi)部審計制度,加強審計監(jiān)督,以提高財務(wù)信息的真實性。

當然財務(wù)管理體系還需與企業(yè)的戰(zhàn)略管理體系、人力資源管理體系等在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進行整合,形成有機的整體管理系統(tǒng),最終實現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

(四)拓寬融資渠道

中小房地產(chǎn)企業(yè)要多方拓寬融資渠道,緩解資金困難。一是探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風險的前提下,可以按適當高于銀行同期利率尋求向其他企業(yè)、自然人融資。這種融資方式靈活、簡單、方便,對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。二是合作開發(fā),與其他房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、資源數(shù)量有限,因此不斷擴大企業(yè)規(guī)模,提高經(jīng)濟效益,是中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目標之一,而戰(zhàn)略聯(lián)盟是實現(xiàn)這個目標的有效手段。如某企業(yè)擁有土地,但缺乏相應(yīng)的開發(fā)資金,為了吸收資金,可以采取將該項目開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去一部分,尋求資金雄厚及技術(shù)管理水平先進的房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)。這樣不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題,也有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)提高內(nèi)部管理水平。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)還可選擇房地產(chǎn)委托貸款、典當融資等融資方式進行融資。總之,每個中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式,增強企業(yè)的融資能力。

參考文獻:

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3、孫迎慶.中小房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中存在的問題及相應(yīng)對策[J].華章,2009(8).

房地產(chǎn)財務(wù)存在的問題范文4

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風險 防范

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟命脈的支柱產(chǎn)業(yè)，對于推動我國經(jīng)濟持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展以及維持社會穩(wěn)定具有十分重要的作用。我國政府為促進和保證房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，也相繼投入了多種推動手段，包括產(chǎn)業(yè)政策扶持、資金支持和土地供給等。但在這種繁榮的背后卻隱藏著巨大的財務(wù)危機，房地產(chǎn)屬于高投資、高風險、高收益的行業(yè)，隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)所普遍存在的風險意識淡薄、預測和控制財務(wù)風險的水平低等問題也不斷暴露出來，加上我國房地產(chǎn)業(yè)尚不夠規(guī)范，金融體系不完善，房地產(chǎn)高歌猛進的同時，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的財務(wù)風險。增強企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風險的能力已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展所迫切需要解決的問題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及風險特征

財務(wù)風險是指由于受到內(nèi)外部環(huán)境因素及各種難以預料和控制因素的影響，一定時期內(nèi)企業(yè)實際財務(wù)活動偏離預期財務(wù)收益而導致企業(yè)蒙受損失的可能性，它與企業(yè)的資金籌措、運用、管理及安全密切相關(guān)，是從價值方面反映企業(yè)理財活動及其處理財務(wù)關(guān)系中所遇到的風險。房地產(chǎn)是一種高投入、高回報和高風險并存的產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)由于起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小等特點，總體上還未形成系統(tǒng)的財務(wù)風險管理體系。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過三十年的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段，企業(yè)數(shù)量呈幾何增長；二是企業(yè)主體以內(nèi)資為主，呈逐年增加趨勢，但隨著近幾年的發(fā)展，內(nèi)資企業(yè)比例逐年減少；三是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較小；四是企業(yè)資金來源自融資金所占比例較小，主要以外來資金為主，如國內(nèi)貸款、利用外資等。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險特征主要包括：一是財務(wù)風險是客觀存在的，只要企業(yè)從事財務(wù)活動，必然會產(chǎn)生相應(yīng)的財務(wù)風險；二是企業(yè)財務(wù)風險具有不確定性，包括財務(wù)風險結(jié)果的不確定性和影響財務(wù)風險形成因素的多方面性和不確定性；三是財務(wù)風險具有綜合性，由于財務(wù)風險的產(chǎn)生和形成具有相當大的復雜性，其涉及到企業(yè)財務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)及企業(yè)經(jīng)營管理的方方面面，這便決定了企業(yè)的財務(wù)風險具有明顯的綜合性特征；四是可預測性，即財務(wù)風險雖然具有不確定性，但其發(fā)生也具有一定的規(guī)律性，企業(yè)可以通過類似的事件或統(tǒng)計資料來判斷其發(fā)生的概率，進行財務(wù)預警，采取各種有效措施進行防范、轉(zhuǎn)移和分散財務(wù)風險，以降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風險時的損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理存在的問題

1、財務(wù)風險管理意識淡薄，財務(wù)管理水平低下

相對于歐美發(fā)達國家，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，基礎(chǔ)差，但由于乘上我國房產(chǎn)改革的順風車，又恰好迎上經(jīng)濟大發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)早期得到了較好的發(fā)展。這段時間大小房地產(chǎn)企業(yè)賺得盆滿缽滿，也由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)賺不賠的假象，導致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理意識淡薄。其中房地產(chǎn)企業(yè)管理者風險意識淡薄是導致財務(wù)風險的重要原因之一，高層做出的財務(wù)決策一旦不當，將會給企業(yè)帶來不可預想的財務(wù)風險。部分房地產(chǎn)企業(yè)常在不考慮自身財務(wù)狀況的情況下，不惜代價去爭取項目，擴大規(guī)模，而不給自身留下足夠的財務(wù)緩沖時間，導致一旦外部環(huán)境發(fā)生變化影響企業(yè)的資產(chǎn)流動性和安全性，企業(yè)將會陷入巨大的財務(wù)危機。另一方面，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都由國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，普遍存在管理水平不高、效率低下、內(nèi)部控制機制不健全等缺陷，企業(yè)資金安全性往往無法得到保證，抗風險的能力較差。

2、資金結(jié)構(gòu)比例失衡，負債比率過高

資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點之一，而我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模相對較小，資金實力也較弱。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，債務(wù)資本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資來源中約占近80%，遠高于其他行業(yè)平均水平，且絕大部分資金是來源于銀行貸款，企業(yè)主自有資金僅占企業(yè)資產(chǎn)很小的一部分。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在投得土地后會以尚未建成的項目為抵押來獲得銀行等金融機構(gòu)的信貸資金，權(quán)益資本比例縮減、債務(wù)資本過高已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的普遍問題。在此情況下，一旦企業(yè)運營過程出現(xiàn)問題，企業(yè)資金鏈斷裂，就很可能引發(fā)財務(wù)危機，且金融機構(gòu)將會承擔巨大的財務(wù)風險，而且問題一旦出現(xiàn)將很難彌補。再加上近年來嚴厲的財政政策和緊縮的貨幣政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力越來越大，資金結(jié)構(gòu)比例失衡，負債比率過高，成本負擔過重等問題，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也愈發(fā)舉步維艱。

3、貨幣資金管理問題

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量較大，從前期的融資開發(fā)到后期的竣工銷售都離不開大量資金的支持，資金管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。但目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理仍存在諸多問題，資金使用效率低下，現(xiàn)金流入與流出不均衡，缺乏對營運資金的有效監(jiān)管，隨意增發(fā)項目，致使企業(yè)控制財務(wù)風險的能力降低，容易誘發(fā)嚴重的財務(wù)危機。例如，企業(yè)追求高速發(fā)展，盲目擴張，使企業(yè)處于資金短缺狀態(tài)，導致部分企業(yè)不計成本進行融資，形成較大的財務(wù)風險，同時部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對投資項目的管理和控制，無法在投資項目發(fā)生問題時采取必要的措施進行避免或減少損失，資金管理分散，管理隨意性較大，對貨幣資金集中控制效果較差，導致企業(yè)無法及時了解資金的流入和流出去向，降低資金管理效率，增加了其流失的風險。

房地產(chǎn)財務(wù)存在的問題范文5

1、財務(wù)成本管理體系不健全

由于在制定管理系統(tǒng)的過程中，沒有進行明確的分工，人員的職責劃分不明確。而且員工的個人素質(zhì)存在一定的差異，加上很多職位在設(shè)置的時候存在不合理性，因此員工在工作中遇到付出和所得不對等的情況時，工作的積極性就會下降。如果房地產(chǎn)行業(yè)不能及時的采取合理的措施，從根本上分析和解決財務(wù)成本管理系統(tǒng)中存在的問題，就很難調(diào)動員工工作的主動性和積極性。這樣就會在很大程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的競爭水平，對企業(yè)的長遠發(fā)展非常不利。

2、完善財務(wù)成本管理體系

在進行財務(wù)成本管理的過程中，要注意調(diào)動員工工作的積極性。當今社會經(jīng)濟發(fā)展的速度很快，行業(yè)之間的競爭也非常激烈。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟體系中重要的一部分，也應(yīng)該使財務(wù)成本管理參與市場的激烈競爭。在進行房地產(chǎn)的財務(wù)成本管理的時候不僅要考慮物質(zhì)方面的成本，還要考慮房地產(chǎn)所涉及的非物質(zhì)方面的成本，全面的考慮到各項成本才能使財務(wù)成本管理更加全面合理。在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本包括服務(wù)成本、材料成本、環(huán)境資本和人力資本。只有財務(wù)成本管理合理科學，才能對房地產(chǎn)的資金進行合理有效的管理，優(yōu)化資源配置，使房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力得到很大的提高，發(fā)展更加長遠。要實現(xiàn)對房地產(chǎn)的合理有效的管理，需要各個管理層的努力和所有員工的參與和配合。在進行財務(wù)成本管理的過程中，要成立一個進行監(jiān)督管理的機構(gòu)對財務(wù)進行監(jiān)督管理，財務(wù)總監(jiān)和預算經(jīng)理、工程師等要參與到管理和監(jiān)督中，使財務(wù)成本管理能進行得更加順利。此外，房地產(chǎn)行業(yè)可以采納目標財務(wù)成本管理模式進行財務(wù)成本的管理，保證施工能正常進行。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的管理存在的問題及解決對策

1、房地產(chǎn)行業(yè)的管理方法不科學且管理意識較薄弱

房地產(chǎn)行業(yè)還存在著管理的意識過于薄弱和管理方法不夠科學的問題。很多房地產(chǎn)的管理層把注意力都投入在生產(chǎn)要素的合理配置和投產(chǎn)建設(shè)前產(chǎn)品的設(shè)計成本上，卻忽視了投產(chǎn)建設(shè)后的成本管理。很多的房地產(chǎn)公司在進行成本預測和決策時缺乏制度性和規(guī)范性，認為這些都不重要。在進行成本計劃的時候沒有科學的指導，態(tài)度不夠嚴謹。在財務(wù)成本管理方面，缺乏科學合理的管理方法。科學合理的成本管理要求信息來源可靠，信息較為全面和及時準確。傳統(tǒng)的成本管理方法會根據(jù)財務(wù)決算報告來進行成本管理，這會使財務(wù)成本管理有一定的滯后性。即使在財務(wù)成本管理的核算過程中發(fā)現(xiàn)一些問題，也很難及時進行相應(yīng)的彌補。不制定有效的預防措施和解決問題的措施就會導致在進行財務(wù)成本核算的時候被動和倉促，不能及時處理遇到的問題，造成很大的經(jīng)濟損失。由此可見，沒有較強的財務(wù)成本管理意識和科學合理的管理方法，房地產(chǎn)行業(yè)很難開源節(jié)流。

2、增強房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)成本管理意識并建立科學的管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強財務(wù)成本管理的意識，同時建立一個全面系統(tǒng)的財務(wù)成本管理體系，將科學合理的管理意識應(yīng)用到房地產(chǎn)的管理過程中。把財務(wù)成本管理看成一個系統(tǒng)而又全面的管理過程，而不是將管理分為獨立的階段。在進行財務(wù)成本管理的過程中，要站在全局的高度對問題進行全面的分析，這樣在進行財務(wù)成本管理時才能更加全面的考慮問題，解決問題。在工作中，要秉承內(nèi)容、方法和對象相結(jié)合原則，對不同的成本采用不同的管理手段和方法。在管理的過程中，要根據(jù)市場的具體情況進行相應(yīng)的調(diào)整以提高房地產(chǎn)的市場競爭力。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在進行財務(wù)成本管理時不僅要考慮物質(zhì)成本，還要考慮非物質(zhì)成本，綜合考慮人力資源成本、服務(wù)成本和環(huán)境資源的成本，這樣才能使財務(wù)管理成本更加合理。

三、工程的預算和決算存在問題及解決對策

1、工程的預算和決算存在問題

房地產(chǎn)更新預算和決算的速度較慢，之前的換算法不能很準確的來反映出工程預算和決算的準確性和真實性，較為繁瑣的計算使工程的進度和效率降低。此外，缺乏對工程項目的綜合管理，設(shè)計部門、建設(shè)單位和施工部門之間沒有進行溝通，缺乏統(tǒng)一的管理，這種情況會導致工程項目在建設(shè)的過程中沒有全面的統(tǒng)籌規(guī)劃，從而使預算和結(jié)算的款項增加，這種預決算缺乏準確和真實的情況會使房地產(chǎn)的資金面臨危險狀況。此外，很多公司還會在預算和決算的過程中造假，特別是國家進行投資的那些項目，偽造預算可以賺取其中的差額。

2、完善預算和決算體系

房地產(chǎn)財務(wù)存在的問題范文6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；涉稅賬務(wù)；問題；對策

1引言

自從1990年代開始我國的城鎮(zhèn)化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開始發(fā)展起來。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)當中房地產(chǎn)企業(yè)是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)相關(guān)問題進行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對相關(guān)問題進行了分析與研究。

2現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)中存在的問題分析

2.1不按時申報納稅，欠稅數(shù)量也相對較大

首先，自從1990年代之后，我國的房地產(chǎn)逐漸開始發(fā)展起來，尤其是在2003年之后，房地產(chǎn)開始進入迅猛發(fā)展的階段，在此之后我的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量開始逐漸增多，房地產(chǎn)市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。2016年我國正式提出了房地產(chǎn)去庫存的目標。在這樣的背景之下，現(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著較大的壓力。其次，現(xiàn)階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調(diào)控的方式加強對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，在政策方面房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業(yè)在通過預售獲得預收款時并不會按照相關(guān)規(guī)定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發(fā)票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)存在惡意欠稅的現(xiàn)象，最終導致欠稅數(shù)量越來越大。

2.2財務(wù)核算制度不完善，稅收存在大量流失的現(xiàn)象

從我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以粗放式的增長方式出現(xiàn)的，同時這種粗放式的運行模式也已經(jīng)根植到房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)本源當中。這就必然導致房地產(chǎn)企業(yè)在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務(wù)管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產(chǎn)生多種多樣的稅收。根據(jù)筆者的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數(shù)地區(qū)所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業(yè)稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現(xiàn)象。

3加強房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問題的對策研究

3.1完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

雖然現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產(chǎn)企業(yè)也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務(wù)混亂來進行偷稅漏稅。基于此種情況，當前階段必須要進一步完善與房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理有關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現(xiàn)階段已有的法律法規(guī)進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產(chǎn)企業(yè)必須要按照相關(guān)法律法規(guī)中的規(guī)定完善自身涉稅賬務(wù)申報工作。（2）制定房地產(chǎn)稅收專業(yè)法律法規(guī)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)涉稅管理并沒有專門的法律法規(guī)，因此在適用性方面還相對較為薄弱。基于此種情況，必須要針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制定對應(yīng)的法律法規(guī)，約束房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯惡意偷稅漏稅的現(xiàn)象需要通過法律法規(guī)建立懲罰制度。

3.2加強財務(wù)核算管理

針對當前階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業(yè)管理。房地產(chǎn)稅收征管是一項涉及面廣、專業(yè)性強的多法律、多環(huán)節(jié)的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構(gòu)，加強充實這支專業(yè)隊伍力量，有利于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作的完善；充分利用房地產(chǎn)一體化軟件，強化項目管理。對房地產(chǎn)稅收征管從買地、報建、規(guī)劃、施工、銷售、結(jié)算、交稅等環(huán)節(jié)實行全方位、全過程的監(jiān)控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯(lián)動，夯實協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)。稅務(wù)機關(guān)要加強與土地管理、房產(chǎn)管理、規(guī)劃設(shè)計等部門的協(xié)作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，及時全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子信息交流平臺，實行全程動態(tài)跟蹤管理。健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅資料，利用部門協(xié)作力量加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理。

3.3加強對小稅種的關(guān)注力度

針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在小稅種征收方面存在明顯漏征的現(xiàn)象，必須要進一步加大對小稅種的關(guān)注力度，完善稅收管理規(guī)范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設(shè)，即強化稅務(wù)工作人員以及房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產(chǎn)企業(yè)給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。

4結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，只有進一步加強對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問題的研究才能進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)以及我國經(jīng)濟的發(fā)展。基于此種情況，在本文當中筆結(jié)合自己的經(jīng)驗對相關(guān)問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發(fā)。

參考文獻

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[2]王寶田.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算扣除項目涉稅風險與防范——基于對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的理性思考[J].中國集體經(jīng)濟,2014（10）.