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綠化養(yǎng)護(hù)人員培訓(xùn)方案范文1
關(guān)鍵詞：園林綠化；養(yǎng)護(hù)；問題；解決措施
中圖分類號：TU986文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言
養(yǎng)護(hù)工作在園林綠化中非常重要，是一種一年四季不間斷、長期性的重復(fù)工作。只有對園林進(jìn)行高水平的養(yǎng)護(hù)，園林景觀才能逐漸形成，并發(fā)揮其應(yīng)有的生態(tài)功能，體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益。園林綠化養(yǎng)護(hù)工作量大，投資額度大，缺乏專業(yè)的管理人員，加之沒有形成綠化養(yǎng)護(hù)管理的監(jiān)督體系，因此綠化養(yǎng)護(hù)工作的效果十分不理想。
一、園林綠化養(yǎng)護(hù)的重要性
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的物質(zhì)文化生活有了較大程度提高，使得人們對居住環(huán)境也提出了更高要求，進(jìn)而使城市化建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。在城市里，園林景觀是當(dāng)?shù)氐奶厣粌H給人們提供休閑娛樂場所，也為城市增添靚麗風(fēng)景。目前，綠化建設(shè)作為一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，被納入各級政府、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃，城市綠化的重要性為政府和市民所共識。在眾多園林工程中，后期綠化養(yǎng)護(hù)管理一直是人們關(guān)注的重點(diǎn)。綠化養(yǎng)護(hù)貫穿于園林綠化工作的全過程，是鞏固和提高園林綠化建設(shè)成果的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對確保綠化質(zhì)量、發(fā)揮綠化景觀效果有非常重要意義。
二、園林綠化養(yǎng)護(hù)中存在的問題
1、重建設(shè)、輕養(yǎng)護(hù)的現(xiàn)象普遍存在
近年來，在創(chuàng)建園林城市過程中，各級政府、相關(guān)部門及居住區(qū)都十分重視綠化工程建設(shè)，建設(shè)了大批綠地。但已竣工的綠地中，普遍存在養(yǎng)護(hù)不到位的情況，造成新建工程養(yǎng)護(hù)期內(nèi)達(dá)不到設(shè)計(jì)效果或已建成的綠地植物長勢不良。事實(shí)上，一個綠化工程美不美，方案設(shè)計(jì)和施工管理固然重要，但綠化養(yǎng)護(hù)更為關(guān)鍵。俗話說:“三分種，七分養(yǎng)”。如果不進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)或養(yǎng)護(hù)不到位，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)意圖就不能得到充分體現(xiàn)，園林綠化建設(shè)的生態(tài)價(jià)值、社會價(jià)值、人文價(jià)值就不能得到最大限度的發(fā)揮，園林建設(shè)必將失去其本來意義。
2、管理方面沒有科學(xué)性
很多城市將重點(diǎn)放在了園林的建設(shè)上，只注重了形勢，看重的是園林綠化工程的實(shí)施，而忽略了園林建設(shè)后的管理工作，經(jīng)常導(dǎo)致園林綠化無人看管，環(huán)境受到破壞或是因無人管理而造成植物的枯黃、死亡。對新品種養(yǎng)護(hù)不科學(xué)。經(jīng)常導(dǎo)致部分園林綠化不能充分地發(fā)揮出己身特色，達(dá)不到應(yīng)有的綠化效果，使得園林綠化未能取得良好的成果。
3、綠化養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)不足
綠化養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，已成為制約綠化養(yǎng)護(hù)工作的關(guān)鍵因素。園林植物養(yǎng)護(hù)的長期性和持續(xù)性特點(diǎn)，決定其必然周期長、見效慢。而在當(dāng)今以速度和質(zhì)量求勝的社會，見效慢成了園林植物養(yǎng)護(hù)的“軟肋”，在見不到顯著成效的情況下，必然無法引起決策者的重視。另外，園林綠化建設(shè)驗(yàn)收相對靈活，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)跨度大，導(dǎo)致許多決策者認(rèn)為即使養(yǎng)護(hù)上差一些也不會影響最后交工，所以在養(yǎng)護(hù)資金投入上得過且過。綠化養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)長期得不到較好解決，導(dǎo)致綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)裝備相對落后，綠化養(yǎng)護(hù)措施不能落到實(shí)處，綠地景觀效果較差。
4、管理人員的業(yè)務(wù)水平不高
綠化養(yǎng)護(hù)管理人員直接對綠化成果負(fù)責(zé)，他們要分辨植物、了解植物習(xí)性，修剪程度、修剪時間、病蟲害防治等都是其必須掌握的基本知識。然而，園林綠化隊(duì)伍中很少有這樣的專業(yè)人員，在他們的意識中，剪整齊就可以了。在這種情況下，養(yǎng)護(hù)人員經(jīng)常會對一些本該輕剪的植物進(jìn)行重剪，輕者導(dǎo)致綠化效果延遲，重者造成植物死亡。對本該重剪的植物輕剪，有可能因忽略病蟲枝而留下后患。現(xiàn)有的養(yǎng)護(hù)人員普遍技術(shù)水平低，缺乏必要的技術(shù)培訓(xùn)。
5、公民愛護(hù)環(huán)境意識不強(qiáng)
目前，許多住宅小區(qū)都張貼了呼吁居民保護(hù)環(huán)境、愛護(hù)綠色植物的標(biāo)語。但有些居民仍然隨意踩踏草坪，攀折花木甚至故意破壞，不但損害花木，而且影響綠化區(qū)形象。
三、園林綠化養(yǎng)護(hù)工作改進(jìn)建議
1、大力宣傳，全民參與
加大領(lǐng)導(dǎo)和宣傳力度，開展有關(guān)綠化法規(guī)、政策、方針的宣傳教育。主管領(lǐng)導(dǎo)、綠化人員和居民都應(yīng)高度重視園林綠化工作，認(rèn)識到園林綠化在發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)、改善生態(tài)環(huán)境中的重要作用。保護(hù)環(huán)境是每個公民應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)。對青少年普及熱愛自然、保護(hù)園林綠化成果教育，使全體人員形成人人懂綠、人人愛綠、人人護(hù)綠的意識。不僅要讓市民懂得綠化的重要性，還要讓市民知道城市綠化管理的法規(guī)要求，從而自覺保護(hù)綠化，依法處理綠化事務(wù)，有效監(jiān)督破壞綠化的行為。
2、強(qiáng)化園林綠化工程施工企業(yè)內(nèi)部管理 一是要樹立牢固的服務(wù)宗旨,防止工程不合格質(zhì)量現(xiàn)象的發(fā)生，以不斷適應(yīng)市場競爭的需要不斷提高企業(yè)的信譽(yù)度、外部形象；二是健全完善管理機(jī)制,穩(wěn)定項(xiàng)目管理制度，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理競爭上崗、項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一思想認(rèn)識，科學(xué)制定施工組織計(jì)劃，約束隨意行為，加強(qiáng)監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部管理成效；三是加強(qiáng)企業(yè)管理人員的專業(yè)知識培訓(xùn)，在管理人員中開展相互的交流管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)活動，提高管理人員素質(zhì)；四是大力培訓(xùn)綠化養(yǎng)護(hù)技工，以提高園林植物的成活率、利用率和觀賞價(jià)值，保證園林景觀、園林植物色彩藝術(shù)效果能長期存在。
3、科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，精心組織施工 園林綠化要根據(jù)不同的使用功能和性質(zhì)進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)、合理布局。以鄉(xiāng)土樹種為主，切實(shí)做到適地適樹，喬灌木和地被植物相結(jié)合，按照生態(tài)學(xué)和美學(xué)的原理進(jìn)行配置，盡量滿足各種植物生長所需要的條件。還要根據(jù)不同季節(jié)和植物季相的變化，制定相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施和養(yǎng)護(hù)勞動力的投入量。只有嚴(yán)格按照規(guī)范科學(xué)合理栽植，成活率才比較高，為后期的養(yǎng)護(hù)管理提供良好的基礎(chǔ)條件。在施工時，必須對園林植物的選苗、起苗、包裝、運(yùn)輸、栽植等做到精心挑選和安排。
4、多渠道籌措，解決資金難題
隨著綠地的增加和綠化養(yǎng)護(hù)要求的提高，政府財(cái)政經(jīng)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足養(yǎng)護(hù)需要，制約了養(yǎng)護(hù)工作質(zhì)量的提高。相關(guān)管理部門應(yīng)利用多種渠道解決資金不足問題： 明確綠化養(yǎng)護(hù)責(zé)任主體應(yīng)承擔(dān)的養(yǎng)護(hù)資金定額， 利用綠化養(yǎng)護(hù)和管理中的各項(xiàng)政策合理收費(fèi)，積極開展認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)活動，利用植物自然增值合理變現(xiàn)。
5、把握規(guī)律，按季節(jié)養(yǎng)護(hù)
我國屬于明顯的季風(fēng)氣候類型，兼有顯著的大陸性氣候特征，春夏秋冬四季分明。一般來說，植物養(yǎng)護(hù)在四季有明顯區(qū)別。冬季（12—2 月）：大部分植物停止生長，進(jìn)入休眠；在發(fā)芽前進(jìn)行一次修剪，清除落葉，防御病蟲害，為耐寒能力差的樹種設(shè)防風(fēng)障。春季（3—5 月）：植物萌發(fā)，開始生長；土壤解凍后澆一遍返青水，剝芽、除孽，拆除防寒設(shè)施，并補(bǔ)植缺株。夏季（6—8 月）：植物生長旺季；病蟲害防治，適當(dāng)疏枝和修剪，防澇。秋季（9—11 月）：植物逐步停止生長；灌防凍水，樹木防寒，涂白、培土、包草，病蟲害防治。養(yǎng)護(hù)人員要掌控養(yǎng)護(hù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如灌溉、施肥、中耕除草、自然災(zāi)害防御、病蟲害防治、防止人為損傷等。只有這些環(huán)節(jié)的工作做好了，才能提高養(yǎng)護(hù)工作效率，并取得良好的綠化效果。
6、加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，提高養(yǎng)護(hù)人員業(yè)務(wù)水平
近年來，越來越多的新技術(shù)和新設(shè)備逐漸投入到養(yǎng)護(hù)工作中，這就要求養(yǎng)護(hù)工作者具備更高素質(zhì)，因此加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)人員培訓(xùn)刻不容緩。第一，有技術(shù)有經(jīng)驗(yàn)的前輩對新員工言傳身教，使其在實(shí)踐過程中快速掌握技術(shù)、積累經(jīng)驗(yàn)。第二，組織參觀學(xué)習(xí)，交流經(jīng)驗(yàn)，開闊視野。第三，確保養(yǎng)護(hù)人員填寫?zhàn)B護(hù)日志，定期做工作匯報(bào)。
結(jié)語
綠化養(yǎng)護(hù)是一項(xiàng)長期的、技術(shù)性的工作。只有科學(xué)管理養(yǎng)護(hù)，才能達(dá)到理想的綠化效果。只能將綠化工作做好， 才能賦予人們愉悅的心情和美的享受，才能使植物的生態(tài)、減災(zāi)、教育等功能得到最大程度發(fā)揮，才能激發(fā)大家參與、支持園林綠化事業(yè)的熱情，從而鞏固現(xiàn)有的綠化成果，進(jìn)而促進(jìn)園林綠化事業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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綠化養(yǎng)護(hù)人員培訓(xùn)方案范文2
關(guān)鍵詞: 園林工程 養(yǎng)護(hù)管理 存在問題管理措施
中圖分類號：TU986文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
前言：園林建設(shè)要想取得可持續(xù)性的發(fā)展，其養(yǎng)護(hù)管理工作是非常重要的。科學(xué)化，合理化的園林工程養(yǎng)護(hù)工作管理方案，是城市園林綠化養(yǎng)護(hù)管理的重要保證,只有做好養(yǎng)護(hù)管理工作才能保證園林綠化建設(shè)的發(fā)展，才可能實(shí)現(xiàn)完善城市園林綠化養(yǎng)護(hù)工作的新發(fā)展和新突破，并通過科學(xué)合理的管理方法和管理對策，去提高園林綠化養(yǎng)護(hù)管理工作的水平,從而促進(jìn)園林建設(shè)的可持續(xù)性發(fā)展。
一、園林工程養(yǎng)護(hù)及管理的重要性
1.1發(fā)展城市園林工程可以有效的提高城市投資的環(huán)境，使城市整體形象得到提升，并且將會使社會經(jīng)濟(jì)得到長足發(fā)展。改造城市園林工程的主體材料通常都是生命力相當(dāng)旺盛的植物，因此，園林工程不能沒有連續(xù)的管理以及持續(xù)的養(yǎng)護(hù)，所以只有在精心的管理以及養(yǎng)護(hù)下，才可以使園林工程充分體現(xiàn)人文價(jià)值、生態(tài)價(jià)值以及景觀價(jià)值。如果，需要使園林工程綠化持續(xù)的發(fā)揮作用，那么就應(yīng)該對園林工程的養(yǎng)護(hù)以及管理工作引起高度的重視。
1.2園林工程養(yǎng)護(hù)及管理工作最為重要的意義是：一方面，應(yīng)該將園林工程的養(yǎng)護(hù)和管理工作有效的做好是城市居民應(yīng)盡的義務(wù)以及應(yīng)該享有的權(quán)力，同時也是城市居民可以正常生活以及居住的首要前提。另外一個方面，應(yīng)該做好園林工程的養(yǎng)護(hù)以及管理工作將會有效提高城市的品位、使得城市競爭力得到增強(qiáng)，同時也是城市發(fā)展最為重要的基礎(chǔ)。此外，處理好園林工程的養(yǎng)護(hù)以及管理在很大程度之上可以代表著城市的藝術(shù)水平，并且也可以有效的把整體園林工程設(shè)計(jì)規(guī)劃方案顯示出來。也就是說，園林工程養(yǎng)護(hù)以及管理工作的加強(qiáng)，將會更加明顯的表現(xiàn)出設(shè)計(jì)之美、生態(tài)之美和植物之美。
二、園林養(yǎng)護(hù)中存在的問題
2.1城市園林綠化管理體制不健全。我國城市園林綠化管理體制仍未從根本上消除計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代管理的弊病，由于城市園林綠化管理體制不健全，使得侵占城市園林綠地、伐木毀綠事件時有發(fā)生。另外，綠化隊(duì)伍良莠不齊,缺乏規(guī)范管理，正規(guī)專業(yè)素質(zhì)人才齊全的隊(duì)伍少，缺乏懂栽培管理且實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的園藝師。
2.2對綠化養(yǎng)護(hù)的重要性認(rèn)識不到位。一個綠化工程美不美，是否能滿足人民群眾的需求，方案設(shè)計(jì)、施工管理固然重要，但綠化養(yǎng)護(hù)更為關(guān)鍵。俗話說：“三分種，七分管”。如果不進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)或養(yǎng)護(hù)不到位，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)意圖就不能得到充分體現(xiàn)，園林綠化建設(shè)的生態(tài)價(jià)值、社會價(jià)值、人文價(jià)值就不能得到最大效率地發(fā)揮，園林建設(shè)必將失去其本來的意義。只有實(shí)施良好的養(yǎng)護(hù)，才能取得預(yù)期的綠化效果，才能給人以愉悅的心情和美的享受，其生態(tài)、減災(zāi)、教育等功能才能得以最大程度發(fā)揮，尤其是很好的養(yǎng)護(hù)可以提高廣大市民惜綠、護(hù)綠意識，激發(fā)參與支持園林綠化事業(yè)的熱情，鞏固現(xiàn)有綠化成果，從而促進(jìn)園林綠化建設(shè)的發(fā)展。
2.3 城市發(fā)展與綠化不盡協(xié)調(diào)。城市園林綠化與城市建設(shè)規(guī)模發(fā)展不同步，無長遠(yuǎn)規(guī)劃，侵占綠地、濫伐林木的現(xiàn)象時有發(fā)生，還有些城市的規(guī)劃綠地被挪作它用。近年來大規(guī)模的城市改造工程，使得成年樹木被大量砍伐，砍了栽、栽了砍，造成人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。
2.4 缺乏先進(jìn)的養(yǎng)護(hù)技術(shù)。在城市園林綠化建設(shè)中,現(xiàn)行的一些養(yǎng)護(hù)方法和措施,方法比較單一、技術(shù)含量低、設(shè)備比較落后,養(yǎng)護(hù)人員沒有進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn),業(yè)務(wù)素質(zhì)較低,養(yǎng)護(hù)沒有先進(jìn)的技術(shù),養(yǎng)護(hù)的效果差、效率低。養(yǎng)護(hù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)還有待提高。
2.5管理養(yǎng)護(hù)水平低。忽視了“三分建，七分管”的園林綠化建設(shè)原則，無統(tǒng)一規(guī)范的經(jīng)營管理措施，粗放養(yǎng)護(hù)管理，技術(shù)含量低。該修剪而長期無人修剪、該除草而長期無人除草，致使花園、綠地雜亂無章，病蟲害無人防治，并且許多該間苗的苗木因沒有及時間苗，導(dǎo)致種植密度過大，樹木嚴(yán)重生長不良。單位、居民法制觀念淡薄，城市公用綠地被侵占、花草樹木被攀折、草坪被踩壓、景觀遭毀壞的現(xiàn)象時有發(fā)生。此外，還存在著如城市園林執(zhí)法隊(duì)伍不健全，管理技術(shù)力量薄弱，缺乏景觀造景技術(shù)，管理手段滯后，賞罰不明等問題，這些都是造成城市園林綠化事業(yè)落后于城市發(fā)展、落后于世界先進(jìn)國家水平的主要原因。
三、加強(qiáng)園林養(yǎng)護(hù)管理的措施
3.1建立科學(xué)的管理制度。任何一項(xiàng)工程的展開，都有一套科學(xué)、合理的管理制度為基礎(chǔ)。因此，加強(qiáng)園林綠化工程管理的制度建設(shè)勢在必行。一方面，實(shí)施綠化工程施工報(bào)批程序。任何一個園林綠化工程在施工之前，需要向相關(guān)管理部門申報(bào)審批。管理部門要依照法定程序，嚴(yán)格審查，通過后，方可施工。另一方面，對施工單位實(shí)行招投標(biāo)制。對于達(dá)到一定規(guī)模的園林綠化工程，綠化管理部門必須要求實(shí)行招投標(biāo)制。只有具有綠化工程實(shí)施資質(zhì)的單位，才能允許其市場準(zhǔn)入，利用市場規(guī)律，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，淘汰不合格、能力弱、信譽(yù)差的施工單位，保證施工主體的可靠性。只有有了科學(xué)的管理制度做基礎(chǔ)，才能確保園林綠化工程各個環(huán)節(jié)流暢運(yùn)行，從而保證園林綠化工程質(zhì)量。
3.2 因地制宜做好園林規(guī)劃設(shè)計(jì)。城市園林是一個社會-經(jīng)濟(jì)-自然復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)，不同城市因氣候、綠地條件不同，生長植物種類也不同。因此，依據(jù)城市類型，對城市植物群落進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查研究，探索樹木、花草、野生動物、微生物與環(huán)境的關(guān)系、適應(yīng)性、生存、生長發(fā)育規(guī)律，提出科學(xué)決策，選用合適樹種。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)做到“因地制宜，突出特點(diǎn)，風(fēng)格多樣，量力而行”，尊重當(dāng)?shù)卦械牡匦巍⒌孛病⑺w和生態(tài)群落，盡量采用和保留原有的動植物和微生物，引入植物要與當(dāng)?shù)靥囟ǖ纳鷳B(tài)條件和景觀環(huán)境相適應(yīng)。
3.3加強(qiáng)園林養(yǎng)護(hù)管理理念，首先，園林的養(yǎng)護(hù)應(yīng)遵循全程管理的理念，在園林護(hù)理過程中，要采取科學(xué)、高效的措施，針對綠化植物進(jìn)行園林建設(shè)的全程性護(hù)理，切忌綠化護(hù)理工作有頭無尾，導(dǎo)致綠化資源的浪費(fèi)。其次，園林的養(yǎng)護(hù)應(yīng)充分體現(xiàn)因地制宜的理念。因地制宜是創(chuàng)造園林景觀藝術(shù)的基礎(chǔ)，在養(yǎng)護(hù)管理中貫徹因地制宜的理念，是提高園林養(yǎng)護(hù)水平的重要原則，是構(gòu)建地方特色園林的必然要求。因此，園林綠化的養(yǎng)護(hù)管理，要結(jié)合成本效益原則并充分根據(jù)自然條件，因地制宜地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理。再次，園林的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)貫徹人文生態(tài)理念，園林的養(yǎng)護(hù)應(yīng)適應(yīng)人們的生活審美習(xí)慣，貫徹人文生態(tài)的理念。
3.4抓好園林隊(duì)伍建設(shè)，提高園林隊(duì)伍素質(zhì)。為把綠化工作抓到實(shí)處，真正實(shí)現(xiàn)綠化目標(biāo)要求：一是配備高素質(zhì)綠化專業(yè)隊(duì)伍，按城市園林綠化三級管理辦法規(guī)定，市、區(qū)、街道等三級都應(yīng)配備綠化設(shè)計(jì)、管理人員，對現(xiàn)有的人員，抓緊城市園林綠化專業(yè)人才培訓(xùn)，特別是既懂園林設(shè)計(jì)又懂建筑設(shè)計(jì)的復(fù)合型人才培養(yǎng)；二是各街道組建護(hù)綠小組，督促行人愛護(hù)綠草、樹木；三是加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)工培訓(xùn)，抓緊對園林護(hù)綠人員培訓(xùn)，特別是既能修剪又能造景人才培養(yǎng)，以適應(yīng)養(yǎng)護(hù)的需要；四是推動全民養(yǎng)護(hù)管理，實(shí)行包干分區(qū)，把綠地管護(hù)落實(shí)到單位和個人，實(shí)行獎罰制度，每年拿出一定資金獎勵在養(yǎng)護(hù)管理工作中做得好的部門、單位和個人；對在養(yǎng)護(hù)管理工作中不問不管的部門、單位和個人要進(jìn)行處罰。
綠化養(yǎng)護(hù)人員培訓(xùn)方案范文3
目錄
一、項(xiàng)目概況
二、物業(yè)管理內(nèi)容
三、物業(yè)管理模式
四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度
五、物業(yè)費(fèi)的成本測算
六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)
一、項(xiàng)目概況
1.地理位置
該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
項(xiàng)目
計(jì)量單位
數(shù)值
居住區(qū)規(guī)劃總用地
Hm2
13.23
1.居住區(qū)用地
Hm2
9.87
①住宅用地
Hm2
6.89
②公建用地
Hm2
1.31
③道路用地
Hm2
1.24
④公共綠地
Hm2
0.42
2.其它用地
Hm2
3.36
居住戶數(shù)
戶
1292
居住人數(shù)
人
4134
戶均人數(shù)
人/戶
3.2
總建筑面積
萬m2
19.11
1.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積
萬m2
16.23
①住宅建筑面積
萬m2
14.87
②公建面積
萬m2
1.46
2.大賣場總建筑面積
萬m2
2.88
項(xiàng)目
計(jì)量單位
數(shù)值
①大賣場面積
萬m2
1.17
②擴(kuò)建面積（三層）
萬m2
0.96
③公建面積
萬m2
0.75
地下車庫及人防
萬m2
0.28
3.底層架空面積
萬m2
1.25
住宅平均層數(shù)
層
7.5
人口毛密度
人/hm2
411.1
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
128.5
住宅建筑配套密度（凈）
套/hm2
184.0
住宅建筑面積毛密度
萬m2/hm2
1.496
住宅建筑面積凈密度
萬m2/hm2
2.144
容積率
萬m2/hm2
1.64
停車率
%
50.0
停車位
輛
634
地面停車率
%
8.7
地面停車位
輛
110
住宅建筑凈密度
%
28.5
建筑密度
%
25.6
綠地率
%
40.2
二、物業(yè)管理內(nèi)容
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
三、物業(yè)管理模式
居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個部分。
1、管理方法
1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。
1.2提供共管式服務(wù)。
1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。
1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動化。
1.5啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。
2、運(yùn)作程序
可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。
3、實(shí)施措施
3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。
3.4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。
3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。
3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作
3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。
3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動
4、管理手段
4.1啟動思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機(jī)，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。
4.2執(zhí)行獎懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。
通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進(jìn)工作。
4.3建立激勵機(jī)制，尊重個體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。
4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。
4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強(qiáng)主人公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。
4.6管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。
四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度
1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)
1.1物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖
2、公共管理制度
2.1停車場管理須知
A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。
B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。
C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。
D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。
E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。
F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；同時相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。
2.2衛(wèi)生管理須知
為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：
A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點(diǎn)。
B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。
C、請您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。
D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。
E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖摺Σ仡惖燃彝ノ锲贰Ｒ唤?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。
2.3寵物管理須知
為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：
A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時清除排出的糞便；
B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；
C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；
D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；
E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。
2.4綠化管理須知
A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。
B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護(hù)措施。
C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動。
E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。
F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。
3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）
3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)
A.應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；
B.熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；
C.帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；
D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；
E.鼓勵員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；
F.關(guān)心小區(qū)管委員會建設(shè)，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；
G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；
3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé)
A.負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；
B.負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)；
C.負(fù)責(zé)對本中心員工各類考核；
D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；
E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；
F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)；
G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；
H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進(jìn)；
I.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；
3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)
A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；
B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)；
C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；
D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；
E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。
F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃檢查和監(jiān)督消殺工作；
G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；
3．4保安部主管崗位職責(zé)
A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；
B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；
C、嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；
D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；
E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
三會：會報(bào)火警、會使用消防器材、會處理險(xiǎn)肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。
F、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；
G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時以身作責(zé)，組織處理；
H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；
I、負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。
3．5工程維修部主管職責(zé)
A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；
B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；
C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購；
D、做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；
E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；
F、負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；
G、負(fù)責(zé)員工的考評工作，及時上報(bào)本部門考勤；
H、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；
3．6、服務(wù)中心主管職責(zé)
A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；
B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；
C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理；
D、制定社區(qū)文化活動計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；
E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
F、負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動。
4、人員配置和人員的素質(zhì)要求
jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）
五、物業(yè)費(fèi)的成本測算
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
1.1人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）
人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）
序號
項(xiàng)目
人數(shù)（人）
工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）
總額（元/月）
備注
一
管理人員
6
/
6650.00
1
經(jīng)理
1
2000.00
2000.00
2
經(jīng)理助理
1
1500.00
1500.00
3
財(cái)務(wù)員
1
800.00
800.00
4
維修主管
1
1000.00
1000.00
5
保安主管
1
800.00
800.00
6
保潔主管
1
550.00
550.00
二
普通員工
14
/
9400.00
1
維修員
2
800.00
1600.00
2
保安員
9
600.00
5400.00
3
綠化員
1
500.00
500.00
4
保潔員
2
450.00
900.00
三
合計(jì)
20
/
16050.00
1.2費(fèi)用測算
管理\服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)
工資福利費(fèi)測算表(02)
序號
項(xiàng)目
金額（元/月）
依據(jù)
測算結(jié)果（元/月.M2）
一
基本工資
16050.00
/
二
福利費(fèi)
2407.50
注(1)
暫按15%測算
三
服裝費(fèi)
667.00
注(2)
四
合計(jì)
19124.50
/
注(1)：福利費(fèi)為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險(xiǎn)占工資總額的20%。
注(2)：服裝按年均400元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?/p>
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
2.1采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按800元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。
注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。
2.2公共設(shè)施、設(shè)備所用電為
A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計(jì)12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為：
（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0.60元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時
=2592.00元/月
B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等綜合：1000.00元
C、共計(jì)為：3592.00元
2.3電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按每天15元計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每部每月按50元計(jì)算則為：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵運(yùn)行費(fèi)：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、綠化管理費(fèi)：
小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費(fèi)測算見表（03）
綠化管理測算表（03）
序號
項(xiàng)目
測算依據(jù)
金額（元/月）
測算結(jié)果（元/月.M2）
備注
1
綠化工具費(fèi)
1000元/年
84.00
2
勞保用品費(fèi)
500元/年
42.00
3
綠化用水費(fèi)
400.00
/
4
農(nóng)藥化肥費(fèi)
200.00
5
景觀再造費(fèi)
0.10元/M2.年
200.00
6
合計(jì)
/
926.00
4、清潔衛(wèi)生費(fèi)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（04）
序號
項(xiàng)目
測算依據(jù)
金額（元/月）
測算結(jié)果（元/月.M2）
1
工具購置費(fèi)
300元/人.年
75.00
2
勞保用品費(fèi)
300元/人.年
75.00
3
化糞池清掏費(fèi)
(注1)
/
/
4
垃圾外運(yùn)費(fèi)
1000.00
5
環(huán)境消殺
/
100.00
/
6
合計(jì)
/
1250.00
注(1):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費(fèi)用。
5、保安費(fèi)：
保安費(fèi)測算表（05）
序號
項(xiàng)目
測算依據(jù)
金額（元/月）
測算結(jié)果（元/月M2）
1
裝備費(fèi)
300元/人.年
250．00
2
人身保險(xiǎn)費(fèi)
（暫不計(jì)）
/
/
3
房租費(fèi)
（暫不計(jì)）
/
/
4
聯(lián)建、治安費(fèi)
100元/人.月
1000.00
5
合計(jì)
/
1250.00
6、辦公費(fèi)：（全年開支辦公費(fèi)約3萬元）
月辦公費(fèi)=30000÷12=2500元/月
7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：
固定資產(chǎn)總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：
月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100000÷（12×5年）=1667元/月
8、法定稅費(fèi)：
兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%，則
多層稅費(fèi)=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高層稅費(fèi)=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、利潤：
利潤取10%，則
多層利潤=（30309.5）×10%=3031元/月
小高層利潤=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本匯總表見（06）
管理成本匯總表（06）
序號
項(xiàng)目
金額（元/月）
金額（元/月.平方米）
備注
一
管理成本
1
工資福利費(fèi)
19124.50
2
維修及保養(yǎng)費(fèi)
10092.00
共用照明
3592.00
電梯
5000.00
小高層
水泵
1500.00
小高層
3
綠化管理費(fèi)
926.00
4
清潔衛(wèi)生費(fèi)
1250.00
5
保安費(fèi)
1250.00
6
辦公費(fèi)
2500.00
7
折舊費(fèi)
1667.00
8
法定稅費(fèi)
多層住宅
1688.00
小高層住宅
2050.00
9
利潤
多層住宅
3031.00
小高層住宅
3681.00
10
合計(jì)
多層住宅
35028.5
0.4423
多層：79193萬M2
小高層住宅
42540.5
0.9640
小高層：44127萬M2
六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：
一、基本服務(wù)：
1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；
2、承接項(xiàng)目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；
3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；
4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；
5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情；
6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時間到達(dá)現(xiàn)場；
7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；
8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；
9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。
二、公共服務(wù)
（一）安全管理
10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；
11、監(jiān)控室實(shí)行24小時監(jiān)控；
12、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；
13、小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；
14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；
15、對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；
16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
（二）環(huán)境管理
17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；
18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；
19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；
20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；
21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；
22、定期清除綠地雜草、雜物；
23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；
25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門；
26各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。
27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范；
28、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；
（四）設(shè)施、設(shè)備管理
29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；
30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；
31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；
32、載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行；
33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；
34、路燈、樓道燈完好率不低于80％
35、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；
三、便民服務(wù)
物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)）
類別
編號
項(xiàng)目內(nèi)容
家政服務(wù)
1
代請裝修、裝飾公司
2
代請家教、介紹保姆
3
代租售房屋、代租汽車
4
氣象信息、國內(nèi)外新聞信息
5
組織各種展銷活動
6
無償配備醫(yī)藥急救箱
7
代訂中、西餐
8
代訂牛奶
商務(wù)活動
9
代購車船、飛機(jī)票
10
代訂報(bào)刊、雜志
11
代辦旅游手續(xù)
12
電話留言服務(wù)
13
代訂酒店、客房
禮儀服務(wù)
14
代購代送禮品、鮮花
15
代辦喜事慶典
文化娛樂
服務(wù)
16
提供圖書、音像制品交流
17
開設(shè)棋、牌活動場所
18
開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)
19
組織健身舞晨練隊(duì)
20
開展球類、健身培訓(xùn)
21
開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會
老年服務(wù)
22
建立老年活動組織，開辦老年課堂
23
組織老年聯(lián)誼活動
24
組織健康義診活動
物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)）
類別
編號
項(xiàng)目內(nèi)容
價(jià)格待定
1
瓷磚改造
2
鋪貼普通地磚
3
洗手盆安裝
4
坐便器安裝
5
安裝抽油煙機(jī)
6
安裝分體式空調(diào)
7
安裝熱水器
8
安裝吊燈
9
安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備
10
家用電器檢查、小修
11
換門鎖（材料自備）
12
更換、檢修開關(guān)、插座
13
空調(diào)加氟利昂
14
配鑰匙、修鎖
15
查線、換線
日常維修裝飾服務(wù)
16
自行車、摩托車小修
17
鐘表維修
18
更換燈泡、燈管
19
更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器
20
木門窗維修
21
清洗抽油煙機(jī)
22
清洗空調(diào)過濾網(wǎng)
23
安裝音響與家用電器
24
安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）
25
修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）
26
修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）
27
疏通下水管道
28
修理窗簾、拉窗等（不含材料）
29
修理家具配件
30
內(nèi)墻修理粉刷
31
配木門窗玻璃
家政服務(wù)
32
室內(nèi)整體保潔
33
木地板打蠟
34
看護(hù)病人
35
上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另記）
36
接送小孩上學(xué)
37
家庭綠化盆景造型
38
剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)
39
中、西餐
40
代購、代售二手電腦家私
41
家政培訓(xùn)
42
清潔地毯、沙發(fā)
43
小學(xué)生中餐
44
學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班
45
提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人）
46
為老人讀報(bào),聊天
禮儀服務(wù)
47
特殊安全服務(wù)
48
租售鮮花、盆景
49
代接、代送客人
健康服務(wù)
50
健康檢查
51
建立健康檔案
52
家庭病床
53
兒童保健
54
健身培訓(xùn)
商務(wù)服務(wù)
55
長途電話
56
接發(fā)傳真
57
打字
58
復(fù)印
59
出租商務(wù)洽談室
60
出租會議室
61
租車
62
汽車美容
四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)
序號
指標(biāo)名稱
國家及jz市標(biāo)準(zhǔn)
服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)
服務(wù)質(zhì)量保證措施
01
房屋完好率
98%
99%
制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用
02
房屋零修、急修及時率
99%
100%
急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤
03
維修工程質(zhì)量合格率
100%
100%
分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工
04
保潔率
99%
99．5%
由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生
05
綠化完好率
95%
99%
制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土、無病蟲害現(xiàn)象
06
道路、車場完好率及使用率
95%
99%
制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車場管理制度，責(zé)任落實(shí)到人
07
化糞池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損
08
排水管明暗溝完好率
95%
99%
維修工作依計(jì)劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，達(dá)到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺
09
路燈完好率
95%
98%
維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng)，保持潔凈
10
停車場、自行車棚完好率
98%
99%
每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設(shè)施完好無損
11
公共問題設(shè)施以及小品雕塑完好率
95%
99%
每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修定期按計(jì)劃實(shí)施維修、維護(hù)工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損
12
小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率
年1‰以下
年1‰以下
實(shí)行24小時保安巡視制度，設(shè)立24小時報(bào)警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全
13
消防、智能化設(shè)施完好率
98%
100%
每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保設(shè)施設(shè)備完好無損，各項(xiàng)記錄齊全
14
火災(zāi)發(fā)生率
年1‰以下
年1‰以下
加強(qiáng)防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，并組織強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍
15
違章發(fā)生率
1‰
1‰
建立巡視制度，對區(qū)內(nèi)各類違章通過巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對違章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動使區(qū)內(nèi)居民自覺杜絕違章
16
違章處理率
95%
99%
17
住戶有效投訴率
2‰
1‰
按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
18
住戶投訴處理率
95%
100%
按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
19
管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率
90%
100%
管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有培訓(xùn)制度，培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，保證人員較高的專業(yè)素質(zhì)
20
維修服務(wù)回訪率
95%
99%
建立嚴(yán)格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結(jié)合，業(yè)主滿意、文明服務(wù)
21
居民對物業(yè)管理滿意率
95%
98%
采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)，在日常服務(wù)過程中及時收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強(qiáng)溝通，確保住戶對物業(yè)管理滿意程度
22
檔案建立與完好率
98%
100%
各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全
23
管理費(fèi)收繳率
90%
95%
按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用，做到取之于民、用之于民
七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)
