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公租房管理措施范文1

2011年中國城市管理進步獎推薦案例

項目背景與動因

重慶公租房建設獲中央肯定

2月11日，重慶市政府舉行新聞會公布，從2月12日起正式接受公租房申請，3月2日將開始首次搖號配租。同時，《重慶市公共租賃住房管理實施細則》正式出爐。這標志著重慶在全國率先推行的公租房和商品房的住房“雙軌制”創新，已經從設想變成了現實。2010年初，重慶市啟動大規模的公租房建設計劃，未來3年，全市將建設3000萬平方米公租房，解決50多萬戶中低收入群眾住房困難。而2010年6月12日，由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》正式，至此，公租房被輿論視為上升至國家重大決策部署的標志。2010年11月中旬，中央政法委書記在重慶調研時稱贊，公租房建設是解決民生的一個創舉。

為貫徹落實黨的十七大提出的“住有所居”目標，重慶市委、市政府創新住房保障模式，提出了“市場加保障”的雙軌制城市住房供應模式。其基本思路是：30%―40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區、城中村改造的安置房予以保障；60%―70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現住房保障的全覆蓋。在重慶設計的“雙軌制”中，公租房建設是最關鍵的一環。重慶未來若干年將建設4000萬平方米公租房。從2010年起的3年內每年建設1000萬平方米。后幾年視社會需求再建1000萬平方米或更多面積的公租房。目前，全市公租房建設實際開工已超過1000萬平方米。

■ 保障對象：針對中低收入困難群體，無戶籍限制開全國先例

重慶將公租房定義為：在住房市場化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優惠租賃價格，由政府或政府委托的機構持有產權，面向在本市就業的無住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。根據調查與規劃，以公租房為主體，未來重慶城市中30%―40%的中低收入群體將由保障房保障，既涵蓋了過去申住廉租房等保障性住房的人群，又新增了“夾心層”的保障范圍，逐步實現保障性住房全覆蓋。

重慶公租房在準入上率先打破城鄉和內外差別，不設戶籍限制。按照《重慶市公共租賃住房管理實施細則》，凡年滿18周歲，在重慶有穩定工作和收入來源及租金支付能力，單身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申請公租房。租金方面，公租房租金原則上不超過同地段、同品質、同類型普通商品房市場租金的60%。租金實行動態調整，每兩年向社會公布一次，租金每月9-11元/平方米。

■ 科學規劃：公租房與商品房“混建”，避免社會割裂

重慶市按照“均衡布局、交通方便、配套完善、環境宜居、利于就業”的原則，公租房主要布局在主城區一、二環之間的21個大型聚居區中，有相對成熟的產業和軌道交通支撐，城市配套設施完善，與周邊商品房實行無差別“混建”，避免了社會階層隔離和形成“貧民窟”。

公租房所在地段一般都有軌道交通支撐，周邊城市配套設施較為完善。綠化率達35%左右，公建配置的建筑面積達10%。套型建筑面積在30～80平方米之間，其中60平方米以下的占85%，可滿足不同類型人群和家庭人數的基本居住需求。

■ 融資模式：土地出讓凈收益用于發展公租房已在全國推廣

為解決公租房建設所需的巨額資金問題，重慶市嘗試多種融資模式。依托市級土地儲備機構先期儲備土地的優勢，公租房用地全部采用劃撥方式供應，土地成本不計價，作為政府注入公租房系統的國有資產。其中主城的儲備地拿出3萬畝作為劃撥地投入，至少相當于投入150億元。同時每年商品房土地出讓收益的5%用于支持公共租賃住房建設，3年共計約30~40億元。這樣，重慶公租房建設就保證了200億元的先期投入。2010年11月16日，財政部、發改委和建設部三部委聯合發文，在全國范圍內推廣重慶率先實驗的公租房融資模式。

■ 嚴密監管：公租房永遠姓“公”，實施“封閉運轉”

2010年7月29日，重慶市公共租賃房管理局掛牌成立，專司住房保障的規劃、政策、分配和監管等工作。按照重慶的設計，公租房的建設主體是市政府和各區縣政府，公租房產權由重慶地產集團等國有投資集團或區縣政府性投資公司持有，運行、維護、監管等則由政府房屋主管部門和住房保障機構負責。這些制度設計，確保了公租房永遠姓“公”，動態地讓住房困難群體享用。

誰“入”誰“出”，同樣是公租房監管難題。重慶創新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、稅務等多部門共享的信息平臺，形成部門聯動，提高審核準確度和效率。同時，及時向社會公開保障性住房房源信息，采用公開搖號方式進行配租，接受社會各界監督。

重慶公租房承租以5年為一租期，其間隨時可退出。租滿5年之后，需要續租的需提前3個月重新申請；符合條件的，可通過成本價購買，轉換成有限產權房，此房不得上市交易；購買者確需轉讓，由政府管理機構以原購房價款加利息回購，再作為公租房流轉使用。這種“封閉運轉”，可有效遏制以前經濟適用房監管中出現的利益輸送。

項目創新性分析

項目實施單位：

重慶市公共租賃房管理局

推薦詞：

在住房問題日益成為民生焦點的當下，重慶市在國內率先大手筆建設公租房，并嘗試以此為基礎實現政府和市場同時供應住房的“雙軌制”，建成“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的住房供應體系，是住房體制進入新一輪深化改革的關鍵步驟，一個具有先鋒意義的重大試驗。

公租房管理措施范文2

一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有38個，比2月份增加了11個；持平的城市有3個，上漲的城市有29個。3月份，同比漲幅比2月份回落的城市有21個，漲幅均未超過2.1%。

二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有42個，持平的城市有12個，上漲的城市有16個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.8%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有49個，比2月份增加了5個；持平的城市有1個，上漲的城市有20個。3月份，同比漲幅比2月份回落的城市有15個，漲幅均未超過3.3%。

北京一季度新房量價同比雙降兩成

北京市房協日前的一季度房地產市場情況顯示，今年一季度，全市新建商品住宅成交181萬平方米1.8萬套，同比分別下降19.6%、14.2%，總體處于歷史低位；成交均價每平方米19516元，同比下降19.4%，呈繼續回落態勢。

統計數據顯示，今年一季度，全市新建普通住宅成交1.6萬套，占新建住宅的88.9%；成交均價每平方米12326元，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。分區縣看，全市共有11個區縣新建商品住宅成交均價同比下降，其中豐臺、順義、石景山、通州、昌平、大興等6個區的降幅均在15%以上。

上海對廉租房和公租房實施“并軌”

上海今年將建立廉租住房和公共租賃住房并軌運營、有機銜接的機制。實施并軌之后，根據有關政策，同樣的房源，既可以用作廉租房，也可用作公租房；資金既可以用作廉租房的籌措，也可用于公租房的建設；兩類保障房的管理、運營也實施并軌。不過，“并軌”不是“同一”。實施并軌之后，廉租房和公租房制度仍保持各自差異性。比如，兩者的供應對象不同；政府對廉租房對象予以單獨的貨幣補貼；而房型上，只有適配適用的公租房房源才會轉化為廉租房。

天津嚴格落實公共租賃住房公示制度

天津市日前了《關于嚴格落實公共租賃住房公示制度的通知》（下稱《通知》），進一步強化公租房的“三級公示”和社會監督?！锻ㄖ吩谥厣旯沧赓U住房審核配租有關規定的基礎上，進一步規范了操作流程，要求區住房保障管理部門在將經審核符合條件的申請家庭人口、收入、住房等情況通過區房管局政務網、受理窗口進行公示的同時，須將在申請人戶籍所在地街道辦事處和市國土房管局政務網的情況公示同步進行。5日公示期滿后，對公示無異議或經核實符合申請條件的家庭發放《天津市符合公共租賃住房承租條件通知單》?！锻ㄖ访鞔_，對于在公示期間被提出異議的申請家庭，街道辦事處及市住房保障管理部門應于當日反饋區房管局，區房管局會同有關部門在5日內進行核實。對經核實不符合申請條件的，區房管局向其開具《不符合公共租賃住房承租條件通知單》，退還申請人提供的相關要件。對處理結果有異議的，申請人可在5日內自行舉證，逾期不舉證的視為認同；對處理結果有異議并自行舉證，經區房管局核實符合申請條件的，可恢復其申請資格。

廣州新購經適房滿5年可租售

日前，廣州市《廣州市已購公有住房和經濟適用住房上市繳納的土地出讓金及收益分配管理規定》(下稱《規定》)。自5月1日起，廣州2007年12月18日后新購公有住房及經適房在持有5年后可售可出租，產權人需繳納80%的土地收益?！兑幎ā访鞔_，2007年12月18日前已售出或已簽訂購房合同的經濟適用住房，在取得房屋所有權證2年后方可上市，產權人應按交易評估價格的1%繳納土地收益等價款；2007年12月18日及以后簽訂購房合同的經濟適用住房，自簽訂購房合同之日起5年后方可上市，產權人應按屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的80%繳納土地收益等價款。根據《規定》，已購公有住房和經濟適用住房上市，是指已購公有住房和經濟適用住房依法出售、交換、出租的行為。已購公有住房和經濟適用住房的抵押、贈與，納入上市管理范圍。此外，《規定》還明確，原以標準價購買公有住房的，扣除原購房款以及有關稅費后的增值額(即所得收益)，80%歸個人所有，20%交回原產權單位；原以成本價購買公有住房的，扣除按規定應繳納的有關稅費后的增值額全部歸個人所有。

深圳創新保障房建設模式

深圳市積極創新保障房建設模式，充分利用社會資源，解決土地和資金難題，取得積極成效。一是大力推進企業自有用地、城市更新用地等存量土地建設保障性住房。全年利用單位企業自有用地建設保障性住房項目達到13個，建設保障性住房約3萬套。在城市更新中配建保障性住房項目23個，配建套數超過1萬套。福田區率先試點政府搭臺、企業利用自有用地和社會資金建設保障房，部分解決企業人才住房，部分用于解決低收入家庭住房保障。二是積極探索保障性安居工程建設投融資模式，多渠道籌集建設資金。龍崗區搭建“龍崗區住宅局、區住房保障管理中心、區城司”等多樣化的投融資平臺，成功融資15億元，并與中廣核集團簽訂長期租賃合同，以一次性回籠租金方式籌建部分建設資金。三是以“定房價、競地價”、“定地價、競房價”的方式，引入品牌開發商參與建設安居型商品房，解決建設資金難題。

杭州公租房租金實行差別化管理

近日，杭州市的《杭州市區公共租賃住房租金管理暫行辦法》規定，公租房租金實行政府定價，由市價格主管部門會同市房管部門、財政部門制定。持有有效期內《杭州市城市低收入家庭認定證明（住房保障專用）》并成功申請到公租房的家庭，從今年4月1日起，租住公租房的租金可獲30%～50%減免。土地等級將根據離市中心的距離、周邊配套等因素確定，公租房租金將據此科學劃定。低收入戶的租金減免也要看土地等級，租賃1～2級土地等級公共租賃住房的減免租金30%，租賃3～4級的減免40%，租賃5～8級的減免50%。也就是說，住得越偏遠或配套不夠理想的地段，減免額度就越高。這樣可有效減輕城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業大學畢業生和創業人員等“夾心層”的租金負擔。同時，杭州對公租房設立了嚴格的退出機制。自取消公租房資格之日起，承租人有一個過渡期限，最多可以住3個月，這3個月內租金不變，如果超過期限，必須按標準租金的3倍繳納租金。

成都保障房信息網上全公開

成都市住房保障信息網已正式開始運行。市民可通過點擊網站頁面，查看到成都市在建和已建保障性住房項目情況，待保障對象、待配租配售房源、配租配售結果等信息。進入成都市住房保障信息網，保障性住房項目分布一目了然，全市所有在建、已建項目全部囊括其中。每個項目的保障類別、建筑面積、建設套數、戶型面積、竣工時間等各項基本信息以及項目照片都一一列出，并及時予以更新。同時，市民可通過進入“我能申請何種保障性住房”窗口，按照提示輸入，系統就可對市民可申請哪種類型的保障性住房進行初步判斷。除了保障房項目之外，待配租配售房源信息，待保障對象信息，房、人對應的配租配售信息也都可以在網上查詢。

公租房管理措施范文3

地產調控的天平第一次向保障房傾斜。

8月21日,國務院副總理在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會,來自華北、華東地區的11個省(區、市)政府負責人列席會議。在會上強調,要以更大的決心和更有力的措施,加快把保障性住房建設好。

更堅決的行動來自資金籌備。7月17日,住建部部長姜偉新表示,為了完成580萬套保障房建設任務,中央已經下撥600多億元資金。與此同時,國務院決定在北京等28個城市中,試點公積金建保障房。住建部已會同財政部、人民銀行等制定了具體的試點辦法,包括具體的貸款辦法。

中央政府的態度已非常明顯。而以京、滬、杭、深為代表的熱點城市,則被賦予了更多的示范效應。

2010年第三季度接近尾聲,四地冷暖自知。

上海:公租房難題

上海的保障房起步較晚,進入2010年,各方面工作開始提速。

一位接近上海市政府的人士對《財經國家周刊》記者透露,“市政府今年有兩項重中之重的工作,一個是世博會,另一個就是保障房建設。”

上述人士表示,為加強保障房建設的推進力度,市政府專門成立了“上海市大型居住社區建設推進辦公室”,并研究確定了2008~2012年建設目標――開工30萬套經濟適用住房(約2000萬平方米)和30萬套動遷安置房(約2400萬平方米)。

具體到2010年,按照上海市的計劃,新開工保障房的總體目標為1200萬平方米,其中經濟適用房約400萬平方米,動遷安置房約800萬平方米。

上海市房管局人士在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示,正著手從三方面力推保障房建設:擴大廉租房受益面、全面推進經濟適用房建設供應、加快發展公租房。

“我們的思路是分出保障的層次,并拓寬多種渠道?！鄙鲜龇抗芫秩耸勘硎?。

與多數城市類似,上海的廉租房補貼也分為兩種,租金配租和實物配租,房管局人士透露,將逐步提高實物配租比例,同時放寬準入條件。

上海市房管局提供的一份報告顯示,截至7月底,廉租房受益家庭已達7.1萬戶?！胺狭夥織l件的家庭基本實現了應保盡保?！?/p>

經適房建設方面,除了2010年計劃開工的400萬平方米之外,房管局人士透露,在2011~2012年,力爭再開工1000萬平方米。

“已開工的項目建設進度正在加快,配售試點工作已經經過了兩輪審核公示,基本完成公開搖號和選房程序。”上述人士同時表示,下一步工作重心將外延至郊區,準入標準同樣將放寬。

在上海市各類保障房中,公共租賃房誕生時間最遲,但在2010年成為熱點。上海市房管局為此制訂了《本市發展公共租賃房的實施意見(征求意見稿)》,“著重解決青年職工、引進人才和來滬務工人員等常住人口的階段性居住困難?！?/p>

這份《實施意見》的參照標準是住建部等七部委頒布的《關于加快公共租賃房的指導意見》,盡管上海未能及時出臺地產調控細則,但在公租房建設方面并未落后。

房管局人士表示,該《實施意見》已向社會公開征求意見和建議,并根據反饋情況、結合住建部的意見進行了修改?！笆姓趯徟?一旦完成將正式頒布實施?！?/p>

但對于公租房的質疑聲也同時出現,上海知名地產評論人蔡為民對《財經國家周刊》記者說,公租房在短期內根本不能納入到保障房體系中?！八膩碓词鞘裁?從中央到地方沒人說得清楚;其次,公租房的租金也僅僅略低于市價。”

復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰也認為,與經適房和廉租房相比,公租房建設將成為上海的難題。

陳杰對《財經國家周刊》記者表示,上海經適房融資模式已經成熟,廉租房起步也比較早?！吧虾Ｔ谫Y金充裕時,收購了一些廉租房,這方面的試點還是比較靠前的,公租房的資金缺口卻很大?！?/p>

在蔡為民看來,政府只是要把保障房這張餅做大,但建設速度過慢,導致保障房在數量上無法對商品房形成沖擊,并不能抑制房價?！爸挥姓嫉饺梢陨系牧?才可能對市場產生影響。”

此種看法同樣為一些企業所認可。上海某國企戰略發展部人士告訴《財經國家周刊》記者,短期內,保障房供地會壓縮商品房供地的空間,蛋糕被越切越小之下,只能導致房價再上漲。“更重要的是,保障房用地低價賣出后,政府收入卻不想減少,只能在別處收回來?！?/p>

若按照此種說法,保障房建設與平抑房價之間形成悖論。蔡為民的建議是,嚴格保證保障房的數量和建設速度?！暗却罅縿傂孕枨蠖寂艿奖Ｕ戏渴袌錾先?商品房市場即使放開也不會失控?！?/p>

制約建設速度的還有資金。陳杰是盤活公積金的支持者,并參與了今年住建部的調研。但據他統計,“上海現在很難說有沉淀公積金。比如2009年,吸進來大概200億,但貸出去500多億?！?/p>

北京:質、量平衡之憂

與歷次調控相似,北京仍舊吸引最多關注的目光,北京市關于2010年保障房建設的各項規定,也早已在2月21號出臺。

按照此規定,2010年,北京將新開工建設和收購政策性住房13.4萬套。同時,各類政策性住房用地將占全市住房供地50%以上。要完成此任務,最大的懸念在于供地量可否跟得上。

在北京市國土局的規劃中,2010年計劃供應住宅用地不低于2500公頃,按50%的比例測算,保障房的供地將至少達到1250公頃。

同樣的計劃數字在2008年為700公頃,2009年為850公頃,但均遠未完成計劃目標。

而2010年的一個變化是,住建部在5月分別與各省區市簽訂“軍令狀”,以督促其完成年度保障房建設目標。

8月21日,在江蘇常州主持召開“加快保障性安居工程建設工作座談會”。在此次會議上,華東、華北11省區市負責人分別做了報告。

在談及北京保障房進展時,北京市負責人說,截至目前,北京市保障性住房開發投資214億元,供應土地1123公頃,新開工11.6萬套,竣工2.3萬套。

按此速度,北京市完成全年保障房建設任務應無難題。

一年之間,何以發生如此巨變?記者多次就此問題向北京市住建委求證,均無回應。

9月3日,北京科技大學教授趙曉在其博客上透露,盡管中央政府將保障房作為調控的最大王牌,但地方對保障房卻興趣不大。即便完成較好的福建省,目前也僅完成了年度計劃投資的42.2%。

2個月前,北京市某國企副總曾對《財經國家周刊》記者透露,為確保完成建設計劃,“一些保障房項目,雖列入已開工名單了,其實還沒動”。彼時,住建部正全力督促各地落實“軍令狀”,各地主管部門壓力巨大。

談及北京2010年保障房計劃,分析人士并不樂觀。高策地產董事長李國平對《財經國家周刊》記者表示,今年保障房計劃供應數量與往年相比較大,實際供應數量肯定也會比往年多?！暗珜τ诘胤秸?執行力度會因缺乏資金而受到影響。”

資金問題始終困擾著保障房進度。為此,公積金建保障房試點工作已經開始,北京成為首批參與試點的28個城市之一?！氨本幦≡圏c,今年程序剛批下來,大約有200億元的額度,占貸款剩余額度的50%?！北本┦薪ㄎ案敝魅蚊鐦啡缭诮邮堋敦斀泧抑芸酚浾卟稍L時說。

但爭論也隨之而來。苗樂如認為,公積金成本比較低,且處于閑置狀態,需要實現增值,“用于建保障房,恰恰是盡了政府的責任。”

而中房協副會長朱中一則對《財經國家周刊》記者說,“公積金本質歸個人所有,若要擴大使用范圍,必須要先立法?！崩顕秸J為,“用公積金建保障房是對公民利益的損害。”

啟動公積金建保障房這一爭議計劃,凸顯地方政府的資金窘境,而參與其中的開發商也面臨一系列難題。

“有兩個困難,一個是成本漲,房價不能漲;第二是配售速度較慢?！蹦潮本┦袑賴蟾邔诱f,該公司2010年有50萬平方米保障房建設任務,已全部開工。

在拿到這些地塊之前,該公司也得到過主管部門的“授意”,兼之其認為保障房市場會越來越大,“就想嘗試一下,但利潤率在3%到8%之間,對企業太不合適了。”

大干快上的同時,保障房質量之憂也浮出水面。

7月份,在北京市規劃展覽館展出的42個保障房項目全部被“打回重來”。市規劃委主任黃艷透露,參展項目在平面規劃、地面設計、樓群密度、戶型、綠化等方面都需要改進。

8月份,北京大興區一處經適房項目,被查出混凝土強度不符合設計要求。該項目承建商為北京國企住總集團。早在4月,住總集團負責開發的保障房項目旗勝家園也曾被指存在質量缺陷。

首開集團一位高層透露,類似于混凝土強度不夠這類問題,根源在于企業上報的建設數據很多是虛假的,屬典型的違法建設?！坝袑ｉT的監督機構,這種風險應該是可控的?！?/p>

“開發商以盈利為核心,企業盈利與公共利益之間難以平衡。”中國城市規劃設計研究院居住規劃設計研究中心副主任趙文凱對《財經國家周刊》記者說,高地價與低售價,使得開發商不斷壓縮成本,這導致目前保障房建設中出現了一定的問題?！百|量與價格的平衡問題,需要政府長期的投入和引導?！壁w文凱說。

杭州:由售轉租

8月31日,浙江省副省長陳加元在“加快發展公共租賃住房現場會”上提出要求:加快公租房建設,力爭3年內取得明顯成效。隨后考察了杭州市兩處公租房。

這一表態,也意味著整個浙江省保障房建設思路的變化――“由售轉租”。這亦符合中央政府大力發展公租房的要求。

杭州市房管局人士透露,杭州的保障房建設已經開始轉變,比如陳加元所視察的兩個項目中,其中一處便是由經適房轉化而來。

“公租房被提上日程后,杭州實現了多層次保障?！鄙鲜鋈耸勘硎?。“六房并舉”成為杭州保障房建設最大的看點。自1999年建立經適房制度以來,杭州的保障房創新始終在進行。

所謂“六房”,涵蓋了廉租房、經適房、限價房(拆遷安置房)、公租房、人才房和危改房。“之所以分這么細,就是為了實現保障全覆蓋,而且要形成體系?！焙贾菔蟹抗芫中烫幦耸空f。

在其提供的資料中,杭州市2010年對上述各類保障房均有明確規劃。

其中廉租房計劃新開工10萬平方米,調劑和收購25萬平方米;經適房新開工50萬平方米,限價房(拆遷安置房)新開工40萬平方米;人才公寓和外來務工人員公寓數量則視情況而定。

杭州市供地計劃也已明確,將劃撥400畝土地用于經濟適用住房和廉租住房項目建設。

而據杭州房管局人士透露,截至2010年6月底,廉租房累計保障9685戶;經適房已累計建設銷售近700萬平方米,累計保障約6萬戶;市區兩級累計已建、在建、籌集公共租賃住房近130萬平方米。

陳加元在8月31日的講話中提及,接下來公租房將重點解決“為誰建、建哪里、建多大、怎么建和怎么管”等問題。

房管局人士透露,根據住建部的部署,三年內公租房必須出成績。接下來的兩年中,杭州必須加大建設量。“《浙江省公共租賃住房管理辦法》也在抓緊完善之中,現在已經進入政策風險評估階段?！?/p>

杭州房管局提供的一份資料顯示,近期市政府拿出171畝土地用于公租房建設,預計可建公租房40余萬平方米,建成后可解決6000戶左右家庭的住房困難。

“到2010年底,杭州市、區兩級已建、在建和籌集的公共租賃住房有望超過170萬平方米,可極大地緩解夾心層群體的住房困難。”房管局人士表示。

按照浙江省政府的思路,公租房將有三個來源:配建、政府集中建設和委托企業建設。而資金來源上,杭州正在積極申請,有望成為首批公積金建公租房試點城市。

將開發商納入建設體系,同樣為杭州市政府所青睞。作為當地最大品牌房企,綠城無疑被寄予更多期望。

綠城一位高層透露,自2005年10月首次介入城中村改造以來,綠城的保障房建設總規模已近230萬平方米。

盡管有大開發商帶頭,但浙江大學房地產研究所所長趙杭生對《財經國家周刊》記者表示,保障房在當地尚未形成氣候,且以國企為主,民企興趣不大?！昂芏嗥髽I是講條件的,建保障房的同時,要求商品房用地,堤外損失堤內補。”

趙杭生認為,解決之道是將保障房建設立法,并且納入地方官員考核的硬指標中?！斑@輪調控瞄準保障房,說明了政府的進步,但地方政府的職責尚不清晰?！?/p>

深圳:為誰而建的困惑

按照《深圳市住房建設規劃(2011~2015)》(草案)的計劃,“十二五”期間,深圳將建成保障房26.2萬套,有效緩解當地住房的緊張局面。

根據草案,保障房將成為深圳重要的住房供應方式,申請保障房的居民,進一步拓寬至“夾心階層”,擬建的26萬多套保障房的一半以上作為人才安居房。同時,深圳還將為引進高端人才而建設一部分“豪宅保障房”。

但是,實際情況往往比宏偉計劃來的復雜。記者獲悉,從2005年開始到2010年,深圳“十一五”中計劃建設的14萬套保障性住房,到2009年底總共才建成不到5萬套。

在近期舉行的深圳市五屆人大常委會第二次會議上,深圳市財政委員會主任喬家華做了《關于深圳市2009年度土地出讓收支情況及2010年土地出讓收支計劃的報告》。該報告顯示,2009年深圳計劃保障性住房方面的土地出讓支出僅4.77億元,實際支出只有2.78億元。與之相對應,深圳2009年保障性住房用地的實際供應量為零。

2010年決策層加大壓力,5月底與各地方首次簽訂軍令狀式的保證書后,6月中旬六部委再次聯合發文要求地方將保障房落到實處。這給可供建設土地日益枯竭的深圳以較大的壓力。

2010年,深圳市市規劃和國土資源委員會落實新增保障性住房用地共14個地塊、總用地40.43公頃的規劃選址及用地預審,并已提交深圳住房建設部門。這是深圳有史以來最大規模的保障性住房用地。按計劃將建設以公共租賃房為主的保障性住房2.4萬套。

根據《深圳市住房建設規劃2010年度實施計劃》,今年計劃安排建設保障性住房5萬套,建筑面積達到280萬平方米。這一計劃如能完成,將與當年的商品房市場供應量相當,足以影響商品房市場的價格。2009年深圳市的商品房銷量在6萬套左右。

然而,比照深圳市2009年保障房的建設情況,2010年的“”更像是不可能完成的任務。

“年年有計劃,年年又完不成。”中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說,“關鍵還是在錢。”

深圳市住房和建設局局長李榮強對此表示,根據測算,“十一五”期間,深圳14萬套保障房方案需要幾百億資金投入,“政府要拿這么多的資金來建保障性住房,而且需要很多資源來配套,地方財政沒這個能力?！?/p>

按照國家關于保障性住房資金的規定,嚴格將土地出讓凈收益的10%用于補充城市廉租住房保障資金。而實際情況是,2010年深圳市土地出讓計劃收入239.04億元,其中安排用于保障性住房建設資金6.94億元,還不到土地出讓金總額的3%。

公租房管理措施范文4

【關鍵詞】直管公房 困難 策略

直管公房指的是由國家各級房地產管理部門直接經營管理的國有房產。簡單的說就是公家的房子，建立時產權歸公有，后來房改政策的實施，公房私有化的進行，產權單位向職工收取部分成本費用將房屋產權賣給個人，成為私有產權，但是在第一次上市交易的時候需要交納相應的土地出讓費。公房就是單位自管房，其權屬性質分為產權和使用權房，產權單位直接管理的叫做直管公房。

今天在我們社會中仍然存在直管房，這是嚴重背離現代市場經濟規律的計劃經濟時代遺留產物。從法律地位上來說，房管所雖然是房屋經營主體，但是他們并不具備經營自和法人地位，在市場經濟體制下，他們不能夠發揮自己的優勢而在市場上進行平等競爭?？傊?，在現代社會，直管公房顯得與社會發展格格不入，其已經陷入重重困境。

一、直管公房管理體制現狀分析

隨著我國經濟的發展，城鎮化進程的加快，住房也隨之向市場化推進，住房產權形成多元化格局。公房管理是房地產業的重要組成部分，傳統的直管公房經營體制和管理體制存在著諸多問題，面臨著諸多挑戰，現行的直管公房管理模式無法繼續。

在改革開放之前，直管公房屋是在計劃經濟體制之下的一種社會福利性事業，它的存在是為了實現社會的公平性，因此對其的管理也不講求經濟效益而只注重其社會效益。對直管管公房的管理核心理念是：以租養房、設站管理。因為直管公房的存在，政府部門專門設置了房管所這樣的事業單位，他們主要的職責是代表政府對直管公房進行管理，并對其進行必要的定期維修，并且也具備部分今天房地產行業的相關管理職能。在計劃經濟時期，這是一種能夠維護社會穩定、消除群眾住房問題的重要措施。但是，隨著社會的不斷發展，舊有的經濟體制被打破，這種房屋管理模式也自然不能夠適應現代社會發展需要。

二、直管公房面臨的問題

1“以租養房”的管理模式難以繼續

很多單位現階段直管公房的租金還是按照計劃經濟時代的水平繼續，雖然近些年來隨著物價的上漲有所調整，但是從總體來說，那些租金是不能維持公管房公益事業以及相關的房屋修繕工作費用的。如果長期以這種方式管理，就會大大的影響公管房管理部門工作的積極性，并且因為不按時對房屋進行休憩而與居民發生沖突，使公管房矛盾重重。隨著經濟的發展，物價的上漲，房屋租金無法滿足租房的需要，房屋修繕成本也越來越高，從而使“以租養房”這種管理模式捉襟見肘。還應該看到的是，這種經濟上的問題，很容易轉化為政治問題，因為目前居住在公管房中的大多數都是普通百姓，公管房管理人員的服務態度實際上是代表黨和政府的形象，因而作為居民而言，他們就將這二者在無形之中聯系起來，很容易讓他們形成對黨和政府的不滿。

2公管房管理部門的體制存在問題

公房管理部門的最基層單位是房管所，他們由于管理成本過高、所擔負的歷史包袱過重，工作人員的文化水平和業務素質都不高，且年齡偏大，僅有的一些業務能力較好的優秀人才又不斷的流失，長期以來，房管所缺乏市場競爭的意識，使其工作缺乏活力。

計劃經濟管理體制之下，直管房的管理上存在著多頭管理、雙重領導、政事不分、條塊分割的情況。造成這些問題的主要原因在于公管房產權人缺位嚴重阻礙了各種事業的發展。有些地方的公管房部門為了保證群眾的利益而將大部分的精力都用于房屋修繕上，這樣就無形之中影響了其行政管理職能的發揮。近些年來，很多地方開始對公管房進行拆遷，但是由于管理體制存在的諸多問題以及行政干預等等原因的存在使其在拆遷過程中造成國有資產無形流失。概而言之，這種管事和管人相分離的模式很容易造成基層管理部門和主管部門之間工作銜接問題，并且使公管房管理中存在的一系列問題都無法得到解決。

三、解決公管房管理模式中存在問題的策略

從目前的情況來看，諸如北京、上海、深圳和廣州等城市已經開始了公管房的體制改革，并且取得了一些成功經驗。比如上海市就將公管房進行授權給民營化物業對其進行管理。其主要鷹眼如下：

第一，對公管房進行統一管理，保證國有資產不流失。改變過去“管人和管事”相結合的原則，建立健全的國有資產管理體系和政策，對直管房實行集中管理，這樣就清除了現階段房屋管理各自為政的模式，解決了任意處置國有資產的問題，保證了國有資產管理的順暢和可靠性。

第二，整合資源，形成對公管房的合力管理模式。因為公管房一般都處于交通條件較為便利、人文環境較為深厚的地方，是城市發展的寶貴資源。但是，在舊有的管理體制下，對其進行分割管理，很難實現其本身的經濟價值，或者說其本身潛在的經濟價值無法得到集中體現。根據租戶的經濟條件以及實際情況政府部門可以以收購、置換的方式將其轉變為廉租房或者保證性住房，這樣就可以緩解城市住房壓力，保證社會的和諧與穩定。

第三，通過專項整治，保證房管部門工作人員的積極性。因為長期以來的事業單位管理模式使公管房本身的很多優勢都并沒有得到發揮，要通過對其體制改革的方式調動各類人員的積極性，使其才能得到充分發揮。

四、結語

總之，長期以來，公管房實行的還是舊有的計劃經濟時期的管理模式。加上直管公房人的法律意識淡薄，認為國有資產人人有份，因而在這樣的價值觀之下存在著各種廉價出售、隨意處置公管房的問題，在加上管理模式的弊端，使公管房存在著諸多的問題。只有直面這些漏洞，才能夠從根本上將問題解決。

【參考文獻】

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[3]武峰.直管公房拆遷中存在的問題與建議[J].法制園地，2009（6）：39―41

作者簡介：岳志剛（1972.12.3--），男，山西省陽泉市平定縣人，本科學歷，中級經濟師，從事公房管理、房地產開發及前期手續、物業等工作。

公租房管理措施范文5

1　現狀

一是積極動員社會各界籌建公租房。去年按照江蘇省住建廳下達的新增公共租賃住房4000套(問)的目標任務，及時對目標任務進行了分解。截至2010年底，全市共籌集和在建公共租賃住房4763套(問)，完成目標任務的119％。籌集方式主要是通過工業園區和用工密集的企業自建的形式，對企業已投入使用的集體宿舍和公寓均作為公共租賃住房。目前，市區恒瑞集團、金橋鹽化集團正在籌備公共租賃住房建設。

二是制訂了公共租賃住房發展規劃。按照國家、省市關于發展公共租賃住房的指導意見，因地制宜，制訂了公共租賃住房發展規劃和年度計劃，并納入2010－2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃，分年度組織實施，規劃目標任務現已初步分解落實到新浦、海州、連云、開發區等四個區。

三是計劃集中建設兩個公共租賃住房小區。計劃以政府投資建設的方式，在新海、東部城區各集中新建一個規模在15萬平方米左右的公共租賃住房小區，以滿足上述三類人群的租房需求。

2　存在的問題

對照當前“保民生、保穩定”的工作要求，對照群眾的住房期盼，公租房建設工作還存在一些薄弱環節和問題。

第一，公共租賃住房的建設尚處于起步階段。目前還沒有政府投資建設的公共租賃住房，僅僅局限于企業和園區自建的層次。

第二，各縣區目標任務進展不平衡。個別縣區建設項目進展緩慢，沒有把公租房提高到改善民生、促進社會和諧、建設小康社會的高度來認識，導致工作措施落實不到位。

第三，公租房建設缺少資金保障和土地供應。按照規劃，“十二五”期間市區需建設公共租賃住房7575套(問)，如果按照總投資的30％計算，2010－2015年公共租賃住房需要財政投資2.55億元，每年大約5000萬元。而目前我市市區每年保障性住房財政投入規模僅3000萬元左右，遠遠無法滿足保障性住房建設需要。再者，由于我市土地供應屬于封閉運作，保障性住房建設征地程序復雜，困難較大，直接影響公共租賃住房建設乃至全年任務的完成。

二、加快公租房建設的幾點建議

一是因地制宜，抓緊出臺配套政策。應科學制定符合本市實際的公共租賃住房管理辦法。總體思路應堅持以“政府主導、社會參與、市場運作”的基本原則，采取政府自建一批、商品房小區配建一批、廉租房轉化一批、直管公房改建一批、企業和工業園區興建一批的辦法，統籌規劃，分步實施，綜合開發，配套建設，統一管理，規范運營。

二是統籌安排，穩步推進規劃實施。應該根據已經制訂的公共租賃住房發展規劃和年度計劃，以及2010－2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃，分年度認真組織實施。探索以劃撥和出讓方式加快公共租賃住房供地，進而實現逐步與廉租房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑。

公租房管理措施范文6

【關鍵詞】公共租賃住房；城中村；改造模式

1 引言

在改革開放后的30多年里，一些經濟發達地區城市的建成面積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”即所謂的城中村。以武漢市為例，根據武漢市的界定，城中村是指《武漢市土地利用總體規劃主城建設用地控制范圍圖(1997-2010年)》確定的城市建設發展預留地范圍內，因國家建設征用土地后僅剩少量農用地、農民不能靠耕種土地維持生產生活且基本被城市包圍的行政村。據此，武漢市二環線以內共有147個城中村。鑒于城中村的眾多弊端，國內很多城市已經展開了對城中村的改造。

公共租賃住房是指是以滿足城市住房困難家庭的基本住房需要為目標，政府提供政策支持、執行政府公共租賃住房政策、納入公共租賃住房管理體系，限定保障面積、供應對象、租金水平，實行統一租金標準、分類補貼、租補分離、可租可售的辦法，面向城鎮住房困難家庭出租或出售的保障性住房。公共租賃住房保障模式標志著我國住房保障制度的巨大進步。大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。目前許多城市都在積極發展公共租賃住房保障模式。

基于城中村改造的公共租賃住房建設是指將城中村房屋按照公共租賃住房建設標準進行集體改造后納入公共租賃住房房源體系進行統一管理。同時，符合公共租賃住房標準的原有城中村房屋和已經改造后的還建房直接納入公共租賃住房房源。政府或公共租賃住房運營公司采用專門機構對原有城中村住房進行評估，按照公共租賃住房建設標準確定需要改造的房屋以及合格的房屋，進而將其納入公共租賃住房管理體系。

城中村改造與公共租賃住房建設二者存在密切的聯系。由于特定人群的存在與較低的租金，城中村出租房有巨大的市場剛性需求。城中村租賃市場具有必要性，城中村租住居民一般為城市低收入人群、外來進城務工人員（大部分是農民工）以及部分收入不高的剛畢業大學生，城中村租賃市場承擔著這部分人群的過渡性住房需求。隨著我國住房保障制度的發展，這部分人群逐步被納入到我國的住房保障體系中來，成為了公共租賃住房主要的保障對象?？梢哉f，城中村在一定程度上發揮著保障住房的作用，但存在著租住水平較差，租金不合理等問題。因此，將城中村改造與公共租賃住房建設結合起來是十分可行的。將城中村改造后房屋統一納入到公租房管理體系中來，可以擴大公租房來源，可以使城中村租賃市場得到合理有效利用。如果改造和管理適當，可以實現各方共贏的局面。

2 將城中村改造與公共租賃住房建設相結合的現實必要性

2.1 有利于公共租賃住房建設的順利進行

住房建設必須以土地為依托和載體，大量建設公共租賃住房，需要的土地資源巨大。但目前我國許多城市存在土地供應緊缺的情況，特別是近些年一些城市的開發使得土地資源處于十分匱乏的狀況。如果將公共租賃住房建設在中心城區，則中心城區土地資源的稀缺必然造成其建設成本大的問題，進而會導致后期租金高，將違背公共租賃住房的住房保障性質。如果將公共租賃住房建設在城市邊緣地帶和郊區，雖然這些地方地價相對較低，土地資源也較豐富，但是這些地方，道路、管網、環境等基礎設施建設和生活、醫療、文化、教育配套服務相對滯后，既會影響公共租賃住房項目的建設進度和按期交付，也會無形中增加保障對象的生活成本，比如時間成本等，在一定程度上也會限制了保障對象的工作機會。因此保障對象可能不愿意入住，會造成“區位供需矛盾”，這也將違背公共租賃住房建設的初衷。目前就有部分地方出現了因公共租賃住房位置較偏而導致保障對象放棄入住的情況?？梢钥吹?，許多城中村地理位置優越，分布在市中心，生活配套設施齊全，交通較便利。將公共租賃住房建設在這些地區，在一定程度上可以解決某些公共租賃住房因為土地成本過高而建在交通不便利的地方的問題，有效地降低和節約了公共租賃住房保障對象的日常生活成本和工作成本。同時，使城市土地得到充分合理使用，有效的解決公共租賃住房建設中存在的土地制約因素。

除了土地資源，要完成公共租賃住房的前期建設，所需資金量十分巨大。目前，公共租賃住房建設的資金來源目前主要為地方政府。雖然國家政策鼓勵社會資本參與到公共租賃住房建設當中來，但由于公共租賃住房投資回報周期長、回報率低，利潤率不高，還存在一定的風險，開發企業不愿意投資，沒有積極性。在向銀行融資方面，公共租賃住房未來運營成本和維護成本會很高，能否收回本金是個問題，投資風險較大，導致銀行不愿意投資。因此，資金短缺也是制約公租房發展的因素之一。相比新建公共租賃住房以及以其它方式收購房源，對城中村進行改造可以說是成本較低的方式。

此外，將公共租賃住房集中建設在某些區域還可能存在著另一個問題：即出現所謂的平民窟，造成保障對象的心態不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租賃住房房源分布在成熟生活小區，集中和分散適度，可以避免貧民窟現象的出現，可以平衡保障對象和周圍居民的社會心態和社會反差，從而極大地化解社會矛盾。

總之，基于城中村改造的公共租賃住房建設具有現實必要性，可以有效的解決公租房房源不足、選址不當、資金土地匱乏等問題。

2.2 有利于城中村改造的順利進行

目前我國許多城市的城中村存在種種弊端，對其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在種種困境，包括政府缺乏改造動力、村民利益協調困難等。將城中村與公共租賃住房建設相結合可以更有效的激勵各方對其進行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益沖突，有利于城中村改造的順利進行。

由于城市化進程的各不相同，各地城中村存在的問題也有所不同。大體來說，我國城中村存在的主要問題有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的違章建筑。用地不合理造成了土地資源的浪費。出現大量超出城建、國土部門要求底線的建筑，這些建筑存在著極大的安全隱患。其次是環境衛生差、基礎設施薄弱等。此外，城中村還存在著社會問題突出、治安很差的現象。因此，人們通常用“臟、雜、亂”來形容城中村，有人甚至稱其為“城市的毒瘤”，對城中村改造具有迫切性。

由于特定人群的存在，城中村租賃市場的存在具有合理性。然而城中村租賃市場住宅租賃存在嚴峻矛盾和不規范，亟待完善。城中村租房市場缺乏規范的管理，租賃行為一般用口頭協議或非正式的私人合同完成。存在大量隱性的租賃行為，由于管理力量的薄弱和地方實際情況的制約使得政府難以介入進行管理，從而導致租賃各方都很難得到相關權益保障。此外，城中村租賃市場一般與城市中開放的房地產市場脫節，成為一個個封閉租賃系統，經營風險很大。因此，城中村租賃市場亟需政府的介入，對其規范化進行監督管理，從而使租賃各方權利得到保障，促進城中村租賃市場的健康發展。

總之，由于城中村存在的種種弊端以及其租賃市場的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權屬變更、拆遷補償方式、管理體制變更等諸多要素，各方利益難以協調。由于制度困境、管理困境等方面的制約，各方缺乏對其改造的動力。將城中村改造后納入公共租賃住房統一管理體系，有利于政府介入城中村原有混亂的住房市場，對其進行監督管理，可以規范城中村原有的租賃住房市場。

2.3 有利于社會資源的節約

目前，在我國，城中村改造和公共租賃住房建設都具有迫切性。將二者聯系起來可以實現社會資源的節約。城中村改造需要較多的資金投入，公共租賃住房建設需要巨大的資金和土地投入。將二者相結合，城中村改造所需要的資金與公共租賃住房建設所需要的資金可以系統使用。公共租賃住房建設所需要的土地正好可以實現對城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基礎設施建設等與公共租賃住房的要求相結合。同時，城中村租賃市場需要政府的介入管理，將其改造后統一納入到公租房管理體系可以有效的節約政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租賃住房建設可以使社會資源得到合理使用。

2.4 將城中村改造與公共租賃住房建設相結合的可行性分析

目前城中村改造存在的最大困境在于利益的難以協調，政府、村民等各方都缺乏對其進行改造的激勵機制。將城中村改造與公共租賃住房建設相結合可以給各方提供激勵機制。

城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。將城中村改造與公共租賃住房建設相結合可以抓住村民的利益支點和根源。對目前城中村民而言，其大部分收入來源就是租金，將其房屋改造成公共租賃住房之后，其依然可以得到持續穩定房租收益，其利益支點沒有改變。此外，隨著公共租賃住房的大量投訴市場，必會對原有的租賃市場產生一定的沖擊，特別是城中村這種原有保障對象聚居地。城中村租賃市場租金下降是必然趨勢，且可能出現需求短缺的情況，即村民需要承擔一定的空置風險，對原有以租金為生的村民是十分不利的。而將城中村房源納入公共租賃住房房源可以確保房屋的出租率，可以使原有居民依然獲得相對穩定的租金收入。除了可以得到持續穩定的租金收益以外，改造后村民可以獲得更好的居住環境，周邊配套設勢必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民勢必愿意接受將其房屋進行改造后作為公共租賃住房使用。

就政府而言城中村的改造可以與城市建設相結合。既解決了保障住房房源短缺問題，又在一定程度上解決了亟待解決的城中村改造問題。就落實保障型住房政策而言，政策落實速度快，政策推行成本小，節約大量政策資金；政策運行費用低，政策效應高，兼顧多方主體利益，政策性租金補貼引導效應大。減少了土地、資金投入，合理的管理機制還可以節省后期公共租賃住房管理成本。因此，政府也有激勵機制將城中村改造與公共租賃住房建設相結合。

總之，基于城中村改造的公共租賃住房建設，一方面可以使得村民有長期租房收益保障，解除他們城中村拆遷改造的后顧之憂，同時獲得更好的居住環境等；另一方面滿足了外來務工人員和一部分城市常住居民的租房居住需求，彌補了市政建設的不足，同時符合了城市的發展要求，此外，還可以使政府更好的履行住房保障的職責，緩解政府公共租賃住房房源不足的困境。因此可以達到各方共贏局面，具有較強的可行性。

3 結語

城中村改造與公共租賃住房建設二者存在密切的聯系。將城中村改造與公共租賃住房建設結合起來具有較大的現實意義。同時，基于城中村改造的公租房建設可以給各方主體提供相應的利益機制，因此具有可行性。對城中村實施改造中，政府要合理規范的使用土地，保證房屋質量，維持房屋的可持續發展性。此外，改造過程中要做好原有村民和租戶的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，幫助其解決再就業等問題。政府應當對城中村原住居民以及租戶提供給全面的社會保障?？傊?，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權屬變更、拆遷補償方式、管理體制變更等諸多要素。同時，公共租賃住房的運作涉及到建設、分配、使用、管理及監督等一系列工作。因此，城中村改造與公共租賃住房建設這兩個問題都比較復雜，將二者相結合也涉及到很多方面，本文只是對基于城中村改造的公共租賃住房建設做了一個初步的探究，相關的土地權限、運營模式、管理體制等方面都有待做出進一步的研究。

參考文獻

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