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房地產(chǎn)政策金融范文1

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)貼現(xiàn)率信貸總量信貸結(jié)構(gòu)權(quán)益融資

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各種金融機構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會為了達(dá)到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，在所有房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的方法中，金融政策是較容易以低成本的方式執(zhí)行，并且調(diào)控迅速，效果較好的措施。日本在這方面就有成功的經(jīng)驗和失敗的教訓(xùn)，很值得我們借鑒。

1日本催生房地產(chǎn)泡沫的三大金融因素

1.1貼現(xiàn)率與利率調(diào)整導(dǎo)致的貨幣供應(yīng)量擴大為房地產(chǎn)泡沫提供資金源頭

在金融市場上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場利率的核心，后者一般追隨前者變動，進(jìn)而影響銀行貸款規(guī)模及廣義貨幣供應(yīng)量（M2+CD）的變化。在日本房地產(chǎn)泡沫形成的過程中，貼現(xiàn)率的調(diào)整有著重大的作用。日本1985年9月之后的貨幣供應(yīng)量呈不斷擴張的趨勢，1987年2月日本銀行下調(diào)貼現(xiàn)率后，貨幣供應(yīng)增長量超過10%，特別是1987年1月達(dá)到12.4%，創(chuàng)下了高增長率的紀(jì)錄。在貨幣供應(yīng)量大大增加的同時日本的貨幣流通速度卻很低。1987年的貨幣流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034<……

1990年是1.01。流通速度變化慢說明了貨幣供應(yīng)量相對增加。沒有轉(zhuǎn)向流量的過剩流動性自然就會被用來購買存量，具體地說就是進(jìn)行土地投機。

1.2信貸總量膨脹為房地產(chǎn)投機資金大開方便之門

1984年末，日本全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)的貸款余額為16.7萬億日元，1989年末上升到超過40萬億日元，1991年年底時，借款余額上升至45.5萬億日元（含通過非銀行金融機構(gòu)貸款部分），其中的一半為城市銀行貸款。除了銀行界加大對不動產(chǎn)的融資以外，以長期投資著稱的壽險公司對土地和建筑物的投資也有明顯增加。壽險業(yè)1988年度對土地和建筑物投資總額達(dá)到5.5萬億日元，1989年進(jìn)一步擴大至6.5萬億日元。壽險公司歷來將其收入的一半以上用于對企業(yè)的融資，泡沫經(jīng)濟期間企業(yè)融資需求大量減少后，壽險業(yè)對不動產(chǎn)貸款激增。據(jù)統(tǒng)計，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家壽險公司分別居日本擁有出租樓宇面積排名之第2、第3和第5名。

1．3信貸結(jié)構(gòu)失衡進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)業(yè)投機

1984年末，日本全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)的貸款只及制造業(yè)貸款的27%，而1989年則上升到約相當(dāng)于制造業(yè)貸款的74%，房地產(chǎn)業(yè)信貸迅猛增加，整體信貸結(jié)構(gòu)失衡。表1列出了銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)貸款的情況。

從表1可以看出銀行對房地產(chǎn)的貸款在泡沫時期以年增2位數(shù)的速度增加，而對制造業(yè)的貸款1984年以來增勢趨緩，1987～1989年3年間，竟出現(xiàn)了負(fù)增長。

2日本政府針對房地產(chǎn)過熱采取的不動產(chǎn)融資的總量控制措施

1986～1990年間，針對與土地有關(guān)的融資上升過程過猛的現(xiàn)象，日本大藏省曾采取了行政上的干預(yù)措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融機構(gòu)自行控制不動產(chǎn)融資，以免誘發(fā)投機性土地交易。大藏省要求銀行界的行業(yè)團體———全國銀行協(xié)會的成員對投機性土地交易采取慎重的態(tài)度，同時還加強了與土地有關(guān)的交易的專項報告制度。

對不動產(chǎn)融資產(chǎn)生直接影響的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不動產(chǎn)融資的總量控制措施。所謂總量控制措施，就是對不動產(chǎn)融資增長速度的一種直接管制，以此達(dá)到將不動產(chǎn)融資余額控制在一定水平以下的目標(biāo)，該直接管制措施曾在1973年付諸實施過。此次實施，前后時間將近兩年，實施對象除銀行外，還包括信用金庫、壽險公司和外資金融機構(gòu)在內(nèi)，它具體要求有關(guān)的金融機構(gòu)將每季度不動產(chǎn)融資余額，控制在總貸款余額的增長率以下。日本銀行利用窗口指導(dǎo)，積極配合大藏省的行動。1989年7～9月后，連續(xù)四個季度要求金融機構(gòu)減少對不動產(chǎn)投資的增加額。1990年9月開始，要求城市銀行第四季度的新增融資額較上年同期減少30％。

大藏省和日本銀行的干預(yù)很快奏效，1990年第二季度城市銀行貸款額減少了16.7％，這是10年以來的首次減少。

由于針對泡沫經(jīng)濟的上述政策干預(yù)性極強，因此其執(zhí)行期間都不是很長，隨著資產(chǎn)價格下跌以及實體經(jīng)濟方面的向下調(diào)整，金融政策從1991年7月開始轉(zhuǎn)為緩和，當(dāng)年連續(xù)三次對官方貼現(xiàn)利率作出向下調(diào)整，同年底還取消了對不動產(chǎn)融資的總量控制。

3總量控制失效的原因分析

3.1政策漏洞，資金仍通過間接融資方式流入房地產(chǎn)業(yè)

日本大藏省1990年4月1日所采取的不動產(chǎn)融資總量的控制措施不包括農(nóng)林系列金融機構(gòu)和非銀行金融機構(gòu)在內(nèi)。因此，在泡沫期間，有大量的資金通過住宅金融公司等非銀行金融機構(gòu)以“迂回融資”方式貸出，以此回避大藏省要求減少與不動產(chǎn)相關(guān)的融資的措施。這些非銀行金融機構(gòu)在當(dāng)時并沒有獨立的資金來源，主要依靠銀行貸款生存。1984年末，全國銀行業(yè)對非銀行金融機構(gòu)貸款余額為15.1萬億日元，1985～1991年間，累計增加了25萬億日元，長期信用銀行和信托銀行占了總增加額的六成。據(jù)大藏省對占非銀行金融機構(gòu)貸款總額70%的前200位公司的調(diào)查，1989年3月～1990年3月的1年間，這些非銀行金融機構(gòu)的融資額增加了47%，而同時銀行貸款只增加12%。大藏省推算非銀行金融機構(gòu)通過各種渠道將融資的60%投入了不動產(chǎn)。通過非銀行金融機構(gòu)進(jìn)行的迂回融資，成為土地價格在股價崩潰后得以繼續(xù)維持的重要原因。

3.2企業(yè)融資方式變化是總量控制措施失效的又一原因

在企業(yè)自有資金比率提高的同時，日本銀行多次降低貼現(xiàn)率，致使有價證券的價格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。1986年以后，企業(yè)改變了以往向銀行借款的方式，轉(zhuǎn)而利用權(quán)益融資。所謂權(quán)益融資就是伴隨可調(diào)換公司債券、附認(rèn)股權(quán)證公司債券的發(fā)行來發(fā)行新股票從而籌措資金的方法。然而通過權(quán)益融資形式以極低的利率籌集到的巨額資金并沒有完全用于企業(yè)的設(shè)備投資上。從1986~1987年間，企業(yè)設(shè)備總投資額在5兆日元水平上，而且由于此時日本的經(jīng)濟增長速度不夠，實業(yè)投資利潤不大，而房地產(chǎn)市場趨升。因此，通過權(quán)益融資而籌集到的大量資金投向了房地產(chǎn)市場，以期獲得投機利潤。

4對中國的啟示

4.1制定金融政策時，要結(jié)合實際情況全盤考慮貨幣供應(yīng)對不同行業(yè)的影響

尤其是在整個社會利潤率低下，新的高利潤行業(yè)有待開發(fā)，社會游資增加的情況下，更應(yīng)該考慮金融政策對資產(chǎn)價格的影響。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有著密切的聯(lián)系，并且是投機資金較好的選擇，很容易因為投機資金的作用而畸形發(fā)展。一個明顯的循環(huán)如下：社會中其他行業(yè)利潤率低———長期投資減少，游資增加———因為房地產(chǎn)具備資產(chǎn)特性，理論上可以在任何價格達(dá)到市場出清，游資進(jìn)入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)投資利潤上升———更多游資進(jìn)入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上升———……進(jìn)入惡性循環(huán)。日本進(jìn)入20世紀(jì)70~80年代后，社會發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入相當(dāng)平穩(wěn)的時期，再加上日本政治文化體制總的來說依然缺乏創(chuàng)新活力，社會各行業(yè)利潤率逐漸下降。而此時政府已采取了金融緩和措施，調(diào)低了銀行利率，替房地產(chǎn)投機資金來源拓寬了渠道。

4.2控制金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)貸款的過快增長，密切關(guān)注信貸結(jié)構(gòu)狀況，采取措施避免信貸結(jié)構(gòu)畸形全科論文中心t房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融系統(tǒng)的支持，但金融資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且往往對整體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的危害。盡管日本政府在1985年、1986年房地產(chǎn)業(yè)增長率達(dá)到22.1%和31.6%時成功地意識到信貸結(jié)構(gòu)的畸形，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該加以干預(yù)，并且采取了窗口指導(dǎo)的措施，但仍未有效制止大量資金涌入房地產(chǎn)。如果日本政府更早采取有效的手段，日本經(jīng)濟所受危害將大大減輕。

4.3制定金融政策時，要有清晰的政策目標(biāo)，防止出現(xiàn)政策漏洞，在實際執(zhí)行過程中根據(jù)反饋信息不斷修正

日本在執(zhí)行總量控制措施時，本來的目標(biāo)是控制金融系統(tǒng)風(fēng)險和房地產(chǎn)價格的過快上升，但在執(zhí)行過程中又怕打擊房地產(chǎn)業(yè)，整個過程中搖擺不定，政策執(zhí)行者決心不堅定，目標(biāo)不明確，導(dǎo)致政策效果不明顯、出現(xiàn)系統(tǒng)漏洞，并且沒有及時彌補，造成了更大的損失。目前我國政府面臨與日本當(dāng)時相似的處境，在其他可以進(jìn)入發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)成熟，社會利潤率降低，國內(nèi)社會經(jīng)濟相對而言缺乏創(chuàng)新，新的高利潤行業(yè)極少出現(xiàn)的情況下，大量游資正進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，試圖利用其資產(chǎn)特性獲得投機利潤。

4.4金融政策的制定應(yīng)該是一個動態(tài)的過程

對于不斷出現(xiàn)的新的變化，應(yīng)該采取有效的措施保證目標(biāo)得以實現(xiàn)。日本政府在面對企業(yè)融資方式改變，權(quán)益融資及自有資金比率提高的情況下并未采取任何措施，使得整個金融體系風(fēng)險依然進(jìn)一步擴大，為經(jīng)濟崩潰的后果又加上重重的一筆。結(jié)合中國目前現(xiàn)狀，自從央行121文件頒布實施后，房地產(chǎn)資金來源明顯緊張；但與此同時，也催生出不少新的融資方式，特別是最近以房地產(chǎn)信托為代表的融資方式迅猛發(fā)展。對于這一新生事物，我們既不能簡單的加以抹殺，也不能放任其自由發(fā)展，最終造成整個金融系統(tǒng)的風(fēng)險增加；而應(yīng)該對其進(jìn)行具體的分析，按照降低金融系統(tǒng)風(fēng)險和減少房地產(chǎn)投機的目標(biāo)對其進(jìn)行規(guī)范、指導(dǎo)。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)政策金融范文2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融政策 有效性

0引言

自1998年住房制度深化改革后，國家停止了福利性分配住房，大力發(fā)展住房市場化、消費信貸化和物業(yè)管理社會化后，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2014年我國人均GDP接近了8000美元，根據(jù)各國歷史發(fā)展規(guī)律表明我國已進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)強，產(chǎn)業(yè)鏈長，對上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能直接或間接起到帶動作用，并對居民消費、內(nèi)需拉動、就業(yè)增加和國民經(jīng)濟發(fā)展等產(chǎn)生一系列拉動作用；同時，居民最為關(guān)注的房價也呈現(xiàn)了快速上漲的態(tài)頭，并帶來了資源配置失衡、資產(chǎn)泡沫增多、金融系統(tǒng)風(fēng)險增加甚至影響社會穩(wěn)定的一系列問題，為保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展，國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一系列的調(diào)控，首當(dāng)其沖的是金融政策調(diào)控。近些年來多次運用了準(zhǔn)備金率、銀行利率、信貸規(guī)模、首付比例控制等多項手段進(jìn)行了干預(yù)，也取得了一定的成效，但由于房地場業(yè)存在的復(fù)雜性，金融政策的有效性受到了制約。因此，有效的房地產(chǎn)金融政策是對房地產(chǎn)市場形勢的正確分析與預(yù)測，一方面可以進(jìn)一步了解房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)及其帶來的經(jīng)濟現(xiàn)象，同時也能對金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場原理與實際效果做出評判。

1房地產(chǎn)政策有效性的含義

金融政策一般是指央行為了達(dá)到宏觀經(jīng)濟調(diào)控的目標(biāo)而采用各種手段調(diào)節(jié)貨幣、利率和匯率水平，從而調(diào)控宏觀經(jīng)濟的各種方式和措施的總稱。在宏觀上，我國的金融政策主要包含三大政策手段：貨幣政策、利率政策、匯率政策。房地產(chǎn)金融政策有效性包含三點：一是它能否系統(tǒng)性的產(chǎn)出有效影響；二是它與產(chǎn)出的影響之間能否有穩(wěn)定的聯(lián)系；三是當(dāng)局的房地產(chǎn)金融政策能否實現(xiàn)貨幣供應(yīng)量的控制。房地產(chǎn)金融政策發(fā)揮作用是一個復(fù)雜的過程，有效性體現(xiàn)在從政策的具體制定、具體執(zhí)行、具體實施到產(chǎn)生作用這一過程中。

2影響中國房地產(chǎn)金融政策有效性的因素

2.1房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。在市場經(jīng)濟條件下，政府的職責(zé)應(yīng)該是建立房地產(chǎn)金融的規(guī)章制度，并非隨意更改，政府所做的應(yīng)為保持所建立的金融政策的一致性和穩(wěn)定性。但從各項數(shù)據(jù)分析中我國政府監(jiān)管的制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控存在爭議，由于政府政策在時間上不一致，從而導(dǎo)致政府政策目標(biāo)無法實現(xiàn)，房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。

2.2忽視了“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”。房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域不均衡性受房地產(chǎn)市場的區(qū)域性的影響。由于房地產(chǎn)位置的固定性，所以房地產(chǎn)市場也是一個區(qū)域性的市場，各個地區(qū)無論從市場發(fā)育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。我們應(yīng)該采取差別化的房地產(chǎn)政策促進(jìn)其發(fā)展，而不是運用“一刀切”的政策，否則勢必影響發(fā)展。

2.3政府的雙重角色使房地產(chǎn)金融政策的執(zhí)行存在利益偏向。我國房地產(chǎn)金融政策出臺后，許多地區(qū)都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執(zhí)行過程中“變質(zhì)”。金融政策由中央銀行制定，而房地產(chǎn)經(jīng)濟政策則產(chǎn)生并服務(wù)于地方經(jīng)濟，表明地方政府與中央政府在經(jīng)濟利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府會設(shè)法加以規(guī)避，這就使中央金融政策在執(zhí)行過程中產(chǎn)生扭曲。

2.4公眾對房地產(chǎn)市場的心理預(yù)期。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的特殊性，房地產(chǎn)金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大，理由如下：一是房地產(chǎn)購買者或投資者對房地產(chǎn)升值期望過高。由于土地資源有限，土地的供給與需求矛盾越來越大，以致房地產(chǎn)價格具有與物價水平同時增長的特性，亦即房地產(chǎn)具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產(chǎn)投資者或購買者的從眾心理與行為，普遍存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象。

3對中國房地產(chǎn)金融政策的建議

3.1堅持金融支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本方向。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是國民經(jīng)濟運營的支柱產(chǎn)業(yè)。它的涉及面廣、帶動系數(shù)高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動建材裝潢業(yè)，轉(zhuǎn)移建筑業(yè)和農(nóng)村勞動力，改善投資環(huán)境吸引外資的集聚等方面都具有明顯的作用，可以說是“一房拉百業(yè)”。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康運行的內(nèi)在要求，金融機構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款，支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。

3.2注重長效機制，保持政策的連貫性。在這種情況下，我們應(yīng)保持政策一致性，達(dá)到其目標(biāo)。這就要求：強化政策制定者的行為準(zhǔn)則，使其無法或沒有動力區(qū)制定相機抉擇的經(jīng)濟政策；加強政策制定的統(tǒng)一性，莫要政出多門。應(yīng)該加大政策執(zhí)行力度，綜合運用市政規(guī)劃、土地拍賣、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進(jìn)行治理。

3.3注重“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”。目前我國不同地區(qū)所處房地產(chǎn)周期各不相同，央行應(yīng)根據(jù)“地區(qū)差異”制定不同的房地產(chǎn)金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導(dǎo)供需各方，形成正確A期，逐步調(diào)整其不理上。

3.4選擇合適的金融政策調(diào)控方式、實施的時機和力度。當(dāng)前運用金融政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時，應(yīng)選擇直接調(diào)控的方式來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，避免錯誤引導(dǎo)。直接調(diào)控方式的運用包括央行直接規(guī)定銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)等。同時，應(yīng)謹(jǐn)慎把握政策調(diào)控的時機，避免因時機選擇不對而降低調(diào)控的有效性，或與其他調(diào)控政策相互抵消。政府可通過可控的貨幣、土地資源、采取金融、法律法規(guī)和行政手段來影響房地產(chǎn)周期波動，通過反周期方法，平抑或引導(dǎo)周期波動。

4結(jié)論

我國運用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場所取得的效果是明顯的，但仍出現(xiàn)了負(fù)面影響。因結(jié)合發(fā)展的實際，建立房地產(chǎn)金融政策制定的科學(xué)模型，完善房地產(chǎn)金融政策及實施的長效機制，使金融政策成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)政策金融范文3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融調(diào)控；效果

一、研究的背景和意義

金融危機爆發(fā)以來，全世界范圍內(nèi)各種資產(chǎn)價格都經(jīng)歷了較大幅度的下降，經(jīng)濟遭受到了劇烈沖擊。我國經(jīng)濟各行業(yè)也受到了嚴(yán)重影響，但房地產(chǎn)業(yè)卻是一個例外，2009年無論房價還是成交量都有較大幅度的增長，整個市場呈現(xiàn)量價齊升的景象。有學(xué)者認(rèn)為是剛性需求支撐了房價的上漲，也有學(xué)者認(rèn)為是政府的政策對房價起到了推波助瀾的作用。但不可否認(rèn)的是，中國房地產(chǎn)市場價格過高，其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們收入增長的速度，大部分中低收入家庭難以通過市場途徑解決住房問題，而且房地產(chǎn)市場還存在土地的開發(fā)和使用不規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)投機買賣行為盛行等一系列問題，這也引起了政府、學(xué)者和民眾等各個階層的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)因具有強烈的外部性，為規(guī)范房地產(chǎn)市場運行，促進(jìn)其健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，國家隊房地產(chǎn)市場進(jìn)行過多次調(diào)控，從“國八條”、“國六條”到“國四條”，莫不顯示了政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，也對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生了重要影響。最近又對房地產(chǎn)市場頒布了新的調(diào)控政策（“國十條”）,其力度前所未有，其調(diào)控的效果還有待于時間的檢驗。作為重要調(diào)控工具之一的金融政策，其歷次對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果如何，這引起了筆者的強烈興趣，如何保證金融政策宏觀調(diào)控的效果，既促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，又能讓廣大老百姓“居者有其屋”，這既是實踐中重大的現(xiàn)實問題，又是需要深入研究的理論問題。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動建材業(yè)、建筑業(yè)、裝修業(yè)物業(yè)管理、服務(wù)業(yè)等60多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟具有明顯的促進(jìn)作用，在繁榮經(jīng)濟、增加財政收入和解決就業(yè)等方面發(fā)揮著巨大作用。同時，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍實行高負(fù)債經(jīng)營，尤其是銀行存款，金融系統(tǒng)介入房地產(chǎn)活動已經(jīng)達(dá)到很深的程度，但房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范能力和水平都有待提高。因此，從金融政策視角來研究房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的因素和政策選擇，具有重要意義，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是為央行制定貨幣政策、強化對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控起指導(dǎo)作用；二是有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場的大起大落；三是可以為房地產(chǎn)供需雙方即開發(fā)商和消費者提供分析工具，幫助其進(jìn)行正確決策。此外，還可以幫助金融機構(gòu)、市場中介組織等其他市場參與者認(rèn)清房地產(chǎn)市場的本質(zhì)及行情，做出合理的決策。

十多年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展取得了很大成就，房地產(chǎn)市場日趨成熟。但總體上來看，我國房地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)非均衡發(fā)展的態(tài)勢，這既包括總量上的非均衡，也包括結(jié)構(gòu)上的非均衡。

房地產(chǎn)市場總量的非均衡一般表現(xiàn)為潛在的總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時存在，或稱短缺與過剩同時并存。

首先，我國住宅市場的潛在需求巨大?，F(xiàn)在我國處在承載化和工業(yè)化的加速期，潛在的住房需求與居民的支付能力逐步提高。另外，我國消費結(jié)構(gòu)升級也帶來住宅市場潛在的巨大需求。國際經(jīng)驗表明，恩格爾系數(shù)下降至0.4-0.5之間時，住宅消費比重將增加至18%左右。目前，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)從1998年的44.1%下降至2009年的37.9%,這說明居民消費的重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住宅、教育等方面。消費結(jié)構(gòu)的升級將大幅提高居民住宅的消費比例，增加住宅消費需求總量。有關(guān)統(tǒng)計資料表明，到2009年，我國城市居民人均住宅建筑面積已達(dá)到22.8平方米，但是和發(fā)達(dá)國家相比，我國城市居民目前的住房水平還很低。

其次，我國住宅有效需求不足和大量商品房空置的問題。上面的分析表明，我國住宅市場的發(fā)展前景是非常好的，市場中現(xiàn)身和潛在的購買者在今后數(shù)年內(nèi)仍將維持一個龐大的隊伍。然而，近幾年住宅市場繁榮的表象下仍掩蓋不了一個不爭的事實，即大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在。一方面新樓盤不斷開工，商品房供應(yīng)持續(xù)增加，大量樓盤空置；另一方面是大多數(shù)的中低收入群體買不起住房，無房可住，幾代同室的現(xiàn)象屢見不鮮，這說明我國城鎮(zhèn)居民住宅實際需求水平不高。居民實際需求水平不高，這主要體現(xiàn)在居高不下的商品房空置率和居民住房現(xiàn)狀的不盡如人意。發(fā)展前景只反映了市場的潛在需求，大量閑置的住宅商品表明潛在的市場需求并沒有向人們所預(yù)期的那樣轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購買需求。

我國的商品房空置量高早已是一個公認(rèn)的事實，如下表所示。我國每年的商品房空置面積的絕對數(shù)是相當(dāng)大的，年均在7000萬平米以上。

三、我國房地產(chǎn)市場金融調(diào)控政策取得的成效

房改以來我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響是全方位的。在多次金融調(diào)控政策的監(jiān)督和指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，對國民經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。2004～2007年房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)近幾年一直穩(wěn)定在15%以上， 即使不再考慮上述統(tǒng)計和計算方法的漏出項， 房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟的絕對支柱產(chǎn)業(yè)。在財政收入方面， 僅土地出讓金和土地相關(guān)稅收兩項在2006年占地方財政收入的比例已達(dá)到37.32%，成為地方政府最主要的收入來源。(但同時也要看到，作為近年來調(diào)控的主要目標(biāo)――房地產(chǎn)價格，其快速上漲的勢頭并沒有得到有效緩解。特別是2006年以后，房地產(chǎn)市場金融調(diào)控政策出臺的頻率越來越快，調(diào)控的力度也越來越大，如2007年，人民銀行10次提高存款準(zhǔn)備金率、6次加息，雖然房價漲幅趨緩，但就絕對額來看，房地產(chǎn)價格上升幅度還是很大的。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2007年四季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲102%。到2008年6月，房屋銷售價格繼續(xù)較快上漲，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%。因此，從總體上看, 我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策雖然使房地產(chǎn)市場取得了較大發(fā)展,較好甚至是超額完成了其經(jīng)濟功能，但在其社會屬性方面，房地產(chǎn)市場金融調(diào)控政策的效果還不盡人意。

四、我國房地產(chǎn)市場金融調(diào)控存在的問題

（一）調(diào)控中對房地產(chǎn)市場的區(qū)域性差異重視不夠。中國經(jīng)濟格局呈現(xiàn)一定的區(qū)域性，房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟的重要組成部分，也呈現(xiàn)一定的區(qū)域差異。但房地產(chǎn)市場金融調(diào)控政策大多是全國性的，往往是調(diào)控政策一出臺，各地紛紛落實。沒有充分調(diào)動各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H進(jìn)行自主調(diào)節(jié)的積極性，忽視了各地房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性和差異性。

（二）某些金融政策調(diào)控手段影響面過大而力度略顯不足，易對整個宏觀經(jīng)濟形勢產(chǎn)生不利影響。如2004年4月人民銀行提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，10月又調(diào)高金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.27%，并在年內(nèi)二度擴大金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間。這些措施對抑制房地產(chǎn)市場的過熱有一定影響，但相對房地產(chǎn)市場的高額利潤，這些影響顯得微不足道，并沒有抑制住房地產(chǎn)市場投資過熱的勢頭。相反，由于資金成本的提高和貨幣供給的減少，使得其他行業(yè)市場萎縮和企業(yè)負(fù)擔(dān)加重，對經(jīng)濟的整體影響過大。

（三）在對待市場不同需求上，制度設(shè)計仍顯不夠完善。為給房地產(chǎn)市場降溫，國家通過提高購房的成本和門檻來抑制投機、投資需求，如多次針對住房貸款加息，并取消相應(yīng)優(yōu)惠利率等，這些措施都體現(xiàn)了金融政策的靈活運用和有區(qū)別地對待房地產(chǎn)市場的不同需求。但就實施效果來看，似乎不太理想。房地產(chǎn)市場上的投機者或投資者，其資金實力都比較雄厚，貸款成數(shù)的降低和利息支出的增加在高額的收益面前顯得微不足道，并不能使市場的投機行為有所收斂。另一方面對普通購房者而言，對政策的敏感性比較強，實現(xiàn)購房或改善住房的難度加大。

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房地產(chǎn)政策金融范文4

一、房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對淄博市的影響

自住房制度改革以來，淄博市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)、平穩(wěn)上升等階段。2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控，2011年房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。2011年淄博市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速18.1%，比上半年回落8.8個百分點；商品房銷售面積增速8.19%，比上半年回落17.16個百分點；全年房屋銷售價格指數(shù)105.2，比上半年回落1.4個百分點。

（一）模型與數(shù)據(jù)選取為研究不同房地產(chǎn)金融調(diào)控政策工具對淄博市房地產(chǎn)市場的作用效果，本文選取房地產(chǎn)市場指標(biāo)為因變量，各主要房地產(chǎn)金融調(diào)控政策工具為自變量，構(gòu)建VAR模型。其中，房地產(chǎn)市場指標(biāo)選取房地產(chǎn)開發(fā)投資（RDI）、房地產(chǎn)市場的需求采用房屋銷售面積（HSA）；房地產(chǎn)金融政策指標(biāo)選取三年期加權(quán)平均貸款利率（RR）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款（RDL）和個人購房貸款（PBL）。數(shù)據(jù)時間范圍為2000年1季度至2011年4季度，數(shù)據(jù)來源于淄博市統(tǒng)計局統(tǒng)計月報、人民銀行房地產(chǎn)金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

（二）模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)處理

1.數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗。采用ADF檢驗法對不同變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗和處理（見表1）。房屋銷售面積（HSA）、房地產(chǎn)開發(fā)投資（RDI）、利率（RR）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款（RDL）4個時間序列在10%檢驗水平下為非平穩(wěn)序列，在1%檢驗水平下為一階單整時間序列；個人購房貸款（PBL）時間序列在5%檢驗水平下為平穩(wěn)時間序列。

2.協(xié)整檢驗。在顯著水平為5%的情況下，根據(jù)跡統(tǒng)計量結(jié)果和最大特征根統(tǒng)計結(jié)果，有2個變量存在協(xié)整關(guān)系（見表2）。

3.模型穩(wěn)定性檢驗。對AR特征多項式根進(jìn)行檢驗，發(fā)現(xiàn)模皆小于1，滿足穩(wěn)定性條件。

（三）計量分析

1.脈沖響應(yīng)分析。對需求的影響：利率的正向沖擊在前三期對房屋銷售面積的影響不大，從第三期開始產(chǎn)生負(fù)向影響，并在第四期達(dá)到最大（14.19%個標(biāo)準(zhǔn)差）；個人購房貸款的正向沖擊在前四期對房屋銷售面積的影響不大，從第四期開始產(chǎn)生正向沖擊，在第五期影響最大（9.20%個標(biāo)準(zhǔn)差）；房地產(chǎn)開發(fā)貸款的正向沖擊對房屋銷售面積的影響不大。對供給的影響：若給予房地產(chǎn)開發(fā)貸款一正向沖擊，將會對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生正向影響，并于第二期達(dá)到最大（7.47%個標(biāo)準(zhǔn)差）；利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響是長期的，從第三期開始產(chǎn)生負(fù)向沖擊，并于第四期達(dá)到最大（5.56%個標(biāo)準(zhǔn)差）；個人購房貸款對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響存在時滯性，從第二期開始產(chǎn)生負(fù)向沖擊（見圖1）。

2.方差分解分析。房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響在短期內(nèi)存在波動，但逐步趨于穩(wěn)定。個人購房貸款、利率、房地產(chǎn)開發(fā)貸款對房屋銷售面積的影響度分別為4.55%、11.69%、8.65%，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響度分別為5.06%、4.23%、5.48%（見圖2）。

（四）模型分析基本結(jié)論

1.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對淄博市時滯周期相對較長，為1年左右。VAR模型分析顯示，一年以后房地產(chǎn)開發(fā)貸款和利率對房屋銷售面積的影響顯著，三個季度以后利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響顯著。根據(jù)王要武、金海燕（2008年）的研究，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對全國房地產(chǎn)市場的影響存在時滯性，滯后期一般為半年。與全國房地產(chǎn)市場相比，淄博市區(qū)域性特點明顯，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時滯相對較長。

2.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)需求的影響相對較大。分析顯示，各項房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對房屋銷售面積的影響均大于對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響，因此房地產(chǎn)金融調(diào)控政策主要是作用于房地產(chǎn)需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場均衡。

3.利率和房地產(chǎn)開發(fā)貸款是影響房屋銷售的主要因素。從長期看，利率的影響度為11.69%。相較于個人購房貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款對房屋銷售的影響更大，主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款提高了房地產(chǎn)市場供給、供給推動了需求、影響了房屋銷售量。從長期看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款影響度為8.65%。

4.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)供給的影響過程復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長半年左右可以帶來投資額的快速增長，但半年后影響會迅速下降。利率對房地產(chǎn)供給的影響度不高，因為提高利率一般發(fā)生在經(jīng)濟過熱時期，受預(yù)期影響，在利率提高初期，開發(fā)投資增速會小幅上升，三個季度后房地產(chǎn)開發(fā)投資增速才開始下降。長期看利率影響度為4.23%。

二、政策建議

（一）增強房地產(chǎn)金融政策的前瞻性和持續(xù)性在目前錯綜復(fù)雜的宏觀形勢下，要加大對房地產(chǎn)市場走勢的分析判斷，加強宏觀審慎管理，增強政策前瞻性，保持政策的連續(xù)性，充分考慮政策的時滯性，實行預(yù)調(diào)、微調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止因政策調(diào)控過大導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動，從而給實體經(jīng)濟發(fā)展帶來沖擊。

房地產(chǎn)政策金融范文5

房地產(chǎn)金融體制是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其它金融市場所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動所構(gòu)成的組織體系、機構(gòu)組成和運行機制。［1］從20世紀(jì)80年代初期的艱難摸索和金融試點開始，我國房地產(chǎn)金融體制的形成是隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要而不斷產(chǎn)生和發(fā)展的，但又嚴(yán)重落后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。到目前，我國基本建成了一個以商業(yè)銀行為主線，以其他金融機構(gòu)為補充的房地產(chǎn)金融體制，其發(fā)展程度遠(yuǎn)未成熟，需要不斷完善和改進(jìn)。

一、我國房地產(chǎn)金融體制的現(xiàn)狀與矛盾

（一）融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理，銀行系統(tǒng)風(fēng)險高度集中

直接融資和間接融資比例的不協(xié)調(diào)、商業(yè)銀行貸款的壟斷不均以及信貸結(jié)構(gòu)風(fēng)險的增大等導(dǎo)致融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理。目前，我國房地產(chǎn)資金絕大部分來源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業(yè)銀行又占據(jù)主要地位，造成銀行系統(tǒng)風(fēng)險的高度集中，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

1．房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢

從國家統(tǒng)計局的資料可以看出，2001年，我國房地產(chǎn)貸款余額僅占金融機構(gòu)貸款余額的9．98％，而到了2010年，這一數(shù)字達(dá)到了18．25％。這說明，銀行貸款是房地產(chǎn)的主要融資渠道。我國房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55％，超過30％～40％的國際水平。［2］如果加上開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預(yù)收款中的個人住房貸款部分，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例更高。目前，我國房地產(chǎn)融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)資金巨大和房地產(chǎn)企業(yè)自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴銀行貸款的狀況，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，也加重了銀行系統(tǒng)的金融風(fēng)險。因此，只有通過金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，調(diào)整房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，才能從根本上解決這道難題。

2．房地產(chǎn)信貸受國家政策和宏觀經(jīng)濟形勢影響較大，年增長率波動較大

商業(yè)銀行信貸一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，也是個人住房貸款的主要金融保障?？v觀近10年來的信貸狀況，不管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，還是個人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中銀行貸款的增速都出現(xiàn)較大的下滑。2004年房地產(chǎn)企業(yè)貸款新增31584126萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年貸款新增76056925萬元，占資金來源的比例為19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，貸款新增125400000萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以會出現(xiàn)這種波動的原因就在于房地產(chǎn)政策的影響所致。

3．個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重較大，且增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款增幅

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示，2001年，我國房地產(chǎn)貸款余額11214億元，其中個人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為49．92％；2002年，房地產(chǎn)貸款余額為16352億元，其中個人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為50．50％；2003年房地產(chǎn)貸款余額21422億元，其中個人住房貸款余額11780億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的54．99％；2004年房地產(chǎn)貸款余額26306億元，其中個人住房貸款余額15922億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的60．53％；截至2010年末，房地產(chǎn)貸款余額為90959億元，其中個人住房貸款余額57300億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的62．99％。個人住房信貸余額占金融機構(gòu)貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4．98％，而2010年，這一數(shù)字達(dá)到了11．24％。此外，個人住房貸款余額的增速均高于房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速，均在10％以上，最高時為2001年，達(dá)到68．82％的增幅。這兩項數(shù)據(jù)說明了我國個人住房貸款發(fā)展的潛在空間非常巨大。

（二）房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，完整的市場體系尚未形成

首先，我國房地產(chǎn)金融市場體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系。我國房地產(chǎn)金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。目前，一級市場體系仍以商業(yè)銀行為主，其它專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和保障機構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。

其次，不完善的法律法規(guī)體系制約了房地產(chǎn)金融市場有序發(fā)展。目前我國與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)仍存在不完善和部分缺失現(xiàn)象，難以適應(yīng)房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的需要?，F(xiàn)有的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展和創(chuàng)新的需要，需進(jìn)一步加以修改、補充和完善。［3］雖然目前我國的金融機構(gòu)數(shù)量有了較大的突破，但總體服務(wù)水平還有待提高，服務(wù)類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規(guī)劃，金融機構(gòu)間的協(xié)調(diào)機制還沒有凸顯出來。

（三）房地產(chǎn)金融體系不健全，宏觀調(diào)控難度較大

長期以來，我國形成了“銀行為主、信貸為主、一級市場為主”的房地產(chǎn)金融市場體系。在這樣的房地產(chǎn)金融體系下，房地產(chǎn)融資單一，對商業(yè)銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發(fā)展滯后，對中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場結(jié)構(gòu)不合理，市場機構(gòu)體系不完善，既無多樣化的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，也無多層次的房地產(chǎn)金融市場來承擔(dān)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，讓房地產(chǎn)金融風(fēng)險完全聚集在商業(yè)銀行。［4］目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，缺乏由其直接經(jīng)營、能貫徹政策意圖的金融機構(gòu)，缺乏專門的保險機構(gòu)為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構(gòu)無法進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場，使資本市場與房地產(chǎn)市場脫節(jié)。［5］這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調(diào)控的難度。如在當(dāng)前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策就可能無法發(fā)揮效應(yīng)。

二、我國房地產(chǎn)金融體制改革的發(fā)展方向與政策建議

（一）我國房地產(chǎn)金融體制改革的發(fā)展方向

我國房地產(chǎn)金融體制還遠(yuǎn)未成熟，以商業(yè)銀行為主要依托的市場體系還不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求。雖然我們無法預(yù)測我國未來的房地產(chǎn)金融體制如何形成，應(yīng)包括哪些融資渠道和工具，但可以肯定的是，我國的房地產(chǎn)金融市場一定會朝著更加開放、更加多樣化的發(fā)展趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)金融體制將包括更多的具有活力的和實際應(yīng)用價值的金融機構(gòu)和運行機制。在房地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史時期，我國房地產(chǎn)金融體制也將面臨巨大的轉(zhuǎn)型機遇。我國的房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該形成“政府與市場協(xié)調(diào)發(fā)展”的基本格局。加強政府的宏觀調(diào)控和政策指導(dǎo)是完善我國金融體制的必要手段和關(guān)鍵，而完善金融市場是繁榮房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵和根本。

（二）我國房地產(chǎn)金融體制改革的政策建議

1．積極引進(jìn)先進(jìn)的融資工具和模式

從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發(fā)達(dá)，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數(shù)額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。［6］短期來看，我們應(yīng)該大力發(fā)展金融市場，借鑒國外先進(jìn)的融資模式，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金（RE-ITs）、政策性住宅銀行、房地產(chǎn)抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業(yè)房地產(chǎn)金融機構(gòu)、新加坡的政府公營的專業(yè)政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、日本的混合型房地產(chǎn)融資機構(gòu)等金融機構(gòu)。長期來看，我國房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該建立在以政府為主導(dǎo)，以市場為補充的機制上，借鑒國外先進(jìn)的融資模式，引進(jìn)有利于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資工具。美國的房地產(chǎn)金融業(yè)比較發(fā)達(dá)，融資工具比較齊全，居民購房和房地產(chǎn)商建房都有較穩(wěn)定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引導(dǎo)作用值得我們借鑒；西歐國家的房地產(chǎn)融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學(xué)習(xí)。

2．積極發(fā)展穩(wěn)定的金融市場

長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發(fā)展上，次級市場遠(yuǎn)沒有得到開發(fā)和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風(fēng)險等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級金融市場。此外，還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市場，我國的房地產(chǎn)業(yè)才能擁有更多的融資渠道，獲取更多的資金。聯(lián)華國際信托投資有限公司總裁李曉東表示：長期以來，銀行一直是我國房地產(chǎn)投資的主要資金來源，而大量社會資金缺乏投資渠道，我國應(yīng)該盡快建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，大力發(fā)展直接融資，分流大量堆積在股市、房市等虛擬經(jīng)濟中的游資，將其引導(dǎo)到促進(jìn)創(chuàng)業(yè)和企業(yè)發(fā)展的實業(yè)投資領(lǐng)域，是解決當(dāng)前流動性過剩帶來的股市、樓市泡沫，有效實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必由之路。［7］通過發(fā)展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩(wěn)定的金融體制，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

3．積極穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和房價

長期的銀行信貸，不僅給商業(yè)銀行帶來巨大的系統(tǒng)風(fēng)險，而且不利于整個市場的健康發(fā)展。從1992年出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)泡沫，到2004年的房地產(chǎn)過熱發(fā)展，再到當(dāng)前房地產(chǎn)價格居高不下的尷尬局面，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出大起大落的不穩(wěn)定現(xiàn)象，這不利于金融市場和金融體制的建設(shè)。相反，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場促進(jìn)金融體制的形成，房地產(chǎn)金融體制的完善也會極大促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和繁榮。政府應(yīng)該在建設(shè)金融體制的過程中，有意識地管制房地產(chǎn)市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環(huán)境。

4．積極鼓勵民間資金的投入

一個完善的房地產(chǎn)金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產(chǎn)過度發(fā)展時期，政府的調(diào)控作用不可或缺。在房地產(chǎn)高度發(fā)展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。尤其在社會主義市場經(jīng)濟還不太完善，房地產(chǎn)金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調(diào)控和完善。市場是金融生態(tài)的最基礎(chǔ)的環(huán)境，我們必須堅持以市場化為目標(biāo)的金融改革，允許非正規(guī)的金融成分（如民間借資、企業(yè)借貸、錢莊、標(biāo)會等互的合作金融組織）的合法存在，［8］使房地產(chǎn)金融體制早日健全。

房地產(chǎn)政策金融范文6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟波動；影響因素；對策

1 前言

目前，我國房地產(chǎn)市場得到蓬勃迅速的發(fā)展，但在房地產(chǎn)市場中，經(jīng)常出現(xiàn)較大的經(jīng)濟波動。經(jīng)濟波動嚴(yán)重影響和制約房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因此我們必須采取強有力的措施抑制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟上的波動，使房地產(chǎn)企業(yè)更加健康、快速的發(fā)展。

2 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

2.1 土地因素

房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展離不開相關(guān)的土地市場，目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)受土地一級市場及土地二級市場的影響比較大。土地一級市場也稱為地產(chǎn)市場，國家土地部門是地產(chǎn)市場主要的供給方，房地產(chǎn)開發(fā)商則為地產(chǎn)市場的需求方，兩者交易的對象為土地，即土地的使用權(quán)。二級市場的供給方及需求方出現(xiàn)較大的變動，房地產(chǎn)開發(fā)商從一級市場的需求方轉(zhuǎn)變?yōu)槎壥袌龅墓┙o方，市民也就是購房者是二級市場主要的需求者，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者交易的對象為房屋所有權(quán)及對應(yīng)的土地使用權(quán)。在土地市場中，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動造成較大影響包括：通過土地出讓所獲取的收入，一定時期（通常為一年）內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的土地面積，新施工的土地面積，已經(jīng)竣工的土地面積等等，這四個方面在一定程度上可以致使房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟上出現(xiàn)較大的波動。

2.2 市場因素

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟上的波動與市場上價格的波動有著密切的關(guān)系，即在市場價格機制調(diào)節(jié)下，房地產(chǎn)的需求量受到市場價格水平的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟運行呈現(xiàn)收縮性或者擴張性的變化，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟上的波動。比如，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)下降的趨勢時，房地產(chǎn)行業(yè)的需求量將有所下降；當(dāng)房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)上升的趨勢時，房地產(chǎn)的需求量相應(yīng)的出現(xiàn)增加的現(xiàn)象。

2.3 資金因素

資金是我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟波動的重要因素之一，房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展，離不開相關(guān)金融政策的支持，目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)受金融政策的影響比較大，金融政策在一定程度上改變房地產(chǎn)行業(yè)的供給量，從而引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟上的波動。金融政策主要通過利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等方面對房地產(chǎn)行業(yè)施加壓力，影響房地產(chǎn)行業(yè)的供給量?？偹苤?，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，其生存和發(fā)展力不開大量的資金支持。單靠房地產(chǎn)企業(yè)個人的力量是很難籌到足夠的資金，因此需要金融市場的大力支持，而國家金融政策對金融市場有著深遠(yuǎn)的影響，金融市場則通過金融政策影響房地產(chǎn)開發(fā)商的營運狀況，引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟上的波動。

3 抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的對策

3.1 強化土地市場的有效管理

抑制房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟上的波動，必須強化政府對土地市場的管理，首先政府應(yīng)對土地市場總的房產(chǎn)量進(jìn)行有效的控制，在土地使用方面要加大審批力度，并形成統(tǒng)一的土地管理權(quán)，制定科學(xué)、合理的土地使用計劃，同時對土地的最終用途進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控。其次，在劃撥用地方面，政府應(yīng)規(guī)范相應(yīng)的操作，改變傳統(tǒng)的協(xié)議出讓，進(jìn)而實施招標(biāo)拍賣的出讓方式。形成市場化的招標(biāo)、投標(biāo)以及拍賣的形式。再次，遵循市場化的需求，實施新型的土地供應(yīng)機制。

3.2 建立健全相關(guān)的金融制度

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展離不開相關(guān)的金融制度的支持，因此在抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟上的波動中，有必要建立健全相關(guān)的金融制度，首先，應(yīng)不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資體系，盡可能地拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。其次，應(yīng)不斷完善住房市場住房消費的多元化融資體系，盡可能地拓寬住房消費者的融資渠道。再次，應(yīng)建立健全住房金融管理制度，增加住房金融管理制度的實效性。在房地產(chǎn)運行中，實施融資渠道的多元化對抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)融資渠道的多元化的形成不僅僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身的努力，更需要管理者不斷加強相關(guān)的金融制度，不斷完善相關(guān)的金融體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動提供一個良好的融資環(huán)境，從而有效的抑制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟上的波動，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。

3.3 制定科學(xué)、合理的投資政策

房地產(chǎn)行業(yè)的健康、快速發(fā)展離不開相關(guān)的政策支持，其中投資政策在房地產(chǎn)市場有著至關(guān)重要的作用，它是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)在制定投資政策時，應(yīng)注意以下幾個方面。（1）當(dāng)投資的主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較大的變動時，房地產(chǎn)市場在未來的周期內(nèi)將有可能出現(xiàn)較大的變動。出現(xiàn)這些現(xiàn)象的原因有諸多方面，其中跟房地產(chǎn)企業(yè)職責(zé)模糊，產(chǎn)權(quán)不清，缺乏風(fēng)險規(guī)避機制等有著密切的聯(lián)系。（2)房地產(chǎn)企業(yè)在市場運行中應(yīng)注意投資規(guī)模的變動。房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模應(yīng)盡可能地符合房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟的規(guī)模，脫離了房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟的基本界面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模會出現(xiàn)較大的變動，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟上的波動。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理設(shè)置投資結(jié)構(gòu)。為了使房地產(chǎn)企業(yè)的投資更加的合理、科學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)需注意投資結(jié)構(gòu)的合理設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置投資結(jié)構(gòu)時，應(yīng)注重對市場的調(diào)研，注重對目標(biāo)市場的合理定位。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟波動影響和制約著企業(yè)的生存與發(fā)展，因此我們必須采取有效的措施抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的對策不僅僅有以上幾點，更多是需要我們在經(jīng)濟實踐中不斷地改進(jìn)。

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