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建筑企業(yè)的運(yùn)營管理范文1
現(xiàn)階段我國綠色住宅建筑的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)處在全面高速發(fā)展時(shí)期，但獲取運(yùn)行評價(jià)標(biāo)識的項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)不如設(shè)計(jì)標(biāo)識，這樣的現(xiàn)象意味著綠色住宅建筑的運(yùn)營管理才剛開端。本文分析了綠色住宅建筑運(yùn)營管理模式當(dāng)中存在的問題并引出市場化的發(fā)展方向。提出了合同激勵(lì)方案設(shè)計(jì)，旨在使得業(yè)主享受綠色生活，物管企業(yè)獲取利潤激勵(lì)的同時(shí)，推進(jìn)綠色住宅建筑運(yùn)行標(biāo)識的申報(bào)工作。
關(guān)鍵詞：
綠色住宅建筑；市場主體；運(yùn)營管理；合同激勵(lì)
0引言
截至2016年6月底，我國累計(jì)綠色建筑標(biāo)識項(xiàng)目已達(dá)4314個(gè)，累計(jì)建筑面積49988萬平米，其中綠色住宅建筑的數(shù)量為1986個(gè)。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到2020年，新建綠色建筑市場增量規(guī)模將達(dá)到2100億元，年均復(fù)合增長率將超24%。然而，在政府大力推動(dòng)下，如此快速的綠色建筑發(fā)展過程中，其運(yùn)行標(biāo)識的推廣滯后和運(yùn)營管理過程中的問題也接踵而來。住宅建筑獲得綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識的建筑數(shù)量在2008-2016年間呈突飛猛進(jìn)的增長態(tài)勢，但運(yùn)行標(biāo)識的數(shù)量仍保持在一個(gè)較低的水平。甚至在增長率較高的2013-2016年，運(yùn)行標(biāo)識的數(shù)量反而呈現(xiàn)出萎縮的態(tài)勢。按照目前統(tǒng)計(jì)，綠色住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識占評價(jià)標(biāo)識總數(shù)96%，運(yùn)行標(biāo)識占4%。這樣的數(shù)據(jù)也在一定程度上揭示了現(xiàn)階段我國綠色住宅建筑產(chǎn)業(yè)只重形式、輕長效的薄弱環(huán)節(jié)。如若想要持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，綠色住宅建筑的運(yùn)行將是下一階段將要解決問題的重中之重。
1綠色住宅建筑運(yùn)營管理發(fā)展動(dòng)態(tài)分析
1.1綠色住宅建筑運(yùn)營管理市場主體分析
綠色住宅建筑運(yùn)營管理的參與主體是指在其活動(dòng)中所涉及的各方參與者。現(xiàn)階段涉及到的運(yùn)營管理階段參與主體一般來說有三方：政府，物管企業(yè)和業(yè)主。而政府又是以一個(gè)宏觀調(diào)控者的姿態(tài)出現(xiàn)在運(yùn)營活動(dòng)關(guān)系當(dāng)中的，物管企業(yè)與業(yè)主即是本文所指市場主體?，F(xiàn)階段國內(nèi)外學(xué)者已有眾多研究綠色建筑推廣與運(yùn)營管理的激勵(lì)，對于激勵(lì)的主體也較集中于政府對于開發(fā)商的激勵(lì)，市場主體間的激勵(lì)相對較少。特別的，對于市場雙方主體的互動(dòng)激勵(lì)更是幾乎沒有。①政府。政府既是綠色建筑開發(fā)行為的有力倡導(dǎo)者和推動(dòng)者，同時(shí)也應(yīng)該是運(yùn)行標(biāo)識的宣傳者與推行者。政府可以采取強(qiáng)制性政策和經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策來積極引導(dǎo)綠色建筑的投資開發(fā)與運(yùn)營管理工作。②物管企業(yè)。綠色住宅建筑主要運(yùn)行操作方是物管企業(yè)。該機(jī)構(gòu)有兩種成立的性質(zhì)。一是由開發(fā)商的直屬部門組建或由開發(fā)商聘用，二是業(yè)主委員會(huì)自主聘用。兩種方式組建的物管企業(yè)的目標(biāo)均是在物業(yè)合同約束下為業(yè)主提供服務(wù)。③業(yè)主。業(yè)主是運(yùn)營管理的重要參與者，同時(shí)也是綠色消費(fèi)的直接消費(fèi)者。我國城市化現(xiàn)已步入穩(wěn)定期，城市住宅業(yè)主文化素質(zhì)參差不齊，知識涉獵維度也不盡相同。因此，其綠色消費(fèi)承受能力有高有低，行為特征也各不相同[1]。但就總體而言，隨著全民素質(zhì)的提高，我國城市住宅業(yè)主已經(jīng)具備節(jié)能環(huán)保的意識，行為中也會(huì)以可持續(xù)發(fā)展為最高目標(biāo)。
1.2現(xiàn)階段綠色住宅建筑運(yùn)營管理模式存在的問題
①物業(yè)服務(wù)內(nèi)容狹窄。物管企業(yè)的服務(wù)對象即是其所管物業(yè)范圍內(nèi)的全體業(yè)主。這一特點(diǎn)使物管企業(yè)管理的針對性更強(qiáng)，可根據(jù)業(yè)主的要求定制相應(yīng)的服務(wù)，根據(jù)業(yè)主的反饋不斷改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量和程度。但這也是制約其主動(dòng)性的最大癥結(jié)所在，物管企業(yè)常常只關(guān)注并提高物業(yè)合同內(nèi)的服務(wù)。如若沒有約定有關(guān)綠色建筑運(yùn)營的服務(wù)項(xiàng)目，物管企業(yè)將忽視或者置于不顧。②物管企業(yè)存在綠色意識盲區(qū)。有些物管企業(yè)認(rèn)為建筑物是否綠色取決于建筑物規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，物管企業(yè)在這方面其實(shí)無能為力。還有的認(rèn)為建筑項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段采用了綠色節(jié)能技術(shù)，在運(yùn)營階段就順理成章能達(dá)到綠色建筑的要求。再者，有些物管企業(yè)考慮自身盈利甚微，更不愿把資金用在物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能管理上。甚至有些項(xiàng)目盡管資金充裕，卻不知道將此部分改善的資金作何用處。這些綠色意識的盲區(qū)和誤區(qū)嚴(yán)重阻礙了綠色建筑運(yùn)營管理的進(jìn)程。③物管企業(yè)自身能力不達(dá)標(biāo)?，F(xiàn)階段，我國物管企業(yè)大部分仍沿用傳統(tǒng)的物業(yè)管理方法，管理理念、技術(shù)、方法、手段等與綠色建筑“四節(jié)一環(huán)保”的要求相去甚遠(yuǎn)。主要表現(xiàn)為勞動(dòng)密集型的管理，以人工勞作為主，管理技術(shù)落后，科技含量低，無法適應(yīng)綠色建筑物業(yè)管理知識密集、技術(shù)密集的特點(diǎn)，難以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)化、精益化和規(guī)范化的要求。④費(fèi)用結(jié)算條款存在缺陷。目前大多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目中，物管企業(yè)負(fù)責(zé)代繳代付設(shè)備運(yùn)行發(fā)生的各項(xiàng)水、電、柴油和煤氣等費(fèi)用，業(yè)主也按實(shí)結(jié)算。在該運(yùn)作模式下，物業(yè)是否綠色和節(jié)能與物管企業(yè)便沒有直接利益關(guān)系和責(zé)任關(guān)系，物管企業(yè)便會(huì)逃避責(zé)任或者喪失節(jié)能環(huán)保的積極性，使服務(wù)動(dòng)力變差。⑤激勵(lì)力度弱，條款不明確。盡管現(xiàn)階段我國政府已有完善的激勵(lì)政策出臺，不同地區(qū)對獲得運(yùn)行標(biāo)識的項(xiàng)目均有一定程度的獎(jiǎng)勵(lì)，但運(yùn)行標(biāo)識評選情況仍不盡如人意。說明政策獎(jiǎng)勵(lì)力度終究不足以調(diào)動(dòng)運(yùn)營各方的熱情，難以改善運(yùn)營管理中一成不變的現(xiàn)狀。與此同時(shí)，合同激勵(lì)辦法的缺失，節(jié)能得利分享?xiàng)l款的缺失，同樣也無法幫助保持物管企業(yè)的節(jié)能環(huán)保熱情。
1.3綠色住宅建筑運(yùn)營管理激勵(lì)發(fā)展方向探索
已有學(xué)者在綠色建筑運(yùn)營管理方面進(jìn)行了有效的研究與探索。劉玉明（2012）認(rèn)為政府應(yīng)逐步降低對綠色建筑的激勵(lì)力度，運(yùn)用反向激勵(lì)即市場激勵(lì)的方法，來扶持綠色建筑發(fā)展[2]。劉飛（2014）認(rèn)為綠色建筑運(yùn)營市場需要政策限制、宣傳引導(dǎo)和市場調(diào)節(jié)三方來平衡，強(qiáng)調(diào)了市場調(diào)節(jié)的重要性[3]。楊宇（2015）從加強(qiáng)政府管理職能、提高企業(yè)執(zhí)行能力、解決市場需求，健全市場體制三方面提出運(yùn)行標(biāo)識的推廣對策[4]。綜上所述，先前的研究已經(jīng)提出了利用市場的力量來推動(dòng)綠色建筑運(yùn)營管理的發(fā)展。此方向的研究將成為響應(yīng)政府政策轉(zhuǎn)變，適用于未來綠色住宅建筑運(yùn)營管理發(fā)展的有利先導(dǎo)。并且，現(xiàn)已有青島市利用“市場+”的方式推動(dòng)既有居住建筑節(jié)能改造的先例[5]，可作為借鑒的實(shí)例?？紤]到政府未來將減弱政策激勵(lì)，用意于緩解政府財(cái)政壓力，研究市場主體雙方的物業(yè)合同激勵(lì)，將是順應(yīng)利用市場化的大手調(diào)用社會(huì)資金運(yùn)轉(zhuǎn)、調(diào)動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)活力的大勢所趨。
2綠色住宅建筑物業(yè)合同激勵(lì)方案設(shè)計(jì)
2.1將綠色建筑運(yùn)營評級項(xiàng)加入合同條款
為了更好的明確物管企業(yè)的服務(wù)范圍與責(zé)任，需要在合同當(dāng)中載明綠色建筑運(yùn)營評級的等級要求，控制項(xiàng)與評分項(xiàng)的要求，做到有據(jù)可循。
2.2約定激勵(lì)方法與合同價(jià)
在合同激勵(lì)條款中，寫入當(dāng)?shù)卣a(bǔ)貼與減稅等相關(guān)政策優(yōu)惠，約定合同價(jià)計(jì)算方式與進(jìn)度款撥付方式。在其中明確約定剩余利潤分項(xiàng)系數(shù)進(jìn)行節(jié)能收益的分配。如此，物管企業(yè)在政府激勵(lì)的同時(shí)，也能夠在市場化中獲取利潤，此舉有利于未來政府減弱優(yōu)惠，緩解財(cái)政壓力。
2.3借助數(shù)據(jù)化管理
要求物管企業(yè)定期公示管理賬目明細(xì)、設(shè)備運(yùn)行記錄、能耗監(jiān)測記錄等。此舉在合同當(dāng)中的目的，一是幫助業(yè)主動(dòng)態(tài)監(jiān)測物管企業(yè)實(shí)際服務(wù)工作量，監(jiān)督物管企業(yè)是否遵照合同內(nèi)的要求提供高質(zhì)量的綠色物業(yè)服務(wù)并嚴(yán)格控制成本；二是將物管企業(yè)的努力程度盡可能地量化成其績效，有助于進(jìn)行精確合理的獎(jiǎng)勵(lì)；三是可根據(jù)激勵(lì)措施執(zhí)行效果及時(shí)調(diào)整。
2.險(xiǎn)責(zé)任劃分
在風(fēng)險(xiǎn)條款中，明確約定合同雙方的責(zé)任。給業(yè)主與物管企業(yè)強(qiáng)烈的信心、勇氣與工作積極性。業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與利潤共享有助于降低物管企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度，以增加業(yè)主的效益，使得激勵(lì)機(jī)理能最大限度地合理使用，得到最佳的動(dòng)態(tài)合作激勵(lì)效果。
2.5引導(dǎo)廣大業(yè)主主動(dòng)支持和參與綠色物業(yè)管理工作
在合同當(dāng)中約定，物管企業(yè)須設(shè)置節(jié)能標(biāo)語與節(jié)能標(biāo)志，號召業(yè)主對生活廢棄物自覺進(jìn)行分類收集和放置、主動(dòng)節(jié)水節(jié)能、進(jìn)行環(huán)保家裝等。帶領(lǐng)業(yè)主群體參與到綠色物業(yè)工作當(dāng)中來，形成良好的節(jié)能環(huán)保行為與風(fēng)氣。
3結(jié)論與展望
現(xiàn)有的綠色住宅建筑物業(yè)合同當(dāng)中已有有關(guān)運(yùn)行評價(jià)的條款，但仍然不夠完善，激勵(lì)條款欠缺。本文通過分析綠色建筑運(yùn)營管理當(dāng)中的問題與學(xué)者的研究成果，提出了市場化的發(fā)展方向。通過綠色住宅建筑物業(yè)合同激勵(lì)方案設(shè)計(jì)，為綠色住宅建筑運(yùn)行標(biāo)識的申請?zhí)峁┝撕贤瑮l款思路的支持。希望綠色住宅建筑開發(fā)商與物管企業(yè)在今后的實(shí)際工作中采用市場化的先進(jìn)思想與方法，積極帶頭申報(bào)綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識，最終形成政府期望看到的良好市場氛圍，營造全社會(huì)的綠色住宅環(huán)境。而綠色建筑的綠色物業(yè)管理的實(shí)施，絕不僅僅是政府的任務(wù)，也不僅僅是靠著物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方的力量就可以實(shí)現(xiàn)的，更要聯(lián)合業(yè)主一起，相關(guān)多方通力參與，合作推動(dòng)綠色建筑運(yùn)營管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，共同為我國可持續(xù)發(fā)展事業(yè)盡一份力。
作者：李云飛 申玲 宋家仁 單位：南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院
參考文獻(xiàn)：
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建筑企業(yè)的運(yùn)營管理范文2
安徽省安泰科技股份有限公司（以下簡稱安泰股份）成立于2001年，隸屬于安徽出版集團(tuán)。公司圍繞“智慧城市”建設(shè)，專注于“智慧建筑”、“智慧能源”領(lǐng)域發(fā)展，始終致力于“讓城市與環(huán)境和諧發(fā)展，與科技同進(jìn)步”，是集研發(fā)、生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、運(yùn)營管理于一體的高科技企業(yè)。經(jīng)過十多年的發(fā)展，安泰股份已成為國內(nèi)知名的智能化企業(yè)。
安泰股份面向政府、企事業(yè)單位、工業(yè)企業(yè)等客戶提供全面的綠色智慧城市咨詢、頂層設(shè)計(jì)并推進(jìn)智慧城市各項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容落地，建筑智能化工程咨詢、設(shè)計(jì)、實(shí)施及運(yùn)營管理服務(wù)，綠色建筑咨詢、評價(jià)及運(yùn)營管理服務(wù)，區(qū)域級及企業(yè)級的節(jié)能監(jiān)管平臺建設(shè)的咨詢、設(shè)計(jì)、實(shí)施及運(yùn)營管理服務(wù)，新能源應(yīng)用整體解決方案的設(shè)計(jì)、實(shí)施及運(yùn)營管理服務(wù)，既有建筑的能耗審計(jì)與節(jié)能改造的咨詢、融資、設(shè)計(jì)、實(shí)施及運(yùn)營管理服務(wù)等。
安泰股份多年來積極為行業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)，參與了《教育建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》、《商店建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》2項(xiàng)國家標(biāo)準(zhǔn)以及《金融建筑智能化系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》、《醫(yī)療建筑智能化系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》、《公共建筑能耗監(jiān)測系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》等多項(xiàng)地方標(biāo)準(zhǔn)的編制工作。
安泰股份充分利用合肥作為國家“四大科技之城”之一的科技人才資源優(yōu)勢，自主研發(fā)的同時(shí)走產(chǎn)、學(xué)、研相結(jié)合的道路。與安徽大學(xué)共建“安徽大學(xué)――安泰股份科技研發(fā)中心”，與安徽建筑大學(xué)共建“建大――安泰建筑智能化技術(shù)研究中心”， 與中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院、中國建筑科學(xué)研究院建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，圍繞智慧城市、建筑智能化、建筑節(jié)能、綠色建筑及新能源應(yīng)用等領(lǐng)域展開深入研究，取得豐碩成果。
安泰股份立足安徽，服務(wù)全國，公司始終堅(jiān)持“求真、開拓、創(chuàng)新、共贏”的發(fā)展宗旨，致力于為客戶提供更高品質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，為打造智慧城市、建設(shè)美麗中國貢獻(xiàn)一份力量。
安泰股份連續(xù)6年（2010年～2015年）獲評“全國智能建筑行業(yè)50強(qiáng)/60強(qiáng)/80強(qiáng)企業(yè)”、連續(xù)6年（2010年～2015年）獲評“全國智能建筑行業(yè)十佳企業(yè)”。客戶覆蓋了政府機(jī)關(guān)、醫(yī)療衛(wèi)生、學(xué)校、場館、金融、電力、稅務(wù)、通信、大型企事業(yè)單位、核電、賓館酒店、商業(yè)綜合體等十多個(gè)行業(yè)，已實(shí)施了500多項(xiàng)重點(diǎn)工程，具有豐富的工程實(shí)施經(jīng)驗(yàn)。安泰股份視工程質(zhì)量為公司生存、發(fā)展的基礎(chǔ)，參建的多項(xiàng)工程獲得了“魯班獎(jiǎng)”、“黃山杯”、國家級“智能建筑精品工程”和國家級“安裝之星”等工程質(zhì)量獎(jiǎng)項(xiàng)和榮譽(yù)。
安泰股份堅(jiān)持以“建筑智能化”主業(yè)為基礎(chǔ)，以“智慧城市”為抓手，積極拓展“智慧建筑”、“智慧能源”兩大核心業(yè)務(wù)線。2014年入選住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、科學(xué)技術(shù)部“國家智慧城市專項(xiàng)試點(diǎn)”企業(yè)名單。
作為安徽省智慧城市咨詢機(jī)構(gòu)之一，安泰股份深化與政府、科研機(jī)構(gòu)的合作，承擔(dān)了安徽省淮北市、黃山市、定遠(yuǎn)縣、寧國港口生態(tài)工業(yè)園等8個(gè)國家級智慧城市試點(diǎn)的咨詢、申報(bào)與頂層設(shè)計(jì)工作，并全部獲批。2014年，承擔(dān)了合肥市國家級高新區(qū)的“智慧高新頂層設(shè)計(jì)”工作；2015年5月，與貴州省鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣人民政府簽訂“芽溪智慧新城建設(shè)項(xiàng)目”戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。
2015年1月，受安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳委托，安泰股份作為主編單位聯(lián)合中科九度（北京）空間信息技術(shù)有限責(zé)任公司、安徽建筑大學(xué)、合肥市測繪設(shè)計(jì)研究院、訊飛智元信息科技有限公司、安徽四創(chuàng)電子股份有限公司等機(jī)構(gòu)承擔(dān)了《安徽省智慧城市建設(shè)指南》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定工作。
安泰股份在智慧能源管理領(lǐng)域已經(jīng)成為國內(nèi)專業(yè)的解決方案與技術(shù)、服務(wù)提供商，未來將重點(diǎn)圍繞三大能源管理平臺建設(shè)，挖掘公共建筑節(jié)能潛力。
一是打造基于“安泰能源云”的公共建筑能耗監(jiān)管平臺。該平臺是公司核心技術(shù)，是“安泰能源云”戰(zhàn)略的重要載體。2015年5月，“公共建筑節(jié)能監(jiān)管平臺”獲安徽省經(jīng)濟(jì)和信息化委員會(huì)企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)（節(jié)能與資源綜合利用項(xiàng)目）資金扶持。
在2015年11月舉辦的“中歐智慧城市峰會(huì)”上，安泰股份智慧能源管理案例入選住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、科學(xué)技術(shù)部聯(lián)合的《中國智慧城市創(chuàng)建案例（2015）》。入選案例將作為智慧城市創(chuàng)建典型和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的課堂學(xué)習(xí)考察教材，并編輯成冊至廣大試點(diǎn)和宣傳平臺。這一對安泰股份現(xiàn)在及未來的發(fā)展具有更為深遠(yuǎn)與重要的意義。
二是依托兩個(gè)省級平臺，開展公共建筑、公共機(jī)構(gòu)能耗監(jiān)測業(yè)務(wù)?！鞍不帐」矙C(jī)構(gòu)能耗監(jiān)管中心”和“安徽省公共建筑能耗監(jiān)管中心”已接入安徽省政務(wù)中心、安徽省人民檢察院、安徽醫(yī)科大學(xué)第一附屬醫(yī)院、安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)等500多個(gè)項(xiàng)目的能耗數(shù)據(jù)。安泰股份將以政府購買服務(wù)的方式，通過技術(shù)創(chuàng)新，建立“大一統(tǒng)”的省級建筑能耗監(jiān)管云平臺，按照“1+16+N”模式推廣（即1個(gè)省級平臺，16個(gè)市級平臺，N個(gè)站級平臺）。預(yù)計(jì)未來3-5年，該平臺將實(shí)現(xiàn)安徽省內(nèi)1000個(gè)公共機(jī)構(gòu)、10000座大型公共建筑的用能數(shù)據(jù)接入。
安泰股份承擔(dān)了寧國港口生態(tài)工業(yè)園區(qū)屋頂光伏電站、安徽大學(xué)磬苑校區(qū)科技創(chuàng)新樓建筑光伏工程、安徽迎駕貢酒股份有限公司光伏電站、安徽省肥西縣光伏扶貧示范項(xiàng)目、重慶市奉節(jié)縣分布式光伏發(fā)電并網(wǎng)系統(tǒng)扶貧項(xiàng)目、六安市葉集改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)光伏發(fā)電扶貧項(xiàng)目等多個(gè)新能源應(yīng)用項(xiàng)目的建設(shè)。
其中，安徽大學(xué)“磬苑科技創(chuàng)新樓太陽能光電與建筑一體化示范工程”獲評“國家級建筑可再生能源應(yīng)用示范項(xiàng)目”，“寧國港口生態(tài)工業(yè)園區(qū)光伏發(fā)電示范項(xiàng)目”獲評“國家金太陽示范工程”。
建筑企業(yè)的運(yùn)營管理范文3
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；運(yùn)營管理；問題策略
最近幾年,我國整體經(jīng)濟(jì)水平的提高拉升了百姓的房產(chǎn)購買力,房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展迅猛。同時(shí),具有無限潛力的行業(yè)與偌大的市場,使得更多人投資于房地產(chǎn)行業(yè)。在這背景之下,民營房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起,房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生明顯的動(dòng)搖,國有房地產(chǎn)企業(yè)的地位發(fā)生動(dòng)搖。面對激烈的競爭,為了更長遠(yuǎn)的發(fā)展,良好的運(yùn)營管理才是國有房地產(chǎn)企業(yè)屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提,因此企業(yè)必須根據(jù)自身實(shí)際情況,建立起更科學(xué)、更完善、更有效的運(yùn)營管理制度,并對出現(xiàn)過的危機(jī)因素進(jìn)行分析,預(yù)測發(fā)展中將會(huì)遇見的問題,制定有效的預(yù)防措施,為企業(yè)又穩(wěn)又好的發(fā)展提供有效的保障。
1國有房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理所存問題
無論什么企業(yè)都存在企業(yè)危機(jī),如若處理不當(dāng)則會(huì)給企業(yè)帶來重大的損失,甚至使該企業(yè)不復(fù)存在。所以企業(yè)應(yīng)該做到認(rèn)清形勢,對存在的問題及時(shí)采取相應(yīng)的措施。目前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理、運(yùn)營管理、用人制度等方面存在不同程度的問題。
1.1財(cái)務(wù)問題
首先管理者自身缺乏運(yùn)營管理與財(cái)務(wù)管理的專業(yè)知識。有的企業(yè)管理者由包工頭逐漸發(fā)展起來,缺乏專業(yè)素養(yǎng)與意識,在企業(yè)管理中更是憑借自身以往的工作經(jīng)驗(yàn)以及自身的認(rèn)知系統(tǒng)做出判斷。人員素質(zhì)不高,導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)核算等資料出現(xiàn)不真實(shí)性和不完整性,結(jié)果企業(yè)內(nèi)部資金容易被盜用或流失。管理者沒有專業(yè)知識作為基奠,決策分析缺乏科學(xué)依據(jù)。該狀況給房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展與進(jìn)步造成了巨大的障礙。然后是融資問題。房地產(chǎn)企業(yè)承包項(xiàng)目時(shí),建設(shè)過程需要投入大量的資金。那么必須通過融資來籌集大量的資金。多數(shù)企業(yè)自身由于內(nèi)部財(cái)務(wù)比列無法達(dá)到銀行貸款標(biāo)準(zhǔn),既無中介擔(dān)保,又無抵押貸款缺乏信資,只好轉(zhuǎn)向民間高息貸款。但此舉存在風(fēng)險(xiǎn)更大,而且這種融資方式極大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用。而對于償還籌措的資金,只有保證項(xiàng)目成功竣工,并且商品房得到許可證開始預(yù)售后,資金才可能慢慢地回籠。倘若未能獲取回籠資金,后果可想而知,企業(yè)的命運(yùn)將不堪設(shè)想。融資完成、項(xiàng)目開始建設(shè)后,又受大幅波動(dòng)的利率匯率及證券市場的影響，那么房產(chǎn)企業(yè)極有可能出現(xiàn)資不抵債的問題,資金出現(xiàn)斷接,則最終致使項(xiàng)目中止更甚者企業(yè)走向破產(chǎn)。接著為企業(yè)日常資金管理問題。目前多數(shù)企業(yè)忽視了資金流動(dòng)性管理的重要性,從而導(dǎo)致資金嚴(yán)重沉淀。企業(yè)急于獲取回籠資金,對產(chǎn)品進(jìn)行促銷,一味認(rèn)為只要商品房售出,則有利潤獲得。在出售商品房時(shí)忽略了客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及信用額度;為客戶購房進(jìn)行擔(dān)保甚至還幫助客戶償還銀行貸款等。此舉嚴(yán)重影響了企業(yè)內(nèi)部原有資金空缺。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不樂觀、房產(chǎn)貶值時(shí),企業(yè)財(cái)政則難以恢復(fù),日漸空虛。
1.2運(yùn)營成本管理問題
目前許多房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本管理水平粗放,因其缺少組織架構(gòu)支撐,欠缺運(yùn)營成本管理意識。在運(yùn)營成本管理意識上與“財(cái)務(wù)成本”“造價(jià)成本”的概念混淆,沒有透徹地理解全過程、全成本的管理思想。并存在有的房地產(chǎn)企業(yè)在開展運(yùn)營成本管理工作之前,并沒有設(shè)置負(fù)責(zé)成本工作的專職部門,更沒有建立運(yùn)營成本管理平臺與保障體系。許多房地產(chǎn)公司開始運(yùn)營成本的管理,但并沒有“目標(biāo)成本”以及“動(dòng)態(tài)成本”概念,更別說有完整的成本管理系統(tǒng)。所謂房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本管理過程是一個(gè)PDCA過程,包括了:目標(biāo)成本的形成,成本控制,如何得到動(dòng)態(tài)成本,如何調(diào)整異常成本。運(yùn)營成本管理是以精細(xì)化管理的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),這需要具有“綜合能力”的運(yùn)營成本管理人才,而這種人才也正是人才市場中所缺少的。同時(shí)合同變更導(dǎo)致不及時(shí)測算成本。時(shí)效性強(qiáng)、難以衡量的變化往往無法準(zhǔn)確計(jì)算成本,造成運(yùn)營成本控制風(fēng)險(xiǎn)。并且由于合同在執(zhí)行過稱中變化的發(fā)生,使付款金額的計(jì)算和審核難度很大,所以少數(shù)企業(yè)最后超合同付款時(shí)有發(fā)生,導(dǎo)致后續(xù)工作十分被動(dòng),但是該情況卻難以有效杜絕。
2國有房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)營之道
2.1提高企業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)
無論企業(yè)的大小,也無論一個(gè)企業(yè)的什么崗位,上到高成管理者下到一線業(yè)務(wù)員,都需要有相應(yīng)的專業(yè)素養(yǎng)。并且企業(yè)應(yīng)該定期組織企業(yè)上下各層人員進(jìn)行培訓(xùn),不管能力大小都應(yīng)該接受知識的積累與更新。對企業(yè)員工的培訓(xùn)不僅僅包括專業(yè)知識的培訓(xùn),還有風(fēng)險(xiǎn)意識的培訓(xùn);對于管理者進(jìn)行企業(yè)管理知識的普及與強(qiáng)化,加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測,讓企業(yè)管理與運(yùn)行更加合理、科學(xué)。只有將企業(yè)全體人員的素質(zhì)提高了,企業(yè)的整體綜合素質(zhì)才會(huì)有所提高,企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)才會(huì)更加高效。
2.2加強(qiáng)房地產(chǎn)管理者投資決策
風(fēng)險(xiǎn)管理意識經(jīng)濟(jì)形勢變動(dòng)和政策法規(guī)是影響房地產(chǎn)行業(yè)的兩大外部因素。經(jīng)濟(jì)形勢的變化將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失,例如:因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目周期長,從項(xiàng)目可行性研究到產(chǎn)品上市時(shí)間,市場需求的可能性大有變化,可能導(dǎo)致產(chǎn)品的銷售期延長,融資成本提高。而金融政策直接影響開發(fā)商和購買者的資本,影響項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。所以種種存在的風(fēng)險(xiǎn)要求一個(gè)企業(yè)管理者的決策必須做到統(tǒng)籌全局,掌握一定的管理經(jīng)營知識必不可少,而且還要時(shí)刻掌握熟悉政府的政策與市場的導(dǎo)向,對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測并制定相應(yīng)的預(yù)防措施。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理不是一個(gè)可有可無的部分,如果一個(gè)企業(yè)不重視風(fēng)險(xiǎn)管理,也許一個(gè)決策就讓整個(gè)公司不復(fù)存在。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng),并配以相應(yīng)的專業(yè)管理者。
2.3建立運(yùn)營成本管理平臺和保障體系
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目基本特點(diǎn):周期長、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、涉及內(nèi)容多等,這些特點(diǎn)都需要企業(yè)管理者做到面面細(xì)微,處處謹(jǐn)慎,否則極易給企業(yè)帶來危機(jī)。而運(yùn)營成本是房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施中的的重要工作之一,貫穿于實(shí)施項(xiàng)目的整個(gè)過程,不容小覷。如若開發(fā)商想要保障開發(fā)項(xiàng)目取得良好的經(jīng)濟(jì)效益,則必須重視運(yùn)營成本管理工作,切實(shí)提高運(yùn)營管理水平。動(dòng)態(tài)的成本相當(dāng)復(fù)雜,房地產(chǎn)企業(yè)必須通過利用信息技術(shù)提高企業(yè)經(jīng)營成本管理水平來獲得實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)成本,實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)。運(yùn)營成本管理系統(tǒng)是一個(gè)實(shí)時(shí)地反應(yīng)工程造價(jià)信息平臺,它可以幫助建立成本結(jié)構(gòu),規(guī)范流程,核心業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)跟蹤,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與金融、財(cái)務(wù)管理有機(jī)結(jié)合。大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力,加快決策過程,讓決策更加準(zhǔn)確有效,提高企業(yè)核心競爭力。
3結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈,國有房地產(chǎn)企業(yè)面對種種挑戰(zhàn),要想在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代保持一片欣欣向榮的景象,那么就要做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作,不管是財(cái)務(wù)管理還是運(yùn)營成本的管理,都需要結(jié)合切身實(shí)際完善機(jī)制。企業(yè)應(yīng)該做到從多方面做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與控制,在保證有效化解市場危機(jī)的同時(shí),提高企業(yè)核心競爭力。此外,國有房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)商,其運(yùn)營健康科學(xué)與否直接關(guān)系到我國建筑行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此房產(chǎn)企業(yè)必須保證高效、高品質(zhì)、健康發(fā)展,打造良好口碑。
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建筑企業(yè)的運(yùn)營管理范文4
第一，有效分散施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。建筑施工企業(yè)項(xiàng)目工程需要龐大資金支撐，通常是通過長期或短期貸款等融資方式完成資金籌集，倘若資金配置錯(cuò)位，就極易造成短貸長用，直接加劇了建筑施工企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且資金是建筑施工企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)正常運(yùn)轉(zhuǎn)必不可少的因素，一旦其出現(xiàn)問題，就會(huì)加大建筑施工企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。因此，建筑施工企業(yè)通過完善資金管理能有效分散面臨的風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地避免短期無法償還本息的情況。
第二，增強(qiáng)施工企業(yè)綜合運(yùn)營管理效率。所有企業(yè)都需要進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，而建筑施工企業(yè)又是十分依賴資金的企業(yè)，其財(cái)務(wù)管理中資金管理就是十分重要的內(nèi)容。建筑施工企業(yè)高質(zhì)量的資金管理能提升企業(yè)的綜合運(yùn)營管理效率，從而提升企業(yè)價(jià)值。從某個(gè)角度來看，建筑施工企業(yè)的綜合運(yùn)營管理就是由資金流、物資流與人力流構(gòu)成的，而資金流又是物資流與人力流的基礎(chǔ)。資金流已經(jīng)不是單純的一個(gè)環(huán)節(jié)、一個(gè)流程，建筑施工企業(yè)的各個(gè)運(yùn)營管理流程都需要以資金流作為基礎(chǔ)。進(jìn)行資金管理時(shí)，也需要建筑施工企業(yè)各個(gè)部門和職工的積極配合。
第三，提高施工企業(yè)資金利用效率。通過加強(qiáng)建筑施工企業(yè)的資金管理，有效解決資金浪費(fèi)等問題，避免建筑施工企業(yè)的資金浪費(fèi)。同時(shí)，通過資金管理能夠提升企業(yè)管理質(zhì)量，極大地提升資金利用效率，為建筑施工企業(yè)的資金正常高效運(yùn)營提供了保障，進(jìn)而推動(dòng)了企業(yè)的健康發(fā)展和項(xiàng)目資金管理的優(yōu)化。
二、建筑施工企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀
第一，施工企業(yè)缺乏資金管理意識。資金管理的基礎(chǔ)條件就是企業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部控制，倘若企業(yè)缺乏完善的治理結(jié)構(gòu)，要想落實(shí)完善資金管理的問題是不現(xiàn)實(shí)的。目前的建筑施工企業(yè)從管理層到施工隊(duì)伍，對于資金管理的觀念都十分淡薄，完全沒有將資金管理納入內(nèi)部控制管理制度中。主要是由于建筑施工企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者只重視企業(yè)的成本、產(chǎn)值以及經(jīng)濟(jì)效益，在投標(biāo)環(huán)節(jié)將價(jià)格控制得較低，而且在承諾墊資前也沒有調(diào)查建設(shè)企業(yè)的資信情況。另外，多數(shù)建筑施工企業(yè)并沒有設(shè)立資金管理部門，無法高效管理資金，使資金管理存在較大風(fēng)險(xiǎn)。還有就是建筑施工企業(yè)職工對于資金管理活動(dòng)的了解也不夠充分，認(rèn)為資金管理是財(cái)務(wù)管理部門的職責(zé)，與自身沒有太大的關(guān)系，造成在施工當(dāng)中資金浪費(fèi)的問題。
第二，施工企業(yè)融資渠道單一。建筑施工企業(yè)的融資渠道多數(shù)是依賴銀行機(jī)構(gòu)，但是單一的融資渠道十分不利于其資金管理。隨著房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，建筑行業(yè)競爭愈加激烈，而且由于不管是建筑行業(yè)上游企業(yè)的建設(shè)單位，還是下游的建筑施工企業(yè)、勞務(wù)分包公司等都有較大的資金需求，而建筑施工企業(yè)通常需要墊付前期資金。對于大型建筑施工企業(yè)來說，其融資渠道廣泛，資信資質(zhì)較高，通?？梢酝ㄟ^銀行貸款解決資金墊付問題；而對于中小建筑施工企業(yè)來說就是十分困難了。因此可以看出，建筑施工企業(yè)的融資渠道十分匱乏，一旦銀行融資產(chǎn)生困難，企業(yè)很難完成資金墊付，從而給建筑施工企業(yè)帶來更大的資金風(fēng)險(xiǎn)，甚至對企業(yè)的運(yùn)營管理產(chǎn)生影響。
第三，施工企業(yè)項(xiàng)目煩冗復(fù)雜，資金管理分散。建筑施工企業(yè)的運(yùn)營特征決定了其工程項(xiàng)目分布廣泛，加大了企業(yè)總部對于各個(gè)項(xiàng)目的管理難度，自然會(huì)產(chǎn)生資金監(jiān)管不到位的問題。在煩冗復(fù)雜的項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不熟悉財(cái)務(wù)，而財(cái)務(wù)人員又不了解項(xiàng)目管理，因此對于項(xiàng)目資金管理來說是極為不利的。就造成了在資金管理時(shí)通常根據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的主觀意識進(jìn)行，建筑施工企業(yè)無法對各個(gè)分散的項(xiàng)目進(jìn)行有效的資金管理，而且資金管理的分散直接降低了資金管理的效率，無法發(fā)揮資金管理的效用。
三、建筑施工企業(yè)資金管理的對策
第一，增強(qiáng)企業(yè)全體人員的資金管理意識。首先要從領(lǐng)導(dǎo)層出發(fā)，加強(qiáng)對于資金管理的宣傳工作，所謂上行下效，只有將強(qiáng)化資金管理的思想落實(shí)到各個(gè)職工的工作當(dāng)中，才能夠引起足夠重視。建筑施工企業(yè)在日常運(yùn)營中要樹立成本管理意識，為資金管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；在項(xiàng)目資金管理環(huán)節(jié)中要雙管齊下，從控制與監(jiān)督兩方面著手，才能夠全面發(fā)揮落實(shí)資金管理工作的效果。而預(yù)算管理則需要建筑施工企業(yè)在年末完成，將項(xiàng)目的實(shí)際資金支出與預(yù)算支出進(jìn)行對比，進(jìn)行適當(dāng)?shù)牟町惙治?，探究其中原因，便于以后進(jìn)行資金管理時(shí)能夠借鑒。而對于建筑施工的員工管理則要通過配置專門的資金管理人員對其進(jìn)行管理，落實(shí)管理職工持證上崗機(jī)制，在職工招聘中要重視資金管理人員的綜合素質(zhì)，才能夠滿足建筑施工企業(yè)落實(shí)完善資金管理工作的需要。
第二，拓展施工企業(yè)的融資渠道及現(xiàn)金流。當(dāng)下建筑施工企業(yè)的融資形式主要就是通過銀行和工程墊資款的回籠。由于目前我國加強(qiáng)了對于房地產(chǎn)市場的控制，建筑施工企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，其融資將會(huì)更加困難。因此，建筑施工企業(yè)必須從自身發(fā)展出發(fā)，加深與銀行的合作，提升自身資質(zhì)資信，及時(shí)償還到期的應(yīng)付本息，必須保證良好的記錄。同時(shí)要積極拓寬融資渠道，不能只依靠銀行單一的融資渠道，要充分運(yùn)用證券化市場進(jìn)行合理的融資，才能夠拓寬建筑施工企業(yè)的融資渠道。其次，必須詳細(xì)調(diào)查工程項(xiàng)目、建設(shè)單位資信資質(zhì)情況、墊付資金回籠周期等等。最后，建筑施工企業(yè)必須重視對現(xiàn)金流的管理，只有增大現(xiàn)金流量，才能確保建筑施工企業(yè)穩(wěn)健持續(xù)地發(fā)展，為資金管理、資金風(fēng)險(xiǎn)防范提供保障。
第三，強(qiáng)化施工企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制。建筑施工企業(yè)在投標(biāo)時(shí)話語權(quán)不夠，只有在拿到項(xiàng)目工程后才了解到工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，以此必須重視對其的風(fēng)險(xiǎn)控制。所以，企業(yè)在工程項(xiàng)目墊資前，一定要分析其面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)制定相應(yīng)的防范措施，避免由于墊資項(xiàng)目出現(xiàn)墊資回籠困難的情況。當(dāng)工程項(xiàng)目施工時(shí)，必須實(shí)時(shí)監(jiān)控該環(huán)節(jié)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，強(qiáng)化對配套資金的劃撥與審查，從中及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金問題，從而盡快解決。而在工程項(xiàng)目資金的使用環(huán)節(jié)上，必須將各個(gè)項(xiàng)目組在工程款項(xiàng)回收之后集中上繳給建筑施工企業(yè)，然后再根據(jù)各個(gè)工程項(xiàng)目的需求配置資金，將資金的利用效率最大化。同時(shí)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制也極大地降低了建筑施工企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范成本。
第四，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)。建筑施工企業(yè)落實(shí)財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)后，可以將資金管理納入信息管理系統(tǒng)中，利用先進(jìn)信息技術(shù)系統(tǒng)監(jiān)管資金管理，尤其是通過構(gòu)建資金預(yù)警機(jī)制，利用資金管理中的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)制定的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，為資金管理提供保障。
四、結(jié)語
建筑企業(yè)的運(yùn)營管理范文5
【關(guān)鍵詞】服務(wù) 運(yùn)營 管理 重要性
【中圖分類號】F276 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1672-5158（2012）11-0331-01
知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，全球經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一個(gè)共同的趨勢是服務(wù)業(yè)所占的比重越來越大，并上升為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。人們把對物質(zhì)產(chǎn)品的關(guān)注逐漸轉(zhuǎn)移到生活質(zhì)量上，這就給金融、保險(xiǎn)、公用事業(yè)、健康、教育、娛樂等服務(wù)業(yè)注入了新的活力。因此深入研究并發(fā)展與服務(wù)經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)的運(yùn)營管理理論，用其指導(dǎo)電力企業(yè)服務(wù)運(yùn)營管理實(shí)踐已成為當(dāng)務(wù)之急。下面分別對服務(wù)運(yùn)營管理的定義、分類、重要性進(jìn)行探討。
一、服務(wù)運(yùn)營管理的定義
在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，“服務(wù)”這個(gè)行業(yè)往往不是通過“是什么”，而是通過“不是什么”來定義的。在歷史上，經(jīng)濟(jì)學(xué)論文中曾經(jīng)將那些不屬于“產(chǎn)品生產(chǎn)”的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)定義為“服務(wù)生產(chǎn)”。所謂“產(chǎn)品生產(chǎn)”包括制造業(yè)和建筑業(yè)，也就是那些屬于第一產(chǎn)業(yè)的行業(yè)，比如農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)和礦業(yè)。其實(shí)，服務(wù)和產(chǎn)品本來就是完全不同的兩個(gè)概念，關(guān)于二者的區(qū)別，在近年來的研究中已經(jīng)有了比較系統(tǒng)的概括。一般認(rèn)為服務(wù)和物質(zhì)產(chǎn)品的區(qū)別包括以下這些：
1、服務(wù)是無形的，而物質(zhì)產(chǎn)品是有形的。
2、服務(wù)的生產(chǎn)和消費(fèi)是同時(shí)發(fā)生的。
3、服務(wù)要求提供者與客戶之間擁有更緊密的關(guān)系。
4、服務(wù)是不能儲(chǔ)藏的。
以上這些特點(diǎn)使得電力企業(yè)服務(wù)運(yùn)營管理更具有挑戰(zhàn)性，同時(shí)也要求管理者擁有與傳統(tǒng)管理實(shí)踐不同的思路。
另外，我們也需要給電力企業(yè)“運(yùn)營”下一個(gè)定義。傳統(tǒng)的教科書將“運(yùn)營”定義為“轉(zhuǎn)換流程”，也就是將“輸人”轉(zhuǎn)換為“輸出”的過程，也就是說，將人、原材料、技術(shù)等等結(jié)合起來，形成有效的服務(wù)或者產(chǎn)品的過程就是“運(yùn)營”。
總的來說，服務(wù)運(yùn)營管理的定義是很廣泛的，它不僅包括服務(wù)性企業(yè)的運(yùn)營管理，也包括其他任何組織中所存在的服務(wù)運(yùn)營。產(chǎn)品的科技含量越高，其所有生產(chǎn)經(jīng)營中的服務(wù)性活動(dòng)，例如展示、配送、維護(hù)保養(yǎng)、使用指導(dǎo)、培訓(xùn)、安裝等，以及由這些活動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值就越多，這些制造性企業(yè)不僅從服務(wù)性活動(dòng)中獲利，而且也通過這些高品質(zhì)的服務(wù)活動(dòng)提高了企業(yè)的競爭力。
二、服務(wù)運(yùn)營管理的分類
服務(wù)運(yùn)營有一種著名的分類方法，叫做客戶聯(lián)系模型。在這種模型中，根據(jù)客戶聯(lián)系的重要性來為服務(wù)行業(yè)分類。高聯(lián)系程度的行業(yè)，或者稱作“純服務(wù)”行業(yè)，包括醫(yī)院、飯店和那些需要客戶在場才能提供服務(wù)的行業(yè)。在企業(yè)內(nèi)部，高聯(lián)系水平部門和低聯(lián)系水平部門應(yīng)該分類管理。例如，從客戶的角度來看，加強(qiáng)聯(lián)系可以同時(shí)提高服務(wù)水平的部門，包括導(dǎo)購部門，而非聯(lián)系部門包括隔離程度比較高的內(nèi)勤部門，都應(yīng)該包括在高聯(lián)系部門中。反過來說，那些極端麻煩的客戶因此會(huì)降低低聯(lián)系服務(wù)業(yè)的工作效率。在這種情況下，必須采取一些減少聯(lián)系的方式，比如采用預(yù)約系統(tǒng)；或者干脆采用無需與客戶直接聯(lián)系的方式，例如電話自動(dòng)應(yīng)答系統(tǒng)。
另一種將服務(wù)運(yùn)營進(jìn)行分類的方式是施米諾在1986年提出的服務(wù)流程矩陣。施米諾根據(jù)兩個(gè)不同的方面來區(qū)分服務(wù)行業(yè)：聯(lián)系和個(gè)性化的程度高低，以及勞動(dòng)力集中程度的高低。這種方法中一共有4個(gè)類別，分別是服務(wù)工廠、服務(wù)商店、大規(guī)模服務(wù)、專業(yè)服務(wù)。其中“服務(wù)工廠”同時(shí)具有較低的聯(lián)系和個(gè)性化程度，以及較低的勞動(dòng)力集中程度?！皩I(yè)服務(wù)”，例如律師、咨詢師，將高度個(gè)性化的服務(wù)和很高的勞動(dòng)強(qiáng)度結(jié)合在一起。最后是“大規(guī)模服務(wù)”，例如零售和批發(fā)，勞動(dòng)力與資本的相對比例高于服務(wù)工廠，但是客戶個(gè)性化程度并不比服務(wù)工廠高。
從理論上來說，上述4個(gè)類別中的每一個(gè)都會(huì)遇到其服務(wù)流程有的挑戰(zhàn)。服務(wù)工廠和服務(wù)商店的流程中都存在大量的資本投入，因此資本運(yùn)作和機(jī)遇的選擇就顯得異常重要。固定資本一旦投人就很難更改，為了盈利，必須最大程度地利用已經(jīng)投人的部分，因此，對于管理者們來說，最大的挑戰(zhàn)就是如何應(yīng)對難以滿足的需求高峰。服務(wù)商店和專業(yè)服務(wù)企業(yè)的困難則與高度的聯(lián)系和個(gè)性化程度有關(guān)，例如質(zhì)量控制。
這種分類方法在很多方面都和前面討論的客戶聯(lián)系模型有很多類似之處，當(dāng)我們根據(jù)問題的類似程度來對服務(wù)行業(yè)進(jìn)行分類時(shí)，同一個(gè)板塊中的其他行業(yè)有很多可借鑒之處。施米諾提出了服務(wù)流程矩陣的另一個(gè)用途：企業(yè)經(jīng)常伴隨著時(shí)間變化改變自身的定位。當(dāng)他們在矩陣中的定位發(fā)生變化時(shí)，他們將面對不同的挑戰(zhàn)，由此采用不同的管理方法。
三、服務(wù)運(yùn)營管理的重要性
在每一個(gè)發(fā)達(dá)國家中，服務(wù)業(yè)都在國家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了十分重要的地位。按照國際公認(rèn)的定義，一個(gè)國家服務(wù)業(yè)的產(chǎn)值占GDP的比重超過50%時(shí)，就認(rèn)為該國家已進(jìn)人服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。美國等發(fā)達(dá)國家早在30年前就進(jìn)^了服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，而目前美國經(jīng)濟(jì)中屬于“服務(wù)”領(lǐng)域的內(nèi)容已高達(dá)80%左右，而且他們的分量只會(huì)越來越重。人們把對物質(zhì)產(chǎn)品的關(guān)注逐漸轉(zhuǎn)移到生活質(zhì)量上，這就給金融、保險(xiǎn)、公用事業(yè)、健康、教育、娛樂等服務(wù)業(yè)注入了新的活力。
實(shí)際上，不僅服務(wù)業(yè)在一國經(jīng)濟(jì)中所占的比例越來越大，而且制造業(yè)所創(chuàng)造的產(chǎn)值中也有越來越多的部分是由它們的服務(wù)性活動(dòng)所創(chuàng)造的。因此，制造業(yè)企業(yè)也需要加強(qiáng)對服務(wù)運(yùn)營的管理。這從另一方面說明了研究服務(wù)運(yùn)營管理的重要性和緊迫性。
雖然服務(wù)運(yùn)營管理在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的地位如此重要，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們在過去還是疏忽了對它的研究，也正因?yàn)槿绱?，那些有志于研究這個(gè)領(lǐng)域的管理者們將獲得更大的競爭優(yōu)勢。其原因之一在于：以往許多傳統(tǒng)的運(yùn)營管理工具和技術(shù)都是建立在產(chǎn)業(yè)革命和制造業(yè)的基礎(chǔ)上，雖然其中的一些如項(xiàng)目管理、流程分析和存貨管理對于服務(wù)領(lǐng)域來說同樣適用，但是當(dāng)應(yīng)用到服務(wù)領(lǐng)域中的時(shí)候，它們的結(jié)構(gòu)和重點(diǎn)就和生產(chǎn)領(lǐng)域中完全不同了。
在一個(gè)企業(yè)的運(yùn)營部門中，“人”確切的定義是那些切實(shí)產(chǎn)出產(chǎn)品和提供服務(wù)的人。而運(yùn)營部門往往比其他任何一個(gè)部門都雇用了更多的人。因此，服務(wù)運(yùn)營管理重要的一個(gè)原因就是它龐大的規(guī)模。如果一個(gè)人想成為服務(wù)運(yùn)營系統(tǒng)里一名成功的管理者，他必須了解如何管理公司中最龐大的部門里所有的員工。
電力企業(yè)服務(wù)運(yùn)營管理重要的另一個(gè)原因和它的傳統(tǒng)定義“轉(zhuǎn)換流程”有關(guān)，運(yùn)營的核心內(nèi)容應(yīng)該是“完成一件事”——也就是產(chǎn)生產(chǎn)品和服務(wù)的過程，不論一個(gè)人在這個(gè)流程中的位置如何，他必須切實(shí)完成產(chǎn)生產(chǎn)品或者服務(wù)的工作。一位銷售人員必須將不同部門的人和資源組織在一起，去完成一次廣告活動(dòng)；財(cái)務(wù)部門必須執(zhí)行貿(mào)易指令；會(huì)計(jì)必須每天對賬，到月底的時(shí)候完成本月的賬本，而上述活動(dòng)都包括了服務(wù)過程。
建筑企業(yè)的運(yùn)營管理范文6
關(guān)鍵詞：綠色建筑；全壽命周期；效益
中圖分類號：TU-023 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2012年6月5日
一、引言
綠色建筑即指在全壽命周期中，從原料生產(chǎn)、運(yùn)輸?shù)浇ㄖO(shè)計(jì)、施工、使用、維修及拆除整個(gè)過程消耗最少的資源，制造最少廢棄物。其內(nèi)容包括合理開發(fā)利用能源、資源，與自然融合、建立舒適的生活環(huán)境。其目的在于在全壽命周期實(shí)現(xiàn)“綠色”，即對環(huán)境友好，實(shí)現(xiàn)人、自然、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。綠色建筑首要解決的問題是綠色評價(jià)，即何種建筑物才算“綠色”。綠色建筑效益不便于被認(rèn)知，具有明顯的經(jīng)濟(jì)外部性，會(huì)產(chǎn)生溢出效應(yīng)。對綠色建筑效益認(rèn)知不清是投資者望而卻步的主要原因之一。為此，本文基于全生命周期理論，分析綠色建筑效益實(shí)現(xiàn)途徑，明晰綠色功能，從而更好地推動(dòng)綠色建筑發(fā)展。
二、綠色建筑效益體系構(gòu)建
（一）綠色效益的構(gòu)成。所謂綠色效益，即建筑中可實(shí)現(xiàn)環(huán)境友好性、低耗功能的效益。歐美等發(fā)達(dá)國家給出了其衡量評估體系，如《LEED》、《BREEAM》《CASBEE》。歸納之，綠色建筑效益包括：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、個(gè)人舒適度四個(gè)方面，本文據(jù)此整理了適合我國國情的綠色建筑效益體系，如表1所示。其中，社會(huì)效益指能源可持續(xù)發(fā)展利用，降低溫室效應(yīng)，凈化空氣質(zhì)量等；環(huán)境效益包括室內(nèi)外空氣質(zhì)量；經(jīng)濟(jì)效益指土地、能源、材料、水能等資源、能源節(jié)約及良好的運(yùn)營管理所帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（表1）
（二）綠色效益特征分析。綠色效益的組成要素并不是孤立存在的，而是相互影響、相互作用，共同構(gòu)成了綠色建筑效益體系。與傳統(tǒng)建筑效益不完全一樣，其具有地域性、多效益主體性、全壽命周期性等特征。
1、地域性。綠色建筑受到地理?xiàng)l件和資源環(huán)境的制約，應(yīng)當(dāng)因地制宜地結(jié)合環(huán)境氣候條件及地形地貌、人文風(fēng)情設(shè)計(jì)建造。我國地域遼闊，各地文化千差萬別，以致各城市有其獨(dú)到的歷史文化傳統(tǒng)和建筑形式。故應(yīng)充分考慮建筑與自然、文化的和諧共生是其地域性的集中體現(xiàn)。
2、多效益主體性。綠色建筑效益主體較多，包括投資者、社會(huì)大眾、政府、購買者等，不同主體對綠色建筑的核心效益訴求各不相同，如圖1所示。（圖1）政府、社會(huì)大眾最注重的是社會(huì)效益和環(huán)境效益，而次關(guān)注其經(jīng)濟(jì)效益和個(gè)人舒適效益。這一主體關(guān)心建筑對室外環(huán)境的影響和大氣質(zhì)量的惡化，以及社會(huì)資源的節(jié)約及可持續(xù)利用。投資者最注重其經(jīng)濟(jì)效益，其次是個(gè)人舒適效益。他們關(guān)注綠色建筑的投資收益比、利潤率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，相對來講，并不關(guān)注社會(huì)、環(huán)境效益。通過使用綠色建材達(dá)到更加舒適的效果，即使增加部分投資也是值得的。對于用戶來說，他們只關(guān)注個(gè)人舒適效益和經(jīng)濟(jì)效益，即關(guān)心建筑能否給自己帶來舒適和健康，及生活使用成本的投入；而次關(guān)心建筑本身給社會(huì)和環(huán)境帶來的效益。
三、全壽命周期性
全壽命周期指從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)直至報(bào)廢拆除整個(gè)階段均應(yīng)考慮綠色功能的配置，體現(xiàn)在兩方面：其一，規(guī)劃設(shè)計(jì)中融入“綠色”設(shè)計(jì)理念，做好綠色規(guī)劃；施工建造、運(yùn)營維護(hù)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。其二，做好全壽命周期費(fèi)用規(guī)劃。為提高綠色性能必然增加初始投資成本，但全壽命周期成本規(guī)劃可實(shí)現(xiàn)增加的初始投資換來更多的長期運(yùn)行費(fèi)用的節(jié)約，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)合理的綠色效益。據(jù)研究，初始投資成本增加5%～10%可節(jié)約50%～60%的運(yùn)營成本。
四、綠色功能在全壽命周期中的實(shí)現(xiàn)
承上所述，綠色效益需在全壽命周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。綠色建筑效益與功能映射關(guān)系如圖2，其中必要功能包括節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)材與資源利用、室內(nèi)空氣質(zhì)量、運(yùn)營管理。綠色建筑效益必須要通過其綠色功能而實(shí)現(xiàn)。社會(huì)效益、環(huán)境效益可通過節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)材與資源利用功能實(shí)現(xiàn)，同時(shí)可實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益；運(yùn)營管理也與經(jīng)濟(jì)效益密切相關(guān)；室內(nèi)空氣質(zhì)量映射的是舒適度效益。（圖2）
（一）節(jié)地與室外環(huán)境功能。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)合理規(guī)劃地下室、半地下室，減少地上空間利用壓力。充分考慮舊城改造以合理規(guī)劃用地、節(jié)地方案。施工建造時(shí)段，務(wù)必執(zhí)行綠色設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，充分利用建筑物周圍的水源、植物，合理規(guī)劃施工現(xiàn)場。建立垃圾分類回收等環(huán)境保護(hù)措施，清潔室外環(huán)境。
（二）節(jié)水與水資源利用。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，需設(shè)計(jì)完善的供排水系統(tǒng)；在施工建造階段，應(yīng)合理布局污水處理設(shè)施，設(shè)置節(jié)水器具設(shè)備，充分利用雨水，并在現(xiàn)場應(yīng)建立雨水、再生水搜集利用系統(tǒng)。報(bào)廢拆除時(shí)應(yīng)對化糞池、沉淀池進(jìn)行特殊處理。
（三）節(jié)材與材料資源利用。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，合理設(shè)置墻厚和建筑材料用量，使用綠色材料。盡量采購綠色建材，使用可循環(huán)材料，降低材料損耗率。采取數(shù)字化技術(shù)，對大體積砼、大跨度結(jié)構(gòu)等專項(xiàng)施工方案進(jìn)行優(yōu)化。在運(yùn)營維護(hù)、報(bào)廢拆除階段，建立材料回收體系，回收利用部分建材。
（四）節(jié)能與能源利用。優(yōu)化設(shè)計(jì)，最大限度地利用太陽能和風(fēng)能，尤其對于窗戶、陽臺，盡可能地利用自然陽光，減少白天室內(nèi)電燈的使用。同時(shí)，需對節(jié)能方案進(jìn)行綜合考慮，如采用保溫隔熱材料，降低空調(diào)能耗等。根據(jù)設(shè)計(jì)要求采購綠色建筑材料，安裝低能耗、高性能的環(huán)?？照{(diào)及設(shè)備?？刹捎霉?jié)能電梯，安裝節(jié)能光源和高效燈具。運(yùn)營維護(hù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)貫徹節(jié)能理念，使用節(jié)能燈具，宣傳能源節(jié)約理念。
（五）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。建筑是供人們居住、生活、工作、學(xué)習(xí)和活動(dòng)的場所，據(jù)統(tǒng)計(jì)，人的一生有80%以上的時(shí)間是在室內(nèi)度過。為此，應(yīng)設(shè)計(jì)采用具有良好隔聲效果的材料及保溫隔熱材料和綠色健康涂料，嚴(yán)禁采用低檔高污染材料?？刹捎霉まr(nóng)業(yè)廢棄物為原料生產(chǎn)的無污染、無放射性、可回收的材料。運(yùn)用維護(hù)階段，在室內(nèi)種植一些諸如銀苞芋的小植物，可吸收室內(nèi)的甲醛等有毒氣體。
（六）運(yùn)營管理。制定并實(shí)施節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度。制定垃圾管理制度，對垃圾物進(jìn)行有效控制，對廢品進(jìn)行分類收集，防止垃圾無序傾倒和二次污染。制定并實(shí)施環(huán)境保護(hù)具體措施。安全防范系統(tǒng)、管理與設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)與信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)達(dá)到綠色效益配置要求。報(bào)廢拆除時(shí)，合理回收固體廢棄物，提高垃圾回收率。
五、結(jié)論與建議
社會(huì)大眾及投資者對綠色建筑的效益認(rèn)知不清是其在我國推行緩慢的原因之一。綠色建筑效益是通過其綠色功能實(shí)現(xiàn)的，本文分析了綠色建筑在全壽命周期內(nèi)的功能實(shí)現(xiàn)途徑，明晰了綠色建筑效益，有助于綠色建筑在我國的全面推行。
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