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廉租房保障辦法范文1

關鍵詞：廉租房；制度；問題；對策

近些年，各地廉租房建設步伐較緩。但作為我國保障性住房體系的一個重要組成部分，在我國當前中低收入階層比例較大的背景下，其建設和發展是必不可少的，如何分析并完善當前的廉租房制度，是一個重要的問題。本文以天津市廉租房項目為例。通過調查分析，試圖對這一問題進行探索。

一、我國廉租房制度發展歷程

1998年，《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》這一文件的頒布標志著廉租房制度建設拉開序幕。

1999年4月，建設部了《城鎮廉租房管理辦法》，首次對廉租房的的房源做出了明確的規定。

2003年底，我國正式實施由國土資源部、建設部等五部委共同印發的《城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法》。新“辦法”相對舊“辦法”來說。更完善了實施的可操作性。

2007年12月1日，建設部等9部委聯合頒布了《廉租房保障辦法》，標志著廉租房制度的全面啟動。

2008年3月，住房和城鄉建設部在總結個別地區廉租房建設過程中的經驗教訓后，下發了《關于加強廉租住房質量管理的通知》。

2010年十二五規劃中建議“強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設力度。加快棚戶區改造，發展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。”

二、天津廉租房建設基本情況

(一)天津市住房保障制度發展歷程

天津市住房保障制度發展歷程分為三階段。

第一階段：20世紀90年代初至2002年底，起步和探索階段。其中1998年至2000年，在北辰區普康里建設了2萬平方米的廉租房。

第二階段：2003年至2007年上半年。逐步搭建住房保障體系。2003年天津市集中建設了4個項目、48萬平方米、7282套廉租住房。2006年向“低保”和低撫家庭發放租房補貼，發放補貼近4300戶。

第三階段：2007年下半年至今，進一步完善住房保障制度。2008年5月1日，出臺了廉租房、經濟租賃房、經濟適用住房以及限價商品住房管理辦法，同時公布了住房保障工作五年發展規劃和年度計劃。“十一五”期間，新建各類保障性住房2400萬平方米、33.5萬套，發放租房補貼7.5萬戶。天津市十二五期間計劃新增“三種補貼”7萬戶。其中。廉租住房實物配租補貼0.5萬戶，廉租住房租房補貼2.5萬戶。

(二)目前天津市廉租房的補貼方式

天津市采取的補貼方式有三種：1、租金補貼。天津市國土資源與房屋管理局依據公布的廉租住房實物配租租金標準與住宅租賃指導租金的平’均值的差額、住房保障能力和城鎮居民住房水平等因素，確定租房補貼標準及租房補貼面積標準。2、實物配租。即規定一個家庭僅限配租一套廉租房；2或3人的家庭，原則上配租一居室的單元房：超過3人的家庭，能配租二居室單元房。若3人家庭中屬于三代同居或家有年滿16周歲異性子女，也可配租二居室的單元房。3、公有住房租金核減。

(三)廉租房資金來源及房源情況

目前主要有五個方面的資金來源保障廉租房的建設：1、財政預算中的廉租房保障資金：2、住房公積金扣除貸款風險準備金和管理費用后的增值收益余額：3、土地出讓金中的專項資金；4、廉租房自身的租金收入：5、社會捐贈及其他來源。

廉租房的房源主要有以下方面：政府新建、收購的住房；社會捐贈的住房；騰退的公產房；其他。

三、典型廉租房調查研究

筆者深入天津市河北區的北翔家園和宜白路北明新苑小區的住房，對其享受廉租房住房保障的家庭進行了訪談。

北翔家園和北明新苑廉租房相對而立，分布在宜爽道兩側。附近有津工超市、天馨養老院天意分院、中國體育彩票和天津市河北圣賢門診部等。交通方便，附近有倉聯莊站，公交車線路很多。

(一)訪談對象的家庭情況

訪談對象的年齡基本上在四五十歲左右，主要靠天津最低生活保障金維持基本生活，均有《天津市最低生活保障金領取證》。住戶大致分為三種情況：1、夫妻二人均沒有正式工作，有的甚至還要供孩子上學，孩子的生活費成為家庭最大的花費支出，生活過得很是艱辛。2、單親家庭，只能與自己的寵物為伴。3、沒有勞動能力，持有殘疾證。無論哪種情況，低保金(2011年由月人均450元提高到480元)均是每個家庭唯一的經濟來源。

(二)現在廉租住房的問題及分析

通過調查，居民們對于廉租房的朝向、交通、物業、租金表示比較滿意(調查顯示物業費基本不拖欠)，但也反映了一些廉租房的不足之處：

1、申請周期長，退出機制不完善

居民們普遍反映入住時間太長，有些家庭從舊住房被拆到入住現在廉租房，長達了六年時間。

目前，廉租房房源與資金來源相對短缺的情況下，如何最大化這些資源的利用效率，使得資源確實能滿足確有需要的人，是廉租房制度建設的重要出發點和重要目標。按目前有關規定，主要是通過嚴格審查申請者的實際生活情況。但現實中僅靠這一手段難以保證該目標的實現。另外。對于入住廉租房之后，必須實行嚴格的退出機制，才能切實保證稀缺的廉租房資源不被特定團體之外的人所占用。與獲得入住資格的審查核準相比，退出機制的審查貌似沒有得到相應的重視。使得資源用錯了地方。

筆者在北翔家園進行訪談時，小區中的廉租房住戶多次提到該小區廉租房的審查退出機制頗為不完善。執行力度不夠。開小轎車進出的很多，也不乏開高檔小轎車進出的，居住人群并不完全符合廉租房的要求。

2、生活配套設施不健全、生活不便利

(1)周邊就業機會少，難以使家庭收入得到提高。住廉租房雖然使住戶租金支出減少。但由于目前廉租房一般居于較偏僻的地理位置。周邊就業機會大大減少。

(2)看病難。由于小區附近缺乏社區診所，許多居民反映就醫困難，就醫成本高的問題。

(3)小區配套設施不完善。其一。健身器材缺失。在調查中，大多數小區沒有看見任何鍛煉身體的設備。這也引起了居民們的不滿。其二。治安存在問題。調查中發現小區中丟失自行車的問題比較嚴重，盡管社區居民反映多次，要問題一直沒有很好的解決。其三，公共廁所、路燈缺少。小區內公共設施不完善，造成了居民生活的不便。

廉租房保障辦法范文2

解決城市廉租房政策實施的資金問題，關鍵是要均衡各方利益，依靠中央資金支持，帶動地方和社會投入，積極拓展籌資渠道，共同構建廉租房保障資金支持體系。

一是科學安排財政預算資金。解決“居者有其屋”的問題，是中央和地方政府不可推卸的共同責任，因此，城市廉租房政策實施的資金來源主要應來自各級政府的財政投入。當前，《廉租住房保障資金管理辦法》明確了廉租房保障資金的八種來源，但是除了對土地出讓金用于廉租房建設的比例做了具體規定以外，其他幾項來源的資金比例仍不明確，尤其是地方政府與中央政府的資金比例關系不明確。因此，必須盡快出臺與廉租房建設資金來源相配套的實施細則，進一步明確中央政府與地方政府財政投入的比例關系。

二是形成多元化投融資渠道。首先是引入房地產投資信托基金。對參與廉租房建設和經營的房地產投資信托基金給予財政補貼或對其投資者的收益減免所得稅，以提高基金和投資者的收益水平，從而鼓勵房地產投資信托基金投資建造或購買廉租房，再以低租金出租給低收入家庭。其次是發行廉租房建設債券，以彌補廉租房建設資金的不足。第三是實行證券化運作。我國廉租房一般只租不售，因而具有穩定的產權，廉租房作為政府福利項目，其收益盡管不高但具有穩定性，這些都符合證券化資產的特點。在實際操作中，我們可以采取直接將廉租房項目證券化或以廉租房作為抵押物向銀行申請貸款、由銀行將該債權證券化兩種方式。第四是發行福利彩票模式。可從社會福利彩票所籌集的資金中提取適當比例，用于當前的廉租房建設，這既遵循了福利彩票基金無償使用的原則，也有效地緩和了廉租房建設過程中資金緊缺的問題。

二、切實采取措施，強化地方政府落實城市廉租房政策的力度

一是提高認識，明確責任。地方政府必須從構建社會主義和諧社會的大局出發，充分認識實施廉租房政策的重大意義。只有認識到位、責任明確，才能在實踐中大刀闊斧地將政策落實下去。

二是加強考核，強化落實。應該把廉租房建設等民生問題納入到地方官員考核的指標體系之中，并強化問責。另外，地方政府還要將廉租房建設和租金補貼任務納入政府年度實施項目，年初制定計劃，明確部門責任；年中進行檢查，加強督促指導；年末實行考核，確保政策目標的實現。

三是立足實際，開拓創新。地方政府應堅持從地方實際出發，原則性與靈活性相結合，大膽探索，開拓創新，闖出一條廉租房政策有效實施的路子來。例如陜西省規定，土地出讓凈收益、住房公積金增值收益余額不能滿足年度廉租房保障資金需要時，差額部分由省市縣三級財政按“三三制”原則籌措。云南省規定，從縣城以上房地產開發稅收中，拿出不低于10％的資金支持廉租房建設。

三、擴大社會參與，積極拓寬誠市廉租房的房屋來源

根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》的規定，目前我國城市廉租房房源主要有四種，其中主要依靠政府集中提供的保障性普通住房，這種供給方式顯然不能滿足日益增長的大眾需求。探索新的廉租房供給機制、爭取更多的廉租房房源迫在眉睫。

一是建議政府收購空置房作為廉租房。政府出資以成本價或低于成本價收購符合規定的空置住房，然后對其按廉租房標準進行重新設計并改造成適合最低收入家庭居住的廉租住房。目前我國空置房的數量很大，這不僅不利于房地產開發商資金的回籠，而且給商業銀行造成大量的不良資產。政府通過收購將空置房轉化為廉租房，既可以盤活空置住房資金，又可以節省廉租房建設成本。

二是鼓勵開發商建設經營廉租房。可以由政府以提供低息貸款的方法資助開發商建造廉租房；或者對于按照政府標準建設、經營廉租房的開發商，政府在地價等方面給予一定的優惠，從而鼓勵更多的開發商投入廉租房建設，增加廉租房的數量。

三是強制開發商建設經營少量廉租房。可以在土地競標時就明確要求每一個樓盤都必須建造一定比例的廉租房，強制開發商參與廉租房的建設與經營。

四是動員房屋所有者自愿提供廉租房。政府應制定相應的優惠政策，如減免稅收等措施，鼓勵擁有符合廉租房條件的房屋業主提供廉租房。除給予一定的利益優惠外，政府還可以給予廉租房提供者其他一些名譽上的獎勵。

四、完善體制機制，建立健全城市廉租房政策實施的各項制度

一是規范準入機制。科學合理地確定最低收入標準并采取有效的收入審核管理辦法，是落實住房保障政策的基本前提。不同地區應按照當地經濟發展狀況劃定廉租房準入標準，并根據當年房地產市場價格對不同層次的家庭收入線進行定量分類，確保準入標準科學，保障對象準確。

二是完善退出機制。建立有效的退出機制，可以提高資金利用率和廉租房制度的覆蓋面，從而在有限的資源條件下，體現最大程度和范圍的社會公平。為此，每隔一段時間要對原保障對象進行重新認定，條件改善的退出廉租房，只有符合條件的方可繼續享受廉租房政策。這樣，可使不同收入水平的居民都能有與其收入水平相適應的住房，從而真正建立和完善多層次的住房供應體系。

廉租房保障辦法范文3

論文關鍵詞：廉租房政策；執行；對策

住房問題不僅僅是一個經濟問題，也是一個重大的社會問題。當前，隨著城市化進程的加快，住房問題的必要性和緊迫性日益體現。當前，我國重要的房屋供應體系基本上呈現三個層次：對于收入較高的人群主要是商品房供應，對于較低收入家庭，實行“廉租住房和經濟適用房”為主的住房供應政策，對于經濟困難的家庭，主要是以產權歸政府所有廉租房進行供應。可以說，廉租房制度應該說是我國現行的住房保障體系當中最核心的組成內容。目前我國的廉租房只租不售，適用對象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免尋租現象的發生，是解決低收入群體住房問題，緩解住房消費領域矛盾的一種有效措施。盡管政府積極組織實施廉租房工作取得了一定成果，但我們也應該清醒地意識到廉租房制度在執行過程中仍存在一些不盡如人意之處，如廉租房資金來源短缺、廉租房保障設施缺乏、退出機制不完善等等，制約了這一制度在實踐中發揮更大的作用。本文正是通過對廉租房政策的研究，分析廉租房政策執行中存在的問題，以期對我國廉租房制度的完善有所幫助。

一、廉租房政策概述

根據建設部頒布的《城鎮廉租房的管理辦法》定義：“城鎮廉租房是政府和單位在住宅領域實施的社會保障職能，向具有城鎮長住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅。它是政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。”廉租房在世界各國都比較普遍，即使在西方一些發達國家如美國、英國、新加坡都有相當一部分人住在由政府提供的住房里。在我國，廉租房絕大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我們可以將這種由政府以補貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費，提高其居住水平，從而實現住房保障目的的一系列行為規則稱之為廉租房政策。

二、廉租房政策執行中存在的問題分析

（一）政策現狀

我國探索廉租房政策始于1998年。這一年，國務院在《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》中正式以文件形式提出了廉租房問題，要求各級政府根據家庭收入的不同層次制定不同的住房政策。此后，一系列的相關政策文件相繼出臺，可以說，經過多年的試點探索，目前我國已初步形成了以租金配租（即發放租金補貼）為主、實物配租（即分配給低租金住宅）為輔、多種方式并舉的廉租房制度。據國家建設部公布的情況和有關媒體，截至2008年底，全國656個城市中。己有586個城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，計劃安排廉租房資金達到79.4億元。

（二）存在問題

我國廉租房屋體系自起步以來，已經取得了一定的成效，但是在運行中依舊存在有一些問題。總的來說，存在以下問題：

1、廉租房資金來源短缺

廉租房是政府解決貧困人口住房間題的重要舉措，但資金來源不穩定卻是制約其發展的一大障礙。根據《廉租住房保障辦法》的規定，有九種渠道。雖然規定的資金籌措渠道不少，但在廉租房實踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益。公積金增值收益在提取風險準備金和支付管理費用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建設。此外，政府財政資金未能得以有效落實。尤其是中西部地區，由于經濟發展相對落后，政府則財力明顯不足，導致廉租房建設滯后。在住房商品化的進程中，如何調整政府的支出結構，擴大廉租房建設資金來源，將低收入群體的住房間題真正列入政府的支出預算安排，已成為廉租房制度建設的重要任務。

2、廉租房房源相對不足

從《城鎮廉租房管理辦法》的有關規定來看，廉租房的房源主要有四個途徑：政府新建、收購的住房；舊有的公房；社會捐贈的住房；其他渠道籌集的住房。其中，在當前居高不下的房價之下，政府新建、收購住房需要大量的資金，實施進程受到的阻力大。而舊有的公房存量也嚴重不足。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房價格畸高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房一部分已經通過房改的形式出售或者分給了本單位的職工，無法騰退。政府可以用做廉租房的公房數量極少。社會捐贈的住房則寥寥無幾，一些人甚至擁有不只一套房。他們寧可閑置也不愿意將其閑置的住房提供給社會。此外，隱形的房地產租賃市場的存在也使得部分房屋非法進入房地產二級市場，造成廉租房的房源供給短缺。根據廣州的調查，“十五”期間有22萬戶“雙特困戶”，需要解決住宅困難問題，但目前廣州市每年僅能提供500套左右的廉租房，現實情況與制度設計的情況存在差異，房源缺乏已經成為制約廉租房供應的一個瓶頸。

3、廉租房覆蓋范圍較小

廉租房保障體系的對象從狹義上講是最低生活保障制度保障的對象，即低保戶、貧困人口；從廣義上講應包括所有無法從市場獲得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城鎮戶口的城鎮居民，也包括城市中大量的流動人口。但目前各城市執行過程中的廉租房政策多限定在城市中低保戶與優撫家庭中的住房困難戶，而對于城市中的農民工、失業或待業的大學生等人群，則不覆蓋。以廣州市為例，廣州市規定只局限于具有“廣州市區城鎮戶籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于廣州市基本生活保障線，無自有產權住房或現自有產權住房人均住房居住面積在10平方米以下的困難家庭”。這樣的標準過于嚴格，會將城市中一些低保戶排除在外，更不用說外來務工的農民工了。筆者認為，廉租房是國家向弱勢群體提供的社會保障，它具有社會救助的性質，農民工、失業或待業的大學生等作為我國公民，承擔納稅等其它基本義務，同樣應有權獲得廉租房的權利以及保障資格。

三、廉租房政策有效執行的途徑

廉租房制度作為住房保障體系中的一項重要制度，其順利實施直接關系到政策的有效性問題。目前，我國廉租房政策執行過程中存在著諸多問題，迫切需要解決。筆者認為，我國廉租房政策執行應該應貫穿“助人自助”的理念，即借助社會、政府等外力的支持，同時和弱勢群體成員自身的力量與監督相結合，從而達到標本兼治的效果。 轉貼于

（一）開拓政府引導下的多元化融資渠道

廉租房政策的有效實施必然需要充足的資金作為支持，而目前在我國政府是廉租房建設資金的唯一投資主體。對于廉租房項目而言，大量其持續性的資金是必須的，如果不能保證在比較持久的一個時期之內擁有較為充足的資金則難以保證廉租房政策發揮最大的效能。前文提及目前在我國政府是廉租房資金投入的唯一主體，這種投資主體的單一性容易造成資金來源的不穩定性，其也必然對廉租房政策的執行造成巨大的制約。針對此種不足，在制定和執行廉租房政策時要積極吸收和借鑒國外的先進經驗，堅持在政府的主導之下積極地探索多元化的廉租房資金融資模式。

開拓政府引導之下的多元化融資渠道的一個最為有效方式就是積極探討民間私人資本的注入，積極尋求政府資本和私人資本的合作，吸引更多私人資本的參與，是拓寬廉租房融資渠道的必然趨勢，PPP模式應運而生。PPP，中文直譯為“公私合作”，意譯為公共部門和私人部門基于項目而形成的提供公共產品或公共服務的一種長期的合作伙伴關系。PPP模式在國外經常運用到公共實踐項目中，在國內仍然處于萌芽階段。傳統以來，我國基礎設施一直以來都是由政府財政支持投資建設，由國有企業或單位壟斷經營，這種建設管理模式存在浪費嚴重、效率低下、風險巨大等眾多弊端。隨著我國市場經濟的逐步建立和完善，在這些傳統的國有壟斷領域充分引入競爭，通過競爭來降低成本、提高效率、減少風險就成為市場發展的必然。而民間資本的進入就是市場競爭的充分體現，民間資本進入到公租房建設領域以后可以極大地拓展公租房的資金來源，在最大程度上保證公租房政策實施的連續性和持久性。因此這一模式是拓展廉租房資金來源的有效途徑。

（二）變通現有政策，擴大租房覆蓋面

建立和完善廉租房政策是建設社會主義的內在要求，也是保障實現共同富裕的必然選擇，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的客觀要求，也是建立和完善城鎮住房新體制的必然要求。因此使居住有困難的人都能夠享受到公租房政策是實踐科學發展觀、建設社會主義和諧社會的具體表現。

首先，應該打破原有的戶籍限制，隨著我國戶籍制度的逐漸松動和變化，戶籍已經不再是人們生存的重要內容，越來越多的人進行著戶籍的遷移，人口的流動性也越來越大，在這種趨勢之下再簡單地以戶籍作為申請廉租房的條件之一就顯得不合時宜；其次，拋棄現有的家庭“雙困難”標準。隨著城市單親家庭的不斷增多、未婚工作人員的大量出現和“空巢”老人現象的日益顯現，以往的“雙困難”標準已經與現實出現一定的脫節，這部分人對住房有著特殊的需求，如果將他們排除在政策之外，勢必造成事實上的不平等，因此要對其進行必要的考慮。

現實中許多城市通過政策的變更對廉租房政策的覆蓋范圍不斷進行著擴大，一方面月收入的標準降低、另一方面對居住面積限制不再過分苛刻。還有一些城市，例如青島、貴陽等規定符合條件的畢業大學生也可以申請廉租房，這是在廉租房制度改革之路上邁出的重要一步，當然還需要不斷的拓展，目前還有一些人群例如不具有當地戶口的城市打工者、進城農民工、城鄉結合部土地被征后的農民等都被排除在廉租對象之外。

（三）合理設計保障性區位，改善保障設施

目前廉租房建設在區位選擇上呈現出許多的不足，例如許多廉租房在位置上比較偏僻、大多數在遠離城市主城區的郊區之外，這些廉租房相對獨立、遠離城市基礎設施，周圍沒有配套的相應保障設施，例如基本的銀行、郵局、超市等基礎設施缺少，公交車線路等也比較稀少不便于居民的日常生活和出行，對廉租房居住者的居住環境造成極大的影響，也嚴重制約了當地經濟的發展和廉租房居住者的就業和生活水平的提高。

廉租房保障辦法范文4

[關鍵詞] 廉租住房制度；實物出租；租金補貼

[中圖分類號]D693.9 [文獻標識碼]A [文章編號]1005—3115（2012）16—0107—03

一、我國廉租房制度建設的必要性

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房制度是社會保障制度，也是住房體系的保障制度。換言之，廉租房是指國家以租金略減、住房租賃、實物廉租房等方式向無力購買住房的困難家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一種最低住房保障。

（一）廉租房制度的特征

1.供應對象的確定性

廉租房制度確立了以經濟貧困標準和居住困難標準的雙重衡量的標準，不同于傳統住房分配方式中僅以居住條件困難作為單一分配標準。根據這一新標準，廉租房制度的供應對象應是符合當地經濟困難標準和居住困難標準的“雙困”家庭，這兩項標準缺一不可。

2.政府的主導性

廉租房制度作為國家的一種社會救助措施，目的是為低收入人群提供符合居住條件的廉租房，政府作為國家的管理者，應該充分行使自己的社會管理職能，承擔起廉租房建設和管理的重任，為廉租房制度提供法律、政策支持，資金來源，籌資渠道，并進行有效管理。

3.住房供應的救

廉租住房制度屬于行政給付范疇，是政府履行社會保障職能，通過賦予最低收入家庭一定的物質權益或者與物質有關的權益，從而保障特殊困難居民最基本的居住權利的制度，因此這類住房具有一定的社會救性質。

4.運作過程的封閉性

廉租房供應具有社會救質，又是完全意義上的政府行為，這就決定了其在運作管理上區別于其他住宅，必須實行嚴格管理下的封閉運行，具體包括：第一，資金運作的封閉性。必須保證國家廉租房建設資金及時到位，及時投入，專款專用，封閉運作；第二，管理的封閉性。廉租房建成以后，必須由政府集中管理，由政府制定一系列廉租房管理制度，確保廉租房制度的良性運行。

5.實施方式的多樣性

政府在住房保障中干預的范圍和方式要建立在適合本地區的實際情況和住房保障目標的基礎上，隨著社會經濟環境的變化，解決問題的辦法也要相應發生變化。就一個地區和城市而言，其住房保障制度的建立和實施必須結合本地區的實際情況，并根據情況的變化適時進行調整。城鎮廉租房制度的實施必須建立在符合最低收入家庭特殊要求和當地住房發展的現狀基礎之上，另外政府的財力和對于低收入家庭的相關政策和當地的住房政策也是必須考慮的因素。

（二）廉租房制度實施的必要性

1. 廉租房制度是解決低收入者住房問題的有效途徑

以住房為主的房地產業是我國新的發展階段的重要支柱產業。近年來，房地產市場呈現出固定資產投資規模過大、增長速度過快的現象，同時對住房需求的旺盛、地方政府追求高額的土地租金收益、房產開發成本提高等因素推動了房地產價格持續上漲。目前，我國城市居民人均住房面積雖然達到了28平方（米），但是全國城市低收入家庭中，人均住房面積不足10平方（米）的還有1000多萬戶，約占全國城市居民家庭總數的5.5%，存在住房困難的低收入家庭仍然有1000萬戶。“住房難和買房難”是這部分群體面臨的突出問題，不能有效解決好該問題勢必影響到社會的穩定與和諧。

2. 廉租房制度是縮小房價收入比、緩解貧富差距的有力措施

房價收入比是指家庭購房總價與居民家庭年收入的比值，用于考察居民的購房能力，房價收入比的拉大源于市場經濟條件下城鄉、行業、區域之間貧富收入差距拉大。2006年，我國平均房價收入比是6.7億，但是同年最低收入家庭的房價收入比約為22，而最高家庭房價收入比剛剛超過2，前者是后者的10倍，并且這種差距還呈逐步擴大的趨勢。在市場調控失靈的情況下，政府有責任幫助住房困難的低收入群體改善居住條件，保障居住需要，縮小與富裕群體的差距，而廉租房建設能夠有效協調平衡政府和低收入群體這兩方面的需求。

3. 廉租房制度是完善城市住房供應體系的重要環節

我國的房地產市場繁榮發展不過短短幾年，廉租房制度建設在我國也剛剛提上議事日程，其發展前景有待實踐的進一步檢驗。為此，必須改革現行的住房供給制度，建立、健全我國社會住房供應體系，將廉租房和經濟適用房列入其中，具體的政策取向為：低收入家庭主要通過廉租住房，外加經濟適用房解決；中等收入家庭根據各地實踐可以采取限價商品房和經濟租賃房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場供應商品化住房。

二、我國廉租房制度的保障與實踐效果

廉租房保障辦法范文5

【關鍵詞】 住房保障商品房經濟適用房廉租房

為了滿足低收入者的住房要求,我國建立了以經濟適用房供應量為主、廉租房供應量為輔的住房保障制度。但分析發現經濟適用房的政策執行效果并沒有達到預期目標,而且暴露出太多問題。同經濟適用房相比,廉租房存在種種優勢,并且能避免經濟適用房中出現的種種問題。以廉租房取代經濟適用房,可以達到增加民生促進社會和諧發展的目的。

一、經濟適用房存在的問題

就經濟適用房的發展現狀而言,存在著諸多需要解決的問題,這些問題不但制約其社會保障功能的發揮,還影響著房地產市場的健康發展,并滋生出腐敗和社會矛盾,主要問題如下。

1、經濟適用房戶型標準超標

2005《經濟適用房價格管理辦法》規定:“經濟適用房嚴格控制在中小套型,中套住房面積控制在80平方米左右,小套住房面積控制在60平方米左右,市縣人民政府根據本地區居民的收入和居住水平等因素,合理確定經濟適用房的戶型面積和各種戶型比例,并嚴格進行管理。”然而在實際操作中,開發商為了爭取更多利潤建設一些面積超標的經濟適用房,甚至有些地區出現了200平米復式豪宅的經濟適用房。低收入者收入有限,即使小面積的住房也常超出其購房能力,何況嚴重超標的建筑面積,更不是一般低收入者所能承受的。

2、監控缺位導致銷售對象失控

經濟適用房銷售對象定位于“低收入群體”,但在實際銷售過程中,由于統計、審核方法及程序上的不科學、不嚴謹,很多不符合低收入群體條件的人購走了經濟適用房;同時,由于監管缺位和市場經濟本身的逐利性,開發商、政府官員、部分富裕群體相互勾結,使得部分經濟房落入高收入群體之手,這顯然違背了經濟適用房政策的設計初衷。監管缺位的根源在于制度設計本身的缺陷。從政策上看,雖然對經濟適用房申請人審核合格后有數天的公示期,但是將這種監管責任轉嫁于沒有調查權力也沒有執法權力的普通群眾的做法本身就缺乏可行性,弱勢群體無法擁有監管他人的力量。從市場的角度看,爭得經濟適用房是一種穩賺不賠的投資,高額的利益誘惑自然觸發各種利益群體去爭奪這份蛋糕,低收入者是社會的弱勢群體,在競爭中自然處于劣勢,經濟適用房落入自然會落入中高收入群體之手。

3、經濟適用房干擾正常的房地產市場

在市場經濟中,市場具有自調節作用,生產者和消費者根據市場價格變化來調整供給量和需求量,最終達到優化經濟結構提高資源利用效益的目的。政府如果過度干預市場,必然使得一部分資源的利用效益遭受損失。目前的房地產市場中,同種商品存在著兩種價格體系:一種是政府有控制功能的經濟適用房,另一種是純粹市場化的商品房。基本同質的兩種商品同時出現在同一個市場上,兩種價格體系在一定程度上擾亂了正常的市場秩序。對消費者而言,市場套利的存在,必然促使他們去爭奪低價的經濟適用房,從而使商品房的定價和銷量受到影響。對開發商而言,經濟適用房在土地價格和開發政策上都存在優惠,爭得經濟適用房開發權無疑在市場競爭中擁有絕對優勢。當房地產市場處于低迷期時,一部分開發商承受經營艱難的景遇,而另一部分開發商則可以享受政策帶來的無風險利潤,這不但有悖公平競爭的市場原則,還損害了資源的使用效益。

4、政府補貼優惠開發商使得低收入者難以直接受益

在經濟適用房建設上,國家給予開發商土地價格優惠,包括降低批租土地價格、實行稅收減免等。這些補貼和優惠直接給了開發商,然而一些低收入者并沒有從國家補貼和優惠中得到太多福利,倒是開發商得到了更多好處。政府本來寄望于經濟適用房來大力改善民生,但是實施結果是開發商得到穩定利潤,中高收入者購走部分低價房子,低收入者的住房問題仍沒有得到有效解決。這不是我們推行這項政策的本來目的,另外,在社會管理上,經適房滋生了部分政府官員的尋租行為、引起部分民怨。

5、經濟適用房有產生次貸危機的風險

經濟適用房的銷售對象是低收入群體,低收入群體本來收入有限,其有限的收入主要用于滿足基本生活需要,而沒有能力節余大量資金。雖然經濟適用房銷售價格比商品房低,并且有國家的貸款優惠,但是對于低收入人群而言仍然是奢侈品消費,其總價格一般超出低收入者的支付能力。從維護金融秩序角度看,低首付的貸款方式將原本沒有購房能力的人拉入購房者行列,客觀上為發放貸款的商業銀行孕育了風險,因為這種支付方式是以房屋的持續上漲或微跌為基礎的。美國住房市場2007年10月開始出現的次級抵押貸款(簡稱“次貸”)危機證明了這一點。次貸危機的根源在于,政府為了刺激房地產市場的發展,允許低收入者通過抵押貸款方式擁有自己的住房,這些人群原本達不到正常的信用貸款標準。經濟高漲時期,一般不會出現償付能力不足的風險,但是在經濟低迷期或者出現住房去泡沫化時,會造成大量的失業或者收入減少從而不足以支付貸款,并且抵押住房的市場價值不能夠償付剩余債務,這些次級貸款就會形成商業銀行的壞帳,從而造成金融機構資產的損失,金融風險就產生了。

二、取消經濟適用房大力發展廉租房的必要性

1、切實實現低收入群體的住房保障

房屋存在二方面的價值,一是居住的價值,二是投資的價值。不同收入群體對經濟適用房的價值需求是不同的,高收入群體的需求主要在于投資,購買后多數利用與商品房之間存在套利轉手牟利;低收入群體的需求主要在于自己居住。保障性住房的保障功能就是滿足低收入群體的住房需要,改善其居住環境,而不必擁有房屋所有權。經濟適用房可以改善低收入者的居住環境,但未必改進其生活質量,因為在其低收入僅能保障基本生活需要的情況下,購房會增加生活負擔,有時甚至犧牲了其他如教育、醫療、休閑等方面的消費,而且背負多年的償債壓力。廉租房由于租賃的價格遠遠小于購置住房的價格,不需要壓縮低收入群體其他方面的消費,也就不會降低其生活質量,可以實現無損質量情況下的住房保障。

2、提高政府資源配置效益

從政府資源的配置效益看,廉租房所帶來的社會效益要遠遠大于經濟適用房。同廉租房相比,經濟適用房至少存在三個方面的效益損失:一是大量經濟適用房落入高收入群體帶來的社會保障損失,他們占用了本應保護低收入群體利益的資源,擠壓了保障范圍;二是財政投入的長期保障效益損失,因為經濟適用房一旦購買就可以很快在市場上以商品房的價格流轉(我國目前規定5年的期限),從而徹底退出保障領域,就不能在未來對其他低收入群體行使其持續保障功能;三是政府威望在群眾中的損失,經濟適用房帶來大量的負面問題,官員、高收入群體爭奪經濟適用房滋生了腐敗,也加劇了高收入群體和低收入群體的對立,目前的實施現狀體現了這一點。

廉租房可以消除上述問題。廉租房的面積一般較小,只可租賃而無所有權的特點將避免高收入群體的爭奪,從而擴大了房源,增加了保障范圍;采取退出機制的廉租房可以發揮其持續的社會保障功能,因為一旦低收入群體進入到中高收入群體行列,其退出的房屋可以繼續租賃給其它低收入者,消除了經濟適用房的一次保障性;廉租房還會帶來存量優勢,由于所有權的流轉限制,不斷投入增量資金建設新的廉租房,加上已建成的廉租房資源,廉租房總量將會越來越多,我們就可以擴大廉租房的保障范圍,不但實現城市低收入居民的住房保障,而且有可能實現進城農民工的住房保障。

3、促進房地產市場價格正常化

目前市場上存在著同一商品的兩種價格體系,完全市場化的商品房和政府干預定價的經濟適用房。在兩種價格體系下,消費者首先購買經濟適用房,必然影響商品房的價格。這種現象在經濟處于高漲期,對房地產的影響不是那么明顯,因為經濟適用房的供量有限。但是在房地產去泡沫化時期,價格和銷售量雙下跌,經濟適用房受到的沖擊就顯現得十分明顯,目前冷清的商品房市場和火熱的經濟適用房銷售場面反映了這一點。政府的經濟功能側重于宏觀調控,商品的定價應當交給市場。經濟適用房具有商品的特性,但是其定價權受到政府的制約,而商品房由市場定價,同質商品的兩種價格必然相互影響,經濟適用房價格將干擾商品房的正常定價。商品房是基于經濟資源的利用效益,經濟適用房的出發點是保障社會公平,追求社會公平不能以損害效益為代價,要遵循效益優先的原則。經濟適用房在某種程度上損害了商品房的效益,取消經濟適用房發展廉租房則消除了這個問題。市場上存在純粹的商品房和純粹的保障房,中高收入者可以購買商品房促進房地產市場正常價格運行,廉租房實現了保障社會公平的需要,這樣就在效益與公平之間找到一個最佳的契入點。

4、杜絕次貸危機產生的根源

取消經濟適用房發展廉租房可以在一定程度上杜絕房地產市場出現次貸危機,因為廉租房并不需要低收入人群進行大量貸款,客觀上鏟除了危機的潛在根源。低廉的租金也是低收入人群可以承受的,而且在租賃價格上,政府可以對低收入人群實行租賃補貼。取消經濟適用房發展廉租賃房并不有損社會公平,我們無需讓每個家庭擁有屬于自己的住房,只要人人有房住即可。正如轎車市場一樣,無須讓每個家庭都擁有屬于自己的小轎車,通過發展出租車市場和公交車市場一樣實現了低收入群體享用便利交通工具的需求。

三、取消經濟適用房發展廉租房的對策分析

為了增強經濟資源的使用效率,提升公共資源的保障效益,促進社會公平,目前應取消經濟適用房將其納入商品房的范疇,并把發展經濟適用房的資金納入廉租房的范疇,大力發展廉租房,做到窮者有屋住、富者有其房,具體對策如下。

1、加大廉租房的投入力度

加大廉租房的投入力度在關鍵于增加廉租房的資金投入規模,主要內容包括兩個方面:一是新建更多的廉租房,二是通過購置二手房進行改造以增加廉租房資源。廉租房的資金規模是制約房源供給量的首要因素,可以把計劃建設經濟適用房的資金轉入發展廉租房。廉租房資金的提供對象一般為中央政府和地方政府,地方政府可能因為追求政績和財力限制的關系缺乏提供廉租房的動力。中央政府可以通過制定政策、加強監督、增加業績考核指標等方式調動地方政府提供廉租房的積極性。資金來源應當追求多元化,地方政府的資金除了既定的財政安排外,還應包括政府出讓商品房土地的固定比例資金以及商品房交易稅費的比例資金等。

2、擴大廉租房覆蓋范圍

根據2007年新頒布的《廉租房保障辦法》,廉租房的覆蓋范圍已經有所擴大,由城市最低收入家庭擴大到低收入住房困難家庭。按照2007年的標準,有資格享受廉租房福利的人口約為城鎮人口的4%,這個比例排除了那些徹底脫離農業生產而在城市就業的群體,這部分群體也應當考慮為住房受保障人群。同期國際通行的比例為總人口數的20%,相比而言我國廉租房的覆蓋范圍相對有限。我國正處于城市化進程之中,必然要產生更多的城市無房群體,廉租房覆蓋范圍應當考慮這個過程。本著以人為本、促進社會公平、構建和諧社會的原則出發,我們應當擴大廉租房的覆蓋范圍,在目前的廉租房財力支持力度有限的情況下,住房保障的秩序應當是:城市低保人群、城市低收入人群、農民工以及其他無住房人群。

3、改變補貼對象

取消經濟適用房后國家和地方政府可以將補貼對象轉變為補貼租房的低收入家庭。補貼辦法可以按照家庭人頭補貼;補貼標準應當考慮地區差異、地方財力差異和家庭收入差異,一般是發達地區補貼金額大,財力雄厚地方補貼力度大,低保人群補貼力度大。

4、實行動態管理

廉租房是一種公共資源,為了發揮這種公共資源的最大保障效益,必須實行動態管理。要監控廉租房居民的動態收入水平,建立“個人收入檔案制度”并定期審核資格,促進廉租房的流動性。當低收入者的收入水平有所改善或步入中高收入行列時,不能繼續享受廉租房的政策優勢,要么減少或取消住房補貼,要么增加其住房租金甚至按照市場價格收取,或者二者并用,促使他們讓出廉租房的使用權,這樣可以把退出的廉租房租賃給其他低收入者,提升其保障功能。

【參考文獻】

[1] 張愈:經濟適用房縱橫談[M].陜西人民出版社,2002.

廉租房保障辦法范文6

杜甫當年在茅屋為秋風所破時，大聲疾呼：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！”一千多年過去了，這個問題解決起來依然步履蹣跚。

廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度觸及地方政府的利益。廉租房與房價成反比關系，廉租房供給每增加5%，就會迫使房價下降3%~4%，這將影響地方政府的土地出讓金收益和GDP增長速度。從經濟利益角度講，發展廉租房需要政府財政支出，而發展商品房會創造財政收入。因此，地方政府選擇發展商品房。

然而，廉租房是與老百姓利益密切相關的大事。1999年，國家建設部便出臺了《城鎮廉租住房管理辦法》，但時至今日，全國140多個城市尚未實施廉租住房制度。眾多的低收入者的住房保障該如何落實，成為專家和的焦點。

吳敬璉曾說，“政府的責任就是保證中國國民沒有人住在馬路上。”

國務院發展研究中心副主任陳清泰表示，“居者有其屋，但不能是居者買其屋。讓中低收入者都能買上房，這個目標太高，難以實現。”

數據顯示，截至2006年底，累計已有54.7萬戶低收入家庭，通過廉租房制度改善了住房條件。按照規劃，2007年，國內所有城市和城鎮將全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困難戶“應保盡保”。

但從現實來看，廉租房政策的實施情況并不理想。面對國家對廉租房建設的一系列要求，很多地方政府對推進廉租房的態度存在雷聲大雨點小的現象。

現在，仍有4個地級市、141個縣級市沒有建立廉租住房制度；166個地級以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房建設的比例；絕大多數城市沒有將土地出讓凈收益實際用于廉租住房建設；廉租房制度覆蓋面低；部分城市還沒有建立廉租住房保障對象檔案，申請、審批、退出機制不完善。

缺少資金，難以分配，這只是一些地方政府慣用的托詞。而開發商所津津樂道的“廉租房”，不過是為了混淆視聽，掩蓋自己搞價格合謀、賺取暴利的事實。

廉租房供給體系的建立，有助于平抑房地產價格飛漲，使貧困人群得以安身，減輕社會負擔，減少城市房屋空置，保障社會的和諧安定。但從目前中國國情來看，政府的廉租房建設還任重而道遠。

是緊盯利益還是關注民生，地方政府確實需要好好思量。

美國和法國的廉租房制度

在美國和法國，廉租房有相當長的歷史，這些國家的政府已經總結出豐富的政策經驗。