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公積金貸款免稅規(guī)定范文1

一、繳存職工從住房公積金制度中獲得實(shí)實(shí)在在的益處

住房公積金制度實(shí)施20多年來(lái)，累計(jì)發(fā)放各類住房建設(shè)貸款1500億元，發(fā)放個(gè)人住房貸款3萬(wàn)多億元，為2336萬(wàn)戶家庭解決了基本住房問題，人均住房建筑面積從1991年的14.2平方米，提高到2010年的31.6平方米，城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善。當(dāng)前，住房商品化、市場(chǎng)化已經(jīng)形成，住房公積金制度通過政府免稅，單位補(bǔ)助，個(gè)人積累，職工互助，低存低貸等方式，幫助中低收入家庭通過市場(chǎng)化渠道自行解決基本住房問題，讓繳存職工真正獲益。

（一）國(guó)家、單位、個(gè)人共同積累資金

住房公積金是單位及其職工按月均工資的5%～12%比例，繳存形成的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。一是國(guó)家政策支持，通過行政強(qiáng)制，要求各類單位履行為職工繳存住房公積金的義務(wù)。二是在個(gè)人扣繳一部分的同時(shí)，由單位補(bǔ)貼一部分，共同計(jì)入職工個(gè)人賬戶。短期來(lái)看，企業(yè)為職工繳存住房公積金，增加了成本，但 “安居才能樂業(yè)”，只有留住了人才，才能促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。三是稅收減免，個(gè)人扣繳部分按規(guī)定部分免交個(gè)人所得稅，企業(yè)補(bǔ)貼部份在成本中列支。不同區(qū)域、不同行業(yè)、不同階層之間，由于工資收入和繳存比例的差異，公積金繳存額上存在較大差距。按規(guī)定，對(duì)計(jì)繳基數(shù)超過社平工資3倍的進(jìn)行納稅，高收入者多繳存，可以增大公積金的積累規(guī)模、加快積累速度，使公積金能有更多資源流向中低收入群體，幫助解決住房困難，緩解住房矛盾，也是公積金互的一種體現(xiàn)。

（二）個(gè)人所有，專項(xiàng)提取使用

國(guó)家對(duì)住房公積金給予政策支持和稅收優(yōu)惠，住房公積金雖歸個(gè)人所有，但是在一定的時(shí)期內(nèi)又不完全等同于工資收入，不能由住房公積金所有者任意使用，只能在《住房公積金管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）規(guī)定的范圍內(nèi)專項(xiàng)使用。繳存職工在購(gòu)建房、還房貸、租房時(shí)，可提取個(gè)人賬戶資金用于基本住房消費(fèi)。職工工作發(fā)生變動(dòng)或生活特別困難時(shí)，可以提取賬戶余額或轉(zhuǎn)移到新單位。達(dá)到法定退休年齡時(shí)，繳存職工可以一次性提取賬戶本息余額，作為養(yǎng)老補(bǔ)充。

（三）互方式為職工解決基本住房需求提供低息貸款支持

繳存職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以申請(qǐng)個(gè)人公積金貸款，貸款利率低于同期限商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率2.05～2.4個(gè)百分點(diǎn)。繳存職工通過個(gè)人公積金貸款購(gòu)房，節(jié)約了貸款利息支出，以當(dāng)前貸款余額2萬(wàn)億測(cè)算，每年可為公積金貸款職工減少利息支出400多億元。另外，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，繳存職工利用住房公積金貸款購(gòu)房還獲得了房?jī)r(jià)增值的收益，這筆賬沒記在公積金的賬面上，卻記在老百姓的心頭上。

商業(yè)銀行在資金緊張時(shí)，往往會(huì)提高貸款利率或貸款門檻，來(lái)壓縮甚至停辦個(gè)人住房貸款。與商業(yè)銀行的逐利性不同，住房公積金貸款始終堅(jiān)持“應(yīng)貸盡貸”，通過差別化的貸款政策，抑止投資性或投機(jī)性購(gòu)房行為，主要幫助中低收入繳存職工解決基本住房需求。以武漢市2012年的數(shù)據(jù)為例，按繳存住房公積金額度對(duì)繳存人群以高、中、低三檔分類，設(shè)定排名前20%的人群為繳存金額較高的“高繳”人群，其月繳存額占繳存總額的46.8%，占貸款總戶數(shù)的21.6%，貸款金額的26.9%；排名后20%的人群為繳存金額較低的“低繳”人群，其月繳存額占繳存總額的4.6%，占貸款總戶數(shù)的10.9%，貸款金額的7.3%；其余為“中繳”人群，月繳交額占繳存總額的48.6%，占貸款總戶數(shù)的67.5%，貸款金額的65.8%。“中繳”、“低繳”人群相加，其繳存金額為53%，但其貸款總戶數(shù)和金額占近80%。而且，武漢市2011年1月到2012年7月的新增公積金個(gè)人住房貸款中，購(gòu)房面積在120平方米以下的約占貸款戶數(shù)的90.4%，其中90平方米以下的占48.9%，重點(diǎn)支持了職工的基本住房需求。

二、住房公積金制度在維護(hù)繳存職工利益方面存在的問題

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和住房形勢(shì)的變化，住房公積金制度與職工在解決住房問題上的期望還有一定的差距，在運(yùn)行管理上，還存在一些不科學(xué)、不合理，與職工利益不相符合的方面。

（一）保障方式單一

住房公積金主要是通過提取和貸款支持職工購(gòu)房。但住房市場(chǎng)建立后，隨著商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，職工的住房需求也日益多元化，單一的住房保障方式越來(lái)越不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求。買得起住房的繳存職工，可以獲得低利率的貸款；沒有能力購(gòu)房的中低收入繳存職工，難以享受到制度支持。

（二）增值收益分配不合理

《條例》規(guī)定，住房公積金運(yùn)行管理不以盈利為目的，增值收益扣除住房公積金管理費(fèi)用和貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金后的余額，無(wú)償上繳城市人民政府，作為廉租房建設(shè)補(bǔ)充資金，已累計(jì)上繳700多億元。理論上，住房公積金制度應(yīng)實(shí)現(xiàn)全覆蓋，廉租房的享受群體也應(yīng)是繳存職工。但廉租房的實(shí)際保障對(duì)象中繳存職工很少，占比不到2%。隨著增值收益越來(lái)越多，無(wú)償上繳的做法，不符合權(quán)責(zé)匹配原則，不利于住房公積金的保值增值，不利于維護(hù)繳存人的權(quán)益，也不利于制度的循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。

（三）區(qū)域間使用結(jié)構(gòu)不平衡

扣除個(gè)人貸款、國(guó)債等使用后，全國(guó)結(jié)余住房公積金9000多億，以全國(guó)設(shè)區(qū)城市中心和行業(yè)分中心近500家計(jì)算，平均每家結(jié)余約20億元，與其他單位、行業(yè)的貨幣資產(chǎn)一樣，除了現(xiàn)金，只能存放商業(yè)銀行。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、貸款需求情況等差異，不同區(qū)域、不同城市的住房公積金使用狀況很不平衡。一方面，一些西部城市使用率很低，結(jié)余資金閑置在商業(yè)銀行，資金貶值嚴(yán)重，資金存儲(chǔ)的廉政風(fēng)險(xiǎn)隱患大。另一方面，東中部城市出現(xiàn)資金流動(dòng)性不足，貸款輪侯的現(xiàn)象，今年7月，武漢市本級(jí)的個(gè)貸率達(dá)到98.46%，需要想法設(shè)法融通資金，保障繳存職工的公積金基本住房貸款權(quán)益。

（四）行業(yè)省直機(jī)構(gòu)調(diào)整不到位

石油、石化、煤炭、電力、鐵路等行業(yè)和省直管理機(jī)構(gòu)，名義上作為設(shè)區(qū)城市公積金中心的分中心，但實(shí)際上資金單獨(dú)管理，不符合國(guó)務(wù)院的要求，沒有與設(shè)區(qū)城市統(tǒng)一決策、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一制度、統(tǒng)一核算。這些分中心規(guī)模較小，管理服務(wù)水平不高，少數(shù)還沒有發(fā)放個(gè)人住房貸款，甚至存在住房公積金和生產(chǎn)資金混存混用的現(xiàn)象，損害了繳存職工的利益。目前，鐵路系統(tǒng)的住房公積金機(jī)構(gòu)已基本移交設(shè)區(qū)城市統(tǒng)一管理。需要國(guó)務(wù)院下定決心，加大分支機(jī)構(gòu)調(diào)整力度，理順管理體制。

三、以實(shí)現(xiàn)繳存職工利益最大化為目標(biāo)進(jìn)一步完善住房公積金制度

住房公積金制度是中國(guó)特色的住房制度，與其他住房保障方式相比，是把住房保障與市場(chǎng)化結(jié)合最為緊密的制度設(shè)計(jì)。20多年的實(shí)踐證明，住房公積金制度是我國(guó)住房保障體系中不可或缺的組成部分，是符合中國(guó)國(guó)情的政策性住房金融制度。當(dāng)前存在的問題，不是公積金制度本身的問題，應(yīng)立足實(shí)現(xiàn)繳存職工利益最大化，通過調(diào)整政策和加大執(zhí)行力度來(lái)進(jìn)行完善，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

（一）最大限度的“應(yīng)貸盡貸”

住房公積金制度的第一要?jiǎng)?wù)是對(duì)符合貸款條件的職工“應(yīng)貸盡貸”。通過公積金個(gè)人貸款解決住房困難，緩解住房矛盾，既避免了結(jié)余資金沉淀銀行所導(dǎo)致的貨幣貶值，又實(shí)現(xiàn)了職工住房公積金和購(gòu)置房產(chǎn)升值的雙重保值增值，最大限度地維護(hù)了繳存職工的切身利益。應(yīng)該建立全國(guó)性的住房公積金資金調(diào)劑平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)城市間的資金相互融通，解決資金使用結(jié)構(gòu)失衡，流動(dòng)性過剩和流動(dòng)性緊張并存的局面，提高總體使用效率。同時(shí)，所在城市的財(cái)政拿走了增值凈收益，就有義務(wù)維護(hù)住房公積金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，在職工貸款需求旺盛，資金流動(dòng)性不足時(shí)，提供資金拆借或支持貼息貸款，幫助實(shí)現(xiàn)“應(yīng)貸盡貸”。

（二）開展公積金個(gè)人住房貸款證券化

資產(chǎn)證券化被稱為是近 30年來(lái)世界金融領(lǐng)域最重大、發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新和金融工具。住房公積金貸款周期長(zhǎng)（最長(zhǎng)30年），資產(chǎn)規(guī)模大（占到住房公積金總資產(chǎn)的2/3），嚴(yán)重影響了住房公積金的流動(dòng)性和資金效率。公積金貸款收益穩(wěn)定、資產(chǎn)質(zhì)量高、信用好，最具備資產(chǎn)證券化的條件，建議國(guó)家相關(guān)部門同意開展公積金個(gè)人住房貸款證券化試點(diǎn)，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)，增加流動(dòng)性，提高資金運(yùn)作效率。

（三）投資購(gòu)建公租房

住房公積金投資公租房，提供給中低收入繳存職工，既可以完善制度功能，滿足不同層次住房需求，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，也可以優(yōu)化公積金中心資產(chǎn)結(jié)構(gòu)配置，促進(jìn)住房公積金保值增值?？梢圆扇煞N方式：第一，住房公積金在滿足提取和貸款需求，留足備付金的前提下，直接投資建設(shè)公租房；第二，利用住房公積金充足的現(xiàn)金流，可以采取“以房養(yǎng)老，反向抵押”的方式，在老舊社區(qū)收購(gòu)一部分房屋用作公租房，既擴(kuò)大了公租房房源，又作為基本養(yǎng)老的補(bǔ)充，改善了養(yǎng)老水平，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”。

（四）提高個(gè)人賬戶存款利率

目前，公積金中心按當(dāng)年繳存的住房公積金按活期存款利率，上年結(jié)轉(zhuǎn)的按3個(gè)月定存利率，給繳存職工結(jié)計(jì)利息，職工存款利率偏低。根據(jù)增值收益水平，適當(dāng)提高存款利率，可以增加個(gè)人賬戶積累，緩解不貸款職工的資產(chǎn)貶值損失，吸引更多的人參與住房公積金制度。

公積金貸款免稅規(guī)定范文2

影響住房公積金使用

效率提高的因素

復(fù)雜的辦理程序。部分地區(qū)的房產(chǎn)管理部門不能有效評(píng)估房產(chǎn)，房產(chǎn)抵押的評(píng)估工作難以順利實(shí)施，在很大程度上限制了個(gè)人公積金貸款的余額，致使住房公積金的使用受阻，影響中低收入者的利益。利用住房公積金辦理貸款買房，需要花費(fèi)較長(zhǎng)的審批時(shí)間，手續(xù)辦理程序十分復(fù)雜，并且房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公積金貸款買房者缺乏服務(wù)熱情，從而降低大眾使用公積金買房的熱情，影響住房公積金的使用效率。

信貸受地域的限制。不同地區(qū)的管理中心運(yùn)作觀念、職工購(gòu)房取向、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況、發(fā)展水平、貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與貸款管理等都不盡相同，導(dǎo)致住房公積金在不同地區(qū)個(gè)人貸款發(fā)放方面也有所不同，出現(xiàn)區(qū)域性的不平衡發(fā)展。住房公積金的運(yùn)作方式相對(duì)單一且封閉，基本是行業(yè)內(nèi)采取封閉式的運(yùn)行來(lái)進(jìn)行使用與收集，嚴(yán)重限制了資本市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的共性管理?？梢哉f，這種地域性的局限會(huì)使住房公積金跨省貸款存在很大的難度，降低公積金的使用效率。

覆蓋面小。由于居民沒有全面認(rèn)識(shí)和理解住房公積金制度，對(duì)住房公積金低貸低存的計(jì)算方法不了解，繳存的收益相對(duì)較低，導(dǎo)致居民繳納住房公積金的主動(dòng)性與積極性不高。當(dāng)前我國(guó)《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：職工與住房公積金管理中心有權(quán)督促單位為職工設(shè)立住房公積金賬戶，并且職工有足額與正常繳存住房公積金的義務(wù)。但是有些農(nóng)民工與小微企業(yè)職工等低收入人群沒有繳存住房公積金，致使其不能申請(qǐng)住房公積金貸款，無(wú)法享受制度帶來(lái)的便利，住房需求得不到滿足。

提高住房公積金使用

效率的策略

適當(dāng)簡(jiǎn)化使用程序。為了提高住房公積金的使用效率，需要加強(qiáng)金融部門與公積金管理部門之間的協(xié)作配合，對(duì)公積金購(gòu)房與辦理貸款的流程加以適當(dāng)簡(jiǎn)化，構(gòu)建重點(diǎn)突出與程序簡(jiǎn)明的貸款買房落實(shí)及審查制度，從而減少手續(xù)審批的時(shí)間與環(huán)節(jié)，促進(jìn)公積金使用效率的提高。另外，公積金管理部門需要合理運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，以此實(shí)現(xiàn)信息與資源的共享，強(qiáng)化溝通交流的順暢，有效解決住房公積金貸款人員的相關(guān)問題，為其提供快捷全面的服務(wù)。同時(shí)部門工作人員需要具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，為公積金的運(yùn)營(yíng)做出自身的貢獻(xiàn)，使貸款買房者真正使用住房公積金，提高公積金的使用效率。當(dāng)然住房公積金的使用政策應(yīng)傾向于低收入者，對(duì)無(wú)用限制與不合理收費(fèi)加以取消，減輕貸款買房者的壓力。

科學(xué)調(diào)整信貸政策。對(duì)于住房公積金而言，其信貸政策會(huì)隨居民收入的變化而變化，影響資金的融資功能與使用期限，因此可適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限來(lái)保證信貸的平衡。政府需要將自身的作用加以充分發(fā)揮，通過免稅的形勢(shì)來(lái)科學(xué)調(diào)整融資，也可提供低于市場(chǎng)平均水平的利率為貸款買房者提供貸款，政府承擔(dān)其中產(chǎn)生的利息差額，或者是鼓勵(lì)住房?jī)?chǔ)蓄達(dá)到一定數(shù)額的人。這樣能夠結(jié)合居民的實(shí)際需求來(lái)調(diào)整信貸政策，實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠政策與利率的靈活性，有效保障職工的利益。

加強(qiáng)歸集擴(kuò)面。社會(huì)保障部門與人力資源部門應(yīng)在《勞動(dòng)合同》中納入繳存住房公積金，并在住房公積金制度中納入非公企業(yè)職工，鼓勵(lì)具有穩(wěn)定收入的個(gè)體工商戶與務(wù)工人員等加入住房公積金體系，對(duì)這些人員的權(quán)益加以充分保障，擴(kuò)大公積金制度的收益人群。同時(shí)國(guó)家可以將住房公積金應(yīng)用于公租房與保障房等方面的建設(shè)，構(gòu)建系統(tǒng)完整的貸款回收體系及渠道，利用專戶設(shè)置形式來(lái)強(qiáng)制性監(jiān)督貸款資金，從而全面把控風(fēng)險(xiǎn)，有效解決低收入群體的住房問題。

公積金貸款免稅規(guī)定范文3

關(guān)鍵詞：住房公積金；問題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-01

根據(jù)我國(guó)對(duì)實(shí)施住房公積金制度的初衷來(lái)看，它不僅有利于轉(zhuǎn)變住房的分配制度，將住房的實(shí)物分配通過住房公積金的形式轉(zhuǎn)變成貨幣資金分配，還有利于住房資金的累積與周轉(zhuǎn)，可以逐步形成以國(guó)家、集體和個(gè)人共同承擔(dān)對(duì)解決住房問題的管理機(jī)制。就當(dāng)下而言，雖然我國(guó)的住房公積金制度已經(jīng)基本步入了規(guī)范化的軌道，也取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，在一定程度上也實(shí)現(xiàn)了住房公積金的安全、增值和保值。但是，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷更新與進(jìn)步，在住房公積金制度的發(fā)展過程中還是存在著一些問題。

一、我國(guó)在住房公積金制度中存在的問題

住房公積金制度作為我國(guó)職工社會(huì)保障體系里的重要組成部分和貨幣化分配的重要資金來(lái)源，它在很多方面都發(fā)揮了非常重要的作用。但是，由于受到社會(huì)中各種因素的影響，我國(guó)住房公積金制度在發(fā)展的過程中還是存在著一些問題。

（一）住房公積金在歸集方面存在的問題

1.我國(guó)對(duì)住房公積金的籌集相對(duì)比較困難，其社會(huì)覆蓋面并不大。所以，就住房公積金社會(huì)的覆蓋面而言，它還有不斷擴(kuò)大的規(guī)模，還有待提高。

2.我國(guó)建立住房公積金制度的初衷是通過對(duì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定住房資金的建立與累積，發(fā)揮資金之間周轉(zhuǎn)、互助的性能，解決廣大中、低收入者的住房問題。同時(shí)，住房公積金貸款是政策性的貸款，可以通過低息和免稅等各種優(yōu)惠政策來(lái)減輕職工的房貸壓力，從而有效的提高廣大中、低收入者改善住房的能力。但是，由于我國(guó)大量的下崗員工與小型私營(yíng)企業(yè)的員工以及中、低收入者都因?yàn)榫蜆I(yè)狀況而未建立或者建立不繳存住房公積金，所以使住房公積金建立的根本目的與實(shí)際覆蓋率之間存在著很大的矛盾。

3.近幾年來(lái)，隨著全國(guó)各地城市房地產(chǎn)價(jià)格的不斷提升，住房消費(fèi)在人民消費(fèi)中的占比也開始越來(lái)越高。而我國(guó)各地實(shí)施的10%左右的公積金繳存率明顯低于居民住房支出占家庭收入的比例，所以，住房公積金繳存率的偏低與繳存率的單一使得公積金的效果大打折扣。

（二）住房公積金在管理方面存在的問題

1.住房公積金管理在執(zhí)法上的困境

我國(guó)頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》（簡(jiǎn)稱）是住房公積金關(guān)于行政執(zhí)法的法律依據(jù)。雖然在2002年3月國(guó)務(wù)院又對(duì)該《條例》作了進(jìn)一步修改，但是在條例中關(guān)于部分內(nèi)容的細(xì)化程度不夠、可操作性不強(qiáng)等問題還是存在著，以致于在執(zhí)法過程中的行為隨意、不規(guī)范等狀況時(shí)有發(fā)生，從而也大大降低了執(zhí)法的效率和信度。

2.住房公積金缺乏安全保障

住房公積金的大量累積會(huì)給公積金帶來(lái)很大的安全隱患，以致于有些資金被非法擠占、挪用。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，住房公積金用于修建大樓、實(shí)業(yè)投資以及證券投資都已經(jīng)造成了住房公積金大量的呆賬、滯賬、壞賬等相關(guān)問題，使住房公積金無(wú)法得到安全保障和合理的運(yùn)用。

二、解決住房公積金問題的相關(guān)對(duì)策、建議

就我國(guó)目前關(guān)于住房公積金中存在的問題，結(jié)合我國(guó)最新國(guó)情與當(dāng)下實(shí)際情況分析得出，應(yīng)該從以下的幾個(gè)方面入手：

（一）制定合理的住房公積金繳存單

由于住房公積金的繳存率涉及到企業(yè)、政府、職工三方的利益關(guān)系，而我國(guó)對(duì)工資制度的改革還處于不斷完善的階段，地區(qū)與地區(qū)之間、城市與城市之間、單位與單位之間都存在著很大的差異。所以，在這樣的前提下，就必須要充分考慮到職工的收入水平與基本消費(fèi)，在職工家庭合理的住房消費(fèi)支出以外來(lái)確定其住房公積金的個(gè)人繳存率。

（二）提高公積金的存款利率，促進(jìn)員工繳存的積極性

為了提高職工對(duì)住房公積金繳存的積極性，我國(guó)應(yīng)該適當(dāng)?shù)奶岣邔?duì)住房公積金的存款利率，可借鑒新加坡關(guān)于住房公積金儲(chǔ)存的檢驗(yàn)來(lái)將住房公積金的存款率逐步與市場(chǎng)儲(chǔ)存利率水平接軌。

（三）規(guī)范資金的投向與運(yùn)行，提高資金的使用效率

根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定而言，其管理中心是不以盈利為目的的獨(dú)立事業(yè)單位，應(yīng)該嚴(yán)格按照管理與運(yùn)用運(yùn)用的分離原則開展工作。嚴(yán)厲禁止由住房公積金管理中心直接發(fā)放貸款，堅(jiān)持?？顚Ｓ玫脑瓌t。同時(shí)住房公積金管理中心還要在保證政策性支付的前提條件下編制住房公積金的使用規(guī)劃，按照相關(guān)政策規(guī)定來(lái)將住房公積金首先用于職工的住房消費(fèi)貸款，然后才是用于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的貸款投資，最后才用于對(duì)住房公積金的商業(yè)性投資，堅(jiān)決打擊用于高風(fēng)險(xiǎn)投資或其他的非法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以此來(lái)提高住房公積金的使用效率。

三、結(jié)束語(yǔ)

住房公積金的制度是關(guān)系到人民群眾利益的大事，只有不斷強(qiáng)化對(duì)住房公積金制度的改革與完善，讓人們得到切實(shí)的好處，這樣才能得到廣大群眾的支持與擁護(hù)，才會(huì)積極主動(dòng)的要求企業(yè)加入住房公積金，其資金才會(huì)不斷的增加，住房公積金制度才能得到穩(wěn)定快速的發(fā)展，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡秀芬.當(dāng)前住房公積金管理存在的問題與對(duì)策[J].理論學(xué)習(xí)，2009（03）：39-40.

[2]羅曉華.住房公積金財(cái)務(wù)管理存在的問題及其對(duì)策[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2012（18）：170.

公積金貸款免稅規(guī)定范文4

（大唐陜西發(fā)電有限公司灞橋熱電廠，陜西 西安 710038）

【摘　要】作為我國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展的重大舉措，住房公積金制度是實(shí)現(xiàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的保障，同時(shí)也能夠?qū)崿F(xiàn)職工在支付能力上的不斷提高。住房公積金的發(fā)展暴露了非常多的問題，諸如，資金沉淀非常大、資金的保值和增值比較難，對(duì)于中低收入者的傾斜效率比較低等。本文首先分析我國(guó)住房公積金使用效率低下的原因來(lái)進(jìn)行分析，進(jìn)而針對(duì)問題來(lái)提出針對(duì)性的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞 住房公積金；使用效率；措施

0　引言

作為一種長(zhǎng)期的住房?jī)?chǔ)備資金，住房公積金是通過職工工資的定期存儲(chǔ)來(lái)實(shí)現(xiàn)的一種住房保障。而住房公積金發(fā)展的一個(gè)最大的優(yōu)點(diǎn)就是其低效率的特點(diǎn)，但是，由于住房的公積金貸款相對(duì)于房地產(chǎn)的貸款余額與居民購(gòu)房貸款來(lái)說，比重比較下，這就需要通過相關(guān)對(duì)策的解決來(lái)實(shí)現(xiàn)使用效率的不斷提高。

1　我國(guó)住房公積金使用效率低下的原因分析

1.1　貸款的地域局限性

由于受到了不同地區(qū)的不同發(fā)展水平、不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、不同地區(qū)的職工購(gòu)房的取向、不同地區(qū)的管理中心運(yùn)作觀念上的不同以及不同的貸款管理和風(fēng)險(xiǎn)上的防范等多方面因素的影響，住房公積金在不同的地區(qū)個(gè)人貸款的發(fā)放也存在很大的差異，在全國(guó)呈現(xiàn)出一種區(qū)域性的不平衡發(fā)展。公積金總體是呈現(xiàn)一種封閉而單一的運(yùn)作方式，也就是說，住房公積金無(wú)論是收集還是使用都是在地方或者是行業(yè)內(nèi)采取封閉式的運(yùn)行[1]。但是這樣的運(yùn)作方式使得其與金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的發(fā)展都受到了非常大的限制，在內(nèi)部的運(yùn)行過程中也不能夠?qū)崿F(xiàn)共性的資產(chǎn)管理，最終實(shí)現(xiàn)資金在縱向與橫向之間的一種流動(dòng)同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了一種規(guī)模上的變化。這種發(fā)展的地域性限制，使得全國(guó)內(nèi)的發(fā)展在跨省間的貸款存在很大的問題，這種地方間溝通不暢的方式使得效率受到非常大的影響。

1.2　增值渠道的局限性

在業(yè)務(wù)的開展過程中，通過業(yè)務(wù)活動(dòng)中產(chǎn)生的收入與其支出之間所產(chǎn)生的差額也就是住房公積金實(shí)際上的增值收益。住房的公積金其主要受益是來(lái)自銀行對(duì)于公積金存款所產(chǎn)生的利潤(rùn)上的收入以及個(gè)人在住房款的發(fā)放中的利息再加上國(guó)家在債券方面的利息收入等等。公積金的管理者通過支出降低或者是收入增加的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)增值收益方面的最大化。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查顯示，自2007年開始，住房公積金的增值收益一直呈現(xiàn)出降低的趨勢(shì)。這主要是由于公積金沒有充分的開發(fā)增值渠道，進(jìn)而導(dǎo)致渠道單一，而銀行利率的逐年下調(diào)以及個(gè)人貸款收入的降低使得公積金的增值數(shù)額逐年的降低。此外，通過住房公積金來(lái)購(gòu)買的國(guó)債在數(shù)額方面出現(xiàn)逐漸的劍俠，而高利率的國(guó)債已經(jīng)開始陸續(xù)的到達(dá)了兌付的實(shí)踐，因此國(guó)債的利率增值空間非常的窄。再加上高利率的通貨膨脹使得住房的公積金在保值方面都存在非常大的問題。

1.3　不能有效地為中低收入者提供利益

住房公積金設(shè)立的目的是借助社會(huì)性的融資方式來(lái)解決城鎮(zhèn)居民的“買房難”的問題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定與公平。事實(shí)上，住房公積金制度在設(shè)計(jì)上的巨大缺陷使得低收入的居民并沒有真正的享受到公積金帶來(lái)的福利，甚至還導(dǎo)致不同社會(huì)群體在收入上的差距逐漸的拉大 [2]。隨著人們收入上的差距不斷的加大使得住房公積金的弊端也逐漸的顯露出來(lái)。收入相對(duì)較高的團(tuán)體具有比較穩(wěn)定的貸款償還能力，因此對(duì)于低息的住房公積金貸款承受能力比較強(qiáng)；反過來(lái)，低收入的人群在繳存的比例上和技術(shù)上都是非常的低，因此沒有辦法享受住房公積金的貸款所帶來(lái)的低息優(yōu)惠。

1.4　手續(xù)繁瑣、審批時(shí)間長(zhǎng)

公積金的相關(guān)管理部門，由于帶有強(qiáng)制性色彩的服務(wù)以及貸款的復(fù)雜條件以及程序使得人們對(duì)于貸款非常的失望。此外，地方性的房產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)的抵押和評(píng)估等問題上存在非常多的障礙設(shè)置，這就使得公積金的個(gè)人可貸款余額以及規(guī)模方面都受到了非常大的限制。在加上審批的時(shí)間長(zhǎng)并且程序非常的繁雜，因此建筑開發(fā)商對(duì)于住房公積金的貸款也沒有很大的興趣，其更加的傾向于資金周轉(zhuǎn)速度更快的銀行貸款。

2　提高住房公積金使用效率的對(duì)策

2.1　調(diào)整信貸政策

作為一項(xiàng)具有長(zhǎng)期性的互助儲(chǔ)備基金單位，住房公積金的信貸政策隨著居民在收入上的變化而產(chǎn)生影響，同時(shí)對(duì)于資金的使用期限和融資功能方面也具有十分重要的影響。面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，可以通過貸款期限的現(xiàn)場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)信貸方面的平衡。政府也需要發(fā)揮其重要的作用，借助免稅的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資上的調(diào)整；或者是通過提供低于市場(chǎng)平均水平的利率來(lái)為購(gòu)買住房的人提供貸款，而其中產(chǎn)生的利息差額則需要由政府來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償；還可以利用諸如抵押貸款類的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)來(lái)為購(gòu)房者提供足夠的保障；也可以對(duì)于住房?jī)?chǔ)蓄達(dá)到一定數(shù)額的人來(lái)給予一定的鼓勵(lì)。綜合各種各樣的方式，我國(guó)需要根據(jù)現(xiàn)今的發(fā)展情況來(lái)實(shí)現(xiàn)信貸政策上的調(diào)整，根據(jù)居民在需求上的不同來(lái)實(shí)現(xiàn)利率與優(yōu)惠政策上的靈活性，最終實(shí)現(xiàn)職工在利益上的保障。

2.2　結(jié)合實(shí)際情況，擴(kuò)大使用范圍

在公積金的制度上規(guī)定，公積金可以在其退休是進(jìn)行一次性的提取或者是當(dāng)其產(chǎn)生重大疾病是也可以實(shí)現(xiàn)資金的提取，這就使得公積金逐漸的轉(zhuǎn)變了其形成，從過去住房制度上的保障轉(zhuǎn)變成了一種職工養(yǎng)老、住房解決以及醫(yī)療保障為一體的一種綜合性的社會(huì)保障制度。自從2009年，國(guó)家相關(guān)會(huì)議上表決同意住房公積金可以應(yīng)用到保障房以及公租房方面的建設(shè)，這樣就能夠在一定的程度上實(shí)現(xiàn)了低收入的人員在住房問題的解決。從近幾年的發(fā)展來(lái)看，由于保障房以及公租房方面的建設(shè)和監(jiān)管的力度不到導(dǎo)致了貸款的回收難度不斷的加大。針對(duì)這樣的問題就需要建立一套完整嚴(yán)格的貸款回收的渠道和體系，通過專戶的設(shè)置來(lái)實(shí)現(xiàn)貸款資金上的強(qiáng)制性監(jiān)管，最終實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)上的全力把控。

2.3　利用政策性金融向中低收入群體傾斜

國(guó)家需要發(fā)揮其宏觀調(diào)控的重要作用，注重住房公積金的改革，通過相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)存繳上限的嚴(yán)格把控，同時(shí)還需要不斷的規(guī)范與控制住房公積金在存繳上的行為，最大程度上實(shí)現(xiàn)公平與公正。在住房公積金的貸款上還需要注重對(duì)于中低收入人群的優(yōu)惠政策的把握，通過貸款在條件和額度上的放寬來(lái)實(shí)現(xiàn)效率的不斷提高，同時(shí)還需要設(shè)計(jì)一套更加具有針對(duì)性的貼息、低息以及低首付等融資產(chǎn)品的建設(shè)，為中低收入的家庭提供足夠的保障，實(shí)現(xiàn)其在家庭購(gòu)房融資需求上的滿足?？偠灾?，在政策的制定上，需要針對(duì)中低收入的家庭作為公積金發(fā)展的主線，通過中低收入群體在住房上的解決來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平性與公正性的提高。

2.4　簡(jiǎn)化貸款條件和程序

公積金貸款手續(xù)由于條件嚴(yán)格、程序繁瑣使得人們對(duì)于其期待率非常的高，為了能夠?qū)崿F(xiàn)公積金使用效率的不斷提高，就需要貸款手續(xù)方面的不斷簡(jiǎn)化來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)業(yè)務(wù)流程的規(guī)范以及相關(guān)審貸制度的規(guī)范，通過在審批過程中環(huán)節(jié)的簡(jiǎn)化來(lái)實(shí)現(xiàn)工作效率的不斷提高。還可以通過各個(gè)部門以及環(huán)節(jié)之間的聯(lián)網(wǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)資源和信息的共享，進(jìn)而提高溝通的通暢性，為貸款人員帶來(lái)更大的便利以及更加愛便捷的服務(wù)。在政策的考量上也要向中低收入的家庭傾斜，通過不合理的收費(fèi)或者是限制上的取消來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)放量的不斷擴(kuò)大，進(jìn)而不斷的減輕借款人的負(fù)擔(dān)。此外，還需要不斷的增強(qiáng)相關(guān)的服務(wù)意識(shí)，通過宣傳以及服務(wù)質(zhì)量的加強(qiáng)以及管理規(guī)范性以及業(yè)務(wù)創(chuàng)新性之間的關(guān)系把握來(lái)實(shí)現(xiàn)住房公積金運(yùn)營(yíng)效率以及服務(wù)水平的不斷提高。

3　結(jié)論

住房公積金的發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)內(nèi)需的擴(kuò)大具有十分重要的作用，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)公積金政策的有效利用來(lái)為購(gòu)房人實(shí)（下轉(zhuǎn)第303頁(yè)）（上接第304頁(yè)）現(xiàn)負(fù)擔(dān)的逐漸減輕，通過住房公積金在使用效率的不斷增強(qiáng)來(lái)實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)，最終實(shí)現(xiàn)一種針對(duì)中低收入而進(jìn)行的一種住房機(jī)制的建設(shè)，最終實(shí)現(xiàn)政策發(fā)展效率的不斷提高。

參考文獻(xiàn)

公積金貸款免稅規(guī)定范文5

    關(guān)鍵詞:住房抵押貸款證券化;金融環(huán)境;環(huán)境建設(shè)

    一、引言

    房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。住房抵押貸款是其重要和主要的組成部分。住房抵押貸款證券化是20世紀(jì)60年代末產(chǎn)生于美國(guó)的一種金融創(chuàng)新制度,是指商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放住房抵押貸款后,將所持有抵押貸款債權(quán)出售給一家特殊目的機(jī)構(gòu)(Special Purpose Vehicle,SPV),然后由該機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行抵押貸款支持證券(Mortgage Backed Security,MBS)的行為。住房抵押貸款證券化主要通過抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn),實(shí)現(xiàn)證券化的核心在于真實(shí)出售和破產(chǎn)隔離。

    二、推進(jìn)我國(guó)住房抵押貸款證券化的現(xiàn)實(shí)意義

    (一)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的意義

    抵押貸款證券化不僅可以控制、轉(zhuǎn)移和分散金融風(fēng)險(xiǎn),而且可以提高銀行資本充足率。

    (二)豐富投資工具,拓寬投資渠道

    抵押貸款的證券化為資本市場(chǎng)提供了新型的交易工具,促進(jìn)了儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)換,活躍了資本市場(chǎng)的交易。值得注意的是,住房抵押貸款中的純利息證券是良好的對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的工具,這也為投資者提供了投資組合的選擇。

    (三)調(diào)節(jié)資金余缺,優(yōu)化資源配置

    住房抵押貸款證券化通過降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),解決期限錯(cuò)配問題,可以使資金達(dá)到更合理的配置,有利于盈余方進(jìn)行投資,短缺方進(jìn)行融資,從而使資源得到合理利用,實(shí)現(xiàn)兩者的雙贏。

    (四)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng),刺激有效需求

    住房抵押貸款的證券化有效地把房地產(chǎn)業(yè)和資本市場(chǎng)聯(lián)結(jié)起來(lái),從而把居民和機(jī)構(gòu)多余的資金間接地導(dǎo)入房地產(chǎn)市場(chǎng),增加了住房建設(shè)資金,增強(qiáng)了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,從而取得更多的資金投入到住房開發(fā)與消費(fèi)信貸。資金來(lái)源的增多使得房地產(chǎn)抵押貸款的籌資成本降低。一方面降低了房地產(chǎn)商的開發(fā)成本,增加了有效供給;另一方面提高了居民的支付能力,刺激有效需求。

    (五)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

    住房抵押貸款證券一起風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定而具有較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力,從而可以有效刺激投資需求。同時(shí)通過把部分房地產(chǎn)開發(fā)貸款證券化,盤活存量資產(chǎn),又可以取得新的房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金,創(chuàng)造新的投資需求。此外,住宅建設(shè)投資還可使50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)按1.5到2的產(chǎn)值彈性乘數(shù)增大。所以,住房抵押貸款證券化最終可以從

    投資與消費(fèi)兩個(gè)方面拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。多方主體的介入也有利于防地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分散。

    三、我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的選擇模式

    (一)表內(nèi)模式

    表內(nèi)模式是指住房抵押貸款資產(chǎn)仍留在發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表上,由發(fā)起人以這部分信貸資產(chǎn)所構(gòu)建的資產(chǎn)組合支持自己發(fā)行MBS證券。為了能更好地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離,發(fā)起人往往將這部分住房抵押貸款資產(chǎn)委托給信托機(jī)構(gòu),設(shè)立特殊目的信托,實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化。但這種方式不能實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離。

    (二)表外模式

    在這種模式下,商業(yè)銀行作為發(fā)起人把符合條件的住房抵押貸款資產(chǎn)真實(shí)出售給SPV,SPV購(gòu)買資產(chǎn)后建立資產(chǎn)池,并以其為支持發(fā)行MBS證券。表外證券化的關(guān)鍵在于SPV的存在和住房抵押貸款資產(chǎn)的真實(shí)銷售。由于SPV的存在,銀行的住房抵押貸款資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)真實(shí)銷售,實(shí)現(xiàn)被證券化資產(chǎn)與銀行其他資產(chǎn)之間完全的風(fēng)險(xiǎn)隔離,從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的破產(chǎn)隔離。

    (三)準(zhǔn)表外模式

    在此模式下,發(fā)起人成立全資或控股子公司作為SPV,然后將住房抵押貸款資產(chǎn)真實(shí)出售給子公司,子公司以住房抵押貸款作為支持發(fā)行債券,實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化。從母公司自身的會(huì)計(jì)報(bào)表看,這是一種表外證券化模式;但從母子公司合并會(huì)計(jì)報(bào)表的角度看,子公司(SPV)的資產(chǎn)最終要體現(xiàn)在母公司資產(chǎn)負(fù)債表上,也就是說被證券化的信貸資產(chǎn)仍然在發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中,這又是一種表內(nèi)證券化模式。由于母公司將資產(chǎn)真實(shí)出售,并進(jìn)入子公司資產(chǎn)負(fù)債表,實(shí)現(xiàn)了破產(chǎn)隔離,所以這種模式的實(shí)質(zhì)是發(fā)起人主導(dǎo)的表外證券化。

    表內(nèi)模式雖然省去了建立、規(guī)范抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的階段,縮短了證券化的環(huán)節(jié),規(guī)避法律對(duì)SPV組建和發(fā)行抵押貸款支持證券的制約,但都不能對(duì)我國(guó)真正推進(jìn)住房抵押貸款證券化起到長(zhǎng)遠(yuǎn)的支持作用,并非長(zhǎng)久之計(jì)。準(zhǔn)表外模式對(duì)商業(yè)銀行的要求較高,設(shè)立子公司的過程也相當(dāng)繁瑣,在證券化的起步時(shí)期會(huì)大大增加成本。表外模式才是最終的目標(biāo)。

    四、我國(guó)住房抵押貸款證券化的金融環(huán)境建設(shè)

    (一)建立健全法律法規(guī)體系

    抵押貸款證券化涉及發(fā)起人、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券承銷商、投資者等多方主體,其流程也包括多個(gè)環(huán)節(jié),這都需要有明確的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范相關(guān)主體的行為。相關(guān)的法律法規(guī)包括商業(yè)銀行法、證券法、信托法和為證券化服務(wù)的會(huì)計(jì)、稅務(wù)處理和收費(fèi)規(guī)定等。有了這些法規(guī)的配套,才能使住房抵押貸款證券化做到有法可依,有章可循,從而保證抵押貸款證券化的順利運(yùn)作。首先是對(duì)抵押貸款“真實(shí)出售”的法律制約;其次是對(duì)SPV的組建和發(fā)行抵押貸款支持證券的法律制約;最后是對(duì)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買住房抵押支持證券的法律制約。

    (二)完善會(huì)計(jì)制度

    在住房抵押貸款證券化的過程中,基本的會(huì)計(jì)處理問題有三個(gè):一是發(fā)起人對(duì)住房抵押貸款的會(huì)計(jì)處理;二是發(fā)起人與SPV會(huì)計(jì)報(bào)表的合并問題;三是證券化的損益的確認(rèn)問題。

    若采用表外模式進(jìn)行住房抵押貸款證券化的話,發(fā)起人將住房抵押貸款真實(shí)出售給SPV,所以不存在會(huì)計(jì)報(bào)表的合并問題。但是商業(yè)銀行還是面臨發(fā)放抵押貸款支持證券時(shí),住房抵押貸款從其資產(chǎn)負(fù)債表中剝離出來(lái),如何將基礎(chǔ)資產(chǎn)沖銷并確認(rèn)收益,目前沒有統(tǒng)一規(guī)定。同時(shí)在抵押貸款的還款日和到期日,商業(yè)銀行和SPV在進(jìn)行損益確認(rèn)時(shí)都面臨會(huì)計(jì)報(bào)表處理問題,這亟需要相關(guān)法律法規(guī)的嚴(yán)格規(guī)定或引導(dǎo)規(guī)范。

    (三)完善稅收制度

    在住房抵押貸款證券化的過程中,稅務(wù)主要涉及三個(gè)環(huán)節(jié):一是基礎(chǔ)資產(chǎn)從發(fā)起人轉(zhuǎn)到SPV過程中的所得稅、資本利得稅、印花稅和營(yíng)業(yè)稅;二是SPV作為證券發(fā)行人發(fā)行證券之后經(jīng)營(yíng)證券化資產(chǎn)時(shí)是否作為納稅主體繳納稅金;三是投資者作為納稅主體繳納稅金。目前我國(guó)對(duì)上述三個(gè)過程的稅收制度上不明確,建議如下:

    1、對(duì)發(fā)起人。在表外模式下,發(fā)起人將基礎(chǔ)資產(chǎn)真實(shí)出售給SPV,該項(xiàng)資產(chǎn)已經(jīng)從發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中剝離出去,所得轉(zhuǎn)讓收入作為發(fā)起人的一項(xiàng)收入,從而應(yīng)該將其納入發(fā)起人的全部收入,在彌補(bǔ)商議財(cái)政年度的虧損后繳納企業(yè)所得稅,同時(shí)繳納資產(chǎn)交易的有關(guān)稅費(fèi)。由于抵押貸款的收益率扣除證券化成本的剩余部分在發(fā)起人和投資人之間進(jìn)行分配,為保證發(fā)起人的利益,應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拿舛惔胧?否則基礎(chǔ)資產(chǎn)的利息收入將大部分充作稅款。

    2、對(duì)SPV。建議對(duì)SPV的不同業(yè)務(wù)分項(xiàng)征稅。在“導(dǎo)管”交易結(jié)構(gòu)下,SPV只是作為資產(chǎn)及其資產(chǎn)收入的過渡性機(jī)構(gòu),并沒有自己的經(jīng)濟(jì)行為,因此不能將其作為納稅主體來(lái)對(duì)待。過手式證券相對(duì)于轉(zhuǎn)付資產(chǎn)證券更容易形成導(dǎo)管性資產(chǎn)證券結(jié)構(gòu),因此,應(yīng)該將SPV發(fā)行的住房抵押貸款過手證券與其他支持證券分開,采取不同的稅收方式,對(duì)過手式證券不再征收稅款。

    3、對(duì)投資者。在我國(guó),投資者購(gòu)買國(guó)債和國(guó)家發(fā)行的金融債券所獲得的利息是不用繳納個(gè)人所得稅的。投資者購(gòu)買抵押支持債券所獲得的利息收入是否需要繳納個(gè)人所得稅尚不明確。建議在住房抵押貸款證券化的起步階段,為吸收更多機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者,采取相應(yīng)的免稅或減稅措施。

    (四)完善監(jiān)管制度

    評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理,統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)尚未確立,評(píng)級(jí)方法不統(tǒng)一,評(píng)級(jí)人才短缺,評(píng)級(jí)缺乏連貫性,這些都直接影響到我國(guó)住房抵押貸款證券化的順利進(jìn)行。

    抵押貸款證券化的基礎(chǔ)是抵押貸款的現(xiàn)金流。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和貸款人應(yīng)對(duì)借款人的信用度進(jìn)行及時(shí)的跟蹤評(píng)級(jí),才能很好地確定其信用等級(jí)或做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,才能提高抵押貸款的安全性,投資者才樂于投資抵押貸款證券。健全的社會(huì)信用制度和監(jiān)管制度是使上述過程得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

    (五)擴(kuò)大住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)

    貸款人向借款人發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的交易構(gòu)成房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。住房抵押貸款是其證券化的載體,只有一級(jí)市場(chǎng)上具有一定規(guī)模的抵押貸款余額,才能建立抵押貸款證券化的資產(chǎn)池。同時(shí),只有抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)達(dá)到一定規(guī)模后才有將其證券化的需要。我國(guó)目前適于進(jìn)行證券化的住房抵押貸款的規(guī)模主要受制于以下三個(gè)方面:

    1、來(lái)源不足。我國(guó)住房抵押貸款從資金來(lái)源上分為住房公積金貸款和銀行信貸資金貸款。由于住房公積金貸款利率過低,對(duì)投資者缺乏吸引力,不是合法性以此為支持的債券?？杉{入證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)池的應(yīng)該是銀行信貸資金發(fā)放的住房抵押貸款。

    2、還款方式的制約。我國(guó)住房抵押貸款(指銀行信貸資金抵押貸款,下同)的還款方式主要有以下四種:到期一次還本付息;等額本息還款法;等額本金還款法和遞增還款法。到期一次還本付息的抵押貸款的年限僅為一年,不適合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)納入資產(chǎn)池。遞增還款法下,借款人無(wú)力償還的可能性會(huì)隨到期日的臨近而不斷增大,存在較大的違約風(fēng)險(xiǎn),也不適合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。能夠納入證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)最好是來(lái)自等額本息法和等額本金法的抵押貸款。

    3、擔(dān)保方式的制約。住房抵押貸款的擔(dān)保方式由抵押、質(zhì)押、保證和抵(質(zhì))押加保證四種。抵押和抵(質(zhì))押加保證的方式占大多數(shù)。為保證資產(chǎn)池資產(chǎn)的同質(zhì)性,便于計(jì)算違約的貸款損失率,資產(chǎn)池有抵押貸款或抵押加保證貸款為宜。

    4、貸款期限的制約。因?yàn)閺陌l(fā)放貸款到出售貸款,組成資產(chǎn)池,發(fā)放住房抵押貸款支持證券需要一定的運(yùn)作時(shí)間,所以五年以上的抵押貸款才比較適合用于證券化。要推進(jìn)住房抵押貸款證券化的進(jìn)程,必須同時(shí)繼續(xù)大力發(fā)展住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng),并且有針對(duì)性地?cái)U(kuò)大基礎(chǔ)資產(chǎn)的來(lái)源。

    (六)深化住房金融政策改革

    我國(guó)現(xiàn)有的住房金融制度是以公積金為主體的政策性體制,最大的問題時(shí)只有抵押貸款一級(jí)市場(chǎng),沒有抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),而且一級(jí)市場(chǎng)的操作也不夠規(guī)范和統(tǒng)一,這對(duì)住房抵押貸款證券化的發(fā)展產(chǎn)生了很大的阻力。國(guó)家應(yīng)考慮放寬市場(chǎng)限制。首先,允許成立國(guó)有或私人特殊目的機(jī)構(gòu),取消國(guó)家擔(dān)保限制,以保證住房抵押貸款支持證券的資信級(jí)別;其次,鼓勵(lì)更多的機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者購(gòu)買住房抵押貸款支持證券,并采取適當(dāng)?shù)拿舛悳p稅措施保證投資人的利益,尤其是允許國(guó)家住房公積金管理公司將住房公積金存款用于住房抵押貸款支持證券投資,或者采用信托方式進(jìn)行投資,以實(shí)現(xiàn)保值增值。

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公積金貸款免稅規(guī)定范文6

關(guān)鍵詞：保障性住房；國(guó)際經(jīng)驗(yàn)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào):1003－9031(2011)05－0055－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.05.14

一、國(guó)外保障性住房發(fā)展概述

保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。與我國(guó)不同，國(guó)外沒有“保障性住房”的概念，與之對(duì)應(yīng)的是“公共住房（Public housing）”。公共住房在各國(guó)的具體含義和表現(xiàn)形式有所不同，但基本上都包含了以下特征：一是具有或救助、或保障、或二者兼有的性質(zhì)；二是主要為滿足中低收入家庭，特別是住房困難人群的居住需要，部分國(guó)家（如新加坡、瑞典）也將供應(yīng)范圍擴(kuò)大至中等收入人群甚至更廣；三是往往通過制定公共住房政策并實(shí)施政策工具予以實(shí)現(xiàn)，因此帶有很強(qiáng)的政策性。

根據(jù)保障方式和環(huán)節(jié)的不同，公共住房政策分為兩類：一種是國(guó)家采取直接供給住房的方式，稱之為供給導(dǎo)向型的公共住房政策，又稱為生產(chǎn)者補(bǔ)貼，俗稱“補(bǔ)磚頭”；另一種是國(guó)家采取間接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼的形式，稱之為需求導(dǎo)向型的公共住房政策，又稱為消費(fèi)者補(bǔ)貼，俗稱“補(bǔ)人頭”。

（一）供給導(dǎo)向型的公共住房政策

供給導(dǎo)向型的公共住房政策的主要思路是通過增加住房供應(yīng)總量讓房?jī)r(jià)和租金變得便宜，從而提高居民支付能力。這體現(xiàn)為對(duì)住房市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制的政府干預(yù)，基本目標(biāo)是希望通過政府的干預(yù)和引導(dǎo)更快更有效地增加住房供應(yīng)。在增加總量以降低住房成本的總體目標(biāo)下，一般又把重點(diǎn)放在改善住房市場(chǎng)在自發(fā)狀況下的供應(yīng)結(jié)構(gòu)缺陷，尤其增加住宅市場(chǎng)中因?yàn)槲⒗鄬?duì)稀缺的中低價(jià)位住房、廉價(jià)公共租房的供應(yīng)，從而讓住房供應(yīng)與住房需求更加吻合、更符合社會(huì)的理想目標(biāo)。主要的政府行為包括公共建房計(jì)劃、鼓勵(lì)資助私人建房、修建和運(yùn)營(yíng)公共租房等。

供給導(dǎo)向型的公共住房政策所采用的公共住房金融工具，包括政府向公共與私營(yíng)的住宅建筑商以及個(gè)人通過財(cái)政直接提供住房開發(fā)資金、維修資金，更為普遍的是提供低息開發(fā)貸款、貸款貼息、貸款擔(dān)保，此外還包括向住房建筑者或租房組織提供稅收優(yōu)惠、利息抵稅。這些都是所謂的“開發(fā)補(bǔ)貼”，類似于國(guó)內(nèi)所說的“補(bǔ)磚頭”。另外，在西方諸多大城市曾經(jīng)廣為采用的房?jī)r(jià)和租金管制（如英國(guó)、德國(guó)）也可算在這個(gè)范疇之中。

（二）需求導(dǎo)向型的公共住房政策

需求導(dǎo)向型的公共住房政策的主要思路是直接向居民提供住房消費(fèi)的補(bǔ)助，提高他們對(duì)住房消費(fèi)的支付能力。這體現(xiàn)對(duì)住房市場(chǎng)分配機(jī)制的政府干預(yù)，基本目標(biāo)是保證最低收入階層也能擁有社會(huì)最低限度的住房居住水平。但同時(shí)往往也希望通過政府干預(yù)可以縮小居民階層之間對(duì)住房支付能力的兩極分化，從而讓各階層之間對(duì)住房資源的擁有量相對(duì)均等化，不致于造成過于懸殊的住房財(cái)富分化。

需求導(dǎo)向型的公共住房政策所應(yīng)用的公共住房金融工具，主要包括向居民直接提供的各種補(bǔ)助和補(bǔ)貼，包括低息貸款、貸款利息抵稅，以及直接向居民發(fā)放住房開支的補(bǔ)助――住房津貼，類似于國(guó)內(nèi)所說的“補(bǔ)人頭”。典型代表包括美國(guó)1974年起的租房?jī)?yōu)惠券和租金證明，英國(guó)和歐洲大陸國(guó)家的住房津貼等。

二、美國(guó)、新加坡的保障性住房發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

很多國(guó)家都有成功的保障性住房制度，各國(guó)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、土地資源等背景的不同，形成了許多不同的模式，如市場(chǎng)模式和計(jì)劃模式等。本文將以美國(guó)和新加坡為例，主要介紹這兩種模式的保障目標(biāo)及覆蓋范圍、保障形式、資金來(lái)源、退出機(jī)制等幾個(gè)方面。

（一）美國(guó)模式――高度市場(chǎng)化的保障性住房政策

美國(guó)是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，其保障性住房政策也更傾向于通過市場(chǎng)化手段解決中低收入者住房問題。具體來(lái)說就是從需求端出發(fā)，通過財(cái)政補(bǔ)貼、金融支持等手段使得中低收入者可以直接租賃或者購(gòu)買市場(chǎng)上的商品房。

美國(guó)保障性住房政策主要由三個(gè)層次構(gòu)成：針對(duì)低收入家庭的出租公房和租金補(bǔ)貼；針對(duì)中低收入家庭的低息貸款、首付擔(dān)保及首付補(bǔ)貼；針對(duì)所有購(gòu)房者的貸款利息抵個(gè)人所得稅政策（見表1）。

1．保障范圍

美國(guó)低收入家庭界定為低于區(qū)域平均收入40%的家庭，約占家庭總數(shù)的18%，共約2000萬(wàn)戶。目前，聯(lián)邦政府資助的廉租公寓已達(dá)600萬(wàn)套，其中200萬(wàn)套為政府所有，主要提供給殘疾人和65歲以上的老人，其余400萬(wàn)套為私有公寓。另外，聯(lián)邦政府每年編制150億美元的住房發(fā)展計(jì)劃(約占聯(lián)邦預(yù)算的1.6%)，用于向400萬(wàn)戶低收入家庭提供住房補(bǔ)貼和資助建設(shè)4400套住房。兩項(xiàng)合計(jì)約占美國(guó)家庭總數(shù)約10%[1]。

2．保障形式

美國(guó)對(duì)于不同收入階層的保障形式劃分得十分清晰，對(duì)于低收入家庭以“租得起房”為目標(biāo)；而對(duì)于中低收入家庭以“買得起房”為目標(biāo)。對(duì)于低收入者，政府采用低租金提供公共住房和發(fā)放租金補(bǔ)貼兩種。前者是實(shí)物補(bǔ)貼，從“供給端”提供保障；后者是現(xiàn)金補(bǔ)貼，更多是從“需求端”考慮。美國(guó)政府最初是通過政府自建或社會(huì)資金建設(shè)的形式提供低租金住房。但是到20世紀(jì)70年代后，隨著美國(guó)住房短缺矛盾的化解，公共住房建設(shè)逐年減少，把聯(lián)邦政府的住房補(bǔ)貼從住房供應(yīng)者轉(zhuǎn)向需求者，保障形式主要轉(zhuǎn)成貨幣補(bǔ)貼。對(duì)于本國(guó)的中低收入群體，美國(guó)則完全從需求端出發(fā)，通過利率優(yōu)惠和首付擔(dān)保使其買得起房。2003年后由于房?jī)r(jià)的過快上漲，政府也開始提供一定的首付補(bǔ)貼。

3．資金來(lái)源

從美國(guó)保障性住房的政策體系中可發(fā)現(xiàn)，政府直接出資部分比較少，最主要的是針對(duì)低收入階層的公共住房及租金補(bǔ)貼；而其余大部分保障性住房則是通過金融手段，利用民間資金來(lái)完成。美國(guó)的金融體系十分發(fā)達(dá)，對(duì)保障房形成了極強(qiáng)的資金支持，包括：給開發(fā)商提供低息貸款供其建造公共住房；對(duì)于建造廉價(jià)住房的開發(fā)商，政府提供一對(duì)一的免稅優(yōu)惠，貼息貸款；向中低收入家庭提供低息貸款及首付擔(dān)保，美國(guó)建立了一套別具特色的抵押保險(xiǎn)機(jī)制，采取政府機(jī)構(gòu)與私營(yíng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)相結(jié)合的模式，對(duì)中低收入家庭進(jìn)行貸款[2]。住房抵押貸款證券化，雖然它不是直接針對(duì)保障性住房，但其豐富了按揭貸款的資金來(lái)源，使得大量非存款金融機(jī)構(gòu)如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、共同基金等進(jìn)入住房金融領(lǐng)域，是美國(guó)整個(gè)住房金融體系中不可或缺的一部分。

政府也制定了鼓勵(lì)私人投資建造低收入住房的政策。針對(duì)開發(fā)商不愿建公共住房的問題，美國(guó)各地200多個(gè)地方政府根據(jù)本地情況以及長(zhǎng)期總體規(guī)劃，在土地使用規(guī)劃中規(guī)定必須有一定比例（通常大約是13％）新建房必須是“負(fù)擔(dān)得起的”，用于面向中低收入家庭。為彌補(bǔ)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)損失，地方政府可以在一定程度上放松土地使用的分區(qū)管制。

總體來(lái)說，美國(guó)的保障性住房模式十分市場(chǎng)化，保障性住房的實(shí)施對(duì)商品房市場(chǎng)的干擾很小，政府通過財(cái)政補(bǔ)貼和金融手段使得中低收入者也能融入商品房市場(chǎng)。

（二）新加坡模式――高比例組屋計(jì)劃

新加坡的保障性住房計(jì)劃一般被稱為組屋計(jì)劃，具有“高福利性、高計(jì)劃性”的特點(diǎn)。1959年新加坡成立自治政府時(shí)有近160萬(wàn)人口，84%的家庭居住困難，其中60多萬(wàn)人居住在衛(wèi)生條件極差的破舊住房和窩棚里。而經(jīng)過50年的奮斗，新加坡現(xiàn)有住房108萬(wàn)套，人均居住面積90年初就已達(dá)到21平方米，住房自有化率達(dá)到80%以上，居世界前列。

1．保障范圍

新加坡的保障范圍非常大，其從1964年起推行“居者有其屋”政策，為所有無(wú)力在住房市場(chǎng)上購(gòu)買私人住宅的居民提供公共住房（即組屋）。目前，新加坡全國(guó)人口的87.6%居住在政府提供的組屋中，比例居世界前例。

2．保障形式

新加坡的保障性住房體系是以組屋供應(yīng)為主，另外輔以補(bǔ)貼政策。新加坡的組屋計(jì)劃包括供出租的廉租屋和供出售的廉價(jià)屋兩部分，廉價(jià)屋的價(jià)格約為市場(chǎng)價(jià)的50~70%。在過去的30年內(nèi)，新加坡的住房分配經(jīng)歷了由廉租屋向廉價(jià)屋的過渡。目前居住在廉租屋中的人口占8.6%，居住在廉價(jià)屋的人口占79.0%。

目前，隨著居住質(zhì)量的逐步提高，政府提供住房的套數(shù)和總面積正在逐步減少，別墅型私人住宅的比例在不斷增加。私人住宅主要是由私人房地產(chǎn)開發(fā)商建造，以市場(chǎng)價(jià)出售，但政府會(huì)采取控制土地供應(yīng)的方式調(diào)控私房供應(yīng)量，防止市場(chǎng)泡沫和過度投機(jī)。除此之外，政府還對(duì)組屋的建筑和購(gòu)買進(jìn)行補(bǔ)貼，一方面是對(duì)建筑進(jìn)行補(bǔ)貼，體現(xiàn)在低廉的租金及低于成本價(jià)的組屋出售價(jià)格上；另一方面則是對(duì)低收入租房戶以及中低收入購(gòu)房者進(jìn)行直接補(bǔ)貼。

3．資金來(lái)源

因?yàn)檎缲?fù)著為新加坡居民提供可承受住房的全部責(zé)任，所以長(zhǎng)期以來(lái)，政府的撥款和貸款便成為組屋運(yùn)行所需要資金與所得補(bǔ)貼的主要來(lái)源。新加坡政府以常年赤字補(bǔ)助金方式對(duì)公共住房進(jìn)行撥款，用于補(bǔ)償組屋的經(jīng)營(yíng)財(cái)政赤字。而政府貸款最主要的資金來(lái)源是中央公積金，因此從根源上講，公積金制度是新加坡組屋計(jì)劃的重要資金來(lái)源。1955年的公積金繳費(fèi)率為10%（雇主和雇員各繳納5%），1968年上升至13%，1984年達(dá)到50%，目前基本穩(wěn)定在40%。其中雇主繳17%，雇員繳23%[3]。

4．土地來(lái)源

新加坡國(guó)家所有的土地大約占80%，并在1966年頒布的《土地征用法令》中規(guī)定，建屋發(fā)展局能夠以遠(yuǎn)低于私人發(fā)展商的價(jià)格獲得土地建造公共住房（組屋），并且可以在任何地方征用土地，從而保證了公共組屋建設(shè)的順利進(jìn)行。目前建屋發(fā)展局占用的土地已經(jīng)超過新加坡土地總量的40%。

綜合來(lái)說，新加坡的組屋計(jì)劃具有“高福利性、高計(jì)劃性”的特點(diǎn)。高福利性體現(xiàn)在組屋覆蓋面極寬，達(dá)到80%以上，且政府支持力度極大，在土地、資金上都給予很大的政策傾斜。

同時(shí)，新加坡的組屋帶有高度的計(jì)劃性，政府參與程度較深，這對(duì)制度制訂和執(zhí)行的要求非常高。一是統(tǒng)一建造，組屋由建屋局進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造，施工采用招投標(biāo)制，由專門的承包商建造，物業(yè)管理則由各鎮(zhèn)的市政理事會(huì)負(fù)責(zé)。二是嚴(yán)格的分配制度，對(duì)購(gòu)買者的公民身份、房產(chǎn)情況、收入、家庭結(jié)構(gòu)有嚴(yán)格限定。三是非盈利性的退出機(jī)制，購(gòu)買者須住滿一定時(shí)間后(目前是兩年半)才可在二級(jí)市場(chǎng)上出售，最初轉(zhuǎn)售政策要求購(gòu)房者要以原購(gòu)樓價(jià)加裝修成本出售給建屋發(fā)展局，之后雖可以以市價(jià)出售，但要支付轉(zhuǎn)售價(jià)10%～30%的稅金。

三、美國(guó)和新加坡保障性住房模式對(duì)我國(guó)的啟示和借鑒

美國(guó)和新加坡均根據(jù)自己本國(guó)國(guó)情形成了較為成熟的管理模式，而我國(guó)的保障性住房體系相比發(fā)達(dá)國(guó)家仍有很大的改善空間。目前，我國(guó)按照針對(duì)保障群體的收入情況劃分的保障性住房大致為三種：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，受惠人群為有本地戶口的城鎮(zhèn)居民。從1998年開始，我國(guó)推行租賃補(bǔ)貼、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，2007年之后又將拆遷安置房和公租房等納入保障性住房范圍，共同構(gòu)成當(dāng)前的保障性住房體系（見圖1和表4）。我國(guó)的保障性住房體系大體可分為兩類：第一類是房屋的配租、配售；第二類是舊房改造（棚戶區(qū)、舊小區(qū)、城中村）。第二類在過去被歸為商品房范疇，因?yàn)楦脑旌蟮姆课輷碛型耆a(chǎn)權(quán)，與普通商品房并無(wú)區(qū)別。但是由于居住在棚戶區(qū)、舊小區(qū)、城中村內(nèi)的居民通常收入水平也偏低，住房條件也偏差，因此近幾年政府也將舊房改造類歸入保障性住房范疇。

鑒于我國(guó)當(dāng)前的保障性住房體系現(xiàn)狀和發(fā)達(dá)國(guó)家保障性住房的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為可以從以下幾方面入手，對(duì)保障性住房體系進(jìn)行改革。

（一）確定保障性住房的合理比例及模式

1．保障性住房的合理比例

從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大部分國(guó)家都經(jīng)歷了保障范圍從大到小、保障模式從實(shí)物補(bǔ)貼向貨幣補(bǔ)貼逐步轉(zhuǎn)變的過程。相比較而言，我國(guó)目前仍處在房地產(chǎn)發(fā)展的初期，目前階段保障范圍應(yīng)加大，保障模式應(yīng)以實(shí)物保障為主，未來(lái)再逐步縮小范圍和向貨幣保障過渡。我國(guó)在制訂保障性住房范圍時(shí)應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：一是我國(guó)貧富差異較大。改革開放后，社會(huì)各個(gè)階層的收入逐步拉大，綜合各類收入階層來(lái)看，基尼系數(shù)超過警戒線已是不爭(zhēng)的事實(shí)。2009年我國(guó)的基尼系數(shù)直逼0.5大關(guān)，達(dá)到了0.48。二是低收入階層數(shù)量較大。發(fā)達(dá)國(guó)家通常有著一個(gè)數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級(jí)，而我國(guó)低收入階層占比相對(duì)較大。年收入在25000元以下的居民大約占20%[4]。另外，低收入家庭的收入增長(zhǎng)明顯慢于中高收入家庭。2008年同2000年相比，中高收入家庭增長(zhǎng)170%，與之形成鮮明對(duì)比的中低收入家庭則為60%～120%，遠(yuǎn)低于國(guó)家平均水平的150%?；谏鲜鰞牲c(diǎn)原因以及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正處于初期階段，我國(guó)應(yīng)盡可能的擴(kuò)大保障范圍。

2．保障性住房的范圍

（1）考慮地區(qū)間差異性的基本保障范圍。由于我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異較大，保障性住房建設(shè)需要因地制宜。一二線城市和三四線城市的房?jī)r(jià)存在較大差距，但中低收入者的收入差距卻不大，因此一二線城市按照經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)算的房?jī)r(jià)收入較原先按商品房計(jì)算的下降了許多，而三四線城市卻幾乎沒有明顯變化。因此，在房?jī)r(jià)較高的一二線城市推行限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的力度應(yīng)大于三四線城市，以滿足大部分中低收入者的住房需求，而三四線城市保障性住房比例則可控制在較低水平，推行力度可以小些。

（2）流動(dòng)人口納入保障范圍。隨著我國(guó)各城市間以及城鄉(xiāng)間人口流動(dòng)性的加強(qiáng)，城市中外來(lái)務(wù)工者和農(nóng)民工的住房需求由于在保障范圍外而得不到滿足，僅僅是“有本地戶籍的城鎮(zhèn)人口”的保障范圍將逐漸不能適應(yīng)社會(huì)的變化。因此，惠及非當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的保障將是未來(lái)保障性住房發(fā)展的方向。

3．保障性住房的模式選擇

通過國(guó)際比較可發(fā)現(xiàn)，大部分國(guó)家的保障性住房政策都經(jīng)歷了從“補(bǔ)磚頭”向“補(bǔ)人頭”的轉(zhuǎn)變。

歸納發(fā)達(dá)國(guó)家的保障性住房政策變化歷程有相似之處：當(dāng)住房嚴(yán)重短缺時(shí)，各國(guó)政府都采取大規(guī)模國(guó)家干預(yù)政策，政府直接投資或補(bǔ)貼建設(shè)公共住房；而當(dāng)總供給達(dá)到“一人一房”后，各國(guó)政府的住房供應(yīng)政策基本上以市場(chǎng)化供應(yīng)為主、國(guó)家投資建設(shè)住房為輔，通過將住房補(bǔ)貼從補(bǔ)貼住房供應(yīng)方轉(zhuǎn)向補(bǔ)貼住房需求方，以及對(duì)自有住房提供額外財(cái)政補(bǔ)貼等政策，減少公共住房數(shù)量。

目前我國(guó)已過了住房短缺階段，通過計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的大量福利房建設(shè)，住房存量有了快速增長(zhǎng)，2006年末住房存量面積為174.5億平方米，2008年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到28平方米。與西方國(guó)家不同，東方國(guó)家居民對(duì)住房所有權(quán)更為偏好，這導(dǎo)致政府在制訂政策時(shí)會(huì)考慮如何使更多居民擁有自己的房子。盡管理論上應(yīng)引導(dǎo)居民接受租房，但短期內(nèi)的民生壓力仍會(huì)對(duì)政策產(chǎn)生影響。

因此，從短期來(lái)看，我國(guó)可能還無(wú)法完全轉(zhuǎn)向租金補(bǔ)貼，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房依然是我國(guó)保障性住房的重要組成部分。但從長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房與公共住房保障的宗旨相背離，只能是過渡性的政策選擇，不宜成為主流。在解決住房短缺后，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)逐步淡出。

（二）增加保障性住房的資金來(lái)源

從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府撥款仍是不可或缺的資金來(lái)源，尤其是針對(duì)最低收入家庭，除此之外金融手段在調(diào)動(dòng)民間資金方面也非常重要，政策性貸款、政府擔(dān)保債券、政府貼息等都可以起到政府以少量補(bǔ)貼，引入大量資金的作用。目前，我國(guó)保障性住房的資金來(lái)源比較單調(diào)，主要是財(cái)政撥款和開發(fā)商配建，可以考慮從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改革。

1．應(yīng)加大財(cái)政撥款的數(shù)量，提高居民收入在二次分配中的比例

自1996起國(guó)民收入分配開始朝政府和企業(yè)傾斜，導(dǎo)致居民在收入分配中的地位不斷下降，居民在國(guó)民可支配總收入中的比重從1996年的69.5%下降至2007年的57.5%。因此，政府對(duì)保障性住房的財(cái)政撥款實(shí)質(zhì)上是增加居民在二次分配中的比重，起到增強(qiáng)居民購(gòu)買力的功效。

2．發(fā)展住房金融工具

可以增加政府擔(dān)保，幫助中低收入者獲得銀行貸款，如美國(guó)的聯(lián)邦住宅管理局就起到這方面作用。我國(guó)模仿新加坡建立了公積金制度，但在住房保障方面發(fā)揮的作用卻不大。我國(guó)的公積金存貸利差近3個(gè)百分點(diǎn)，而新加坡的公積金存貸利差僅0.1個(gè)百分點(diǎn)，因此應(yīng)進(jìn)一步縮小公積金存貸利差，才能切實(shí)發(fā)揮公積金的特殊優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，住房公積金貸款是以個(gè)人賬戶繳存額及余額來(lái)確定其貸款額度，這就必然導(dǎo)致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款相應(yīng)也多，而低收入者所得到的貸款資助低，須對(duì)公積金的貸款政策進(jìn)行細(xì)化改革，使其真正起到為低收入者雪中送炭的功效。此外，要增加對(duì)供給者的補(bǔ)貼，適當(dāng)放寬保障性住房的建設(shè)資質(zhì)，政府必須與其他參與者（如社會(huì)資本、非贏利組織）合作，采取適宜的政府出資或補(bǔ)貼方式共同建房、租房和管房。

（三）完善保障性住房的退出機(jī)制

保障性住房的建設(shè)短期雖然能夠貢獻(xiàn)一些開發(fā)投資，但2年以后大量保障性住房入市交易，可能會(huì)進(jìn)一步惡化社會(huì)矛盾。當(dāng)前，我國(guó)的保障性住房缺乏退出機(jī)制，當(dāng)?shù)卣塬@取經(jīng)濟(jì)適用房銷售收入的（下轉(zhuǎn)第64頁(yè)）

（上接第59頁(yè)）利益驅(qū)動(dòng)，容易過量提供銷售具有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房。退出機(jī)制的問題本質(zhì)不在于內(nèi)生性的腐敗等，和個(gè)人品質(zhì)更無(wú)關(guān)系，主要是全社會(huì)財(cái)產(chǎn)登記體系的缺乏以及退出機(jī)制不規(guī)范。而且現(xiàn)實(shí)中經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者屬于低收入人群的比例微乎其微，絕大多數(shù)都是為了日后轉(zhuǎn)商謀取暴利。除了戶口、年齡、婚姻狀況、擁有住房等條件是剛性的，其他公示等條件基本具有流程性。如果不能夠做到合理的定期評(píng)估審核，則政府在短期內(nèi)應(yīng)改變經(jīng)濟(jì)適用房可以轉(zhuǎn)商的做法。

（四）加快保障性住房建設(shè)的制度創(chuàng)新

如果保障性住房建設(shè)的考核目標(biāo)能夠與財(cái)政約束保持一致，即政府可以在實(shí)現(xiàn)該考核目標(biāo)的同時(shí)還可以獲得更多的財(cái)政來(lái)源，這將形成合力，將更好的推動(dòng)保障性住房建設(shè)。因此在加快金融制度創(chuàng)新的同時(shí)，還需要加快財(cái)政制度的改革，實(shí)行事權(quán)和財(cái)權(quán)相匹配的財(cái)政體系，增加?xùn)|部發(fā)達(dá)地區(qū)土地保有環(huán)節(jié)稅收的來(lái)源占比[5]。

參考文獻(xiàn)：

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