前言：中文期刊網精心挑選了廉租房的管理辦法范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。

廉租房的管理辦法范文1

【關鍵詞】保障性住房；實物配租；合肥市

一、概述

自改革開放至今，中國的住房政策經歷了由“國家保障”向“市場建設”轉移，再由“市場供應”到“社會保障”不斷完善的發展過程。1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》提出了“最低收入家庭租住由政府提供的廉租房”，次年，住建部《城鎮廉租房管理辦法》。2000年10月上海開始在長寧、閘北兩個地區試點。此后，政府相繼《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》和《廉租住房保障辦法》。合肥市于2007年9月頒布《合肥市廉租住房保障暫行辦法》，2008年7月出臺《合肥市廉租住房保障管理辦法》，為合肥市廉租房的發展提供具體的政策依據。隨后又出臺多部相關文件，具體指導廉租住房制度建設的各個方面。

據合肥市低收入居民家庭住房情況專項調查結果顯示，截至2011年底，符合申請條件的家庭有15000戶，但截止2012年合肥市已建成廉租房9640套，存在明顯供需缺口，只能通過租金補貼給予彌補。如何處理好住房資源配置的公平與效率的關系問題對保障性住房政策的制定和實施提出了迫切要求。

二、合肥市廉租住房房源建設的基本情況

廉租住房實物配租，是政府向符合保障條件的城市低收入住房困難家庭提供社會保障性質住房。合肥市實施廉租住房保障制度始于2003年，2007年11月啟動廉租住房實物配租工作，首批2萬方、446套廉租住房在“濱湖惠園”建設。此后，合肥市廉租住房實物配租房源每年都會新增，2008年到2012年間，建成并交付使用3606套住房，基本建成待配租4208套，還有1826套在建或前期準備。

2008年到2011年底，合肥市陸續開工經濟開發區“天門湖小區”、高新技術開發區“永和公寓”、新站試驗區“藍天公寓”、瑤海區“和居苑”、廬陽區“榮城花園”等廉租住房項目，共計新增廉租住房9640套，2012年新增2488套，預計2013年新增1250套。但9640套廉租住房明顯供不應求，只能通過租金補貼的方式彌補。實現“應保盡保”目標還有長遠的路要走。

三、合肥市廉租住房實物配租情況的調查及分析

（一）調查簡介。本文主要采取訪談及資料查詢兩種調查方法。訪談主要就合肥市廉租住房制度實物配租建設情況的居民滿意度進行調查。調查地點位于合肥市首個交付使用的廉租房小區——濱湖惠園，采取隨機調查的方式，對26位廉租住房住戶進行訪談。訪談內容分為兩部分，第一部分調查家庭基本信息，包含家庭規模及機構、收入水平以及現有居住情況。第二部分調查廉租房居民對目前廉租房制度的滿意度以及對政府管理監督能力的滿意度。

（二）合肥市廉租房實物配租存在的問題。通過對26份訪談內容的統計與概括，合肥市廉租住房實物配租制度與實施主要存在以下問題：1、廉租房申請程序繁瑣。通過調查發現，不少居民反映耗時過長，效率低。“申請廉租房太麻煩”、“程序太多”、“就算有資格，也不可能申請得到，還要排隊、搖號”等情況普遍存在。在廉租房管理過程中，從申請流程到退出機制都存在一定問題。例如最長的申請耗時75天，還不包括材料準備的時間。2、廉租住房制度惠及面問題，主要在兩個方面體現出來：（1）標準制定高，保障范圍狹窄。合肥市廉租房保障對象主要是具有城市戶口的“雙困戶”（即低收入和住房困難的家庭）。專項調查結果顯示，符合申請條件的家庭與合肥市目前廉租房房源存在明顯供需缺口。約81.68%的訪談對象覺得6856元的廉租房保障的年收入標準較高，應適當調低。（2）保障群體片面。目前廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍，將一些非城市戶口的低收入流動人群拒之保障房門外。目前北京、上海等城市已將本市常住非本市戶籍低收入群體納入廉租房的保障中，這是廉租房制度發展的趨勢，也是國家實施廉租房制度的最終用意。3、廉租房資金來源問題。地方財力有限，配套資金籌措困難，成為廉租房發展的瓶頸。保障房建設資金主要來源于市、區政府的專項資金以及住房公積金的部分增值資金。但住房項目周期長、投入大，廉租房租金低，決定了政府新建廉租房將是財政凈支出。據廉租辦統計，截至今年6月底，合肥市本級已籌措廉租住房保障資金7.17億元，其中市級配套資金5.5億元。目前來看，合肥市資金籌措較有保障，但從長遠來看，要做到應保盡保，單純依靠政府出資的融資方式不切實際。4、廉租住戶資格準入及退出機制。在目前的廉租房運行機制中，最難的是資格準入和住戶退出機制。開展準入資格的審核工作量大、廉租房的騰退難度較大。廉租房的騰退則關系到社會公平和廉租房的保障效果。調查顯示，約80%的人認為政府不能判斷出哪些住戶已經不符合租住廉租房的條件。5、廉租房供不應求、房源供給短缺。從供給角度看，廉租住房主要來源于地產開發項目中配建廉租房和騰退原公有住房，集中興建廉租住房小區鮮有。勢必造成廉租房供給數量和速度跟不上需求的膨脹。數據顯示實物配租在住房保障中的地位正在削弱，房源供給逐步減少。2011年合肥市新增保障性住房18255套，但是新增廉租房只有2010套，占比11%。

參考文獻

[1] 許云萍.廉租房制度推行的瓶頸與對策分析[J].通化師范學院學報，2009（7）.

[2] 褚國安.論我國城鎮的廉租房建設[J].中國商界，2008.

廉租房的管理辦法范文2

關鍵詞：廉租房 政策執行 微觀視角

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民低生活保障標準且住房困難的家庭提供的具有社會保障性質的住房。廉住房作為住房保障制度以保障公民基本住房權利為目的，是社會公平與正義的彰顯。近年來，G縣廉租房政策的扎實推進在保障城鎮低收入家庭的住房方面發揮了舉足輕重的作用，但是不可否認，由于制度本身的缺陷以及各方面因素的影響，G縣廉租房政策在執行過程中依然存在問題。

一、廉租房政策執行偏差表現

1.縮小廉租房保障的對象范圍

《G城鎮廉租房管理辦法》第三條規定保障對象為“城鎮最低收入家庭的住房困難戶”，這與《廉租住房保障辦法》中的保障對象“城鎮低收入住房困難家庭”相比，保障對象范圍減小，即低收入家庭和最低收入家庭之間的這部分家庭，其實不具有享受廉租房政策保障的資格。

2.廉租房保障資金來源單一

G縣廉租房保障資金的來源主要是兩個方面，一是中央、省、市的直補資金，二是縣級財政預算。而對于《廉租房保障辦法》中提出將“住房公積金增值收益余額”和“土地出讓凈收益”作為資金來源未能涉及。而對于縣級財政的預算部分，違規拆借用于其他基礎設施建設的現象屢屢發生。

3.廉租房資格審查不規范，退出機制不完善

按照《G縣城鎮廉租房管理實施細則》，對于申請程序和時間做了詳細說明，但是對于如何調查、如何核實卻沒有規定。在實際中的審查也不涉及到房、車等個人資產信息，僅限于縣政府職能部門間的信息互通，互通的結果多依靠具體經辦人員的個人素質、職業道德、知識觀念等因素，這給“關系資料”“面子證明”等問題的出現提供了條件。個別租戶因不符合廉租房保障政策被退出后，既不受廉租房政策保障，又無力購買經濟適用房和普通商品房。

4.項目審批把關不嚴

按照法律和規范，廉租房單套面積不高于50平方米，應和普通住宅具有同樣的規劃設計標準。而在具體實際中，出于多個部門的博弈結果，“廉租房”自建成便有成為“貧民窟”的趨勢，一味的高層建設，一梯多戶設計，使得廉租房容積率偏高、日照不足、缺乏配套服務設施、沒有綠地、開敞空間狹小等問題。

5.輕視對違法行為的懲處

《G縣廉租房管理辦法》提出了對違法騙保、取得保障資格后不履行相關責任、相關職能部門工作人員違法的懲處措施，但這些措施要么偏輕，流于形式，要么難以界定。如對于沒有如實申報家庭情況的申請人，僅為“取消其申請資格”；對于騙租的，“責令其退還已領取的補貼或者退出廉租房”，最多“處以1000元以下罰款”；對于在廉租房管理中違法的行政人員，“予以行政處分或者追究其刑事責任”。在實際違法違規行為出現時，違法成本偏低，一定程度上縱容了個別人不惜成本騙取租金、住房以及公職人員瀆職、失職的行為，沒起到應有的“警示”作用。

二、廉租房政策執行出現偏差的原因分析

第一，處于低收入的家庭比最低收入的家庭數量多，如果政府將全部低收入且家庭住房困難的家庭納入保障范圍，需要為此支出過高的費用，這種概念的轉換，政府容易完成保障目標，易于取得成績；而低收入家庭的界定工作剛剛開始，對于“低收入”的概念不盡了解，而普通群眾的直觀印象中對“最低收入”即“低保”了解多，甚至覺得兩者等同，作為政府來說，鑒于“少給自己添麻煩”的立場，也不愿意去普及“低收入”的政策的內容。

第二，作為廉租房政策執行的主體――縣政府，在目前還是以GDP為主要指標的考核制度誘導下，廉租房的建設對于它來說無論是土地收益上還是財政收益上都具有負效應，這必然導致廉租房政策本身低效和執行低效。就廉租房性質而言，其本身具有福利性和非盈利性，不能用市場經濟的約束機制去規范它的運營，政府處于“自利性”的考慮，必然會降低廉租房建設的積極性。由此，政府是能不建設就不建設，能不投入就不投入。

第三，廉租房準入資格審核中的各個單位的隸屬和管理權限不一定都在縣級政府，致使“聯審”這一制度在制定之初就陷入“可操作性差”的尷尬境地。特別是銀行等中央直屬和垂直管理的部門，地方政府無權要求其提供涉及個人隱私的數據和資料，導致資格的審查制度本身就不完備。其次，在具體的資料提供過程中，審核部門由于人力和財力的有限，不能挨個實地走訪調查資料。再者，由于民政部門的最低收入家庭數據是動態管理的，且時間序列和住房保障部門進行配租時掌握的數據具不同步，這可能導致本已經不在“低保”范圍的家庭還有享受廉租房的資格。退出后的后續管理機制尚未建立，使得部分作為夾心層“高不成、低不就”，處境尷尬。這也是由于一貫以來的這種“重準入、輕退出”的觀念影響。

第四，政府長官受政績觀的影響，單純追求廉租房的套數和面積而忽略廉租房居住條件的舒適性、適宜性。這種“長官權威”一定程度上干擾了廉租房審批機構的審核標準，有意或無意的使個別廉租房項目“帶病”建設。

三、改進廉租房政策執行的措施

1.轉變政府觀念，建立完善的監督考核機制

提倡建設民生服務性政府，將廉租房保障等一系列關系民生的指標納入政績考核體系，從程序上完善對地方政府的責任追究機制，嚴格推行官員問責制，而不是僅僅依靠地方的GDP 來衡量地方政府政績的好壞，以此督促政府轉變觀念，加大廉租房保障建設力度。在內部監督的同時，設置獨立于政府的廉租房審查監督機構，專門負責廉租房保障的實施和落實情況，從法律上保障監督部門的至高權威和效力。充分鼓勵媒體、公民等參與近廉租房保障工作的監督中來，最大發揮社會各界的監督機制。

2.多渠道籌措廉租房保障資金

建立強制公積金增值收益按比例用于廉租房建設制度，從頂層設計具有可操作性的規范，確保公積金增值收益與縣級財政之間的相互溝通。完善縣級政府土地出讓金凈收益收支兩條線制度，以不低于10%的比例專款用于廉租房保障資金。嘗試金融信貸工具，通過政策優惠吸引民間資本，運用PPP（public-private-Partnership）模式，通過證券、房地產信托投資基金、住房建設公債等籌集住房保障資金。

3.建立申請人信息共享平臺

聯合房管、工商、車管、稅務、公積金管理中心、銀行等七部門共享的廉租房保障申請審核的信息共享平臺。申請人在填寫申請表格之處就讓其簽署授權協議，授權住房保障中心管理部門有權利用其個人信息查詢資產登記情況。各個平臺的成員單位都有義務提供相關個人信心，通過系統平臺個人登記狀況，確保廉租房資格審核準確。

4.實施公租房和廉租房并軌政策

以“低收入家庭”作為廉租房保障對象勢必使得申請廉租房保障的家庭數量急劇增加，而作為縣城，其外來務工人員和畢業的外地大中專院校學生對公租房的需求有待提高。這為公租房和廉租房的并軌提供了可能。公租房的申請門檻較廉租房高，同時可以作為已不具有廉租房申請資格而又無力購買經濟適用房的家庭在退出廉租房后的一個緩和政策，也可以視為為外來務工人員和畢業的大中專院校學生降低了廉租房的申請門檻，對最大程度的滿足這部分人員的住房需求，維護社會穩定具有重要的意義。

參考文獻：

[1]丁煌.定明捷.國外政策執行理論前沿評述.公共行政評論，2010年第（1）期：119～148

[2]苗迪.公共政策執行失靈：以博弈為特征的廉租房政策執行.天水行政學院學報，2008第6期（總第54期）：91-94

[3]石珠.政府失靈理論對改善廉租房政策執行不力的啟示.番禹職業技術學院學報，2008第7卷第2期：10-13

廉租房的管理辦法范文3

關鍵詞：廉價房；經濟適用房；設計

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

一、廉租房、經濟適用房相關概念

1 廉租房

所謂廉租房，顧名思義廉租房是政府為了低收入人群提供的最低保障房，此房只租不賣，并且有特定的租賃人群。政府象征性的對其收取“租金”或者是用實物配租的方式，一般都是以租金的方式為主，實物配租的方式為輔。

2 經濟適用房

這類的房子我們可以分開來看，經濟是第一部分，既然提到經濟，那么經濟適用房就是以商品進行出售的，但是這類型的房子是根據國家經濟適用住房建設計劃安排的，是由國家統一下達計劃、用地實行由地方政府進行劃撥，是免收取土地出讓金的，同時對國家經過各項批準的收費實行減半征收、出售價格按照微利的原則確定的。

3廉租房、經濟適用房特點

廉租房具有比較鮮明的特點，它的福利性決定了它的特點，一般是只租不售。然而也正是由于這些特點的存在，廉租房的開發與運作面臨新的困難。廉租房一直是中國房地產市場中重要的住房制度之一，雖然建立時間不短，但是因為種種因素的制約發展程度有限，成為當前房地產市場結構性失衡的關健問題之一。

經濟適用房則具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經濟適用房。隨著時代的發展，經濟適用房的適用性也會發生質的變化，即隨著經濟發展水平的提高而不斷的提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規劃、精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設達到；標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環境美。

4經濟適用房與商品房的比較

兩者從定義上就可以分辨的出來，經濟適用房是根據國家的有關規定建造的，為了給城鎮低收入人群提供最低生活保證的。而它與普通的商品房在本質上有所區別。我們購買房屋其實是買到建造本房屋的土地使用權，那么對于經濟適用房來說，既然是國家政策性的房子，所以在土地使用權上是不予以轉讓的，而普通的商品房我們是可以購買到建筑本房屋所需土地的土地使用權。

經濟適用房不是隨意建筑的，從它建筑的規劃位置、環境、戶型國家都是有明文規定的，但普通的商品房相對來說沒有那么很嚴。經濟適用房所有的購買情況都要符合國家的相關規定，這點與普通的商品房就截然不同了。經濟適用房在購買價格上也是由國家統一調控的，不是隨意定價的，但是普通的商品房國家一般是不會隨意干涉的。經濟適用房的轉讓也有相關的規定，一般在規定年限內是不允許轉讓的，并且在轉讓過程中國家會收取一定的土地轉讓費。

總的來說，經濟適用房雖然和普通的商品房一樣都是在市場上出售的房子，但是經濟適用房在戶型、購買、居住等方面國家都是有明文規定的，居住者也有一定的條件限制。

二、建筑廉租房、經濟適用房所需要滿足的情況

1建筑廉租房需要滿足的情況

首先廉租房性質決定了它不是作為商品進行出售的，是為了滿足人們最低的生活保證。所以在設計上就會受到面積的限制，既然是要滿足生活的需求，那么在房屋格局的設計上，在滿足政策性規定的同時，還要滿足《住宅建筑規范》的要求，還要求我們做到經濟、適用、簡潔、大方，但是要想做到這些是非常困難的。

國家根據現行住房政策，對廉租房做出了明文的規定，規定：廉租房面積控制在50平方米以內。這種小戶型在滿足使用功能上就會出現各方面的問題。如采光、通風、交通組織等都不易處理。這就在設計上更講究平面布局和不同功能區的關系，流程要緊湊合理，并有功能轉換的可能，使其具有較好的適應性。以某小區廉租房設計為例，該住宅為一梯四戶，每戶建筑面積為49平方米，一室一廳。此套方案有以下特點：功能分區明確，公共性與私密性、動與靜的分區。客廳和臥室相隔較遠，可以減少相互干擾。交通面積集中、緊湊、交通組織合理。將某些功能分區合并，不做明確限定，如客廳和餐廳合并，使得戶型具有很強的適宜性，空間感更具有彈性。隨著人們生活水平的提高，要保證廉租房基本使用功能30年不落后，有可改造的余地。可以將兩戶合并為一戶，成為三室兩廳，以適應社會發展。

2建筑經濟適用房需要滿足的情況

經濟適用房是根據國家的相關標準進行建筑設計的，在建筑設計上戶型不能夠太大但同時又要考慮其客戶群，所以要考慮經濟適用性。既要考慮到近期，也要考慮到長期，實際上小戶型的面積并不就代表是少設施的簡陋裝修，而是要考慮到建筑物年齡期間,能分能合的戶型結構,要充分重視遠期利用的可能性,要體現一種時代特征。

三、建筑廉租房、經濟適用房所需要遵循的相關法律

1 建筑廉租房所需要遵循的相關法律

根據建筑部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件：申請保障家庭其人均收入應符合當地結合當地實際制定的收入標準：申請保障家庭現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養、扶養或者贍養關系以及符合各地結合當地實際制定的各自的保障標準。根據這些標準，我們國家現在的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即“十一五”規劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。[1]

廉租房的管理辦法范文4

為了解決低收入人群的住房問題，建設部官員表示，要加快推進廉租住房管理規范化工作，有計劃、有步驟地擴大廉租住房制度覆蓋范圍。同時，這位官員也坦率地表示，廉租住房制度建設主要存在五大突出問題，其中，退出機制不完善是問題之一。

廉租房為什么很難產生流轉?帶著這個問題，筆者日前走進北京部分廉租房住戶，發現廉租房住戶普遍存在“沒有想過有一天要騰出這個房子”的想法，他們的主要理由是“應該充分享受政府的惠民政策”，“對社會有貢獻的人祖祖輩輩都該受到照顧”，“退出住房，沒錢買房”……

“真要騰房，我們住哪兒去”

退出難的問題在北京廣渠門北里已經凸顯。現在，小區里已有幾位優撫家庭的持證人去世，但沒有人退房。

據北京市宣武區房管局住房保障辦公室工作人員吳克珍介紹，廉租房包括兩種類型：配租和實物房。其中，配租是政府按有關標準，替符合住廉租房條件的人將國家財政部門撥發的租金直接打入提供租房的房東賬號。這些靠政府補貼租金的人大部分是低保戶和低收入家庭。實物房是指符合住廉租房條件的人住進每月交低價房租的住房。住實物房的人，大多是傷殘軍人和烈屬家庭，根據房屋面積，每月最多交100多元房租。

靠政府給租金補貼的李龍泉是一位低保戶。從2003年9月起，一家3口在宣武區廣安后巷10號院租了一間40平方米的房子，租金每月1000元。根據有關政策，國家每月給李龍泉租房補貼990元，他自己拿10元。

“前兩天房管所通知我填表，聽說還有可能住進實物廉租房，是政府的政策好。不過，聽說將來我女兒工作了，家庭負擔減輕了，可能就不符合低保戶條件了，恐怕不能再住廉租房。我可沒有想過有一天要騰出這個房子……”李龍泉說。

筆者在采訪中了解到，李龍泉的想法帶有普遍性。住在北京市崇文區廣渠門北里廉租房小區36號院1號樓的幾位住戶紛紛告訴筆者，住進來的時候，根本就沒有想過以后騰退的事情。有的人更加直截了當地說：“真要騰房，我們住哪兒去?本來低收入就買小起房。”

據介紹，廣渠門北里建設時，主要是為1，解決部分優撫家庭和市級以上勞模的住房困難問題。按照規定，優撫家庭中的持證人為承租人，如果承租人去世，家庭中的其他優撫對象成員可以繼續居住；如果沒有優撫對象成員，則應將所居住的廉租住房嘴退。現在，小區里已有幾位優撫家庭的持證人去世，但沒有人退房。

建設部最新統計數字顯示，從1998年至今，全國有95萬戶通過廉租住房制度改善了條件。但筆者調查發現，其中，因收入提高而騰退的人卻寥寥無幾。

廉租房的退出制度，是為了提高房屋的利用率，讓真正困難的家庭享受廉租房。“住廉租房的住戶，不騰退的現象很突出，尤其是住進實物房的人。如果這種現象發展下去，廉租房的壓力越來越大……”北京市某區房管局住房保障辦公室主任感嘆道。

廉租房不能流轉的原因

退出機制始終未能有效運轉，這緣于低收入者的收入變化狀況難以監測，導致各地民政部門和建委在廉租房退出機制上對接困難。

建設部《城鎮廉租住房工作規范化管理實施辦法》指出，廉租住房檔案應實行動態管理，根據最低收入家庭住房保障變動情況，及時變更住房檔案。但筆者在采訪建設部政策研究室有關人士時聽到的說法是：“廉租房退出機制是一個敏感話題，也是一個棘手的難題。根據管理辦法，各地區的社區應定期公示廉租房住戶的家庭財產狀況，但各地區情況不同，多數地區可能沒有根據管理辦法制定細則。”

中國城市規劃設計研究院趙燕菁教授在接受采訪時指出，退出機制不完善，住房保障就是個“無底洞”，必須要產生流轉，否則就是形成一邊政府辛苦投人，另一邊受惠者“無動于衷”的局面。趙燕菁認為，廉租房的退出機制不完善的根本原因，是針對享受廉租房待遇的人沒有相應的配套政策和法律保障。

一位長期在基層從事廉租房管理的工作人員說：“其實，有些地區對廉租住戶的收入狀況根本不公示。”“去年，經過核查，房管部門向幾戶已經不符合廉租房保障條件的家庭停發補貼，結果第二天就找來了。”北京市某區房管局負責人這樣介紹。

“流轉”是廉租房的生命。只有流動起來，廉租房才能更好地發揮作用。實際上，政府之所以只租不賣，主要就是為了掌握廉租房的主動權，從而保證它的流動性。然而，各地政府在廉租房問題上，都存在著“重準入輕退出”的傾向。隨著時間的推移，這種傾向的危害將逐漸顯現。其最大的社會危害是：破壞政府公共保障的正常供給制度。

根據相關制度，獲得實物配租的家庭應當按照租賃合同的約定交納租金，合理使用房屋，并且不得改變房屋用途、轉租或轉讓承租權，違者按照合同約定承擔違約責任，直至遷出已配租的住房。

而筆者在廣渠門北里廉租房小區36號院1號樓張大爺家聽到的反映是：“我今年80多歲了，這個60多平米的兩居室已經被我兒子租出了，租金每月1600元，而這里每月的房租40多塊錢，我馬上去兒子家養老。”

一些地區把廉租住戶本該自己住的房屋租給他人，以獲取遠遠高于自己所付租金的高額房租。在北京，這種現象并不少見，事實上，廉租房的使用有其專屬性，如果轉租給不符合條件者，無疑破壞了政府公共保障的正常供給制度的渠道，政府的廉租房政策也將行之無效。

廉租房亟須擴大覆蓋范圍

一方面廉租房退出難；另一方面有大批的人亟需住進廉租房。

筆者從建設部了解到，截至目前，全國共有26.8萬戶家庭通過租金補貼和實物配租等方式解決了住房困難。然而，全國人均住房面積在10半方米以下的低保家庭有400多萬戶，如果擴入到低收入家庭，總共有近1000萬戶，占城鎮家庭總戶數的5.5％。其中，北京應享受廉租住房政策的家庭戶數約為7.7萬戶。

“國務院要求建立健全廉租房制度，近期任務就是要解決這1000萬戶的住房困難。”據建設部住宅與房地產業司相關人員介紹，“目前，還有145個城市沒有建立廉租房制度，廉租房的發展總體來說比較滯后，亟須擴大覆蓋范圍。”

今后，廉租房制度覆蓋面將穩步擴大，凡符合市、縣人民政府規定的城鎮低收入家庭，都應逐步納入保障范圍。也就是說，無力購買經濟適用住房、不符合目前廉租房制度保障條件的“夾心階層”家庭，

也逐步列入廉租房保障范圍。

劉女士一家三口住在六道口一間16平方米的平房，每月全家有2000多元收入。她曾經向街道辦事處提出申請廉租房，但由于人均月收入超過了目前北京市580元的廉租房“門檻”，沒有獲準。“就我們家這個收入，就連經濟適用房都買不起。一家人擠在這么小的屋里，等拆遷不知要等到哪一天，你說我們怎么辦?”劉女士很無奈。

像劉女士這樣既夠不上廉租房標準、又根本買不起經濟適用住房的“夾心階層”，目前在各城市都為數不少。北京的廉租戶必須符合兩個條件，“一是人均住房面積低于10平方米，一是人均月收入低于580元，兩條標準卡得很嚴，哪怕你們家人均收入600元，只超20元，也辦不了。”崇文區某房管所的負責人說。

讓稀缺資源得到有效利用

據了解，目前，各地申請住廉租房的人越來越多。3月19日，筆者在北京宣武區采訪時，該區房管局住房保障辦公室工作人員吳克珍告訴記者：“申請住廉租房的人越來越多，僅宣武區2006年就有523戶；2007年669戶，今年1～2月就達到223戶。”對此，趙燕菁教授認為：“如果廉租房只進不出，房源會越來越少，壓力也會越來越大，稀缺資源無法得到充分的利用。”

針對這種狀況，北京市建委表示，將嚴格配租后期管理，對于不符合條件的，要及時對其實行“退出機制”。據介紹，目前，北京對282戶因收入增加等原因不符合廉租房條件的家庭，停發了租金補貼。今后，北京將對已經住上廉租房的住戶進行收入統計和調查，對廉租房實行有進有出的政策，將廉租房用于真正的“雙困”家庭。

為了讓稀缺資源得到有效利用，許多專家認為，當前社會信用體系沒建立、銀行不讓查個人賬戶、社會收入隱性化等問題，是無法掌握低收入者收入變化的原因。

“如何解決中低收入家庭界定的問題?該花多少錢，該建多少房，該建多大房，該在何處建，該分給什么人，政府都要做到心中有數。只有建立全國統一的個人信息動態數據庫，并且跨越工商、財稅、銀行、勞動等條塊分割的框架，才能建立科學的廉租房分配制度。”趙燕菁說。“廉租房不能演變成新的計劃分配住房。”趙燕菁建議政府有關部門應該抓緊研究廉租住房的退出機制。借鑒上海的經驗，這個機制的主要內容應該體現慢松手，軟著陸的方式。體現進退有序的公平性。

例如，對實物配租的家庭退出方式，考慮以無息貸款方式協助這些家庭買下屬于自己的產權房，但對他們的產權房限期上市，一旦不符合廉租條件，則分期還款；對享受租金補貼的家庭，政府也給予6個月的過渡期，前3個月享受原租金，后3個月租金補貼減至原標準的50％。

趙燕菁還建議，借鑒浙江建立廉租房退出機制的經驗。浙江省政府要求，房地產行政主管部門要會同民政部門加強動態管理，定期對享受廉租住房保障家庭的成員、收入、住房等狀況進行核查，及時掌握其變動情況。對享受廉租住房保障的家庭，其家庭人均收入連續一年以上超過當地廉租住房政策確定的收入標準的，或因家庭人數減少、住房面積增加，住房面積超出當地廉租住房政策確定的住房面積標準的，應收回承租的廉租住房或停止享受租賃補貼。對因未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況獲得廉租住房保障的，以及擅自改變房屋用途，轉租、轉借廉租住房的，房地產行政主管部門應當作出取消保障資格的決定。

針對廉租房的退出機制，筆者在采訪中聽到許多專家這樣呼吁：社會資源是稀缺的，政府的政策應適用于促進效率與公平。

全國政協委員、香港世貿集團董事局主席許榮茂贊同這個觀點。他在今年召開的“兩會”上說，目前，廉租房市場“僧多粥少”的局面短期內還不能全部改變，因此要合理確定廉租房住房保障對象和標準。而更重要的是，對享受廉租房的家庭要定期審核，對收入或者住房條件發生變化的家庭，要及時調整保障方式。

許榮茂還談到了香港的經驗，中國香港政府規定，所有租戶每兩年都要向政府申報家庭經濟狀況，如果租戶購買了私人物業，必須馬上將公屋還給政府。

還有些專家建議，盡快研究和建立健全廉租住房的準入和退出機制。一方面建立動態核查制度，科學界定廉租住房保障對象，對申請者的家庭收入，居住狀況等資格進行嚴格審核，把好“入口關”；另一方面完善申請公示制度，在充分尊重申請者的隱私和尊嚴的前提下，采用適度公開方式，在一定范圍內對申請人情況予以公示，并在其入住后作定期核查。

廉租房的管理辦法范文5

    市住房制度改革領導小組關于認真貫徹《大連市住房公積金管理暫行辦法》的意見，已經市人民政府同意，現轉發給你們，請遵照執行。

    關于認真貫徹《大連市住房公積金管理暫行辦法》的意見

市政府：

    為貫徹執行《大連市住房公積金管理暫行辦法》（大政發[1993]41號）文件精神，全面推行住房公積金制度，加速我市房改進程，加強住房公積金征收管理工作，特提出如下意見：

    一、凡屬大連市市內四區（中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區）的機關團體、企業（含外商投資企業、股份制企業、私營企業）事業單位的職工及其所在單位，都必須建立住房公積金制度，按時足額交存住房公積金。

    二、住房公積金是一種義務性長期儲金，通過資金的定項集聚和積累，逐步提高職工家庭解決自住住房的能力，建立國家、單位、個人三方合理負擔住房的新機制。各單位應把建立住房公積金制度，作為現代企業制度、勞動工資制度和社會住房保障制度改革的重要組成部分。各級勞動、人事部門應積極協助抓好這項工作。

    三、市經委應把建立住房公積金，做為廠長、經理資產經營目標責任制的考核內容，督促企業認真做好公積金的交存工作。

    四、各級工會組織在考核基層工會工作時，要把單位公積金建立、交存情況作為一項重要內容來檢查。要從保護職工合法權益的高度來協助抓好住房公積金的建立和交存工作。

    五、各級財稅部門要及時核定單位由成本、經費中列支的公積金額度，明確列支渠道和資金來源，協助督促單位按規定建立和交存住房公積金。并對住房公積金的歸集、使用和管理進行監督。

    六、市內四區各銀行（包括信用社）及所屬辦事處，在各單位每月審批發放工資時，要根據工資手冊上應交公積金數額核實上月公積金交存情況（審查公積金匯交書），風是發現沒有為職工如數交存的單位，應督促其按時交存。

    七、勞動行政部門，每年核發企業《工資總額使用手冊》時，應同時審查公積金匯交書。凡沒有為職工如數交存的單位，應責令單位盡快辦理后，再為其辦理《工資總額使用手冊》。

    八、各行業主管局、總公司、單位領導要把建立住房公積金制度納入重要議事日程，為職工辦實事。公積金交存好的部門、行業可存貸掛鉤，貸款優先，促使公積金歸集和使用渠道暢通。

    九、各單位交存公積金日期以單位工資發放日期為準，七日內到建設銀行公積金交存窗口辦理匯交，從第八日起，每遲交一日，按應交額的5‰交滯納金。對連續虧損、職工放工資困難的企業，經職代會討論，報市住房資金管理中心審查后，由市房改辦批準后可暫緩交存公積金，但職工個人工資已提留的5%部分應及時交存，不得占用。未經批準，一個季度不交公積金的單位，按應交額1％至5％罰款。

    十、對無故欠交和停交的單位采用特種委托憑證收款（或者使用托收承付結算）的方式收繳公積金。

    十一、凡是不建立和交存住房公積金的單位和個人，不得享受房改、住房方面的優惠政策；不得出售公有住房；不予發放住房建設貸款；不予批準住房建設計劃。

    十二、住房公積金由大連市住房資金管理中心負責歸集、管理、使用，其金融配套業務暫委托大連市建設銀行房地產信貸部代辦。

    以上意見，如無不妥，請批轉執行。

廉租房的管理辦法范文6

[關鍵詞] 廉租房；聯合租賃；BOT；創新

[中圖分類號] F293.35 [文獻標識碼] A [文章編號] 1006-5024(2008)01-0139-03

[作者簡介] 魏 瑋，上海財經大學公共經濟與管理學院博士生，研究方向為房地產經濟、投資經濟；(上海 200433)李云婷，江西贛粵高速公路股份有限公司員工，經濟學碩士，研究方向為資本市場、房地產經濟。(江西 南昌 330025)

一、上海廉租房保障體系總體概況

1.廉租房保障體系的發展歷程

(1)廉租房保障體系的初步形成階段。根據1999年建設部頒布的《城鎮廉租住房管理辦法》精神，上海市房產局在1999年9月成立廉租房辦公室，開始對全市18萬戶困難家庭的住房情況進行調查摸底。2000年9月頒布了上海市最早有關廉租房的政策――《上海市城鎮廉租住房試行辦法》，同年10月，在閘北區、長寧區先行進行廉租房試點工作；2001年6月，將廉租房試點工作逐步擴大到徐匯、盧灣、楊浦、普陀、虹口、寶山、閔行、浦東等區；至2001年12月，上海市19個區縣全面開展廉租房工作，在全國率先初步建立起廉租住房供給體系。

(2)廉租房保障體系的日益成熟階段。自2002年以來，上海市不斷調整完善廉租住房政策，并主要體現在以下三方面：一是不斷擴大廉租房申請標準，從最初人均居住面積5平方米、連續6個月拿“低保”的“雙困”家庭標準，逐步放寬到人均居住面積6平方米甚至7平方米；二是優先滿足特殊困難家庭的實物配租，針對特困勞模、軍烈屬、一級和特等傷殘軍人等，在配套商品房中“切”出一塊房源，加大對這些為社會作出較大貢獻的特殊困難家庭的保障力度；三是區分動遷地區廉租對象的租金配租方式，對即將動遷地區的廉租對象實行補貼租金積累方式。區廉租辦對這部分家庭的補貼租金建立資金專戶，不計利息，待動遷時憑動遷協議一次性支付使用，對非動遷地區的廉租對象，統一確定租金補貼的面積保底標準。截至2006年底，上海共有77397戶享受到了廉租住房制度保障，涉及戶數居全國第一。

2.廉租房保障體系的供給渠道

(1)廉租房的資金來源。上海廉租房資金來源渠道包括：以公共財政為基礎建立的專項基金，住房公積金的部分增值收益，直管公房出售后的部分凈歸集資金，社會捐贈和其他渠道。至2006年底，上海累計用于廉租住房制度的資金為3.0762億元。其中2.4713億元來自財政預算資金，6049萬元來自公積金增值收益。不難看出，目前的廉租房資金供給仍以財政預算資金為主體，這就意味著市、區政府對廉租房政策的重視程度以及市、區財力大小對于廉租房補貼的資金數量的多少起了決定性作用。

(2)廉租住房的來源。廉租住房來源渠道有以下幾種：(1)在公房提租時將一部分困難家庭的住房通過減租歸入廉租住房；(2)騰空的公有住房；(3)在二級市場收購舊有住房、符合條件的空置商品房；(4)政府和單位出資興建的廉租住房；(5)接受社會捐贈和通過其他方式籌集的普通住房。由于現有公房中可騰空用作廉租住房的極為有限，社會捐贈的廉租房數量也極少，廉租住房來源主要還是要靠購房和建房。

3.廉租房保障體系的運作機制

(1)承租對象界定。上海廉租房承租對象主要針對住房困難和收入貧困的“雙困家庭”，所有承租對象的家庭人均面積需低于7平方米，人均月收入320元以下。對于老勞模和重點優撫對象家庭該條款可放寬至家庭人均月收入低于570元。

(2)補貼模式。上海在廉租房的補貼方式上主要采用了實物配租、租金配租和租金減免三種模式。實物配租是由廉租辦以低廉的租金向申請家庭出租一處符合本市廉租住房標準的普通住房，租金標準實行政府定價。租金配租是廉租辦按規定標準，結合申請家庭的居住狀況和市場租金水平，給予其一定的租金補貼。租金減免則是按照廉租住房租金標準向租住公房的困難家庭收取租金，住戶實際交納租金與公房租金的差額由產權單位減免。下表顯示了近年來上海累計落實實物配租和租金配租廉租房的戶數。

(3)運行程序。上海廉租房體系的運行程序包括申請、審核、公示、登記、輪候、配租、復核、退出環節，具體運行流程可參見下圖。輪侯、復核及退出機制的配合實施使得上海在廉租房供給資金緊缺的情況下，盡可能保障最困難家庭的居住權利，提升了廉租房體系的運行效率。至2005年10月底，上海共復核42880戶次，因住房、生活條件改善退出廉租房的有2275戶。

二、廉租房保障體系的幾個突出問題

1.廉租對象的覆蓋面過窄

首先，納入廉租房保障體系的家庭占總低保家庭比例過低。上海廉租房的分配對象主要是具有本市非農業常住戶口5年以上的雙困難戶家庭。根據2006年4月份的全國低保統計數據顯示，上海低保家庭共有20余萬戶，人均住房7平米以下的約有48萬戶。而截止2006年底，上海經審核符合配租廉租房條件的家庭為2.2萬戶，該數目僅占到全市低保家庭的10%左右，占總住房困難戶數的4%左右。按照國際通行標準，占城鎮人口20%的低收入群體應納入到廉租房制度的保障范圍中，在香港公共房屋居住人數占居民總數已達到一半，在新加坡更是有三分之二的人居住租屋。可見，目前上海納入廉租房保障體系的低收入家庭數還遠遠不夠。

其次，最低收入限制使得位于“夾心層”的家庭住房保障缺失。“夾心層”指的是既無資格購買公房或配套商品房，又無法享受廉租房政策的中低收入群體。根據市政協對盧灣、虹口、松江三區抽樣調查顯示，三區目前仍有5.7萬戶人家人均居住面積在7平方米以下，他們中的大多數由于家庭人均月收入超過320元而不能享受廉租房政策，微薄的收入又使得他們沒有實力購買商品房來改善住房條件。作為一個完善的住房保障體系，有必要采取合理措施將這類“夾心層”家庭納入廉租房體系中。

再次，嚴格的戶籍限制使得大量非滬籍常住人口被排斥在外。在2005年，來上海居住半年以上的常住流動人口為438萬人，占全市常住人口總量的24.6%，19個區縣中有3個區流動人口數量甚至超過了戶籍人口數。城市新移民、畢業大學生、外來務工人員、城鄉結合部土地被征后的農民等等都成為了城市中不可忽略的新住房弱勢群體。由于經濟收入低、流動性高等客觀因素，使得他們在一定年限內難以依靠自身力量解決住房問題，但卻又未被列入廉租房保障體系的范圍內。隨著這一群體規模的擴大，若不對他們的住房問題給以充分的重視，很可能會導致一系列不穩定、不和諧的社會問題產生。

2.廉租房的房源供給空間有限

盡管實物配房的市場效率不高，但是它有著保障實施力度大、管理規范等優點，對于孤、老、病、殘等特殊困難家庭，實物配租這種補貼模式的存在仍顯得十分必要。上海廉租房的實物配租與租金配租比僅為1.7：100，如此低的實物配房比使得廉租房實物房源的供給量遠不能滿足特困家庭的住房需求，更不用說解決在市場上找不到合適住房的家庭的居住難題。

3.廉租房體系建設的融資渠道單一

上文中雖已列舉多條廉租房保障的資金供應渠道，但目前資金的主要來源仍停留在以財政撥款、社會保障等純政策資金的支持上。到2006年12月底為止，累計用于廉租住房制度的3.0762億元資金中，有80.34%來自財政預算資金，剩余的19.66%則幾乎全部來自公積金增值收益。單一的財政資金供給機制不僅滿足不了社會需求，還會給政府造成沉重的經濟負擔。

此外，由于目前對財政資金的撥付比例無硬性指標規定，廉租房建設資金供給更是缺乏長期、穩定的保證。以住房公積金增值收益為例。根據《住房公積金管理條例》，住房公積金增值收益中扣除貸款風險準備金和住房公積金管理費用后的節余部分方可作為建設廉租住房補充資金，這里并沒有在公積金增值收益中規定一個固定提供給廉租房建設的資金數量或比例。如果準備金或管理費提取較多，則用于廉租房建設的資金無形中就會被擠占，使廉租房資金的長期供應得不到實質性的保證。

三、廉租房保障體系的完善與創新

1.完善廉租房家庭的收入統計與動態監管機制

(1)金融機構與稅務部門聯合建立個人信用制度。上海職工的工資已基本通過銀行系統發放，個人額外收入信息大多也可通過稅務、證券等部門獲得。各機關協作建立起個人信用系統后，個人的每筆收支都將會通過信用卡記錄在案，這將為核查廉租房申請家庭的真實收入狀況奠定有利的基礎。

(2)建立入住者檔案登記系統，完善動態監管機制。所有入住者需有詳細的檔案記錄，以便廉租房監管機構日后對租戶的定期復核、回訪。此外，還要充分發揮居委會、街道辦事處以及社會的監管優勢，對個人及家庭變動情況實行動態監管。對虛報和隱瞞實情者進行嚴懲，杜絕不符合廉租房分配資格的居民的尋租行為。

2.整合多方資源拓寬房源供給渠道

(1)加大對市場空置商品房的收購力度。政府可以成立專門的廉租房經營公司從開發商處低價收購長期空置的商品房，并按照廉租房的標準對其進行必要的改建。同時對于長期拖欠銀行貸款的國有房地產公司的空置房進行強制性收購，依據收購空置房的價值，將房地產公司在銀行的部分逾期貸款轉變為廉租房經營公司貸款，以政府資金分期還款。此舉還可幫助銀行化解金融風險。

(2)激勵社會機構或個人提供廉租房源。對單位或個人的住房用于廉租房的，其出租所得可享受稅收優惠。在大型工業園區附近，為鼓勵區內企業建造流動人員居住小區，可實行土地費用的優惠和減免，建成的住房只能由外來務工人員享用，而不能在市場上銷售。此類住房只有建安成本，沒有土地成本和開發利潤，租金水平往往只相當于市場水平的1/2到1/3，可保障外來務工人員的住房。

(3)提供政策支持以加速公房騰退。很多仍居住在公房里的家庭是由于經濟實力不夠，無力購買普通商品住宅改善居住條件。政府可以對退公房購新房者提供一定數量的補貼或在個人所得稅上予以減免，促進公房的騰退工作的開展。

3.積極開辟政府引導下的多元化商業融資渠道

(1)運用聯合租賃方式，廣泛籌集建設資金。“聯合租賃”是一種創新型的租賃方式，將其應用在廉租房建設中的操作方式如下：首先，由租賃公司和政府簽約，以保證所提供的住房有足夠多的符合廉租房條件的家庭入住；然后，按廉租房的建設標準要求，租賃公司與房地產開發商聯合合作，由房地產公司提供一定數量的房源，租賃公司代為管理。同時，租賃公司還可通過吸收股東投資，在證券市場、債券市場上融資等方式來解決租賃公司的收購、營運資金問題。租賃期間的廉租房租金由政府補貼和住戶繳納租金共同提供；最后，對于有購房需求的住戶，可采取融資租賃的模式，即在一定年限后允許住戶以一定的價格購買所租賃的住房，加快租賃公司的資金回流速度，以便進行再次投資。

(2)采用BOT模式，大規模吸引民間資本的參與。BOT是指建設(build)、經營(operation)、移交(transfer)的過程，它原是私營機構參與國家基礎設施建設并經營的一種特許權方式。廉租房的租金由政府擔保具有長期穩定性，符合BOT模式中私營機構對投資回報的要求，因此可以考慮采用。結合廉租房的特點，具體操作程序如下：先由政府委托廉租房項目公司運作整個項目，廉租房項目公司以私人投資的模式投資建設廉租房，此時可以享受建設廉租房的有關稅費減免政策。項目建成后，在特許經營期內，公司向政府認定的廉租戶提供住房和相應的服務，公司的租金收入由政府和租戶共同提供，待特許期滿后按協定將整個廉租房項目移交給政府，再由政府經營管理。

參考文獻：

[1]褚超孚.城鎮住房保障模式研究[M].北京：經濟科學出版社，2005.

[2]簡德三，王洪衛.房地產經濟學[M].上海：上海財經大學出版社，2004.

[3]姚玲珍.中國公共住房政策模式研究[M].上海：上海財經大學出版社，2003.

[4]錢晶露.上海市廉租住房政策最新調查與政策建議[J].上海房地，2006，(12).