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房地產評估公司管理辦法范文1

(1)評估方法不當造成的評估風險問題。

在房地產評估過程中，為了確保評估工作的準確性，應該嚴格依照房地產估價規范中規定的原則、程序以及方法進行房地產的評估。由于房地產的具體情況各有不同，在房地產評估程序以及方法的選擇上也應該根據實際情況確定，如果在評估業務中選擇的參照主體不正確，就會造成房地產評估結果與實際情況出現偏差，產生房地產評估風險問題。

(2)房地產評估從業人員的素質能力風險。

房地產評估工作是一項專業性、技術性要求相對較高的工作，房地產評估結果，在很大程度上也取決于房地產評估執業人員的素質能力和認識水平。如果房地產評估從業人員能力差、素質水平不高，在進行評估過程中可能無法準確的控制誤差，出現評估失誤導致風險問題發生。此外，在房地產評估過程中，如果評估執業人員受委托方利益驅使，就有可能故意讓評估方做出有利于自己的評估報告，出現職業道德風險。

(3)政策變動風險。

房地產的市場價格影響因素較多，除了市場價格以外，土地政策、調控政策、稅收政策、金融政策、市場政策等都會對房地產的價格造成較大的影響。如果在房地長的評估工作中，不能緊跟政策要求和形勢發展，就有可能造成對房地產的評估缺乏準確性，出現評估風險隱患。

2．房地產評估風險應對控制措施

房地產評估風險具有明顯的多因素性、模糊性、潛伏性以及客觀性的特點，評估風險大部分是主觀方面的原因，因此防范評估風險問題，也應該在加強評估機構、評估職業人員、委托人以及評估流程管理方面采取措施。根據我國房地產評估行業實際情況，控制房地產評估風險可以采取以下幾項措施:

(1)加強與委托方的溝通聯系。

加強與房地產評估委托方的溝通聯系，也是控制房地產評估風險的重要手段。首先，在進行房地產評估之前，評估機構應該與委托方進行提前溝通，大致了解清楚標的物的具體情況以及委托方的相關需求，為正確的評估創造良好的基礎。在房地產的評估過程中，評估執業人員應該全面的對委托方的資料進行審核，確保信息的準確性，掌握清除標的物的實際價值情況，嚴格按照客觀、公正、公平的原則進行房地產的評估。

(2)改進房地產評估業務開展方式。

提高房地產評估質量，首要任務應該改變房地產評估工作的業務方式，特別是隨著房地產評估行業稅收咨詢、項目開發咨詢、抵押品管理以及房地產市場研究方向的拓展，在房地產評估工作的開展上，應該積極的引進信息化、程序化與數據化的評估手段，通過采用計算機軟件、數據庫技術以及縫隙模型，進行房地產評估工作的開展，以提高房地產評估工作質量。

(3)提高房地產評估從業人員的專業素質和職業修養。

防范房地產評估工作中的風險，必須不斷地提高房地產評估人員的素質能力和職業道德水平。房地產評估機構應該強化對于執業人員的培訓教育，尤其是結合房地產評估當中存在的一些問題以及房地產評估行業發展的新形勢與新變化，認真學習房地產中介服務管理辦法與市場估價辦法等，通過專家講座、交流研討以及外出學習等方式，對房地產評估執業人員進行培訓教育，提高房地產執業人員的專業素質能力。此外，還應該進一步的加強對于房地產評估人員的職業道德教育，不斷強化房地產評估人員的從業職業道德意識，確保客觀公正的開展房地產評估工作。

(4)緊跟房地產市場行情完善評估體系。

在房地產評估共組的開展過程中，評估機構應該做好相關信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產行業的各項國家政策動態，并結合實際情況對房地產市場的發展進行預測分析，以及時的掌握最新的行情動態，并調整自身房地產評估工作的業務方法，確保房地產評估工作的預見性與準確性。

3.結語

房地產評估公司管理辦法范文2

管建廷告訴記者，2002年以來，巢湖市房地產管理局按照"打基礎、抓職能、活經濟、促發展"的工作思路，緊緊圍繞開放搞活，強化行業規范，拓展行業服務范圍，進一步加大管理力度，推動巢湖市房地產業健康快速發展。

--推進了房地產市場的開放搞活。為了給開發商和廣大市民提供房地產交易平臺，積極引導住房消費，擴大企業品牌，成功地舉辦了巢湖首屆房交會。3天的房交會吸引近萬人次購房戶觀摩洽談，現場成交28戶，實現銷售收入391萬元，達成意向購房協議480戶，預期交易額5300萬元。同時取消房改房上市限制，促進房地產市場繁榮。

--加大房地產行業規范力度。今年以來，巢湖市房地產管理局在房地產產權管理、房地產市場管理、房屋租賃管理、抵押管理、白蟻防治和房屋安全管理、房地產中介市場管理、物業管理等各方面都加大了管理力度，適時開展了全市房屋安全大檢查，開展了整頓和規范房地產市場工作，貫徹了《商品房銷售管理辦法》，強化了商品房預、銷售管理，全面推行了商品房銷售合同示范文本和建立住宅"一書兩證"制度。目前，市開發企業商品房銷售已全部納入規范化軌道，新建商品房預售領證率達100％。強化了對直管公房管理，在低房租、負擔重的情況下，完成100余萬元的租金收繳任務，房租收繳率達98％，確保了國有資產增值增量。同時，認真開展了物業管理行業創優達標活動，規范了物業管理行為，促進物業管理市場健康發展。

--不斷挖潛，促進房地產業發展。他們充分發揮房地產部門自身優勢，廣泛開展了房地產評估業務、住房置業擔保業務、房地產中介業務。對房地產評估事務所進行了改制、脫鉤，成立了市惟一一家具有乙級資質的興業房地產評估事務所，為房地產流通，提供公開、公平、公正的交易平臺。局屬市房地產產權、產籍交易中心與省銀橋拍賣公司聯合注冊成立了巢湖拍賣分公司，涉足房地產拍賣業；房地產中介所，同時積極組織房源，開展周末房市、二手房拍賣廣場等活動，促進巢湖市二手房市場的繁榮；局屬各單位還利用自身優勢，創辦了各種不同形式的經濟實體，增收創收，以主業帶動其他產業，推進巢湖市房地產業快速發展。

--住宅建設與房地產開發成績喜人。一是完成"東苑新村"10.3萬平方米住宅小區的建設，目前已申報"全省優秀住宅小區"評選。二是"東苑新村"營業房銷售4690平方米，"臥龍山莊"住房4500平方米已全部售完。三是"康樂新村"A組住宅小區銷售171套別墅2幢，目前B組7幢272套2.7萬平方米住宅全部開工。并完成別墅區基礎建設，建成道路、水電、電話、有線電視、路燈等，解決了小區內子女入學、戶口安置及公交等問題。同時，新征土地47畝，完成場地平整、勘探、設計等基礎工作。四是總投入2253萬元的西河街改造工程完成，拆遷戶基本安置全部到位。

房地產評估公司管理辦法范文3

關鍵詞 農村集體土地；拆遷補償評估；房地產估價機構；風險；防范對策

中圖分類號 F293.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國正處于城市化高速發展階段，城市市區范圍不斷擴大，越來越多的農村集體土地被征用為國有建設用地項目，均面臨著拆遷補償評估。目前拆遷補償評估業務正成為許多房地產評估機構重要的業務來源與收入來源。但由于拆遷補償評估涉及到多方面利益關系人，存在著諸多利益博弈，國內有些學者在這些方面已有相關研究[1-2]。房地產拆遷補償評估機構不僅面臨公司本身評估技術水平以及內部評估人員業務水平不足所帶來的風險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關系人影響導致的評估結果不合理不公正所帶來的風險。該文主要分析農村集體土地上房屋及附著物拆遷補償評估過程中估價機構如何規避面臨的風險。

1 拆遷補償評估中面臨的內部風險

房地產估價機構在拆遷評估過程中面臨的內部風險主要包括估價機構本身的估價技術水平不足和管理水平不足導致的內部風險。

1.1 估價技術水平不足導致的內部風險

房地產估價機構在拆遷補償評估過程中技術水平不足主要可以歸納為以下幾點：一是拆遷評估前的準備不足。主要包括物資準備與人員準備不足導致的技術水平問題。物資準備不足，例如評估前準備的測量器材的數量、類型以及其測量的準確精度是否達到相應拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應充分做好拆遷評估中需要的相關物資準備。二是拆遷評估程序的不規范。房地產估價機構在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業務流程，拆遷評估程序不符合規范也會帶來一系列內部風險。三是拆遷現場測量結果不準確。這是房地產估價機構在從事拆遷評估業務時最容易引起最終出具的估價結果不合理的內部風險，并且最容易導致一系列的經濟糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準確；房屋結構確定不合理；附著物現場測量與清點不合理[3]；現場調查表填寫不規范、不清楚[4]。四是估價機構出具的拆遷評估結果不合理。由于拆遷評估業務量大，涉及到眾多的評估數據處理，因此房地產估價機構在進行內業處理時，容易出現一些問題，包括：在向電腦中輸入數據出現的錯誤；評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。

1.2 管理水平不足導致的內部風險

房地產估價機構在經營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產拆遷評估過程中風險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產估價機構在拆遷評估過程中管理水平不足導致的風險主要由以下因素影響。一是拆遷評估業務人員的培訓管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產估價機構估價人員的責任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業務一般需要由眾多人員組成的估價業務隊伍進行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產估價機構由于缺乏完善的責任與獎懲制度，當最終拆遷補償估價結果報告出現問題時，最容易導致估價人員相互推脫責任的情況發生。

2 拆遷補償評估中面臨的外部風險

2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風險

拆遷補償評估業務是房地產估價機構接受委托方的委托對待拆遷范圍內的估價對象按照當地拆遷補償文件進行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當地政府一些職能部門，房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務過程中需要經常與委托方相關人員加強交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業務，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進行估價活動，影響拆遷補償評估結果的客觀合理性。特別是對于工業廠房拆遷補償評估，由于涉及的補償金額比較大，并且被拆遷的工業廠房產權所有人在當地一般都有較廣泛的人脈關系，因此被拆遷房屋及附著物產權所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構的估價人員的估價活動進行干涉，達到提高拆遷補償金額的目的。

2.2 來源于拆遷補償評估中估價對象產權所有人的外部風險

房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務中要直接面對拆遷評估范圍內房屋及附著物產權所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內的估價對象產權所有人就估價對象的狀況進行詢問了解，并且現場進行調查評估也需要估價對象產權人的積極配合。當然在這過程中估價對象產權所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業務，但同時可能面臨拆遷范圍內房屋及附著物產權人對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內部風險控制措施不完善的房地產估價機構，其估價人員在拆遷評估過程中如果責任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產估價人員與估價對象產權所有人的利益勾結，影響拆遷補償結果的客觀合理性。

3 拆遷補償評估中估價機構風險防范對策

通過以上所述的房地產估價機構在拆遷評估過程中所面臨的內部風險與外部風險分析，估價機構與估價人員在拆遷補償評估中如果不建立相應的風險防范措施，一旦風險真正產生，房地產估價機構與估價人員將面臨著高額的經濟賠償，風險嚴重的可能導致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發生。

3.1 內部風險防范措施

房地產評估機構對于拆遷補償評估業務面臨的內部風險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內部風險防范措施。

3.1.1 加強對拆遷評估技術人員的培訓。首先，在拆遷評估人員現場調查前必須進行相關技能培訓，培訓內容主要包括相關測量儀器的正確使用，這方面至關重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現場測量，而房屋面積的準確性對評估結果的影響很大，也關系到被拆遷房屋所有人的合法權益，不能多評，亦不能少評；同時現場調查人員的培訓內容還包括現場調查的正確流程、現場調查的內容及調查表格的填寫規范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內業處理人員的培訓，包括調查表格數據如何正確輸入電腦，輸入數據后輸入人員至少要對輸入的數據與相應的調查表核對1遍，在此基礎上由其他內業處理人員進一步復核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數據；出具估價結果報告人員的培訓，其內容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫[6-7]。

3.1.2 估價機構對估價人員的責任與獎懲制度落實。拆遷補償評估業務一般需要多人共同完成外業調查與內業處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責，實行獎勵與懲罰相結合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業調查表格的填寫規范要求。外業調查人員一方面必須在調查表格上詳細規范地填寫調查對象的相關內容，同時在外業調查表上填寫調查時間、調查人員以及填表人員等相關信息，為防止以后調查表格填寫內容出現問題可以追溯相關外業調查人員的具體責任，防止外業調查表格不填寫相關調查人員時以后出現問題外業調查人員的相互推脫責任。二是內業處理時相關人員責任明確劃分。這主要包括外業調查數據的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產估價報告的房地產估價人員的具體責任劃分。數據錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉運表上填寫相關估價人員姓名，特別在此強調，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認真審核，還必須加強估價報告紙質打印好之后的認真審核，確保估價報告估價結果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風險防范措施

房地產估價機構在從事拆遷補償評估時面臨的外部風險主要來自委托方以及拆遷估價對象產權人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風險分析。目前在我國，拆遷評估機構主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產權人的利益賄賂，為拆遷估價對象產權人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預影響房地產拆遷評估機構的出具的評估結果，給房地產評估機構可能帶來嚴重風險。同時，拆遷估價對象的產權人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補償，通過對拆遷評估業務委托方的一些人員以及估價機構拆遷評估人員進行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業務的房地產估價機構帶來災害性的風險。對于此類外部風險，房地產估價機構應在做好防范內部風險的基礎上，對估價機構從事拆遷評估人員進行外部風險防范教育，特別是要制定嚴格的公司制度，如果由于估價機構內部人員參與虛假拆遷補償評估現象發生，房地產估價機構要出臺具體嚴厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產估價師職業道德人員要剔除出估價行業，情節嚴重人員可能要進行刑事處罰。特別要強調，房地產估價機構在拆遷評估外部風險防范上，房地產估價機構的法定代表人及主要負責人一定要以身作則，在拆遷評估業務中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅動而違背職業道德和觸犯法津[11-12]。

4 結語

由于我國目前正面臨著城鎮化的高速發展，房地產估價機構承擔著大量的征地拆遷補償評估業務，公平、公正的拆遷補償評估結果對于地方政府推進拆遷項目順利完成以及對于社會的穩定均起到至關重要的作用。因此，從事拆遷補償評估業務的房地產估價機構需要嚴格遵守房地產評估行業準則，清醒地認識到拆遷補償評估過程中其面臨的內部與外部風險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產估價機構本身以及整個房地產估價行業的健康持續發展。

5 參考文獻

[1]占輝斌，郭錦墉，詹海斌，等.Shapley-value法在戰略聯盟利益分配中的應用[J].商業研究，2005（19）：35-37.

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[3] 張勇.深入研究補償條例，鞏固開拓估價業務[J].中國房地產估價與經紀，2011（1）：1.

[4] 王敦.農村集體土地產權調查中地塊編號方法的實踐與研究[J].國土資源科技管理，2011（5）：121-126.

[5] 諸葛劍平.企業人力資源混合配置模式研究[J].商業研究，2005（19）：154-156.

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[8] 古學.城市房屋拆遷補償評估的特征和作用[J].蜀都房地產，2004（A02）：25-26.

[9] 王錫光.桂林市建立公平、公正、公開的房屋拆遷補償評估機制的探索[J].中國房地產，2004（4）：67.

[10] 楊建華.建立公平、公正、公開的房屋拆遷補償評估機制[J].中國房地產，2003（7）：1.

房地產評估公司管理辦法范文4

【關鍵詞】 企業會計準則； 國際會計準則； 投資性房地產； 公允價值

中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）12-0007-04

一、引言

財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析

（一）數量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。

（二）確認方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。

三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析

（一）外部因素

1.公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。

2.公允價值準則不完善

我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

（二）企業內部因素

1.增加企業估值成本

對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

2.削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本

會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。

3.影響企業的財務指標穩定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。

四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地一、引言

財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析

（一）數量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。

（二）確認方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。

三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析

（一）公允價值計量模式推廣困難的原因

1.外部因素

（1）公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。

（2）公允價值準則不完善

我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

2.企業內部因素

（1）增加企業估值成本

對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

（2）削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本

會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。

（3）影響企業的財務指標穩定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。

四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地產進行投資，并延伸到了一系列與房地產相關的配套業務，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團擁有了多元化經營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經濟、人才、市場、交通等一系列區位優勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現投資性房地產這個科目，并選擇了成本計量模式。

從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產進行后續計量時，投資性房地產占公司總資產的比例極低。

通過世茂股份的年報發現，世茂股份的投資性房地產主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產交易較為頻繁，擁有有利的市場環境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，會使公司的財務情況、經營業績等指標得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產項目的價值。

鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產的會計政策及會計估計進行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產進行計量，以小心謹慎、保守穩定的態度估計公允價值，并區別不同種類的物業使用不一樣的方法確定其價格。總的原則是，對于投資性房地產項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產出售價格或房產的上報價格作為估值基礎；如果沒有確定的交易價格，則進行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調查。

下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產計量后對世茂股份相關會計科目的影響。

第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業評估公司等發生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統，只能從相關市場上尋找有關類似的房地產定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進行評估和披露，這些都增加了成本。

第二，對折舊的影響。按照準則規定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調整，調減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應”，公司間接地將會承擔更多的稅負。

第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導致可抵稅項目的減少，使公司將承擔更多的稅負。雖然會計上對投資性房地產公允價值變動進行確認，導致公允價值變動損益增加，利潤出現大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認，不會對企業當期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負債，在公司收益實現當期即公司出售投資性房地產時納入當期應繳所得稅中進行征收。

第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準則需要對以前年度采取追溯調整，因此，對于擁有巨額投資性房地產的企業，計量模式的變更必然會導致當期利潤的大幅上升。

由表4可以看出，投資性房地產變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產的當期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。這就導致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業利潤造成不小的波動。

第五，對凈資產的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當年，投資性房地產占總資產以及凈資產的比重較調整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍。可以看出，投資性房地產已經占領了公司資產很高的權重。同時，隨著公司“發行股份購買資產”的持續推進，公司開始越來越多地投入到商業地產的開發及經營業務中，投資性房地產占凈資產的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。

總而言之，采用公允價值進行后續計量對以后年度所有者權益的影響，主要是通過公允價值變動影響當期利潤，進而影響當期所有者權益。在公允價值模式下，將非投資性房地產變更用途作為投資性房地產使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當期的所有者權益。由于世茂股份近年來一直進行“發行股票購買資產”的活動，業務重心越來越偏重于投資性房地產，投資性房地產得到持續發展，未有中斷，其資產財務狀況一直呈現出較好的狀態。在公允價值模式下，無論是企業的凈資產、利潤、所有者權益，還是相關的財務指標如每股凈資產、每股收益等，都表現出比在成本模式下更佳的狀態。但在分析過程中，不難看出市場環境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務狀況可能隨市場行情的變動出現較大波動。

五、改進措施和建議

（一）構建活躍的房地產市場

只有在成熟的市場環境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產市場環境不成熟，使得準確獲得公允價值極具挑戰性。我國應該構建一個活躍的房地產市場，這可以借助互聯網來完成。利用網絡技術建立一個完善的網絡房地產交易系統，將與房地產交易相關的部門，如房地產中介、公證、金融、稅收等機構全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務、監督為一體的大型網絡中心，用來歸集市場信息，進行網絡查詢、網上交易、監管監督。

（二）改進會計準則

我國新企業會計準則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準則中相關的具體用法，并沒有做詳細的規定和說明。這對新會計準則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準則是非常有必要的。這既需要有關部門積極參照國際準則以實現與國際的進一步趨同，同時也需要結合中國國情。完善的公允價值準則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規范。

（三）進一步發展第三方評估機構

當企業對投資性房地產采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產進行客觀的評估，房地產企業需要邀請具有高質量的評估機構。目前我國具備地產評估資格的有：房地產評估師、資產評估師和土地估價師，分別隸屬于建設部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標準，沒有統一的規范，導致投資性房地產的公允價值難以得到一致認可。因此，資產評估協會應當加快制定有關投資性房地產評估的統一細則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進行規范，以便對第三方的專業評估機構提供技術性指導。同時，應該規范第三方評估機構行業的行業秩序，對具備投資性房地產評估資質的人員進行認證，以確保獨立性。

（四）規范信息披露

規范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產的信息更為規范、透明，同時也是遏制企業操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業投資性房地產的代表性指標，就要求企業必須分類說明。在成本計量模式下，企業也應該說明投資性房地產的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據來證明，包括邀請怎樣的評估機構、運用什么樣的評估方法、證據都來自哪里以及評估假設等有關的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學、規范。

【參考文獻】

[1] 中華人民共和國財政部.企業會計準則第3號――投資性房地產[S].2006.

房地產評估公司管理辦法范文5

一、調查發現信貸資金管理中存在的主要問題

（一）貸款集中度高，單戶貸款和集團授信超比嚴重，股東貸款和關聯企業貸款問題突出。據調查，該行單戶余額5000萬元以上貸款客戶貸款占全行貸款余額的62%；關聯企業集團貸款占全行貸款余額的42%，其中20%的單戶貸款超比，26%的關聯企業集團授信余額超比。前20名股東及其關聯企業在該行貸款余額占全部貸款余額的13%。

（二）貸款流動性差，借新還舊、還舊借新、滾動簽發銀行承兌匯票的問題嚴重。據了解，該行借新還舊等轉化重組類貸款余額占全行貸款余額的42%，加之近年新投放尚未到期的貸款中，根據借款人現狀分析，仍有大量貸款到期難以歸還，轉化重組貸款的比重將會進一步提高。這些都從一定程度上掩蓋和推遲了信貸資產潛在的風險的顯性化。

（三）關聯擔保、互保問題普遍存在，部分擔保物質量不高，弱化了第二還款來源的有效性。在該行貸款的關聯企業貸款中，近50%的系列貸款存在著嚴重的關聯擔保問題，部分已經發生嚴重風險。而在該行非關聯企業貸款中，互保現象也普遍存在。在抵質押貸款中，部分抵質押物還存在著質量不高問題，如部分上市公司和非上市公司用股權質押、部分民辦院校用教育收費權質押，部分房地產公司用經營權質押，造成處置變現困難；甚至還有部分抵押房地產評估價值偏高，或者是部分土地和在建工程分割抵押，也造成處置困難。部分擔保物質質量不高，直接弱化了第二還款來源的有效性。

（四）資產客戶群體中，低風險、優質客戶占比低。該行資產客戶中，主流資產客戶群體主要是一些中小民營企業，資產規模小、主業不突出、抗風險能力差，嚴重制約了該行信貸資產質量的提高。而涉及重點產業、重點行業的公司客戶占比少，貸款余額在客戶結構中占比也過低，缺少一批交通、能源、電力、通訊和以政府為背景的基礎設施建設等重要領域的主流客戶群體。

（五）信貸資產質量長期未得到真實反映。由于受到監管、公眾形象和信貸統計分析工作薄弱等方面因素的影響，反映該行信貸資產質量的相關數據存在著較大人為調整因素，信貸資產質量信息長期失真，如貸款的五級分類存在人為因素影響，轉化貸款占比較高等。

二、產生問題的原因分析

（一）信貸政策導向存在偏差，部分信管人員風險意識薄弱。造成該行近幾年信貸資產質量不高的主要原因，一是在目前市場信用環境較差、國家宏觀調控政策波動較大和該行對信貸風險識別、控制能力較弱的情況下，對自身信貸資源包括信貸資金、人力資源的承受能力缺乏一個長遠、科學、合理的規劃和定位，盲目地追求大而全。二是對目標客戶的營銷向導缺乏必要的引導，近年來該行對資產客戶的營銷主要是以各基層行各自為戰，造成該行有限的信貸資源使用過于分散，管理難度加大，沒有形成一個適合該行發展的具有該行特色的信貸業務框架。三是部分信貸工作人員風險意識不足，在貸款營銷和審查審批過程中，有些基層行沒有把貸款的安全性、流動性作為首要條件，存在以犧牲風險為代價追求即期收益或短期收益的趨向；有些基層行存在著通過“以貸引存”，即以貸款產生派生存款而盲目追求存款擴張的現象。而重當前投放、重即期收益而忽視今后貸款是否能夠安全收回的短期行為更是比比皆是。

（二）信貸管理機構設置不完善，內部制衡機制存在嚴重缺陷。近年來，該行信貸管理的框架存在不完善、不健全甚至缺失的問題。一是評級、授信和貸款審查流程全部通過貸款審批部門和貸款審查委員會單線完成，缺少必要的內部制衡機制，也不符合監管當局的基本要求。二是未按照監管當局的風險控制要求設立風險控制委員會和關聯交易委員會。對于大額貸款、關聯交易、股東貸款和特別授信業務等易產生重大風險的授信業務，尚未制定相應的管理辦法和業務操作流程，完全依賴貸款審批部門和貸款審查委員會決策，由于信息不對稱和缺少必要的內部機制，導致違規和風險貸款不斷發生。三是信貸管理機構設置不完善，人員配置不合理，近年來該行信貸業務存在重審批、輕管理，重貨前營銷、輕貸后監管的趨向。而大部分信貸管理人員即為貸款審批人員，信貸綜合管理人員嚴重不足，大量信貸綜合管理工作難以有效開展。四是在該行現行的信貸業務操作流程中，缺少必要的項目評估環節和貸后管理環節，由于沒有設立項目評估機構，大量項目貸款均按流動資金貸款投放，風險難以準確判斷，造成項目貸款風險控制難度加大。

（三）信貸管理制度和信貸業務操作流程不夠健全和優化。一是部分必要的業務規章制度和業務操作流程尚未建立，如關聯交易管理辦法、股東貸款管理辦法、貸款擔保管理辦法、擔保公司評級授信辦法、房地產評估機構和會計報表審計機構管理辦法、不良客戶管理辦法、已核銷貸款管理辦法、信貸綜合業務系統管理辦法、項目貸款操作流程、信貸中間業務收費辦法等一系列必要的業務規章和操作流程不夠健全。二是現行的部分業務規章制度和業務操作流程還不夠完善，部分規定已經不能適應業務發展和風險控制的需要，亟待完善、修訂。三是該行目前實行的客戶評級授信指標體系是沿用計劃經濟時主要對國有企業的評級授信標準，隨著市場的不斷變化和監管當局對風險識別要求的不斷提高，其科學性、先進性和完備性有待優化提高。

（四）在信貸業務操作中有章不循，執行制度不嚴。一是受信業務盡職情況不夠理想。在授信業務的受理、客戶調查、分析評價、授信決策與實施、授信后管理和問題授信管理的各個環節，部分工作人員還沒有按照授信工作職責履行最基本的盡職要求。二是存在執行制度存在不嚴問題，有效的制度形同虛設。如單戶貸款超比、集團授信超比、關聯擔保、貸款轉化、歸口管理、以流動資金發放項目貸款、中長期貸款按短期貸款發放、簽發無真實貿易背景的銀行承兌匯票、滾動簽發銀行承兌匯票、發放無真實貿易背景和無真實用途的存單質押貸款、抵押物評估不按規定進行、貸款五級分類標準掌握過松、基本的貸款“三查”制度執行不到位、信貸資產質量責任追究流于形式等問題都不同程度地存在，弱化了制度嚴肅性和權威性。

（五）貸款企業盲目擴張導致資產質量低下，致使該行信貸資產質量下滑。近年來，隨著國家宏觀調控力度的加強，部分過度擴張、經營管理水平不高的的企業和企業集團由于資金鏈斷裂和財務狀況惡化，導致到期債務不能清償，這也是導致該行信貸資產質量下滑的客觀原因之一。

三、加強信貸資金管理的建議

（一）建立健全各項信貸管理制度，完善和優化信貸業務操作流程。一是盡快制定出臺目前缺失的信貸業務管理制度，制定關聯交易管理辦法、股東貸款管理辦法和相應的業務操作流程并付諸實施。不斷優化評級授信體系，使之與業務發展和風險控制要求相適應。二是調整和增加必要的信貸業務操作流程，下放低風險業務的審批權限，增加項目貸款評估和貸后管理業務流程，以強化對信貸風險的識別和控制。

（二）改進信貸管理模式，加大信貸管理工作的深度，提高管理實效。要根據信貸管理和風險控制的需要，按照歸口管理、相對獨立的原則建立大信貸管理組織框架，可在信貸管理部下設評級授信、項目評估、貸款審批、貸后管理四個相對獨立又相互制衡的二級信貸業務操作機構，并通過與風險控制委員會和關聯交易委員會的有機銜接，實現既統一管理又相互制衡的信貸管理組織體系。

（三）調整貸款政策，開發建立低風險優質客戶群體。通過逐步調整貸款定價政策，降低優質，低風險客戶的準入門檻，提高對基層行信貸業務的營銷引導力度等手段，營銷一批涉及石油、電子、交通、煤炭，礦產和城市基礎設施建設等重點產業和重點行業的重點客戶，逐步使資產客戶結構得以優化，形成以低風險優質客戶為主流的資產客戶群體。

（四）加大對存量貸款中不良貸款的處置力度，通過逐步壓縮，增強擔保、貸款重組，依法清收和貸款核銷等措施降低信貸資產風險和不良貸款占比，減少信貸資產損失，特別是對關聯企業系列貸款出現的風險要統籌兼顧，力爭平穩著陸。

房地產評估公司管理辦法范文6

投資性房地產項目公允價值計量存在的問題對一些企業來說，投資性房地產項目采用公允價值計量能夠使企業的資產價值更加真實地反映出來，使企業實際獲得的現金流得到更加準確的披露，企業的經營能力、償債能力以及承擔的財務風險得到更加準確的反映，因而使會計信息質量得以有效的提高，有利于企業投資者及債權人等據此做出正確的決策。我國的會計準則也對該方面做出了相關規定，例如，對已經采用了公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，不再對投資性房地產進行攤銷或計提折舊，而是應該根據資產負債表日的公允價值對投資性房地產的賬面價值做出合理的調整，原賬面價值和公允價值之間所存在的差額則計入當期損益中。因此采用公允價值后續計量方式能夠極大地提高公司的凈資產和當期凈利潤，是對公司有重大利好的計量方式。但是，通過調查發現，國內只有相當小部分的持有投資性房地產的上市公司采用該計量方法，這說明公允價值這種新興的計量方式在給公司帶來巨大利好的同時，也對公司帶來不利的影響，大多數持有投資性房地產的上市公司正是由于看到了這一點才未敢觸及這種能夠為公司帶來絕對利好的計量方式。我們認為具體問題主要有以下幾個方面：

1相關利潤波動幅度不可控

投資性房地產只是逐年計提折舊或攤銷，它的價值不會隨著市場價值的變化而變化，也不會將其市場價值發生的變化計入當期損益，其賬面價值無法反映出資產的構成情況及各類資產對公司業績的貢獻程度。如果企業對其持有的投資性房地產變更后續計量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價值計量模式，例如，對投資性房地產采用公允價值進行后續計量之后，將對投資性房地產不再計提折舊、攤銷以及減值準備，而且對投資性房地產的賬面價值以資產負債表日的公允價值為基礎進行調整，將資產負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終再將公允價值變動損益轉入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產公允價值變化的直接影響，而受投資性房地產公允價值變動損益影響的這部分利潤與市場價值變化的方向一致，即如果房地產市場價格上升，那么投資性房地產的公允價值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產市場價格下跌，那么投資性房地產的公允價值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩定容易引起會計報表使用者對公司盈利能力與經營成果穩定性的質疑，誤導眾多利益相關者的決策。由此可見，由于我國房地產市場正處于發展階段，各項完善措施正在跟進，房地產市場價值升值固然會對公司產生利好影響，但是價值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產采用公允價值進行計量會因市場價格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導眾多利益相關者。

2投資性房地產項目的特殊性

雖然目前在房地產市場價值持續走高的情況下，投資性房地產的公允價值也有可能因為受全球經濟及其他諸多因素所影響出現市場價值下跌的情況，但是這種公允價值的下跌所產生的公允價值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產價格的提升而產生的公允價值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計，而且采用公允價值后續計量投資性房地產又不需要計提折舊、攤銷和減值準備，因此這將對以后年度公司的利潤產生巨大的提升作用。如果企業對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產處理采用成本模式進行計量，這種計量方式需要在其初始成本的基礎上逐年提取折舊或攤銷，賬面價值只能逐年降低，按照成本模式計量的賬面價值將與我國房地產市場景氣情況下的公允價值反應不一致。因為如果房地產價格上升的趨勢持續，運用公允價值方式進行后續計量不但賬面價值會有所提升，而且還不需要計提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業在年度會計報表中只是解釋本期新增加的投資性房地產的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計準則的規定，但是對于其他投資性房地產的真實用途，投資者等無法從報表中得到確切的信息，在報表中所列示的其他投資性房地產是否完全符合準則規定的投資性房地產的確認標準，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認為投資性房地產無法把握。很多情況下，審計者無法針對企業的投資性房地產和自用固定資產進行清晰的確認，在房地產企業中，該項目下的會計舞弊時有發生。

3計量的客觀性不足

很多企業年報中對公允價值的確定依據和方法的披露在內容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產企業制定的《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，對投資性房地產公允價值的確定，公司決定采用可比項目成交價格類比法：實地綜合調研投資性房地產所在城市或所在城市的主要城區項目；自權威機構和政府房地產行政管理部門取得可類比房產項目；依據投資性房地產的類型、房產境況、房產附近的環境、交易的時間和形式等方面來調整并最終認定調整因素的區間，編寫出調整因素的比照表格；然后再對能夠進行類比的房產項目根據以上確定的調整因素比對表格對房產的成交價格進行修正，并對修正后的數值求出其算術平均值，進而取得標的物的預估價格，從中減掉預計的土地增值稅以及營業稅及附加，作為投資性房地產的公允價值。從表面上看，這種公允價值的確定依據和方法比較嚴謹與周密，但經過仔細分析后會發現其實是比較粗糙和模糊的，并沒有實質性的內容。因為在對投資性房地產公允價值的具體計量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數據作為支撐，無法進行實際操作，很難讓報表使用者信服，企業財務人員據此估價進行會計處理進而形成的數據信息就著實令報表使用者擔憂，因為采用可比項目成交價格類比法的主觀性與隨意性是比較強的。另外，很多企業缺失投資性房地產公允價值計價的內部控制制度，對于企業市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表等問題，企業沒有相關的內部控制部門及人員對其進行有效的監管和防范。另外，由于公允價值確定的專業性較強，企業外部監管部門又不能直接參與其中進行干預，企業管理者可能會利用這種看似合理但是經過推敲后卻是漏洞百出的關于投資性房地產公允價值如何確定的信息披露達到某種其想要達到的目的。通過以上分析我們發現，企業的投資性房地產項目必須嚴格遵循會計準則的確認、計量原則，牢牢把握會計信息質量的客觀性、相關性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

二、解決措施針

對以上問題，我們可以采取以下解決措施。

1加強企業利潤管理

房地產項目公允價值波動所帶來的利潤企業自身不可控，企業不可能通過經營去管理，這種波動受市場環境中外在因素的影響，如經濟因素、政治因素與宏觀調控因素等。為了不使這種利潤波動誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，進而損壞公司的良好形象，企業應該強化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產公允價值變動產生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強企業利潤管理，強化自身披露，才會使眾多報表使用者在閱讀公司年報時真正了解公司的經營能力與盈利能力是否具有穩定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構成較大的威脅以及公司是否具有投資價值等。

2嚴格披露投資性房地產

明示投資性房地產各項目的用途是企業會計準則對擁有投資性房地產上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產的項目也確認為投資性房地產從而進行利潤操縱而做出的最為嚴格的規定，上市公司必須嚴格遵守準則對這方面的規定，否則準則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業在年度報告披露中按照準則的規定及時、中立地明示投資性房地產各項目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產的用途，新增加的投資性房地產的各項用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經營者利用投資性房地產項目用途的模糊披露來進行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產自身的賬面價值和對利潤產生的影響才會令報表使用者信服。因此，明示投資性房地產各項目的用途是防止公司經營者虛增公司利潤的最佳途徑。

3房地產項目公允價值確認、計量的可操作性

很多上市公司有關房地產項目公允價值的確定依據和方法有失客觀和公允，因此，建議企業改進公允價值的確定依據和方法。首先，在原公允價值的確定依據和方法的基礎上根據公允價值的取得流程增加相關具體數據的披露，包括投資性房地產的具置、面積、所在樓層、朝向、初始價格、披露時點單價，采用可比項目成交價格類比法確定投資性房地產的公允價值，還需要增加可比項目的相同的信息數據和其他相關信息數據以及調整系數的具體范圍和調整因素標準表的具體內容，特別是根據調整因素標準表對可比項目進行修正從而確定目標項目的調整系數是如何確定的，是否具有合理性等問題都需要準確地進行表述。其次，由于公司擁有的投資性房地產處在有活躍交易市場的區域，企業應該聘請有相關資質的獨立的房地產評估機構對公司確定的公允價值的數據來源、確定依據和重要假設給予肯定，并出具相關的認證報告，并將認證報告的內容披露在年報中。再次，企業制定公允價值內部控制體系，在該公允價值內部控制體系下，各部門相互監督、相互牽制，保證資產的安全完整。最后，企業還應該在上述披露的基礎之上以單獨報告的形式披露比年報中更為詳盡的信息，包括投資性房地產和參照物相關對比要素的照片等。